N I E U W S B R I E FV E R H U U R D E R S

V O O R

In dIt nummer

Gedempte Oude Gracht 152A | 2011 GX Haarlem T 023-5329817 | F 023-5514552

Amsterdamseweg 576 | 1181 BZ Amstelveen T 020-8203676 | F 020-8203675

E info@koopsmakelaardij.nl | W www.koopsmakelaardij.nl

november 2011

SuCCeSVOLLe eXPAt FAIr

Zondag 23 oktober werd de Expat Fair “I am not a tourist“ in de Beurs van Berlage te Amsterdam gehouden. Deze beurs is bezocht door ca. 4.500 bezoekers. Koops Makelaardij stond met 7 medewerkers in een stand op de druk bezochte fair. Tijdens de presentatie van de eigen huurwoningen, werden gesprekken aangeknoopt met de bezoekers van onze stand. De geïnteresseerden, voornamelijk expats, hebben tijdens dit gesprek een formulier met gegevens en wensen ingevuld. Alle geïnteresseerden kregen een linnen tas met kleine geschenken en een lijst met alle actuele huurpanden die Koops Makelaardij in de verhuur heeft staan. Tevens is er contact gelegd met enkele bedrijven, relocaters en eigenaren/ verhuurders.

Er is gebleken dat de meeste expats een huurwoning in Amsterdam en Amstelveen zoeken. Ongeveer 20 procent van de bezoekende expats heeft aangegeven ook in de regio Haarlem te willen huren. Dit percentage is het dubbele van wat wij van te voren hadden ingeschat.

De bezoekers van de fair hebben inmiddels diverse bezichtigingsafspraken gemaakt.

Amstelveense - en Haarlemse

huurmarkt is groeiende

De geliberaliseerde huurmarkt

Nieuwe verhuur brochure

Courtage tarief Koops Makelaardij

slechts 5%

Opbrengsten uit vastgoed:

box 3, of toch box 1

VrAgen? neem geruSt COntACt met OnS OP!

Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief? Of wilt u meer weten over een van onze services?

Neemt u dan contact met ons op of kom tijdens kantooruren langs op ons kantoor in Haarlem of Amstelveen. Wij staan altijd voor u klaar en adviseren u graag.

Met vriendelijke groeten,Koops Makelaardij

AmSteLVeenSe - en HAArLemSe HuurmArkt IS grOeIende

Sinds oktober 2008 zijn het aantal huur-transacties in de vrije sector (liberalisatie- grens € 652,52 per maand) sterk gestegen. Het aantal verhuurde appartementen is in beide regio’s meer dan verdubbeld. Bij woonhuizen zijn de ontwikkelingen zeer verschillend.

Amstelveen: aantal woonhuizen + 49 %aantal appartementen + 107 %

Haarlem: aantal woonhuizen + 0 % aantal appartementen + 117 %

Een groot deel van de groei van het aan-bod wordt veroorzaakt door de slecht lopende koopwoningenmarkt. Door de financiële zorgen, veroorzaakt door het niet verkopen van de leegstaande woning, zijn veel huiseigenaren genoodzaakt hun eigendom (al dan niet tijdelijk) te verhuren. Institutionele beleggers, woningbouw-corporaties en particuliere beleggers passen de huur van leeg komende woningen aan volgens het puntenstelsel.

De grotere en luxere huurwoningen komen, mede door de extra punten van minimaal 15 en maximaal 25 voor ‘schaarstegebied’, bij mutatie van huurder boven de soci-ale huurstoeslaggrens van 140 punten. Verhuurders en huurders zijn dan vrij een hogere huurprijs, boven € 652,52, over-een te komen. De meeste huurwoningen van 75 m2 en groter komen, al dan niet na enige modernisering, boven de 140 puntengrens uit. De marktontwikkelingen sinds 1 oktober 2008 tot en met 30 september 2011 zijn:

Amstelveen: De gemiddelde huurprijs van een vrije sector woonhuis in Amstelveen is gedaald van € 2.433 naar € 1.993 per maand. Dit is een prijsdaling van 18 % in 3 jaar tijd. De gemiddelde grootte van het woonhuis is gedaald van 154 m2 naar 142 m2. Na cor- rectie voor de vloeroppervlakte is de huur-prijsdaling berekend op 11%. De gemid-delde huurprijs van appartementen is ge-daald van € 1.543 naar € 1.362 per maand. Na correctie voor 5 m2 minder vloeropper vlakte is de huurprijsdaling berekend op 9%.

Haarlem:De gemiddelde huurprijs van een vrije sector € 1.795 naar € 1.589 per maand. Dit is een prijsdaling van 11,5% in 3 jaar tijd. De gemiddelde grootte van het woon-huis is gedaald van 147 m2 naar 132 m2. Na correctie voor de vloeroppervlakte is de huurprijsdaling berekend op 1,4%. De gemiddelde huurprijs van appartementen is gestegen van € 1.104 naar € 1.118 per maand Na correctie voor 4m2 minder vloeroppervlakte is de huurprijsstijging berekend op 6,3%

De statische cijfers van Koops Makelaardij geven aan dat de gemiddelde en gewogen huurprijs van woningen in Amstelveen, in 3 jaar tijd, gedaald is met 10%. Op- vallend is dat de gemiddelde en gewogen huurprijs in Haarlem, in 3 jaar tijd, gestegen is met 4,9%. De huurprijzen worden blij-vend beïnvloed door de economische ontwikkelingen, politieke (niet-) besluiten, kwaliteit, ligging en natuurlijk vraag en aanbod.

0

50

100

150

200

250

2008 2009 2010 2011

Woonhuizen

Appartementen

Gem. woning

VerHuurtrAnSACtIeS HAArLem In %

0

50

100

150

200

250

2008 2009 2010 2011

 Woonhuizen

 Appartementen

 Gem. woning

 

VerHuurtrAnSACtIeS AmSteLVeen In %

Appartementen

GemiddeldeWoning

Woonhuizen

Appartementen

GemiddeldeWoning

Woonhuizen

Momenteel behoort circa 9% van het totale aantal huurwoningen in Nederland tot de geliberaliseerde huurmarkt. De liberalisatiegrens is per 1 januari 2011 vastgesteld op € 652,52 per maand. De economische ontwikkelingen zorgen ervoor dat veel starters op de woningmarkt, al dan niet vrijwillig, zijn aangewezen op huur-woningen. Vanwege de vaak goede finan-ciële (2 inkomens) positie en de gewenste flexibiliteit vormt deze doelgroep een belangrijke afnemer van huurwoningen in het midden segment. Koops Makelaardij verwacht dat de vraag van deze doel-groep groot zal blijven, vooral in de grote steden.

Ook het aantal 60 plussers die een luxe appartement huurt, in of nabij het centrum van de stad met een vaste parkeerplaats, groeit. De meeste ouderen wonen al in de stad en willen daar graag blijven wonen. Na de verkoop van hun woonhuis treden de ouderen toe op de huurmarkt en kunnen zij vrij over hun vermogen be-schikken. Deze vitale ouderen voelen zich nog te jong voor een woon-zorgcomplex. Door de vergrijzing van de Nederlandse bevolking zal hun beroep op het gelibera-liseerde huursegment de komende jaren alleen maar toenemen. De woonwensen van de 60 plussers zijn: een ruim luxe huurappartement met minstens 3 kamers en een buitenruimte. Kortom, deze doel-groep is interessant voor verhurende be-leggers. Huurders die een sociale huur-

woning ontgroeien en een inkomen boven € 33.614 hebben zijn op het eerste huur segment van de geliberaliseerde huurmarkt aangewezen. Het aanbod in dit segment is zeer krap en de woningen zijn veelal te klein voor een gezin met kinderen. In de regio Amstelveen/Amsterdam en Haarlem is de marktsituatie in het geli-beraliseerde huursegment krap. Door de aanwezigheid van verschillende doel-groepen, en een gebrek aan vertrouwen in de koopwoningenmarkt, is de vraag naar huurwoningen hier groot en divers. De geliberaliseerde huurmarkt bestaat uit een aantal deelsegmenten. Hierbij maken wij onderscheid tussen huurwoningen even boven de liberalisatiegrens, een middensegment en een topsegment, boven de € 1.750.

Vanaf 1 oktober 2011 zal het aanbod waar-schijnlijk iets verruimd worden omdat het woningwaarderingsstelsel is aangepast voor de regio’s met schaarste. Bij nieuwe ver-huur krijgt de woning minimaal 15 en maximaal 25 extra punten. Ruim 75 % van de woningen komt, al dan niet na moder-nisering, boven de vrije sector grens van 140 punten.

de geLIBerALISeerde HuurmArkt

COurtAge tArIeF kOOPS mAkeLAArdIj SLeCHtS 5%

Alleen bij een geslaagde bemiddeling brengt Koops Makelaardij een bemiddel- ingsvergoeding in rekening bij de ver-huurder. Waar andere makelaars een tarief hanteren van 8 tot 10%, berekent Koops Makelaardij een tarief van 5% (excl. btw). Dit percentage wordt berekend over maximaal 12 verhuurde maanden. Bij een kortere huurtermijn, bijvoorbeeld een half jaar, wordt de courtage naar even-redigheid toegepast.

Bij een huurovereenkomst van één jaar, met een huursom van € 1.250 per maand, bespaart u bij Koops Makelaardij een bedrag van bijna € 600 ten opzichte van veel collega makelaars.

Vrijwel iedereen die in privé belegt in vast-goed of in de vastgoedpraktijk werkzaam is, heeft wel eens met de navolgende vraag te maken gehad: valt het vastgoed in box 3 en is enkel forfaitair de waarde belast, of worden de gerealiseerde winsten op en/of inkomsten uit het vastgoed progressief belast in box 1? Waar ligt de grens?

In principe behoort vastgoed tot de ren-dementsgrondslag in box 3, tenzij het rendabel wordt gemaakt op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te boven gaat; het vastgoed is dan belastbaar in box 1. Hiervan is volgens de Hoge Raad sprake als ten aanzien van het vastgoed werkzaamheden worden verricht ‘die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van – redelijker-wijs te verwachten – voordelen die het bij normaal, actief vermogensbeheer te ver-wachten rendement te boven gaan’. De vraag is natuurlijk bij welke werkzaam- heden sprake is van meer dan normaal, actief vermogensbeheer. De jurisprudentie op dit punt is uitgebreid en elke keer sterk afhankelijk van de feiten er is echter wel een aantal hoofdlijnen te onderscheiden.

Ten eerste zullen werkzaamheden van de eigenaar van het vastgoed die het in waarde doen stijgen veelal resulteren in belastbaarheid in box 1. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het aanvragen van een bouwvergunning, het uitponden van een pand of de verkaveling

van een perceel grond. De waardestijging van het vastgoed dient in deze wel haar verklaring te vinden in de werkzaam- heden.

Voorts betreft het vastgoed dat wordt ge-kocht met de wetenschap op het moment van aankoop, dat het (direct) met winst kan worden doorverkocht en dat deze winst ook wordt gerealiseerd. Elementen als ervaring, deskundigheid, voorkennis en relaties spelen in deze een belangrijke rol. Het profiteren van algemeen bekende omstandigheden en gegevens zal overig-ens niet resulteren in een belastbaar box 1-resultaat.

Ook als de eigenaar van verhuurd vastgoed veelvuldig en duurzaam werkzaamheden in het kader van de verhuur verricht, kan sprake zijn van belaste box 1-inkomsten. Hiervan zal over het algemeen geen sprake zijn als de verrichte arbeid gering is in relatie tot het verhuurde onroerend goed. Zo zullen het innen van huur- penningen en het plegen van incidenteel onderhoud over het algemeen niet aan-gemerkt worden als werkzaamheden die normaal actief vermogensbeheer te boven gaan.

Vele elementen (in samenhang) spelen dus een rol bij de vraag of sprake is van werkzaamheden die normaal actief ver-mogensbeheer te boven gaan. Raadpleeg bij twijfel dan ook altijd uw adviseur.

OPBrengSten uIt VAStgOed: BOX 3, OF tOCH BOX 1...

Rob Tolstra, partner De Hooge Waerder.

De Hooge Waerder is een accountants-kantoor met diverse vestigingen in Noord Holland.