Amsterdam Marktconforme Kantoorplannen 2013

8/11/2019 Amsterdam Marktconforme Kantoorplannen 2013

1/35

April 2013

Portefeuille Programma en Regie

Marktconforme

kantorenplannen 2013Voorstel van Werkgroep Kantorenstrategie

23 april 2013Door gemeenteraad kennis van genomen op12/13 juni 2013

Werkgroep Kantorenstrategie

Cor Brandsema (dRO)

Sabine ten Brinke (OGA)

Laura van Dijk (dRO)

CJ Dippel (EZ)

Marieke Kranenburg (OGA)

Sjoerd Ooms (OGA)

Roos Ramautar (OGA)


2/35

2

April 2013 Gemeente Amsterdam

Ontwikkelingsbedrijf

Samenvatting

Bij de vaststelling van de Kantorenstrategie 2011 heeft het College van B&W1gevraagd te

inventariseren waar een verdere planreductie mogelijk is teneinde het planaanbod van

kantoren in lijn te brengen met een meer realistisch geraamde marktvraag en wat de

consequenties hiervan zijn. Deze vraag van het College wordt beantwoord in onderhavige

notitie Marktconforme Kantorenplannen 2013.

Er is op basis van actuele gegevens inzichtelijk gemaakt wat de omvang van de

planreductie zou moeten zijn. Hierbij heeft de Werkgroep Kantorenstrategie er voor

gekozen om gebruik te maken van het door Buck opgestelde en door de regiobestuurders

omarmde Global Gateway scenario. Wel is hierbij expliciet de keuze gemaakt om uit te

gaan van een lager ruimtegebruik per medewerker van 20 m in plaats van de

oorspronkelijke 24 m per werknemer. Door te kiezen voor een meer behoedzame

benadering is de verwachting dat de gemeente hiermee voldoende maatregelen neemt

om zich te wapenen tegen de nadelige gevolgen van een te ruim planaanbod (zijnde

financile risicos en halve plannen realiseren). Tegelijkertijd blijft er voldoende ruimte om

aan alle behoefte van ondernemingen tegemoet te kunnen komen, indien hiervan sprake

is in een periode van relatief hoge economische groei.

Op basis van het Global Gateway scenario uitgaande van een ruimtegebruik van 20 m

per werknemer bedraagt de ruimtebehoefte voor kantoren 1.262.000 m in de periode van

2013 tot 2040. Indien dit afgezet wordt tegen het actuele planaanbod en de

mogelijkheden voor vestiging in het nog bruikbare (=courante) deel van de leegstand en

de reeds in aanbouw zijnde kantoren is er sprake van een overschot aan kantorenplannen

van 567.000 m. Het maximaal benodigde planaanbod bij het Global Gateway scenario

(uitgaande van een ruimtegebruik van 20 m per werknemer) is 544.000 m. Voor de

periode 2013-2020 betreft het maximaal te handhaven planaanbod 280.000 m en voor de

periode 2020-2040 264.000 m. Dit is nader uitgewerkt op pagina 18 en 22 in tabel 3.5. en

4.2

In de Kantorenstrategie is een stedelijk kantorenquotum van maximaal 40.000 m per jaar

(tot 2014) opgenomen. De Werkgroep Kantorenstrategie adviseert daarom om het

stedelijk kantorenquotum voor nieuwe kantooruitgiften tot 2020 te handhaven op

maximaal 40.000 m per jaar. De argumentatie hiervoor is dat er aanzienlijk meer

getransformeerd wordt. Dit vergroot dit de ruimte voor nieuwbouw en vice versa. Hoewel

de resultaten op het gebied van herontwikkeling, transformatie en sloop boven

verwachting zijn ten opzichte van de indicatieve kantorenbalans en de

nieuwbouwproductie aanzienlijk gedaald is, is er echter geen aanleiding het

nieuwbouwquotum van maximaal 40.000 m per jaar bij te stellen. De groei van het

ruimtegebruik blijft immers aanzienlijk achter bij de veronderstellingen uit het Global

Gatewayscenario. Het is dus noodzakelijk om terughoudend om te blijven gaan met

nieuwbouw en actief in te blijven zetten op sloop en transformatie, teneinde de leegstand

op de kantorenmarkt structureel terug te dringen.

1Dit voorstel is overgenomen door de Gemeenteraad.


3/35

3



De omvang van het planaanbod van kantoren is veranderd ten opzichte van de het

planaanbod zoals dat in de Kantorenstrategie 2011 is gepresenteerd. Per 1 januari 2013

bedraagt het totale planaanbod van kantoren 1.111.000 m. Met name het planaanbod op

bedrijventerreinen is toegenomen, omdat de werkgroep het planaanbod voor de creatieve

sector heeft betrokken bij het totale kantorenplanaanbod. Hierdoor bevindt 30% van alle

kantorenplannen zich op bedrijventerreinen.

Om tot rele voorstellen voor marktconforme kantorenplannen te komen is in principe, net

als in de Kantorenstrategie, de reductieopgave vraaggericht aangepakt. Er is in kaart

gebracht waar vanuit de vraagramingen behoefte aan blijkt te zijn en het planaanbod is

hier zoveel mogelijk op afgestemd. In een toenemende mate heeft de vraaggerichte

aanpak plaats moeten maken voor een aanbodgestuurde keuze: daar waar reeds

vastgestelde juridisch-planologische kaders, privaatrechtelijke contracten of verregaande

afspraken liggen is de kantoorruimte in het plan niet of beperkt gereduceerd. Voor een

fors deel van het planaanbod van kantoren geldt dat hier privaatrechtelijke contracten

onder liggen en/of dat de juridisch-planologische kaders de realisatie van kantoren

mogelijk maakt. Het is niet zonder meer mogelijk om deze kantorenplannen schadeloos te

schrappen. De werkgroep adviseert derhalve om naast het schrappen van

kantorenplannen een actieve reductiestrategie te hanteren. Met een actieve

reductiestrategie wordt bedoeld dat het planaanbod wordt teruggebracht op het moment

dat zich hiervoor een natuurlijke optie aandient, zoals de mogelijkheid om een

privaatrechtelijk contract te ontbinden of een bestemmingsplan te herzien.

Door het inzetten van de maatregelen planreductie (= schrappen/uitfaseren van

planaanbod tot na 2040) en actieve reductiestrategie(= schrappen van planaanbod op

natuurlijk moment, bijvoorbeeld als contractuele afspraak niet nagekomen wordt) is het

mogelijk de planvoorraad aan te laten sluiten op de marktvraag. De door de werkgroep

geformuleerde voorstellen voor reductie worden in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Voorstel van de Werkgroep Kantorenstrategie voor omvang planreductie en actieve

reductiestrategie in Global Gateway scenario (o.b.v. 20 m) per planperiode

2013-2020 2020-2040

Planaanbod per 01-01-2013 494.000 m 616.000 m

Maximaal te handhaven planaanbod 280.000 m 264.000 m

Planovermaat 214.000 m 352.000 m

Voorstel voor omvang planreductie 82.000 m

Voorstel voor omvang Actieve reductiestrategie 133.000 m

Totaal voorgestelde planreductie 215.000 m

Maximaal te handhaven planaanbod 280.000 m

te bepalen

over circa

5 jaar

De financile consequentie van de planreductie voor het Vereveningsfonds (exclusief

Zuidas en Haven) bedraagt ca 55 miljoen, uitgaande onder meer gelijkblijvende kosten

en opbrengsten uit realisatie van alternatief programma. Deze financile consequenties

van het schrappen van kantoorruimte in plannen zijn reeds meegenomen bij de bepaling

van het generieke risico in het EindejaarsRAG 2012.


4/35

4



Inhoud

1 Inleiding 5

1.1 Aanleiding van het rapport 5

1.2 Context 6

1.3 Opbouw rapport 7

2 Ontwikkelingen kantorenmarkt 8

2.1 Actuele marktontwikkelingen 8

2.2 Kantorenbalans 9

2.3 Kantorenconvenant en kantorenfonds 10

3 Kantoren: planaanbod en vraag 12

3.1 Vraag naar kantoorruimte 12

3.2 Het actuele planaanbod 2013-2040 14

3.3 Confrontatie vraag naar kantoorruimte en planaanbod 17

4 Voorstel voor marktconforme kantorenplannen 19

4.1 Wijze van planreductie 19

4.2 Actieve reductiestrategie 19

4.3 Voorstel voor planreductie per planperiode 20

4.4 Financile gevolgen van planreductie 22

Bijlage 1 Onderzoek naar kantoren in bedrijfsruimten (begin 2012) 24

Bijlage 2 Overzicht gebiedsindeling 32

Bijlage 3 Overzicht te behouden planvoorraad 33

Kabinetbijlage 4 Overzicht te behouden planvoorraad 35


5/35

1 Inleiding

1.1 Aanleiding van het rapport

Kantorenstrategie Amsterdam

Op 14 juli 2011 heeft de gemeenteraad de Kantorenstrategie Amsterdam 2011

vastgesteld. In deze Kantorenstrategie is richting gegeven aan de rol van de gemeente

om de overmaat in de bestaande kantorenvoorraad en het planaanbod van kantoren terug

te brengen tot een acceptabel niveau en de toenemende verversing en de geringe

uitbreiding van de kantorenvoorraad vorm te geven. De Kantorenstrategie geeft

maatregelen die bijdragen aan het sneller en eenvoudiger transformeren, herontwikkelen

en slopen van bestaande (leegstaande) kantoren. Tegelijkertijd zijn maatregelen

genomen om de nieuwbouw van kantoren te beheersen tot een verantwoord niveau, met

name door het planaanbod te verkleinen en terughoudend om te gaan met het toestaan

van nieuwbouw.

In de Kantorenstrategie is tevens geconstateerd dat er verdere ingrepen nodig waren. Na

het doorvoeren van het pakket aan maatregelen resteert nog steeds een overmaat aan

kantorenplannen en neemt het risico hierop toe omdat de vraag achterblijft bij de

behoefteramingen.

De hoofdlijnen van de Kantorenstrategie zijn inmiddels grotendeels operationeel. Zo

kijken het gemeentelijke transformatieteam en de kantorenloods samen met marktpartijen

op gebied- of pandniveau naar de mogelijkheden om het gebouw gereed te maken voor

een nieuwe ronde gebruik. Onderdeel daarvan is te zorgen voor een eenduidige en

voorspelbare manier waarop bouwwet- en regelgeving worden toegepast door de

gemeente Amsterdam. Hiervoor heeft de gemeenteraad op 14 juli tegelijk met de

Kantorenstrategie een richtlijn2vastgesteld. Daarnaast adviseert een centraal-stedelijke

Werkgroep Kantorenstrategie, met daarin vertegenwoordigers van OGA, EZ en DRO,

planeigenaren bij de toepassing en implementatie van de kaders uit de Kantorenstrategie.

Vraag College van B&W (overgenomen door Gemeenteraad)

De resterende planovermaat van kantoren en de verwachting dat het ruimtegebruik per

medewerker zal afnemen leiden er toe dat het College heeft gevraagd om te

inventariseren waar een verdere planreductie mogelijk is en wat de consequenties hiervan

zijn. Hierbij werd destijds als indicatie aangegeven dat een aanvullende planreductie van

400.000 m nodig zou zijn in Amsterdam. Deze vraag van het College wordt beantwoord

in deze notitie Marktconforme Kantorenplannen 2013. Deze titel is bewust gekozen om

aan te geven dat het reduceren van plannen geen doel op zich is geweest, maar dat

uitgangspunt van het onderzoek het behouden en daarmee (aan de markt) bieden van

een marktconforme planvoorraad van kantoren is. Deze notitie gaat niet in op de

2De richtlijn is dat een aanvraag waarvoor alleen door het verlenen van een ontheffing op het Bouwbesluit 2003

een vergunning kan worden verleend, wordt op grond van de geldende regelgeving tevens gezien wordt als een

aanvraag om ontheffing van het Bouwbesluit. Er hoeft dus geen apart verzoek om ontheffing gedaan te worden.


6/35

6



bestaande kantorenvoorraad en in aanbouw zijnde kantoren. Hiervoor blijven de kaders

uit de Kantorenstrategie onverkort van kracht. Dit geldt ook voor de overige kaders uit de

Kantorenstrategie. De inhoud van deze notitie is enkel een aanpassing op de maximaal te

behouden planvoorraad, zoals weergegeven in bijlage 3 van de Kantorenstrategie.

1.2 Context

Reducties kantorenplannen in het verleden

In 2007 heeft het College het rapport Minder Kantorenplannen vastgesteld en is uit een

planvoorraad van 3,7 miljoen m ruim 1,5 miljoen m kantoorruimte geschrapt. Vervolgens

is in de Kantorenstrategie van 2011 nog eens 0,9 miljoen m geschrapt uit een

planaanbod van 2,1 miljoen m. Hiermee heeft de gemeente in de afgelopen jaren reeds

2,4 miljoen m kantoorruimte uit haar planaanbod geschrapt. Besluitvorming over reductie

van de Amsterdamse planvoorraad heeft altijd synchroon gelopen met reducties van

kantorenplannen in de Metropoolregio. In de regio is het planaanbod voor kantoren in

2006 teruggebracht van 8,5 miljoen m naar 5 miljoen m. In 2011 is opnieuw gesneden in

het planaanbod en is in de Uitvoeringsstrategie Metropoolregio Amsterdam afgesproken

het verder terug te brengen naar 3,8 miljoen m.

Uitvoeringstrategie Metropoolregio Amsterdam

In juni 2011 is de Uitvoeringsstrategie PlaBeKa 2010-2040 vastgesteld. Hiermee hebben

de samenwerkende lokale en provinciale overheden binnen de Metropoolregio

Amsterdam (MRA) in Plabeka-verband scherpe afspraken gemaakt om de kantorenmarkt

aan te pakken. Gezamenlijk hebben zij 1,9 miljoen m kantoorruimte uit de plannen

gehaald. Daarnaast is de komende tien jaar herontwikkeling van 1,5 miljoen m

kantoorruimte naar duurzame concepten noodzakelijk en de transformatie van 1,5 miljoen

m naar een andere functie. De Amsterdamse Kantorenstrategie vormt een nadere

uitwerking van de gemaakte afspraken met betrekking tot de Amsterdamse

kantorenmarkt. Naast kantoren worden er in de Uitvoeringsstrategie ook afspraken

gemaakt over bedrijventerreinen.

Een adviescommissie met daarin een doorsnede van marktpartijen onder leiding van de

heer Stroink heeft in opdracht van Plabeka haar reflectie gegeven op de

Uitvoeringsstrategie en specifiek aandacht besteed aan:

1. De programmering van bedrijventerreinen en kantorenlocaties

2. De transformatie van kantoren

3. De herstructurering van bedrijventerreinen

4. De organisatie en samenwerking met de markt.

Uit de analyse van de commissie bleek dat de Metropoolregio Amsterdam volgens de

commissie met een te optimistisch behoeftescenario (Global Gateway) rekende en

daardoor een te ruim planaanbod hanteerde. Zij adviseerde om het planaanbod verder

terug te brengen.

Mede naar aanleiding van dit advies zijn in oktober 2012 de regionale afspraken uit de

Uitvoeringsstrategie nogmaals door de bestuurders bestendigd en zijn intenties

uitgesproken om wederom 1 miljoen m kantoorruimte uit plannen in de regio te

schrappen. Gezamenlijk is afgesproken dat blijvend ingezet wordt op het terugbrengen

van de planvoorraad en leegstand door transformatie. Hierbij is nadrukkelijk een


7/35

7



onderscheid gemaakt tussen ingrijpen in de planvoorraad tot 2020 en in de planvoorraad

na 2020 (tot 2040). Het reductievoorstel uit deze notitie vormt hiervoor de bijdrage uit

Amsterdam. Hierbij wordt net als bij de MRA de planningsperiode in tween geknipt in

een periode 2013-2020 en een periode 2020-2040, waarbij nadrukkelijk wordt ingezet om

de planvoorraad voor de periode 2013-2020 te laten aansluiten op de marktvraag.

1.3 Opbouw rapport

In hoofdstuk 2 wordt allereerst een schets gegeven van actuele marktontwikkelingen, die

sinds het verschijnen van de Kantorenstrategie 2011 hebben plaatsgevonden. In

hoofdstuk 3 wordt de stand van zaken met betrekking tot de planvoorraad kantoren in

Amsterdam beschreven. Hierin wordt ingegaan op de actuele status van de planvoorraad,

de uitbreiding van de planvoorraad en de ruimte in bestemmingsplannen om kantoren te

realiseren. Het totaal van deze planvoorraad wordt afgezet tegen de verwachte

marktvraag en hieruit worden conclusies getrokken qua omvang van de overmaat aan

kantorenplannen. In hoofdstuk 4 wordt verder ingegaan op de mismatch tussen de

geplande kantoren en de verwachte marktvraag. Gekoppeld hieraan wordt voorgesteld

welke plannen behouden dienen te blijven om aan te sluiten bij de verwachte vraag en

welke plannen dientengevolge getemporiseerd of geschrapt dienen te worden. Dit

temporiseren en schrappen leidt tot financile consequenties die effect hebben in het

Vereveningsfonds, en de algemene dienst. Dit is doorgerekend.

In bijlage 1 is het onderzoek naar kantoren in bedrijfsruimten opgenomen. Bijlage 2 is een

bijgesteld overzicht gegeven van de gebiedsindeling in groei-, balans- en krimpgebieden.

In Bijlage 3 staat het maximaal te handhaven planaanbod. In kabinetbijlage 4 staat het

maximaal te handhaven planaanbod inclusief de reductiestrategie.

Dit rapport is opgesteld door de Werkgroep Kantorenstrategie, met daarin

vertegenwoordigers van OGA, EZ en DRO. De inhoud van het rapport is gedurende de

totstandkoming ervan besproken met de desbetreffende planeigenaren.


8/35

8



2 Ontwikkelingen kantorenmarkt

In dit hoofdstuk wordt kort inzicht gegeven in de belangrijke ontwikkelingen op de

kantorenmarkt. Op basis hiervan wordt de kantorenbalans, die in de Kantorenstrategie

gentroduceerd is als middel om te beoordelen of de maatregelen leiden tot het onttrekken

van kantoren, over de afgelopen jaren berekend. Tot slot wordt kort aandacht besteed

aan de totstandkoming van het Kantorenconvenant en de werkzaamheden die hieruit

voortgevloeid zijn, omdat deze een nauwe relatie met de maatregelen uit de

Kantorenstrategie hebben.

2.1 Actuele marktontwikkelingen

In 2012 is de leegstand in Amsterdam licht afgenomen ten opzichte van voorgaande

jaren, met name doordat er relatief weinig nieuwbouw is opgeleverd en veel kantoorruimte

is getransformeerd naar andere functies. Begin 2013 stond ongeveer 1,2 miljoen m

kantoorruimte leeg, wat neerkomt op 16%. De daling van de leegstand komt niet alleen

door een daling van het aantal leegstaande kantoormeters, maar ook als gevolg van de

toenemende transformatie van kantoren naar andere functies. Hoewel de top van de

absolute leegstand bereikt lijkt te zijn is de leegstand is in nationaal en internationaal

opzicht echter nog steeds relatief veel.

De afgelopen jaren is de opname van kantoren teruggelopen. Dit komt doordat minder

nieuwe ondernemingen zich in de stad vestigen en doordat bestaande ondernemingen

hun ruimtegebruik inkrimpen vanwege afstoten van personeel of door efficinter

ruimtegebruik. De opname van kantoorruimte is weliswaar in 2012 ten opzichte van 2011

gestegen, maar ligt nog steeds aanzienlijk lager dan voor de crisis. De stijging in de

opname is waarschijnlijk te verklaren doordat meer bedrijven binnen Amsterdam

verhuizen en daarbij op zoek zijn naar goedkopere en efficintere (lees: kleinere)

huisvesting. De verwachting is dat de opname van kantoren als gevolg van de sombere

economische vooruitzichten de komende tijd niet substantieel zal verbeteren. Een groot

deel van de opname komt op het conto van bedrijven die ruimte elders in Amsterdam

achterlaten. De Amsterdamse kantorenmarkt is al enkele jaren voornamelijk een

vervangingsmarkt. Het effectieve kantoorgebruik in de stad is immers de laatste drie jaar

met in totaal 135.000 m gekrompen. De vervangingsvraag heeft in veel gevallen geleid

tot leegstand in een ander kantoorpand. Dit beeld bevestigt de tweedeling in de markt,

waarvan in Amsterdam sprake is. Aan de ene kant de kwalitatief laagwaardige (lege)

panden die ondanks lage huren moeizaam of vaak helemaal niet verhuurd kunnen

worden en waarop steeds meer afgeboekt wordt. Aan de andere kant op goede locaties

gelegen nieuwe kantoorpanden die, ondanks de verslechterde situatie, nog steeds relatief

snel en voor solide bedragen worden verhuurd.


9/35

9



2.2 Kantorenbalans

In de Kantorenstrategie staat aangegeven dat het nodig is dat de daarin vastgestelde

maatregelen per saldo zouden leiden tot het onttrekken van kantooroppervlak aan de

markt om de balans op de kantorenmarkt te herstellen. Hierbij werd een tabel als indicatie

gegeven, die de vastgestelde maatregelen naar verwachting zouden hebben op de drie

sporen van herontwikkeling, transformatie en nieuwbouw. Het betrof nadrukkelijk een

indicatie, omdat de herontwikkelings- en transformatieopgave door de markt wordt

uitgevoerd en de overheid slechts faciliteert. Op de ruimte die voor het toevoegen van

nieuwbouw gegeven wordt, heeft de gemeente wel invloed en daarmee kan zij

medebepalend zijn voor het saldo op de kantorenbalans. Ook werd in de

Kantorenstrategie aangegeven dat de gemeente voortaan in ieder geval jaarlijks de

kantorenbalans van het voorafgaande jaar zou opmaken. In de onderstaande tabel wordt

de indicatieve kantorenbalans afgezet tegen de daadwerkelijke situatie zoals deze zich in

de afgelopen drie jaar heeft voorgedaan.

Tabel 2.1 Kantorenbalans met indicatieve effecten van de maatregelen op de drie hoofdsporen, afgezet

tegen daadwerkelijke situatie op drie hoofdsporen over periode 2010-2013 (Bron: Kantorenmonitor BV)

Hoofdsporen Effect op kantorenvoorraad

Indicatieve

kantorenbalans

2010 2011 2012

Verdichting door herontwikkeling* + 10.000 m + 0 m + 0 m + 0 m

Transformatie / Sloop - 70.000 m - 182.000 m - 116.000 m - 144.000 m

Nieuwbouw + 40.000 m +109.000 m + 58.000 m + 53.000 m

Saldo kantorenbalans - 20.000 m - 73.000 m - 58.000 m - 91.000 m

* Bij de monitoring van de daadwerkelijke gegevens wordt geen onderscheid gemaakt tussen

nieuwbouw/uitbreiding door herontwikkeling en gewone nieuwbouw. Alle uitbreiding en nieuwbouw is derhalve

onder de noemer nieuwbouw gepresenteerd.

Uit de tabel blijkt dat de inzet van de gemeente Amsterdam om de balans op de

kantorenmarkt te herstellen, ondanks het moeilijke economische klimaat, steeds meer zijn

vruchten afwerpt. Zo is er in 2012 circa 144.000 m kantoor naar een andere bestemming

getransformeerd en slechts 53.000 m nieuwe kantoorruimte opgeleverd. Dit betekent dat

de totale kantorenvoorraad in de stad is geslonken met ruim 90.000 m. Om daadwerkelijk

te kunnen beoordelen of het bijdraagt aan het terugdringen van de leegstand, dient het

saldo van de kantorenbalans ook gerelateerd te worden aan de ontwikkeling van het

kantoorgebruik (aantal m kantoorvloeroppervlak dat door kantoorwerknemers in gebruik

is en dus niet leegstaat). Dit staat weergegeven in tabel 2.2 en hieruit bli jkt dat het

kantoorgebruik over de periode 2010 tot 2013 is afgenomen waardoor de leegstand in

beperktere mate is geslonken dan de kantorenbalans in eerste instantie doet vermoeden.In de Kantorenstrategie werd immers verwacht dat de leegstand jaarlijks met ongeveer

74.000 m zou afnemen. De afgelopen drie jaar bleef de gemiddelde jaarlijkse afname van

de leegstand echter steken op 30.000 m.


10/35

10



Tabel 2.2 Kantorenbalans in relatie tot ontwikkeling kantoorgebruik en leegstand over de periode 2010-

2013 (Bron: Kantorenmonitor BV)

Hoofdsporen Effect op kantorenvoorraad

Indicatievekantorenbalans

2010 2011 2012

Saldo kantorenbalans - 20.000 m - 73.000 m - 58.000 m - 91.000 m

Kantoorgebruik + 54.000 m * - 44.000 m - 80.000 m - 12.000 m

Leegstand - 74.000 m - 29.000 m + 22.000 m - 79.000 m

* verwachte jaarlijkse groei van het netto kantoorgebruik over de periode 2010-2020 conform het Global

Gateway scenario

In de Kantorenstrategie staat aangegeven dat als blijkt dat de daadwerkelijke cijfers een

ander beeld geven dan het saldo van de indicatieve kantorenbalans het vastgestelde

stedelijk kantorenquotum van maximaal 40.000 m per jaar (tot 2014) kan worden

bijgesteld. Wordt er dus aanzienlijk meer getransformeerd dan vergroot dit de ruimte voor

nieuwbouw en vice versa. Hoewel de resultaten op het gebied van herontwikkeling,transformatie en sloop boven verwachting zijn ten opzichte van de indicatieve

kantorenbalans en de nieuwbouwproductie aanzienlijk gedaald is, is er echter geen

aanleiding het nieuwbouwquotum van maximaal 40.000 m per jaar bij te stellen. De groei

van het ruimtegebruik blijft immers aanzienlijk achter bij de veronderstellingen uit het

Global Gatewayscenario. Het is dus noodzakelijk om terughoudend om te blijven gaan

met nieuwbouw en actief in te blijven zetten op sloop en transformatie, teneinde de

leegstand op de kantorenmarkt structureel terug te dringen. De Werkgroep

Kantorenstrategie adviseert daarom om het stedelijk kantorenquotum voor nieuwe

kantooruitgiften tot 2020 te handhaven op maximaal 40.000 m per jaar.

2.3 Kantorenconvenant en kantorenfonds

Sinds mei 2010 wordt er binnen de zogeheten Kantorentop (Stuurgroep Actieprogramma

Aanpak Kantorenleegstand) samengewerkt aan een doeltreffende aanpak van

leegstaande kantoren. Aan deze top nemen publieke en marktpartijen deel. De wethouder

Grondzaken en Ruimtelijke Ordening vertegenwoordigt Amsterdam. De stuurgroep heeft

in maart 2011 een Actieprogramma Leegstand Kantoren aan de Tweede Kamer

aangeboden. Het actieprogramma is verder uitgewerkt tot het Kantorenconvenant, dat op

27 juni 2012 door de vertegenwoordigers uit de Stuurgroep is ondertekend. Uitgangspunt

van dit convenant is dat de verschillende partijen samen verantwoordelijk zijn geweest

voor het creren van het huidige overaanbod en daarom ook gezamenlijk hun

verantwoordelijkheid willen nemen in het verminderen van de leegstand.

In het convenant is afgesproken dat partijen per kantorenregio een visie en doelstellingen

formuleren op de bestaande kantorenvoorraad, nieuwe ontwikkelingen en de inzet op

regionale herprogrammering. Het Rijk biedt regios expertise aan bij het transformeren van

kantoren en bij het beantwoorden van vragen over planschaderisicos bij het veranderen

van kantoorbestemmingen. Naast de overheid committeren ook marktpartijen zich aan

een reeks zelf uit te voeren maatregelen, zoals:

Beleggers investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van kantoren.


11/35

11



Ontwikkelaars richten zich meer op herontwikkeling, transformatie en sloop van

kantoren.

Vastgoedfinanciers hebben zich bereid verklaard positief te staan tegenover

financiering van plannen van eigenaren tot transformatie van kantoren.

Gebruikers zetten zich er voor in dat bestaand vastgoed geprevaleerd wordt boven

nieuwbouw en geven meer inzicht in gebruikerseisen.

Alle partijen zijn bereid mee te werken aan het vormen van regionale

kantorenfondsen.

Amsterdam en de regio hebben met de Kantorenstrategie en de Uitvoeringstrategie

Plabeka al een visie ontwikkeld op de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt.

Kantorenfonds

Onderdeel van de afspraken uit het Kantorenconvenant betreft de mogelijkheid voor

partijen tot het uitwerken van een regionaal of lokaal kantorenfonds dat bedoeld is om de

sanering van verouderde, structureel leegstaande kantoren te stimuleren door vanuit het

fonds een financile compensatie te bieden aan eigenaren die besluiten hun bestaande

kantoor te saneren, door ofwel sloop ofwel duurzame transformatie naar een andere

functie.Dit is tevens n van de aanbevelingen van het door de Minister van

Infrastructuur & Milieu aangestelde Bouwteam.

Binnen de Metropoolregio Amsterdam is onder leiding van de gemeente Amsterdam een

Werkgroep Kantorenfonds ingesteld, met vertegenwoordigers van marktpartijen (IVBN,

Neprom, Vastgoedbelang, Nederlandse Vereniging van Banken). Deze werkgroep heeft

de verschillende fondsmodellen onderzocht die mogelijk zijn en de bijbehorende voor- en

nadelen. Hierbij is ook gekeken naar de hoogte van de afdracht aan zo'n fonds, wie zou

moeten afdragen en op welke wijze uitkeringen uit het fonds kunnen plaatsvinden. Na een

aanvankelijk veelbelovend begin van de samenwerking en het onderzoek is gaandeweg

echter gebleken dat betrokken vastgoedeigenaren in de regio het belang van

gezamenlijke actie delen, maar in meerderheid zelf geen financile bijdrage voor een

kantorenfonds (gericht op sloop of transformatie) willen leveren. Vanuit een deel van de

vastgoedeigenaren bleek er weinig draagvlak voor een kantorenfonds. De werkgroep

Kantorenfonds heeft haar werkzaamheden daarom stop gezet.Tegelijkertijd wordt in

opdracht van de Rijksoverheid nog wel een onderzoek uitgevoerd naar de wettelijke

mogelijkheden die er zijn voor een verplichte afdracht aan regionale kantorenfondsen. De

resultaten hiervan worden in het 2ekwartaal van 2013 verwacht, waarna het aan de

deelnemers van de Kantorentop is of een kantorenfonds wenselijk is.

Naast een aanvullende planreductie heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van de

Kantorenstrategie ook gevraagd een regeling uit te werken om het recht op de realisatie

van nieuwe kantoren te koppelen aan de plicht om een incourant kantoorpand door sloop

of hergebruik/ transformatie te onttrekken aan de kantorenvoorraad, met de bedoeling de

(structurele) leegstand te verminderen. Om pragmatische redenen en in verband met het

noodzakelijke draagvlak bij marktpartijen wordt hiervoor de weg bewandeld tot het

uitwerken en instellen van bovengenoemd regionaal kantorenfonds.


12/35

12



3 Kantoren: planaanbod en vraag

3.1 Vraag naar kantoorruimte

In regionaal verband is afgesproken om bij de planning van kantoorlocaties uit te gaan

van de toekomstige ruimtebehoefte die Buck Consultants, in opdracht van Plabeka, heeft

geraamd in het scenario Global Gateway3. In dit scenario is de ruimte voor nieuwe

kantoorontwikkelingen in Amsterdam de komende zeven jaar 73.000 m per jaar. Na 2020

zal dit teruglopen naar 50.000 m per jaar. Deze vraag naar kantoren is geraamd door

Buck Consultants, in opdracht van Plabeka en heeft ook als basis gediend voor de

Kantorenstrategie.

Het Global Gateway scenario is het meest ambitieuze groeiscenario. Beleidsmatig is het

goed dit scenario na te streven, teneinde de hoogst mogelijke economische groei in de

regio te bewerkstelligen. In werkelijkheid is de kans zeer groot dat de daadwerkelijk

gerealiseerde ruimtebehoefte lager uitvalt. Het is daarom verstandig om het planaanbod

voor kantoren (zeker in actieve grondexploitaties) niet te baseren op het meest ambitieuze

groeiscenario, omdat:

de toename van het kantoorgebruik in het verleden lager uitviel dan de meest

optimistische ramingen;

een verdere afname van het kantoorgebruik per werknemer aannemelijk is;

de groei in specifieke sectoren (deels) geaccommodeerd kan worden in de ruimte die

achtergelaten wordt door krimpende sectoren op de kantorenmarkt (in de

modelmatige behoefteraming is ruimtegroei van sectoren niet gesaldeerd met

ruimteverlies van andere sectoren);

er op dit moment al veel (kwalitatief toereikende) ruimte is in de bestaande

kantorenvoorraad en dit door een teruglopend ruimtegebruik per werknemer nog

verder zal toenemen;

het onnodig is een grote strategische reserve van actieve kantorenplannen aan te

houden, omdat kantoren een relatief korte planontwikkelingstijd kennen en eenvoudig

in te passen zijn in (bestaande) plannen (kantoren laten zich immers goed

combineren met andere functies en zijn vaak kostendekkend of zelfs winstgevend te

realiseren in grondexploitaties);

het bedenken van kantorenplannen op de (zeer) lange termijn niet tot kwalitatief

goede eindproducten zal leiden.

3Het Centraal Planbureau heeft vier economische scenarios opgesteld voor Europa tot aan het jaar 2040. De

scenario's zijn ontwikkeld rond twee sleutelonzekerheden: internationale samenwerking en institutionele

hervormingen. Buck heeft twee van de CPB-scenarios voor de regio vertaald in een ruimtebehoefte voor

kantoren, nl Global Economy en Transatlantic Market . Daar hebben zij twee scenarios aan toegevoegd, waarin

regionaal beleid is verwerkt (waaronder de schaalsprong). Dit zijn het Global Gateway en Duurzaamheid Troef

scenario. Beide regionaal vertaalde scenario zijn gebaseerd op het Global Economy scenario. In de

Kantorenstrategie worden de behoefteramingen conform het Global Gateway scenario en Transatlantic Market

scenario weergegeven, omdat dit respectievelijk het meest ambitieuze en meest behoedzame scenario is.


13/35

13



De werkgroep adviseert om niet de regionale keuze voor het Global Gateway scenario ter

discussie te stellen, maar de input van het scenario, namelijk de kantoorquotient. In de

vraagramingen van Buck wordt uitgegaan van een over de gehele looptijd gelijkblijvende

kantoorquotint van 24 m. De Werkgroep Kantorenstrategie adviseert om deze

kantoorquotint te verlagen naar 20 m. Door de ruimtebehoefte te baseren op het Global

Gateway scenario uitgaande van een ruimtegebruik van 20 m vloeroppervlak per

medewerker blijft de gemeente aansluiten bij het door de regio in Plabekaverband

gehanteerde Global Gateway-scenario, maar kiest voor een iets behoedzamere

benadering. De verwachting is dat de gemeente hiermee genoeg maatregelen neemt om

zich te wapenen tegen de nadelige gevolgen van een te ruim planaanbod (zijnde

financile risicos in grondexploitaties en de kans dat plannen maar voor de helft tot

ontwikkeling komen). Tegelijkertijd blijft er voldoende ruimte om aan alle behoefte van

ondernemingen tegemoet te kunnen komen, indien hiervan sprake is in een periode van

relatief hoge economische groei. Daarnaast blijft de (regionale) ambitie van de

Metropoolregio overeind om te behoren tot de top vijf van economische regios. Tevens

speelt bij de keuze voor het Global Gateway scenario mee dat de risicos voor

schadeclaims als gevolg van de reductie bij een zeer behoedzaam scenario (Transatlantic

Market) naar alle waarschijnlijkheid hoger zijn dan de financile risicos als gevolg van het

handhaven van een planovermaat in de grondexploitatieplannen. De keuze om uit te gaan

van een lager ruimtegebruik per medewerker is een Amsterdamse en wordt niet binnen

Plabeka gehanteerd. De werkgroep is van mening dat deze keuze recht doet aan de

vraag van de Gemeenteraad om uit te gaan van een realistischere ruimtebehoefteraming.

De werkgroep stelt voor om de keuze voor het scenario Global Gateway (20m) te

communiceren met de regio.

In tabel 3.1 is de ruimtebehoefte voor kantoren voor de periode 2013-2040 weergegeven

bij het oorspronkelijke Global Gateway scenario, waar uitgegaan is van een ruimtegebruik

van 24 m per werknemer. Tevens is aangegeven wat de ruimtebehoefte is wanneer

uitgegaan wordt van een lager ruimtegebruik per werknemer, namelijk 20 m.

Tabel 3.1 Ruimtebehoefte voor kantoorruimte in Amsterdam in Global Gateway scenario met hoge en

lage kantoorquotint, periode 2013-2040

Global Gateway scenario

uitgaande van 24 m uitgaande van 20 m

Totale ruimtebehoefte 2013-2040 1.515.000 m 1.262.000 m

waarvan. 2013 2020 512.000 m 426.000 m

waarvan. 2020 2040 1.003.000 m 836.000 m

In deze notitie wordt hierna telkens uitgegaan van een ruimtegebruik van 20 m per

werknemer wanneer cijfers met betrekking tot de ruimtebehoefte worden gepresenteerd.

Vraagramingen EIB

In opdracht van het Rijk heeft het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) in

het kader van de afspraken uit het Actieprogramma Aanpak leegstand Kantoren een

vraagraming voor heel Nederland gemaakt. Voor de Metropoolregio Amsterdam levert dit

het volgende beeld op.


14/35

14



Afbeelding 3.2

De cijfers van EIB zijn per m verhuurbaar oppervlak (vvo) en Buck brengt de cijfers per

m bruto vloeroppervlak (bvo) in beeld. De door het EIB becijferde nieuwbouwvraag

betreft 3,8 miljoen m bvo tot 2040 (=3.257.000 m vvo), waarvan 1,2 miljoen m bvo tot

2020 (= 1.021.000 m vvo). Buck heeft in het Global Gateway scenario een

ruimtebehoefte voor de metropoolregio geraamd van 3,9 miljoen m bvo tot 2040,waarvan 1,7 miljoen m bvo tot 2020.

3.2 Het actuele planaanbod 2013-2040

Het planaanbod voor kantoren is niet statisch. Het is gebleken dat sinds de vaststelling

van de Kantorenstrategie in juli 2011 planaanbod is komen te vervallen (doordat het

bijvoorbeeld in aanbouw is genomen of alsnog geschrapt is) en planaanbod is

toegevoegd. Om te komen tot een marktconforme kantorenvoorraad is het

kantorenplanaanbod daarom geactualiseerd. In deze paragraaf wordt aandacht

geschonken aan enkele specifieke wijzigingen in het planaanbod sinds het uitkomen van

de kantorenstrategie en wordt vervolgens het actuele planaanbod vergeleken met hetmaximaal te handhaven planaanbod, zoals dat in de Kantorenstrategie is vastgesteld.

Vervallen planaanbod

Het is gebleken dat in bepaalde ruimtelijke plannen sprake is van een geringer

planaanbod voor kantoren, dan dat conform de Kantorenstrategie behouden mocht

blijven. Dit komt doordat marktpartijen van hun ontwikkelrecht afzien of dat planeigenaren

zijn overgegaan tot het schrappen van kantorenplannen. Dit levert een afname van het

kantorenplanaanbod op van 92.000 m.


15/35

15



Nieuw planaanbod kantoren

In de Kantorenstrategie is opgenomen dat er geen nieuw planaanbod voor kantoren is

toegestaan. Hierop kan alleen uitzondering worden gemaakt indien hiervoor bestuurlijk

goedkeuring wordt gegeven door het College. Uit aanvullende inventarisaties door de

Werkgroep Kantorenstrategie is echter gebleken dat er kantoorruimte in plannen is

opgenomen, waarvan de Werkgroep bij het opstellen van de Kantorenstrategie geen weet

had en waarvoor ook geen bestuurlijke goedkeuring nadien is gegeven. Deze nieuwe

plannen worden in het actuele totale planaanbod meegenomen en zorgen voor een

toename van het planaanbod van 19.000 m .

Planaanbod creatieve sector

Bij het terugbrengen van de overmaat van kantorenplannen in de afgelopen jaren is

telkens gewezen op de verkantorisering van bedrijventerreinen. Een groot deel van deze

verkantorisering wordt veroorzaakt door de huisvesting van de creatieve sector4.

Creatieve bedrijven zijn niet n op n vergelijkbaar met de meer traditionele kantoren.

Echter, ze vertonen in de praktijk qua gebruik van het vastgoed grote gelijkenissen met de

meer traditionele kantoorgebruikers. Er is sprake van een zekere mate van

uitwisselbaarheid van vastgoed tussen beide gebruikersgroepen.

De Werkgroep Kantorenstrategie heeft na vaststelling van de Kantorenstrategie begin

2012 onderzoek gedaan naar (verwachte) kantoorontwikkelingen op bedrijventerreinen en

in woongebieden. In de Kantorenstrategie is geconstateerd dat het kantorenaanbod op

bedrijventerreinen consequent betrokken moet worden bij het totale kantorenaanbod en

dat zeer terughoudend omgegaan moet worden met het toestaan van kantoren op

bedrijventerreinen. Tegelijkertijd bestond bij de Werkgroep Kantorenstrategie het

vermoeden dat er nog een aanzienlijk potentieel aan planaanbod kantoren op

bedrijventerreinen zou bestaan. De conclusies uit het onderzoek zijn dat in veel

toekomstige plannen in woongebieden en op bedrijventerreinen een behoorlijke

hoeveelheid aan planvoorraad bedrijfsruimten zichtbaar is. Het is onwaarschijnlijk dat al

deze panden gebruikt zullen worden als bedrijfsruimten. Denk hierbij wat betreft de

woonmilieus aan problemen met milieuzonering en geluidshinder. De combinatie

woningen en bedrijfsruimten zorgen ervoor dat wat betreft prijs en kwaliteitsniveau het

voor de hand ligt dat deze ruimten (in de toekomst) voor een groot gedeelte gebruikt

zullen worden als kantoor. Planeigenaren zijn in de meeste gevallen overtuigd van het feit

dat het hier gaat om bedrijfsruimten. Desondanks blijkt uit het eerstgenoemde onderzoek

na realisatie of na het aflopen van het eerste huurcontract dat deze bedrijfsruimten voor

meer dan 50% gebruikt worden als kantoor. Het onderzoek heeft in beeld gebracht dat

voor circa 16 gebieden de kans groot is dat deze ontwikkeld, dan wel gebruikt, zullen

worden als kantoorruimte. De omvang en het aantal risicoprojecten is dusdanig groot dat

programmatische sturing noodzakelijk is om te voorkomen dat bedrijfsruimten in

woonmilieus en op bedrijventerreinen (op termijn) verkantoriseren. Er zijn in dat opzicht

echter meerdere/aanvullende maatregelen te bedenken, die buiten het direct schrappen

van projecten kunnen bijdragen aan het terugdringen van de (plan)voorraad risicovolle

bedrijfsruimten. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 1. Er is een inventarisatie van de

situatie per onderzocht gebied.

4Het andere deel wordt veroorzaakt door veranderde werkprocessen van traditionele bedrijven als gevolg van

de technologie, maar staat buiten de scope van deze notitie.


16/35

16



Tevens heeft de werkgroep geconstateerd dat het risico blijkt te bestaan dat nieuwe

kantoorontwikkelingen plaatsvinden, ondanks het feit dat het maximaal te handhaven

planaanbod van kantoren is vastgesteld. Dit komt omdat in de Kantorenstrategie enkel de

actieve ontwikkelruimte in plannen is meegenomen en niet de bestemmingsplanruimte.

Voortschrijdend inzicht leidt ertoe dat een deel van de bestemmingsplanruimte toch als

actieve ontwikkelplannen opgevat dient te worden. In vigerende bestemmingsplannen in

Amsterdam is op namelijk op verschillende plekken (veel) meer kantoor mogelijk dan

conform de vastgestelde lijst met te handhaven kantorenplanaanbod gewenst is, de

zogenaamde bestemmingsplanruimte. Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen

bestemmingsplanruimte die bedoeld is om een bestaand kantoorpand uit te breiden, en

bestemmingsplanruimte die bewust is/wordt gecreerd om het transformeren en/of

uitbreiden van bestaand niet-kantoorvastgoed naar kantoorruimte mogelijk te maken. Dit

laatste is met name het geval op bedrijventerreinen om de huisvesting van de creatieve

sector mogelijk te maken.

Als er scherper wordt gekeken naar het fenomeen creatieve bedrijvigheid dan blijkt dat de

in de Structuurvisie 2040 (vastgesteld bij Raadsbesluit op 16 februari 2011, afdeling 3A,

nummer 33/56) opgenomen ambitie om te komen tot verdichting op bedrijventerreinen en

een uitrol van het binnenstadmilieu een rol speelt. Bij bedrijventerreinen kan vrijwel alleen

verdicht worden door meer bouwlagen te realiseren, waarbij dit in de praktijk dan al snel

om de realisatie van kantoorruimte gaat. In de Kantorenstrategie is de regel opgenomen

dat de bouwlagen boven de begane grond aangemerkt dienen te worden als

kantoorruimte. Dit telt mee in de planvoorraad voor kantoren. Indien deze regel

consequent toegepast wordt op de bedrijventerreinen zorgt dit voor een toename van

aanvankelijk genventariseerde planaanbod in de Kantorenstrategie.

De mogelijkheid tot huisvesting van de creatieve sector wordt vooral geboden (of er is

sprake van een voornemen hiertoe of ze zijn al gehuisvest) in de gebieden Hamerstraat,

NDSM, Minervahaven, Schinkel, Bedrijventerrein Overamstel en Cruquiusweggebied.

Geconstateerd is dat de gerealiseerde ontwikkelingen ten behoeve van de creatieve

sector voornamelijk vastgoed voor bureaugebonden werkzaamheden bestaan en dus

kantoorvloer betreft. Op deze terreinen bevindt zich een planaanbod ten behoeve van

creatieve sector van 213.300 m, zoals in onderstaande tabel is weergegeven.

Tabel 3.3 Planaanbod voor creatieve sector

Gebied Planaanbod tbv creatieve sector

Hamerstraat 16.000 m

NDSM 19.000 m

Minervahaven 108.000 mSchinkel 60.000 m

5

Bedrijventerrein Overamstel 5.000 m

Cruquiusweg 5.000 m

Totaal 213.000 m

5Voor circa de helft van de 60.000 m zijn al bouwvergunningen afgegeven


17/35


18/35

18



Tabel 3.5 Ruimte voor kantorenplannen in Amsterdam in Global Gateway scenario voor de periode 2013-

2040

Global Gateway uitgaande van 20 m

Totale ruimtebehoefte 2013-2040 1.262.000 m

waarvan 2013-2020 426.000 m

waarvan 2020-2040 836.000 m

Totale aanbod 1.829.000 m

waarvan. courant aanbod in bestaande voorraad 596.000 m

waarvan in aanbouw per 01-01-2013 122.000 m

waarvan planaanbod per 01-01-2013 1.111.000 m

Confrontatie (=planoverschot) 567.000 m

Maximaal te behouden planaanbod

(= planaanbod minus planoverschot) 544.000 m

Het overschot aan kantorenplannen bij het scenario Global Gateway uitgaande van een

ruimtegebruik van 20 m per werknemer is 567.000 m op een totaal van 1.111.000 m

aan kantorenplannen. Het maximale te behouden planaanbod bedraagt derhalve 544.000

m. Uitgaande van het eerder geadviseerde stedelijke kantorenquotum van maximaal

40.000 m per jaar is het maximaal te handhaven planaanbod tot 2020 280.000 m.

Hierdoor blijft er voor de periode van 2020 tot 2040 een maximaal te handhaven

planaanbod over van 264.000 m.


19/35

19



4 Voorstel voor marktconforme

kantorenplannen

4.1 Wijze van planreductie

Uit de ontwikkelingen in het planaanbod van kantoren uit hoofdstuk 3 blijkt dat de

gemeente, ondanks alle reducties in de afgelopen jaren, nog steeds meer planaanbod

heeft dan redelijkerwijs verwacht mag worden dat de markt kan absorberen. Om tot een

marktconform en daarmee afzetbaar planaanbod van 544.000 m kantoren te komen is,

zoals in hoofdstuk 3 in tabel 3.5 is aangegeven, een reductie nodig van 567.000 m

kantoorruimte.

Inmiddels wordt het schrappen van plannen steeds lastiger, omdat de redelijk eenvoudig

te schrappen plannen reeds uit het planaanbod gehaald zijn. Voorheen was in de ruime

planvoorraad sprake van op elkaar lijkende/weinig onderscheidende plannen en kon een

deel van de dubbels geschrapt worden. Daarvan is inmiddels nauwelijks sprake meer.

Om tot rele voorstellen voor marktconforme kantorenplannen te komen is in principe, net

als in de Kantorenstrategie, de opgave vraaggericht aangepakt. Er is in kaart gebracht

waar vanuit de vraagramingen behoefte aan blijkt te zijn en het planaanbod is hier zoveel

mogelijk op afgestemd. Hiervoor zijn de bestaande kantorenlocaties en de planvoorraad

ingedeeld in segmenten en het planaanbod in deze segmenten is gerelateerd aan de

vraag in dezelfde segmenten. Belangrijke kwalitatieve aspecten bij deze vraaggerichte

aanpak zijn de marktpotentie, de multimodale bereikbaarheid en multifunctionaliteit

(aanwezigheid van andere voorzieningen) en uniciteit (moet niet meer van hetzelfde zijn

en gericht op sectoren waar belangrijk deel van de te verwachten groei zit) van een

locatie. In een toenemend aantal gevallen heeft de vraaggerichte aanpak plaats moeten

maken voor een aanbodgestuurde keuze: daar waar reeds vastgestelde juridisch-

planologische kaders, privaatrechtelijke contracten of verregaande afspraken liggen is de

kantoorruimte in het plan niet of beperkt gereduceerd.

4.2 Actieve reductiestrategie

Uit het onderzoek is gebleken dat voor een fors deel van het planaanbod van kantoren

geldt dat hier privaatrechtelijke contracten onder liggen en/of dat de juridisch-planolo-

gische kaders de realisatie van kantoren mogelijk maakt. Dit geldt bijvoorbeeld voor de

gecreerde bestemmingsplanruimte voor de creatieve sector op enkele bedrijventer-

reinen. Het is niet zonder meer mogelijk om deze planvoorraad schadeloos te reduceren.

Aangezien een aanvullende planreductie nodig is om tot een gezonde planvoorraad te

komen wordt geadviseerd om naast het direct schrappen van kantorenplannen een

actieve reductiestrategie ten aanzien van specifieke kantorenplannen te hanteren. Met

een actieve reductiestrategie wordt bedoeld:

1. Het overgaan tot een reductie van de vastgestelde planvoorraad kantoren op het

moment dat sprake is van het niet nakomen of ontbinden van privaatrechtelijke


20/35

20



contracten die tussen een marktpartij en de gemeente overeengekomen zijn ten

behoeve van een gronduitgifte. Op dergelijke natuurlijke momenten zal de gemeente

er toe overgaan de betreffende locatie alsnog te schrappen als planvoorraad

kantoren.

2. Het overgaan tot een reductie van bestemmingsplanruimte in die gevallen dat de

bestemmingsplanruimte substantieel groter is dan de vastgestelde planvoorraad. In

veel gebieden in de gemeente Amsterdam is er nog ruimte voor kantoren in

bestemmingsplannen terwijl er geen of beperkt planaanbod is. Een deel van deze

ruimte is noodzakelijk om de flexibiliteit ten behoeve van bijvoorbeeld herontwikkeling

te behouden en daarmee de benodigde kwaliteitsverbetering van de bestaande

kantoren te waarborgen. Echter, hiervoor is een surplus van 10 15 % genoeg. De

gemeente zal op natuurlijke momenten (zoals bijvoorbeeld bestemmingsplanher-

ziening) deze voorraad trachten terug te brengen, waarbij voorkomen moet worden

dat er planschade optreedt. Deze strategie geldt voor alle plangebieden.

Op projectniveau zal de actieve reductiestrategie door de planeigenaar nader uitgewerkt

dienen te worden, zodat helder wordt wanneer kansen zich voordoen, verzilverd kunnen

worden en tot welke planreductie dit op welke termijn kan leiden.

De werkgroep ziet kansen voor het succesvol inzetten van de actieve reductiestrategie.

Als gevolg van de economische crisis en de malaise op de kantorenmarkt komen er

namelijk steeds meer signalen van marktpartijen bij de gemeente over het eventueel

opheffen of omzetten van kantoorruimte in overeengekomen plannen. Hierdoor weten

zowel de gemeente als de ontwikkelaar dat de realisatie van kantoren conform

oorspronkelijke plannen op sommige plekken uiterst onzeker is. Omdat het hebben van

marktposities geld waard (kan) zijn, zijn partijen terughoudend om in het openbaar

uitspraken te doen over de (on)houdbaarheid van die posities, om claims of

ingebrekestellingen van de contractpartijen te voorkomen. Op termijn is echter de

verwachting dat deze plannen op een zeker mioment (wanneer het natuurljike moment

hier zich voor aandient) gereduceerd kunnen worden.

4.3 Voorstel voor planreductie per planperiode

Periode 2013 tot 2020

Uitgaande van het stedelijke kantorenquotum van 40.000 m per jaar bedraagt het

maximaal benodigde planaanbod voor de periode tot 2020 280.000 m. Van het totale

planaanbod van kantoren van 1.111.000 m is circa 494.000 m uitgeefbaar in de periode

tot 2020. Dit betekent dat in de periode tot 2020 een planreductie van 214.000 m nodig

is.

De werkgroep stelt voor het planaanbod terug te brengen door een directe planreductie (=

schrappen van plannen) en door het inzetten van de actieve reductiestrategie. In tabel 4.1

is dit uitgewerkt. Hier wordt per locatiesegment aangeven wat de planvoorraad is, de

omvang van planreductie en de inzet bij de actieve reductiestrategie. Vervolgens is

aangegeven wat het maximaal te behouden planaanbod is en welk aandeel dit inneemt in

het totaal te behouden planaanbod voor de periode 2013-2020. In bijlage 3 staat het

maximaal te behouden planaanbod per plan aangegeven.


21/35

21



Tabel 4.1 Voorstel omvang planreductie en actieve reductiestrategie per segment voor de periode 2013-

2020

Periode 2013-2020 Planaanbod

per 01-01-

2013

Voorgestelde

Planreductie

Voorgestelde

actieve

reductie-

strategie

Maximaal te

behouden

planaanbod

Aandeel

maximaal te

behouden

planaanbod

Toplocatie 200.000 m 0 m 0 m 200.000 m 72%

Centrumlocatie 80.975 m 20.575 m 20.000 m 40.400 m 4%

Knooppuntlocatie 0 m 0 m 0 m 0 m 0%

Kennislocatie 30.000 m 0 m 20.500 m 9.500 m 3%

Snelweglocatie 2.500 m 2.500 m 0 m 0 m 0%

Woonwijk 28.700 m 18.700 m 0 m 10.000 m 4%

Bedrijventerrein 152.125 m 40.000 m 92.500 m 19.625 m 7%

Eindtotaal 494.300 m 81.775 m 133.000 m 279.525 m 100%

Zoals uit tabel 4.1 blijkt is het niet mogelijk om de planvoorraad voldoende terug tedringen op basis van het schrappen van plannen, omdat slechts 82.000 m direct

geschrapt kan worden. Vandaar dat voorgesteld wordt om aanvullend op het schrappen

de actieve reductiestrategie in te zetten. Met de inzet van deze reductiestrategie voor een

aantal plannen is de verwachting dat op termijn het planaanbod met nog eens 133.000 m

teruggebracht kan worden. Voor de toplocatie (zijnde Zuidas) blijft het grootste deel van

de planvoorraad behouden, omdat de vraag naar dit segment groot is en dit segment

belangrijk is voor de internationale postie van Amsterdam. Dit geldt ook voor de

segmenten knooppunt- en kennislocaties. Ook de planvoorraad op de centrumlocaties

blijft grotendeels gehandhaafd, vanwege de aanhoudende vraag naar dergelijke locaties.

Er wordt met name planvoorraad geschrapt is in de segmenten snelweglocatie,

woonwijken en bedrijventerreinen. Daarnaast is met name bij bedrijventerreinen sprake

van de inzet van de actieve reductiestrategie, vanwege de overmaat van kantorenplannen

op de bedrijventerreinen en de beperkte mogelijkheden om dit planaanbod direct te

schrappen. Op de bedrijventerreinen geldt immers dat veel van de planvoorraad reeds

vastgelegd is in contracten (bijv. intentieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst,

erfpachtcontract). De reductiestrategie voorziet er in dat, in die gevallen dat de

contractpartij geen verder gevolg wil geven aan de uitvoering van het contract, de

gemeente en contractpartner inzetten op beindiging, waarna het planaanbod van

kantoren op de locatie alsnog wordt geschrapt. De totale reductie wordt hiermee op

termijn circa 215.000 m (namelijk 82.000 m direct en 133.000 m op natuurlijke

momenten).

Periode 2020 tot 2040

Voor de periode van 2020 tot 2040 bedraagt het maximaal te handhaven planaanbod

264.000 m.Van het totale planaanbod van kantoren van 1.111.000 m is circa 616.000 m

uitgeefbaar in de periode van 2020 tot 2040. Dit betekent dat in de periode 2020 tot 2040

een planreductie van 352.000 m nodig is. Omdat het aanbreken van deze periode nog

even op zich laat wachten en ruimtebehoefteramingen met de gebruikelijke onzekerheden

omgeven zijn, stelt de werkgroep voor het overschot in deze periode nog niet op dit

moment te reduceren. Met het bovengenoemde reductievoorstel voor de periode tot 2020,

vergezeld met de eerder in de Kantorenstrategie genomen maatregelen en de inzet van

de gemeente op transformatie, worden er op dit moment al veel maatregelen genomen


22/35

22



om de overmaat op de bestaande kantorenvoorraad en in de planvoorraad terug te

dringen. Over enkele jaren zal er meer helderheid zijn over het effect van al deze

maatregelen en kan dan bekeken worden of en zo ja in welke omvang er sprake is van

een planoverschot voor de periode 2020 tot 2040. De verwachting van de werkgroep is

wel dat er tegen die tijd nog altijd sprake zal zijn van een planoverschot en adviseert

derhalve om ruimschoots voor het aanvangen van de periode 2020-2040 het reduceren

van plannen ter hand te nemen. Ook dan zal planreductie waarschijnlijk het best via het

direct schrappen van plannen en het inzetten van de actieve reductiestrategie kunnen

plaatsvinden.

Door het inzetten van de maatregelen planreductie (= schrappen/uitfaseren van

planaanbod tot na 2040) en actieve reductiestrategie(= schrappen van planaanbod op

natuurlijk moment, bijvoorbeeld als contractuele afspraak niet nagekomen wordt) is het

mogelijk de planvoorraad aan te laten sluiten op de marktvraag. De door de werkgroep

geformuleerde voorstellen voor reductie worden in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Voorstel van de Werkgroep Kantorenstrategie voor omvang planreductie en actieve

reductiestrategie in Global Gateway scenario (o.b.v. 20 m) per planperiode

2013-2020 2020-2040

Planaanbod per 01-01-2013 494.000 m 616.000 m

Maximaal te handhaven planaanbod 280.000 m 264.000 m

Planovermaat 214.000 m 352.000 m

Voorstel voor omvang planreductie 82.000 m

Voorstel voor omvang Actieve reductiestrategie 133.000 m

Totaal voorgestelde planreductie 215.000 m

Maximaal te handhaven planaanbod 280.000 m

te bepalen

over circa

5 jaar

De voorstellen tot planreductie leiden tot wijziging van de indeling van de kantoorlocaties

in groei-, beperkte groei, balans- en krimpgebieden zoals deze in de Kantorenstrategie

was gemaakt. In bijlage 2 wordt een aangepast overzicht van de gebiedsindeling

gegeven.

4.4 Financile gevolgen van planreductie

De financile gevolgen van het terugnemen van kantoor vierkante meters uit

grondexploitaties kunnen worden ingedeeld in twee categorien

Vereveningsfondsplannen

Niet-vereveningsfondsplannenDe niet-vereveningsfondsplannen zijn de Zuidas, de Alfa driehoek en de Minervahaven en

de plannen die (nog) geen actieve grondexploitatie hebben. De Zuidas zal weer

ondergebracht worden bij de Vereveningsfondsplannen. De overige plannen zijn

vereveningsfondsplannen.

Vereveningsfondsplannen

Het financile effect van het terugnemen van kantoor vierkante meters uit

grondexploitaties heeft, in verhouding met de te schrappen meters, op het


23/35

23



Vereveningsfonds een relatief beperkt effect. Een groot deel van de plannen is al

afgesloten, nog niet vastgesteld of de opbrengsten van kantoormeters zijn al afgeboekt.

De grondopbrengsten van de vastgestelde plannen nemen in totaal met 96 miljoen af

als gevolg van het schrappen van kantoorruimte in de plannen. Deze opbrengstenderving

bevindt zich in zijn geheel in plannen met een negatief exploitatiesaldo. Indien er rekening

gehouden wordt met alternatief programma in de plaats van de geschrapte kantoorruimte,

dan bedraagt de opbrengstderving circa 55 miljoen. De financile consequenties van

het schrappen van kantoorruimte in plannen zijn reeds meegenomen bij de bepaling van

het generieke risico in het EindejaarsRAG 2012.

Geredeneerd vanuit het (nieuwe) systeem van kasstroomsturing (en de uitwerking hiervan

in groene, blauwe en paarse kavels) is er ook geen sprake van een extra financieel effect.

Bij de uitvraag voor de kasstroomsturing op kavelniveau zijn alleen de uitgiftes voor de

komende vier jaar gevraagd. De projecten die in deze periode in de notitie marktconforme

kantorenplannen worden gehandhaafd komen overeen met de li jst Groen Blauw. De

maatregel heeft daarmee geen consequenties voor de notitie.

Het uitgangspunt dat alleen gewerkt wordt aan projecten met een zekere opbrengst op

korte termijn. Door deze manier van werken worden de risicos met betrekking tot afzet

beperkt waardoor het Generieke risico op portefeuilleniveau aanzienlijk verminderend.

Tevens is er meer zicht op eventuele grondprijsrisicos op kavelniveau door de beperking

van het aantal projecten. Overall kan hieruit geconcludeerd worden dat het financile

effect van eventueel optredende risicos zal verminderen.

Tabel 4.3 Overzicht financile gevolgen reductie bij alternatief programma ipv kantoren

Totaal In negatieve

plannen

In positieve

plannen

2013-2020 35.272.599 35.272.599 0

2020-2040 19.921.791 19.921.791 02013-2040 55.194.390 55.194.390 0

Bovenstaande bedragen zijn indicatief, omdat hierbij de volgende aannames gedaan zijn:

het schrappen van kantoren en/of het omzetten van kantoren naar andere functies

heeft geen gevolgen voor de kostenkant in grondexploitaties,

bij omzetting van kantoren naar alternatief programma is niet gekeken of dit past

binnen de programmatische kaders en of dit afzetbaar is,

het schrappen en/of omzetten heeft geen effect op de fasering van de opbrengsten en

kosten in de lopende grondexploitaties,

reeds gedane investeringen hoeven niet te worden afgeschreven en

er komen geen schadeclaims als gevolg van het schrappen/omzetten van kantoren,

als er reeds sprake is van een contract met een marktpartij.Er is niet per plan beoordeeld of alternatief programma mogelijk is. Het kan zijn dat dit niet

het geval is. Wanneer hiervan sprake is, zal het negatieve financile effect uiteraard

groter zijn.


24/35

24



Bijlage 1 Onderzoek naar kantoren in

bedrijfsruimten (begin 2012)

In aanvulling op eerdere inventarisaties door het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente

Amsterdam (OGA) en in het kader van de Kantorenstrategie Amsterdam en als nadere

uitwerking van verschillende Raadsopdrachten is door OGA begin 2012 een onderzoek

uitgevoerd naar de omvang van de (potentile) verkantorisering van bedrijventerreinen.

Uit een onderzoek naar hybride ondernemingen van de Dienst Ruimtelijke Ordening is

gebleken dat een aanzienlijk deel van de bestaande voorraad bedrijfsruimte al dan niet

gelegen op bedrijventerreinen in gebruik is als kantoor. Het kantoorvloeroppervlak op

bedrijventerreinen en in woonmilieus is hierdoor naar alle waarschijnlijkheid de afgelopen

jaren aanzienlijk gegroeid. Bijna 30% van het aantal vestigingen op bedrijventerreinen in

de Gemeente Amsterdam is in gebruik als een solitair kantoor. Het aantal hybride

bedrijven, met 30% tot 70% kantoorvloer, bedraagt slechts iets meer dan 10%. De

verkantorisering van de bedrijventerreinen heeft ongewenste effecten opgeleverd,

waaronder de bijdrage aan de overmaat die er is op de kantorenmarkt. Mede hierdoor is

in de Kantorenstrategie geformuleerd dat het (plan)aanbod van kantoren op

bedrijventerreinen betrokken wordt bij het totale (plan)aanbod van kantoren in de stad en

dat in de toekomst zeer terughoudend wordt omgegaan met het toestaan van

kantoor(achtigen) op bedrijventerreinen. Voor een bedrijfsruimte met meer dan 50%

kantoorvloer zijn daarom de kaders van de Kantorenstrategie van toepassing.

Vanuit de Werkgroep Kantorenstrategie bestond het vermoeden dat er nog een

aanzienlijke voorraad kantoren in bedrijfsruimteplannen aanwezig was. Dit betreft

kantoren die nog niet bij de Werkgroep Kantorenstrategie in het vizier zijn. In navolging

van de Kantorenstrategie en het onderzoek naar hybride ondernemingen heeft de

Werkgroep Kantorenstrategie daarom de (harde en zachte) ruimtelijke planvoorraad van

bedrijfsruimte in Amsterdam in kaart gebracht. Het vizier was daarbij met name gericht op

het vloeroppervlak voor kantoren dat gereserveerd is in de bedrijfsruimteplannen. Op

basis van de Financieel Perspectieven, stedenbouwkundige plannen, uitwerkingsplannen,

cashflowshemas en GEPS/Planex is de voorraad bedrijfsruimte, die nog in de plannen

aanwezig is, in kaart gebracht. Dit gaf echter niet in alle gevallen een volledig en

betrouwbaar beeld. Daarom is aan de planeigenaren gevraagd om voor een aantal

projecten de gegevens aan te vullen.

Afbakening

Om een duidelijk beeld te schetsen van de situatie in Amsterdam is het van belang om in

eerste instantie de onderzoekscriteria enigszins in te kaderen. Volgens de kaders van de

Kantorenstrategie is er sprake van kantoren wanneer bedrijfsruimten voor meer dan 50%

uit kantoren bestaan. Na uitgifte is voor een aanzienlijk deel van deze bedrijfsruimten de

kans op verkantorisering aanzienlijk. Er zijn zowel binnen de kaders van de


25/35

25



Kantorenstrategie als uit de praktijk specifieke risico-objecten aan te merken. Denk hierbij

aan bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsruimten met meerdere lagen, bedrijfsruimten met

op kavelniveau een Floor Space Indexvan meer dan 1 en veel kleinschalige bedrijvigheid

in plinten van woongebouwen.

Er is een onderscheid gemaakt in planvoorraad voor en na het jaar 2020. Veel plannen in

Amsterdam zijn onlangs uitgesteld door marktpartijen die door een gebrek aan

financiering en afzetmarkt afhaken. Over het algemeen is voor dergelijke plannen nog

geen duidelijk beeld van het aandeel kantoor binnen bedrijfsruimten. Planeigenaren

hebben daarom veelal de uitwerkingsplannen of stedenbouwkundige plannen als

uitgangspunt gebruikt. In dergelijke gevallen gaat het dan om het maximaal toelaatbaar

programma commercile ruimten.

Resultaten inventarisatie

Er is aan planeigenaren gevraagd gegevens te verstrekken wat betreft het programma,

fsi, contractuele afspraken, grondprijzen etc. Gedurende de inventarisaties bleek al snel

dat de meeste gevraagde gegevens (door de zachtheid van de plannen) niet volledig

konden worden ingevuld. Daarom is met name gekeken naar het programma en zijn

risicovolle projecten in deze eindrapportage kort toegelicht.

Programma

Door planeigenaren wordt, wat betreft de verhouding kantoor-bedrijf, vaak binnen de

kaders van de Kantorenstrategie gebleven. Met andere woorden blijven ze

bestemmingstechnisch beneden de 50% kantoor bij de planontwikkeling van

bedrijfsruimten. Na realisatie blijkt echter dat veel van deze bedrijfsruimten (op termijn)

gebruikt worden als kantoor. Dit is in veel projecten en gebieden in relatie tot het

stedelijke kantorenprogramma niet wenselijk. Daarom is gedurende het onderzoek per

gebied/project een oordeel gegeven of dit, op basis van de in de afbakening gegeven

risicocategorien en naar de mening van de onderzoeker(s), een potentieel kantoor

betreft. Er is een onderscheid gemaakt in de volgende drie categorien:- Waarschijnlijk kantoor- Twijfel- Waarschijnlijk bedrijf

Wanneer de panden voor meer dan 50% uit kantoor bestaan dan wordt het kantoordeel

meegenomen als kantoor. Wanneer het pand voor minder dan 50% uit kantoor bestaat

dan wordt het oppervlak van het gehele pand gerekend als bedrijfsruimte. Wanneer het

gaat om solitaire kantoren (>70% kantoor) dan zijn deze metrages over het algemeen

reeds meegenomen in de Kantorenstrategie. Wanneer er sprake is van sloop/nieuwbouw

wordt alleen het eventuele extra vloeroppervlak (ten opzichte van het initile pand)

meegenomen. Bij transformatie van bedrijf naar kantoor wordt uiteraard ook hetvloeroppervlak kantoor dat voorheen bedrijf was meegerekend.

- Circa 275.000 m brutovloeroppervlak bedrijfsruimten zal voor 2020 gerealiseerd

kunnen worden. De verwachting is dat na 2020 nog eens 345.000 m

brutovloeroppervlak bedrijfsruimten gerealiseerd zullen kunnen worden. Op de

bedrijventerreinen wordt buiten de reeds bekende brutovloeroppervlak

bedrijfsruimten voor 2020 nog eens 205.000 m kaveloppervlak in ontwikkeling

genomen.


26/35

26



Het gaat hier echter alleen om de metrages waar nu gegevens over bekend zijn. Al dan

niet gerealiseerd voor of na 2020. In sommige gevallen gaat het om gereserveerde

planologische ruimte in het bestemmingsplan. Aangezien een aanzienlijk deel van de

projecten op dit moment is uitgesteld tot na 2020 en waarvan het programma nog

onduidelijk is, is de verwachting dat het aandeel kantoor nog zal fluctueren. Het is echter

niet werkbaar om wat betreft deze metrages exact aan te geven hoeveel

brutovloeroppervlak in gebruik zal worden genomen als kantoor. Denk hierbij bijvoorbeeld

aan gebied met 50.000 m planvoorraad bedrijfsruimte verspreid over verschillende

panden. Hoewel de verwachting is dat in ieder geval een deel hiervan in gebruik wordt

genomen als kantoor, kan dit 1.000 m zijn, maar ook 40.000 m. Een metrage gebaseerd

op giswerk is dus niet wenselijk. Mede hierdoor is op projectniveau bekeken of bij deze

projecten de kans bestaat dat deze verkantoriseren.

Risicoprojecten

Gedurende het onderzoek bleek al snel dat bij een aantal gebieden en projecten, met het

oog op programmatische sturing op potentile kantoorplannen, de kans op

verkantorisering aanzienlijk is. Voor deze zogenoemde risicoprojecten is

programmatische sturing wenselijk. Daarom worden hieronder deze risicoprojecten kort

toegelicht.

Airport Business Park Amsterdam (Lutkemeer fase 1)

Op Airport Business Park Amsterdam (Lutkemeer fase 1) worden tot dusver nog

verschillende kavels aangeboden met verhouding bedrijfs- en kantoorruimte van 50:50.

Bovendien worden op deze locatie in bestaande bedrijfsverzamelgebouwen units te koop

en te huur aangeboden. Volgens de planeigenaren worden de 50:50 kavels, door het

gebrek aan interesse van klanten, nu als kavels met maximaal 30% kantoor gezien. Deze

worden echter nog wel steeds aangeboden als 50:50 kavels. Deze kavels hebben in het

bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 7 meter aan de waterzijde tot 10 meter

aan de achterzijde.

Lutkemeer fase 2 is op dit moment nog een weiland. Het is nog niet duidelijk wat hier voor

programma gaat komen. Desondanks is dit wel een plan wat, met het oog op

programmatische sturing, in de toekomst de nodige aandacht zal vragen.

Amstel III

Op Amstel III wordt tot 2020 circa 32.000 m bedrijfsruimte als extra planologische ruimte

gereserveerd in het Strategiebesluit Amstel III. De visie voor de periode 2010-2040 is

zelfs een toename van 80.000 tot 300.000 m brutovloeroppervlak bedrijfsruimte. Volgens

Projectbureau Zuidoostlob (PBZOL) zal deze uitbreiding voortvloeien uit

sloop/nieuwbouw, renovatie/uitbreiding en transformatie.

Door PBZOL werd wel aangegeven dat er op Amstel III een verschuiving van

grootschalige (logistieke) eindgebruikers naar kleinschalige bedrijvigheid zichtbaar is. In

het Strategiebesluit Amstel III wordt bovendien gesproken over een verwachte toename

van de fsi op gebiedsniveau van 1.0 in 2011 naar 1.4 in 2040. Door deze kenmerken

wordt Amstel III (op termijn) gevoeliger voor het aantrekken van kleinschalige

kantoorgebruikers. Projectbureau Zuidoostlob zal vastleggen dat er geen kantoren

worden gerealiseerd. Het is echter maar de vraag of bijvoorbeeld bij sloop/nieuwbouw van

een bestaand bedrijfspand van twee lagen niet een nieuw bedrijfsverzamelgebouw


27/35

27



terugkomt van drie lagen. Bovendien is er geen sprake van handhaving op

eindgebruikers. Hierdoor is de kans aanzienlijk dat na oplevering of bij het aflopen van de

eerste huurcontracten de panden gebruikt zullen worden als kantoor.

Er zijn de afgelopen jaren meer dan 50 bouwvergunningen per jaar op de bedrijvenstrook

van Amstel III aangevraagd. PBZOL ziet ook voor de komende jaren nog voldoende

planologische ruimte voor flinke groei van het programma. Daarom is Amstel III een

risicolocatie waar verdere sturing op het programma noodzakelijk is.

Bedrijventerrein Schinkel

Op bedrijventerrein Schinkel wordt al langer bedrijvigheid met meer dan 30% kantoorvloer

toegestaan met het oog op het aantrekken en behouden van creatieve bedrijvigheid. Door

het uitzonderingsbeleid wat werd gevoerd op bedrijventerrein Schinkel was het

toegestaan om bedrijfsruimte met maximaal 70% kantoorvloer te realiseren. In de

Kantorenstrategie is dit uitzonderingsbeleid afgeschaft. In maart 2012 is bestuurlijk

opdracht gegeven voor Schinkel om een deel van de vraag naar creatieve bedrijvigheid te

kunnen faciliteren. Het maximale programma moet worden afgestemd met andere locaties

die ook interessant zijn voor de creatieve sector, namelijk de Noordelijke IJoevers,

Minervahaven, en de bedrijvenstrook op Overamstel..

Buiksloterham

Op Buiksloterham is een aanzienlijk metrage gereserveerd voor bedrijfsruimten. Onlangs

zijn met het oog op de Kantorenstrategie relatief veel kantoren geschrapt in

Buiksloterham. Desondanks is op dit moment sprake van circa 54.000 m (kleinschalige)

bedrijfsruimten in het plan. Deze 54.000 m bedrijfsruimten zijn verspreid over 21 kavels.

17 van de 21 kavels hebben een toelaatbare fsi van meer dan 2. In veel gevallen is dit

verklaarbaar door de combinatie met bovengelegen woningen. Het is echter maar zeer de

vraag of er een afzetmarkt is voor 54.000 m (kleinschalige) bedrijfsruimten in plinten op

Buiksloterham.

Cornelis Douwesterrein

Bij het Cornelis Douwesterrein wordt er gestreefd naar maximaal 30% kantoor. Sinds het

vaststellen van de Kantorenstrategie wordt er in zeldzame gevallen ook gerekend met

50% kantoor. Op het Cornelis Douwesterrein wordt er gemiddeld met 2 lagen gebouwd.

Er zijn echter uitzonderingen te bedenken met 6 lagen. Denk hierbij aan de reeds

bestaande gebouwen als Shurgard (opslag) en Depot Amsterdam Museum (opslag), die

niet gebonden zijn aan bedrijfsruimten op de begane grond. Daarentegen is het maar de

vraag of bij het aflopen van de eerste huurcontracten deze panden nog steeds gebruikt

worden als bedrijfsruimten. Het meest opvallende was dat er blijkbaar eigenaren zijn die

zonder bouwvergunning extra verdiepingsvloeren in hun bedrijfsruimten bouwen zodat

deze (voor een deel) gebruikt kunnen worden als kantoor.

IJburgfase 2 en Zeeburgereiland

IJburg fase 1 heeft, op de verschillende Solids-projecten na, relatief weinig bedrijfsruimten

in de reeds bestaande plannen gereserveerd. Daarentegen is op IJburg fase 2 relatief

veel mogelijk. Op dit moment is er in de Grex 67.500 m bvo gereserveerd voor

Centrumeiland, Strandeiland en Middeneiland (IJburg fase 2). Het is echter nog maar de

vraag wat uiteindelijk hier gerealiseerd gaat worden. Desondanks is IJburg fase 2 met het


28/35

28



oog op programmatische sturing wel een plan om in de (nabije) toekomst de nodige

aandacht aan te schenken.

Voor Zeeburgereiland is er in een niet-vastgesteld programma op de Bedrijvenstrook een

aanzienlijke voorraad bedrijfsruimten gereserveerd. Met uitzondering van een P&R en

hotel wordt hier tot maximaal 3 lagen gebouwd en zal dit tussen de 50.000 en 55.000 m

bvo bedrijfsruimten omvatten. Met het oog op het onderliggend onderzoek is het met

name interessant dat er een kavel is gereserveerd voor een bedrijfsverzamelgebouw die

met 3 lagen maximaal 12.630 m bvo zou kunnen omvatten. Er zouden volgens dit

programma ook kleine kavels met bedrijfsruimten kunnen worden gerealiseerd varirend

tussen de 120 en 240 m kaveloppervlak.

Minervahaven

In de Minervahaven wordt, buiten een aanzienlijk metrage kantoor (reeds meegenomen in

de Kantorenstrategie), circa 48.000 m bedrijfsruimten gerealiseerd waarvan 46% (22.300

m) in gebruik zal zijn als kantoor. Het gaat hier om kantoren en bedrijfsruimten voor

visuele media (studio/mediacomplex), maar ook een bedrijfsverzamelgebouw en een

gebouw met een logistieke functie. Denk hierbij wel aan bedrijfsruimten met meerdere

lagen. Wat betreft het studio/mediacomplex zal de studio op het terrein afzonderlijk zijn

gelegen van de kleine kantoortorens. Panden waarvan de kantoren los zijn gekoppeld

kunnen in de toekomst afzonderlijk verhuurd worden van de bedrijfsruimten. Haven

Amsterdam stuurt het type eindgebruikers via beleid waarin is vastgelegd of een bedrijf

creatief bedrijf is of niet. Eigenaren hebben bij het aantrekken van nieuwe huurders een

meldingsplicht bij Haven Amsterdam.

Sloterdijk III

Hoewel voor de meeste kavels tot dusver een ontwerp ontbreekt, is er in het

bestemmingsplan wel ruimte om bedrijfsverzamelgebouwen te realiseren. Er is een aantal

uitgeefbare kavels waarvan de plannen nog zeer zacht zijn. Hier worden echter ook een

aantal kleine kavels voor bedrijfsverzamelgebouwen gereserveerd. Uit het

stedenbouwkundig plan komt naar voren dat met name Sloterdijk III Zuid en Oost zich

lenen voor gebouwen die op termijn gebruikt zouden kunnen worden als kantoor. Denk

hierbij aan hogere bebouwingspercentages, fsis en een bebouwingshoogte van 30 meter.

Overig

Er is een aantal risicoprojecten aan te merken die wellicht niet in omvang, maar wel door

type bebouwing gezien kunnen worden als een risicogebied. Denk hierbij aan projecten

waar gebruik is gemaakt van bedrijfsverzamelgebouwen of bedrijfspanden met meerdere

lagen, overwegende plintfuncties. Het gaat hierbij om de volgende projecten:

- Stationslocatie Cornelis Lelylaan eo (bedrijfsverzamelgebouw)

- Osdorp Midden Noord Ookmeerweg (bedrijfsverzamelgebouw)

- Kromwijkdreef (bedrijfsverzamelgebouw)

- NDSM-werf (Op dit moment zijn alle bedrijfsruimten gerekend als kantoor. Kan op

termijn weer worden omgedraaid.)

- Hamerstraatgebied (Hier zijn reeds veel kantoren geschrapt. Er voor waken dat

hier niet bedrijfsruimten vallende onder de noemer kantoren voor terugkomen.)


29/35

29



Conclusies

Op veel bedrijventerreinen en in (toekomstige) woonmilieus is een behoorlijke

hoeveelheid aan planvoorraad bedrijfsruimten zichtbaar. Het is onwaarschijnlijk dat al

deze panden gebruikt zullen worden als bedrijfsruimten. Denk hierbij wat betreft de

woonmilieus aan problemen met milieuzonering en geluidshinder. De combinatie

woningen en bedrijfsruimten zorgen ervoor dat wat betreft prijs en kwaliteitsniveau het

voor de hand ligt dat deze ruimten (in de toekomst) voor een groot gedeelte gebruikt

zullen worden als kantoor. Planeigenaren zijn in de meeste gevallen overtuigd van het feit

dat het hier gaat om bedrijfsruimten. Desondanks blijkt na realisatie of na het aflopen van

het eerste huurcontract dat deze bedrijfsruimten voor meer dan 50% gebruikt worden als

kantoor.

De omvang en het aantal r isicoprojecten is dusdanig groot dat programmatische sturing

noodzakelijk is om te voorkomen dat bedrijfsruimten in woonmilieus en op

bedrijventerreinen (op termijn) verkantoriseren. Er zijn in dat opzicht echter

meerdere/aanvullende maatregelen te bedenken, die buiten het direct schrappen van

projecten kunnen bijdragen aan het terugdringen van de (plan)voorraad risicovolle

bedrijfsruimten.

o Grondprijsintrumentarium

Uit onderzoek is gebleken dat de aantrekkingskracht van bedrijventerreinen voor

kantoorgebruikers grotendeels afhankelijk is van de prijsvorming. Het is enerzijds

voor eigenaren interessant omdat de grondprijzen relatief laag zijn ten opzichte

van een pand met de bestemming kantoren. Deze lagere grondprijzen worden (in

de meeste gevallen) dan ook verdisconteerd in de huurprijzen voor

eindgebruikers. De Gemeente Amsterdam heeft met haar grondprijsbeleid de

instrumenten om hierop te sturen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan herziening

(erfpachtcontrole) van de grondprijzen van de bestaande voorraad

verkantoriseerde bedrijfsruimten.

o Handhaving eindgebruikers

Haven Amsterdam (H.A.) streeft wat betreft de Minervahaven een soort

handhavingsysteem na. Potentile huurders van bedrijfsruimte moeten zich eerst

melden bij Haven Amsterdam. H.A. beoordeeld dan of deze vallen binnen het

door hen geschetste kader en voorkeur. Dit in tegenstelling tot de stadsdelen

waar deze handhaving voor de lange termijn veelal zal ontbreken. Met als gevolg

dat in de praktijk (vaak wanneer het eerste huurcontract is afgelopen) dergelijke

bedrijfsruimten veelal zullen worden gebruikt als kantoor door bijvoorbeeld de

gunstige ligging en vanuit kantoorperspectief aantrekkelijke prijzen.

o Bouwvergunning

Bij het aanvragen van de bouwvergunning kunnen de bedrijfsruimteprojecten

beoordeeld worden op de in de Kantorenstrategie geschetste kaders en bij

overtreding van deze grenzen zou in dat geval de bouwvergunning kunnen

worden geweigerd.


30/35

30



Aanbevelingen

Jaarlijkse monitor planvoorraad bedrijfsruimten

Jaarlijkse inventarisaties zijn met het oog op programmatische sturing noodzakelijk. In

tegenstelling tot de planvoorraad kantoren ontbreekt op de planvoorraad bedrijfsruimten

controle en sturing. Het is dus van essentieel belang dat bij de inventarisaties van

kantoorontwikkelingen de bedrijfsruimten worden betrokken. Het is echter wel wenselijk

dat stadsdelen en projectbureaus duidelijk betrokken worden in dit proces en op de

hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen.

Risicoprojecten

De in het onderliggend onderzoek beschreven risicoprojecten dienen jaarlijks door de

Werkgroep Kantorenstrategie op projectniveau geanalyseerd te worden of deze in

aanmerking komen voor programmatische sturing. Hierbij moet beoordeeld worden of de

kans op verkantorisering (nog steeds) aanwezig is en daar dient adequaat op gestuurd te

worden. Uiteraard moet deze lijst met risicoprojecten jaarlijks, met behulp van de

Jaarlijkse monitor planvoorraad bedrijfsruimten, worden bijgewerkt.

Potentile maatregelen

Er dient door de Werkgroep Kantorenstrategie naar de (juridische) mogelijkheden

betreffende een herziening/erfpachtcontrole van de grondprijzen, bouwvergunningtoets en

handhavingsysteem te worden onderzocht.

Definiring kantoorruimte/bedrijfsruimte

Er zijn situaties denkbaar waarbij niet duidelijk is te definiren hoeveel ruimte onder het

kantoordeel valt en hoeveel ruimte onder het bedrijfsdeel. Er zijn specifieke gebruikers te

bedenken waarbij lastig is te definiren welk deel van het pand gebruikt wordt als

kantoorruimte en welk deel als bedrijfsruimte. Denk bijvoorbeeld bij kledingontwerpers

aan het toenemend gebruik van computers. Dat de aanpassingen aan de kleding op

dezelfde tafel wordt uitgevoerd als de computerwerkzaamheden wil nog niet direct zeggen

dat hier gaat om een kantoorruimte. Er kan beter worden gekeken naar de achtergrond en

type gebruiker waarna pas de daadwerkelijke fysieke invulling van het pand aan bod

komt. In de zogenoemde Functielijst dienen duidelijke richtlijnen te komen welke

eindgebruiker daadwerkelijk onder de noemer kantoor valt.

Aanbevelingen proces

Inventarisaties

Projectbureaus, stadsdelen worden vanuit verschillende gemeentelijke diensten en

interne afdelingen benaderd voor inventarisaties naar de planvoorraad. In principe bestaat

een aanzienlijk deel van hun werkzaamheden aan het meewerken aan eindeloze

controles door verschillende gemeentelijke diensten. Dit draagt totaal niet bij aan de

samenwerking tussen en efficintie van deze gemeentelijke diensten. Desondanks zijn

deze inventarisaties van essentieel belang met het oog op programmatische sturing van

ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de verwachting dat de aankomende jaren

programmatische sturing steeds belangrijker wordt. Denk hierbij niet alleen aan de

kantorenmarkt, maar ook aan de bedrijfsruimte- en winkelmarkt. Inventarisaties kunnen in

dat geval een jaarlijks terugkomend verschijnsel worden.

In principe ligt de basis voor de uitvoering van deze verschillende inventarisaties met

name bij de problematiek die ontstaat bij Planex (GEPS). Uit onderzoek blijkt nog steeds


31/35

31



dat een aanzienlijk deel van de invoergegevens niet of niet correct wordt ingevuld.

Desondanks zou Planex zich wel lenen (om aan het einde van het jaar) met een druk op

de knop een volledig beeld te schetsen van de planvoorraad. Metrages en

eenheidsprijzen worden in een deel van de gevallen niet correct ingevuld en dit kan tot

foute conclusies leiden. Ook de notaties/benamingen van de projecten zijn doorgaans

onduidelijk en lastig terug te leiden. Wellicht is het toch nodig om vanuit het OGA een

sterk signaal uit te dragen naar

Amsterdam Marktconforme Kantoorplannen 2013

Documents

Transcript of Amsterdam Marktconforme Kantoorplannen 2013