Amsterdam Voortgangsrapportage Leegstand Kantoren 2014

7de Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren

Kantorenloods / Gemeentebreed Transformatieteam

juni 2014

Door: De kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatie Team

2

Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

Inhoudsopgave

1 Voorwoord 3

2 Inleiding 5

3 Actuele acties Aanpak leegstand 6

3.1 Besluit omgevingsrecht (Bor) 6

3.2 Planschade bij transformatie kantoren 7

3.3 Stand van zaken uitvoering Leegstandverordening 7

3.4 Aanzet Transformatiestrategie 9

3.5 Onderzoek naar verlaging leges bij transformatie 11

3.6 Optierecht in ruil voor probleem aanpak 12

3.7 Experimentenregeling erfpacht en transformatie 12

3.8 Communicatie 13

3.9 Regionale samenwerking 14

4 Actuele ontwikkelingen in transformatieprojecten 17

4.1 Projecten uitgelicht: Amstel III 17

4.2 Projecten uitgelicht: stadsdeel Nieuw West 18

4.3 Projecten uitgelicht: stadsdeel West 21

4.4 Projecten uitgelicht: Sloterdijk 22

4.5 Projecten uitgelicht: stadsdeel Zuid 24

Bijlage 1 Terugblik Aanpak leegstand kantoren 2011-2014 26

Resultaten 27

Terugblik Actieplan Aanpak Leegstand Kantoren 28

Bijlage 2 Stand van zaken transformatieprojecten 2011-2015 37

3


1 Voorwoord

De behoefte aan (woon)ruimte in de stad is onveranderd groot, maar toch neemt de effectieve vraag naar ruimte juist af. Dat komt ondermeer door trends als het nieuwe werken, kleinschaligheid en collectief particulier opdrachtgeverschap, ‘delen is het nieuwe hebben’ (denk aan Airbnb), horeca in winkels en professionele coffeecorners op kantoor. Deze trends zorgen voor efficiënter ruimtegebruik en daardoor verandert de ruimtevraag in de stad. De verwachting is dat deze ontwikkeling nog wel even doorzet. Door deze trends neemt ondanks het feit dat de behoefte aan ruimte toeneemt, de leegstand toch toe. Met name in de kantorenmarkt is dit al langere tijd zichtbaar. De gemeente Amsterdam zet daarom sinds 2006 actief in op transformatie van kantoorpanden die leeg komen te staan en waarvoor niet snel een nieuwe invulling gevonden wordt. Door de actieve aanpak van leegstand is de gemeente Amsterdam één van de weinige gemeenten in Nederland waar de leegstand niet of nauwelijks groeit. De afgelopen vier jaar heb ik de transformatie van leegstaande kantoren in Amsterdam goed op gang zien komen. In 2014 wordt naar verwachting 150.000 m² kantoorruimte getransformeerd. Dat is ruim 10% van de totale leegstand1. In de voormalige kantoorruimten wordt nu gewoond, gelogeerd of gestudeerd. Transformatie gaat niet van de ene dag op de andere. Bij veel van de projecten die dit jaar opgeleverd worden, zijn de eigenaren twee jaar geleden al begonnen met de verbouwing. De eerste gesprekken over transformatie werden nog eerder gevoerd en vaak stond het pand daarvoor al langere tijd leeg. Het ‘rouwproces’ begon in de meeste gevallen al aan het begin van de collegeperiode in 2010. Nu, vier jaar later, na een periode van ontkennen, erkennen en verkennen, hebben de panden dan toch echt nieuwe gebruikers gekregen. Transformatie vroeg om een lange adem, maar inmiddels zijn er mooie resultaten geboekt. De afgelopen vier jaar heb ik vooral positieve veranderingen gezien bij de financiering van de transformatieprojecten en de randvoorwaarden in weten regelgeving. In 2011 en 2012 heeft de gemeente Amsterdam de discussie over het afwaarderen van vastgoed actief aangezwengeld. Dat was ook echt nodig. Om een transformatieproject te kunnen starten moet eerst de reële waarde voor het vastgoed erkend worden. In de praktijk betekent dit vaak dat er flink moet worden afgewaardeerd. Pas dan is een business case rond te maken. Afwaarderen gebeurt inmiddels op grote schaal. Er is op dit moment een (forse) prijsdaling gaande van bestaand vastgoed. Hierdoor wordt transformatie steeds interessanter ten opzichte van nieuwbouw. De panden staan er en een groot deel van de onder- en bovengrondse infrastructuur ligt er al. Hierdoor zijn de bouwen doorlooptijden relatief kort. Er is inmiddels ervaring opgedaan met herontwikkeling, transformatie en hergebruik van grondstoffen. Ook zijn er innovatieve,

1 Cijfers afkomstig van de Kantorenmonitor B.V en OGA, peildatum 1 januari 2014

4


kostenbesparende oplossingen ontwikkeld. Dit versterkt het effect dat investeerders zich meer op bestaande locaties gaan richten. Kantoren op de betere kantoorlocaties worden gerenoveerd en verhuurd en transformatie naar studentenhuisvesting net buiten de ring A10 blijkt financieel rendabel. Ook ander vastgoed zal door die nieuwe technieken en de trend voor slimmer gebruik van bestaande ruimte en grondstoffen, vaker dan nu worden getransformeerd. Een goede businesscase betekent echter niet dat de financiering makkelijk is. Tot een paar jaar geleden financierden banken 70-100% van een project als er een goede businesscase lag. Tegenwoordig financieren banken niet of nauwelijks of tegen ongunstige voorwaarden. Om een project van de grond te krijgen moet je dus op een andere manier aan geld komen. In toenemende mate neemt privaat (familie)kapitaal deze rol (deels) over. En verder pensioenfondsen, family offices, hedge funds etc. Privaat kapitaal wordt vaak verspreid ingezet: in aandelen, obligaties en vastgoed. Bij investering van privaat kapitaal in vastgoed ligt de rendementseis vaak boven de 10%. Transformaties moeten dus wel geld opleveren en bij voorkeur meer dan bij nieuwbouw. Op het moment dat de prijzen van het vastgoed zo laag zijn dat een privaat investeerder er een flink rendement op kan maken en de risico’s beperkt zijn (de gemeente het vertrouwen/zekerheid geeft dat een project kan worden ontwikkelt), is de slagingskans van een transformatieproject groot. Naast de financiële kant is de haalbaarheid van transformatieprojecten de afgelopen jaren ook verbeterd doordat de gemeente probeert de grenzen op te zoeken van weten regelgeving. Veel van onze weten regelgeving is gericht op nieuwbouw. Het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) lost knelpunten op die zich in de praktijk voordoen. Incidenteel, en waar kan structureel. Met de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie bijvoorbeeld is het mogelijk gebleken om los van staand (erfpacht)beleid een passende maatwerkoplossing te vinden bij transformatieprojecten. In het Strategisch Plan van de gemeente staat de ambitie om 50.000 extra woningen te realiseren voor 2025. Dat is 5.000 woningen per jaar, waarvan een deel in bestaande panden. De afgelopen jaren schommelt het aantal nieuwe woningen rond 3.000 per jaar. Het aandeel transformatie is inmiddels 33%. Bij nieuwe hotels is het aandeel ‘getransformeerd’ nog veel groter. Tussen 2010 en 2014 is het aandeel getransformeerd bij de nieuwe hotelkamers van 48% naar 92% gestegen. Ruim 90% van alle nieuwe hotels wordt op dit moment gerealiseerd in bestaande bouw. Transformatie is succesvol, dat is de afgelopen periode heel duidelijk gebleken. Maar is transformatie dé oplossing voor leegstand? Nee, helaas niet. Transformatie is een oplossing voor een deel van leegstand, maar niet voor de totale (toekomstige) leegstand. De vraag vanuit alternatieve functies zoals hotels, (studenten)huisvesting en creatieve broedplaatsen is niet voldoende om álle leegstand mee te vullen. Daarnaast is niet elke locatie geschikt voor een alternatieve invulling, vanwege bijvoorbeeld geluid- of andere milieuhinder. Voor een deel van de leegstaande kantoren zal dus uiteindelijk geen andere oplossing bestaan dan slopen. De locatie kan dan gebruikt worden voor recreatieve doeleinden, zoals een stadspark. De vraag aan de eigenaar is dus: waar zet je op in? Maarten van Poelgeest, wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam, juni 2014

5


2 Inleiding

Voor u ligt de 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren. Sinds juni 2011 ontving de Raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat (BWK) halfjaarlijks een rapportage waarin de voortgang staat van de verschillende acties die de gemeente Amsterdam neemt in de strijd tegen de kantorenleegstand. De rapportages zijn een gezamenlijk product van de kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT). In deze 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren staat zoals gebruikelijk de voortgang beschreven van de actuele acties in de strijd tegen de kantorenleegstand in Amsterdam (hoofdstuk 3) en de actuele ontwikkelingen in transformatieprojecten (hoofdstuk 4). Daarnaast treft u als bijlage bij deze 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren een terugblik naar de periode 2010-2014. In bijlage 1 is beschreven welke acties uit het Werkplan Kantorenloods 2011-2014 (verschenen najaar 2010) en het bijbehorende Actieplan Aanpak van leegstaande kantoren inmiddels zijn uitgevoerd (en meer) en ook aan welke resultaten dat heeft bijgedragen. De doelstelling van het college om in de periode 2010-2014 minimaal 200.000 m² kantoor uit de markt te halen en om te zetten naar andere functies, is ruimschoots gehaald. In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van alle transformatieprojecten in de periode 2011-2015.

6


3 Actuele acties Aanpak leegstand

In dit hoofdstuk staat de laatste stand van zaken van de actuele acties in de strijd tegen kantorenleegstand in Amsterdam.

3.1 Besluit omgevingsrecht (Bor)

In eerdere voortgangsrapportages werd al aangegeven dat het Besluit omgevingsrecht (Bor) wordt aangepast en dat deze wijziging in de regelgeving het juridisch eenvoudiger maakt om leegstaande kantoren of andere leegstaande gebouwen tijdelijk te transformeren. De planning van de inwerkingtreding van het nieuwe Bor is wederom uitgesteld. Op dit moment is het streven van het ministerie van Infrastructuur en Milieu om dit besluit (deels) in medio 2014 in werking te laten treden. Op 12 maart 2014 heeft het college een brief gestuurd aan de minister van Binnenlandse Zaken waarin de gemeente nogmaals het belang van de inwerkingtreding voor de aanpak van leegstand onder de aandacht heeft gebracht. Medio maart 2014 is deze brief per dagmail verstuurd aan de raadsleden van de commissie Bouwen, Wonen en Klimaat. Als het gewijzigde Bor in werking treedt worden de mogelijkheden om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan verruimd en vereenvoudigd: - Er geldt straks geen maximale termijn voor tijdelijk afwijken meer. Op dit moment mag

tijdelijk van een bestemmingsplan worden afgeweken voor een termijn van maximaal 5 jaar. Deze termijn wordt geschrapt in het nieuwe Bor.

- In het nieuwe Bor is geregeld dat voor tijdelijk afwijken tot een termijn van 10 jaar, de procedure maximaal 8 weken duurt. Op dit moment duurt de procedure voor afwijken van het bestemmingsplan nog maximaal 6 maanden. De beslistermijn wordt voor een deel van de aanvragen dus aanzienlijk verkort.

- De mogelijkheden om bij bestaande gebouwen permanent af te wijken van het bestemmingsplan worden in het nieuwe Bor ook verruimd en vereenvoudigd. Niet alleen wordt de geldende maximale oppervlakte van 1.500 m² geschrapt, ook de beperking dat het aantal woningen niet mag worden vergroot vervalt. Dit is vooral van belang voor (permanente) transformatie van kantoren naar (studenten)woningen

De nieuwe Bor maakt het juridisch dus eenvoudiger om leegstaande kantoren of andere leegstaande gebouwen (tijdelijk) te transformeren. Naast bovengenoemde wijzigingen is de Bor ook van invloed op de uitvoering van de Leegstandwet. Per 1 juli 2013 is de Leegstandwet gewijzigd waardoor de termijn van tijdelijke verhuur van woonruimten in kantoorgebouwen is verruimd van 5 naar 10 jaar. Deze wijziging in de regelgeving kan bijdragen aan het vaker tijdelijk in gebruik nemen van leegstaande kantoorpanden. Echter, de vergunning voor tijdelijk verhuur voor 10 jaar kan alleen worden verleend als de vergunning voor tijdelijke afwijken van het bestemmingsplan voor 10 jaar is verleend. En dat laatste is alleen mogelijk als de Bor is aangepast.

7


3.2 Planschade bij transformatie kantoren

Het wegbestemmen van kantoorruimte kan tot grote planschade claims leiden voor de gemeente. Daarom voert de gemeente al enige tijd overleg met het ministerie van Infrastructuur en Milieu over de mogelijkheden tot aanpassing van de planschaderegelgeving en andere mogelijke acties en oplossingen om de financiële risico’s op planschade te voorkomen of te beperken. Op grond van de Crisis- en herstelwet kan bij wijze van experiment worden afgeweken van bestaande weten regelgeving. Het College heeft bij brief van 18 april 2013 de gebieden Sloterdijk (voormalig Teleport) en Amstel III bij het Rijk aangemeld voor deze regeling. Het doel van de regeling is uit te proberen of het financiële risico voor de gemeente op planschade kan worden beperkt of voorkomen kan worden. De regering heeft in de zevende tranche van het Besluit Crisis- en herstelwet een regeling opgenomen, die inhoudt dat de redelijke termijn om met succes planschade te vorderen voor de gebieden Sloterdijk en Amstel III uitdrukkelijk is vastgelegd op drie jaar. Het is op dit moment nog niet bekend wanneer de zevende tranche in werking treedt, maar de verwachting is medio 2014. Vervolgens zal het college bekijken welke vervolgstappen kunnen worden genomen, zoals het maken van gericht beleid op het verminderen van vierkante meters kantoorruimte (zoals bijvoorbeeld een structuurvisie). Dit is de eerste stap om in bestemmingsplannen vierkante meters kantoorruimte te kunnen verminderen, zonder risico op planschade. Hierover is ook contact met het rijk.

3.3 Stand van zaken uitvoering Leegstandverordening

De Leegstandverordening 2011 en de bijbehorende beleidsregels zijn op 1 juli 2011 in werking getreden. Met dit instrument kan de gemeente eigenaren van leegstaande panden verplichten mee te werken aan het realiseren van een vorm van gebruik. De verordening kent drie fasen: 1. meldingsplicht, 2. leegstandgesprek en 3. leegstandbeschikking gevolgd door een verplichtende voordracht. Meer informatie over de Leegstandverordening leest u op www.amsterdam.nl/leegstandverordening. Ook in voorgaande voortgangsrapportages werd u op de hoogte gebracht van de laatste stand van zaken van de uitvoering van de verordening. Voorgaande rapportages zijn te vinden op www.amsterdam.nl/kantorenloods. Op dit moment spelen de volgende ontwikkelingen bij de uitvoering van de verordening: 1. De eerste Leegstandbeschikking is opgelegd. 2. Met de notitie Tussenstand uitvoering Leegstandverordening zijn de raadsleden van

de commissie Bouwen Wonen en Klimaat in maart 2014 geïnformeerd over de resultaten van de 2,5 jaar leegstandaanpak met het instrument van de verordening.

3. Het College heeft op 12 maart 2014 een brief gestuurd aan minister Blok voor Wonen en Rijksdienst waarin wordt aangegeven met welke knelpunten in de Wet Kraken en Leegstand en de gewijzigde Leegstandwet de gemeente is geconfronteerd.

Medio maart 2014 zijn de notitie Tussenstand uitvoering Leegstandverordening en de brief van het college aan minister Blok van Wonen en Rijksdienst per dagmail verstuurd aan de raadsleden van de raadscommissie Bouwen, Wonen en Klimaat.

8


Ad 1. De eerste Leegstandbeschikking Op 13 november 2013 zou de eerste leegstandbeschikking opgelegd worden. Hierbij diende zich een cruciaal probleem aan: de leegstandsbeschikking kon op het laatste moment niet worden verzonden omdat het pand enkele dagen daarvoor was verkocht. Bij wijziging van eigendom/erfpachter moet de hele procedure van melden en overleg opnieuw beginnen. Op de huidige kantorenmarkt verwisselen geregeld hele portefeuilles van eigenaar. Dit probleem zal dus vaker voorkomen. In een brief aan de minister (zie Ad 3) is dit knelpunt voor het voetlicht gebracht. Een tweede leegstandbeschikking is op 9 januari 2014 verstuurd. De eigenaar van het betreffende gebouw heeft binnen de wettelijke termijn van 6 weken geen bezwaar of beroep tegen deze leegstandbeschikking aangetekend. Eind maart 2014 is gestart met de voorbereidingen voor het doen van een verplichtende voordracht, waarbij de gemeente een gebruiker voor de betreffende adressen voordraagt waarmee de eigenaar tot een huurovereenkomst moet komen. Er wordt door de Kantorenloods gesproken met verschillende partijen die eventueel gebruikers kunnen voorgedragen (o.a. Bureau Broedplaatsen, de stadsloods en leegstandbeheerders). Ook worden de juridische stappen nog grondig uitgezocht die nodig zijn ten behoeve van de brief van de gemeente aan de eigenaar. Ad 2. Tussenstand uitvoering Leegstandverordening Het college heeft toegezegd de uitvoering van de Leegstandverordening 2011 te evalueren. Deze tussenstand belicht de resultaten van de 2,5 jaar leegstandaanpak met behulp van het instrument van de verordening. De belangrijkste conclusies van deze tussenstand zijn: − Het is te vroeg is om een eindoordeel van de bruikbaarheid en de toegevoegde

waarde van de Leegstandverordening in de bestrijding van de kantorenleegstand te geven. Voor geen enkel pand is namelijk de beslissende fase van de verplichtende voordracht bereikt. Juist het succes dat met het inzetten van de verplichtende voordracht kan worden behaald, bepaalt in belangrijke mate de toegevoegde waarde van dit dwingende instrument.

− 1e Verbeterpunt voor het eigen gemeentelijke proces is dat we de leegstandlijst up-to-date houden door betere afstemming met de Dienst Gemeentebelastingen Amsterdam.

− 2e Verbeterpunt is dat gemeente gesprekken met onwillige eigenaren sneller moet beëindigen en overgaan tot aankondiging van leegstandsbeschikkingen. De druk op eigenaren opvoeren is echter pas zinvol als er tegelijk verbeteringen worden aangebracht in de landelijke weten regelgeving, met name de Wet kraken en Leegstand.

Ad 3. Brief van het college aan minister Blok Op 12 maart 2014 heeft het college een brief gestuurd aan minister Blok waarin wordt aangegeven met welke knelpunten in de Wet Kraken en Leegstand en de gewijzigde Leegstandwet de gemeente is geconfronteerd. Er wordt een dringend beroep gedaan om verbeteringen door te voeren om het wettelijk instrumentarium krachtiger en sneller te maken. De verbeterpunten zijn: − Het verminderen van de stappen en termijnen in de wet Kraken en Leegstand, waarop

de leegstandverordening is gebaseerd.

9


− Verhelderen wat de gemeente van een eigenaar mag eisen aan investeringen om het pand geschikt te maken voor ander gebruik (de redelijke kosten waarvan sprake is in de wet).

− Opnemen van een artikel in de Leegstandwet zoals dat ook bestaat in de Woningwet (artikel 14a), waarin wordt bepaald dat degene tot wie een besluit is gericht óf zijn rechtsopvolger en iedere verdere rechtsopvolger verplicht is hieraan te voldoen (derdenwerking). In geval van verkoop van een pand waarop een leegstandsbeschikking of een verplichtende voordracht rust, hoeft de hele procedure van melding dan niet opnieuw te beginnen.

− Parallel aan de gewijzigde Leegstandwet per 1 juli 2013, waardoor tijdelijke verhuur van woonruimten in niet-woonruimten is verruimd van 5 naar 10 jaar, is een zo snel mogelijke inwerkingtreding van het aangepaste Besluit OmgevingsRecht (Bor) noodzakelijk.

3.4 Aanzet Transformatiestrategie

Op 16 mei 2013 heeft de Gemeenteraad de voordracht van het presidium van de Gemeenteraad van 15 april 2013 inzake het rapport van de Rekenkamer van 20 maart 2013 getiteld: Transformatie van leegstaande kantoren (Gemeenteblad afdeling 1, nummer 222) besproken. Daarbij is een amendement ingediend (Gemeenteblad, afdeling 1, nummer. 270) en aangenomen waarin het college wordt opgedragen: − de analyse van het rapport te gebruiken voor verbetering en aanscherping van de

werkwijze op het gebied van transformatie van leegstaande kantoren; − aanbeveling 5, heroverweeg de inzet van instrumenten, over te nemen en uit te

voeren. In dit kader heeft het college op 16 mei 2013 opdracht gegeven een aanzet voor een transformatie strategie te maken. Op 7 januari 2014 heeft het college kennis genomen van de Aanzet tot een transformatiestrategie 2014 – 2018. De raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat heeft de Aanzet tot een transformatiestrategie besproken op 29 januari 2014. In de notitie wordt op basis van gesprekken met deskundigen binnen en buiten de gemeente een beeld geschetst van de leegstand en de verwachte ontwikkelingen. Ook worden vijf mogelijke aanpakken beschreven. De hoofdpunten in de Aanzet tot een transformatiestrategie zijn: - De verwachting is dat de leegstand van vastgoed in de komende jaren zal toenemen.

De kantorenleegstand zal zonder ingrijpen het snelst toenemen. Om deze toename van de kantorenleegstand te dempen zijn transformaties en het beperkt toevoegen van nieuwbouw van groot belang. Transformaties en hergebruik worden inmiddels steeds kansrijker door ontwikkelingen op financieel gebied (afwaardering van leegstaand vastgoed) en de versoepelde wetgeving voor tijdelijk gebruik en transformatie. Er is een grote vraag naar woon- en werkruimte. De trend is om duurzamer om te gaan met het bestaande en hergebruik van grondstoffen.

- Transformatie is dus een goede manier om leegstand aan te pakken. In Amsterdam heeft een zeer actieve aanpak van de leegstand ertoe geleid dat de kantorenleegstand met 82.000 m² is afgenomen tussen 2010 en 2013 (van 17% in 2010 naar 16% in 2013) en was begin 2013 1.200.000 m². In 2011 is 20.050 m² bvo

10


kantoorruimte getransformeerd. In 2012 was dat 90.745 m² en in 2013 was dat 64.000 m². De verwachting is dat in 2014 158.472 m² kantoorruimte wordt getransformeerd naar andere functies.

- Transformatie heeft financiële implicaties. Leegstand van kantoren leidt namelijk tot € 2.000.000 lagere inkomsten aan OZB. Meer transformaties of herontwikkeling van leegstaande panden, waardoor die weer gebruikt worden, leiden tot hogere OZB inkomsten. Het financiële resultaat van transformatie is vanaf 2025 gemiddeld € 0,3 miljoen per jaar, oplopend tot circa € 10 miljoen in 2060. Een rekenexercitie met andere cijfermatige aannames zal leiden tot andere getallen, maar wel tot dezelfde trend. Transformaties leiden ook tot legesinkomsten waaruit proceskosten voor pandtransformaties deels kunnen worden gedekt. Kanttekening is dat eigenaren de leges als hoog ervaren (zie ook paragraaf 5.3).

In de Aanzet tot een transformatiestrategie zijn vijf mogelijke aanpakken beschreven: 1. Niets doen: wachten op betere tijden. 2. Continuering van het huidige beleid. 3. Intensivering van het huidige beleid en verbreden naar ander leegstaand vastgoed. 4. De oorlog verklaren aan de leegstand en actief grondbeleid voeren. 5. Transformatie conform het strategisch plan breed opvatten met flexibele gebiedsvisies

en transformatiestrategieën. De keuze voor de aanpak is aan het nieuwe college en de nieuwe Gemeenteraad. Aanbevelingen die in de Aanzet tot een transformatiestrategie worden gedaan: − Omdat de leegstand en de transformatiekansen per pand, locatie en gebied

verschillen, wordt niet gekozen voor één strategie. Maar niets doen (aanpak 1) is geen optie zoals in 2013 in de bestuurlijke reactie op het Rekenkamerrapport over de aanpak van leegstaande kantoren is gesteld. De huidige aanpak is succesvol maar het is niet acceptabel dat over vier jaar de leegstand maar 1% is gedaald. De huidige aanpak wordt daarom geïntensiveerd en beperkt zich niet tot lege kantoorruimte. Het leegstaande vastgoed staat in een stad waar een schreeuwende behoefte is aan ruimte voor allerlei functies en met name aan ruimte om te wonen.

− De gemeente brengt focus aan en richt zich enerzijds op eigenaren die willen en kunnen transformeren en anderzijds op de kansrijke panden, locaties en gebieden met transformatiepotentie. De kansrijkheid van transformatie wordt mede bepaald door een potentiële, toekomstige gebruiker. De gemeente zorgt er actief voor dat de transformatie en het (tijdelijk) gebruik mogelijk worden. Dat betekent naast flexibele regelgeving ook zorgen dat de randvoorwaarden als goede bereikbaarheid en openbare ruimte passend bij de beoogde transformatie en de potentie van het gebied, op orde zijn. Samen met de eigenaar/ initiatiefnemer wordt vorm gegeven aan de transformatie.

− Voor de monofunctionele gebieden zal de aanpak worden gericht op de eigenaren die het verschil kunnen maken. De gemeente creëert de randvoorwaarden voor transformaties zoals flexibele bestemmingsplannen, flexibele regelgeving, de ruimtelijke mogelijkheden (bereikbaarheid en openbare ruimte) en zet expertise in om samen met de eigenaar/ initiatiefnemer de kansen voor hergebruik en transformatie te benutten. Waar eigenaren niet willen meewerken wordt de leegstandsverordening ingezet en het instrument weg bestemmen en planschade beproefd.

− Transformaties en het actief bestrijden van leegstand van vastgoed leveren waarde-ontwikkeling en inkomsten op maar vergen ook proceskosten. In de komende

11


bestuursperiode is daarvoor in 2014 dekking in het transformatiebudget. Voor de periode 2015 - 2018 zal in totaal € 5.000.000 nodig zijn voor een maatwerk aanpak per gebied en voor pandtransformaties.

− Bestuurlijke aandacht voor de aanpak van leegstand maakt het verschil.

3.5 Onderzoek naar verlaging leges bij transformatie

In 2012 meldden het toenmalige projectbureau Zuidoostlob en de projectorganisatie Westpoort bij het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) dat de zeer hoge legeskosten bij transformatieprojecten een belemmering zijn voor de haalbaarheid van de initiatieven. Een voorbeeld: een initiatiefnemer in Amstel III moest € 63.000,- aan leges betalen voor transformatie naar een horecabestemming met een totale investering van ca € 800.000,-. Bij transformatieprojecten is meestal sprake van leges voor het bouwen (met een Wabo-vergunning, voorheen bouwvergunning) en van leges voor het afwijken van het bestemmingsplan (met een projectafwijkingsbesluit). Volgens de legestabel 2014 (evenals in 2013) zijn de leges bij het projectafwijkingsbesluit 4,5 % van de bouwsom met een maximum van € 45.000. De leges voor het bouwen zijn 3% tot 3,5 % van de bouwsom. Dit betekent dat bij een transformatie met een bouwsom tot € 1.000.000 de leges 7,5% tot 8% van de bouwsom bedragen. Bij een combinatie van bouwen en wijzigen van de bestemming is Amsterdam qua legestarieven de duurste grote gemeente van Nederland. Om transformatie-initiatieven niet te laten stranden op te hoge leges heeft het GTT onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor lagere leges bij transformaties van gebouwen. Er zijn drie opties: 1. Het legestarief voor het projectafwijkingsbesluit alleen voor transformatie aanpassen; 2. Het legestarief handhaven en voor transformatie (een deel van) de leges terugbetalen

aan de initiatiefnemers; 3. Het legestarief voor het projectafwijkingsbesluit (afwijken van het bestemmingsplan),

voor alle aanvragen aanpassen. In de vorige voortgangsrapportage van oktober 2013 meldden wij al dat optie 1 niet haalbaar is. Begin 2013 is door de dienst Belastingen Amsterdam onderzocht of het juridisch mogelijk is om binnen de legestabel onderscheid te maken voor verschillende aanvragers. Dat blijkt in de praktijk erg lastig. Inmiddels is gebleken dat voor optie 2 hetzelfde geldt: er wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende aanvragers (initiatiefnemers voor transformatie versus andere initiatiefnemers). Er is dan sprake van ongelijke behandeling, hetgeen juridisch lastig ligt. Bovendien is bij optie 2 nog een extra procedure (bijvoorbeeld een verordening) nodig om het uit te kunnen voeren. Na overleg met de Projectgroep die in 2012 het Stadsbrede Kostprijsonderzoek heeft uitgevoerd, is dan ook besloten om optie 3 uit te werken. Het GTT heeft een voorstel ingediend bij de dienst Belastingen Amsterdam voor wijziging van het legestarief voor een projectafwijkingsbesluit (afwijken van het bestemmingsplan). Het voorstel wordt nog voor de zomer 2014 voorgelegd aan het college.

12


Voor initiatiefnemers van transformatie in de gebieden Sloterdijk en Amstel III zijn leges voor het projectafwijkingsbesluit niet meer van toepassing. De bestemmingsplannen in deze gebieden zijn in 2013 gewijzigd, waardoor meerdere bestemmingen mogelijk zijn. De initiatiefnemers van transformatie betalen dus alleen leges voor het bouwen. Verder zal naar verwachting medio 2014 het Besluit Omgevingsrecht (Bor) worden gewijzigd, waardoor bij transformatie vaker gebruik gemaakt kan worden van buitenplanse ontheffing van beperkte planologische betekenis (artikel 2.12. eerste lid, onder a, onder 2º Wabo), waarvoor een lager leges tarief geldt vanaf € 350 oplopend tot maximum € 15.000. Bij veel transformatieprojecten blijven de hoge leges echter van toepassing en is verlaging van de leges noodzakelijk om projecten goed te kunnen faciliteren en initiatiefnemers te stimuleren.

3.6 Optierecht in ruil voor probleem aanpak

In 2012 kreeg het Gemeentebreed Transformatieteam de opdracht van Bestuurlijk Team Leegstand -bestaande uit de Burgemeester, de wethouder Volkshuisvesting en de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening om met een voorstel te komen waarin de aanpak van leegstand gekoppeld wordt aan een optierecht voor een ontwikkellocatie. Het gewenste doel van die koppeling: zowel voor de gemeente als de afnemende partij een maatschappelijk en financieel rendement. Het GTT heeft verschillende mogelijkheden verkend en aan marktpartijen voorgelegd. De belangstelling vanuit de markt voor de koppeling blijkt echter vanwege met name financiële redenen zeer gering. Op dit moment is stadsdeel Noord in gesprek met een kantooreigenaar over de transformatie van zijn leegstaande kantoor in ruil voor gewenste nieuwbouw. Verder zijn er geen concrete voorbeelden van het in de praktijk brengen van de mogelijkheid om de aanpak van leegstand te koppelen aan een optierecht. Wel blijven de projectorganisaties van de gebieden Westpoort, Amstel III en het gebied 2012 de mogelijkheid van koppeling onder de aandacht brengen van partijen in die gebieden. En ook kijken de dienst Wonen Zorg en Samenleven – ism de RVE Gemeentelijk Vastgoed in oprichting en DMO- voor de huisvesting van specifieke doelgroepen eerst naar de mogelijkheden binnen leegstaand gemeentelijk vastgoed.

3.7 Experimentenregeling erfpacht en transformatie

In 2011 heeft het College de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie vastgesteld. De regeling houdt in dat de directeur OGA gemandateerd is om af te wijken van het vigerende grondprijs- en erfpachtbeleid voor maximaal 20 transformatie- of herontwikkelingprojecten binnen de gemeente Amsterdam, onder een aantal voorwaarden, waaronder substantiële structurele onttrekking van kantoorareaal. De regeling is enerzijds bedoeld om de transformatie van een aantal leegstaande kantoren op korte termijn beter mogelijk te maken, en anderzijds om het erfpacht- en grond(prijs)beleid structureel flexibeler te maken om transformatie in de toekomst goed te kunnen faciliteren.

13


Op 4 december 2013 heeft het college een tussenevaluatie van de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie voorgelegd aan de raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat. Het resultaat is dat mede door deze regeling een aantal transformatieprojecten door kon gaan. De regeling is inmiddels bij de volgende zes transformatieprojecten toegepast: - twee projecten in Teleport/Sloterdijk; - een project in Amstel III; - een project in Landlust (stadsdeel West); - een project aan de Wibautstraat (stadsdeel Oost) en - een project aan de Aletta Jacobslaan (stadsdeel Nieuw-West). Naast bovengenoemde zes projecten is de regeling inmiddels aangeboden bij een aantal andere transformatieprojecten. De Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie gold in eerste instantie voor de periode 1 september 2011 tot 1 september 2013. Inmiddels is de looptijd van de regeling verlengd tot 1 september 2014 (collegebesluit d.d. 3 september 2013). Hierdoor kan het nieuwe college besluiten over een eventueel vervolg op de experimentenregeling. In totaal is netto ca. 37.000 m² bvo kantoor, ca. 35.000 m² bvo kantoorachtige bedrijfsruimte en ca. 4.500 m² bvo showroom aan de markt onttrokken. In plaats hiervan is er voor ca. 52.000 m² bvo hotel gerealiseerd, ca. 24.700 m² bvo studentenhotel en 7.150 m² bvo wonen. Daarnaast is ook ca. 6.400 m² bvo aan voorzieningen (zoals horeca, detailhandel en bedrijfsruimte) toegevoegd. In totaal neemt door optopping en verdichting de bebouwde oppervlakte in deze zes projecten toe met ca. 15.000 m² bvo.

3.8 Communicatie

Website Sinds 2010 heeft de kantorenloods een eigen website: www.amsterdam.nl/kantorenloods. In mei 2014 is de website geactualiseerd. Op de nieuwe site is duidelijker aangeven met welke vragen partijen bij de kantorenloods terecht kunnen. Er wordt actief doorverwezen naar de overige ‘loodsen’ (hotelloods, stadsloods, bedrijvenloods, programmateam jongeren- en studentenhuisvesting en Bureau Broedplaatsen). De website fungeert ook als kenniscentrum: er staat veel informatie op over transformatie en de activiteiten van de gemeente (gemeentelijke stukken, onderzoeken, etc.). Dit onderdeel van de website is overzichtelijker en daarmee toegankelijk gemaakt. Leegstandkaart en googlemaps Op de website wordt gelinked naar een overzicht (in googlemaps) van een selectie van leegstaande kantoren in Amsterdam die het werkgebied van de kantorenloods vormen: panden met meer dan 1000m² leegstand en die langer dan 3 jaar voor minstens 50% leegstaan. Naast informatie over het kantoorpand (vierkante meters leegstand, aantal jaren leeg, bouwjaar, etc.) staat hier vanaf mei 2014 ook een link naar de website van de eigenaar c.q. makelaar/beheerder.

14


Discussiekaart / Leegstandkaart De Discussiekaart is in 2011 op initiatief van de kantorenloods gemaakt. De naam is in 2014 gewijzigd naar Leegstandkaart. De Leegstandkaart is een kaart van Amsterdam op A0 formaat met daarop een selectie van de leegstaande kantoren in Amsterdam die het werkgebied van de kantorenloods vormen: panden met meer dan 1000m² leegstand en die langer dan 3 jaar voor minstens 50% leegstaan. De kaart wordt jaarlijks geactualiseerd. De laatste update is van april 2014 en is bij deze Voortgangsrapportage bijgevoegd. Talk of the Town januari 2014 Op 21 januari was er een goedbezochte bijeenkomst over de leegstand in kantorenland. Wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening presenteerde daar de aanzet voor een transformatiestrategie. Er worden vijf aanpakvoorstellen gedaan (zie hiervoor de paragraaf 3.4 over de transformatiestrategie). Desgevraagd antwoordde de wethouder op de vraag naar welke aanpak zijn voorkeur uitging dat hij voor aanpak 5 zou kiezen: per gebied een visie ontwikkelen en maatwerkaanpak. Er waren initiatiefnemers die leegstand hebben benut of willen benutten. Bijvoorbeeld de initiatiefnemer van het tijdelijke restaurant Baut aan de Wibautstraat in stadsdeel Oost. Hij merkte op dat de vergunningverlening zeer veel voeten in de aarde had. Een initiatiefneemster die een loftconcept heeft ontwikkeld waardoor eenvoudig en goedkoop tijdelijke woonruimte in lege kantoorruimte is te realiseren. Ook werd het Glamourmanifest Amstel III onder de aandacht gebracht. Eigenaren gingen in discussie met initiatiefnemers. Aan het eind konden de aanwezigen de gemeente en eigenaren tips en aanbevelingen meegeven. De tips van de aanwezigen waren: − De gemeente moet zelf ook afwaarderen. − De plannen en inzet van burgers generen meerwaarde bij transformatie en

herontwikkeling. Steun die initiatieven als gemeente. − Breng oplossingen van problemen bij elkaar en neem die op in de plannen. − Geef enkele monofunctionele gebieden met veel leegstand vrij zodat er veel ruimte

ontstaat om hier nieuwe initiatieven te ontplooien en een kans te geven. − Er is grote behoefte aan huisvesting voor groepen die begeleid wonen en de stap

moeten maken naar zelfstandig wonen. − Snellere procedures zijn nodig voor afgifte van vergunningen. − De gemeente moet de Nederlandse Bank meer achter de broek zitten om te komen te

het versnellen van afwaarderen. − Zet eigenaren en initiatiefnemers bij elkaar zodat nieuwe initiatieven kunnen bloeien. Deze tips en aanbevelingen sluiten grotendeels aan bij de acties die worden uitgevoerd door de gemeente Amsterdam.

3.9 Regionale samenwerking

De Amsterdamse aanpak van de kantorenleegstand wordt al jaren met interesse gevolgd door andere (buurt)gemeenten. De kantorenloods onderhoudt contacten met onder andere de gemeenten Haarlemmermeer, Haarlem, Diemen, Zaandam, Almere en Amstelveen. In de regionale samenwerking zijn de volgende samenwerkingsverbanden van belang: - PRES: in het Platform Regionaal Economische Structuur werken de regionale

overheden samen en zijn afspraken gemaakt over het beter in balans brengen van

15


vraag en aanbod van werklocaties en de inzet van regionale middelen voor Board-projecten. Andere centrale thema’s zijn toerisme, hotelbeleid, onderwijs & arbeidsmarkt en duurzame economische ontwikkeling.

- Plabeka: het Platform Bedrijven en Kantoren is onderdeel van het PRES en een informeel samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam. In het Plabeka vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties (kantoren, bedrijventerreinen, zeehaventerreinen). Het regionale werklocatiebeleid van de Metropoolregio Amsterdam is op 23 juni 2011 vastgelegd in de Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040 'Snoeien om te kunnen bloeien'.

- PHB: in het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) is de kennis en kunde op het vlak van herstructurering bedrijventerreinen voor de regio gebundeld. Het PHB richt zich op de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen in de Metropoolregio met als doel het vestigingsklimaat in de MRA te verbeteren. PHB draagt ook bij aan de opgave om te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik.

Op 12 oktober 2012 is een conferentie van het PRES gehouden over de toekomst van werklocaties in de Metropool Regio Amsterdam (MRA). Tijdens deze conferentie is een bestuurlijke afspraak gemaakt over een voorstel om Fix-it teams en een regionale kantorenloods toe te voegen als functies aan het PHB, waarbij de regionale kantorenloods aanspreekpunt voor de regio en de taak heeft om transformatie van leegstaande kantoren in de Metropoolregio te versnellen, en de Fix-it teams die bestaan uit ambtelijke adviseurs en projectleiders. In het Bestuurlijk Overleg PRES van 28 maart 2013 is hiervoor een opdrachtformulering vastgesteld. Op 1 april 2013 is met de geïnteresseerde partijen op basis van de beschikbare bijdragen (gemeente Amsterdam, Stadsregio en gemeente Haarlemmermeer) gestart met de uitwerking in een Werkplan voor de periode 2014-2016. Op 12 september 2013 is het Werkplan 2014 in het Directieoverleg PRES akkoord bevonden. De functie van kantorenloods wordt momenteel dus uitgebreid van de gemeente Amsterdam naar de hele regio. De komende maanden (mei/juni 2014) gaat de kantorenloods in gesprek met de directies van zes gemeenten in de regio met een substantiële kantorenmarkt, te weten Almere, Haarlemmermeer, Diemen, Amstelveen, Amsterdam en Haarlem. Het doel van deze gespreksronde is een inventarisatie van de leegstandsproblemen en -uitdagingen. Daarna volgt een gesprekronde met de verantwoordelijk bestuurders van de genoemde gemeenten. De vraag van de kantorenloods aan de bestuurders is: wat verwacht je van de regionale kantorenloods? Op basis van de gesprekken wordt in het derde kwartaal van 2014 een Werkplan/Actieplan Regionale Kantorenloods opgesteld. Bewegingsagenda woningmarkt Noordvleugel Op het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport (MIRT) van 13 november 2013 is afgesproken om in overleg tussen Rijk en regio te komen tot een ‘Bewegingsagenda woningmarkt Noordvleugel van de Randstad’. Dit vanwege de vastzittende woningmarkt en de grote woningbouwopgave in dit deel van Nederland. Op 13 februari 2014 zijn nadere bestuurlijke afspraken gemaakt over die bewegingsagenda, waaronder over transformatie van gebieden en gebouwen naar woningen. De afspraak is om een aantal concrete projecten te selecteren en daarbij de belemmeringen voor transformatie te benoemen en de partij die aan zet is om die weg te

16


nemen. In het Bestuurlijk Overleg MIRT van het najaar 2014 wordt hierover gerapporteerd. Op 7 april 2014 is de werkgroep bijeengeweest die de Bewegingsagenda woningmarkt Noordvleugel uitwerkt. In de werkgroep hebben vertegenwoordigers van het ministerie BZK, de provincie Noord Holland, stadsregio Amsterdam, stadsregio Utrecht, gemeente Utrecht, gemeente Haarlemmermeer en gemeente Amsterdam met elkaar gesproken over knelpunten bij transformaties van leegstaand vastgoed naar een woonfunctie. Amsterdam werd vertegenwoordigd door de voorzitter van het Gemeentebreed Transformatie Team die Amsterdamse transformatieprojecten heeft geïnventariseerd waar dergelijke knelpunten spelen. De inventarisaties, voortgang en aanpak zijn op 6 mei en 10 juni besproken in de werkgroep bewegingsagenda woningmarkt.

17


4 Actuele ontwikkelingen in transformatieprojecten

4.1 Projecten uitgelicht: Amstel III

De verantwoordelijkheid binnen de gemeente voor het gebied Amstel III lag tot en met 31 december 2013 bij het projectbureau Zuidoostlob. Per 1 januari 2014 is de verantwoordelijkheid voor het gebied overgegaan naar stadsdeel Zuidoost. Zowel de mensen als de activiteiten van het projectbureau vallen nu onder het stadsdeel. De projectorganisatie van het stadsdeel heet sinds 1 januari 2014: Zuidoost Amstel Lab (ZAL). Op 11 september 2013 heeft de Gemeenteraad de Bestemmingsplannen Amstel III vastgesteld. Met de nieuwe bestemmingsplannen zijn ook andere functies dan kantoren en bedrijven in het gebied mogelijk, zoals horeca, kinderdagverblijven, kappers, en sport- en winkelmogelijkheden. Met de nieuwe bestemmingsplannen kan het bedrijventerrein verder moderniseren en de kantorenstrook kan transformeren naar een levendig gebied waar gewerkt én gewoond wordt. In december 2013 zijn de nieuwe Bestemmingsplannen Amstel III onherroepelijk geworden. Het gebied Amstel III is interessant voor initiatiefnemers van transformatie. Er zijn ondermeer projecten voor kerken, speelparadijzen en studentenwoningen. Alle leegstaande panden met bijbehorende praktische informatie staan op de website van de kantorenloods: http://maps.amsterdam.nl/leegstaande_kantoren/ Hieronder staan de actuele transformatieprojecten in leegstaande kantoren in het gebied Amstel III toegelicht. Paalbergweg 21-23 In het NISPA gebouw worden 348 semi-permanente studentenkamers (15.000 m² bvo) gerealiseerd, die deel uitmaken van de AMC-campus. Het pand heeft dienst gedaan als tijdelijk kantoorgebouw, maar is kwalitatief goed genoeg voor een levensduur van nogmaals 15 jaar. Het vastgoed is afgeschreven en tegen een lage waarde naar de nieuwe eigenaar is overgegaan. Daardoor kon een sluitende businesscase gemaakt worden. De vergunning is inmiddels afgegeven en de planning is dat het pand in september 2014 in gebruik wordt genomen. De verbouw start zodra de financiering rond is. Karspeldreef 2 Voor dit voormalige pand van woningcorporatie Rochdale heeft een initiatiefnemer een aanvraag ingediend bij de gemeente voor transformatie naar een vier sterren hotel met horeca. Naar verwachting wordt de vergunning midden 2014 afgegeven waarna met de bouw gestart kan worden. Hiermee wordt circa 5.000m² kantoor getransformeerd. De

18


ontwikkeling van het hotel op deze plek biedt enerzijds kansen om het Bullewijkpad op te knappen en anderzijds kan het zorgen voor verlevendiging van het gebied. Paasheuvelweggebied De eigenaar van een pand aan de Paasheuvelweg is failliet en de bank wil van de openstaande lening af. Het pand heeft een kantoorgedeelte en een loods en is zeer geschikt voor transformatie. Het pand wordt in het tweede kwartaal van 2014 geveild. Hogehilweg 22 Een grote hostelexploitant wil zich met 11.000 m² bvo vestigen in het voormalig AGIS gebouw aan de Hogehilweg en is bereid langlopende huurverplichtingen aan te gaan met de nieuwe eigenaar. De gemeente heeft haar voorkeur voor deze functie uitgesproken en heeft met behulp van de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie een kostenneutraal erfpachtvoorstel gedaan. Inmiddels heeft de initiatiefnemer een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij stadsdeel Zuidoost. Als deze vergunning wordt afgegeven kan het hostel na circa 12 maanden open. Holendrecht Centre (Paalbergweg 1-3) Het pand van circa 30.000 m² wordt mogelijk getransformeerd naar een zorggerelateerde functie (revalidatiecentrum). Op dit moment worden er door zowel de gemeente als de initiatiefnemer businesscases en doorrekeningen gemaakt.

4.2 Projecten uitgelicht: stadsdeel Nieuw West

Op dit moment is de totale kantoorvoorraad in Nieuw-West 631.825 m² groot. Hiervan is 542.794 m² gelegen in Slotervaart. Vanaf 1 januari 2015 komt het gebied Westpoort onder verantwoordelijkheid van stadsdeel Nieuw-West. De totale voorraad wordt dan met 678.186 m² verhoogd naar 1.310.011 m². De huidige leegstand in stadsdeel Nieuw-West is gemiddeld 21%. De grootste leegstand is langs de Spoorzone beginnend vanaf Westpoort en eindigend ten zuiden daarvan in het RID+ gebied. Slotervaart is met een leegstand van 23% het meest problematische gebied. Door extra inzet voor het RID+ gebied wil het stadsdeel de neergaande lijn van dreigende leegstand en op sommige plekken dreigend verval doorbreken. Dit kantorengebied omvat ondermeer de kantoor/bedrijventerreinen: Rieker Business Park, IBM-terrein, Aletta Jacobslaan, Vlaardingenlaan en Overschiestraat. Een ambtelijk kernteam onderhoudt goed contact met de ondernemers in het gebied, het stedelijk transformatieteam én de kantorenloods om initiatieven uit de markt tot functiewijziging te faciliteren. Zo is voor dit gebied de eerste stap gezet door opheffen van het gezoneerde industrieterrein IBM, vaststelling van het bestemmingsplan Nieuwe Meer e.o. en de Gebiedsvisie RID+ in juni 2013. Door bestuurlijke aandacht voor het Rieker Business Park en regelmatig overleg met partners in het gebied is er beweging aan het ontstaan. Huurders en eigenaren willen in Rieker Business Park, tegen de trend in, weer investeren. Bijvoorbeeld in een collectief sportaanbod, sociale media en in het aantrekkelijk maken van de openbare ruimte. Ook in andere gebieden in de Spoorzone is er beweging in de kantoormarkt gaande. Er is een toename van Verzoeken Om Informatie van partijen om kantoorpanden te

19


transformeren naar andere functies. Vooral de functies Wonen en Hotels zijn erg in trek. Er zijn het afgelopen jaar informatieverzoeken ontvangen voor panden in de Overschiestraat, Vlaardingenlaan, Nachtwachtlaan, Jan Tooropstraat en Koningin Wilhelminaplein. Ondanks alle inspanningen en resultaten neemt de leegstand in stadsdeel Nieuw-West nog significant toe. Blijvende aandacht in met name Slotervaart, Westpoort en Spoorzone, is de komende jaren noodzakelijk om te zorgen dat dit gebied niet verder leegloopt en sterk verloederde kantoorpanden achterblijven. Hieronder staan de actuele transformatieprojecten in leegstaande kantoren in het stadsdeel Nieuw-West toegelicht. Jan van Galenstraat 335: studentenhotel Twee kantoorgebouwen, het voormalige Elsevierkantoor, zijn omgezet naar een studentenhotel genaamd The Student Hotel. The Student Hotel is een all-inclusive accommodatie voor studenten, stagiaires en onderzoekers (voornamelijk uit het buitenland) met ruim 700 kamers. De bouw is gestart in juli 2012 en het nieuwe gebouw is augustus 2013 opgeleverd. Het project is gerealiseerd door Van de Sande Bakhuijzen BV/City Living. In totaal is hiermee 18.670 m² bvo uit de kantoorvoorraad onttrokken. Slotermeerlaan 152: internaat en gebedsruimte Een voormalig kantoor van woningbouwcorporatie Rochdale is aangekocht door Stichting Islamitisch Centrum Nederland. Het gebouw is in 2013 verbouwd tot internaat en gebedsruimte en in 2013 in gebruik genomen. In totaal is hiermee 2.000 m² bvo kantoor ontrokken aan de markt. Aletta Jacobslaan 7 (RID+ gebied): vier sterren hotel Op 10 januari 2014 is de akte bestemmings- en bebouwingswijziging voor het erfpachtrecht gelegen aan de Aletta Jacobslaan 7 te Amsterdam (stadsdeel Nieuw West) gepasseerd. Er wordt circa 7.710 m² bvo leegstaande kantoorruimte uit de voorraad onttrokken. Het pand wordt door Sloten Hotels B.V. verbouwd naar een vier sterren hotel van 13.180 m² bvo. Deze ontwikkeling is mede tot stand gekomen door de experimentenregeling. De bouw is in november 2013 gestart en verloopt voortvarend. De oplevering vindt eind 2014 plaats. Johan Huizingalaan 761-763 (RID+ -gebied): creatief- zakelijk ontmoetingsplek Het gebouw bestaat uit een hal van in totaal 26.400 m² bvo en een kantoor van 16.475 m² bvo. De hal is nu tijdelijk gevuld met postsorteercentrum en het kantoor stond lang leeg. De eigenaar heeft in 2013 aangegeven dat zij verruiming wil van de gebruiksmogelijkheden. In het op 26 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan Nieuwe Meer e.o. is afgesproken dat voor het toepassen van de verdere flexibilisering een aparte bestemmingsplanprocedure voor een postzegelbestemmingsplan wordt gevoerd. Het stadsdeel heeft met de eigenaar een samenwerkingsovereenkomst is gesloten en het programma voor een flexibel postzegelbestemmingsplan, met o.a. creatieve bedrijvigheid, horeca (hotel, restaurant), is bijna klaar. Daarnaast geeft de eigenaar nu uitvoering aan haar concept met de naam BEE. Het kantoorgebouw wil men omzetten naar een creatief-zakelijk ontmoetingsplek, een soort

20


netwerkclub met voorzieningen zoals een horeca met daktuin. Hierdoor komt een kantoor dat al jarenlang leegstaat in 2014 weer in gebruik. Rijswijkstraat 175: studentenhuisvesting Dit project staat in het Stedelijke Vernieuwingsgebied Delflandpleinbuurt. Door Camelot wordt een 7.800 m² groot kantoor omgezet naar studentenwoningen. Eigenaar en Camelot hebben de koopovereenkomst inmiddels getekend en de koop van het pand is door beide partijen geformaliseerd. In juli 2013 is de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Vanwege de bestemmingswijziging dient de uitgebreide procedure doorlopen te worden. Medio mei 2014 wordt gestart met de bouw. Bij dit project heeft de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie positief bijgedragen. Veltmanstraat 451 t/m 463: studentenhuisvesting De locatie aan de zuidpunt van de J. Veltmanstraat is in bezit bij woningcorporatie de Alliantie en heeft verschillende bestemmingen, waaronder 5.700 m² bvo kantoor. Na diverse initiatieven voor woningbouw door de Alliantie is er 2012 een initiatief tot studentenhuisvesting (419 units) ingediend door ontwikkelaar Newcon (afname door Duwo). Door de voor studentenhuisvesting negatieve kabinetsplannen is de ontwikkeling enige tijd stilgelegd. Inmiddels heeft DUWO borging van het Waarborgfonds. Ondertussen zijn de panden gesloopt. NewCon heeft een omgevingsvergunnings-aanvraag ingediend en deze is in procedure. De start van de bouw staat gepland voor oktober 2014. Jan Tooropstraat 29: kleine woonunits Dit kantoorpand wordt door ontwikkelaar Heilijgers projectontwikkeling B.V. omgezet van kantoor naar kleine woonunits. De pre-sale is inmiddels gestart en zal gaan bepalen of ze in juni 2014 een omgevingsvergunning gaan aanvragen. In dat geval kan in het 4e kwartaal van 2014 gestart worden met de bouw. De oppervlakte van het kantoor is 2.740 m² bvo. Tourniairestraat 1-3: studentenhuisvesting In juni 2013 is een omgevingsvergunning aangevraagd door Stichting Volkshuisvesting Utrecht voor het kantoorpand aan de Tourniairestraat 1-3. De aanvraag is voor een interne wijziging van het kantoorgebouw naar een woongebouw voor kamergewijze verhuur van de begane grond, eerste een tweede verdieping aan studenten. Dit kantoor van ruim 3.000 m² bvo groot is sinds lange tijd niet meer volledig in gebruik. De transformatie naar 238 kamers voor studenten zal eind 2014 aanvangen. Laan van Vlaanderen 141: studentenhuisvesting of wonen Het kantoorgebouw aan de Laan van Vlaanderen 141 wordt getransformeerd naar studentenhuisvesting bestaande uit 36 appartementen. Op 9 december 2013 heeft de eigenaar de aanvraag ingediend bij het stadsdeel. Het gebruiksoppervlakte van het voormalige kantoorgebouw bedraagt circa 2.100 m² bvo. Op deze aanvraag is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. Het ontwerpbesluit zal op zijn vroegst in mei 2014 ter inzage worden gelegd. In september kan de vergunning verleend worden, waarna medio november 2014 kan worden aangevangen met de bouw.

21


4.3 Projecten uitgelicht: stadsdeel West

In stadsdeel West is de leegstand in de periode 2010-2014 fors teruggelopen. Het stadsdeel heeft een gunstige positie in de stad als vestigingsgebied binnen de ring. In goede samenwerking met de eigenaren en de kantorenloods is bij alle transformatiepanden in West voortgang geboekt. Een deel van onderstaande uitgelichte projecten betreft grotere gebouwen in West van 10.000 m² of meer. Deze gebouwen zijn opgenomen in de stedelijke leegstandslijst van de kantorenloods en worden in samenwerking met het GTT herontwikkeld. De kantorenloods stelt budget beschikbaar voor onderzoeken, verkenningen en quick scans. Deze producten worden samen met de eigenaren gemaakt en geven de eigenaren inzicht in hun ontwikkelingsmogelijkheden. Daarnaast zijn er in stadsdeel West een aantal kleinere herontwikkelingsprojecten die tot stand komen zonder de samenwerking met de kantorenloods. Hieronder staan de actuele transformatieprojecten in leegstaande kantoren in stadsdeel West toegelicht. De Roze Olifant, Molenwerf 1-3 Na jarenlange leegstand is vanaf 2011 het gebouw van ruim 11.000 m² bvo gehuurd door een hotelexploitant die ook eigenaar is van het Blue Towerhotel ook gelegen in stadsdeel West. De hotelexploitant heeft een koopoptie op het gebouw aan de Molenwerf 1-3 dat hij heeft herontwikkeld tot een 4-sterrenhotel met 447 kamers voor Golden Tulip Hotels. Het gebouw is per december 2012 in gebruik genomen. Met deze nieuwe invulling is het gebouw afgevoerd van de leegstandlijst. Syntrus/Achmeakantoor Molenwerf 2-10 Syntrus/Achmea ontwikkelt sinds maart 2013 een bouwplanvoorstel voor transformatie naar 185 woningen in de huursector boven de huurliberalisatiegrens (ca. € 900 per maand). De gemiddelde woninggrootte is 77 m². De ontwikkeling en afzet van deze woningen past binnen de afspraken van het Programmatisch Kader Woningbouw. De woningen worden gebouwd op basis van hoge duurzaamheidsdoelstellingen. De oplevering is augustus 2014. Volgens opgave van Syntrus/Achmea is er grote belangstelling bij de voorinschrijving voor de woningen. Het stadsdeel en de gemeentelijke diensten hebben bij de vergunningprocedure gestuurd op soepele toepassing van de bouwregelgeving om de woningen binnen dit segment financieel haalbaar te maken. Het is daarbij zelfs gelukt om een goede woonkwaliteit te bereiken, ook op het punt van het oplossen van het wegverkeerslawaai door toepassing van geluidwerende balkons. Voor het wensbeeld voor een toekomstig openbare ruimteplan van de Molenwerf is het nog een vraagstuk hoe de nieuwe woningen ook een goede omgevingskwaliteit kan worden geboden. MEAG gebouw, Molenwerf 12-24 Het MEAG gebouw is het zusje van het Syntrus/Achmea gebouw aan de Molenwerf aan de zijde van het volkstuinencomplex. Het gebouw deelt het parkeerdek met Syntrus/Achmea en maakt gebruik van dezelfde hoofdontsluitingen. Het gebouw kende tot

22


2013 een langdurige leegstand van 60%. Door KLM is voor haar dochtermaatschappij Cygnific een huurovereenkomst afgesloten voor 6000 m² kantoorruimte. Cygnific is het grootste Sales & Service Center van Air France / KLM en verzorgt de klantcontacten in Europa. Daarmee is het gebouw sinds december 2013 weer volledig in gebruik als kantoor. ABC gebouw (Amsterdam Business Center, Nieuwpoortstraat 82-98) Het gebouw bevindt zich op het bedrijventerrein Landlust op de hoek Nieuwpoortstraat / Den Brielstraat. Het gebouw bestaat uit één complex van vier bouwlagen met plat dak, showrooms op de begane grond en kantoorruimten op de verdiepingen. De eigenaar heeft een definitief ontwerpbouwplan bij het stadsdeel ingediend. Het programma bevat bedrijven op de begane grond – de zittende bedrijven worden verplaatst naar de begane grond – en ca. 106 woningen op de verdiepingen. Op de begane grond bevindt zich al een Actionwinkel. Het bouwplan richt zich op een programma van huur en koopwoningen, afhankelijk van de afzetmogelijkheden. In het bouwplanontwerp is een extra verdieping opgenomen voor wonen. Het bouwplanvoorstel bevindt zich in de fase van het afronden van het ontwerpbestemmingsplan op basis waarvan de vergunning kan worden verleend. In deze fase van het ontwerpbestemmingsplan is er uitvoerig overleg met de bestaande omliggende bedrijven over het toelaten van de functie wonen op het bedrijventerrein en de voorwaarden voor milieuaspecten als onderdeel van het nieuwe ontwerpbestemmingsplan. Het stadsdeel verwacht dat nog in 2014 het bestemmingsplan voor goedkeuring aan de Gemeenteraad kan worden voorgelegd. GAK-gebouw, Bos en Lommerplantsoen 1 De Noordvleugel van het voormalige GAK-gebouw is reeds met succes herontwikkeld tot 341 koopstudio’s en huurstudio’s. De Zuidvleugel is in januari 2014 in erfpacht uitgegeven. Dit bouwplan is voorzien om 331 woningen te realiseren. De omgevingsvergunning is onherroepelijk geworden per december 2013. Aan de achterzijde is in het plan een gebouwde parkeergarage voorzien, waarna de parkeerplaatsen op maaiveld aan de voorzijde worden opgeheven. Elseviergebouw, Sara Burgerhartstraat 25 De eigenaar van het pand heeft een bouwplan voorbereid dat voorziet in de realisatie van 227 studentenwoningen en 2.000 m² bedrijfsruimte. Het gebouw zal ingrijpend worden verbouwd. Voor de studentenwoningen komt een nieuwe ingang aan de straatzijde. De entree van de bedrijfsruimten blijft aan de kant van de A10. De oplevering is gepland voor de zomer van 2015. Voor de huidige tijdelijke gebruiker van het gebouw is een bouwkeet neergezet van waaruit de gebruiker haar activiteiten tijdens de verbouwing kan voortzetten.

4.4 Projecten uitgelicht: Sloterdijk

In Sloterdijk is een toename van activiteit op de kantorenmarkt waar te nemen: het aantal transacties is toegenomen: van ca 4.000 m² in 2012 naar 20.000 m² in 2013. Sinds het nieuwe bestemmingsplan voor Sloterdijk vigerend is (1 oktober 2013) is er een duidelijke

23


toename in interesse in het gebied en in de panden waar wonen, extended stay en hotel mogelijk is. Een aantal initiatieven zijn momenteel in een vergevorderd stadium: een nieuwe hoteltransformatie, de uitbreiding van twee bestaande hotels, de extended stay-eenheden in twee panden en verkenningen en aankopen bij panden om daar woningen te realiseren. Met name de zuid-westhoek van het plangebied is in trek, vanwege de relatief kleine korrelgrootte van de panden (2-3000 m²), de bereidheid bij de eigenaren en de ruimere bestemmingsmogelijkheden. De projectorganisatie bereid zich voor op het vertrek van Deloitte en AKD-advocaten uit de Crystal Tower en Busitel 2. Dit betekent een grote toename van de leegstand in het gebied. Samen met de dienst Zuidas is de projectorganisatie in gesprek met Deloitte om te kijken hoe de effecten van de verhuizing te verzachten zijn. Hieronder staan de actuele transformatieprojecten in leegstaande kantoren in het gebied Sloterdijk toegelicht. Sloterdijk, Orly Plaza In het gebouw is sinds begin 2012 een Holiday Express Hotel gevestigd. De bestemming van het Orly Plaza is aangepast van een 2 naar een maximaal 3 sterrensegment volgens het Benelux Hotelclassificatiesysteem zonder daarbij op dat gebied het huidige erfpachtcontract te herzien. Daarbij is een uitbreiding meegenomen van maximaal 1.277 m² BVO voor winkel en/of horeca in de plint. De inzet bij de herprofilering van het Orlyplein is ook de activering van de plint. Uitbreiding Meiniger hotel naar Busitel I Het Meinigerhotel gevestigd in Busitel III breidt zich uit in het daarnaast gelegen Busitel I. De uitbreiding zal in 2 fasen plaatsvinden: fase 1 is 2 verdiepingen á 400 m² en opent in januari 2015 en fase 2 is de overige 4 verdiepingen + BG á 400 dat opent in 2016. In totaal zal circa 3.000 m² kantoor naar hotel worden omgezet en worden toegevoegd aan het Meinigerhotel. Daarnaast komt de entree van het hotel meer richting entree station Sloterdijk en waarschijnlijk komt er een serre met daarin een restaurant op het Orlyplein. Sloterdijk The Dam – Laguardiaweg De wabo-vergunning voor de transformatie van The Dam van kantoor naar congresfaciliteiten is begin juli 2013 onherroepelijk afgegeven. De huidige eigenaar heeft omwille van redenen van financiering het project (vergunning, vastgoed en mogelijke exploitant) te koop gezet. Sloterdijk, Telespy, Arlandaweg Het kantoorcomplex staat al geruime tijd leeg (+ 1 jaar) en gesprekken met de vertegenwoordiger van de eigenaar hebben geen vruchten afgeworpen. Op dit moment is er een nieuwe eigenaar die het pand in kader leegstandsverordening heeft gemeld. Gesprekken tussen de kantorenloods, de projectorganisatie en de eigenaar/makelaar zijn gaande. Sloterdijk, Solar Eclipse, Arlandaweg

24


De eigenaar van het pand Solar Eclipse heeft 1 verdieping à 1000m² verhuurd in 2013 aan het Hout- en Meubileringcollege. Deze heeft de kantoorverdieping verbouwd naar leslokalen en sinds 1 september 2013 in gebruik genomen. Het Hout- en Meubileringcollege is nu aan het kijken om in dit nog verder uit te breiden. Daarnaast lopen gespreken tussen eigenaar NSI en Bureau Broedplaatsen over een mogelijke broedplaats in het gebouw. Sloterdijk, Orlycentre Amsterdam City Identity Apartments heeft aangegeven wegens succes uit te willen breiden met nog eens 2 verdiepingen van totaal 2.000 m². Hiermee is nagenoeg geheel N2 in gebruik. Sloterdijk, Heatrowstraat 3 en 5 Deze panden zijn langjarig verhuurd aan een organisatie die hier extended stay-eenheden in realiseert. De vergunning is hiervoor aangevraagd. Zoals het er nu naar uitziet gaat dit het eerste woon-gerelateerde initiatief in Sloterdijk worden. Er lopen nauw contacten met de projectorganisatie, de initiatiefnemer en de hotelloods om het project tot een succes te maken. Ook de buitenruimte voor de panden wordt geschikt gemaakt om te verblijven.

4.5 Projecten uitgelicht: stadsdeel Zuid

Hieronder staan de highlights van actuele transformatieprojecten in leegstaande kantoren in stadsdeel Zuid. Locatellikade 1 (Parnassustoren) De eigenaar van dit kantoorpand van 7.976 m² bvo wil het pand transformeren naar hotel. Op dit moment worden gesprekken gevoerd tussen het stadsdeel en de initiatiefnemer. De omgevingsvergunning moet nog aangevraagd worden. De verwachting is dat het hotel een half jaar na de verlening van de vergunning haar deuren opent. Amsteldijk 166 (Rivierstaete) Bij oplevering in 1973 was dit het grootste kantoorgebouw van Europa, met zijn gigantische 30.000 m² bvo. In 2013 kreeg het pand een nieuwe eigenaar die het gebouw in 2016 wil transformeren naar een combinatie van hotel, kantoorruimte en extended stay appartementen.

IJsbaanpad 1 (Burgerweeshuis) Het pand dat tegenwoordig te boek staat als kantorencomplex ‘Garden Court’ is eigenlijk het voormalige burgerweeshuis dat in 1959-1960 werd gebouwd en tot 1991 in gebruik bleef. Het werd ontworpen door Aldo van Eyck en kreeg daarom onlangs de Rijksmonumentenstatus. In 1996 werd het getransformeerd naar kantorencomplex. Door faillissement van de voormalige eigenaar kwam het pand onder beheer van de FGH bank, die nu actief zoekt naar een nieuwe invulling voor het pand. Binnenkort wordt door de bank met een aantal partijen een intentieverklaring tot herontwikkeling getekend. President Kennedyplantsoen 1-3 (Voormalig stadsdeelkantoor) Het leegstaande kantoor van het voormalige stadsdeel Zuideramstel aan het President Kennedyplantsoen 1-3 (eigendom gemeente Amsterdam) met een oppervlakte van 3.625

25


m² bvo, is geschikt om te verbouwen naar woningen. Op de zelfbouwmarkt in 2013 is het kantoor aangeboden als potentiële locatie voor zelfbouwgroepen. Bouwgroep JFK mag het bouwplan maken. De planning is dat de 40-45 zelfbouwwoningen begin 2016 opgeleverd worden. Van Heenvlietlaan 220 (Buitenveste) Dit voormalige kantoorpand van de ING bank heeft een totale oppervlakte van ongeveer 11.500 m². Begin 2013 werd het pand verkocht. De nieuwe eigenaar heeft vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd om het pand te transformeren van kantoor naar 355 woningen - waarvan 50% van de woningen bedoeld is voor studenten, en 50% voor starters - met parkeervoorzieningen in de kelder van het pand. Deze omgevingsvergunning is vergund, en de bouw is onlangs gestart. Oplevering wordt verwacht in de zomer van 2014.

Bijlage 1 Terugblik Aanpak leegstand kantoren 2011-2014

De kantorenloods van de gemeente Amsterdam heeft de opdracht om transformatie van leegstaande kantoorpanden naar andere functies te helpen versnellen. Hij stimuleert en faciliteert vastgoedeigenaren bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden en ‘loodst’ partijen die kantoorgebouwen transformeren door de gemeentelijke organisatie, procedures en regelgeving. De afgelopen jaren zijn er mede op initiatief van de kantorenloods transformatieprojecten gestart en instrumenten ontwikkeld om leegstaande kantoren te transformeren. Het Werkplan kantorenloods 2011-2014 is in het najaar van 2010 opgesteld om uitvoering te geven aan transformatie van kantoorpanden, conform de inzet van het Programakkoord 2010-2014. Het doel van de functie van de kantorenloods is om vanuit de inhoud processen te verbeteren die transformatie versnellen. De aanpak is tweeledig: 1. Partijen bij elkaar brengen om samen het leegstandsprobleem aan te pakken. Dit

gebeurt op privaatniveau (matchen ruimtevragers en –aanbieders van leegstaande kantoren met als doel deze te stimuleren tot en te faciliteren bij transformatie) en op publiekniveau (afstemmen met de verschillende diensten, gemeentelijke bedrijven, stadsdelen en/of projectbureaus).

2. Inzicht geven in en waarnodig het scheppen van passende gemeentelijke condities. Deze liggen op het vlak van ruimtelijke ordening, erfpacht, fiscale aspecten en bouwen milieuregelgeving.

Een belangrijk onderdeel van de werkzaamheden van de kantorenloods is de rol van kennismakelaar. De kantorenloods verzamelt en deelt kennis op het gebied van ruimtevraag en -aanbod met alle spelers op de vastgoedmarkt. Daarnaast signaleert en communiceert de kantorenloods tijdig trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en wijst partijen op kansen en bedreigingen. Een uitstekend intern en extern netwerk is daarbij essentieel. Kortom, de kantorenloods makelt, bemiddelt, deelt kennis, stemt af, stimuleert, motiveert en verleidt. Sinds juni 2011 ontving de Raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat halfjaarlijks een rapportage waarin de voortgang staat van de verschillende actuele acties in de strijd tegen kantorenleegstand waarbij de kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatie Team (zie verderop) een rol spelen. In deze 7de Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren kijken we naast de voortgang van actuele acties ook naar de aanpak van de kantorenleegstand in de afgelopen jaren. De belangrijkste conclusie luidt: de doelstelling van het college om in de periode 2010-2014 minimaal 200.000 m² kantoor uit de markt te halen en om te zetten naar andere functies, is ruimschoots gehaald2.

2 Doelstelling uit de Begroting 2011

27


De vraag is welke acties de afgelopen jaren zijn uitgevoerd die hebben bijgedragen om deze doelstelling te realiseren. Om die vraag te beantwoorden blikken we terug naar de acties uit het Werkplan Kantorenloods 2011-2014 en het bijbehorende Actieplan Aanpak van leegstaande kantoren (najaar 2010). Voordat wordt ingegaan op de uitgevoerde en lopende acties om de leegstand aan te pakken, wordt nu eerst verder ingegaan op het resultaat waaraan die acties hebben bijgedragen. Resultaten

De doelstelling van het college om in de periode 2010-2014 minimaal 200.000 m² kantoor uit de markt te halen en om te zetten naar andere functies, is ruimschoots gehaald. In de periode 2011-2014 is (wordt voor een deel) in totaal 333.717 m² leegstaande kantoorruimte getransformeerd3. Per saldo is de leegstand in deze periode echter niet verminderd. Dat komt met name door de snelle toename van nieuwe leegstand. In bijlage I treft u een overzicht van alle gerealiseerde en verwachte projecten in de periode 2011-2015. De nieuwe functies van de voormalige kantoren zijn voornamelijk woningen en hotels, maar ook broedplaatsen, onderwijs, zorg en detailhandel. In de jaren 2011, 2012 en 2013 was ongeveer een derde van alle nieuwbouwwoningen die werden opgeleverd een transformatieproject: deze woningen zijn gerealiseerd in een voormalig kantoorpand. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van het aandeel transformatie bij nieuwbouwwoningen goed te zien.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2011 2012 2013 2014

Totaal aantal woningen

transformatie

nieuwbouw

Bij nieuwe hotels is het aandeel ‘getransformeerd’ nog veel groter dan bij nieuwbouwwoningen: tussen 2010 en 2014 is het aandeel van nieuwe hotelkamers die gerealiseerd zijn in voormalige kantoren gestegen van 48% in 2010 naar 92% in 2014. In bijlage 2 staat een tabel met het totaaloverzicht van transformatieprojecten in de perioden 2011-2015. Het geeft de stand van zaken aan in mei 2014. De stadsdelen zijn

3 Bron cijfers: OGA, Kantorenloods, zie bijlage I.

28


verantwoordelijk voor de uitvoering van de projecten en de behaalde resultaten. De kantorenloods wordt ingeschakeld bij projecten die stroef verlopen en probeert een vastgelopen project weer op gang te brengen. Het is de taak van de kantorenloods om de transformatie van de kantorenmarkt te versnellen. In de tabel in bijlage 2 is gemarkeerd (lichtblauw) bij welke projecten de kantorenloods een actieve rol had. Uit de evaluatie van het transformatieproces van het Rembrandtparkgebouw (uitgevoerd in opdracht van de kantorenloods, 2013) en het onderzoek van de Rekenkamer Amsterdam Transformatie van leegstaande kantoren (maart 2013) blijkt dat de inmenging van de gemeente via de kantorenloods een positieve bijdrage heeft bij transformatieprojecten. Het Rembrandtparkgebouw is in de periode oktober 2011 – juli 2012 getransformeerd tot het viersterren Ramada Apollo Hotel, de Amsterdamse vestiging van Hotelschool The Hague en huisvesting voor de hotelschool studenten. In 2009 zijn via een quickscan de herontwikkelings- en transformatiemogelijkheden van het kantoorpand verkend. Het project is één van de eerste gerealiseerde grote transformatieprojecten die door de Kantorenloods is begeleid. Eén van de conclusies uit de evaluatie is dat de kantorenloods een belangrijke rol heeft gespeeld bij het weer vlot trekken van het transformatieproces als er onduidelijkheden of strubbelingen waren met het stadsdeel. In het onderzoek van de Rekenkamer Amsterdam was de centrale vraag: in hoeverre is het (transformatie)beleid van het gemeentebestuur om de kantorenleegstand aan te pakken effectief? De Rekenkamer heeft ondermeer het verloop van een aantal transformatieprojecten onderzocht. Geconcludeerd wordt dat: “eigenaren van de leegstaande kantoren en het ambtelijk apparaat de toegevoegde waarde van de kantorenloods als groot ervaren. Door het ambtelijk apparaat wordt de kennis en het grote netwerk van de kantorenloods geprezen. De kantorenloods zou in staat zijn beleidswijzigingen te initiëren en vormt het gezicht van de gemeente aar de buitenwereld toe. Door eigenaren wordt de kantorenloods als erg toegankelijk en oplossingsgericht ervaren en hij beschikt over veel kennis van de vastgoedmarkt en de gemeentelijke organisatie. Met het gezag dat de kantorenloods heeft is hij in staat om enige onzekerheid wegnemen voor aandeelhouders die gepaard gaat met transformatie. Eigenaren betwijfelen of andere ambtenaren dit gezag ook zouden hebben bij hun aandeelhouders. Wanneer eigenaren de kantorenloods benaderen is dat voor een coachingsvraag (hoe kan een geschil worden beslecht) of met een interventieverzoek.”4 Terugblik Actieplan Aanpak Leegstand Kantoren

Onderdeel van het Werkplan Kantorenloods 2011-2014 is het Actieplan Aanpak van leegstaande kantoren (brief d.d. 12 oktober 2010). Hiermee heeft de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening de gemeenteraad geïnformeerd over de verschillende acties die op dat moment werden voorbereid in de aanpak van de structurele grootschalige leegstand van kantoren, te weten de volgende vijf: 1. Een Transformatieteam gaat de wettelijke en beleidsmatige grenzen opzoeken en

kennis delen

4 Onderzoeksrapport Rekenkamer Amsterdam Transformatie van leegstaande kantoren , maart 2013, pagina 85

29


2. Pilotproject Oud voor nieuw 3. Pilotproject in het kader van het traject Onorthodoxe maatregelen 4. Leegstandsgesprekken van de wethouder met de tien kantooreigenaren met de

meeste leegstand 5. De Gemeente organiseert een Open (leegstaande) kantorendag Naast bovengenoemde vijf acties werd in het actieplan ook de invoering van de Leegstandverordening in het kader van de nieuwe wet Kraken en Leegstand genoemd als belangrijke actie bij de aanpak van leegstand: 6. Invoering Leegstandverordening Daarnaast zijn, of worden, in de periode 2011-2014 de volgende acties uitgevoerd: 7. Gesprekken met financiële autoriteiten over afwaardering en expertmeeting 8. Verschillende onderzoeken ter bevordering van transformatie 9. Beantwoording moties en raadsvragen 10. Communicatieactiviteiten 11. Planschade bij transformatie 12. Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie 13. Onderzoek naar verlaging leges bij transformatie 14. Transformatiestrategie 15. Regionale samenwerking Ad 6, 11, 12, 13, 14 en 15. Dit zijn actuele acties die op dit moment worden uitgevoerd. Hierover wordt gerapporteerd in de 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren. Hieronder staat een overzicht van de acties die in de periode 2011-2014 uitgevoerd zijn. Ad 1: Het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) In januari 2011 is het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) opgericht dat bestaat uit vertegenwoordigers van vier strategische beleidsdiensten: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO), Omgevingsdienst (voormalige Dienst Milieu en Bouwtoezicht (DMB) en Dienst Wonen Zorg en Samenleven (DWZS). Het GTT staat de kantorenloods ten dienste door de signalen op te pakken van planeigenaren en marktpartijen die aanlopen tegen belemmerde regelgeving bij de transformatie van een pand of deelgebied. Het GTT zoekt de grenzen op van weten regelgeving om transformatiebelemmeringen creatief op te lossen en stelt desgewenst nieuw beleid voor aan het bestuur. De kantorenloods en het GTT voeren gezamenlijk de verschillende acties uit waarover gerapporteerd wordt in de voortgangsrapportages Aanpak Leegstand Kantoren. Ad 2: Het pilotproject Oud voor nieuw In samenspraak met Rijk, regio en de markt heeft de gemeente in 2011 onderzocht wat de (juridische) mogelijkheden zijn voor het zogenoemde ‘oud-voor-nieuw’ instrumentarium. Dit houdt in dat de gemeente bij nieuwbouw eist dat de ontwikkelende partij zijn bestaande leegstand eerst ‘opruimt’. Binnen de Kantorentop, waarin rijk, provinciale en gemeentelijke overheden zijn vertegenwoordigd alsmede de marktpartijen, is in 2012 gewerkt aan een convenant waarvan het oprichten van een regionaal compensatiefonds onderdeel uitmaakt. De regio Amsterdam zou één van de pilotregio's

30


worden waar een dergelijk fonds opgericht wordt. De markt heeft uiteindelijk echter afwijzend gereageerd op het oud-voor-nieuw concept vanwege financiële bezwaren, waardoor de plannen uiteindelijk geen doorgang hebben gevonden. Ad 3: Pilotproject in het kader van het traject Ono rthodoxe maatregelen In de voortgangsrapportage van mei 2011 is gemeld dat het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in samenwerking met betrokken partijen onorthodoxe maatregelen voor de realisatie van verstedelijkingsprojecten hebben verkend. Daarbij is ook aandacht besteed aan de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen of andere functies. Voorbeelden van onorthodoxe maatregelen zijn: vooruitlopen op nieuwe regelgeving, de gemeente die eigenaren een planstudie aanbiedt om kansen van een gebouw in kaart te brengen en voldoen aan de parkeernorm door transformatie voor bewoners zonder eigen auto. Het eindrapport ‘Transformatie gaat niet vanzelf – onderzoek naar onorthodoxe maatregelen in tien cases’ is op 11 oktober 2011 door de minister aan de Tweede Kamer aangeboden (zie de website www.sbr.nl). Daarnaast is, ter uitvoering van het Actieprogramma Aanpak leegstaand Kantoren d.d. 7 maart 2011 van het ministerie van I&M, Amstel III aangewezen als experimentengebied. Hiervoor is een verkenning uitgevoerd van bestaand en nieuw instrumentarium. Ervaringen moeten leiden tot aanbevelingen voor de aanpak van bovengemiddelde leegstand op andere locaties, ten aanzien van financiering en fiscale en juridische aspecten. De bevindingen en aanbevelingen uit de verkenning zijn op 20 september 2011 aan de Landelijke Stuurgroep Leegstaand Kantoren, waar de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening in deelneemt, aangeboden en diende als belangrijke input voor het Strategiebesluit Amstel III. Ad 4: Kantorenschouw De wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening voerde samen met de kantorenloods, de voorzitter van het Gemeentebreed Transformatieteam, bestuurders van betreffende stadsdelen en / of planeigenaren gesprekken met kantooreigenaren met de meeste leegstand in Amsterdam. Deze ‘Kantorenschouw’ heeft vier keer plaatsgevonden: maart 2011, november 2011, juli 2012 en mei 2013. De wethouder nodigde voor een Kantorenschouw de eigenaren uit om de aanpak van hun leegstaande panden te bespreken, hen te wijzen op de wens van de Gemeenteraad om intensief leegstandsbeheer toe te passen, de nieuwe wettelijke mogelijkheden onder hun aandacht te brengen en afspraken te maken over wat er nodig is om hun langdurig leegstaande pand(en) te transformeren, te herontwikkelen of op andere wijze uit de markt te nemen. Deze gesprekken hebben er toe geleid dat er doorslaggevende afspraken zijn gemaakt aan de bestuurderstafel over de transformatie van onder andere de volgende groet transformatieprojecten: het voormalige GAK-gebouw, het ABC-gebouw aan de Nieuwpoortstraat, het voormalige Elsevierpand aan Sara Burgerhartstraat en de Achmea-panden aan de Molenwerf. Ad 5: Open Dag Lege kantoren De Open Dag Lege Kantoren vond plaats op 6 oktober 2012. De dag was georganiseerd door de gemeente, in samenwerking met kantooreigenaren. Het doel van

31


de dag was aandacht te vragen voor het leegstandprobleem in Amsterdam en mensen te prikkelen om nieuwe invullingen te bedenken en die ter plekke met kantooreigenaren te bespreken. Veertien kantoorpanden openden voor één dag hun deuren en trokken in totaal 1200 bezoekers. Op dinsdag 16 oktober 2012 heeft de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening samen met vastgoedeigenaren en bezoekers tijdens het discussieprogramma ‘Talk of the Town’ in Pakhuis de Zwijger teruggeblikt op de Open Dag Lege Kantoren. Tijdens de Open Dag Lege Kantoren heeft in Sloterdijk het rondetafelgesprek Kantoor of Club plaatsgevonden. Het resultaat is dat de voormalige bedrijfshal aan de Elementenstraat wordt omgebouwd tot nachtlab/broedplaats en het tijdelijke kantoor van ID&T en daarnaast tot club (zie paragraaf 6.4 Projecten uitgelicht). Ad 7: Gesprekken financiële autoriteiten over afwaa rdering De gemeente heeft in samenwerking met de toezichthouders en accountancy de discussie over de reële waardering van vastgoed op gang gebracht. In augustus 2011 heeft de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening samen met de kantorenloods gesprekken gevoerd met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandse Beroepenorganisatie van Accountants (NBA). Afgesproken werd dat de gemeente en de AFM samen optrekken om meer zicht (transparantie) te krijgen in de incentives die ervoor zorgen dat de waardering van vastgoed in sommige gevallen niet strookt met de werkelijke marktwaarde. Op 19 april 2012 hebben de gemeente Amsterdam en de NBA gezamenlijk een debat ‘Van leegstand naar herstel’ georganiseerd. Eigenaren (beursgenoteerd, niet beursgenoteerd, particulier), bankiers, taxateurs, toezichthouders (DNB, AFM), accountants, projectontwikkelaars (allen op beslissingsniveau), analisten en wetenschappers waren vertegenwoordigd. Leidraad voor het debat waren drie signalen die centraal staan in de Publieke Management Letter van de NBA ‘Zeg waar het op staat’ (9 juni 2011): � Structurele leegstand bedreigt de kantorenmarkt � Noodzaak (her)financiering wordt onderschat � Waardering moet transparanter Het eerste deel van de bijeenkomst was gericht op het verbeteren van de marktwerking in de kantorenmarkt. Het tweede deel van het debat ging over de (her)financieringsproblematiek in de commerciële vastgoedmarkt. Tot slot is er gesproken over de waardering van vastgoed. Inmiddels wordt fors afgewaardeerd op (incourant) vastgoed en bij de waardering worden veelal de mogelijkheden voor alternatief gebruik meegenomen. Dit bevordert transformatie. Ad 8 Verschillende onderzoeken ter bevordering van transformatie De kantorenloods heeft opdracht tot, of gegeven of meegewerkt aan, een aantal onderzoeken die meer inzicht geven in de (on)mogelijkheden van transformatie. Deze onderzoeken en notities staan op de website van de kantorenloods: www.amsterdam.nl/kantorenloods. − Handreiking extended stay, wonen versus werken (mei 2011) − Onderzoek financiële haalbaarheid van transformatie naar studentenhuisvesting

(oktober 2011)

32


− Wonen buiten kantoortijd, handleiding voor permanente of tijdelijke transformatie van kantoor. Uitgegeven door Platform 31. Het GTT heeft aan dit rapport haar medewerking verleend (februari 2012). Zie paragraaf 3.1 onder communicatie.

− Wegwijzer transformatie Amsterdam (oktober 2012) − De financiële haalbaarheid van kluskantoren in monofunctionele werkgebieden met

veel langdurige leegstand (april 2013) − Evaluaties transformatieproject Rembrandtparkgebouw (juni 2013) − Quickscans van diverse kantoorpanden (Arena Towers/Hoogdoorddreef 66-68),

Atlascomplex, Holendrecht Centre, Frankemaheerd, Staalmeesterslaan 110, Molenwerf 2-10, Nieuwpoortstraat, etc.) De quickscan geeft aan wat de juridische (zowel juridisch-planologisch als op het gebied van erfpacht) en financiële (on)mogelijkheden en (rand)voorwaarden voor transformatie of herontwikkeling zijn. Dit gebeurt aan de hand van wat lokaal mogelijk en stedelijk wenselijk is. Bij de stedelijke wenselijkheid dient nadrukkelijk in beeld te worden gebracht wat de consequenties van een eventuele verkleuring van een locatie/gebied zijn zowel in programmatische en infrastructurele zin, als voor de openbare ruimte.

Ad 9 Beantwoording moties en raadsvragen De volgende moties, initiatiefvoorstellen en raadsvragen zijn de afgelopen jaren door de kantorenloods en het GTT afgehandeld: - Motie nummer 933 van de raadsleden Willemse en Van Pinxteren d.d. 17 december

2009 inzake de begroting voor 2010 (vastgoedadviseur en kantorenloods); - Initiatiefvoorstel van het raadslid Mulder d.d. 1 maart 2010 inzake bestrijding

leegstand kantoren, een aanpak om de kansen van de crisis en de nieuwe leegstandswet te benutten;

- Amendement/motie nummer 46 van het raadslid Mulder c.s. d.d. 26 januari 2011 inzake het initiatiefvoorstel van het raadslid Mulder, getiteld: ‘Bestrijding leegstand kantoren’;

- Motie met nummer 47 van het raadslid Alberts d.d. 26 januari 2011 inzake het initiatiefvoorstel van het raadslid Mulder, getiteld: ‘Bestrijding leegstand kantoren’ (hergebruik);

- Motie nummer 48 van het raadslid Alberts d.d. 26 januari 2011 inzake het initiatiefvoorstel van het raadslid Mulder, getiteld: ‘Bestrijding leegstand kantoren’ (verwijderingsbijdrage);

- Motie nummer 49 van het raadslid Van Dalen d.d. 26 januari 2011 inzake Bestrijding leegstand kantoren (parkeernormen bij kantoorgebouwen);

- Mondelinge vragen van het raadslid Van der Ree d.d. 2 februari 2011 inzake de

opstelling van de stadsdelen in het transformatieproces en de centraal stedelijke regeldruk;

- Schriftelijke vragen van het raadslid Van der Ree d.d. 23 maart 2011 inzake beperking afwaardering van vastgoed door afschrijvingsmogelijkheid;

- Motie nummer 414 van de raadsleden Van der Ree en Van Drooge d.d. 1 juni 2011 inzake de Leegstandverordening 2011 en het Beleidskader Leegstand in relatie tot de Zuidas;

- Motie nummer 416 van de raadsleden Weevers en Combrink d.d. 1 juni 2011 inzake de Leegstandverordening 2011;

33


- Motie nummer 417 van de raadsleden Combrink, Weevers, Treumann en Alberts d.d. 1 juni 2011 inzake de Leegstandverordening 2011;

- Motie nummer 418 van de raadsleden Treuman en Combrink d.d. 1 juni 2011 inzake de Leegstandverordening 2011;

- Amendement nummer 419 van het raadslid Combrink d.d. 1 juni 2011 inzake de Leegstandverordening 2011;

- Mondelinge vragen van raadslid Combrink d.d. 27 juni 2012 inzake anoniem melden leegstand en gesprek Agora;

- Schriftelijke vragen van het raadslid Van der Ree d.d. 26 september 2012 inzake leegstandsbeheer bij kantoren;

- Motie 765 van de raadsleden Mulder, Van der Ree en Combrink, d.d. 10 oktober 2012 inzake de begroting voor 2013 (kluswoningen in kantoren);

- Motie 758 van de raadsleden Alberts en Van der Pligt d.d. 10 oktober 2012 inzake de begroting voor 2013 (dakloze jongeren huisvesten in lege kantoren);

- Initiatiefvoorstel van de raadsleden Shahsavari-Jansen en Van Drooge d.d. 18 september 2013 getiteld: Maak Ouderenhuisvesting van Paleis van Justitie (Prinsengracht 432-436);

- Initiatiefvoorstel van de raadsleden Shahsavari-Jansen en Van Drooge d.d. 18 september 2013 inzake behoud Prinsengrachtziekenhuis voor ouderenhuisvesting;

- Mondelinge vragen van het raadslid Van der Ree d.d. 13 november 2013 inzake juridische mogelijkheden transformatie kantoorpand naar loft appartementen

- Mondelinge vragen van het raadslid Alberts d.d. november 2013 over de leegstaande kantoorpanden;

De beantwoording van iedere motie, initiatiefvoorstel en raadsvraag is terug te vinden op de website van de kantorenloods: www.kantorenloods.nl/kantorenloods. Ad 10 Communicatieactiviteiten De kantorenloods heeft de opdracht om transformatie van leegstaande kantoorpanden naar andere functies te helpen versnellen. Hij stimuleert en faciliteert partijen bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden en ‘loodst’ ze door de gemeentelijke organisatie, procedures en regelgeving. Persoonlijk contact met alle betrokken partijen is hierbij essentieel. De kantorenloods makelt, bemiddelt, deelt kennis, stemt af, stimuleert, motiveert en verleidt. Het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) is hem daarbij van dienst. De Kantorenloods en het GTT hebben verschillende communicatieactiviteiten ingezet om werkzaamheden te ondersteunen en doelstellingen te halen. Website Sinds 2010 heeft de Kantorenloods een eigen website: www.amsterdam.nl/kantorenloods. Op deze site staat wat de kantorenloods doet en wie er bij hem terecht kan. De website fungeert ook als kenniscentrum: er staat veel informatie op over transformatie en de activiteiten van de gemeente (gemeentelijke stukken, onderzoeken, etc.). Daarnaast wordt op de website gelinked naar een overzicht (in googlemaps) van alle leegstaande kantoren in Amsterdam die binnen het werkgebied van de kantoreloods vallen (minimaal 1000m², langer dan 3 jaar voor minstens 50% leeg). Naast informatie over het kantoorpand (vierkante meter leegstand, aantal jaren leeg, bouwjaar, etc.) staat hier ook een link naar de website van de eigenaar c.q. makelaar/beheerder.

34


Sinds maart 2013 staan op de website van de kantorenloods ook een Engelstalige en een Duitstalige pagina met informatie over de werkzaamheden van de kantorenloods en informatie over de Leegstandverordening. Discussiekaart / Leegstandkaart De Discussiekaart is in 2011 op initiatief van de kantorenloods gemaakt. De naam is in 2014 gewijzigd naar Leegstandkaart. De Leegstandkaart is een kaart van Amsterdam op A0 formaat met daarop een selectie van de leegstaande kantoren in Amsterdam: panden met meer dan 1000m² leegstand en die langer dan 3 jaar voor minstens 50% leegstaan. De kantorenloods gebruikt de Leegstandkaart in gesprekken met partijen. De Leegstandskaart is het enige (complete) overzicht van langdurig leegstaande kantoorpanden in Amsterdam en draagt bij aan de transparantie van de vastgoedmarkt en brengt letterlijk in kaart waar kansen liggen in de markt. De kaart wordt jaarlijks geactualiseerd. De laatste update is van april 2014 en bij deze Voortgangsrapportage bijgevoegd. Bijeenkomsten De afgelopen jaren hebben verschillende bijeenkomsten plaatsgevonden met als thema de aanpak van de leegstand in kantoren. − Bijeenkomsten Gemeentebreed Transformatie Team (GTT): in 2011 heeft het GTT

bijeenkomsten georganiseerd met stadsdelen en planeigenaren om hen te informeren over de activiteiten en resultaten van het GTT. Leden van het GTT gaven presentaties in de stadsdelen over wat het team doet, welke instrumenten er zijn en welke resultaten zijn bereikt. Zij spraken daarnaast met planeigenaren over transformatieprojecten om knelpunten op te lossen. Deze bijeenkomsten hebben positief bijgedragen aan de bekendheid van het GTT binnen en buiten de gemeente.

− Transferentie 20 januari 2011: de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening heeft in 2010 de gemeentelijke Traineepool 12 opdracht gegeven onderzoek te doen naar de transformatiemogelijkheden van het langdurig leegstaande Amsterdam Business Centre aan de Nieuwpoortstraat in Amsterdam West. Dit onderzoek is op 20 januari 2011 afgesloten met een zogenoemde Transferentie. Het unieke van deze bijeenkomst was de aanwezigheid van alle stakeholders in het transformatieproces: vastgoedeigenaren, vertegenwoordigers uit de financiële wereld, bestuurders van stadsdelen, ambtenaren, gebruikers, initiatiefnemers, (lokale) politici, bouwers, ontwikkelaars, architecten en makelaars / taxateurs. De resultaten van het onderzoek zijn samengevat in een stappenplan Transformatie, bestemd voor eigenaren met leegstaande kantoorpanden. Deze leidraad is terug te vinden op de website van de kantorenloods: www.amsterdam.nl/kantorenloods.

− Bijeenkomst ‘So you think you can develop’: op 17 mei 2011 is een speciale Talk of the Town bijeenkomst georganiseerd in pakhuis De Zwijger genaamd ’So you think you can develop’. Aanwezig waren ontwikkelaars, architecten, ambtenaren, creatieven en andere geïnteresseerden. Tijdens deze bijeenkomst zijn nieuwe mogelijkheden van (her)ontwikkelen verkend en is er concreet gezocht naar zowel tijdelijke als permanente functies voor een drietal leegstaande panden en braakliggende terreinen. De conclusie van deze bijeenkomst is dat buiten de kaders denken prikkelt om verder te zoeken naar mooie bestemmingen voor locaties.

− Zelfbouwmarkt: op 7 en 8 juli 2012 is op de gemeentelijke Zelfbouwdag transformatie van kantoren naar (klus)woningen gepromoot om mensen op een andere manier naar kantoren te laten kijken. Ook is een rondleiding geweest in het voormalig ACTA-

35


gebouw dat naar studentenkluswoningen is getransformeerd. De belangstelling voor kluswoningen in lege kantoren is groot.

− Open Dag lege Kantoren: De Open Dag Lege Kantoren vond plaats op 6 oktober 2012. Zie eerder in deze paragraaf.

− Talk of the Town: op dinsdag 16 oktober 2012 heeft de wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening samen met vastgoedeigenaren en bezoekers tijdens het discussieprogramma ‘Talk of the Town’ in Pakhuis de Zwijger teruggeblikt op de Open Dag Lege Kantoren. De bijeenkomst heeft laten zien dat de samenkomst van alle kantooreigenaren en potentiële gebruikers op één moment en in één locatie effectief is. Er is een directe match van vraag en aanbod. Het hoogtepunt van deze bijeenkomst was dan ook de speeddating tussen de kantooreigenaren en potentiële gebruikers/ initiatiefnemers. De Toneelgroep de Luie Honden heeft een elevator pitch gehouden waarom het, ook zonder dure vierkante meterprijs, interessant kon zijn om hen een ruimte te bieden. De match werd gemaakt. De eigenaar van het kantoorpand aan de Sara Burgerhartstraat heeft toen de groep tijdelijk een ruimte aangeboden. Het pand zal worden getransformeerd naar 227 studentenwoningen en 2.000m² bedrijfsruimte (zie paragraaf 6.3).

− Talk of the Town: op 21 januari 2014 was er een goedbezochte bijeenkomst over de leegstand in kantorenland. Wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening presenteerde daar de aanzet voor een transformatiestrategie. Zie verder paragraaf 4.8.

Pers De afgelopen jaren is actief persbeleid gevoerd om de gemeentelijke inspanningen om transformatie te stimuleren onder de aandacht te brengen. Lokale en landelijke kranten en vakbladen publiceerden artikelen en interviews en ook radio en televisie hebben aandacht besteed aan het Amsterdamse leegstandbeleid. De publicaties zijn na te lezen op de website van de Kantorenloods www.amsterdam.nl/kantorenloods. Handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ en Wegwijzer Transformatie Amsterdam De voormalige Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV, inmiddels gefuseerd tot Platform31) heeft met medewerking van het GTT de handleiding Wonen buiten kantoortijd uitgebracht. In de raadscommissie BWK van 22 februari 2012 is deze handleiding aan de raadsleden uitgedeeld. De handleiding schept helderheid in de problematiek van transformatie en laat zien hoe kantoren succesvol en rendabel getransformeerd kunnen worden naar huisvesting voor studenten en andere woningzoekers met lagere inkomens. Deze publicatie neemt initiatiefnemers stapsgewijsmee in het proces voor zowel tijdelijke als permanente transformaties (zie de website www.platform31.nl en www.amsterdam.nl/kantorenloods). De handleiding is volgens de SEV hun meest geraadpleegde onderzoek. Aanvullend op de handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ verscheen van Platform 31/SEV in februari 2013 De Transformatie van leegstand vastgoed naar woonruimte voor studenten en jongeren, wat leren we van de praktijk? Dit rapport evalueert drie transformatieprojecten, waaronder het voormalige Actagebouw in stadsdeel Nieuw West. Tevens is aanvullend op de handleiding ‘Wonen buiten kantoortijd’ is een Wegwijzer Transformatie Amsterdam opgesteld specifiek voor de Amsterdamse praktijk. In deze wegwijzer is omschreven welk specifiek beleid ten aanzien van transformatie in Amsterdam geldt en de gemeentelijke partijen die bij transformatie zijn betrokken. De Wegwijzer wordt in de zomer van 2014 geactualiseerd.

36


Promotiefilm transformatie In 2012 is een promotiefilmpje voor transformatie gemaakt om mensen te stimuleren creatief na te denken over transformatie. Dit korte filmpje staat op de website van de Kantorenloods www.amsterdam.nl/kantorenloods en levert enthousiaste reacties op tijdens presentaties en op beurzen.

Bijlage 2 Stand van zaken transformatieprojecten 2011-2015

Gemarkeerd zijn de projecten waarbij de kantorenloods een actieve rol had Gebouw Adres Vierkante

meters Start werkzaamheden

Wordt geopend / opgeleverd

Bestemming

Orly Plaza (Holiday Inn Express) Orlyplein / Zaventemweg 3 9.700 m2 bvo 2011 hotel Burgerziekenhuis (Eden Manor hotel) Linnaeusstraat 89 5.600 m2 bvo 2011 hotel Parthemon gebouw 1.750 m2 bvo 2011 onderwijs Volksbond Jan Rebelstraat 20 6.350 m2 bvo 2011 maatschappelijk Hotel Nothing Hill Westeinde 26 3.000 m2 bvo hotel Gerealiseerd 2011 26.400 m2 bvo Actagebouw / Urban Resort Louwesweg 1 25.000 m2 bvo 2011 jul-05 wonen/broedpl. Busitell III / Meinigerhotel Orlyplein 1-67 7.400 m2 bvo 2011 2012 hotel Ramada Apollo Hotel / Rembrandtparkgebouw Staalmeesterslaan 410 36.000 m2 bvo 2011 2012 hotel/onderwijs Oogziekenhuis Amsterdam BV Hettenheuvelweg 45-47 4.345 m2 bvo 2012 2012 zorg Holiday Inn Zwaansvliet 20 2.900 m2 bvo hotel Apple e.a. / Hirsch Leidseplein 29 3.000 m2 bvo 2011 2012 detailhandel Golden Tuliphotel Molenwerf 1-3 14.000 m2 bvo 2012 2012 hotel Amsterdam Identity App./Orly Centre Barajasweg 10 1.000 m2 bvo 2012 hotel Gerealiseerd 2012 93.645 m2 bvo De Studio / vm. GAK-gebouw Bos en Lommerplantsoen 1 15.700 m2 bvo 2011 2013 wonen Hampton by Hilton Hoekenrodeplein 1-10 8.300 m2 bvo 2012 2013 hotel The Student Hotel / Voormalig Elsevier Jan van Galenstraat 335 27.000 m2 bvo 2012 2013 hotel Internaat en gegedsruimte / vm. Rochdale Slotermeerlaan 152 2.000 m2 bvo 2013 2013 religieus Theaterhotel / Hotel V Nes 49 2.200 m2 bvo 2012 2013 horeca Rokin Plaza / Forever 21 Rokin 12-16 4.300 m2 bvo 2012 2013 datailhandel

38


Solar Eclipse Arlandaweg 98 1.000 m2 bvo 2012 2013 onderwijs Art'otel Amsterdam / vm Kadaster Prins Hendrikkade 33 6.300 m2 bvo 2012 2013 hotel Realisatie 2013 66.800 m2 bvo De Vijf Keizers Keizersgracht 271-287 17.000 m2 bvo 2012 mrt-14 mix Arena Towers (Holiday Inn) Hoogoorddreef 66-68 21.000 m2 bvo 2012 2e kwartaal 2014 hotel Volkskrantgebouw Wibautstraat 150 7.279 m2 bvo 2013 jun-14 hotel Achmea Molenwerf 2-10 21.193 m2 bvo 2013 jul-14 wonen City Pads Studentenhuisvesting Van Heenvlietlaan 220 11.300 m2 bvo 2013 okt-14 wonen Sloten Hotels bv Aletta Jacobslaan 7 7.710 m2 bvo 2013 nov-14 hotel De Studio / vm. GAK-gebouw Bos en Lommerplantsoen 1 22.900 m2 bvo 2012 dec-14 mix Camelot Studenten Rijswijkstraat 175 7.400 m2 bvo 2013 2014 wonen vm. Fortispanden Herengracht 542-554, 556 10.000 m2 bvo 2011 mei 2014 hotel Voormalige Fortispanden Rokin Rokin 55 25.000 m2 bvo jan-14 okt-14 mix Realisatie 2014 (concreet) 150.782 m2 bvo Realisatie collegeperiode (2011-2014) 337.627 m2 bvo Duwo/ Vm Elsevier Sara Burgerhartstraat 25 9.600 m2 bvo 2013 sep-15 wonen Point West Delflandlaan 15 7.500 m2 bvo 2013 2014 hotel NISPA Paarlbergweg 21-23 15.000 m2 bvo 2012 2015 wonen ABC Nieuwpoortstraat 82-98 10.550 m2 bvo 2013 2013-2015 wonen/winkel Vm. Trouwgebouw Wibautstraat 127-131 15.000 m2 bvo apr-14 medio 2015 mix Vm. Parool toren Wibautstraat 129 13.500 m2 bvo apr-14 medio 2015 mix

KPN-gebouw/ The Dam La guardiaweg 5-7/Gatwickstraat 2 38.000 m2 bvo 2014 2014/2016 hotel

Duwo en Newcon / vm. Alliantie Veltmanstraat 451 t/m 463 5.700 m2 bvo okt-14 2015 wonen De Toorop Jan Tooropstraat 29 2.740 m2 bvo okt-14 2015 wonen Citystudio Laan van Vlaanderen 141 2.100 m2 bvo nov-14 2015 wonen Foodplaza Spuistraat 175 8.350 m2 bvo 2013 eind 2015 hotel Toren Overhoeks Overhoeksplein 1 11.600 m2 bvo 2013 2015 mix Metropool Weesperstraat 61-105 11.400 m2 bvo 2014 2016 hotel Vm stadsdeelkantoor De Pijp President Kennedyplantsoen 3.900 m2 bvo 2014 2015/2016 cpo Realisatie 2014/15 (planvorming) 154.940 m2 bvo Realisatie 2011- 2015 492.567 m2 bvo

39


Amsterdam Voortgangsrapportage Leegstand Kantoren 2014

Documents

Transcript of Amsterdam Voortgangsrapportage Leegstand Kantoren 2014