0

02/07/2007

Geert Jongsma Jim Beije Jimmy Wolf Yvanca Ike | Groep 1

GEBIEDSVISIE

KAYERSDIJK

NOORD TOELICHTING

1

Kanaalzone Apeldoorn Ontwikkel voor Kayersdijk Noord een gebiedsvisie voor een woon-werkomgeving waarin samenhangend de milieu-ambities onderdeel zijn van het stedebouwkundig plan en die meerwaarde heeft voor de Kanaalzone en Apeldoorn in het algemeen. Project: Kanaalzone Apeldoorn Opdrachtgever: Academie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw Projectleden: Geert Jongsma

Jim Beije Jimmy Wolf Yvanca Ike

Datum: 29 juni 2007

2

Inhoudsopgave

Inleiding ....................................................................................................................... 3

Analyse ......................................................................................................................... 5

Inleiding ................................................................................................................. 5

Stedebouwkundige analyse ............................................................................ 5

Milieu analyse ....................................................................................................... 6

Uitgangspunten .......................................................................................................... 11

Concepten ................................................................................................................... 12

Poster .......................................................................................................................... 12

Visietekening ...................................................................................................... 13

Toelichting ........................................................................................................... 14

Referentiebeelden ............................................................................................ 15

Berekeningen ............................................................................................................. 19

Financiën .................................................................................................................... 19

Bronnen ...................................................................................................................... 23

3

Inleiding De gemeente Apeldoorn heeft een bepaald gebied in Apeldoorn aangewezen voor hoogbouw. Dit gebied wordt De Grote Lijn genoemd. Door het toepassen van hoogbouw blijft er meer (groene) ruimte behouden. Ruimte die noodzakelijk is voor een prettig leefklimaat en het behouden van het Apeldoornse karakter. Geen hoogbouw betekent een bedreiging voor het transparante en groene karakter van Apeldoorn. (Bron: Nota Hoogbouw ‘Ruimte door Hoogte’) De Grote Lijn:

4

Het gebied langs het Apeldoorns Kanaal wordt de Kanaalzone genoemd. Hiervoor is de Structuurvisie Kanaalzone Apeldoorn opgesteld. In dit gebied is Kayersdijk Noord gelegen. Kayersdijk Noord aangegeven op stadsniveau Kayersdijk Noord op gebiedsniveau Kayerdijk Noord is nu een bedrijventerrein. Ons is de opdracht gegeven om een gebiedsvisie te ontwikkelen voor het plangebied Kayersdijk Noord onderdeel van het project Kanaalzone Apeldoorn. Deze visie kent een algemeen inleidend deel en een deel warin zowel perspectieven van milieu als vanuit stedebouwkundige invalshoek zijn verwerkt. Hierbij mogen wij ervan uitgaan dat de huidige bebouwing gesloopt is.

5

Analyse

Inleiding Om tot een goede gebiedsvisie te komen is een uitgebreide analyse noodzakelijk. Een ruimtelijke analyse op stedelijk-, stadsdeel- en gebiedsniveau samen met een milieuanalyse leidt tot een aantal knelpunten en kansen. Hier is de uiteindelijke visie ook op gebaseerd.

Stedebouwkundige analyse: De belangrijkste analyse methoden die gebruikt zijn voor de stedebouwkundige analyse zijn de Kevin Lynch analyse, SWOT analyse en de ruimtelijke/functionele analyse. De belangrijkste kaarten staan hieronder:

De belangrijkste conclusies uit de analyses zijn dat de belangrijkste punten het kanaal, de structuur, het centrum en het centraal station zijn. Het kanaal heeft een historische functie gehad en blijft voor Apeldoorn een bepaalde waarde hebben, het is ook in zekere zin een oriëntatiepunt. Daarom is het tot een uitgangspunt gevormd om te zorgen voor voldoende zichtlijnen richting het kanaal zodat de waarde van het kanaal erkend wordt. Als er op stadsdeelniveau wordt gekeken naar de structuur van de bebouwing is opgevallen dat de bestaande bebouwing in het plangebied passend is. Ook al is de ambitie van de gemeente dat de kanaalzone een hoogstaande, eigen identiteit krijgt, doelstelling is wel om de bestaande structuur door te zetten in het plangebied. Ook dit is een uitgangspunt geworden. Het centrum en centraal station zijn ook belangrijk voor de kanaalzone. Omdat het een druk gebied is met veel verkeer en vervoer is onze conclusie dat het moet worden gestimuleerd om het openbaar vervoer te gebruiken of zelfs ‘de fiets te pakken’ . Voor de kantoren in het plangebied zal bijvoorbeeld de parkeernorm worden verlaagd om zo het openbaar vervoer te stimuleren.

6

Uitgangspunt is dus wederom gevormd vanuit een analyseconclusie; het stimuleren van gebruik van openbaar vervoer en fiets door parkeernorm laag te houden en aanleggen van voldoende fietspaden.

Milieu analyse: Deze analyse bestaat uit een vergelijking van de huidige milieusituatie ten opzichte van de gewenste situatie in Kayersmolen Noord. De huidige kwaliteit is beschreven is de milieugebiedsvisie Kayersmolen Noord 2007. Na een uitgebreide milieuanalyse zijn er 4 hoofdpunten naar voren gekomen waarvoor deze vergelijking nodig is. Namelijk: 1. Bodem, 2. Lucht, 3. Geluid en 4. Externe veiligheid & energie. Uit deze milieuanalyse zijn bepaalde uitgangspunten opgesteld die zijn verwerkt in de ontwerp voor Kayersmolen Noord. Alle onderstaande punten worden geïllustreerd met kaart 2 van de poster. Vervolgens wordt in 5. Toepassingen, uitgelegd welke kansen er precies zijn verwerkt in het ontwerp voor Kayersmolen Noord. 1. Bodem In het gebied Kayersmolen-Noord bevinden zich op dit moment een aantal bedrijven. Deze bedrijven hebben door de jaren heen verschillende zware bodemverontreinigingen veroorzaakt. Zo is vrijwel het hele gebied verontreinigd met PAK’s en zware metalen. Het overgrote deel van deze verontreinigingen valt binnen de gebruiksklasse 2. Deze gebruiksklasse kan worden ingevuld met gebieden zonder natuurwaarde. Ook kunnen deze gebieden bebouwd, gesaneerd of bestraat/betegeld worden. Bij saneren veranderd de bodemklasse van 2, naar 1. Er is één gebied van 18 m2 midden in het gebied dat wordt ingedeeld als speeltuin. Het gaat hier om de noordwest en zuidwest hoeken (zie GIS kaart bodem). Er zijn ook twee stukken zwaar verontreinigd met immobiele verontreinigingen. Hier gaat het om gebruiksklasse 3. Deze gebieden moeten afgedekt (met bebouwing of bestrating) of gesaneerd worden en kunnen dus niet worden ingevuld met groen. Een tweetal stukken land waar nu wat huizen staan zijn schoon, gebruiksklasse 1. De grond in het gebied mag hergebruikt worden binnen het project, maar alleen op grond van dezelfde categorie. Het is niet toegestaan om (relatief) schone grond vuiler te maken. Er zijn in het gebied ook vier mobiele verontreinigingen (zie kaart 2 poster). De bronnen van de verontreinigingen moeten direct gesaneerd worden. De uitloopvlekken worden binnen een periode van 30 jaar door de grondwaterpomp(X op kaart 2 poster) gesaneerd. 2. Lucht De huidige luchtkwaliteit op trottoir hoogte in het gebied Kayersmolen Noord zorgt voor overschrijdingen van de grenswaarde en plandrempel. De voornaamste bronnen van de luchtverontreiniging zijn uitlaatgassen. Als deze overschrijdingen niet worden teruggebracht onder deze grens- en plandrempelwaarden, dan mag het gebied ook niet bebouwd worden. Met behulp van verkeersintensiteitprogramma´s en GIS-kaarten is er duidelijk gemaakt dat in 2010 deze luchtkwaliteit al behoorlijk verbeterd is. Als er in 2010 wordt begonnen met bouwen, dan is er aan het eind van de constructieperiode geen overschrijding van luchtverontreiniging meer. 3. Geluid De hoofdbron van het geluid zijn de wegen Kayersdijk en de Laan van Mensenrechten. Omdat er in de huidige situatie een kruispunt is op de kruising van deze wegen, zorgt deze voor een nog sterkere geluidsoverlast. Wanneer

7

auto´s optrekken zorgen ze namelijk voor een sterker geluid. Om de geluidsoverlast terug te dringen kan men de afstand vergroten tot de eerste bebouwing. Ook kan het geluid worden gedempt door hoge gebouwen die het geluid weerkaatsen. Bij gebouwen met een woningfunctie wordt dan wel geadviseerd om de slaapkamers aan de overzijde van de weg te plaatsen, zodat de voorgevel met woonkamers het meeste geluid tegenhoudt. 4. Externe veiligheid & Energie A. Externe veiligheid Er is één locatie die in aanmerking komt als knelpunt voor de externe veiligheid. Deze locatie, ten noordoosten van Kayersmolen Noord, bestaat uit een ondergrondse lpg-tank en bijbehorende vulpunt. Deze bron van potentieel gevaar heeft twee verschillende risicocontouren. De eerste heeft een radius van 45 meter is het groepsrisicogebied. Binnen deze radius mag niets gebouwd worden in verband met ontploffingsgevaar. De tweede radius heeft een straal van 150 meter en heet het groepsrisico. Binnen deze straal mogen geen gebouwen staan met een hoge bevolkingsdichtheid. Omdat 150 meter een groot deel is van Kayersmolen Noord, is het verstandig om deze verplaatsen. De gewenste situatie bestaat namelijk uit hoogstedelijk en houdt in dat er veel gebouwen zijn met een hoge bevolkingsdichtheid. Een geschikte locatie voor de lpg-tank en het vulpunt is niet in de buurt van de bestaande locatie te vinden. B. Energie Één van de ambities van de gemeente Apeldoorn is de uitstoot van CO2 sterk te verminderen. Apeldoorn wil een EPL van minimaal 7. EPL staat voor Energie prestatie op locatie. Het is een maat voor de CO2 emissie ten gevolge van energieverbruik in een woonwijk (bron: Veelgestelde vragen over de EPL n.a.v. EPC aanscherping). Hierbij telt zowel de directe CO2 uitstoot van de woningen als de CO2 uitstoot bij het opwekken van de energie die verbruikt wordt in de woningen. Een volledige CO2 neutrale wijk heeft een EPL van 10. De uiteindelijke ambities van Apeldoorn liggen dus boven de 7, omdat Apeldoorn als geheel in 2020 CO2 neutraal wil zijn. Om deze hoge EPL te halen zal de energievoorziening van de wijk erg duurzaam ingericht moeten worden. Een manier om energievoorzieningen duurzaam in te richten, is het gebruik van natuurlijke energie. Deze vormen van energievoorzieningen zijn te onderscheiden in: zonnecollectoren, warmte koude opslag grondwater en warmte koude opslag vanuit de grond. Omdat energiemaatregelen als windmolens niet passen binnen de ambities van Apeldoorn wordt er niet naar gekeken. 1. Zonnecollectoren Deze collectoren zijn het beste op de daken te plaatsen van de gebouwen. Hier hebben ze het minste invloed op het aanzicht van het gebied. Om zonnecollectoren rendabel te maken en een bijdrage te laten leveren om de uitstoot van CO2 te verminderen, zijn ze in grote hoeveelheden nodig. Een enkele zonnecollector zal dus niet rendabel genoeg zijn. 2. Warmte koude opslag grondwater Deze grondwaterpomp wordt al geïnstalleerd om het vervuilde grondwater van Kayersmolen Noord op te pompen. Er kan dus een combinatie worden gemaakt met deze grondwaterpomp (X op kaart 2) om de energie van het opgepompte grondwater om te zetten in groene energie. Deze energie kan worden opgeslagen in een warmte koude opslag. 3. Warmte koude opslag bodem Deze vorm van warmte koude opslag verschilt van deze bij de grondwaterpomp. Hier wordt namelijk een netwerk van kabels aangelegd vlak onder het maaiveld

8

om warmte te ontrekken van de opgewarmde aarde. Deze warmte energie wordt opgeslagen in een warmte koude opslag. Deze opwarming van de aarde gebeurt door de zon, dus kunnen de kabels het beste worden gelegd waar er geen hinder is van schaduw door gebouwen. Bodemklasse 2 leent zich hier uitstekend voor. Dus ook deze vorm van energie draagt weer bij om de CO2 uitstoot drastisch te verminderen. 5. Toepassingen A. Bodem De bronnen van de minerale olie verontreiniging worden direct gesaneerd. De uitloopvlekken worden gesaneerd met behulp van de grondwaterpomp die geplaatst is op locatie X in kaart 2. Deze pomp wordt meteen gecombineerd om de zwaarst verontreinigde locatie met zak- en drijflagen te saneren. De stukken met bodemklasse 1 zullen worden ingevuld met een parkfunctie. Deze parkfunctie bestaat uit een natuurgebied met een hoge belevingswaarde. Ook zal gebruik van oppervlaktewater hier sterk aanwezig zijn. Bodemklasse 2 zal worden bebouwd, bestraat, betegeld en ingevuld worden met een groenfunctie zonder natuurwaarden. Bodemklasse 3 zal worden afgedekt met gebouwen en gedeeltelijk worden bestraat/betegeld. B. Lucht De luchtkwaliteit zal geen knelpunt opleveren wanneer de gebouwen worden opgeleverd. C. Geluid Het geluid zal worden gedempd door het kantoorgebouw A1, de parkeergarage A2 en de 2 westelijke woonflats B. Het appartementen complex C, zal minder last hebben van geluidsoverlast, omdat deze verder van de Kayersdijk is geplaatst. D. Externe veiligheid en energie D.1 Externe veiligheid Het vulpunt en de Lpg-tank zullen worden verplaatst. Deze onderdelen sluiten aan op het lpg station aan de overzjide van de Laan van Mensenrechten. De Kayersdijk word de grote ontsluitingsweg in de kanaalzone. Er zal dus aan de eigenaar van het lpg-station worden geadviseerd om zijn station aan de Kayersdijk te vestigen. Hier is meer potentie op consumenten. Bij de verdere ontwikkeling van de zuidelijkere gebieden, kan deze verplaatsing worden opgenomen. D.2 Energie De 3 energie voorzieningen genoemd bij 4.B Energie, zullen worden overgenomen in het ontwerp. Zonnecollectoren: Deze worden geplaatst bovenop de volgende gebouwen: A2. Parkeergarage, B1,2,3,4 woonflats en C het appartementencomplex. Warmte koude opslag grondwater: Deze warmte koude oplag wordt in combinatie met de grondwaterpomp genoemd bij 5.A bodem gerealiseerd. De pomp bevindt zich in de kelders van woonflat B1. Warmte koude opslag bodem: Deze opslag en kabels worden geplaatst in het noordoostelijke deel van Kayersmolen Noord. De locatie leent zich perfect voor de vorm van duurzame energie, omdat de bodemklasse er 2 is dus afgedekt kan worden met groen zonder natuurwaarde(grasveld bijvoorbeeld) en wordt de hele dag opgewarmd door de zon(geen gebouwen voor schaduw). 6. Ecologie De gierzwaluw en de vleermuis zijn de enigste beschermde diersoorten die in het huidige kayermsolen noord leven. Het leefgebied van de gierzwaluw zal in de toekomst verbeterd worden door het kanaal op te waarderen(gebied C, oostzijde van kayersmolen noord gebied A). Voor de vleermuis zullen voorzieningen worden getroffen in de deelgebieden ten zuiden van kayersmolen noord.

9

Kaart 2

11

Uitgangspunten

• Milieutypering is hoogstedelijk

• Floor Space Index (netto) is 1.50

• Programma is 77815m2

• 70% woningen is 454 woningen per hectare

• Dichtheid is 88

• Andere functies m2 bvo 23344

• Kayersmolen Noord moet worden ontwikkeld tot een volwaardig onderdeel van de hoogwaardige kanaalzone.

• Hoogwaardige architectuur passende bij hoogstedelijk gebied

• Uitbreiden skyline door hoogbouw.

• Parkachtige setting.

• Voldoende zichtlijnen richting kanaal.

• Structuur omliggende wijken doortrekken in plangebied.

• Het stimuleren van gebruik openbaar vervoer en fiets door parkeernorm

laag te houden en aanleggen van voldoende fiets en wandelpaden.

12

Concepten Na het afronden van de analyse fase breekt een belangrijke fase aan: de conceptuele fase. Individueel is er gewerkt aan concepten. Dit wil zeggen dat dit de eerste ideeën en ontwerpen zijn. De uitgewerkte concepten zijn een dorps model en een stadsmodel. Verschil hierin zit in de manier van het programma omvormen tot een realistisch plan. De belangrijkste conclusie van het maken van deze modellen is geweest dat het wenselijk is om een combinatie van een dorps en stadsmodel te maken. Dus de groene en ruimtelijke elementen van het dorpsmodel en de hoogbouw en hoog- waardige architectuur samen tot een kwaliteitsontwerp maken voor het plangebied. Voordelen hiervan zijn dat het dorpse karakter door veel openbare ruimte en groen aanwezig is, maar tegelijkertijd kan je een behoorlijk programma kwijt en voldoet het plan aan de woning-behoefte.

Poster

13

Toelichting gebiedsvisie De gebiedsvisie is een product van de samenwerking tussen milieukundige en de stedenbouwkundige disciplines. Hieronder wordt uitgebreid toelichting gegeven bij de gebiedsvisie. Vervolgens wordt met referentiebeelden aangegeven wat de bedoeling is qua bouwstijl en worden sfeerimpressies gegeven. Hieronder de uiteindelijke visie:

Visietekening

14

Toelichting Apeldoorn is officieel een dorp, heeft de eigenschappen van een dorp en wil een dorp zijn. Maar Apeldoorn is ook weer een stad, heeft de voorzieningen van een stad, heeft het verzorgingsgebied van een stad, en heeft het aantal inwoners van een stad. De kanaalzone in Apeldoorn heeft de ambitie om een hoogstedelijk gebied te zijn. Een gebied dat op zich staat, en anders dan de rest van Apeldoorn een hoge bebouwingsdichtheid heeft. Maar toch is ook de ambitie dat de Kayersdijk Noord, het projectgebied hoogstedelijk is, maar ook dorps. Een combinatie tussen die twee is een uitdaging maar is gelukt door te kiezen voor relatief weinig gebouwen met veel groen. Elk dorp in Nederland bestaat uit een klein centrum, waar de mensen elkaar tegenkomen en gezelligheid is. Buiten het centrum in de buitenwijken wonen de mensen. Dit idee hebben wij toegepast in het gebied. Door het gebied een centrumfunctie te geven in de vorm van vier gebouwen met daarin een grote openbare ruimte. Aan de noordkant is dan een ´buitenwijk´ met een groot kantoorgebouw en aan de zuidkant is een ´buitenwijk´ met een appartementencomplex. Allereerst is de structuur van het plan gebaseerd dus op de centrumgedachte, maar ook de structuur is gebaseerd op de omliggende wijken (stadsniveau). De straten en bebouwing staan niet ´recht´ maar op eenzelfde manier als bijvoorbeeld de wijk ten westen van Kayersdijk. De gedachte hierachter is dat het gebied wel op zichzelf staat door de hoogbouw en architectuur, maar dat het toch in Apeldoorn moet passen en dat gebeurd door die structuur door te zetten. Zichtlijnen op het kanaal zijn belangrijk omdat het kanaal een waarde heeft die niet moet worden onderschat. Daardoor zijn er verschillende zichtlijnen die lopen vanuit het westen tot het oosten van het gebied. Hierdoor wordt het bijvoorbeeld gestimuleerd om bijvoorbeeld eens langs het kanaal te lopen in plaats van door de stad. Verdere uitgangspunten zijn verwerkt in het uiteindelijke plan en hieronder staan ze puntsgewijs uitgewerkt:

• Woningbouw vooral gericht op maximaal zonlicht voor bewoners. • Woningen zijn maximaal 15 meter diep, aangezien een ruimte met aan

één kant een raam niet dieper mag zijn dan 7 meter. • Kantoorgebouw A1 krijgt is een oriëntatiepunt op gebiedsniveau, door

de hoogte (15 verdiepingen) maar ook doordat er gekozen is voor hoogwaardige architectuur (1955 euro/m2)

• Voldoende parkeergelegenheid voor het hele plangebied. Door parkeergarage en parkeerplaatsen op maaiveld.

• Parkeren voor kantoren rekening gehouden met de ligging tot het station, oftewel 1.0 parkeerplaatsen per 100m2 bvo in plaats van 1.5

• In het midden van het centrum komt een speelplaats wat zorgt voor een informele sfeer, dorps karakter en heeft genoeg sociale veiligheid door omliggende appartementencomplexen.

• Bodemklasse 1 gebieden wordt voornamelijk ingevuld door hoogwaardige natuurgebieden met bomen en grote vijvers.

• Hoogwaardige architectuur zorgt voor de hoogwaardigheid van het gehele gebied.

• Het grote centrum in het gebied zou gebruikt kunnen worden voor eventuele evenementen.

15

Referentiebeelden Gebiedsvisie:

Hiernaast een plattegrond van Kayersdijk Noord. Hierop staan de gebouwen, wegen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Legenda: A1 = Kantoortoren van 15lagen.

A2 = Parkeergarage van 5 lagen B1 t/m 4 = Appartement- encomplexen van 6 lagen C1 = Appartementen- Complex van 10 lagen Voor de referentiebeelden wordt per gebied, dus A, B of C aangegeven welke indrukken van andere gebouwen een verbeelding geven van de architectuur, de sfeer en de kwaliteit van de bebouwing en de voorzieningen.

Afb 1. Kayersdijk Noord.

Gebied A (kantoortoren en parkeergarage)

Afb. 4. Toren met parkeergarage ervoor.

Afb 2. Kantoortoren Afb 3. Kantoortoren

16

Gebied B (Vier appartementencomplexen met grote binnenplaats)

Afb 4. Appartementencomplex. Indicatie voor architectuur, formaat is niet in lijn met plan.

Afb 5. Maquettefoto appartementen met binnentuin. Afb 6. Appartementencomplex.

Afb 7. Gebouw met binnentuin Afb 8. Binnentuin. (gebouw geen referentie)

17

Gebied c (Groot appartementencomplex van 10 lagen)

Afb. 9 Groot appartementencomplex met de juiste hoek. Afb. 10 Appartementencomplex.

Afb. 11 Appartementencomplex heeft niet de juiste hoogte. Afb 12. Groot appartementencomplex

18

Afb 13. Park met vijver en natuurwaarde en hoge belevingswaarde

19

Berekeningen

20

Financiën Een overzicht van de kosten en opbrengsten. 1. Saneringskosten: Hieronder volgt een overzicht van de totale saneringskosten:

Onderdeel kosten aantal totaal Drijflagen € 60.000,00 3 € 180.000,00 Zaklaag € 200.000,00 1 € 200.000,00 Bron Condorweg 8 € 150,00 3600 € 540.000,00 Bron benzinestation € 150,00 1000 € 150.000,00 Bron voormalige verfstoffenfabriek € 150,00 940 € 141.000,00 € 200,00 750 € 150.000,00 Voormalige bezinkput metaalgieterij € 150,00 250 € 37.500,00 € 200,00 200 € 40.000,00 Totaal: € 1.438.500,00 2. Grondkosten: Voor de aankoop van grond is ongeveer 600 euro/m2 gerekend. Het plangebied is 52.000m2 dus de kosten zijn: 52.000*600 = 31.200.000 euro 3. Bouwkosten Appartementen: Opp. = 54.000 m2

Prijs. = 1.170 euro/m2 Kosten appartementen = 54000*1170 = 63.180.000 euro Kantoorgebouw: Opp. m2 Bvo = 24000 m2

Prijs. = 1.955 euro/m2 (hoogwaardig)

Kosten gebouw = 24000*1955 = 46.920.000 Parkeerplaatsen garage: 5 lagen aantal = 720 pp.

Prijs. = 12.500 euro/pp.

Kosten parkeerplaatsen garage = 720*12.500 = 9.000.000 euro Parkeerplaatsen maaiveld: 172 pp* 15m2 = 2580m2 Kosten: 3000 euro/ 25m2 Kosten parkeerplaatsen maaiveld: (2580/25)*3000 = 309.600 Subtotaal: = 119.409.600 euro

21

Post onvoorzien is 10 % van de bouwkosten. = 11.940.960 euro Totale bouwkosten zijn: 119.409.600 + 11.940.960 = 131.350.560 euro 4. Bijkomende kosten Bijkomende kosten is 15% van de bouwkosten: 19.702.584 euro 5. Verkoopkosten Makelaarskosten 2 % van verkoopopbrengst appartementen: 2.724.000 euro 6. Vereist rendement projectontwikkeling Vereist rendement van 10 % over de totale bouwkosten:13.135.056 euro Kosten totaal: 1. Grondkosten = 31.200.000,- 2. Bouwkosten = 131.350.560,- 3. Saneringskosten = 1.438.500,- 4. Bijkomende kosten = 19.702.584,- 5. Verkoopkosten = 2.724.000,- 6. Vereist rendement projectontwikkeling = 13.135.056,- + = 199.550.700 euro 4.3 Resultaten Verkoop 454 appartementen á 300.000 euro per appartement: 136.200.000 euro Verhuur parkeerplaatsen in garage: 720 parkeerplaatsen á 1.800 euro per plaats: 1.296.000 euro per jaar Verhuur parkeerplaatsen maaiveld: 154.800 euro per jaar 172 parkeerplaatsen á 900 euro per plaats: Verhuur 20.400 m2 kantoor vvo á 200 euro/m2 vvo: 4.080.000 +

De parkeergelegenheden en het kantoorgebouw wordt verkocht voor de beleggingswaarde. Indicatie van de beleggingswaarde van het project Kantoren vvo: 4.080.000 / 0.08 = 51.000.000 euro Parkeerplaatsen: 1.450.8000 / 0.08 = 18.135.000 euro Totaal aan beleggingswaarde: 69.135.000 euro

22

Totaal aan opbrengsten: (opbrengsten verkoop appartementen+beleggingswaarde)= 136.200.000 + 69.135.000 = 205.335.000 euro Overzichtstabel: Kosten: 1. Grondkosten = 31.200.000,- 2. Bouwkosten = 131.350.560,- 3. Saneringskosten = 1.438.500,- 4. Bijkomende kosten = 19.702.584,- 5. Verkoopkosten = 2.724.000,- 6. Vereist rendement projectontwikkeling = 13.135.056,- + = 199.550.700 euro Opbrengsten: 1. Verkoop appartementen = 136.200.000 euro 2. Verkoop parkeerplaatsen = 18.135.000 euro 3. Verkoop kantoorgebouw = 51.000.000 euro_+ = 205.335.000 euro

23

Bronnen Literatuurlijst Lub, M. 2007. Handleiding Kanaalzone Apeldoorn. Auteurs: Marco Lub en

Harry Gerritsen. Apeldoorn. Structuurschets Kanaalzone Apeldoorn. Auteur: Gemeente

Apeldoorn De Stentor 2007. ‘Apeldoorn werkt aan nieuwe skyline’. Auteur: Bert Felix.

Artikel uit De Stentor van 30 januari 2007. Apeldoorn 2007. Nota Hoogbouw ‘Ruimte door Hoogte’. Auteur: Gemeente

Apeldoorn, januari 2007. Beije, J. Milieugebiedsvisie Auteur: Jim Beije Internetbronnen Apeldoorn. http//:www.apeldoorn.nl. Auteur: Gemeente Apeldoorn