‘STRATEGISCH PROJECTGEBIED DE SOL BLANKENBERGE’DE SOL – BLANKENBERGE’ 1. INLEIDING De...

ONTWERP PLAN-MILIEUEFFECTRAPPORT

‘STRATEGISCH PROJECTGEBIED DE SOL – BLANKENBERGE’

Niet-Technische Samenvatting

Opdrachtgever: Provincie West-Vlaanderen

Datum: 10-04-2014

Titel Ontwerp Plan-MER ‘Strategisch projectgebied De Sol – Blankenberge’

Subtitel Niet-technische samenvatting

Opdrachtgever Provincie West-Vlaanderen - Dienst Ruimtelijke Planning

Contactpersoon opdrachtgever Els Demeestere

Opdrachtnemer Technum (Tractebel Engineering n.v.)

Coveliersstraat 15 - 2600 Antwerpen

T +32 3 270 92 92 - [email protected]

Contactpersoon opdrachtnemer Katelijne Verhaegen

Datum 10/04/2014

Versienummer 1

Projectnummer P.000383-504-014-01

KWALITEIT

DOCUMENTGESCHIEDENIS

Versie Datum Opmerkingen

01 10/04/2014 NTS Kennisgeving/Ontwerp-MER

DOCUMENTVERANTWOORDELIJKHEID

Datum

Auteur(s) Eveline Hoppers, Kristin Bluekens, Bieke Cloet, Frederik Dams,

Ine Darras, Chris Neuteleers, Jan Dumez,

Katelijne Verhaegen, Ewald Wauters

10/04/2014

Datum

Documentscreener(s) Katelijne Verhaegen 10/04/2014

BESTANDSINFORMATIE

Bestandsnaam P.000383-504-014-01 Kennisgeving_ontwerp plan-MER De Sol_NTS

Laatst opgeslagen 10/04/2014

Technum 1 Inleiding NTS 3

NIET-TECHNISCHE

SAMENVATTING

ONTWERP-PLAN-MER

‘STRATEGISCH PROJECTGEBIED

DE SOL – BLANKENBERGE’

1. INLEIDING

De provincie West-Vlaanderen wenst aan de

oostelijke zijde van het stadscentrum van

Blankenberge een stadspark te ontwikkelen. De

bedoeling is dit stadspark vorm te geven als een

toegankelijke golf. Dit betekent dat er rondom en

doorheen het golfterrein paden aangelegd worden

die publiek toegankelijk zijn. Samen met het

toegankelijke Zeebos wordt op die manier een

attractieve groene pool uitgebouwd die goed dient

gekoppeld te worden op het toeristisch circuit van de

stad. Om de ecologische golf te kunnen realiseren

dient een deel van de site te worden voorbehouden

voor projectontwikkeling (woongelegenheden, hotel-

faciliteiten, toeristisch-recreatieve voorzieningen, …).

Om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren is de opmaak van een provinciaal ruimtelijk

uitvoeringsplan (PRUP) dat het gebied herbestemd noodzakelijk. Momenteel ligt nog geen definitief

voorontwerp PRUP vast. Het is de bedoeling om via het plan-milieueffectrapport (plan-MER) nog een

aantal alternatieven met elkaar te vergelijken en een verdere verfijning van het plan toe te laten, mede

op basis van aanbevelingen en maatregelen geformuleerd in het plan-MER.

Op te merken is dat voor het Strategisch Projectgebied De Sol recent al een plan-MER is

opgemaakt. Dit MER is volgens de procedure van het integratiespoor tot stand gekomen en werd

door de Dienst Mer op 12 augustus 2013 goedgekeurd. Dit dossier kreeg bij de Dienst Mer het

nummer PLIR0056.

Omwille van recente juridische problemen met de toepassing van dit integratiespoor, heeft de

initiatiefnemer van het plan er voor gekozen om de plan-MER procedure opnieuw te

doorlopen, maar ditmaal volgens het rechtsgeldige generieke spoor.

Op 31 juli 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof immers artikel 7.4.1/2 van de Vlaamse Codex

Ruimtelijke Ordening. Dat artikel gaf rechtszekerheid aan ruimtelijke uitvoeringsplannen die

volgens het zogenaamde integratiespoor tot stand kwamen. Het integratiespoor liet toe het RUP

en het plan-milieueffectrapport samen op te maken. Dat bespaarde tijd en liet toe de

bevindingen uit het MER onmiddellijk te integreren in het ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit

integratiespoor werd echter onwettig bevonden omdat het aanleiding gaf tot discriminatie op

het vlak van de mogelijkheid tot inspraak. Een volgens het integratiespoor opgemaakt plan-MER

diende immers enkel via het internet aangekondigd te worden, voor een plan-MER volgens het

generiek spoor moest dit ook aangekondigd worden in de geschreven pers en op de

gemeentelijke aanplakborden.

Dit is de niet-technische samenvatting van

een milieueffectrapport, met andere woorden

een beknopte samenvatting van het eigenlijke

milieueffectrapport bestemd voor publiek en

belanghebbenden. Een milieueffectrapport is

een openbaar document waarin de milieu-

effecten van een planproces of project en de

eventuele alternatieven voor dat planproces of

project, worden onderzocht. Het milieu-

effectrapport beslist niet of het plan

goedgekeurd wordt of het project een

vergunning krijgt, dit wordt beslist door de

instantie die het plan vaststelt of de

vergunningverlener die hierbij rekening

houden met de bevindingen van het milieu-

effectrapport. De niet-technische samen-

vatting heeft als doel om aan publiek en

belanghebbenden de relevante informatie uit

het milieueffectrapport van het project of plan

te communiceren en hiermee de publieke

participatie in het goedkeurings- of

vergunningsproces te bevorderen. Voor de

uitgebreide technische informatie moet u het

eigenlijke milieueffectrapport raadplegen

NTS 4 P.000383 | Niet technische samenvatting Ontwerp plan-MER Strategisch Projectgebied De Sol - Blankenberge

2. SITUERING EN VERANTWOORDING VAN HET PLAN

2.1 Ruimtelijke situering, afbakening van het plangebied

Het plangebied is een ruime zone ten oosten van de stadskern van Blankenberge en gelegen op

grondgebied van Blankenberge en Brugge (Figuur 1). Het gebied beslaat de overgang tussen de

gemengde stedelijke omgeving ter hoogte van de Koning Albert I-laan en de open ruimte tussen de

campings, vakantiecentra en het Zeebos.

Figuur 1 Situering plangebied Strategisch projectgebied De Sol op het stratenplan

Het plangebied wordt in het westen afgebakend door de Astridlaan, de Koning Albert I-laan en de

Polderlaan, in het noorden door de Koning Albert I-laan, in het oosten door de oostgrens van het

Zeebos en in het zuiden door de Zeebruggelaan. Parallel aan de Koninklijke baan ligt de waterloop

Graaf Jansader.

In het oostelijk deel van het plangebied is het provinciaal domein het Zeebos gelegen. Het omvat: in

het noorden buiten de afbakeningslijn weiden (graslanden) en voor het deel binnen de afbakeningslijn

bebossing. Centraal in het gebied is er de voormalige Hoeve De Sol (accommodatie voor de jeugd met

onder andere speelweiden, logies, enz.) als centraal (scharnier)punt en de waterloop Sint Jansader als

huidige, oostelijke begrenzing van het Zeebos.

BLANKENBERGE

BRUGGE

Technum 2 Situering en verantwoording van het plan NTS 5

Langs de Koninklijke baan en de Polderlaan liggen aan de rand van de open ruimte verschillende

grootschalige toeristisch-recreatieve logiesfaciliteiten: de vakantiecentra Floreal en Duinse Polders en

de campings Bonanza, Jamborée en Dallas (Figuur 2). Tussen deze campings en vakantiecentra en het

provinciaal domein het Zeebos ligt een ingesloten agrarisch open-ruimtegebied. Het noordelijk deel

ervan, tussen de vakantiecentra, wordt periodiek gebruikt voor evenementen zoals het

Zandsculptuurfestival. Ten noorden ervan, langs de Koninklijke baan, ligt een proefbos (aangeplant als

proefproject ter voorbereiding van het Zeebos).

Foto’s 1 tot 4 geven een globaal zicht op het open-ruimte gebied vanuit de vier windrichtingen.

Figuur 2 Situering plangebied Strategisch projectgebied De Sol op de luchtfoto

Proefbos


Foto 1 en 2 Zicht vanuit het noorden, met links het Zeebos (links) en Zicht vanuit het

oosten vanaf de rand van het Zeebos (rechts)

Foto 3 en 4 Zicht vanuit het zuiden thv de Zeebruggelaan (links) en Zicht vanuit het

westen thv de Polderlaan (rechts)

Wijziging plancontour ten opzichte van vorige m.e.r.-procedure

Zoals hoger aangegeven heeft voorliggend ontwerp-plan de plan-m.e.r.-procedure (volgens het

integratiespoor) reeds doorlopen. Dit plan-MER werd in augustus 2013 goedgekeurd door de Dienst

Mer.

Op basis van verder overleg tussen de initiatiefnemer en de stad Blankenberge is er voor gekozen om

de plancontour ter hoogte van de Polderlaan (beperkt) uit te breiden. In Figuur 3 wordt de uitbreiding

weergegeven (stippellijn). Het betrokken gebied (ca. 0,26 ha) waar het huidig bodemgebruik

weiland/grasland is, maakt deel uit van het RUP Polderlaan en is daarin reeds als woonzone bestemd

(zie Figuur 5). De ontwikkeling van dit gebied kan echter niet los gezien worden van de ontwikkeling

van het Strategisch Projectgebied De Sol en dient samenhangend bekeken te worden naar ontsluiting

toe, oriëntatie van gebouwen, inkijk, … . Het is hierbij niet de bedoeling de bestemming van het

gebied te wijzigen maar wel een wijziging van de inrichting van het gebied mogelijk te maken.


Figuur 3 Aanpassing plancontour ter hoogte van de Polderlaan

Momenteel is de bestemming van het betrokken gebied ‘woonzone’ volgens het RUP Polderlaan :

artikel 1: Zone voor wonen voor eengezinswoningen en er aan complementaire functies (horeca en

diensten met uitsluiting van dancings). De woonfunctie moet steeds aanwezig zijn. Complementaire

functies (horeca en dienstverlening) zijn toegelaten in zoverre niet schadelijk voor de omgeving en

betrokken op de buurt. De voorziene inrichting voor bebouwing of bebouwingswijze is : alleenstaande

of gekoppelde bebouwingen hetzij volgens de bestaande inplanting/perceelindeling, hetzij volgens een

op te maken verkaveling. De nokhoogte bedraagt maximaal 11 meter voor 2 bouwlagen.

De nieuwe bestemming blijft wonen met volgende (eerste aanzet van) voorschriften :

Hoofdbestemming: wonen (meergezinswoningen of geclusterde grondgebonden woningen),

park

Nevenbestemming: lokale diensten

Het aantal bouwlagen wordt mogelijk opgetrokken tot 3 bouwlagen.

…

Dit gebied wordt opgenomen in de deelruimte golf en sluit aan bij de zone a voor bijkomende

bebouwing aan de rand van het golfterrein (zie paragraaf 3.1.1, 3.1.2 en 4.1.3). Deze zone blijft echter

sowieso woonzone.

In het ontwerpplan-MER is dit gebied in de contour van het plangebied opgenomen.

2.2 Verantwoording van het plan

2.2.1 Behoefte aan golf

Het ontwikkelen van een publieke toegankelijke, ecologische golf (9 holes) wordt als actiepunt

opgenomen in gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Blankenberge (GRS). Nieuwe

golfterreinen openen perspectieven voor het inzetten van de golfsport als ondersteunende voorziening

van het verblijfstoerisme in commerciële logiesvormen en bieden mogelijkheden om geïntegreerd te

worden in een groen netwerk in de badplaatsen (strategisch beleidsplan voor toerisme aan de kust

‘Investeren in een dynamisch kusttoerisme’). In 2004 is er een Behoefteonderzoek golfsport

Vlaanderen uitgevoerd.

Recente cijfers golfclubs

De populariteit van de golfsport heeft een sterke evolutie doorgemaakt. Op 31 december 2011 waren

er in België een totaal van 56.444 golfspelers. Hiervan waren er 33.727 spelers aangesloten bij een

VVG golfclub en meer dan 22.000 spelers bij een AFG golfclub (Association Francophone Belge de

Golf). De 33.727 spelers aangesloten bij de VVG zijn verspreid over 52 golfclubs. Hiervan is meer dan


de helft 45-plusser. De populariteit van golfsport heeft een sterke evolutie doorgemaakt. Zo waren er

in 1981 slechts 3618 spelers, in 1991 12.603 spelers en in 2001 22.000 spelers bij de VVG aangesloten

(verspreid over resp. 13, 32 en 41 clubs). In Vlaanderen is de laatste 30 jaar dus een toename

geweest van het aantal golfers van >800%.

In de provincie West-Vlaanderen bevinden zich circa 15 % van de golfclubs. Het gewenste golfterrein

betreft een type II terrein (9 holes). Van de 8 golfclubs in West-Vlaanderen behoren er reeds 3 tot de

type II-terreinen. De dichtstbijzijnde is gelegen in Oostende op meer dan 20 km van het plangebied. In

de omgeving (>10 km) zijn wel andere typen golf aanwezig, zoals in Knokke Heist, maar deze zijn

minder toegankelijk.

Bezettingsgraad

Uit de behoeftestudie van 2004 kwam naar voor dat toen 84 % van de terreinen bezet waren en dat

de praktische terreincapaciteit van alle clubs in Vlaanderen of Brussel in 2004 dus nog een groei

mogelijk was van 16% aan ‘full members’.

Vraag versus aanbod

In 2004 waren er globaal gezien onvoldoende golfterreinen, ook naar de toekomst toe zou er volgens

de studie een nood blijven aan golfterreinen door een verwachte stijging in de participatie, verdoken

beoefenaars en wachtlijsten bij sommige golfclubs, groeiende overbezetting van de bestaande

golfterreinen en een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Het aantal golfers nam de afgelopen jaren

jaarlijks toe met 1-3 % (500-1000 leden).De vraag naar meer holes is ook in West Vlaanderen hoog;

zo heeft 1 club in West Vlaanderen al een ledenstop.

2.2.2 Behoefte aan woningen

Het huidige woonaanbod in Blankenberge beantwoordt onvoldoende aan de vraag naar kwaliteitsvolle

woonomgevingen. Het woonaanbod bestaat in hoofdzaak uit appartementen en gesloten en halfopen

bebouwing. Een zeker aanbod van wonen in een groene omgeving is nodig om te voldoen aan de

specifieke behoeften van jonge gezinnen.

De motivatie voor de bijkomende woongelegenheden in het strategisch projectgebied De Sol kan

gevonden worden in het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen. Voor de periode 2007-

2017 wordt de woningbehoefte voor Blankenberge geraamd op 578 bijkomende woongelegenheden

(inclusief sociale woningen), waarvan er nog voor 200 woongelegenheden nood is aan ruimte. De

andere woningen worden reeds via andere projecten voorzien. Daarnaast fungeren de appartementen

in de kustregio vaak als tweede verblijf. De permanente bewoning heeft echter voorrang. Het doel

voor de bebouwingsruimte binnen het plangebied is een mix van residentieel, betaalbaar en sociaal

wonen met een mix van functies. Door gemiddeld kleinere woongelegenheden te realiseren kan een

breder scala aan doelgroepen worden bereikt. Het voorzien in 250 woongelegenheden in alternatief 1

en 2 geeft invulling aan bovenstaande taakstelling.

Vanwege de financiële participatie vanuit de overheid is echter besloten, in overleg met de Vlaamse

Bouwmeester, om het aantal woongelegenheden binnen het plangebied van 250 naar 400 te verhogen

(alternatief 1bis en 2bis). Die verhoging was ook noodzakelijk ten behoeve van de financiële

haalbaarheid van het project. Daarmee wordt de taakstelling uit de afbakening van het kleinstedelijk

gebied Blankenberge overschreden.

2.2.3 Behoefte aan hotel, congresfaciliteiten en toeristisch-recreatieve voorzieningen

De kustregio heeft een toeristisch-recreatieve functie. In de nabije omgeving van het plangebied is

geen gebrek aan hotels. Echter is er een dalende trend in hotelcapaciteit. Indien er een hotel komt zal

dit hoogst waarschijnlijk een familiehotel (charmehotel) zijn. Daarvan zijn er globaal gezien te weinig

aan de kust. Voor wat betreft de congresfaciliteiten bieden de vakantieverblijven Floreal en Duinse

polders deze reeds aan. Voor de elkweerinfrastructuur (zoals een binnenspeeltuin) is wel nog nood aan

bijkomende ruimte. Bij de definitieve invulling van het plangebied dient dit wel afgestemd te worden

op de reeds aanwezige functies in de omgeving.


2.2.4 Bestendiging bestaande functies

Bestendiging Zeebos en de jeugdterreinen met accommodatie

Het Zeebos en de jeugdterreinen met accommodatie betreffen de bestaande situatie die nu ook in het

PRUP zal worden vastgelegd.

Bestendiging landbouwgebied

Het gebied ten oosten van het Zeebos (deelgebied 6) is op het huidig gewestplan ingekleurd als

toeristisch-recreatief park (TRP), maar in landbouwgebruik en zal in het plan worden bestendigd als

landbouwgebied (3 ha). Dit past in het ruimtelijk beeld doordat de Sint-Jansader de duidelijke grens

vormt van het Zeebos. Het is daarnaast niet wenselijk om hier een toeristisch-recreatief park te

voorzien.

2.3 Juridische en beleidsmatige randvoorwaarden

Blankenberge wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen afgebakend als kleinstedelijk gebied op

provinciaal niveau. De stedelijke ontwikkeling is geënt op de toeristische en recreatieve

ontwikkelingen. In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen wordt het strategisch

projectgebied De Sol in Blankenberge aangeduid. Het ontwikkelen van een publieke toegankelijke,

ecologische golf (9 holes) wordt ook als actiepunt opgenomen in het Gemeentelijk Ruimtelijk

Structuurplan Blankenberge. Het beleid van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Brugge wil

voorkomen dat verstedelijkte gebieden tussen Zeebrugge en Blankenberge verder aan elkaar groeien

tot ongestructureerde gebieden door oprukkende toeristische infrastructuur vanuit Blankenberge.

Het gebied heeft volgens het gewestplan in hoofdzaak een bestemming als toeristisch-recreatief

parkgebied (Figuur 4). Een deel van het gebied is eveneens gelegen in het BPA 14 Polderlaan te

Blankenberge (Figuur 5). Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor de kampeerterreinen

gelegen langs de Polderlaan (RUP Polderlaan) is in september 2012 goedgekeurd. Het plangebied

maakt deel uit van het PRUP ‘Afbakening van het kleinstedelijk gebied Blankenberge en cluster van

bestaande zonevreemde regionale bedrijven langs de Brugse Steenweg’.

Het oostelijk deel van het plangebied maakt deel uit van het Vogelrichtlijngebied ‘Poldercomplex’. Ten

noorden van de Koning Albert I-laan en de Kustlaan is het Habitatrichtlijngebied ‘Duingebieden

inclusief IJzermonding en Zwin’ gelegen, welke tevens is aangeduidt als VEN-gebied ‘De Fonteintjes en

Oudemaarspolder’ en erkend natuurreservaat ‘De Fonteintjes’. Ten zuiden van de Kustlaan en

grenzend aan het plangebied ligt het Habitatrichtlijngebied ‘Polders’ (Figuur 6).


Figuur 4 Situering plangebied Strategisch projectgebied De Sol op het gewestplan


Figuur 5 PRUP, GRUP en BPA


Figuur 6 Vogel- en Habitatrichtlijngebieden

3. PLANBESCHRIJVING

De bedoeling is om een stadspark in de vorm van een toegankelijke golf aan de oostelijke zijde van het

stadscentrum van Blankenberge te realiseren. Dit betekent dat er rondom en doorheen het golfterrein

paden aangelegd worden die publiek toegankelijk zijn. Om de golf te kunnen realiseren dient een deel

van de site te worden voorbehouden voor projectontwikkeling.

Het strategisch projectgebied ‘de Sol’ vormt samen met de strategische projectgebieden rond de

Jachthaven en de Stationsomgeving, een belangrijke schakel in de uitbouw van de stedelijke structuur

van Blankenberge. Omdat de beschikbare (vrije) ruimte in het plangebied beperkt is (ongeveer 30 ha

bruto wanneer men het vrije landbouwgebied tussen de Koning Albert I-laan en de Zeebruggelaan in

beschouwing neemt), zal er zuinig met de beschikbare ruimte omgesprongen moeten worden.

Het plangebied wordt opgedeeld in verschillende deelruimten. Met betrekking tot de ligging en

oriëntatie van de deelruimte ‘woonontwikkeling en toeristisch recreatieve voorzieningen’ worden twee

alternatieven bestudeerd. De residentiële ontwikkeling verloopt in meerdere fasen. Een eerste fase

voor de woonontwikkeling wordt voorzien in de periode 2016-2017. Dan wordt de golf gerealiseerd in

de periode 2017-2018, waarna diverse fasen van de residentiële ontwikkeling er op volgen tot

mogelijks 2025.

Technum 3 Planbeschrijving NTS 13

3.1.1 Deelruimte 1 : golfterrein

Deze deelruimte is bestemd voor de inrichting van een democratische ecologische 9-holes golf. Het

golfterrein wordt publiek toegankelijk gemaakt door middel van langzaam verkeersroutes. Het

eigenlijke golfterrein (9-holes) inclusief bijbehorende faciliteiten beslaat minstens 30 ha:

Golfterrein: minstens 25 ha

Driving Range: ca. 0,5-3 ha1

Approach-golf: ca. 0,5-3 ha

Parking + clubhuis, opslagruimtes: ca. 0,5 ha

Publiek toegankelijke paden rondom en door golf: ca. 1 ha

Daarnaast kunnen er een aantal bijkomende complementaire functies worden ingeplant :

driving range (ca. 0,5-3 ha) met open en overdekte afslagplaatsen. Rond de driving range

worden knooploze netten voorzien van 8 m hoog.

approach-golf (ca. 0,5-3 ha): Op een terrein minimaal ter grootte van een voetbalveld

worden 6-9 kleine holes in kunstgras voorzien. Iedere deelnemer krijgt een wedge en een

putter. Voordeel van dit systeem is dat men zeer snel golf kan spelen op een terrein en niet

enkel moet starten op de driving range. Deze infrastructuur zou extra kunnen worden

voorzien bovenop de 9 holes.

langzaam-verkeersvoorzieningen: gezien het publieke karakter van het golfterrein is het

noodzakelijk goede paden te voorzien zowel voor golfers als voor wandelaars en een

probleemloze en gedirigeerde samenhang mogelijk te maken. Voor elk van hen zijn er immers

wederzijdse veiligheidsaspecten in aanmerking te nemen. 40 m veiligheidsafstand tussen

holes en paden is zeker voldoende. Deze 40 meter dient vooral te worden voorzien ter hoogte

van ‘landingsszones’ (waar de bal hoort te vallen). Veel wordt ook bepaald door de

slagrichting. Wanneer men van de wandelpaden wegslaat kan deze veiligheidsafstand

beperkter zijn. Belangrijkste is dat de wandelpaden zeer zichtbaar zijn.

toegankelijke parkzone rond de bestaande en nieuwe bebouwing

Een golfaccommodatie heeft tevens nood aan bijkomende gebouwen welke noodzakelijk zijn voor een

volledige exploitatie :

een clubhuis: secretariaat en boekhouding, kleedkamers, cafetaria/restaurant, speeltuin

aansluitend bij clubhuis/cafetaria/restaurant, opslag en archief, sanitaire ruimtes enz. Het

clubhuis kan ook, als onderdeel van een groter bouwproject, in deelruimte 2 opgenomen

worden.

woongelegenheid voor de concierge

stalplaats voor onderhoudsmachines: deze stalplaats is tegelijkertijd ook een werkplaats

voor onderhoud, revisie, opslag van goederen en herstellingen. Eventueel kunnen deze

faciliteiten samen met de conciërgewoning ook ondergebracht worden in een bestaande

boerderij gelegen in het plangebied.

parking voor leden/bezoekers (ca. 80 plaatsen (ca. 0,2 ha))

Binnen deze deelruimte kan aan de randen van het golfterrein op een drietal plaatsen een bijkomende

bebouwing gerealiseerd worden (zones a, b en c, zie verder hierna bij de beschrijving van de

deelruimte 2 en ook paragraaf 4.1.3).

3.1.2 Deelruimte 2 : woonontwikkeling en toeristisch recreatieve voorzieningen

Deze ruimte is voorzien voor projectontwikkeling die (financieel) gerelateerd is aan de oprichting van

een 9-holes golfterrein. De hoofdfunctie binnen het gebied is wonen. De zone heeft een oppervlakte

van ca. 2 ha. De Provincie West-Vlaanderen wil voor deelruimte 2 geen massieve blokken oprichten,

1 De oppervlakte van de driving range en approach golf zijn schattingen en kunnen variëren tussen ca. 0,5 en 3 ha. Bij de verdere

concrete uitwerking van het golfterrein op projectniveau zal de precieze omvang vastgelegd worden.


maar gebruik maken van hoogteverschillen. Vanwege het behalen van de nodige densiteit is het

noodzakelijk om in de hoogte te bouwen.

De maximale bouwhoogte van het bouwveld bedraagt 7 bouwlagen met een mogelijkheid van

architecturale accenten tot 35 m. Deze hoogte is bepaald enerzijds vanuit de binnen de financiële

haalbaarheidsstudie opgegeven vloeroppervlaktes en anderzijds vanuit een wens van de gemeente

Blankenberge om niet hoger te gaan dan het strikt noodzakelijke. Er worden 250 tot maximaal 400

woongelegenheden voorzien (gemiddeld 75 m² netto vloeroppervlakte per wooneenheid). Het

bouwveld zal niet volledig worden ingenomen. De mogelijkheid voor het realiseren van architecturale

accenten maakt het mogelijk om de globale bouwhoogte lager te houden. Het is tevens de bedoeling

om nog voldoende ontwerpvrijheid toe te laten bij de uiteindelijke opmaak van een concreet ontwerp

voor het ontwikkelingsveld.

Binnen deze deelruimte is de waterloop Graaf Jansader gelegen, die in het inrichtingsplan geïntegreerd

zal worden.

Aanvullend op het wonen en het golfterrein kunnen (als nevenfunctie) toeristisch recreatieve

voorzieningen een plaats krijgen binnen deze ruimte :

hotel: binnen het PRUP wordt de mogelijkheid voorzien om een hotel te kunnen oprichten

geïntegreerd binnen het bouwvolume dat voorzien is voor wonen. Er wordt uitgegaan van een

capaciteit van maximum 50 kamers (ca. 55 m² bruto hoteloppervlakte per kamer (= incl.

bijhorende functies zoals trappen, lift, receptie, eetzaal, bar,...)). Indien er een hotel wordt

voorzien, wordt deze vloeroppervlakte in mindering gebracht van de mogelijke te voorziene

vloeroppervlakte voor woongelegenheden (=20 woonheden).

cafetaria/restaurant

elkweerinfrastructuur: het betreft hier infrastructuur met een beperkte omvang zoals een

binnenspeeltuin.

golfclubhuis

3.1.3 Deelruimte 3 : toeristisch recreatieve cluster

In deze ruimte wordt de bestaande verblijfsaccommodaties Floreal en Duinse Polders bestendigd.

Naast de verblijfsaccomodatie bevinden zich in deze zone een aantal ondersteunende functies die

complementair zijn met de verblijfsfunctie (elkweerinfrastructuur, congresfaciliteiten, sport- en

ontspanningsterreinen en parkeerplaatsen voor bezoekers). Momenteel zijn er geen plannen om in

deze zone de infrastructuur te wijzigen. De ontsluiting van deze deelruimte wordt zoveel mogelijk

geclusterd met de ontsluiting van deelruimte 2.

3.1.4 Deelruimte 4 : jeugdrecreatie

Ten noorden van het Zeebos wordt de bestaande infrastructuur voor jeugdverenigingen en

jeugdverblijf (gebouwen en naastliggende open speelterreinen) bestendigd.

3.1.5 Deelruimte 5 : bos

Het Zeebos wordt bestendigd als een volwaardig bos. Langzaam-verkeersvoorzieningen kunnen

worden voorzien om het bos toegankelijk te houden. Het bestaande speelbos (grenzend aan de

zuidzijde van deelruimte 4) wordt bestendigd. Ten oosten en ten zuiden van deze deelruimte bevindt

zich de waterloop St-Jansader, welke blijft behouden.

3.1.6 Deelruimte 6 : landbouw

Het huidige gebruik van deze zone als landbouwgebied wordt bestendigd.

Technum 4 Alternatieven NTS 15

3.1.7 Overig

Rondom de golfinfrastructuur wordt in beide alternatieven een wandelpad aangelegd. Het verbindt de

verschillende omliggende functies (Floreal, Duinse Polders, camping, nieuwe ontwikkeling, Zeebos)

met elkaar en met het golfgebeuren. Door een doorsteek te voorzien door de golf zelf wordt het

mogelijk korte en lange wandeltrajecten uit te stippelen en ontstaat er een verbinding tussen de

Polderlaan en het Zeebos.

Ter hoogte van de nieuwe hoofdontsluitingsweg kan op termijn een voetgangersbrug worden voorzien

over de Koninklijke baan. Door deze oversteek ontstaat er een duidelijke langzaam verkeersverbinding

tussen zee en polder die alle functies met elkaar verbindt (duinenzone met eventueel speelduin, nordic

walking, vakantiecentra, golf, approach golf, wandelpark, wonen, ....).

In beide alternatieven wordt aan de randen van het golfterrein waar mogelijk het wandelaarstraject

uitgebreid met publiek toegankelijke parkzones. Ze laden de parkinfrastructuur verder op en zorgen

voor een goede aansluiting tussen het golfterrein en de omliggende functies. Deze zones sluiten qua

landschapsinrichting aan bij het landschap van de golf.

4. ALTERNATIEVEN

Het plan-MER onderzoekt de ruimtelijke implicaties en de al dan niet te milderen milieueffecten van

volgende twee alternatieven:

Alternatief 1 : Bebouwingsveld loodrecht op de Koninklijke baan

Alternatief 2 : Bebouwingsveld aan de Koninklijke baan

Voor elk alternatief wordt nog een bijkomend alternatief voorgesteld (bis) waarbij in plaats van 250

woongelegenheden, 400 woongelegenheden worden voorzien. Deze alternatieven met 400

woongelegenheden zijn het resultaat van een update van het financieel haalbaarheidsonderzoek

(2009) dat uitgevoerd werd door Orientes, naar aanleiding van het verzoek van de Vlaamse

Bouwmeester voor een hoge kwaliteit van de te realiseren toekomstige appartementen.

In de bis-alternatieven wordt voor een maximum van 400 woongelegenheden gerekend op een

bebouwbaar volume van 38.000 m² en ongeveer 480 parkeerplaatsen. Verder zijn er geen verschillen

met de basisalternatieven.

Het nulalternatief is het alternatief waarbij het plan niet gerealiseerd wordt. In het plangebied wordt

tegen 2025 geen verdere invulling van de huidige bestemming (TRP-gebied) verwacht.

4.1.1 Alternatief 1 : bebouwingsveld loodrecht op de Koninklijke baan

In dit alternatief loopt het golfterrein gedeeltelijk door tot aan N34 en vormt zo mee het visitekaartje

van de site. Het bebouwingsveld wordt gepositioneerd tussen Floreal en Duinse polders en dit

loodrecht op de Koninklijke baan. Daarbij wordt er voldoende afstand gehouden tussen het woonveld

en de Duinse Polders. Door deze centrale positionering heeft iedereen ofwel zicht op het golfterrein, op

de duinen of op een groene parkzone ten oosten van het bouwveld. Het parkeren wordt georganiseerd

binnen het bouwveld met ongeveer 300 parkeerplaatsen.

De ontsluiting wordt georganiseerd via een nieuwe weg vanaf de Koninklijke baan. Om het aantal

kruispunten op de N34 te beperken wordt geopteerd om de ontsluiting van de Duinse Polders aan te

takken op deze nieuwe infrastructuur. De nieuwe ontsluitingsas wordt beëindigd door

parkeerinfrastructuur ten behoeve van bezoekers (onder andere van de golfinfrastructuur). Het is ook

hier dat het golfclubhuis kan worden gepositioneerd (al dan niet binnen het bouwveld).

Figuur 8 stelt bij wijze van voorbeeld één van de onderzoeksmaquettes voor. Dit beeld is louter een

verkennende piste en is geen definitief (voor)ontwerp.


Figuur 7 Alternatief 1 bebouwingsveld loodrecht op de Koninklijke baan

Figuur 8 Onderzoeksmaquette Alternatief 1(bebouwingsveld loodrecht op de

Koninklijke baan)

4.1.2 Alternatief 2 : bebouwingsveld aan de Koninklijke baan

Door de positionering van de bebouwing aan de rand van het gebied kan het golfterrein als een

duidelijk, continu park worden vormgegeven. Het bebouwingsveld wordt gepositioneerd langsheen de

Koninklijke baan tussen de vakantiecentra Floréal en Duinse Polders. Hierdoor krijgt de bebouwing een

meer prominente plaats langs de Koninklijke baan waarbij de mogelijkheid ontstaat om deze zone te

ontwikkelen als een echt eind- of beginpunt van de bebouwing langs de dijk, die in het verlengde

Technum 4 Alternatieven NTS 17

hiervan ligt. De Graaf Jansader die het bebouwingsveld doorkruist kan ingezet worden als een

structurerend landschappelijk element dat kan bijdragen tot de ruimtelijke kwaliteit van de

woonomgeving. Het parkeren wordt georganiseerd binnen het bouwveld met ongeveer 300

parkeerplaatsen.

Voor de ontsluiting van de bebouwingscluster worden twee varianten A en B vooropgesteld, of een

combinatie van de twee (C).

A. De cluster wordt ontsloten via een nieuwe (korte) insteek vanuit de Koninklijke baan aan de

westzijde van de Duinse Polders. Om het aantal kruispunten op de Koninklijke baan tot een

minimum te beperken wordt geopteerd om de ontsluiting van de Duinse Polders in deze

variant ook op deze nieuwe ontsluitingsweg aan te takken.

B. Om het aantal kruispunten op de Koninklijke baan tot een minimum te beperken wordt

geopteerd op het bebouwingsveld te ontsluiten via een zijtak aan de bestaande toegangsweg

richting Floréal aan de noordzijde van het vakantiecentrum.

C. De ontsluiting van het bouwveld kan ook georganiseerd worden door een combinatie van de

twee toegangen bv. aan Floréal inrit en aan Duinse Polders uitrit of omgekeerd, of in- en uitrit

aan zowel Floréal als Duinse Polders.

Figuur 10 stelt bij wijze van voorbeeld één van de onderzoeksmaquettes voor. Dit beeld is louter een

verkennende piste en is geen definitief (voor)ontwerp.

Figuur 9 Alternatief 2 bebouwingsveld aan de Koninklijke baan


Figuur 10 Onderzoeksmaquette Alternatief 2 (bebouwingsveld parallel met de

Koninklijke baan)

4.1.3 Te onderzoeken varianten

Binnen de voorgestelde alternatieven kan aan de randen van het golfterrein een bijkomende

bebouwing gerealiseerd worden. Drie zones komen hiervoor in aanmerking (Figuur 7 en Figuur 9) :

a. Ter hoogte van de Polderlaan (wonen langs de toegang tot het golfpark);

b. Ten zuidwesten van de Duinse Polders (vb. wonen in combinatie met golfclub);

c. Ten zuidoosten van de Duinse Polders (ontsluiting woningen in combinatie met de Duinse

Polders, ook het scoutslokaal kan hierop worden aangesloten).

De locatie van deze drie zones wordt weergegeven in Figuur 7 en Figuur 9. Deze bijkomende

wooneenheden worden dan in mindering gebracht bij het aantal wooneenheden voorzien binnen

deelruimte 2.

Het woongebied ter hoogte van de Polderlaan (ca. 0,26 ha), dat opgenomen wordt binnen de

plancontour (zie §2.1), sluit aan bij zone a voor bijkomende bebouwing aan de rand van het

golfterrein. Dit gebied is momenteel woonzone (binnen het RUP Polderlaan) en zal binnen het PRUP

Strategisch Projectgebied De Sol woongebied blijven. Deze woonzone behoort dus niet tot de

woonzones waarvoor alternatieve liggingen besproken worden in het plan-MER (zones a, b en c) en

staat los van het maximum aantal wooneenheden binnen de deelruimte golf.

5. BESCHRIJVING REFERENTIESITUATIE

5.1 Discipline Bodem

Het studiegebied bevindt zich in de polder, een uiterst vlak gebied. Enige microreliëf is wel aanwezig,

in de vorm van overblijfselen van de kreekruggen (ter hoogte van het evenemententerrein en het

vakantiecentrum Duinse polders), de oevers van de waterloop Graaf Jansader en het restant van de

duinovergang naar de polder (in het noordnoordwest van het plangebied).

De bovengrond in het plangebied bestaat uit zavel tot lichte en zware klei. Het grootste gedeelte van

het gebied bestaat uit wei- en akkerland. Verder is er langsheen de randen van het plangebied nog

discontinue bebouwing en recreatievoorzieningen (vakantiecentra, camping e.d.) aanwezig. Het oosten

van het plangebied is in gebruik als provinciaal domein (Zeebos). De luchtfoto waarvan de opname

dateert van 2006 geeft een beeld van het huidig bodemgebruik (Figuur 2).

Technum 5 Beschrijving referentiesituatie NTS 19

5.2 Discipline Water

Het grondwater in het plangebied bevindt zich op een diepte van 1,0 tot 1,5 m-mv. In het volledige

plangebied wordt het grondwater aangeduid als zeer kwetsbaar voor verontreinigingen. De

grondwaterkwaliteit in het plangebied is voldoende, alleen de ammoniumconcentratie is relatief hoog.

Dit wordt verklaard door het agrarisch gebruik van het gebied. In het studiegebied is ook verzilt

grondwater aanwezig op een diepte van 15-20 m-mv (in het westen stijgend naar <2 m-mv) (Figuur

11).

In de polders wordt de waterhuishouding kunstmatig geregeld vanuit het oogpunt van de

landbouwbedrijfsvoering. In en grenzend aan het plangebied zijn twee waterlopen aanwezig: de Sint-

Jansader en de Graaf Jansader (Figuur 11). Deze zijn kunstmatig aangelegd (zogenaamde

polderwaterlopen) en hebben een goede structuurkwaliteit. De globale waterkwaliteit is echter slecht

(de meeste basiskwaliteitsnormen worden overschreden), beide waterlopen zijn matig verontreinigd,

maar vertonen een verbeterende trend. Deze slechte waterkwaliteit wordt onder meer veroorzaakt

door de aanwezigheid van overstorten. In Figuur 12 wordt een impressie van beide waterlopen

gegeven.

Figuur 11 Verziltingskaart (m-mv)


Figuur 12 Impressie waterlopen (Graaf Jansader en Sint-Jansader)

5.3 Discipline Fauna en Flora

De natuurwaarden in en nabij het studiegebied kunnen verdeeld worden over 3 deelgebieden.

Het Provinciedomein ‘Het Zeebos’ (deelgebied 1) is 34 ha groot en ligt net achter de kustlijn ten

oosten van Blankenberge centrum en maakt deels deel uit van het plangebied. Ongeveer de helft van

het gebied bestaat uit aangeplant loofbos met dominantie van zwarte els, witte abeel en

populierensoorten. Daarnaast is ca. 8,6 ha weiland. Momenteel (2011) worden 6 ha akkers ten

noordoosten van de loofhoutaanplant omgezet in weiden met laantjes, om bijkomend biotoop te

creëren voor weidevogels. Qua vegetatie vinden we in de noordelijke weilanden van het

provinciedomein de grootste soortenrijkdom terug in de natte depressies en de randen. Verschillende

soorten grassen, zeggen en russen komen hier voor, zoals o.a. ruw beemdgras, kamgras, liesgras,

greppelrus, zeegroene rus, zomprus, oeverzegge, ruige zegge en valse voszegge. Ook andere planten

zoals rode ganzenvoet, akkermelkdistel, vijfvingerkruid en rode waterereprijs werden door het INBO

geïnventariseerd (2004) in de weides. Qua vogelsoorten worden in het provinciaal domein sperwer,

bruine kiekendief en torenvalk regelmatig geobserveerd. In de aanplantingen werden o.a. patrijs,

fazant, groene specht, kneu, fitis, tjiftjaf, grasmus en winterkoning geïnventariseerd (INBO, 2004). In

de noordelijke weiden met vochtige depressies komen eenden (o.a. slobeend en bergeend) en

steltlopers (o.a. scholekster, tureluur, kievit) jaarrond voor zowel als broedvogels als als wintergasten.

Langs de rietkragen en het struikgewas aan de Sint-Jansader werden door het INBO in 2004

(mogelijke) broedgevallen van rietzanger en cetti’s zanger geïnventariseerd.

Op de biologische waarderingskaart wordt het beschouwde deelgebied 1 over het algemeen als

biologisch waardevol (N: loofhoutaanplant; Hp: soortenarm permanent cultuurgrasland) ingekleurd,

met hier en daar een aantal zeer waardevolle elementen (Figuur 13). Het landbouwgebied in het

zuidoosten van deelgebied 1 heeft weinig tot geen waarde voor de aanwezige fauna en flora. Het

gebied valt wel binnen de afbakening van het Vogelrichtlijngebied ‘Poldercomplex’ (Figuur 6). De

akkers kunnen afhankelijk van het gebruik en beheer ervan van beperkt belang zijn voor

overwinterende ganzen of broedende vogels zoals bv. scholekster of bergeend.

Langsheen de Koninklijke baan, ten noorden van het plangebied, ligt een duingordel waarin ook het

natuurreservaat ‘De Fonteintjes’ (20 ha) gelegen is (deelgebied 2). De Fonteintjes zijn een serie van

deels kunstmatige, deels natuurlijke duinplassen, duinrietlanden en duinstruwelen gelegen langs een

4 km lange strook tussen de duinengordel en de kustbaan van Zeebrugge tot Blankenberge. Van mei

tot juni bloeien hier vele orchideeën, zoals o.a. rietorchis, vleeskleurige orchis en bijenorchis. Ook

soorten als addertong, blauwe zeedistel en weegbreefonteinkruid komen voor in het natuurreservaat.

Vogelsoorten zoals dodaar, bergeend en rietgors komen jaarrond voor in het gebied. Zeker voor

rietvogels zijn de rietvelden aan de plassen van groot belang: rietzanger, kleine karekiet, rietgors en

blauwborst vinden er nestgelegenheid. Verder pleisteren in de winter o.a. aalscholver, roerdomp,

tafeleend en kuifeend op en rond de waterplassen. Bij stuwtrekken van vogels in de herfst en lente

vormen de Fonteintjes een ideale rustplaats voor allerlei zangvogels. Ook zeldzamere soorten zoals

visarend, purperreiger of boomvalk werden dan reeds geobserveerd in het gebied. Naast een rijke

vogelpopulatie is er in de Fonteintjes ook een grote insectenrijkdom aanwezig die typisch is voor de

Technum 5 Beschrijving referentiesituatie NTS 21

kustduinen. Tal van kevers, sprinkhanen, zweefvliegen, vlinders en libellen komen er voor. De

levendbarende hagedis profiteert o.a. van deze grote rijkdom aan insecten.

Deelgebied 2 maakt deel uit van het Habitatrichtlijngebied ‘Duingebieden inclusief IJzermonding en

Zwin’ en het VEN-gebied ‘De Fonteintjes en Oudemaarspolder’ (Figuur 6). Een deel van het gebied valt

ook binnen de afbakening van het Vogelrichtlijngebied ‘Poldercomplex’. Op de biologische

waarderingskaart wordt het beschouwde deelgebied 2 over het algemeen als biologisch waardevol tot

zeer waardevol ingekleurd (Figuur 13). De vooropgestelde instandhoudingsdoelen in de Speciale

beschermingszones zullen in de referentiesituatie gerealiseerd zijn. Waarbij de naduk ligt op het

terugdringen van vergrassing, verruiging en verstruweling in voornamelijk stuifduinen duingraslanden

en duinvalleien en het terugdringen van invasieve exoten om de kwaliteit van onder meer de duin-

habitattypes (habitattypes 2120, 2130, 2160 en 2180) te verbeteren.

Figuur 13 Biologische waarderingskaart (met aanduiding deelgebieden)

Deelgebied 3 ‘Ontwikkelingszone De Sol’, het westelijke deel van het plangebied, is over het

algemeen weinig waardevol voor de discipline Fauna en Flora. Een deel van de akkers valt weliswaar

binnen het Vogelrichtlijngebied ‘Poldercomplex’ (Figuur 6). Akkers kunnen immers van belang zijn voor


overwinterende ganzen of broedende vogels zoals bv. scholekster of bergeend. Op de biologische

waarderingskaart zien we dat er sporadisch kleine biologisch waardevolle zones voorkomen als stippen

tussen de recreatieve infrastructuur (Figuur 13).

5.4 Discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie

Het huidig landschap is het resultaat van de complexe landschappelijke evolutie van de Vlaamse

kustvlakte. Tot midden 19de eeuw blijft de stad Blankenberge grotendeels beperkt tot het

middeleeuwse stratenpatroon. Door de opkomst van het toerisme en de enorme bevolkingsaangroei in

de 19de eeuw, wordt de stad sterk uitgebouwd. De aanleg van nieuwe straten, de uitvoering van

stedelijke infrastructuur en openbare gebouwen, en de bouw van speciaal op het toerisme gerichte

gebouwen, vormen een constante doorheen de 19de eeuw. In de jaren 1950 worden talrijke campings

ten oosten van de stad gebouwd. In de jaren 1950-1960 is er een belangrijke expansie van de stad in

oostelijke richting, met de aanleg van de straten ten oosten van de Prinsenlaan (appartementen) en

ten zuiden van de Koning Albert I-laan (verkaveling met losstaande eensgezinswoningen). De expansie

zet zich voort in de jaren 1980 met o.m. een aantal woonwijken ten oosten van de stad en de aanleg

van verschillende grootschalige terreinen voor weekendverblijven. Ook de Duinse Polders en de Floreal

dateren uit die periode. Rond het jaar 2000 wordt door de provincie het ‘Zeebos’ aangeplant. Bij de

ontwikkeling van het gebied is in het verleden geen rekening gehouden met de landschappelijke

waarden en de context van het gebied. Hierdoor zijn tevens de zichtrelaties vanuit en naar het

plangebied sterk beperkt.

5.5 Discipline Geluid

Om het aandeel van het wegverkeerslawaai te kennen in het huidige omgevingsgeluid werden

simulatie-berekeningen uitgevoerd. Voor de intensiteiten op de N34 word vertrokken van tellingen

uitgevoerd in de maand juli. Het wegverkeer op de Koning Albert-I-laan zorgt voor de grootste

geluidsbelasting in het studiegebied. De milieukwaliteitsnormen (Vlarem II) worden t.h.v. de woningen

gelegen aan de Koning Albert-I-laan voor zowel de dag-, avond- en nachtperiode momenteel

overschreden.

Bij toetsing aan de richtwaarden (grenswaarden voor een voldoeninggevend akoestisch leefmilieu)

volgens het ontwerp KB ‘91 voor wegverkeerslawaai is er voor de woningen aan de Koning Albert-I-

laan een overschrijding in de avondperiode. Voor de woningen gelegen aan de A. Ruzettelaan worden

de richtwaarden voor de dag- avond – en nachtperiode zelfs telkens onderschreden. Bij toetsing aan

de maximale waarden (grenswaarde tegen overmatige hinder) is echter geen overschrijding in het

studiegebied.

5.6 Discipline Mens – Ruimtelijke aspecten

Het landgebruik in het plangebied betreft in de huidige situatie agrarisch gebied, bos- en natuurgebied

met plaatselijk recreatief medegebruik en verblijfsrecreatie. Opgemerkt dient te worden dat, ondanks

dat het plangebied grotendeels een agrarisch gebruik kent, het gebied planologisch geen agrarische

bestemming heeft. De stadsrand is door de aanwezige functies versnipperd en vormen geen optimale

‘rand’. Ook tussen de clusters verblijfrecreatie, met name de campings en de vakantiecentra, liggen

agrarische percelen.

5.7 Discipline Mens – Mobiliteit

Blankenberge kent, sterk vereenvoudigd, een half cirkelvormige nederzettingsstructuur die wordt

doorsneden door de Koninklijke baan; de belangrijkste baan in het studiegebied. Deze weg verbindt de

verschillende kuststeden en –gemeenten met elkaar. In het centrum splitst deze as zich in twee

subassen. Enerzijds is er de as De Smet de Naeyerlaan–J. de Troozlaan–A. Ruzettelaan, waarlangs de

kusttram rijdt, en anderzijds is er de as Vredelaan–Zuidlaan–Kerkstraat–Koning Albert I-laan waarlangs

het autoverkeer wordt gestuurd. De ruimtelijke structuur is weergegeven op Figuur 14.

Technum 6 Bespreking van de milieueffecten NTS 23

In (de ruime omgeving van) Blankenberge is het beschikbare fietsroutenetwerk eerder beperkt. De

voor fietsers belangrijke assen in de omgeving van het plangebied zijn: N34, A. de Ruzettelaan /

Kustlaan, de Zeebruggelaan, Polderlaan. Globaal genomen hebben de fietsers in de omgeving van de

site de beschikking over relatief goede fietsinfrastructuur. Wel kunnen de fietspaden in de Polderlaan

en op de N34 (gedeelte ten oosten van de kruising met de Ruzettelaan) als te smal worden

beschouwd.

Blankenberge heeft een goed openbaar vervoersnetwerk. De plansite ligt op fietsafstand van het

station van Blankenberge. In (de omgeving van) Blankenberge exploiteert De Lijn De Kusttram

(Knokke-De Panne), Buslijn 33 en Buslijn 38.

Figuur 14 Ruimtelijke structuur site

6. BESPREKING VAN DE MILIEUEFFECTEN

Hoger is aangegeven dat de woonzone ter hoogte van de Polderlaan (zie §2.1) in het plangebied voor

het PRUP De Sol wordt opgenomen. In het eerder opgemaakte plan-MER voor het PRUP De Sol

behoorde deze zone nog niet tot het plangebied, maar was, als onderdeel van het RUP Polderlaan wel

al op zijn milieueffecten onderzocht.

Gezien het reeds uitgevoerde milieuonderzoek, de bestemming (woongebied) van de zone ongewijzigd

blijft en enkel de inrichting zal wijzigen (meergezinswoningen in plaats van eengezinswoningen,

oriëntatie van de woningen, bouwhoogte) en het een kleinschalige ingreep betreft, worden geen

bijkomende of aanzienlijke milieueffecten door de toevoeging van deze woonzone aan het plangebied

van het PRUP De Sol verwacht en blijven de conclusies van het opgemaakte plan-MER geldig.


De belangrijkste wijzigingen zijn de omzetting van 29,8 ha agrarisch bodemgebruik naar recreatief

gebruik (golf). Voor de inrichting en profilering van het golfterrein (onder andere tees, fairways,

greens, bunkers, eventueel (semi-)roughs en waterpartijen) zal het gebied worden vergraven.


Waardevolle bodems komen niet voor binnen het plangebied. Door het gebruik van zware machines

tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bestaat er een risico op verdichting van de bodems. Dit

heeft een effect op de doorwortelbaarheid van vegetatie en daardoor de leefbaarheid en

standvastigheid van planten en bomen. Effecten van verdichting kunnen optreden in de zones waar

werken gepland zijn. Aangezien een goede bodemstructuur essentieel is voor een optimaal

bespeelbare grasmat (ter hoogte van de tees, greens en fairways) en de ontwikkeling van de vegetatie

in de (semi)roughs en de groene park- en woonzones zal bijzondere aandacht moeten besteed worden

aan het voorkomen of in tweede instantie het milderen van verdichting.

Bij grondverzet tijdens de aanlegfase bestaat daarnaast het risico dat aanwezige verontreinigingen

worden verspreid. Om dit risico te voorkomen dient voldaan te worden aan de terzake vigerende

wetgeving.


Betekenisvolle ingrepen met impact op de grondwaterhuishouding zijn de grootschalige vergraving, de

(tijdelijke) bemaling voor de aanleg van de bebouwing (incl. ondergrondse parkeergarage), het

toevoegen van verharde oppervlakte, de drainage en irrigatie van bepaalde delen van het golfterrein

en de eventuele aanpassing van de oppervlaktewaterhuishouding tijdens de aanlegfase. Dit zal globaal

gezien een verdrogend effect hebben. Toegenomen verharding, ondergrondse constructies, bemaling

en drainage kunnen daarnaast door de aanwezigheid van het ondiep gelegen zoet/zout grensvlak

verziltingseffecten veroorzaken (verkleinen van de zoetwaterlens, ondieper voorkomen van zout

grondwater, oppompen en lozen van zout grondwater. Dit effect dient maximaal gemilderd en bij

voorkeur vermeden worden.

Alhoewel de verstoring door de bemaling tijdelijk is, kan de impact toch als betekenisvol beschouwd

worden: een tijdelijke verstoring door bemaling kan het evenwicht dat gedurende vele decennia tot

stand is gekomen langdurig wijzigen. Afhankelijk van de diepte van de bemaling (aantal ondergrondse

bouwlagen), de duur en de uitvoeringswijze kan het evenwicht verstoord worden. De beoordeling is

sterk negatief en milderende maatregelen om de bemalingseffecten te beperken zijn noodzakelijk.

Het plan zal door een toename in verharde oppervlakte en het benodigde drainagesysteem van het

golfterrein in principe tot een versnelde afvoer van hemelwater leiden, wat leidt tot een toename van

piekdebieten met potentiële benedenstroomse wateroverlast (overstroming) tot gevolg. Er dient in

voldoende en eventueel extra berging voorzien te worden zodat de overstortfrequentie niet toeneemt.

Daarnaast zal de aanwezige waterloop Graaf Jansader in een worstcase situatie binnen het

bebouwingsvlak worden verlegd/heraangelegd, waardoor de waardevolle structuurkwaliteit mogelijk

aangetast zal worden. Gezien de waardevolle structuurkwaliteit van de betrokken polderwaterlopen

wordt het behoud van het tracé en de oevers aanbevolen.

Aangenomen kan worden dat voor een golfterrein zoals gepland te Blankenberge de irrigatiebehoefte

ongeveer 15.000 tot 20.000 m³ per jaar zal zijn. De precieze impact van de wijziging van de

waterhuishouding in het golfterrein door irrigatie, is door het ontbreken van een effectief ontwerp nog

niet te becijferen. Voor irrigatie kan grondwater, oppervlaktewater of leidingwater gebruikt worden.

Het gebruik van leidingwater (drinkwater) dient vermeden te worden. Indien grondwater zou gebruikt

worden, kan dat plaatselijk voor verdroging zorgen. Bovendien dient rekening gehouden te worden

met de aanwezigheid van zout grondwater in het plangebied. Vanwege die twee factoren is het

aanbevolen om in het golfterrein de nodige vijvers en waterplassen te voorzien zodat een

watervoorraad beschikbaar is voor irrigatiedoeleinden. Binnen het plangebied is voldoende ruimte

voorhanden om de nodige wateropslag te voorzien. Bij de verder uitwerking van het ontwerp voor het

golfterrein dient een waterstudie uitgevoerd te worden.

Door het gebruik van meststoffen en pesticiden ter hoogte van tees, greens en fairways kan de run-off

en het drainagewater van het golfterrein de waterkwaliteit van zowel het oppervlakte- als het

grondwater in negatieve zin beïnvloeden. Er wordt doorgaans wel aangenomen dat de bemestings- en

pesticidendruk uitgaande van een (ecologisch ) golfterrein kleiner is dan die van een akker (huidig

gebruik). Niettemin dient bij de exploitatie aandacht besteed te worden aan de afstemming tussen

bemesting en pesticidengebruik enerzijds en de irrigatiehoeveelheden anderzijds, om te vermijden dat

Technum 6 Bespreking van de milieueffecten NTS 25

nutrientrijk of met pesticiden beladen water afstroomt of infiltreert. Er zal huishoudelijk afvalwater

geproduceerd worden (afkomstig van de 250 tot 400 wooneenheden, de horeca, het hotel,

golfinfrastructuur) en eventueel vervuild afstromend hemelwater van parkings en wegenis. Er wordt in

een worst case scenario van uitgegaan dat een aansluiting op het bestaande rioleringsstelsel mogelijk

zal zijn maar dat de kans bestaat dat de overstortfrekwentie toeneemt. De ontvangende RWZI Brugge

zal de bijkomende vuilvracht van de recreatieve golfinfrastructuur en de 250 tot 400 wooneenheden

evenwel zonder problemen kunnen verwerken.


De belangrijkste negatieve effecten op natuur ten gevolge van de realisatie van het plan en in het

bijzonder de realisatie van het golfterrein en de woonontwikkeling zijn het direct en het indirect

biotoopverlies door wijziging in de waterhuishouding en de verstoring door licht. Direct soortverlies,

barrièrewerking, geluidsverstoring, visuele verstoring en versnippering van natuurwaarden zijn niet te

verwachten. Betekenisvolle positieve effecten voor natuur zijn niet onmiddellijk te verwachten.

Door het permanent ruimtebeslag, door de aanleg van het golfterrein, de wooneenheden en de

toeristisch-recreatieve voorzieningen, zal het bodemgebruik in het plangebied wijzigen, wat

habitatverlies voor de aanwezige fauna zal veroorzaken. Het merendeel van het plangebied is niet of

weinig kwetsbaar voor ecotoopverlies, met uitzondering van de zone van de noordelijke weiden van

het Provinciaal domein die ook aangeduid zijn als Habitatrichtlijn- en VEN-gebied en de duinengordel

die zeer kwetsbaar zijn voor ecotoopverlies. Het grootste deel is in biologisch minder waardevol gebied

gelegen is, een klein deel wordt ingenomen in biologisch waardevol gebied en slechts een fractie van

biologisch zeer waardevol gebied.

Daarnaast kunnen zowel tijdens de aanlegwerkzaamheden als bij exploitatie wijzigingen in de

waterhuishouding van het plangebied en de ruimere omgeving optreden (door toegenomen

verharding, bemaling, drainage en eventuele irrigatie) indien onvoldoende milderende maatregelen

getroffen worden. Hierbij gaat het zowel om mogelijke wijzigingen in waterkwantiteit als in

waterkwaliteit en meer in het bijzonder de zoet-zoutbalans. Hierdoor kunnen aanzienlijke gevolgen

voor de aanwezige fauna en flora optreden indien geen milderende maatregelen getroffen worden. Het

merendeel van het plangebied is echter gekarteerd als niet tot weinig kwetsbaar voor verdroging.

Uitzondering daarop vormt de zone van de noordelijke weiden van het Provinciaal domein die ook

aangeduid zijn als Habitatrichtlijn- en VEN-gebied en delen van de duinengordel (de duinplassen).

Deze zones zijn zeer kwetsbaar voor verdroging. Daarnaast zijn ook ter hoogte van het Zeebos

mogelijk effecten te verwachten indien geen milderende maatregelen getroffen worden. De biologische

waarde van deze gebieden wordt immers onder andere bepaald door de natte ondergrond en door de

aanwezigheid van een zoetwaterlens op het zoute grondwater. De milderende maatregelen die in dat

kader door de discipline water voorgesteld worden, zijn noodzakelijk en leidend voor de verdere

ontwikkeling van het plan tot op projectniveau en noodzakelijk om schade aan het VEN-gebied te

vermijden.

De verlichting van het plangebied zal toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Afhankelijk van

de locatie van de te verlichten infrastructuur en de intensiteit van de verlichting kan in de rand

verstoring optreden naar het provinciaal domein.


De keuze voor een bouwveld dwars op de Kustlaan (alternatief 1) zorgt voor een verstoring die de

sequentiële opbouw duinen–polder volgt. Hierdoor blijft in het niet gebouwde gedeelte de sequentie

behouden (voor zover zij niet verstoord is door het huidig gebruik). Het bouwvlak langs de Kustlaan

(alternatief 2) zorgt voor een breuk in de sequentie duinen-polder. Hierbij ontstaat mogelijk een

impact op de waterhuishouding (relatie duinen-polder). Het belangrijkste verschil tussen alternatief 1

en 2 zit in de mogelijkheid om een open-ruimteverbinding te herstellen tussen de duinen en de

achterliggende polder.


Het bebouwen van de bebouwingsvelden en de aanleg van een golfterrein met bijbehorende

infrastructuur heeft een aanzienlijke visuele impact. Enerzijds laat de nieuwe invulling van het terrein

toe om bestaande verstoringen (camping Dallas, evenementenweide) te verwijderen. Anderzijds zullen

de nieuwe gebouwen, door hun omvang, de perceptieve kenmerken grondig beïnvloeden. De

graafwerken, zowel voor de bouw van de woongelegenheden als voor het golfterrein, hebben mogelijk

een aanzienlijke impact op het archeologisch patrimonium in het gebied.


Tijdens de aanlegwerkzaamheden zijn de voornaamste geluidsbronnen de werktuigen (graafkraanen

wiellader) die worden ingezet voor de aanleg van het golfterrein en de woongelegenheden in het

gebied. De werkzaamheden zullen van tijdelijke aard zijn en bovendien niet aanpalend aan een

woonkern worden uitgevoerd, waardoor de ernst van de hinder beperkt zal zijn.

De geluidsbelastingstoestand aan wegverkeersgeluid tijdens exploitatie is voor beide

ontwikkelingsscenario’s overeenkomstig met deze volgens de huidige situatie; de belasting van het

project is niet of nauwelijks merkbaar. De verkeersafwikkeling ten gevolge van de geplande situatie

van gebied ‘De Sol’ zal dus geen bijkomende geluidsbelasting genereren.


Het plangebied wordt in de alternatieven verder ontwikkeld als recreatieve stadsrand: er worden

nieuwe woongelegenheden, verblijfsrecreatie en openluchtrecreatie ingepland. De openluchtrecreatie

is complementair aan de reeds aanwezige voorzieningen in de stad en vormt een geheel met de te

behouden recreatie en recreatief medegebruik. De ontwikkelingen zorgen voor een sterkere

samenhang in het gebied die afgestemd is op het bestaande stedelijke weefsel.

De afname aan bruikbare landbouwgrond is negatief voor de landbouwsector. Ook de afname

verblijfsrecreatie, met name de camping Dallas, is negatief gezien het tekort aan dergelijke low budget

accommodatie aan de kust. Ondanks de negatieve impact op de landbouw en de lowbudget

verblijfsrecreatie is de benutting van de ruimte door meer stedelijke voorzieningen positiever binnen de

afbakening van het stedelijk gebied.

Het medegebruik van ruimtes neemt in de geplande situatie sterk toe. Zo wordt de golf vooropgesteld

als een doorwaadbare golf, waarbij er functionele en recreatieve verbindingen voor langzaam verkeer

voorzien worden door de golf. Ook worden er verschillende gebruiksvormen gecombineerd in

bebouwde volumes. Hierdoor wordt ook de toegankelijkheid van het gebied groter. De ruimtelijke

kenmerken van de publiektoegankelijke delen wijzigen het sociaal veiligheidsgevoel: door de

aanwezigheid van meerdere gebruikers is er in grotere mate visueel contact mogelijk. De interactie

tussen de verschillende functies in het plangebied neemt daardoor ook toe. De aanleg van een

doorwaadbare golf zorgt voor grotere uitwisseling.

De intensiteit van het ruimtegebruik neemt sterk toe ten opzichte van de referentiesituatie. De

intensiteit van het ruimtegebruik binnen het bouwvlak wordt echter veeleer te hoog ingeschat in plaats

van te laag, wat resulteert in relatief kleine gemiddelde woningoppervlaktes (ter grootte van een

tweepersoonsappartement).


Het extra verkeer dat door de site wordt gegenereerd zal allemaal gebruik maken van de N34. Daarna

zal dit verkeer zich verspreiden over de overige straten van het verkeersnetwerk. De kruispunten

waarlangs wordt ontsloten en de N34 zullen ook na de realisatie van het plan over een significante

restcapaciteit beschikken. Dit betekent dat, vanuit mobiliteitsoogpunt, extra ontwikkelingen in het

plangebied mogelijk zijn. Met betrekking tot doorstroming en verkeersleefbaarheid worden geen

effecten verwacht. Het voorziene aantal parkeerplaatsen is globaal genomen in overeenstemming met

de berekende parkeervraag.

Technum 7 Passende beoordeling NTS 27

Het plan voorziet in een aantal bijkomende langzaamverkeersrelaties, wat positief is. Inzake de relaties

met het openbaar vervoer zijn negatieve effecten te verwachten door de aanwezigheid van de

tramhalte op de N34 in relatie tot de nieuwe ontsluiting op de N34 ten westen van de Duinse Polders

in beide alternatieven.

7. PASSENDE BEOORDELING

Vanwege de aanwezigheid van speciale beschermingszones Habitatrichtlijngebied ‘Duingebieden

inclusief IJzermonding en Zwin’ (BE 2500001), Habitatrichtlijngebied ‘Polders’ (BE 2500002) en

Vogelrichtlijngebied ‘Poldercomplex’ (BE 2500932) is een Passende beoordeling opgesteld waarin de

effecten van het plan op de Europees beschermde gebieden en soorten van de Habitat- en

Vogelrichtlijn, ter hoogte van het studiegebied worden beoordeeld.

In de habitatrichtlijngebieden zal geen direct habitat- of soortverlies zijn. Een sterk negatief effect kan

wel veroorzaakt worden door de wijzigingen in waterhuishouding die enerzijds ten gevolge van de

aanlegwerkzaamheden (bemaling) en anderzijds ten gevolge van het artificiële waterbeheer van het

golfterrein kan veroorzaakt worden, indien geen milderende maatregelen getroffen worden. Op die

manier kan er onherstelbare schade optreden. Indien afdoende milderende maatregelen getroffen

worden om de waterhuishouding in de Habitatrichtlijngebieden niet te wijzigen, zullen de effecten

herleid kunnen worden tot niet significante effecten. De milderende maatregelen die in dat kader door

de discipline water voorgesteld worden, zijn noodzakelijk en leidend voor de verdere ontwikkeling van

het plan tot op projectniveau.

Gezien de beoordeling van de wijziging in grondwaterhuishouding vanuit de discipline water sterk

negatief is en het in het huidige voorliggende plan niet gegarandeerd is dat de milderende

maatregelen in dat kader afdoende meegenomen zullen worden, kunnen significant negatieve effecten

tot op heden niet uitgesloten worden. Dit aspect dient in detail verder onderzocht te worden in een

Passende beoordeling op projectniveau

8. WATERTOETS

De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal waterbeleid bij de

vergunningverlening. Op basis van onderstaande tabel wordt beoordeeld of de betrokken activiteit een

schadelijk effect op het watersysteem kan doen ontstaan dat vermijdbaar is.

Tabel 1 Elementen van de watertoets

Effectgroep Milieueffect van het plan Maatregelen

Ingreepgroep “Aanleggen van golfterrein, gebouwen en wegen (verhardingen en ondergrondse

constructies)”

Gewijzigd

overstromingsregime

Het plangebied wordt op de

watertoetskaarten aangeduid als mogelijk

overstromingsgevoelig (poldergebied). Er

zijn geen meldingen van effectieve

wateroverlast. Het bouwproject vormt

slechts een fractie van het in te richten open

gebied. De bergingscapaciteit van de

aanwezige waterlopen wijzigt niet.

De wetgeving inzake hergebruik van

hemelwater, infiltratie en buffering

dient toegepast. Het geplande

golfterrein en de nodige

waterpartijen voor irrigatie kunnen

een bijkomende bufferende werking

hebben. Koppeling (hergebruik van

water) tussen bouwproject en

golfproject is aanbevolen.

Gewijzigde infiltratie naar

grondwater en gewijzigde

afstroming

De verharde oppervlakte in het plangebied

zal toenemen door het plan (bouwproject,

wegenis). In het golfproject is drainage en

irrigatie voorzien.

Gezien de hoge grondwaterstand en de

Het bouwproject en de verhardingen

dienen minimaal aan de bepalingen

van de verordening hemelwater te

voldoen. Ook voor het golfterrein

dienen de principes (vasthouden,

bergen en vertraagd afvoeren)



aanwezigheid van kleibodems zullen de

huidige infiltratiemogelijkheden eerder

beperkt zijn met als gevolg dat vooral ook

aandacht moet besteed worden aan de

opvang en hergebruik van hemelwater

enerzijds en vertraagde afvoer anderzijds.

maximaal toegepast te worden in het

golfontwerp. Afstromend hemelwater

van het bouwproject kan voor

irrigatiedoeleinden in de golf

aangewend worden.

Gewijzigde grond- of

oppervlaktewaterkwaliteit

Het plangebied is in een gebied met verzilt

grondwater gesitueerd. Bij bemaling voor

constructiedoeleinden of drainage voor het

golfterrein kan de grondwaterkwaliteit

aangetast worden. Bij aansluiting van het

afvalwater op de riolering kan de

overstortfrequentie op de waterlopen

toenemen. Door een onaangepast

bemestingsregime (in het golfterrein) kan de

kwaliteit van het oppervlaktewater

achteruitgaan. Indien tijdens de aanlegfase

(of gebruiksfase) calamiteiten, zoals

brandstof- of olielekken optreden kan

bodemverontreiniging ontstaan. Indien deze

bodemverontreiniging niet onmiddellijk

wordt gesaneerd kan er infiltratie naar het

grondwater optreden en er

grondwatervervuiling veroorzaken.

Er zijn geen verontreinigingen gelegen

binnen of nabij het plangebied. Er is geen

risico op het verplaatsen van bestaande

verontreinigingen door bemaling (wel van

verzilt grondwater).

Door de verandering in gebruik van akker

naar golf zal de kwaliteit van grond- en

oppervlaktewater eerder licht verbeteren.

Bij bemaling dienen maatregelen

genomen te worden om de

invloedssfeer van de bemaling te

beperken (door retourbemaling of

door een aangepaste

uitvoeringstechniek toe te passen

zoals bijvoorbeeld werken in een

gesloten bouwput). Permanente

drainage van ondergrondse

constructies dient vermeden te

worden. Het golfterrein kan best

hydrologisch geïsoleerd worden van

de nabijgelegen natuurlijke gebieden.

In het kader van de op te maken

inrichtingsstudie dient verder

detailonderzoek te gebeuren naar de

optimalisatie van de waterbalans

voor het golfproject waarbij het

gebruik van grondwater dient

vermeden te worden en integratie

met het bouwproject dient

nagestreefd te worden.

Er dient voldoende berging in de

riolering voorzien te worden teneinde

een verhoogde overstortfrequentie te

vermijden. Bemesting en irrigatie van

het golfterrein dient afgestemd op de

behoefte en moet verontreiniging

van grond- en oppervlaktewater

voorkomen.

Vervuild afstromend hemelwater via

een koolwaterstofafscheider lozen,

nutrientrijk drainage of

oppervlaktewater dient via

natuurlijke waterzuivering behandeld

te worden.

Gewijzigd

grondwaterstromings-

patroon

Het plangebied wordt volgens de

watertoetskaarten grotendeels aangeduid

als zeer gevoelig voor ingrepen met een

effect op de grondwaterstroming, vanwege

het vrij ondiep voorkomen van grondwater

en de aanwezigheid van een zoet-zout

grensvlak.

Het golfterrein zal een geïsoleerd

hydrologisch systeem krijgen, waardoor

effecten op de omgeving worden voorkomen

Geen permanente drainage van

ondergrondse constructies, bemaling

tijdens de aanlegfase van het

bouwveld dient verstoring van het

zoet-zout grensvlak te vermijden

(retourbemaling, gesloten bouwput,

...). Een efficiënt ontwerp van de

beregeningsinstallatie met minimaal

waterverbruik en een optimaal

hergebruik van hemelwater in het

gebied is wenselijk.

Ingreepgroep “Wijzigingen van bodemgebruik”

Vegetatiewijziging Door de verandering in gebruik van akker Maximaal hergebruik van hemelwater

Technum 8 Watertoets NTS 29


naar golf zal het gebied permanent onder

vegetatie liggen (golfterrein) waardoor

erosie en run-off zal afnemen. Door de

drainage van het golfterrein kan de afvoer

van hemelwater versneld worden. Door de

realisatie van een bebouwde zone zal de

afvoer van hemelwater versneld worden

indien niet hergebruikt of gebufferd wordt.

voor irrigatiedoeleinden, opslag in

waterpartijen in het golfterrein

Ingreepgroep “Reliëfwijzigingen

Wijziging van de afvoer door

wijziging van reliëf

Door de inrichting van het golfterrein zal het

reliëf van het plangebied plaatselijk wijzigen

waardoor de afvoer van hemelwater en

grondwater kan wijzigen..

Bij het ontwerp dient ernaar

gestreefd te worden dat de globale

afvoer van het gebied niet zal

wijzigen. Een golfontwerp dat

rekening houdt met het aanwezige

landschap (polder) verdient de

voorkeur en een hydrologische

isolatie van het terrein is gewenst (in

de zin van een golf zonder impact op

het watersysteem van de omliggende

natuurlijke gebieden en zonder

negatief effect op het zoet-zout

oppervlak).

Ingreepgroep “Wijziging van het aantal punten/of diffuse bronnen”

Lozingen Bij het bemalen wordt grondwater

opgepompt dat dient te worden afgevoerd

of te worden geïnfiltreerd.

Het afvalwater van het bouwproject zal via

een gescheiden rioolstelsel worden

afgevoerd naar de RWZI. De toename van

deze vuilvracht zal minimaal zijn in

vergelijking met de totale capaciteit van de

ontvangende RWZI.

Door wijziging in bodemgebruik (van

landbouwgebruik naar golfterrein) zal de

bemestingsdruk in globaliteit afnemen.

Bemalingseffecten zijn tijdelijk maar

gezien de aanwezigheid van verzilt

grondwater dienen maatregelen

voorzien te worden om verstoring

van het zoet-zout grensvlak te

vermijden (beperken duur bemaling,

retourbemaling, bemaling in gesloten

bouwput).

Door aansluiting van de nieuwe

vuilvracht van het bouwproject mag

de overstortfrequentie niet

toenemen. Voldoende berging in het

rioleringsstelsel moet voorzien

worden.

Ingreepgroep “Aanpassing aan de bedding en structuur van de waterloop”

Toename/bestendiging van

vismigratieknelpunten in de

waterloop

De bestaande waterlopen zullen behouden

blijven. In een slechtste geval zal de Graaf

Jansader plaatselijk ter hoogte van het

bouwproject heraangelegd worden tijdens

de aanlegfase.

Geen specifieke maatregelen nodig

gezien enkel een mogelijk tijdelijk

effect

Wijziging van de

structuurkwaliteit van de

waterloop met verlies van

de habitatdiversiteit

Door het plan zal eventueel een klein deel

van de waterloop Graaf Jansader worden

verlegd/heraangelegd, waardoor de fysische

structuur wordt aangetast.

Behoud van de huidige loop van de

betrokken waterlo(o)pen wordt

aanbevolen. Bij de herinrichting

dienen natuurtechnische oevers

gerealiseerd te worden.


9. MILDERENDE MAATREGELEN


Mildering van de profielverstoring (en grondverzet) kan door het beperken van de te

vergraven oppervlakte. Eventueel kan het nog op te maken golfontwerp hiermee rekening

houden en een aantal zones vrijwaren van reliëfwijziging, bodemverstoring en verdichting. De

voorkeurszone is de niet verstoorde zone. Mogelijkheden zullen zich zeker aanbieden waar de

(semi-)roughs voorzien worden. Profielverstoring kan eveneens deels beperkt worden door de

verschillende bodemlagen afzonderlijk af te graven en te stockeren in afwachting van

maximaal hergebruik, met respect voor de oorspronkelijke gelaagdheid. Dit geldt zeker

(minstens) voor de teelaardelaag en kan toegepast worden in het volledige plangebied.

Verdichting van de bodem vermijden waar de bodem naderhand opnieuw vegetatie zal

dragen (golfterrein) en bij voorkeur preventief door onder andere het uitvoeren van de

werken in droge omstandigheden of het toepassen van verdichtingsbeperkende maatregelen

zoals het gebruik van rijplaten en het strikt afbakenen van werkstroken. Indien toch

verdichting is opgetreden dienen curatieve maatregelen te worden toegepast (herstel van de

bodemstructuur door frezen).

Ongekende verontreiniging of verontreiniging van de bodem die optreedt tijdens de werken

zal via de grondverzetregeling en door controle van het machinepark gedetecteerd en gepast

gemilderd moeten worden.

Inzake grondverzet dient gestreefd te worden naar een gesloten grondbalans, zowel voor het

woonontwikkelingsproject als voor het golfproject en naar duurzaam materialenbeheer

waarbij de grond efficiënt en milieukundig verantwoord gebruikt wordt. Grondoverschotten

dienen maximaal binnen het plangebied herbruikt te worden, waarbij de regels van het

grondverzet (VLAREBO) uiteraard gevolgd dienen te worden. Maximale afstemming tussen

het bouwproject en de aanleg van het golfterrein op dit vlak wordt aanbevolen. Indien

mogelijk dienen de uitgravingen geologisch selectief te gebeuren teneinde de ontgraven

grond zo hoogwaardig mogelijk te kunnen inzetten en de aanvoer van primaire delfstoffen

(zand, grind) maximaal te beperken.


De verharde oppervlakte dient zo veel mogelijk beperkt te worden en er dienen doorlatende

verhardingen te worden voorzien. Opvang en gebruik van hemelwater en vertraagde afvoer

dienen nagestreefd te worden. Er moeten voldoende infiltratie- en buffervoorzieningen

voorzien worden en de bergingscapaciteit van de aanwezige waterlopen dient gevrijwaard te

worden. De oppervlakte te draineren golfterrein dient beperkt te blijven. Bij voorkeur worden

enkel de greens, tees en bunkers gedraineerd.

Bij het ontwerp van het golfterrein en de bebouwing dient rekening gehouden te worden met

de aanwezigheid van het zoet-zout grensvlak en de omliggende natuurwaarden (Fonteintjes,

noordelijke weiden en Zeebos). Door retourbemaling of door een aangepaste

uitvoeringstechniek toe te passen (werken in een gesloten bouwput) kan vermeden worden

dat het zout grondwater aangetrokken of verplaatst wordt.

Nagekeken dient te worden om het golfterrein hydrologisch te isoleren van de nabijgelegen

natuurlijke gebieden. Een uitgebreid onderzoek naar de kenmerken van de plaatselijke

(grond)waterhuishouding voorafgaand aan het ontwerp van het golfterrein is aangewezen.

Aanbevolen wordt om voor het irrigeren van het golfterrein in eerste instantie opgevangen

hemelwater aan te wenden (ook afkomstig van dakoppervlaktes), eventueel in combinatie

met oppervlaktewater afkomstig van de waterlopen in het plangebied (Graaf Jansader en

Sint-Jansader). Dit water kan in vijvers en waterplassen in het golfterrein verzameld worden.

Technum 9 Milderende maatregelen NTS 31

Eventuele nieuwe waterpartijen in het golfterrein of het bebouwde gebied dienen indien de

plaatselijke ondergrond het toelaat, een infiltrerende, bergende en/of een bufferende functie

te hebben. Functies zoals bluswater- en irrigatiewater kunnen eventueel gecombineerd

worden. Nieuwe waterpartijen en grachten dienen een natuurtechnische afwerking te krijgen

met de nodige aandacht voor een goede structuuurkwaliteit. Indien de waterkwaliteit niet

optimaal is, dient in een voorzuivering (bv. via een rietgracht-inlaat of een rietveld) voorzien

te worden. De dimensionering van de waterpartijen dient zodanig te zijn dat ze bij irrigatie

enerzijds nooit droogvallen en anderzijds een minimale irrigatiebehoefte van minimum twee

maanden bieden om lange droogteperiodes te overbruggen.

Het tracé van de Graaf Jansader en de Sint-Jansader dienen in het ontwerp van het

golfterrein en/of het ontwerp van de bebouwde oppervlakte ruimtelijk geïntegreerd te

worden, met voldoende ruime oeverzones en een natuurtechnisch profiel. Eventuele

wijzigingen aan het dwarsprofiel of het lengteprofiel (bodemverhang) mogen geen stroomop-

of –afwaartse afvoerproblemen veroorzaken. Hierbij moeten maatregelen genomen worden,

om een toename van de overstortfrequentie op de waterlopen Graaf Jansader en St.-Jansader

te voorkomen

Het hemelwater van de gebouwen dient opgevangen te worden in een hemelwaterput en

gescheiden van het afvalwater worden afgevoerd (verplicht). De overige verhardingen

betreffen geen grote oppervlaktes waardoor geen effect van de verhoogde afvoer verwacht

wordt. De benodigde riolering voor het bouwvlak zal worden aangesloten op het bestaande

rioleringsstelsel.

Ter bescherming van de oppervlaktewater- en grondwaterkwaliteit dient een optimale

afstemming te gebeuren tussen irrigatieregime en het toedienen van bemesting, teneinde

run-off of infiltratie van nutrientrijk water te beperken.


Vrijwaren bestaande natuurwaarden

o De bestaande ecologisch waardevolle elementen dienen in eerste instantie maximaal

behouden te worden. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de kleine landschapselementen

(KLE’s). De natuurelementen dienen zoveel mogelijk gevrijwaard te blijven en

geïntegreerd te worden in het golfterrein.

o Maatregelen om verdroging en wijziging in de zoet-zout balans te vermijden en zo de

nationaal en internationaal beschermde natuurwaarden te vrijwaren, zijn noodzakelijk.

Dit zowel tijdens de aanlegfase als tijdens de exploitatiefase. Focus ligt daarbij o.a. op de

noordelijke weiden grenzend aan het Zeebos, maar ook op het Zeebos zelf en de

verderaf gelegen duingebieden. De milderende maatregelen die geformuleerd worden in

het kader van de discipline water zijn noodzakelijk en leidend voor de verdere

ontwikkeling van het plan tot op projectniveau.

o Belangrijke permanente geluidseffecten worden niet verwacht. Toch is het belangrijk

tijdens de aanlegfase voor zover mogelijk geluidsintensieve werkzaamheden te beperken

tijdens het broedseizoen (maart-juni).

o De verlichting van de verschillende deelruimtes dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Bij het ontwerp van de verlichting dient de nodige aandacht besteed te worden aan het

vermijden van onnodige lichtverstrooiing. Gebruik maken van gebundeld licht met

lampkappen is hierbij noodzakelijk. De dichtheid van verlichtingspunten dan wel de

intensiteit ervan dient zo laag mogelijk te zijn. Voor zover mogelijk dient de hoogte van

de verlichtingspunten laag gehouden te worden.


Benutten van kansen voor natuurontwikkeling (tijdens aanleg en beheer)

o Een woonzone, een toeristisch recreatieve cluster en een golfterrein dat ook

natuurelementen bevat, kan op verschillende vlakken een belangrijke meerwaarde

betekenen. Daartoe is het belangrijk om enerzijds de principes van natuurtechnische

milieubouw te hanteren in het uittekenen van plannen tot op uitvoeringsniveau en

anderzijds is het belangrijk om, waar mogelijk, bewust ruimte te voorzien voor

natuurelementen die niet alleen een biologische waarde hebben maar ook visueel

aantrekkelijk kunnen zijn. Het RUP kan deze natuurontwikkeling bijvoorbeeld

ondersteunen door het voorzien van een overdruk natuurverweving.

o Als basisfunctie zou het golfterrein als ecologische verbindingszone doorheen het

landschap moeten kunnen functioneren. Daarom dient het golfterrein op een ecologisch

en natuurvriendelijke manier aangelegd en beheerd te worden. Dit kan door bij de

aanleg, de inrichting en het beheer expliciet aandacht te besteden aan de doelen voor de

gewenste natuurontwikkeling, de condities (bv. ruimtelijke condities zoals oppervlakte)

waaronder de gewenste natuur gerealiseerd moet worden en het beheer van het terrein

dat op de doelen afgestemd moet zijn.

o Bij het uitwerken van een visie is het in eerste instantie essentieel om rekening te

houden met de bestaande natuurelementen die op het terrein en in de omgeving

aanwezig zijn. Concreet kunnen bijvoorbeeld volgende aanbevelingen gegeven worden

voor het verder uittekenen van het golfterrein:

Wat betreft het zaaien, is de beste garantie voor een baan met weinig onderhoud,

beperkte toepassing van bemesting en bestrijdingsmiddelen, een baan met een goed

gesloten grasmat. Dit geldt voor alle intensief bespeelde delen (greens, tees,

fairways). Bodemvoorbereiding, inzaai en aanvangsbemesting zijn daarom

essentieel.

Wat betreft het onderhoud, zal bemesting op de tees en greens noodzakelijk zijn. Er

dient naar gestreefd te worden dat het zaaien en maaien op dusdanige wijze

plaatsvindt dat na het eerste jaar slechts beperkte bemesting nodig is op deze

plaatsen. Bemesting buiten de tees en greens gebeurt niet.

Het gebruik van bestrijdingsmiddelen dient zoveel mogelijk vermeden te worden.

Bij de uitwerking van een beplantingsplan dient men te streven naar een maximaal

gebruik van standplaatsgeschikte, inheemse en streekeigen soorten. Daartoe is het

interessant om op projectniveau na te gaan welke plantensoorten actueel voorkomen

in de omgeving van het projectgebied en op die basis een lijst op te stellen van aan

te wenden plantensoorten.

Natte gebieden en waterpartijen met goede waterkwaliteit dienen voorzien te

worden. De ontwikkeling van natuurlijke moerasvegetaties en ruigtes is bv.

interessant voor soorten die ook in de vochtige noordelijke weiden van het

provinciaal domein Zeebos voorkomen. Het creëren van een ecologische verbinding

tussen de zones is dan één van de aandachtspunten.

Waterpartijen dienen voorzien te worden van natuurvriendelijke oevers en ecologisch

ingericht te worden.

Voor de inrichting van rietmoerassen (en andere vegetaties) dient bij voorkeur

gebruik gemaakt te worden van zaden of plantmateriaal van in of nabij het

studiegebied zelf. Beperkte beplanting of inzaaiing is hierbij gewenst, zodat een

spontane ontwikkeling van vegetaties in de hand gewerkt wordt.


Voor het volledige golfterrein dient een beheerplan opgesteld te worden met o.a.

aandacht voor volgende punten die een effect kunnen hebben op fauna en flora:

- Het beperken van bemesting en gebruik van pesticiden.

- Het vastleggen van een specifiek graslandbeheer met een geschikt maairegime.

Voor de speelzones van het golfterrein zal een strikt maaibeheer moeten

gevolgd worden volgens de noden van de golf. Voor de omgevende zones

(semiroughs en roughs) kan een aangepast maaibeheer opgezet worden. Het is

aangewezen om het beheer periodisch te evalueren en waar nodig bij te sturen.

- Het vastleggen van het beheer van de natte zones op het terrein (oeverbeheer,

waterkwaliteitsmonitoring en dergelijke)

- Het voorzien van ruimte voor natuurlijke vegetatie-ontwikkeling

De infrastructuurvoorzieningen op het golfterrein worden bij voorkeur zo ver

mogelijk in het noordwesten van de deelruimte voorzien in aansluiting op de

bebouwing in de deelruimtes voor woon- en toeristisch recreatieve ontwikkeling.

De voorziene bebouwing voor het woongedeelte en de toeristisch-recreatieve cluster kan

voorzien worden van een aantal natuurvriendelijke maatregelen, zoals bv. het voorzien van

streekeigen en standplaatsgeschikte beplanting, het aanbrengen van nestkastjes voor vogels,

het voorzien van breed overstekende dakranden en voor vleermuizen toegankelijke

spouwmuren.

Wat betreft ontsluitingswegen kan mogelijke versnippering worden gemitigeerd door

faunapassages mee te nemen in het ontwerp van de weg. De inrichting van het gebied

rondom de weg dient hierbij eveneens aangepast te worden door begeleidende beplanting in

het ontwerp op te nemen.


Zoals eerder aangegeven zijn effecten met betrekking tot erfgoedwaarden niet te compenseren. Het

komt er bijgevolg in eerste instantie op aan om die effecten zo veel mogelijk te vermijden en, waar dat

niet kan, de negatieve impacten maximaal te reduceren. Mildering is enkel van toepassing om bv.

ongewenste visuele impacten te verzachten.

Om de impact inzake landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie te minimaliseren dienen volgende

principes vertaald te worden binnen het RUP:

Beperken van reliëfwijzigingen om de landschappelijke eigenheid van het polderlandschap te

bewaren. Hiervoor moet het aantal en de omvang van de reliëfwijzigingen zoveel als mogelijk

worden beperkt, zowel in het golfterrein als in het bebouwingsveld waardoor niet enkel de

landschappelijke impact, maar wordt ook de impact op de geomorfologie en archeologie

beperkt wordt.

Beperken van de bebouwde oppervlakte om de impact op reliëf en de relatie duinen-polder te

beperken. De voorkeur gaat naar een beperkt aantal hoge gebouwen, eerder dan een

aaneengesloten rij halfhoge bebouwing. Ook bij aanleg van parkings en dergelijke

maatregelen dient de ingenomen oppervlakte zoveel mogelijk beperkt te worden. De

ingenomen oppervlakte wordt zo weinig mogelijk verhard.

Aanbevolen wordt om voor een beperkt aantal hoge gebouwen (meer dan 10 bouwlagen) te

gaan, eerder dan een aaneengesloten rij halfhoge bebouwing (minder dan 6 bouwlagen).

Verder dient ook vermeden te worden om de opeenvolgende gebouwen een te sterke ritmiek

mee te geven (bv. vijf opeenvolgende gelijkaardige gebouwen). In een context met zeer


gevarieerde landschappelijke elementen trekt een dergelijke ritmiek zeer sterk de aandacht

van de toeschouwers.

Bijkomende bebouwingsvelden (ter plaatse van zone a, b en c) dienen tot een minimum te

worden beperkt en zoveel als mogelijk aan te sluiten bij bestaande verstoringen.

Er wordt zoveel als mogelijk gebruik gemaakt van de nog bestaande historisch-geografische

relicten (bv; Graaf Jansader, buurtwegen). Zij kunnen een belangrijke meerwaarde betekenen

in het creëren van een nieuwe identiteit voor deze plek.

Bij de inrichting van het golfterrein wordt gewerkt met landschapselementen die thuis horen

in een polderlandschap: zoals grachten met rietkragen, kleine beboste percelen, zilte poelen.

Daarbij moet wel vermeden worden dat men vervalt in keuzes die leiden tot vervalsing van de

historische ontwikkeling van het gebied (bv. artificiële kreken). Een gevolg hiervan is dat

voornamelijk dient geopteerd te worden voor een structuur met rechte lijnen die aansluit bij

het (door de mens gemaakte) polderlandschap, eerder dan een pseudo-natuurlijke aanleg.

Bij de uitbouw van het gehele terrein dient veel aandacht te gaan naar de relatie met de

omgeving. Dit houdt in dat aansluiting moet worden gezocht met de open polder in het

zuiden, en dat het project de landschappelijk nefaste keuzes uit het verleden moet helpen

mitigeren. De aansluiting naar de polder kan het best door het gebied naadloos te laten

overvloeien in het poldergebied, eerder dan te opteren voor een ‘harde’ afbakening. Dit zelfde

geldt voor de overgang met het bestaande Zeebos. Indien –om veiligheidsreden of dergelijke

meer– een afbakening nodig is, gebeurt dit het best door elementen die thuishoren binnen

een polder (grachten, lage afsluitingen, perceelrandbegroeiing). Voor het bebouwde deel

houdt dit in dat het project zich niet schikt naar de constructies die reeds aanwezig zijn

(Duinse Polder en Floreal) maar resoluut voor een eigen, hedendaagse invulling gaat, die

rekening houdt met de hiervoor geschetste principes.

De schaal en het type van de constructies die men plant maken de keuze voor hedendaagse

architectuur een must. Historische verwijzingen –ook al zouden die betrekking hebben op

lokaal erfgoed- zijn uit den boze.

Bij de architecturale keuzes gaat men resoluut voor aan architectuur die ‘gebruik’ maakt van

de visuele kwaliteit van de locatie. Er wordt m.a.w. aandacht besteed aan de nieuwe

zichtpunten die men creëert. Deze kwaliteit wordt ontwikkeld vanaf de gelijkvloerse

verdieping. Daar de visuele kwaliteiten van het gebied voornamelijk in de polders en naar de

kust liggen, leidt dit tot volgende mogelijke invulling van dit principe (casus Meervoudige

vormentaal met brede en smalle doorzichten).

Aandacht voor ‘kleine’ functies. De aanleg van een golfterrein leidt tot een heel aantal ‘kleine’

constructies. Bij het ontwerp dient er uitdrukkelijk naar gestreefd te worden om deze functies

als volwaardige gebouwen te ontwerpen, met een zelfde vormentaal als de rest van de

bebouwing. Deze functies worden ingeplant aan de randen van het terrein, zoveel als

mogelijk aansluitend bij bestaande bebouwing. Het bouwen van een beperkt aantal kleinere

gebouwen kan helpen om de plek beter te definiëren en meer aansluiting te krijgen bij de

bestaande structuur.

De gebouwen moeten voldoen aan de strengste ecologische normen. In het verleden is

immers gebleken dat –ondanks de hoge vastgoedprijzen- de technische en milieukwaliteit van

gebouwen aan de kust vaak veel te wensen overlaat. De keuze voor hedendaagse

architectuur impliceert bijgevolg ook het integreren van principes uit duurzaam bouwen.

Zichtschermen zijn in principe enkel zinvol indien er onvoldoende rekening wordt gehouden

met de hierboven beschreven principes. Indien wordt geopteerd wordt voor kwalitatieve

architectuur en aanleg, die rekening houdt met de landschappelijke kenmerken van het

gebied, zijn zichtschermen overbodig. Het voorzien van zichtschermen verstoord bovendien

het zicht vanuit de bebouwing en werkt negatief in op het open polderlandschap. Indien er


lokaal aanleiding is om toch een zichtscherm toe te passen (bv. voor het afschermen van

technische installaties, parkeerplaatsen e.d.m. moet vermeden worden dat het zichtscherm de

aanwezige verstoring accentueert, eerder dan verzacht. Dit kan door geen gebruik te maken

van aaneengesloten schermen, maar van verspringende beplantingselementen die aansluiten

bij de karakteristieken van het poldergebeid. Het gebruik van inheemse plantensoorten geniet

ten allen tijde de voorkeur.

De keuze voor kwalitatief ontwerp is cruciaal om de milieueffecten te milderen en mogelijke

positieve effecten te realiseren. Beide alternatieven hebben daarbij verschillende potenties. In

grote lijnen kunnen beide alternatieven even kwalitatief worden ingevuld.

Uit het plan-MER blijkt duidelijk dat een voorafgaandelijk archeologisch onderzoek

noodzakelijk is. Gezien de zeer grote oppervlakte waarin vergravingen plaatsvinden wordt

voorgesteld om in overleg met de bevoegde diensten een duidelijke aanpak te ontwikkelen.

Vanuit de aanduiding van aandachtszones kan door een systematisch proefsleuvenonderzoek

of door boringen bepaald worden of er sites aanwezig zijn, en wat hun omvang is. Deze stap

is absoluut noodzakelijk, wil men kunnen inschatten welke de impact van de werken op het

archeologisch patrimonium is.

Indien de vorige stap positieve resultaten oplevert dient geopteerd te worden voor aanvullend

archeologisch onderzoek (opgravingen). Hierbij dient steeds in aanmerking genomen te

worden dat de aard van de terreinen meestal zal vereisen dat er voldoende tijd wordt

voorzien voor drainage vóór de aanvang van de opgravingen. De opgravingen dienen te

gebeuren in verschillende stappen.

Er kan ook voor geopteerd worden om bepaalde zones niet op te graven en de inrichting van

het terrein aan te passen. Zeker voor wat betreft de golf is een dergelijke aanpak te

verkiezen, boven het vergraven van terreinen.

Vanuit de concrete plannen voor de inplanting van de verstoringen, dienen de archeologen

betrokken te worden in de coördinatievergaderingen van de verschillende werken. Er dient

daarbij steeds rekening gehouden te worden met een archeologisch vooronderzoek over de

oppervlakte van de geplande verstoringen en/of controle tijdens de werken.


Voor het wegverkeer op de ontsluitingswegen (A. Ruzettelaan, Kustlaan en Koning Albert-I-laan) wordt

geen bijkomende geluidsbelasting als gevolg van het plan verwacht. Milderende maatregelen in de

aard van een deskundige keuze van de verkeersafwikkeling met eventueel snelheidsbeperkingen en

snelheidsremmende infrastructuur zijn niet noodzakelijk.


Om het negatief effect van de te hoge densiteit te milderen is het aangewezen om in de RUP

voorschriften een bepaling op te nemen die voldoende variatie in woonoppervlaktes en doelpubliek

garandeert. Gestreefd moet worden naar een goede sociale mix (kleinere en grotere wooneenheden),

en een goed evenwicht tussen permanente woningen en tweede verblijven.

Mildering voor het verlies aan landbouwgebruik (en low budget verblijfsrecreatie) in het plangebied is

uit de effectbeoordeling niet noodzakelijk gebleken, gezien de ligging van het gebied in stedelijk

gebied waar de nieuwe functies er beter mee in afstemming en op hun plaats zullen zijn op deze

locatie, ondanks de effectieve sectorale negatieve impact op de landbouwsector in deelgebied 1 (en op

de low budget verblijfsrecreatie).

Daarnaast kunnen er verschillende aandachtpunten geformuleerd worden die de positieve effecten nog

versterken. Met betrekking tot het verder ontwerp worden een aantal aandachtspunten geformuleerd.


Doorwaadbaarheid van de bebouwingszone en het golfterrein (ook in RUP voorschriften).

Aanwezigheid van semi publieke functies op de gelijkvloerse verdieping van de bebouwing,

zoals horeca, handel, diensten... (ook in RUP voorschriften).

Zichten van woningen op golf en de zee.

Kwalitatief beeld vanaf verschillende standplaatsen op de Koninklijke Baan op het gebied,

waarbij een versnipperd beeld en/of een gesloten bebouwingsfront vermeden dient te

worden.

Inkijk van passanten in gelijkvloerse woongelegenheden en de inkijk tussen etages van

verschillende gebouwen vermijden.

Positioneren eventuele verlichting bij de golf-oefenterreinen zodat er geen lichthinder

gecreëerd wordt in aangrenzende wooneenheden of verblijven.

Vermijden beschaduwing van terrassen en wooneenheden.

Bij het ontwerp van het golfterrein dient rekening gehouden te worden met

veiligheidsaspecten voor onder andere wandelaars, fietsers en bewoners (voor afwijkend

geslagen golfballen). Waar nodig kunnen afschermingen geplaatst worden, maar dit heeft niet

de voorkeur i.v.m. het open polderlandschap. Door een gerichte locatiekeuze van de

afslagpunten kan dit risico vermeden worden.

Waar bijkomend vermeld zijn dit aspecten waarvan een doorvertaling naar het RUP relevant is. Bij een

aantal aspecten kan dit mogelijks maar is dit niet aangewezen. Te strikte RUP voorschriften houden

immers ook beperkingen in die niet wenselijk zijn.


Ondanks het ontbreken van negatieve effecten zijn verdere optimalisaties wel mogelijk, zowel naar

ruimtelijke structuur als naar de verschillende modi.

Hoewel beide voorgestelde types bouwveld dicht bij de tramhalte liggen, vormt het bouwveld

in de alternatieven 1 en 1bis een sterker ruimtelijk geheel met de tramhalte die aan het einde

van de centrale ontsluitingsas gelegen is. Dit betekent niet dat in de alternatieven 2 en 2 bis

geen sterke relatie met de OV –halte kan worden gevormd, al zal bij de concrete uitwerking

van het bebouwingsveld aan dit aspect voldoende aandacht dienen te worden besteed. Er kan

onder meer worden gedacht aan een langzame as doorheen de zone die voor de verbinding

zorgt met de tramhalte.

Voor de zachte weggebruikers dienen een aantal zachte relaties te worden voorzien:

o De bestaande langzame as tussen de ontsluiting van Duinse Polders en het centrum van

Zeebrugge kan best verlengd worden tot circa ter hoogte van het Moysonpad en de

verschillende functies op de site dienen een logische aansluiting te hebben op dit pad.

o Er kan een meer kwalitatieve relatie worden voorzien tussen het centrum van

Blankenberge en de jeugdinfrastructuur/het Zeebos door de creatie van een langzame as

tussen de Polderlaan en de jeugdinfrastructuur/het Zeebos.

o Er dient voor fietsers en voetgangers een optimale relatie te zijn tussen de verschillende

functies op de site en de tramhalte. Een eigen as heeft hier de voorkeur.

Technum 10 Monitoring en evaluatie NTS 37

Voor het openbaar vervoer zijn volgende aspecten van belang :

o Momenteel is voorzien dat de tramhalte beveiligd (via de lichtenregeling) kan worden

bereikt. Dit dient te worden behouden. Een verplaatsing van het kruispunt houdt dan ook

in dat de tramhalte mee dient te worden verplaatst.

o De verkeerslichtenregeling dient zodanig te zijn dat de tram niet voor een rood licht dient

te wachten.

o Vanuit de verschillende functies op de site dienen er logische en kwaliteitsvolle routes te

zijn naar de tramhalte.

Voor het gemotoriseerd vervoer zijn volgende aspecten van belang :

o Ontsluiting

In de alternatieven 1en 1bis is een nieuwe aansluiting voorzien op de N34. Het

bestaande kruispunt dient te worden verplaatst waarbij opnieuw een configuratie

met verkeerslichten dient te worden voorzien. Hierbij dient de halte ook te worden

verplaatst. Bij dit verplaatste kruispunt dient er, ten overstaan van de huidige

situatie, meer aandacht te zijn voor het oversteken van fietsers. De rechts-in/rechts-

uit–confiiguratie ter hoogte van het Moysonpad dient te worden behouden voor de

ontsluiting van Floréal.

In de alternatieven 2 en 2bis dient te worden vertrokken van een tweeledige

ontsluitingsstructuur. De hoofdontsluiting hierbij is de bestaande ontsluiting van

Duinse Polders die dient te worden verplaatst in westelijke richting om meer

aansluiting te vinden bij de ruimtelijke structuur. Een configuratie met

verkeerslichten dient te worden voorzien en de tramhalte dient te worden verplaatst.

Dit kruispunt betreft de hoofdontsluiting aangezien :

- De verkeerslichten kunnen, en dit zowel naar verkeersveiligheid als naar

verkeersafwikkeling, voor een optimale ontsluiting zorgen waarbij dit bovendien

kan zonder enig effect op de doorstroming van de tram.

- De afwikkeling van gemotoriseerd verkeer hierdoor in een zone van de N34

komt te liggen waar het verkeerskarakter sterk primeert op het verblijfskarakter.

- Het Moysonpad kan worden behouden als secundaire ontsluiting met de

bestaande rechts-in/rechts-uit–configuratie.

o Parkeren

Personenwagens: Het is wenselijk om parkeerplaatsen zo maximaal, en dus

gekoppeld aan meerdere functies, te gebruiken. Per wooneenheid wordt één

ondergrondse parkeerplaats voorzien. Deze ondergrondse ruimte dient enkel

toegankelijk te zijn voor de bewoners. De overige parkeerplaatsen dienen

bovengronds te worden voorzien en bruikbaar te zijn voor de overige gebruikers van

de site, de bijkomende wagens van bewoners, bezoekers en golfers.

Fietsen: ter hoogte van de woningen, de recreatiezone en de verplaatste tramhalte

dienen fietsenstallingen te worden voorzien.

10. MONITORING EN EVALUATIE

Mits het naleven van de voorgestelde milderende maatregelen dient enkel voor de disciplines water en

fauna en flora monitoring te worden voorzien.


Indien bemaling wordt toegepast dient voor de discipline water er nauwkeurig te worden opgevolgd

dat het geloosde bemalings- en/of afvalwater voldoende gezuiverd is en geen verstoring van het

zoet/zout grensvlak veroorzaakt. Indien bemalingswater verontreinigd of aangerijkt (hoger dan

lozingsnormen) zou zijn, moet het bemalingswater behandeld worden vooraleer te worden geloosd.

Voor de discipline fauna en flora is monitoring en evaluatie vooral noodzakelijk gekoppeld aan een

mogelijke wijziging in grondwaterstand of waterkwaliteit (zoet-zout balans) tijdens de werkzaamheden

en bij de exploitatie van het gebied. De focus dient hierbij zeker te liggen op het VEN- en

Habitatrichtlijngebied ‘Polders’ ten noorden van het Zeebos en in uitbreiding op de verderop gelegen

beschermde duingebieden (HRL-gebied Duingebieden incl. IJzermonding en Zwin). Een

monitoringprogramma voor de (grond)waterhuishouding, gekoppeld aan het beheerplan voor de golf,

dat de grondwaterstand en –kwaliteit opmeet in functie van de vegetatieontwikkeling en dat zowel

binnen het golfterrein als erbuiten (met focus op de SBZ’s en VEN-gebieden), lijkt in dat kader

aangewezen.

11. INTEGRATIE EN EINDSYNTHESE

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste milieueffecten van de realisatie van het strategisch

projectgebied De Sol samengevat, worden de alternatieven vergeleken en wordt tenslotte een

algemeen besluit over de haalbaarheid van het plan ten aanzien van het milieu geformuleerd.

Het realiseren van een ecologische 9-holes golf in combinatie met een stedelijke-recreatieve

ontwikkeling heeft een aantal effecten op de omgeving, niet alleen tijdens de eigenlijke

inrichtingswerken maar ook erna tijdens de gebruiksfase. De vastgestelde effecten hebben in de eerste

plaats te maken met de aard van het geplande project maar daarnaast ook met de

gevoeligheden/kwetsbaarheden aanwezig in of in de nabije omgeving van het plangebied.

Belangrijke aandachtspunten uit de omgeving die een rol spelen bij de significantie van de effecten zijn

(per onderzochte discipline):

Bodem: de aanwezigheid van een typische polderbodem (klei) en de afwezigheid van

verontreinigde locaties binnen het plangebied

Water: de aanwezigheid van verzilt grondwater en de aanwezigheid van de Graaf Jansader

en Sint-Jansader

Fauna/flora: de aanwezigheid van natuurwaarden in en in de omgeving van het plangebied

(natuurreservaat de Fonteintjes, natte noordelijke weiden, duingebied, Vogel- en

Habitatrichtlijngebied en het Zeebos)

Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie: de aanwezigheid van relictzones, een

ankerplaats, de Tweede Evendijk, een oude hoeve en potentiële middeleeuwse, Romeinse en

andere archeologische vondsten

Geluid: het huidig wegverkeerslawaai (Koning Albert I-laan/Kustlaan) met reeds een

overschrijding van bepaalde grenswaarden in huidige toestand

Mens-Ruimtelijke aspecten: de ruimtelijke stedelijke context met versnippering van de

stadsrand en het niet-stedelijk gebruik, het voorkomen van gescheiden recreatieve functies.

Hoofdfuncties zijn de agrarische functie, de verblijfsrecreatie en het bos met beperkt

medegebruik, typische kenmerken zijn de lage/seizoensgebonden intensiteit van het

ruimtegebruik, de beperkte interactie tussen de verschillende functies en het beperkt sociaal

veiligheidsgevoel

Mens-Mobiliteit: de nabijheid van belangrijke wegen zoals de N34 (Koninklijke Baan,

Kustlaan), de Polderlaan en de Zeebruggelaan, alsook het Emile Moysonpad. De aanwezigheid

Technum 11 Integratie en eindsynthese NTS 39

van de kusttram (halte Duinse polders) en fietspaden. Er worden geen knelpunten inzake

verkeersafwikkeling in de huidige toestand vastgesteld

11.1 Belangrijkste milieueffecten

De belangrijke milieueffecten van het initiatief per onderzochte discipline zijn:

Bodem: de structuurwijziging en het grondverzet worden als meest negatieve effecten

binnen de discipline bodem naar voor geschoven. Daarnaast is er ook sprake van wijziging in

bodemgebruik en een lichte verbetering van de bodemkwaliteit.

Water: de impact op de grondwaterhuishouding heeft de grootste impact binnen de

discipline water, maar ook versnelde afvoer van hemelwater (toename van piekdebieten),

wijziging waterkwaliteit door overstort rioleringsstelsel versus minder bemesting en aantasting

structuurkwaliteit waterlopen.

Fauna/flora: het direct en het indirect biotoopverlies door wijziging in de waterhuishouding

en de verstoring door licht zijn de belangrijkste negatieve effecten op natuur indien geen

milderende maatregelen getroffen worden. Overige effecten zijn niet te verwachten.

Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie: Belangrijkste effecten voor deze

discipline treden op, op de geomorfologische waarden, de historisch geografische structuren,

de landschapsecologische waarden, het bouwkundig erfgoed, de archeologie en de

perceptieve kenmerken. Deze aantasting is echter sterk afhankelijk van de wijze waarop de

deelgebieden worden ingericht.

Geluid: Het plan genereert geen noemenswaardige geluidseffecten.

Mens-Ruimtelijke aspecten: impact op de ruimtelijke stedelijke context en wijziging

ruimtegebruik en gebruikskwaliteit zijn de belangrijkste effecten voor de discipline mens-

ruimtelijke aspecten.

Mens-Mobiliteit: er worden geen effecten verwacht op doorstroming of verkeers-

leefbaarheid. Het verkeersnetwerk voor zachte weggebruikers zal verbeteren.

11.2 Afweging van de alternatieven

Er werden twee alternatieven en twee bisalternatieven onderzocht :

Alternatief 1 met het bouwveld loodrecht op de Koninklijke Baan en 250 woongelegenheden

Alternatief 2 met het bouwveld parallel aan de Koninklijke Baan en 250 woongelegenheden

Alternatief 1bis met het bouwveld loodrecht op de Koninklijke Baan en 400

woongelegenheden

Alternatief 2bis met het bouwveld parallel aan de Koninklijke Baan en 400 woongelegenheden

Met betrekking tot de effecten op bodem, oppervlaktewater, grondwater, geluid en fauna/flora werden

op planniveau geen betekenisvolle onderscheidende effecten tussen de alternatieven

vastgesteld.

Binnen de overige disciplines, landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie, mens ruimtelijke

aspecten en mens-verkeer konden enkele geringe verschillen tussen de alternatieven vastgesteld

worden, voor slechts enkele effecten.


Voor het effect op de landschapsecologische structuur scoren de alternatieven 1 en 1 bis met het

bouwveld loodrecht op de Koninklijke Baan beter (gering positief) dan de andere alternatieven

(neutraal) wegens de mogelijkheid om een open-ruimteverbinding te herstellen tussen de duinen en

de achterliggende polders waarbij dient opgemerkt te worden dat de meer positieve beoordeling

beperkt is door de reeds bestaande verstoring van de duin-polder overgang. Verder dient gesteld dat

algemeen beschouwd de impact van een groter aantal woongelegenheden groter zal zijn maar dat veel

uiteindelijk zal afhangen van de wijze waarop het groter aantal woningen zal gerealiseerd worden

(meer bebouwde oppervlakte of meer verdiepingen). Van belang is ook de conclusie inzake

landschappelijke impact dat veel van de effecten potentieel zijn en in grote mate vermeden kunnen

worden door een kwalitatieve invulling van het plangebied en in het bijzonder het golfterrein en de

bouwvelden. De impact van het eigenlijke ontwerp zal uiteindelijk groter zijn dan de verschillen die

tussen de alternatieven werden vastgesteld.

Wat betreft impact op de ruimtelijke stedelijke context en het functioneel ruimtegebruik scoren de

bisalternatieven beter (matig positief) dan de alternatieven (gering positief). Het plangebied wordt in

alle alternatieven immers verder ontwikkeld als recreatieve stadsrand. Het geplande

(woongelegenheden, verblijfs- en openluchtrecreatie) is complementair aan de reeds aanwezige

voorzieningen in de stad en vormt een geheel met de te behouden recreatie en recreatief

medegebruik. De ontwikkelingen zorgen voor een sterkere samenhang in het gebied die afgestemd is

op het bestaande stedelijke weefsel. Beide basisalternatieven zijn structureel inpasbaar in het stedelijk

weefsel maar de hogere dichtheid van de bisalternatieven verhoogt de graad van stedelijkheid die

meer positief gewaardeerd wordt gezien het plangebied zich binnen de afbakening van het stedelijk

gebied bevindt en als toeristisch recreatief knooppunt is aangeduid. De bisalternatieven, met meer

wooneenheden, scoren net iets beter daar ze beter aansluiten met de ruimtelijke context van de

stedelijke omgeving en een betere benutting van de ruimte garanderen.

In de relaties tot het openbaar vervoer scoren de bis alternatieven steeds iets beter dan de

alternatieven en het alternatief 1bis (met 400 woongelegenheden) scoort het best. Op te merken valt

dat het onderscheidende zich binnen de positieve effecten bevindt.

Na mildering/optimalisatie blijven dezelfde effecten dezelfde (positieve) verschillen opleveren tussen de

alternatieven. Het geringe onderscheid tussen de alternatieven blijft bestaan. Er kan eventueel

hoogstens een lichte voorkeur gegeven worden aan een bisalternatief (met 400 woongelegenheden),

een keuze tussen de positie van het bouwveld hangt eerder af van de kwaliteit van het uiteindelijk

ontwerp.

Globaal kan geconcludeerd worden dat het onderscheid tussen de alternatieven niet van die aard is dat

bepaalde alternatieven uitgesloten dienen te worden of dat een bepaald alternatief er als enige en

beste uitkomt. Het is duidelijk dat het uiteindelijk ontwerp hier eerder doorslaggevend zal zijn.

Met betrekking tot het uitbreiden van het project met de bijkomende kleine bebouwingszones

(varianten a, b en c) kan besloten worden dat locatie a de meest logische plaats is voor een dergelijke

ontwikkeling, waarbij maximale aansluiting bij de bestaande bebouwing aangewezen is. Locatie c is de

minst geschikte plaats. Indien ter hoogte van locatie b of c bijkomende bebouwing voorzien zou

worden dient die beperkt te zijn qua volume en bouwhoogte en qua materialen en architectuur

inpasbaar gemaakt te worden in het landschap.

11.3 Besluit

Globaal beschouwd zal de realisatie van het projectgebied De Sol te Blankenberge een aantal al dan

niet tijdelijke, al dan niet negatieve effecten hebben op het milieu in het algemeen en de natuur en de

mens in het bijzonder. De belangrijkste negatieve effecten blijken de grootschalige aantasting van de

bodemstructuur, het grondverzet/de grondbalans, de impact op het grondwater en de daarmee

samenhangende biotoopverstoring (verdroging en verzilting) en de mogelijke gevolgen voor het

archeologisch erfgoed. Positieve effecten zijn ook te verwachten, vooral op sociaal-organisatorisch vlak

zoals de verbetering van de ruimtelijke structuur, het beter functioneel en meervoudig ruimtegebruik

en de vergrote toegankelijkheid van het gebied.

Technum 11 Integratie en eindsynthese NTS 41

Indien voor alle bestudeerde effecten aan de geldende wettelijke normen en richtlijnen terzake wordt

voldaan en de mildering en optimalisaties voorgesteld in dit MER worden toegepast en opgevolgd, is

het plan aanvaardbaar voor mens, natuur en milieu te noemen. De (negatieve) effecten ten gevolge

van de realisatie en het gebruik van het geplande golfterrein, de woonontwikkeling en de recreatieve

voorzieningen zullen mits toepassing van de voorgestelde mildering en eventuele optimalisaties herleid

kunnen worden tot aanvaardbare (negatieve) resteffecten, neutrale effecten of zelfs versterkte

positieve effecten. Effecten op archeologie en geomorfologie kunnen niet volledig vermeden worden

hier dient de schade beperkt te worden door voorafgaand onderzoek en documentatie en door indien

mogelijk bepaalde zones van vergraving te vrijwaren.

Alle op planniveau onderzochte alternatieven en varianten zijn hierbij haalbaar gebleken, de

uiteindelijke meerwaarde van het plan en het voorkeursalternatief zal sterk bepaald worden door de

kwaliteit van het landschappelijk en stedenbouwkundig ontwerp, zowel voor het golfgebeuren als voor

de woon- en recreatieve ontwikkeling.

‘STRATEGISCH PROJECTGEBIED DE SOL BLANKENBERGE’DE SOL – BLANKENBERGE’ 1. INLEIDING De...

Documents

Transcript of ‘STRATEGISCH PROJECTGEBIED DE SOL BLANKENBERGE’DE SOL – BLANKENBERGE’ 1. INLEIDING De...