Analyse q2

Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013

© Kuijs Reinder Kakes Pagina 2

2E KWARTAAL 2013



Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.

De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected] Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E [email protected] De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden.

W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E [email protected]

Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.

Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!

Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.

Wat is WoningMarktConsultancy?

mailto:[email protected]





Onze visie op de huidige woningmarkt 5 Vergelijking looptijden Noord-Holland 2008-2013 6 Woningmarktanalyse per regio 7 Amsterdam 7 Haarlem 9 Haarlemmermeer 11 Zaanstreek 13 IJmond 15 Duinstreek 17 HAL-gebied 19 Purmerend 21 Hoorn 23

Inhoudsopgave



Het afgelopen kwartaal zijn er beduidend minder huizen verkocht dan in dezelfde periode een jaar geleden. Dat is geen fijn gegeven voor iedereen werkzaam in het vastgoed, maar het is wel de realiteit. Het kopen van een huis is qua populariteit helaas nog steeds niet echt teruggekeerd. Maar het aantal verkopen is daarentegen ook niet verder gedaald sinds het 1e kwartaal van dit jaar. Verder lijkt het aanbod over de gehele linie niet verder op te lopen en daalt deze zelfs in enkele regio’s. Dit komt doordat potentiële verkopers een afwachtende houding aannemen. Tevens worden er de nodige verkoopopdrachten ingetrokken. Een ander element in deze stabilisatie van het aanbod komt omdat er ook veel mensen zijn die financieel wel verantwoord zouden kunnen doorstromen, maar dit vanwege de onzekerheid toch nog niet doen. Tot slot signaleren we een langzame daling van de mediane transactieprijzen, wat op zich weer gunstig is voor het broodnodige herstel. Dit zijn de meest opvallende feiten uit deze Noord-Hollandse woningmarktcijfers van het 2e kwartaal 2013. Maar wat brengt de toekomst ons met deze gegevens? Wij zijn van mening dat er een latente doch zeer grote opgestapelde vraag naar koopwoningen aanwezig is. Deze vraag zal zich vanaf 2014 steeds meer concreet manifesteren. Het gebrek aan nieuwbouwproductie en de groei van het aantal huishoudens geeft namelijk steeds meer druk op bestaande koopwoningen. Zeker in een economisch sterk gebied als Noord-Holland. Dit wordt ook nog eens sterk in de hand gewerkt door de oplopende huurprijzen als gevolg van ingrijpen door de regering in de geliberaliseerde huursector. Daarnaast zorgen de zeer lage hypotheekrente en de sterk gedaalde huizenprijzen voor een goede betaalbaarheid van koopwoningen versus de maandlasten van huurwoningen. Dit maakt kopen steeds aantrekkelijker. Hierdoor verwachten wij in 2014 voorzichtig weer een duurzame toename van het aantal huizenverkopen. In eerste instantie door starters, maar spoedig daarna zal de doorstroming ook op gang komen, met meer dynamiek op de woningmarkt in zijn totaliteit tot gevolg. Het lopende jaar 2013 zal echter wel nog een grillig jaar blijven met de nodige instabiliteit. Vooral de huidige berichtgeving over vele miljarden extra aan bezuinigingen en mogelijke aanpassing van het belastingstelsel maakt de burgers nu huiverig om te durven investeren in een huis. Ook is er nog steeds een inbeddingperiode nodig ten aanzien van de nieuwe hypotheekregels bij adviseurs en huizenkopers. Maar we zien de koopwoningmarkt dus met veel vertrouwen tegemoet vanaf 2014, mits er niet te veel onrust komt op de financiële markten en de politiek vooral eens rust predikt. Ondanks dat de bovenliggende cijfers dit nog niet concreet aangeven, maar dankzij onze kennis van de onderliggende feiten. Dat is onze visie.

Onze visie op de huidige woningmarkt



In onze vorige rapportage hebben we over de periode 2008-2013 de ontwikkeling van het aantal transacties en het woningaanbod in kaart gebracht. Deze keer presenteren we de looptijden in dezelfde periode van zowel de verkochte huizen als de te koop staande huizen. Duidelijk zichtbaar is dat de looptijden in 5 jaar tijd maar liefst zijn verdrievoudigd. Concreet houdt dit in dat het afgelopen jaar ongeveer 3 maal minder huizen van de hand zijn gegaan als in 2008. Dit klopt ook vrij aardig met onze grafiek in onze vorige rapportage qua aantal transacties. Economisch heeft dit veel impact. Denk maar aan de substantieel mindere bestedingen in onder andere bouwmarkten, bij keukenleveranciers en de afgesloten hypotheken en verzekeringpolissen. De enorme afname van dynamiek op de woningmarkt wordt met deze 2 grafieken goed geïllustreerd. Wat verder in het bijzonder opvalt is dat met name het laatste jaar de looptijd van de onverkochte huizen enorm gestegen is in vergelijking met de looptijd van de wel verkochte huizen. De looptijd van de verkochte huizen is langzaam weer aan het afvlakken. Dit impliceert dat het nieuwste woningaanbod qua vraagprijs veel realistischer op de markt wordt gebracht dan een jaar eerder. Het ‘oude’ woningaanbod, met veel te hoge vraagprijzen, wordt hierdoor steeds moeilijker verkoopbaar, omdat het de prijsconcurrentie verliest. Dit resulteert in een scherp oplopende looptijd in het afgelopen jaar, wat mede leidt tot een ongewenst overaanbod aan huizen. Het noodzakelijke marktevenwicht is hierdoor voorlopig ook nog niet aan de orde.

Vergelijking looptijden Noord-Holland 2008-2013



De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost

Het aantal verkochte huizen is met bijna 15% afgenomen ten opzichte van het 2e kwartaal 2012. Ook zijn in één jaar tijd de looptijden van de onverkochte huizen fors opgelopen, omdat dit ‘oude’ aanbod maar niet meebeweegt met de marktontwikkeling. Dit heeft ongetwijfeld te maken met de restschuld problematiek. Maar toch lijkt het er langzamerhand op dat de markt in Amsterdam qua prijsontwikkeling stabiliseert. In een jaar tijd zijn zowel de mediane transactieprijzen als de gemiddelde vraagprijzen niet substantieel veranderd. Met name in de appartementenmarkt, die van oudsher het leeuwendeel van de Amsterdamse woningmarkt vertegenwoordigt, is het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs nu erg miniem aan het worden. Verder is het goed om te zien dat het woningaanbod steeds verder afneemt. Wij merken op onze vestiging in Amsterdam steeds meer realisme bij verkopers over de te hanteren vraagprijzen. Evenals de berusting om bij een te grote restschuld niet in verkoop te gaan. Voor Amsterdam is het nu vooral wachten op een duurzame verbetering van het consumentenvertrouwen. Pas dan zal in ras tempo het aantal transacties toenemen, zo is onze voorspelling. Er is hier door de afgelopen jaren heen een zeer grote opgekropte vraag ontstaan.

Voor meer informatie:

Sander Siegersma

T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E [email protected]

Regio Amsterdam



Amsterdam

Transactieprijs (mediaan)Soort woning 2e kw 2012 1e kw 2013 2e kw 2013

Tussenwoning 252.278 334.472 369.204

Hoekwoning 244.501 231.889 258.056

2/1-kap 405.250 235.000 276.667

Vrijstaand 755.625 484.167 190.000

Appartement 215.637 207.056 217.802

Totaal 223.953 215.165 224.283

Aantal transactiesSoort woning 2e kw 2012 1e kw 2013 2e kw 2013

Tussenwoning 119 93 59

Hoekwoning 27 29 21

2/1-kap 12 3 7

Vrijstaand 10 9 23

Appartement 1.403 1.123 960

Totaal 1.571 1.257 1.070

Looptijd transactiesSoort woning 2e kw 2012 1e kw 2013 2e kw 2013


Hoekwoning 113 167 270

2/1-kap 127 148 125

Vrijstaand 284 240 35

Appartement 83 87 90

Totaal 87 95 96

Actueel aanbodSoort woning 1-7-2012 1-4-2013 1-7-2013



2/1-kap 65 68 75


Appartement 6.448 6.217 6.519

Totaal 7.620 7.266 7.617

Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-7-2012 1-4-2013 1-7-2013



2/1-kap 350 279 323



Totaal 187 247 255

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-7-2012 1-4-2013 1-7-2013

Tussenwoning 364.250 344.050 337.100

Hoekwoning 335.350 334.550 343.222

2/1-kap 433.556 437.450 441.667

Vrijstaand 744.779 765.111 749.000

Appartement 238.234 228.038 227.214

Totaal 260.543 254.149 252.528Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen



De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem

In Haarlem duurt het verkopen van een huis bijna 2 maal zo lang als in Amsterdam. Ook de looptijden van onverkochte huizen zijn in één jaar tijd hard opgelopen. Toch zijn na de harde prijsdaling in het 1e kwartaal van dit jaar merkwaardig genoeg de prijzen weer bijna net zo hard gestegen, ondanks dat de gemiddelde vraagprijzen heel stabiel waren. Het aantal verkochte huizen ligt, met nog steeds minder dan 300 verkochte huizen, voor een grote stad als Haarlem onder de maat. Vreemd is het dan ook niet dat het te koop staande woningaanbod zijn volumineuze vorm blijft behouden. Als we kijken naar de gemiddelde vraagprijs versus de mediane transactieprijs, dan is dit verschil in prijs inmiddels zo gek nog niet en op haar beurt weer kleiner als in Amsterdam. Ook hier geldt dat nu alleen nog het vertrouwen onder de potentiële huizenkopers moet terugkomen voor een periode van 3 tot 6 maanden. Dan komt de Haarlemse markt meteen in beweging.


Sander Siegersma


Regio Haarlem



Haarlem


Tussenwoning 269.875 238.644 261.325

Hoekwoning 273.750 281.477 294.312

2/1-kap 559.500 367.500 460.500

Vrijstaand 625.000 266.250 705.000

Appartement 176.983 161.753 175.104

Totaal 247.018 212.664 240.660



Hoekwoning 36 31 34

2/1-kap 11 6 11

Vrijstaand 5 4 1


Totaal 352 276 284




2/1-kap 92 255 208



Totaal 128 158 168




2/1-kap 52 46 44

Vrijstaand 31 32 36

Appartement 1.087 1.136 1.100

Totaal 2.039 2.087 2.046




2/1-kap 284 259 287



Totaal 235 322 329


Tussenwoning 288.167 289.167 276.800

Hoekwoning 358.150 345.450 338.389

2/1-kap 607.600 603.850 608.167

Vrijstaand 932.889 877.000 901.333

Appartement 191.539 188.119 188.734




De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.

De woningmarkt in de Haarlemmermeer is nog verre van in evenwicht. Met name de torenhoge vraagprijzen in verhouding tot wat de kopers duidelijk aangeven te willen betalen staat herstel hier zwaar in de weg. Langzaam oplopend aanbod en zeer lange looptijden van de onverkochte huizen bevestigen dit, evenals een continue afname van het aantal transacties. Het is van belang dat de vele verkopers met significant te hoge prijzen deze of drastisch te verlagen of het huis uit de verkoop te halen. Hierdoor zal er snel een veel evenwichtigere woningmarkt ontstaan met veel meer kansen voor de overige huizen. Want de spreekwoordelijke hoge bomen werpen hier diepe schaduwen, waardoor er verder weinig groeit in dit woningmarktlandschap.


Sander Siegersma


Regio Haarlemmermeer



Haarlemmermeer


Tussenwoning 232.118 211.050 212.778

Hoekwoning 234.270 220.500 222.319

2/1-kap 354.861 311.250 300.389

Vrijstaand 426.875 162.143 459.167

Appartement 166.256 172.540 168.286

Totaal 241.158 227.666 227.339



Hoekwoning 56 43 52

2/1-kap 29 26 27

Vrijstaand 14 15 9


Totaal 280 250 217




2/1-kap 210 233 186



Totaal 161 127 139




2/1-kap 313 310 311



Totaal 1.983 2.047 2.070




2/1-kap 272 364 405



Totaal 289 327 351


Tussenwoning 259.000 249.500 249.400

Hoekwoning 301.711 298.889 297.950

2/1-kap 399.389 399.050 398.444

Vrijstaand 603.400 595.000 595.000

Appartement 191.004 187.360 186.173




De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.

Het gemiddelde prijsniveau veert met ongeveer 5% op ten opzichte van het 1e kwartaal 2013. Wel is de gemiddelde prijs circa 3% lager dan een jaar geleden. Hiermee doet de Zaanstreek het beter dan in de regio en het landelijke beeld. Verder valt op dat het aanbod in een jaar tijd aanzienlijk is gedaald. Een trend die het 1e kwartaal van dit jaar is ingezet en nu een vervolg krijgt. Voor het eerst sinds kwartalen stijgt het aantal dagen dat het aanbod te koop staat niet meer, maar is het licht gedaald! Het grootste minpunt blijft het achterblijven van het aantal transacties; er zijn ruim 20% minder woningen verkocht dan een jaar geleden en de traditionele ‘verkoophoos’ in het 2e kwartaal is uitgebleven. De stijging van de prijzen is gelegen in het feit dat de prijzen wat te ver zijn doorgezakt in de afgelopen kwartalen. Een prijsniveau van € 166.000,- is, voor een gemeente zo dicht tegen Amsterdam aan, te laag. Het herstel is waarneembaar in het 2e kwartaal. De daling van het aanbod is gelegen in het beduidend lager aantal nieuwe woningen wat in de markt is gekomen en in de uittreding van verkopers die niet kunnen of willen verkopen. Op dit moment worden er vooral woningen in de markt gebracht die verkocht moeten worden. Mensen die ooit een keer willen verhuizen maken een pas op de plaats. Het beperkte aantal transacties is mede gelegen in de afname van nieuw aanbod. De bestaande voorraad is bekend bij de kopers en is nauwelijks nog in trek.


Robert de Joode

Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E [email protected]

Regio Zaanstreek



Zaanstreek


Tussenwoning 177.611 166.944 173.109

Hoekwoning 195.950 189.400 167.528

2/1-kap 182.645 174.138 228.000

Vrijstaand 226.889 222.638 252.188

Appartement 146.078 124.409 137.199

Totaal 180.635 165.057 174.065



Hoekwoning 58 30 48

2/1-kap 32 30 10

Vrijstaand 23 16 21


Totaal 267 210 209




2/1-kap 148 212 201



Totaal 166 128 154




2/1-kap 216 192 204



Totaal 1.557 1.439 1.420




2/1-kap 321 363 377



Totaal 314 346 328


Tussenwoning 209.057 209.151 208.601

Hoekwoning 225.000 219.000 221.944

2/1-kap 235.150 231.900 230.833

Vrijstaand 404.833 402.900 399.111

Appartement 153.984 149.374 147.227




De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.

Het aantal verkochte woningen is gelijk aan het 1e kwartaal van 2013 en is een stuk lager dan in het 2e kwartaal 2012. Verder zijn de transactieprijzen inmiddels gedaald tot onder de € 200.000,-. Ook de looptijden van de verkochte en te koopstaande woningen lopen verder op, de gemiddelde vraagprijzen dalen niet en het aanbod neemt nog niet af. Kortom, er heerst nog een algehele malaise op de IJmondse woningmarkt. Zijn er dan geen lichtpuntjes? Hooguit de stabilisatie van het aanbod, deze neemt niet verder toe ten opzichte van het vorige kwartaal en een jaar geleden. Om de markt in de versnelling te krijgen is het echt noodzakelijk dat de vraagprijzen en het aanbod gaan dalen. De gemiddelde vraagprijs is nog steeds gelijk aan een jaar geleden. Daarnaast is er veel te veel aanbod in zowel de bestaande- als de nieuwbouwmarkt. Kopers verzuipen letterlijk in de keuze en dat maakt dat men voorzichtig is in het doorzetten van een aankoop. Ons advies luidt dan ook: vraagprijzen en koopsommen naar beneden of, als dit niet mogelijk is, de markt verlaten om meer overzicht te creëren.


Robert de Joode


Regio IJmond



IJmond


Tussenwoning 207.800 204.320 181.278

Hoekwoning 206.300 226.389 200.694

2/1-kap 305.578 310.500 287.925

Vrijstaand 352.750 425.000 318.167

Appartement 138.560 134.096 138.441

Totaal 211.104 207.868 196.593



Hoekwoning 52 27 31

2/1-kap 31 24 30

Vrijstaand 13 9 16


Totaal 244 192 208




2/1-kap 161 185 183



Totaal 143 180 189




2/1-kap 194 191 206



Totaal 1.574 1.508 1.510




2/1-kap 236 308 290



Totaal 281 365 363


Tussenwoning 224.056 218.944 219.944

Hoekwoning 253.044 260.989 258.000

2/1-kap 355.050 365.500 374.217

Vrijstaand 520.795 505.750 500.950

Appartement 166.367 167.636 166.406




De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.

De Duinstreek doet het goed ten opzichte van andere regio’s! Het aantal transacties is gestegen ten opzichte van het toch al goede 2e kwartaal van 2012. Er wordt met name in het goedkope prijssegment goed verkocht. Dit blijkt uit de, voor dit gebied, lage transactieprijzen en het aantal verkopen van rijwoningen en appartementen. Tegenhanger is dat het aanbod groot blijft en ook lang te koop staat. Daarnaast is de gemiddelde vraagprijs zeer hoog, zeker afgezet tegen de gemiddelde koopsom. Dit wordt veroorzaakt doordat meer dan 60% van het aanbod bestaat uit 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen. Opvallend is het aantal transacties in het appartementensegment. De verkoop is verdubbeld ten opzichte van het 1e kwartaal 2013 en vorig jaar. Dit wordt ingegeven door de toegenomen betaalbaarheid van dit woningtype. Verder blijkt uit de looptijd van de verkochte appartementen dat er veel oude voorraad is verkocht, waarschijnlijk tegen scherpere prijzen dan voorheen. Duidelijk is dat vooral starters hun slag slaan in dit gebied.


Robert de Joode


Regio Duinstreek



Duinstreek


Tussenwoning 216.000 201.889 203.722

Hoekwoning 279.511 218.761 234.300

2/1-kap 326.500 308.667 263.000

Vrijstaand 461.667 437.063 410.100

Appartement 176.365 174.886 191.130

Totaal 280.445 242.028 247.186



Hoekwoning 27 22 19

2/1-kap 20 12 18

Vrijstaand 25 18 28


Totaal 137 123 149




2/1-kap 235 156 189



Totaal 159 168 201




2/1-kap 174 172 175



Totaal 1.140 1.217 1.202




2/1-kap 264 330 328



Totaal 276 347 352


Tussenwoning 249.250 249.056 248.556

Hoekwoning 278.389 297.000 293.650

2/1-kap 373.700 362.600 367.200

Vrijstaand 593.111 591.111 588.222

Appartement 212.593 217.583 219.122




Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.

De woningmarkt stabiliseert in het HAL-gebied. Het gemiddelde prijsniveau stijgt iets ten opzichte van het 1e kwartaal, het aantal verkopen is 20% hoger dan in het 1e kwartaal, maar ook 20% lager dan een jaar geleden. Het aanbod loopt niet meer verder op. Er is nog geen sprake van een structurele verbetering, maar de stabilisatie geeft enigszins moed. Temeer omdat de looptijd van de te koopstaande woningen niet meer oploopt, zoals de laatste kwartalen nog wel het geval was. Het is wenselijk voor deze regio dat het aanbod gaat dalen. Er staan nu ongeveer 1.900 woningen te koop, dat is bijna 8x meer dan het aantal transacties. De eerste signalen zijn er inmiddels, aangezien het aanbod nu een jaar stabiel is. Een daling van het aanbod is dus reëel te verwachten, temeer omdat minder woningen worden aangeboden en verkopers de markt verlaten omdat ze hun woning niet kunnen of willen verkopen voor lagere prijzen. Wanneer het op het politieke front rustig blijft zou dit wel eens de opmaat kunnen worden naar een stabielere markt in het HAL-gebied.


Robert de Joode


Regio HAL-gebied



HAL-gebied


Tussenwoning 179.083 167.778 165.525

Hoekwoning 192.150 175.389 178.611

2/1-kap 285.350 267.571 249.000

Vrijstaand 336.200 287.828 361.111

Appartement 148.953 132.788 132.535

Totaal 197.092 179.294 187.431



Hoekwoning 60 39 40

2/1-kap 20 15 17

Vrijstaand 28 18 25


Totaal 305 203 253




2/1-kap 183 153 263



Totaal 131 143 190




2/1-kap 161 163 151



Totaal 1.857 1.900 1.909




2/1-kap 314 321 373



Totaal 280 347 332


Tussenwoning 199.000 193.944 196.600

Hoekwoning 231.950 220.700 221.500

2/1-kap 306.167 299.222 303.833

Vrijstaand 424.222 421.550 423.833

Appartement 161.557 161.025 160.508




De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend

Het gaat niet goed op de woningmarkt in Purmerend. Er zijn veel te weinig woningen verkocht, het aanbod loopt weer op, onverkochte woningen staan maar liefst 14 maanden te koop en de gemiddelde vraagprijzen dalen nauwelijks. De prijzen zijn weliswaar gestegen echter, het aantal transacties is te laag om daar een conclusie aan te verbinden. Opvallend is dat de looptijd van de verkochte woningen is gedaald sinds vorig jaar en sowieso aan de korte kant is. Dit geeft aan dat de recent in de verkoop gebrachte woningen dus snel verkocht worden en het bestaande aanbod blijft ‘hangen’. Tot voor kort leek het erop dat de verkopers in Purmerend voorop liepen in het aanpassen aan de markt, maar inmiddels blijven ze achter. Met name in het bestaande aanbod zit nauwelijks beweging. Dit wordt veroorzaakt door de te hoge vraagprijzen en het grote aanbod. Voor potentiële kopers is het moeilijk om in het enorme aanbod een juiste keuze te maken. Het is dan ook zaak om het aanbod te verkleinen en dat kan alleen door lagere vraagprijzen door te voeren en het stopzetten van verkopen waar de vraagprijs niet naar beneden kan.


Robert de Joode


Regio Purmerend



Purmerend


Tussenwoning 179.139 167.833 171.889

Hoekwoning 198.000 188.071 171.972

2/1-kap 250.375 250.000 292.250

Vrijstaand 335.000 - 352.500

Appartement 142.268 128.113 154.568

Totaal 179.630 164.946 188.612



Hoekwoning 19 15 26

2/1-kap 4 5 8

Vrijstaand 5 0 5


Totaal 119 86 108




2/1-kap 76 175 217

Vrijstaand 199 - 331


Totaal 180 125 159




2/1-kap 40 45 39

Vrijstaand 67 69 66


Totaal 805 772 753




2/1-kap 255 355 420



Totaal 324 415 432


Tussenwoning 199.883 199.661 199.500

Hoekwoning 231.556 223.157 219.251

2/1-kap 344.500 344.778 348.056

Vrijstaand 470.500 497.333 486.400

Appartement 162.680 161.946 159.818




De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn

De Hoornse woningmarkt kent dusdanig weinig transacties dat er over de gemiddelde transactieprijs geen zinnige zaken te melden zijn. Wat wel opvalt is dat de looptijd van de verkochte woningen aanzienlijk is gestegen. Dat duidt erop dat er een aantal lang te koopstaande woningen zijn verkocht. Blijkbaar kiezen veel verkopers eieren voor hun geld. Dit laatste gaat overigens ook op voor verkopers die hun woning nog niet verkocht hebben, want het aanbod is sinds lange tijd gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Verkopers verlaten dus ook de markt. Verder is het hoopgevend dat de gemiddelde vraagprijs verder daalt. Verkopers zien in dat er scherper gevraagd dient te worden om tot verkoopresultaat te komen. Verkopers komen dus tot inkeer. Dit is de belangrijkste conclusie uit de Hoornse cijfers over het 2e kwartaal. Als deze trend zich doorzet in het 3e kwartaal ontstaat er langzaam aan een markt waarin meer transacties mogelijk zijn. Kopers zullen zich namelijk aangetrokken voelen door de lagere prijzen en de kansen die de markt op dit moment biedt. Het is dan ook raadzaam dat verkopers scherp blijven koersen om tot verkoopresultaat te komen!


Robert de Joode


Regio Hoorn



Hoorn


Tussenwoning 161.350 156.414 156.655

Hoekwoning 177.125 161.200 164.667

2/1-kap 240.500 257.875 224.750

Vrijstaand 182.000 378.333 614.375

Appartement 159.333 236.826 187.832

Totaal 171.260 218.560 209.300



Hoekwoning 10 11 11

2/1-kap 8 6 3

Vrijstaand 1 9 3

Appartement 9 7 8

Totaal 62 50 64




2/1-kap 235 186 651

Vrijstaand 79 281 1.277


Totaal 163 182 227




2/1-kap 72 60 68

Vrijstaand 85 77 84


Totaal 595 521 564




2/1-kap 386 452 534



Totaal 318 427 369


Tussenwoning 174.111 171.350 169.656

Hoekwoning 198.650 196.167 197.556

2/1-kap 269.700 260.800 260.850

Vrijstaand 426.056 419.000 404.167

Appartement 189.473 179.383 171.834




BINNENZIJDE ACHTERBLAD



ACHTERBLAD

Analyse q2

Documents

Transcript of Analyse q2