Alternatieve financieringsvormen Cattier... · Versie 2.0 Auteur Tom Cattier (126530) Talingstraat...

Alternatieve financieringsvormen ''voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door

corporaties''

Auteur Tom Cattier (126530)

Opdrachtgever Stichting Pioneering Begeleidster Mevr. M.J.M. ter Haar -

Wiefferink Opleiding Vastgoed & Makelaardij 1ste Begeleidster Mevr. A.H.J. Overzet 2de lezer Dhr. R. Veenhoven Studiejaar 2013-2014 Versie 2.0

Inleverdatum 02 juli 2014

ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''

Colofon Titel Alternatieve financieringsvormen

Ondertitel voor het structureel energetische verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties

Publicatie Afstudeerscriptie Datum 02 juli 2014 Versie 2.0 Auteur Tom Cattier (126530)

Talingstraat 10 7491 ZR Delden [email protected]

06-53544955 Opleiding Saxion Hogeschool Enschede

Academie Bestuur, Recht en Ruimte Vastgoed & Makelaardij M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede

1ste begeleidster Mevr. A.H.J. Overzet Docent

[email protected] 06-51093572

2de lezer Dhr. R. Veenhoven

Docent [email protected] 06-53894998

Opdrachtgever Stichting Pioneering

Werkplaats Duurzaamheid Postbus 70.000 7500 KB Enschede

Contactpersoon Dhr. G.A.M. Salemink Chef werkplaats [email protected]

06-51551807 Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht

M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede

Contactpersoon Mevr. M.J.M. ter Haar - Wiefferink Docent/Onderzoeker [email protected] 06-23150344

mailto:[email protected]






III

MANAGEMENTSAMENVATTING Om de toenemende CO2-uitstoot in Nederland terug te dringen is het structureel energetisch verbeteren van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. Woningcorporaties hebben circa 2,4 miljoen woningen in eigendom die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland. Om deze reden hebben woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Tot voor kort werden duurzame investeringen door woningcorporaties veelal geborgd gefinancierd. Diverse ontwikkelingen in zowel de corporatiesector als de kapitaalmarkt zorgen ervoor dat de financiering van duurzame investeringen door woningcorporaties op termijn lastiger worden. Hierdoor worden woningcorporaties gedwongen opzoek te gaan naar alternatieve

financieringsvormen voor het aantrekken van kapitaal voor het structureel energetisch verbeteren van hun sociale huurwoningen. Deze aanleiding heeft geresulteerd in de volgende doelstelling: Het ontwikkelen van een matrix om inzichtelijk te maken waaraan financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen. Door een matrix te ontwikkelen waarin verschillende maatregelen vanuit energetisch oogpunt, criteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed worden opgenomen, kunnen (alternatieve) financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties worden beoordeeld. De centrale vraagstelling van het onderzoek luidt als volgt:

In hoeverre kan een matrix worden ontwikkeld die inzichtelijk maakt waaraan alternatieve

financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen?

Om de centrale vraagstelling te kunnen beantwoorden zijn deelvragen opgesteld en zijn verschillende methodieken toegepast. Dit onderzoek is op te delen in een theoretisch, praktisch en analytisch kader. Elk kader kent haar eigen methodieken. In het theoretisch kader is literatuuronderzoek gedaan naar verschillende criteria wat betreft structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria door corporaties en vastgoed-

financieringscriteria. Op basis van de criteria uit het literatuuronderzoek is een matrix ontwikkeld waarmee (alternatieve) financieringsvormen kunnen worden beoordeeld. De matrix is opgedeeld in twee stappen. Stap 1 ''de investering'' en stap 2 ''de financiering''. Stap 1 is om te beoordelen of een financieringsvorm überhaupt geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren als bedoeld in deze scriptie. Stap 2 beoordeelt de financieringsvorm vervolgens inhoudelijk op haalbaarheid. De ontwikkelde matrix is toegepast en getoetst in de praktijk. Om de matrix te kunnen toepassen moeten een aantal financieringsvormen worden geselecteerd. Deze financieringsvormen zijn met behulp van een brainstormsessie geselecteerd. De geselecteerde financieringsvormen zijn sale and leaseback, obligaties en Energy Service Companies. Deze vormen zijn toegevoegd en op basis van de matrix

beoordeeld. De complete matrix aangevuld met de alternatieven is vervolgens getoetst in de praktijk bij diverse professionals aan de hand van halfgestructureerde interviews. De investering en de maatregelen voor het structureel energetisch verbeteren zoals is opgenomen in de matrix komen overeen met de uitkomsten van de interviews. De financieringscriteria lijken compleet op een aantal wijzigingen na. Hiermee lijkt de matrix in zijn geheel ook compleet. Over de beoordeling van de verschillende financieringsvormen ten aanzien van de matrix kunnen onvoldoende uitspraken gedaan worden. Op basis van de mening en beleving van de verschillende respondenten


IV

kunnen vervolgens betere uitspraken gedaan worden over de geselecteerde financieringsvormen. Bij een sale and leaseback constructie is het geen optie om deze constructie toe te passen op het vastgoed. Het toepassen van deze constructie op installaties is wel een optie. Woningcorporaties mogen waarschijnlijk geen obligaties uitgeven, waardoor deze vorm geen kans van slagen lijkt te hebben. Een Energy Service Company wordt gezien als een interessant alternatief. Maar deze financieringsvorm lijkt op basis van de interviews niet haalbaar. Het probleem wat zich namelijk

voordoet, is dat het alleen wordt toegepast op installaties. Bij het structureel energetisch verbeteren is het belangrijk om eerst de schil te isoleren om zoveel mogelijk warmteverlies te beperken. De conclusie en de beantwoording van de hoofdvraag worden als volgt geformuleerd. Uit het onderzoek blijkt dat de investering met de criteria voor het structureel energetisch verbeteren en de financieringscriteria uit de theorie grotendeels overeenkomen met de criteria uit de praktijk. Het doorvoeren van een aantal kleine wijzingen zal voldoende zijn om de criteria compleet te maken. Dit betekend echter niet dat de matrix een goed middel is om alternatieve financieringsvormen te beoordelen. Uit de interviews blijkt dat een dergelijke matrix niet kan worden gebruikt voor het beoordelen van een financieringsvorm. Het lijkt überhaupt onmogelijk om een matrix te ontwikkelen zoals bedoeld in deze scriptie. Het grote probleem uit de matrix doet zich voor bij de verschillende

criteria gesteld door de corporaties. Corporaties sturen op de WSW- criteria, maar deze criteria wordt de corporaties opgelegd. Het is niet zo dat een corporatie deze criteria zelf heeft opgesteld om een financieringsvorm aan te beoordelen. Door dit gegeven wordt het erg corporatiespecifiek. Ook lijken de vastgoed- financieringscriteria in sommige gevallen overbodig. Over de geselecteerde financieringsvormen kan gezegd worden dat de beoordeling aan de hand van de matrix overeenkomt met de beoordeling door respondenten uit het praktijkonderzoek. Alle financieringsvormen worden namelijk onvoldoende beoordeeld. Op basis van dit onderzoek kan gezegd worden dat geen enkele alternatieve financieringsvorm geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Ook in de toekomst zal de kans van slagen voor een alternatieve financieringsvorm gering zijn. Dit is voornamelijk te verklaren doordat geen

zekerheden kunnen worden gegeven waardoor het risico voor externe partijen te groot wordt en daarmee de rente voor de corporatie te hoog. Aanbevelingen in dit onderzoek worden gedaan voor de ontwikkeling van een matrix en voor vervolgonderzoek. De ontwikkeling van een matrix, waarmee alternatieve financieringsvormen kunnen worden beoordeeld, zal altijd corporatiespecifiek zijn. Een corporatie zal voor haar eigen organisatie een dergelijke matrix kunnen ontwikkelen. Daarnaast wordt aanbevolen om elke financieringsvorm specifiek door te bereken op een corporatie aan de hand van rente en risico's. Dit kan door middel van bijvoorbeeld casestudies.

Vervolgonderzoek zou gedaan kunnen worden naar alternatieve financieringsvormen voor niet -DAEB activiteiten. Deze activiteiten kunnen op termijn niet meer geborgd gefinancierd worden. Een vervolgonderzoek naar groenfinancieringen wordt ook aanbevolen. Groenfinancieringen hebben veel voordelen, maar een verkeerd imago. Verder spreken een aantal respondenten over het energiefonds van de provincie, de gemeente en collega-corporaties voor het financieren van structureel energetische verbeteringen. Een onderzoek naar de kansen van deze partijen wordt aanbevolen. De meeste zekerheden, het vastgoed, zijn door het WSW opgeëist. Onderzoek naar andere zekerheden die aan externe financiers geboden kunnen worden zou interessant kunnen zijn. Verder is het van belang dat corporaties met een financieel zwakke positie zo snel mogelijk hun kasstromen op orde krijgen of op een andere manier hun financiële positie versterken wa ardoor ze

weer aan de criteria van het WSW voldoen en geborgd geld kunnen (blijven) aantrekken voor het structureel energetisch verbeteren.


V

VOORWOORD Voor u ligt mijn BBA scriptie met als titel ‘’alternatieve financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties’’. Deze scriptie is geschreven voor het behalen van de HBO opleiding Vastgoed & Makelaardij en is tot stand gekomen in opdracht van Stichting Pioneering. In de afgelopen maanden is dit onderzoek uitgevoerd met als doel nieuwe inzichten te bieden op het gebied van financieringsmogelijkheden om sociale huurwoningen energetisch te kunnen verbeteren. Deze inzichten zijn nodig omdat de financieringsmogelijkheden van corporaties in toenemende mate worden beperkt, als gevolg van verschillende ontwikkelingen zoals de verhuurderheffing en het teruglopen van de inkomsten uit verkoop. De financieringsproblematiek is niet alleen in corporatieland, maar wereldwijd een zeer actueel item

en een gevolg van de aanhoudende financieel-economische crisis. Mede door de actualiteit van het onderwerp is deze scriptie met veel interesse en plezier geschreven. Dit wil niet zeggen dat het behalen van de eindstreep eenvoudig is geweest. Het heeft veel tijd en moeite geko st om de onderzoeksopzet helder voor ogen te krijgen en de gevonden informatie op een juiste manier te filteren zonder de relevantie voor het eindproduct te verliezen. Bij de totstandkoming van deze scriptie is de hulp van een aantal personen van groot belang geweest. Graag bedank ik Marloes ter Haar-Wiefferink als begeleidster, vanuit het lectoraat gebiedsontwikkeling en recht, voor stichting Pioneering en Angelique Overzet als begeleidster vanuit de opleiding Vastgoed & Makelaardij. Beide begeleiders stonden klaar wanneer gewenst en hebben mij op een prettig ervaren wijze begeleid. Rob Veenhoven wil ik bedanken voor zijn bevindingen, op-

en aanmerkingen zodat de kwaliteit van deze scriptie gewaarborgd is gebleven. In het bijzonder w il ik graag Gerard Salemink als opdrachtgever bedanken voor de kans die hij mij heeft geboden om bij stichting Pioneering dit onderzoek te mogen uitvoeren. Naast deze personen wil ik graag alle professionals, op het gebied van (vastgoed)financiering en sociale woningbouw, bedanken voor hun medewerking aan de brainstormsessie en de interviews. Zonder deze personen was het eindresultaat niet daar geweest waar het nu is. Als laatste wil ik mijn gezin bedanken voor het vertrouwen en geduld dat mij is gegeven voor het schrijven van deze scriptie. Tom Cattier Delden, juli 2014.


VI

INHOUDSOPGAVE Managementsamenvatting........................................................................................................... III

Voorwoord ................................................................................................................................... V

Verklarende woordenlijst ........................................................................................................... VIII

1. Inleiding ............................................................................................................................... 10

1.1. Aanleiding ..................................................................................................................... 10

1.2. Doel- en vraagstelling......................................................................................................11

1.2.1. Deelvragen ............................................................................................................11

1.3. Afbakening onderzoek ................................................................................................... 12

1.4. Methoden van onderzoek .............................................................................................. 12

1.4.1. Methodiek per deelvraag........................................................................................ 14

1.5. Leeswijzer ..................................................................................................................... 14

2. Criteria structureel energetisch verbeteren ........................................................................... 16

2.1. Sociale huurwoning ....................................................................................................... 16

2.1.1. Energetisch niveau................................................................................................. 16

2.2. Woningcorporatie ......................................................................................................... 17

2.3. Structureel energetisch verbeteren................................................................................. 17

2.3.1. Technische maatregelen ......................................................................................... 19

2.4. Resumé ........................................................................................................................ 19

3. Financieringscriteria corporaties ...........................................................................................20

3.1. Financiering ..................................................................................................................20

3.2. Criteria..........................................................................................................................20

3.2.1. WSW- criteria........................................................................................................ 21

3.2.2. Treasury- criteria ................................................................................................... 23

3.3. Resumé ........................................................................................................................ 25

4. Vastgoed- financieringscriteria ..............................................................................................26

4.1. Vastgoed ......................................................................................................................26

4.1.1. Functie van vastgoed ............................................................................................. 26

4.2. Financieringscriteria....................................................................................................... 27

4.2.1. Eigen- of vreemd vermogen .................................................................................... 27

4.2.2. Zekerheden .......................................................................................................... 28

4.2.3. Rente ................................................................................................................... 29

4.2.4. Risico's .................................................................................................................30

4.2.5. Financiering- ratio's ...............................................................................................30

4.3. Resumé ........................................................................................................................ 31

5. Het model, de matrix ............................................................................................................ 32


VII

6. De praktijk ........................................................................................................................... 35

6.1. De brainstormsessie ......................................................................................................35

6.2. De matrix ..................................................................................................................... 40

6.3. De interviews ................................................................................................................ 41

6.3.1. Professionals woningcorporaties............................................................................. 42

6.3.2. Professionals (vastgoed)financiering .......................................................................44

6.4. Resumé ........................................................................................................................47

7. De analyse ........................................................................................................................... 48

7.1. Conclusies .................................................................................................................... 48

7.2. Reflectie ...................................................................................................................... 50

7.3. Aanbevelingen .............................................................................................................. 51

Literatuur en bronnenlijst............................................................................................................. 53

Bijlagen .......................................................................................................................................56

Bijlage 1: Interviewvormen .....................................................................................................57

Bijlage 2: Ontstaan en beleid corporatiesector ........................................................................ 58

Bijlage 3: Vormen van zekerheden ......................................................................................... 60

Bijlage 4: Brainstormsessie 03 oktober 2013.............................................................................62

Bijlage 5: Interviewopzet professionals woningcorporatie ....................................................... 66

Bijlage 6: Interviewopzet professionals vastgoedfinanciering ...................................................67

Bijlage 7: Interview Mark Huiskes (ING Real Estate Finance)..................................................... 68

Bijlage 8: Interview Roel Amkreutz (ProWonen) ...................................................................... 77

Bijlage 9: Interview Dick Maas (ING Zakelijk)........................................................................... 86

Bijlage 10: Interview Ben Meijer (Ons Huis) ............................................................................. 95

Bijlage 11: Interview Henny Manrho (Wonen Delden)............................................................... 101

Bijlage 12: Samenvatting interviews ...................................................................................... 106


VIII

VERKLARENDE WOORDENLIJST Afkortingen CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang DSCR Debt Service Coverage Ratio. Geeft de verhouding aan tussen de netto

huurinkomsten en de te betalen rente en aflossing. EBITDA Earnings before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation. Een

maatstaf voor de brutowinst voor aftrek van rente, belasting, afschrijving en goodwill.

EURIBOR Euro Interbank Offered Rate. Euribor is het gemiddelde rente tarief

waartegen een groot aantal vooraanstaande Europese banken elkaar leningen in euro's verstrekken.

Fte Fulltime-equivalent, rekeneenheid waarin de personeelssterkte of de omvang van een betrekking wordt uitgedrukt (Van Dale, 2013)

ICR Interest Coverage Ratio . Geeft de verhouding aan tussen de netto huurinkomsten en de te betalen rente.

LTV Loan to Value. De LTV is het percentage van de waarde van het vastgoed ten opzichte van de uitstaande lening.

WACC Weighted Average Cost of Capital. Het gemiddeld rendement dat een onderneming moet betalen over het door de onderneming aangetrokken vermogen wordt de gemiddeld gewogen kostenvoet

genoemd. (van der Wielen & de Vries, 2012). WOZ Wet waardering onroerende zaken WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw Begrippen Aedes Aedes is de vereniging van woningcorporaties in Nederland, die de

belangen voor haar leden op alle mogelijk fronten behartigt (Aedes, 2013)

Aflossingsfictie Dit is een fictieve aflossing die ruimte creëert in de operationele kasstromen om leningen af te lossen. De fictie van 2% is gebaseerd op de eindigheid van de exploitatieduur. De exploitatieduur van 50 jaar is

algemeen aanvaard in de sociale huursector (WSW, 2014) Alternatieve financiering Alternatieve financiering zijn financieringsvormen die afwijken van

wat gebruikelijk is bij woningcorporaties, maar daar niet voor onderdoen, of waarvan verondersteld kan worden dat ze beter zijn. Het gaat hierbij specifiek om alternatieven voor woningcorporaties en niet om alternatieven in zijn geheel.

Corporate governance Betekent behoorlijk ondernemingsbestuur. De term wordt gebruikt voor het aanduiden van hoe een onderneming goed, efficiënt en verantwoord geleid moet worden.

Geborgde financiering Leningen (financiering) worden geborgd door het WSW. Hierdoor kan de corporatiesector gemakkelijker leningen afsluiten met gunstige

voorwaarden zoals een lage rente. De leningen hebben betrekking op financiering van huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, nieuwbouw en renovatie. De borging wordt beschouwd als staatssteun, aangezien gemeenten en het Rijk garant staan (Aedes, 2013).

Gebruikersoppervlak (GO) Dit is de oppervlakte waarvoor wordt geschat dat deze nuttig gebruikt kan worden en wordt berekend aan de hand van de NEN 2580 (Architectenweb, 2013)


IX

Lessee Degene die een leaseovereenkomst aangaat, dus iemand die het gebruik van een lease-object verwerft.

Obligoverplichting Een obligo is een verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag over te maken. De hoogte van het obligo is afhankelijk van het totaal geborgde bedrag met een tarief van 3,85%. Op deze manier staan de deelnemende corporaties gerant voor elkaar (Aedes, 2012).

WOZ-waarde De geschatte marktwaarde op de waardepeildatum is de WOZ-waarde van een woning. Voor de beschikking in 2014 is deze datum 1 januari 2013.


10 - 106

1. INLEIDING In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksopzet beschreven. Eerst wordt de aanleiding van het onderzoek weergegeven. Daarna worden de doelen vraagstelling geformuleerd evenals binnen welke kaders dit onderzoek plaatsvindt. Vervolgens worden de toegepaste methodieken omschreven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conceptueel model en een leeswijzer.

1.1. Aanleiding Bepaalde gassen in de atmosfeer (CO2, waterdamp, CH4, N2O, CFK) zorgen voor het vasthouden van de warmte die zon afgeeft. Zonder dit zogenaamde broeikaseffect zou het op aarde gemiddeld niet warmer zijn dan -18 graden. Dankzij deze broeikasgassen is het gemiddeld 12 graden (MilieuCentraal, 2013). Sinds de industriële revolutie (1750) worden door industrie, ontbossing, verkeer, energieverbruik in het huishouden, landbouw en veeteelt van de mens extra broeikasgass en in de

atmosfeer gebracht wat een negatieve invloed heeft op het broeikaseffect. Om deze reden wordt, volgens diverse wetenschappers, de mens verantwoordelijk gehouden voor het versterken van het broeikaseffect (Het broeikaseffect, 2013; MilieuCentraal, 2013). Bij de extra uitstoot van gassen gaat het voornamelijk om het belangrijkste broeikasgas CO2. MilieuCentraal (2013) schrijft dat de concentratie CO2 in de atmosfeer de laatste decennia explosief is gestegen, waardoor het gemiddeld steeds warmer wordt op aarde en in de toekomst een waarde zal bereiken die al het leven op aarde in gevaar kan brengen. Om het tij mede te helpen keren en de toenemende CO2-uitstoot in Nederland terug te dringen is het structureel energetisch verbeteren van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. Ruim 70% van de Nederlandse woningvoorraad is voor 1980 gebouwd en deze woningen zijn verantwoordelijk voor

80% van het totale gasverbruik. Woningcorporaties hebben circa 2,4 miljoen woningen in eigendom die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland (Lupi, 2013). Om deze reden hebben woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is mede hierdoor een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze bijdrage te kunnen leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid, door de corporaties, is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond opgesteld. In dit Convenant is vastgelegd dat alle woningen in eigendom van corporaties minimaal een B-label moeten hebben vóór het eind van 2018. Om de afspraken uit het convenant na te

streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in het energ etisch verbeteren van de bestaande woningportefeuille (Agentschap NL, 2012). Tot voor kort werden duurzame investeringen door woningcorporaties veelal geborgd gefinancierd. Dit werd gedaan door middel van een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Diverse ontwikkelingen in zowel de corporatiesector als de kapitaalmarkt zorgen ervoor dat de financiering van duurzame investeringen door woningcorporaties op termijn lastiger worden. Mede door de economische crisis komen de kasstromen van woningcorporaties verder onder druk te staan. Met ingang van 2013 moeten woningcorporaties gezamenlijk een verhuurderheffing betalen aan de overheid. Deze heffing zal van €50 miljoen per jaar (in 2013) oplopen tot €1,7 miljard per jaar (in 2017). Hierdoor komen de kasstromen van de woningcorporaties nog verder onder druk te staan (Blok, 2013). Als gevolg van de verslechterde woningmarkt en de economische crisis zijn ook de inkomsten

uit de verkoop van huurwoningen, het zogenaamde uitponden, aan het dalen. In het verleden werden deze opbrengsten gebruikt voor de financieringsbehoefte, maar deze bron van financiering is nu deels weggevallen (Agentschap NL, 2012).


11 - 106

Bovengenoemde ontwikkelingen zetten de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties onder druk. Hierdoor worden woningcorporaties gedwongen opzoek te gaan naar alternatieve financieringsvormen voor het aantrekken van kapitaal voor het structureel energetisch verbeteren v an hun sociale huurwoningen (Agentschap NL, 2012). Om te bepalen waaraan alternatieve financieringsvormen moeten voldoen is een model vereist. Een model in de vorm van een matrix waarin verschillende criteria vanuit energetisch oogpunt, criteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed worden opgenomen . Met behulp van deze matrix kunnen alternatieve financieringsvormen worden beoordeeld en geselecteerd. Op dit moment is geen matrix voorhanden, welke inzichtelijk maakt waaraan (alternatieve)

financieringsvormen, voor het structureel energetisch van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen.

1.2. Doel- en vraagstelling De doelstelling en de vraagstelling van dit onderzoek volgen uit bovengenoemde aanleiding en worden hieronder geformuleerd. De doelstelling van het onderzoek is tweedelig, namelijk de interne doelstelling en de externe doelstelling, waarbij de interne doelstelling voor de auteur is en de externe doelstelling voor de opdrachtgever. De interne en externe doelstelling luiden als volgt:

Interne doelstelling: Het ontwikkelen van een matrix om inzichtelijk te maken waaraan financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen. Door een matrix te ontwikkelen waarin verschillende maatregelen vanuit energetisch oogpunt, criteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed worden opgenomen, kunnen (alternatieve) financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties worden beoordeeld. Externe doelstelling: Met behulp van de matrix kan Stichting Pioneering alternatieve financieringsvormen beoordelen om vervolgens een wel overwogen keuze te maken voor één of meerdere financieringsvormen. Deze

uitkomsten kan Stichting Pioneering delen met de corporaties, om zo over te kunnen gaan tot het structureel energetisch verbeteren van haar sociale huurwoningen, met als doel het terugdringen van de toenemende CO2-uitstoot in Nederland en het verlagen van de woonlasten voor de huurders. Op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid. De centrale vraagstelling van het onderzoek luidt als volgt:

In hoeverre kan een matrix worden ontwikkeld die inzichtelijk maakt waaraan alternatieve financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door

corporaties, moeten voldoen?

1.2.1. Deelvragen Om tot een antwoord te komen op de bovengenoemde centrale vraagstelling wordt het onderzoek uitgevoerd volgens de TPA (Theorie, Praktijk, Analyse) structuur. Dit leidt tot de volgende deelvragen: Theorie 1. Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door

corporaties? 2. Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering? 3. Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?


12 - 106

4. Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed?

Praktijk 5a. Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? 5b. In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?

Analyse 6. Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gedaan op basis van de confrontatie tussen de theorie en de praktijk over de (ontwikkelde) matrix?

Voor een extra toelichting op bovengenoemde TPA structuur zie paragraaf 1.6 Leeswijzer, figuur 2 Conceptueel model.

1.3. Afbakening onderzoek Om het onderzoek beheersbaar te houden wordt deze afgebakend. Deze afbakening geeft de richting van het onderzoek aan en wordt schematisch weergegeven in figuur 1. Het onderzoek zal zich richten op de sociale huurwoningen van corporaties. Hierbij gaat het om grondgebonden woningen die zijn gebouwd voor de introductie van de strengere isolatie eisen. Deze woningen zijn qua isolatie eisen dusdanig verouderd dat het een grote investering vraagt om ze aan de huidige eisen te laten voldoen. Om tot passende financieringsvormen te komen wordt gekeken naar die criteria, op basis waarvan een corporatie haar vastgoedactiviteiten financiert. Wanneer voorgaande inzichtelijk is gemaakt, worden de verschillende criteria voor het financieren van vastgoed behandeld.

Figuur 1 Afbakening onderzoek (Bron: Eigen bewerking)

1.4. Methoden van onderzoek In de literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen kwantitatief en kwalitatief onderzoek. In dit onderzoek wordt gebruikt gemaakt van kwalitatieve methoden van dataverzameling. Bij deze methoden worden nagenoeg geen cijfermatige gegevens verzameld en wordt niet gezocht naar een

causaal verband. De beleving van het onderzochte staat bij deze methoden centraal (Verhoeven, 2011). Voor dit onderzoek worden de methoden literatuuronderzoek, brainstormen en interviews toegepast. De verschillende methoden worden hieronder toegelicht.


13 - 106

Literatuuronderzoek Allereerst zal een literatuuronderzoek worden gedaan dat betrekking heeft op het onderwerp. Literatuuronderzoek kan beschouwd worden als een vorm van deskresearch. Dit literatuuronderzoek vormt de basis van het theoretisch kader en heeft de volgende doelen: 1. Verzamelen van resultaten uit eerdere gepubliceerde onderzoeken; 2. Oriëntatie op een probleemsituatie voor elk hoofdstuk; 3. Theoretische onderbouwing voor elk onderwerp per hoofdstuk (Verhoeven, 2011). Brainstormsessie ( brainstormen) Nadat het literatuuronderzoek is afgerond zal op basis van de ''titel'' van dit onderzoek een brainstormsessie worden georganiseerd. Deze methode is bedoeld om (alternatieve)

financieringsvormen te indiceren voor nader onderzoek en voor het toepassen op de ontwikkelde matrix. Tijdens een brainstormsessie wordt met een groep respondenten tegelijk gesproken. Er worden verschillende brainstormtechnieken onderscheiden. De traditionele brainstormmethode kent namelijk een aantal varianten (alternatieven). Deze varianten zijn in de loop der tijd ontwikkeld en uitgewerkt. De belangrijkste varianten van de traditionele techniek zijn: mind mapping, de nominal group technique, brainwriting, excursietechniek en storyboarding (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Voor dit onderzoek wordt de traditionele brainstormmethode gebruik. De traditionele brainstormmethode bestaat doorgaans uit circa acht personen die onder leiding van

een gespreksleider discussiëren over een bepaald onderwerp. Hierbij wordt meestal een gesprekspuntenlijst gebruikt. Grofweg bieden brainstormsessies de volgende voordelen: De respondenten kunnen op elkaar reageren en doen dit ook sneller; Er is in geringe mate sprake van beïnvloeding van respondenten door interviewer. Dit komt

doordat het gesprek plaatsvindt in een groep in plaats van tussen twee individuen. De respondenten spreken in een groepsdiscussie meer met elkaar dan met de interviewer;

De onderzoeksresultaten zijn relatief snel beschikbaar; Brainstorming in een groep ontwikkelt nieuwe ideeën; De doelgroep krijgt het gevoel om samen te werken aan een oplossing (Right martonderzoek,

2013). Interviews

Op basis van de ontwikkelde matrix, aangevuld met financieringsvormen uit de brainstormsessie, worden verschillende interviews afgenomen. In een interview, ook wel een vraaggesprek, staat de beleving van de geïnterviewde voorop. Interviews kunnen in drie verschillende vormen opgezet worden, namelijk het ongestructureerde (open) interview, het half gestructureerde interview en het gestructureerde interview (Verhoeven, 2011). Elke vorm kent haar eigen kenmerken, deze worden toegelicht in bijlage 1. Om achter de beleving en de mening van de geïnterviewde te komen wordt gekozen voor persoonlijke interviews in de vorm van een halfgestructureerd interview. In deze interviewvorm wordt wel een vragenlijst of een topiclijst met onderwerpen gebruikt en voor de respondent is alle ruimte voor de eigen inbreng. In dit onderzoek worden verschillende partijen geïnterviewd die mogelijk een deel uit maken van

alternatieve financieringsvormen. Partijen die geïnterviewd worden zijn: Medewerkers van corporaties. Deze mensen staan het dichts bij de problematiek uit dit onderzoek

en weten waaraan hun financieringen moeten voldoen; Medewerkers van banken. Banken zijn instellingen die in de huidige financieringsvorm het meeste

kapitaal ter beschikking stellen voor het uitvoeren van dergelijke renovaties en veel met vastgoedfinancieringen te maken hebben.


14 - 106

1.4.1. Methodiek per deelvraag In tabel 1 wordt de methodiek per deelvraag weergegeven.

Deelvraag 1: Methodiek:

Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties? Literatuuronderzoek


Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering? Literatuuronderzoek

Deelvraag 3:

Methodiek:

Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?

Literatuuronderzoek


Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed? Literatuuronderzoek

Deelvraag 5a: Methodiek

Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? Brainstormsessie

Deelvraag 5b: Methodiek:

In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld? Interviews


Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gedaan op basis van de confrontatie tussen de theorie en de praktijk over de (ontwikkelde) matrix? Analyse

Tabel 1 Methodiek per deelvraag (Bron: Eigen bewerking)

1.5. Leeswijzer Dit onderzoek is opgedeeld in zeven hoofdstukken, elke deelvraag neemt één hoofdstuk in beslag. De hoofdstukken worden gestructureerd volgens de TPA-structuur. Om een duidelijk weergave te krijgen van deze structuur en het verloop van het onderzoek is in figuur 2 het conceptueel model weergegeven. Hoofdstuk één is behandeld. Het verdere verloop, de hoofdstukken twee tot en met zeven, worden hieronder toegelicht. Allereerst wordt in hoofdstuk twee ingegaan op het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties. Eerst worden de ''sociale huurwoning'' en de ''woningcorporatie'' eruit gelicht. Vervolgens wordt omschreven hoe en wat het structureel energetisch verbeteren van

deze woningen inhoud. Met behulp van dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 1: Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties? In hoofdstuk drie staan de criteria die door de corporaties worden gesteld, ten behoeve van het aantrekken van hun financieringsbehoefte, centraal. Hoe worden de corporaties momenteel gefinancierd en welke zaken zijn hierbij belangrijk. Aan het eind van dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 2: Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering? In het vierde hoofdstuk staat de theorie achter het begrip ''vastgoedfinanciering'' centraal. Welke vormen van vastgoedfinanciering zijn mogelijk en welke criteria zijn hierbij van belang. In het resumé

aan het einde van dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 3: Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?


15 - 106

Figuur 2 Conceptueel model (Bron: Eigen bewerking)

Het vijfde hoofdstuk staat in het teken van het ontwikkelen van een matrix en wordt antwoord gegeven op deelvraag 4: Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed? Deze ontwikkelde matrix vormt de basis voor het praktijkonderzoek. Hoofdstuk zes wordt ingevuld door de praktijk. Het praktijkonderzoek is tweedelig en bestaat uit een

brainstormsessie (deel a) met als doel verschillende financieringsvormen te selecteren, deze financieringsvormen worden toegepast op de ontwikkelde matrix, en bestaat uit het afnemen van interviews (deel b). Tijdens de interviews wordt de complete matrix, aangevuld met de financieringsvormen, getoetst aan de kennis en ervaring van diverse professionals uit het werkveld. Met dit hoofdstuk wordt een antwoord verkregen op deelvraag 5a: Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? En deelvraag 5b: In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld? In het zevende en laatste hoofdstuk komen alle resultaten samen om de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek te kunnen presenteren. Met behulp van de conclusies in dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling. In dit hoofdstuk wordt verder een reflectie gegeven

op de het onderzoeksproces en worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van de matrix en aanbevelingen voor vervolgonderzoek.


16 - 106

2. CRITERIA STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN

In dit hoofdstuk staat het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties centraal. Alvorens te kunnen schrijven over ''structureel energetisch verbeteren'' moet eerst duidelijk zijn wat onder sociale huurwoningen van corporaties wordt verstaan. Deze duidelijkheid wordt verkregen door een definitie te geven van zowel de sociale huurwoning als de woningcorporatie. De sociale huurwoning wordt ook belicht vanuit energetisch oogpunt om te kunnen inventariseren waarom sociale huurwoningen energetisch verbeterend moeten worden. Wanneer deze duidelijkheid verkregen is wordt het ''structureel energetisch verbeteren'' toegelicht. Daarmee komen ook de verschillende maatregelen aan de orde waarmee sociale huurwoningen naar het gewenste zuinigheidsniveau gebracht kunnen worden. In het resumé wordt antwoord gegeven op deelvraag 1: Wat is het structureel energetisch

verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties?

2.1. Sociale huurwoning In deze paragraaf wordt de sociale huurwoning toegelicht. Ook worden deze woningen op energetisch niveau bekeken. Een sociale huurwoning is een woning met een relatief lage huur die over het algemeen eigendom is van een woningcorporatie. In deze scriptie wordt er vanuit gegaan dat alle sociale huurwoningen in eigendom zijn van woningcorporaties. Om als consument in aanmerking te komen voo r een sociale huurwoning moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan (Rijksoverheid, 2014). De maximale

huur van een sociale huurwoning is in 2014 vastgesteld door de Rijksoverheid (2014) op € 699,48. Dit is de kale huurprijs, hiermee wordt de huur zonder kosten voor licht, gas, water en servicekosten bedoeld. De sociale huurwoningen die worden ontwikkeld door corporaties zijn bedoelt voor een bepaalde doelgroep. Er wordt onder andere gekeken naar gezinssamenstelling en inkomen. Een sociale huurwoning is een woning, met een relatief lage huur, voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen moet door de woningzoekende aan een aantal criteria worden voldaan. Het belangrijkste criterium is de hoogte van het jaarinkomen. Het huishoudinkomen van de woningzoekende mag in 2014 niet hoger zijn dan €29.325. Van alle vrijgekomen sociale huurwoningen moet 90% worden toegewezen aan inkomens tot deze grens. Verder is het van belang dat de woningzoekende staat ingeschreven bij de

woningcorporatie van de desbetreffende gemeente en bij sommige gemeenten is een huisvestingsvergunning nodig. Naast deze criteria zijn een aantal urgentiecriteria van toepassing op bepaalde mensen om voorrang te krijgen. Hierbij moet gedacht worden aan een medische indicatie, sociale indicatie, leeftijd, de duur van inschrijving en de woon-werkafstand (Rijksoverheid, 2014). In deze scriptie worden de begrippen corporatiewoning, sociale huurwoning en sociale woning gebruikt voor de aanduiding van de sociale huurwoning. 2.1.1. Energetisch niveau Door de jaren heen zijn veel verschillende woningen ontwikkeld en gebouwd door corporaties. Tegenwoordig worden woningen bij de bouw goed geïsoleerd. Voor dit onderzoek is de

corporatiewoning, en daarmee de bestaande voorraad, afgebakend naar grondgebonden woningen voor het bouwjaar 1980. Deze woningen werden bij de bouw niet of onvoldoende geïsoleerd. In deze subparagraaf wordt de sociale huurwoning op energetisch niveau toegelicht. Uit een rapportage van het Agentschap (2011) blijkt dat het huidig energetisch niveau van bovengenoemde woningen zeer beperkt is. Nagenoeg alle woningen zijn voorzien van centrale verwarming. De HR-combiketel komt het meeste voor en een kleiner deel van de woningen heeft een andere ketel of wordt nog lokaal verwarmd. Naast het gebruik van combiketels wordt gebruik


17 - 106

gemaakt van keukenboilers, elektrische en gasboilers voor de bereiding van warm tapwater. Bij het na-isoleren van de woning ligt het accent op het plaatsen van HR-glas. Echter het na-isoleren van de dichte delen blijft hierbij achter. Van de dichte geveldelen is 35% geïsoleerd, van het vloeroppervlak 8 %, van het hellend dak 17% en van het platte dak 26%. Het grootste gedeelte, ruim 82%, van de woningen is voorzien van natuurlijke ventilatie. Het overige deel heeft mechanische afzuiging. Ongeveer 35% van de woningen is voorzien van kierdichting. Sinds 2008 heeft de Rijksoverheid (2014) vastgesteld dat woningen een energielabel moeten hebben tijdens een transactiemoment (verhuur of verkoop). Met behulp van dit label wordt de energie-index vermeldt. Onder gemiddelde omstandigheden wordt het energiegebruik gemeten en is onafhankelijk van het bewonersgedrag. Woningen worden op basis van de energie-index ingedeeld en worden

geclassificeerd van A tot en met G. Bij woning met een G-label is nog veel energiebesparing mogelijk. Als veel energiebesparende maatregelen zijn getroffen valt de woning in klasse A (Agentschap NL, 2011). Om aan de doelstellingen van het Convenant Energiebesparing Corporatiesector te kunnen voldoen, moeten de sociale huurwoningen van corporaties beschikken over een energielabel B. De huidige voorraad woningen, als bedoelt in deze scriptie, hebben een energielabel variërend van E tot en met G (Agentschap NL, 2011). Dit betekent dat de woningen een minimale sprong van drie labels moeten maken.

2.2. Woningcorporatie In deze paragraaf wordt de woningcorporatie toegelicht. De Rijksoverheid (2013) spreekt over woningcorporaties in de zin van woningbouwverenigingen of woonstichtingen die betaalbare woningen bouwen, beheren en verhuren. Daarnaast werken corporaties samen met andere partijen aan prettige en leefbare wijken en dorpen. Dit doen zij door niet alleen te bouwen en te renoveren maar ook met sociale activiteiten. Sinds de Woningwet van 1901 zijn corporaties door de overheid toegelaten instellingen die in aanmerking komen voor financiële steun. Hierdoor hebben woningcorporaties in Nederland een centrale rol in de volkshuisvesting gekregen (van der Schaar, 1991). Tegenwoordig worden door de Rijksoverheid (2014) regels opgesteld voor woningcorporaties en wordt toezicht gehouden. De regels voor woningcorporaties worden door middel van de herziene Woningwet aangepast. Waarschijnlijk wordt de herziene Woningwet in 2014

ingevoerd. In bijlage 2 wordt het ontstaan en het beleid van de corporatiesector beschreven. In deze scriptie worden de begrippen corporatie, woningcorporatie, woningbouwvereniging en corporatiesector gebruikt voor de aanduiding van de woningcorporatie. Op basis van paragraaf 2.1 en 2.2 wordt de ''sociale huurwoning'' in dit onderzoek gedefinieerd als een woning, met een relatief lage huur, voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Deze woningen zijn in eigendom van woningcorporaties. Corporaties zijn organisaties die sociale huurwoningen bouwen, beheren en verhuren.

2.3. Structureel energetisch verbeteren In deze paragraaf wordt eerst een definitie gegeven van de begrippen ‘’structureel’’ en ‘’energetisch verbeteren’’. Als het structureel energetisch verbeteren duidelijk is komen de verschillende maatregelen aan de orde waarmee de woningen naar het gewenste zuinigheidsniveau gebracht kunnen worden. Van Dale (2013) geeft de volgende definitie aan het begrip structureel: ‘’iets wat niet structureel is, is niet toevallig, maar heeft een diepere oorzaak’’. Een voorbeeld hierbij is: structurele werkloosheid wordt niet veroorzaakt door toevallige, tijdelijke omstandigheden. Voor dit onderzoek is deze betekenis niet juist en niet specifiek genoeg. Een synoniem van structureel is diepgaand en vergaand. Diepgaand en vergaand in de zin van bouwkundige aanpassingen en daarbij samenhangende financiën. De definitie, van deze twee begrippen door van Dale (2013), wordt

hieronder weergegeven:


18 - 106

diep·gaand 1 diep doordringend; grondig: een diepgaand onderzoek. ver·gaand (vergrotende trap: verdergaand, overtreffende trap: verstgaand of meest vergaand) 1 in grote mate; 2 verregaand. Het is van belang om te bepalen in hoeverre er sprake is van ''structureel'' in de zin van het financiële aspect. Zoals eerder aangeven moeten de woningen naar een energielabel B waarbij er minimaal 3 labelsprongen moeten worden gerealiseerd. Op basis van tabel 2 betekent dit een investering van tussen de €6.200 en €14.000 met een gemiddelde van €10.750 per woning bij 3 labelsprongen.

Label 1 labelsprong 2 labelsprongen 3 labelsprongen 4 labelsprongen

A B €3.400-€8.000 €6.200-€14.000 C €3.100-€7.200 €5.500-€13.000 €8.800-€18.200 D €2.700-€6.300 €4.900-€11.4000 €7.000-€16.000 €8.800-€20.600 E €4.400-€10.100 €6.200-€14.000 €7.900-€18.400

F €5.500-€13.000 €7.100-€16.5000 G €1.100-€2.5.000 €6.300-€14.800 Gemiddeld € 5.350 € 7.050 €10.750 €13.450

Tabel 2 Investeringen energetische maatregelen per labelsprong (Bron: EIB, eigen bewerking)

Uit onderzoek van Abdallah (2013) blijkt dat alleen al uit het Nederlandse gedeelte van de Euregio ongeveer 107.500 woningen van corporaties voldoen aan bovenstaande criteria voor energetische verbeteringen. Dit resulteert in een totale investering van ruim € 1,1 miljard. Voor alle woningen van corporaties in Nederland samen betekent dit een miljardeninvestering tot 2018. Het begrip energetisch is afkomstig van het woord ener·gie en wordt door van Dale (2002;2006) letterlijk vertaald als 1 kracht waarmee men iets doet, naar iets streeft; 2 de mogelijkheid om

bijvoorbeeld beweging, warmte of licht te maken. Ver·be·te·ren wordt door van Dale (2002;2006) gedefinieerd als 1 ten goede veranderen, beter worden; 2 zorgen dat iets beter wordt; 3 een fout goedmaken = corrigeren. Renoveren kan gezien worden als synoniem van verbeteren en is toepasselijker voor dit onderzoek. Re·no·ve·ren betekent (een woning) aanpassen, moderniseren. Samen kunnen de woorden energetisch en verbeteren beter geïnterpreteerd worden als ‘’iets energie zuiniger maken’’ of als ‘’verduurzamen’’. Ver·duur·za·men betekent duurzaam maken en duur·zaam betekend 1 geschikt, bestemd om lang te bestaan; 2 lang aanhoudend; 3 van goede kwaliteit, gaat niet snel kapot. Een synoniem van verduurzamen (wat meer duidelijkheid schept ten aanzien van dit

onderzoek) is: Con·ser·ve·ren 1 voor bederf bewaren; 2 in stand houden, in goede conditie houden (Van Dale, 2006; Van Dale , 2002). Ener·gie·zui·nig daarentegen betekend 1 (van apparaten) relatief weinig energie verbruikend (Van Dale , 2002). In deze scriptie wordt ''structureel energetisch verbeteren'' gedefinieerd als het verregaand renoveren van sociale huurwoningen met als doel de woningen energiezuiniger te maken. Dit betekent dat de woningen minimaal een energielabel B moeten krijgen. Dit kan gerealiseerd worden met een gemiddelde investering van €10.750 per woning op basis van drie labelsprongen. De begrippen verduurzamen, energetisch verbeteren en renoveren worden in deze scriptie gebruikt ter aanduiding van het structureel energetisch verbeteren.


19 - 106

2.3.1. Technische maatregelen Een woning kan verduurzaamd worden volgens Trias Energetica waarbij eerst verschillende maatregelen worden genomen om warmteverlies te beperken, de bouwtechnische maatregelen (Lysen, 1996). Naast deze maatregelen kunnen installatietechnische maatregelen worden genomen en kunnen duurzame energiebronnen worden toegepast om de woningen te voorzien van een energielabel B. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende maatregelen om bestaande grondgebonden woningen van corporaties energetisch te verbeteren. Bouwtechnische maatregelen Door het isoleren van de thermische schil wordt veel energie bespaard. De thermische schil van een woning bestaat uit een

aantal belangrijke bouwdelen. In figuur 3 is het energieverlies per bouwdeel weergegeven. De bouwdelen zijn het dak, de geval, de begane grondvloer en de gevelopeningen. Deze bouwdelen hebben de meeste invloed op het energieverlies. De bouwdelen kunnen ieder op hun eigen wijze op veel verschillende manieren worden geïsoleerd. Volgens milieucentraal (2013) wordt door het isoleren de luchtdichtheid verbeterd waardoor minder natuurlijke ventilatie plaatsvindt. Deze ventilatie is essentieel, omdat het vochtgehalte en de concentratie schadelijke stoffen vermindert. Goede ventilatie is daarom na het isoleren noodzakelijk.

Installatietechnische maatregelen Naast het isoleren van de thermische schil kan veel energie bespaard worden door het nemen van installatietechnische maatregelen. Een woning kan door verschillende installaties verwarmd worden. De meest gebruikte en wellicht bekendste zijn de verwarmingsketels. Door de steeds toenemende energie gerelateerde eisen worden steeds meer alternatieve verwarmingsinstallaties toegepast. De toepasbare verwarmingsinstallaties voor de bestaande bouw kunnen onderverdeeld worden in ketels, warmtepompen en overige verwarmingsinstallaties (Milieucentraal, 2013). Duurzame energie Naast het nemen van bouwtechnische en installatietechnische maatregelen kan veel energie bespaard worden met behulp van duurzame energiebronnen. Duurzame energiebronnen zoals zonlicht en

windkracht zijn duurzaam om deze niet kunnen opraken. De verschillende soorten duurzame energie zijn aardwarmte en bodemwarmte, energie uit biomassa, waterkracht, windenergie en zonne-energie. Elk soort duurzame energie kent haar eigen technieken. (Milieucentraal, 2014).

2.4. Resumé In dit resumé wordt een antwoord geformuleerd op de eerste deelvraag: Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties? Het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen is het verregaand renoveren met als doel deze woningen energiezuiniger te maken. Het structureel energetisch verbeterd van deze

woningen moet in de eerste plaats gerealiseerd worden door het nemen van bouwtechnische maatregelen. Hierbij worden het dak, de gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen geïsoleerd. Als deze bouwtechnische maatregelen niet voldoende zijn kunnen installatietechnische maatregelen worden genomen of kunnen duurzame energiebronnen worden toegepast. Bij drie labelsprongen is een gemiddelde investering van €10.750 per woning vereist. De doelstelling is dat na het nemen van deze maatregelen de woningen minimaal een energielabel B hebben.

Figuur 3 Energieverlies per bouwdeel (Bron: Insaver, eigen bewerking)


20 - 106

3. FINANCIERINGSCRITERIA CORPORATIES Dit hoofdstuk staat in het teken van de gestelde financieringscriteria door corporaties. Eerst wordt het begrip financiering toegelicht om vervolgens naar de verschillende financieringscriteria te gaan. Door middel van dit hoofdstuk wordt in het resumé antwoord gegeven op deelvraag 2: Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering?

3.1. Financiering Met behulp van deze paragraaf wordt een definitie gegeven aan het begrip financiering. In dit onderzoek staat het financieren van een vastgoedonderneming centraal. Men spreekt bij het financieren van een gehele onderneming vaak over ondernemingsfinanciering, bedrijfsfinanciering of zoals de Engelse term luidt 'corporate finance'. Ondernemingsfinanciering als begrip wordt niet als zodanig omschreven in de literatuur. Projectfinanciering wordt wel omschreven. De definitie van het begrip pro·ject·fi·nan·cie·ring is volgens van Dale (2002) de financiering van een project op basis van verwachte uitkomsten. In deze scriptie wordt ervan uitgegaan dat alle financieringen

''bedrijfsfinancieringen'' zijn, wat geen projectfinancieringen zijn. Hiervan uitgaande spreekt men in de meeste gevallen over ondernemingsfinanciering of corporate finance, als men spreekt over financiering. Het begrip fi·nan·cie·ring wordt als volgt gedefinieerd door Van Dale (2002) 1 actieve financiering, het uitzetten van gelden; 2 monetaire financiering, waarbij de staat geld leent bij de centrale bank; 3 passieve financiering, het aantrekken van gelden. In deze scriptie is passieve financiering van toepassing. Zoals eerder aangegeven is een corporatie niet zomaar een 'onderneming', maar een vastgoedonderneming. Bij het financieren van vastgoed zijn andere aspecten en uitgangspunten van kracht dan bij het financieren van (bijvoorbeeld) een handelsonderneming. Om deze reden mag 'ondernemingsfinanciering' op geen enkele wijze verward worden met 'vastgoedfinanciering'.

Het begrip vastgoed en de financiering van vastgoed wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht.

3.2. Criteria In deze paragraaf worden de financieringscriteria beschreven welke worden gehanteerd door woningcorporaties. Bij de financiering van woningcorporaties speelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een belangrijke rol. Ook het treasury management binnen corporaties wordt steeds belangrijker en zal daarom worden behandeld. Alvorens deze zaken te behandelen wordt eerst de huidige financiële positie van de woningcorporaties toegelicht om te achterhalen welke beweegredenen corporaties hebben om op zoek te gaan naar alternatieve financieringsvormen.

De financiële positie van de corporaties in Nederland is de laatste jaren drastisch veranderd. Werden ze tot voort kort nog gezien als kapitaalkrachtige instituties, zo is volgens Gruis & Van der Kuij (2012) de afgelopen jaren steeds duidelijker geworden dat ook de middelen van corporaties niet oneindig zijn. Al in 2009 sprak het CFV (2009) van ''een somber meerjarenperspectief voor woningcorporaties en voorziet dalende vermogens op lange termijn'' . Onder de CFV (2010) berekende condities gaat de vermogenspositie van de sector zowel relatief als nominaal achteruit. De solvabiliteit zal een daling laten zien van 31,6% in 2008 naar 24,9% in 2018. Ook heeft het CFV (2011) de effecten van het regeerakkoord met betrekking tot de verhuurderheffing door berekend. De conclusie is dat deze heffing kan worden gecompenseerd met het ruimere huurbeleid,

waarbij wel de kanttekening wordt geplaatst dat corporaties ook daadwerkelijk de hogere huren moeten kunnen realiseren.


21 - 106

Het WSW (2011) spreekt ook haar zorgen uit voor de toekomst over de financiële draagkracht van corporaties. Hierbij wordt voornamelijk gekeken naar de sterke toename van de langlopende schulden in combinatie met de (huidige) lage rente. De langlopende schulden en de waarde van de woningen in verhuurde staat komen steeds dichter bij elkaar te liggen. Woningcorporaties worden al snel vol ledig afhankelijk van de opbrengsten uit woningverkoop bij een stijgende rente om de tekorten in de exploitatiekasstromen af te dekken. Volgens Van Kuijck (2012) zijn het WSW en het CFV de laatste jaren steeds sterker gaan sturen op risico's, waardoor een beperking is ontstaan bij de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties. Als gevolg hiervan stelt het WSW de borgingsruimte voor een beperktere periode vast en begrenst of hanteert zelfs maatwerk voor deze ruimte. Er wordt gestuurd op positieve

kasstromen wat voor veel corporaties moeilijk is te realiseren. Zeker indien naast de jaarlijkse (fictieve) aflossing van 2% bij moet worden gedragen aan de verhuurderheffing welke is omschreven in paragraaf 1.1 de aanleiding. Door veel corporaties wordt hier op voorgesorteerd en stoppen met de investeringen in nieuwbouw en energetische verbeteringen. 3.2.1. WSW- criteria Woningcorporaties zijn kapitaalintensieve ondernemingen die hun vastgoed voor het grootste gedeelte extern financieren op de kapitaalmarkt aldus Aedes (2012). De kapitaalmarkt is het deel van de financiële markten waar waardepapieren, zoals leningen en obligaties, met een looptijd van meer dan één jaar worden verhandeld en uitgegeven. Het betreft hier vastrentende waarden. Deze papieren hebben een aflossingsverplichting en een rente die lang vast staat. De markt richt zich op de

lange tot zeer lange termijn. Daarmee moet de kapitaalmarkt niet worden verward met de geldmarkt, waar waardepapieren met een looptijd tot één jaar worden verhandeleld (Aedes, 2002).Volgens Aedes (2002) is de onderhandse kapitaalmarkt voor de woningcorporaties het belangrijkst. Het is in bijna alle gevallen de goedkoopste en meest flexibele manier om aan lange-termijnfinanciering te komen. De onderhandse markt in Nederland is groot, sterk, flexibel en betrekkelijk goedkoop. Veel pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen hebben zich in de jaren negentig terug getrokken uit deze markt, dit neemt niet weg dat er nog betrekkelijk veel bemiddelaars en geldgevers actief zijn. In Nederland zijn daarnaast banken met een bijzondere status, zoals de Bank Nederlandse Gemeensten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) die zeer actief zijn op de onderhandse kapitaalmarkt voor woningcorporaties. Woningcorporatie kunnen geld lenen met een ''borging'' van het WSW. De borging van

corporatieleningen wordt beschouwd als staatssteun, omdat ook gemeenten en Rijk garant staan. Deze solide garantiestructuur zorgt ervoor dat corporaties eenvoudiger leningen kunnen afsluiten tegen gunstigere voorwaarden dan een commerciële partij. De borging zorgt voor een extra zekerheid voor de financier. Borging van dergelijke leningen is alleen mogelijk voor financiering van DAEB activiteiten. DAEB activiteiten worden volgens Goorden (2011) door de overheid aan organisaties opgedragen. Deze activiteiten onderscheiden zich door de aanwezigheid van publiek belang. Het reguleren en controleren van deze activiteiten wordt veelal door overheden gedaan en daarom mogen zij de aangewezen organisaties financieel bijspringen om deze activiteiten naar behoren te kunnen uitvoeren. Voor woningcorporaties zijn in grote lijnen de bouw/aankoop van huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, renovatie, leefbaarheidactiviteiten en kleinschalige infrastructuur (strikte samenhang met sociale huisvesting) aangemerkt als DAEB activiteiten. Alle activiteiten die hier niet

aan voldoen zijn niet-DAEB activiteiten. Dit onderzoek richt zicht op DAEB activiteiten, aangezien het structureel energetisch verbeteren hieronder valt. Het WSW is een onafhankelijk instituut dat optimale financiering mogelijk maakt van vastgoed in de publieke sector voor aangesloten instellingen. Via het WSW kunnen corporaties voordelig geld lenen tegen gunstige voorwaarden op de kapitaalmarkt. De zekerheidsconstructie van het WSW zorgt hiervoor en geeft de financiers 100% zekerheid (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014) De zekerheidsconstructie bestaat uit drie lagen: de primaire, secundaire en tertiaire zekerheid. De primaire zekerheid wordt gevormd door de liquiditeitspositie en het eigen vermogen van de corporatie. In eerste instantie moet de corporatie zelf aan haar financiële verplichtingen kunnen


22 - 106

voldoen. De secundaire zekerheid is het zogenaamde WSW- garantievermogen. Het garantievermogen bestaat uit de borgstellingreserve en de obligoverplichting van de deelnemende woningcorporaties. De achtervangpositie van het Rijk en de gemeenten is de derde zekerheid. Deze komt aan de orde als na de twee eerste zekerheden nog niet kan worden voldaan aan de verplichting. Het rijk en de gemeenten moeten dan renteloze leningen verstrekken aan het WSW. De verdeling van de draagkracht is 25% voor de gemeente waarin de corporatie actief is, 25% voor alle gemeenten en 50% voor het Rijk (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014). Corporaties kunnen onder bepaalde condities deelnemer worden en in aanmerking komen voor WSW- borgstelling. Deelname aan het WSW voor het borgen van een lening is niet verplicht voor woningcorporaties. Uit gegevens van de Rijksoverheid (2013) blijkt dat circa 3% van de

woningcorporaties geen gebruik maakt van het WSW. Het totaal geborgde volume aan leningen is momenteel circa €86 miljard. Het WSW heeft kredietwaardigheid eisen opgesteld, als hieraan wordt voldaan is de corporatie deelnemer. Deze eisen bestaan uit eisen rond kasstroom, onderpand en de organisatie. Vooral de toekomstige kasstromen zijn belangrijk bij het bepalen van de kredietwaardigheid. Aan de hand van de volgende criteria wordt de financiële positie bepaald: Aflossingsfictie Na de fictieve aflossing van 2% moeten de kasstromen positief zijn. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR geeft aan of er voldoende operationele kasstromen zijn om aan de rente en

aflossingsverplichting te kunnen voldoen. Hoe hoger de DSCR, hoe gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1.0 te zijn. In subparagraaf 4.3.4 staat meer geschreven over de DSCR. Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR geeft de verhouding tussen de renteverplichtingen en de operationele kasstromen weer. Een ICR lager dan 1,3 is een signaal voor het WSW dat een corporatie in de problemen kan komen door niet meer te kunnen voldoen aan haar verplichtingen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014). In subparagraaf 4.3.4 staat meer informatie over de ICR. Ook de marktomstandigheden waarin de deelnemers opereren worden beoordeeld: Stagnerende verkopen Door het huidig economische klimaat kunnen geplande verkopen niet worden gerealiseerd. Doordat huizen langer te koop staan heeft het een negatief effect op waardeontwikkeling van het

woningbestand van een corporatie. Het is van belang dat het onderpand voldoende waard is en blijft. Voor de waarde van het onderpand wordt gekeken naar de WOZ-waarde. Meer externe financiering Door afnemende interne financieringsmogelijkheden, zoals woning verkopen, worden corporatie steeds meer aangewezen op externe geldverschaffers. Dit bezorgt de woningcorporatie extra rente en aflossingsverplichtingen, waardoor ook het gemiddelde schuldrestant per woning toe neemt. Organisatierisico's Door verschillende incidenten is duidelijk geworden dat het van essentieel belang is waarop corporaties georganiseerd en bestuurd worden. Dit vertelt namelijk de mate waarin zij hun doelstellingen kunnen realiseren en hun risico's beheersen. Kasstroommodel

Door de invoering van het kasstroommodel heeft het WSW een beter inzicht gekregen in hoe een corporatie haar activiteiten beheerst. Als een corporatie bijvoorbeeld gebruik maakt van een scenarioanalyse dan toont het hiermee aan rekening te houden met minder waarschijnlijke omstandigheden. Hierdoor zijn ze beter voorbereid op onverwachte activiteiten. Corporate governance Door een goede governancestructuur wordt een bijdrage geleverd aan een positieve waardering van de corporatie (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014).


23 - 106

In tabel 3 zijn de WSW- criteria samengevat.

WSW- criteria Na een (fictieve) aflossing van 2% een positieve kasstroom

Een minimale DSCR van 1.0

Een minimale ICR van 1.3

Dekt de waarde van het vastgoed, het onderpand, de huidige financiering

Kunnen de toekomstige rente en aflossingsverplichtingen worden nagekomen Worden de organisatierisico's maximaal beperkt Wordt een solide Corporate governance beleid gevoerd

Tabel 3 WSW- criteria (Bron: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, eigen bewerking)

3.2.2. Treasury- criteria Het belang van treasury management is de laatste decennia flink toegenomen. De verdergaande liberalisering van de kapitaalmarkt, de grotere financiële risico's die corporaties lopen en de invoering van de euro hebben de aandacht voor treasury verder versterkt (Aedes, 2002). Treasury staat voor het beheren van de 'treasures' ofwel het geld van een onderneming. Het treasury management is de financiële functie die zich bezig houdt met het beheersen van de financiële risico’s binnen gestelde randvoorwaarden en het optimaliseren van het rendement van de geldstromen. Zo

wordt gestreefd naar een optimale risico- rendementsverhouding (Aedes, 2002). De belangrijkste doelstellingen van het treasury management zijn volgens Aedes (2002): Zorgen voor een blijvende toegang tot de gelden kapitaalmarkt om zo voldoende financiële

middelen voor de bedrijfsvoering op korte en lange termijn te garanderen; In bedwang houden van de rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met financieren,

beleggen en liquide middelen; Een zo gunstig mogelijk rendement behalen op het eigen vermogen door een optimaal rendement

te realiseren op liquide middelen en belegde middelen en door een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen.

Volgens Aedes (2002) wordt een essentieel onderdeel van het algemene beleid van een corporatie gevormd door het treasury beleid. De missie, visie en de doelstellingen voor de lange termijn worden vastgelegd in het algemene beleid en zijn uiterst belangrijk om helder voorogen te hebben. Er is een directe relatie tussen beide beleidsvormen omdat het treasury beleid een belangrijke bijdrage levert aan de algemene beleidsdoelstellingen van de corporatie. De vermogensbehoefte speelt een centrale rol bij het financieringsmanagement. Voordat het financieringsbeleid kan worden vormgegeven moet de ontwikkeling van de totale vermogensbehoefte in kaart gebracht worden. De basis voor de vermogensbehoefte zijn de verwachte kasstromen en worden opgebouwd uit operationele, investerings- en financieringskasstromen. Op basis van voorwaarden waarbinnen financiële keuzen worden gemaakt

worden veelal eisen gesteld aan noodzakelijk geachte solvabiliteit, rentabiliteit en liquiditeit. Hierbij speelt de solvabiliteitseis een centrale rol. Ook is het van belang dat de corporatie zich afvraagt welk deel van de financieringsbehoefte intern (eigen) of extern (vreemd) wordt gefinancierd (Aedes, 2002). Belangrijk hierbij is om op zoek te gaan naar de optimale vermogensstructuur, waarbij de renterisico's zich ook voordoen. Onder de vermogensstructuur van een onderneming wordt verstaan de samenstelling van het totale vermogen dat zichtbaar is op de passivazijde van een balans. In deze scriptie is vermogensstructuur een synoniem voor financieringsstructuur. Een vermogensstructuur wordt aan de hand van verschillende structureringscritea samengesteld. In de eerste plaats kan de vermogensstructuur, het totale vermogen, opgesplits worden in twee

componenten die betrekking hebben op het al dan niet bestaan van een schuldverhouding tussen een onderneming en een vermogenverschaffer. Men spreekt van eigen vermogen als de schuldverhouding


24 - 106

ontbreekt. Bij vreemd vermogen is wel sprake van een schuldverhouding. Bij een schuld is een contractuele grondslag aanwezig in de vorm van één of andere specifieke verklaring en of een schuldbekentenis is beschikbaar (Duffheus, 1997). Deze scriptie richt zich voornamelijk op het vreemd vermogen, aangezien het onderzoek zich richt op alternatieve financieringsvormen. De looptijd van een financieringstransactie is een tweede criterium voor de structuur van het totale vermogen. Dit leidt tot de indeling in permanent (eigen) vermogen, lang -tijdelijk en kort-tijdelijk (vreemd) vermogen. Permanent vermogen wordt voor onbepaalde tijd ter beschikking gesteld aan de onderneming. Lang-tijdelijk vermogen is vermogen voor langer dan een jaar met een eindige looptijd en kort-tijdelijk vermogen wordt voor maximaal één jaar ter beschikking gesteld (Duffheus, 1997).

Vreemd vermogen wordt door externe partijen ter beschikking gesteld. Deze partijen stellen eisen aan hun beloning, de zogenaamde rendementseisen. Vanuit het oogpunt van de onderneming wordt gesproken over de kosten van vreemd vermogen, de cost of debt en van de kosten van eigen vermogen, de cost of equity. De rendementseisen van de vermogensverschaffers hangen samen met risico dat zij denken te gaan lopen. Over het algemeen kan gesteld worden: hoe minder vertrouwen financiers hebben in de operationele kwaliteiten van een onderneming, hoe hoger het risico en des te hoger de rendementseis (van der Wielen & de Vries, 2012). Hier komen volgens Aedes (2002) ook de renterisico's, en dus het management hiervan, om de hoek kijken. De renterisicos's zijn sinds de jaren negentig aanzienlijk toegenomen, omdat deze nu voor rekening komen van de corporatie waar deze voorheen voor rekening kwamen van het rijk. Dit risico kan een grote invloed uitoefenen op de financiele continuiteit van de organisatie, omdat de kapitaallasten immers de grootste kostenpost is

binnen de exploitatie van de woningcorporatie. Uiteraard streven corporaties naar een zo laag mogelijke cost of debt. Bij het aantrekken van een financiering moet rekening worden gehouden met de rente over de nieuwe financieing in relatie tot de verwachte rente-ontwikkeling. Om de vermogenskosten van een onderneming te bepalen, wordt een berekening gemaakt van het gemiddelde van de rendementseis van de eigen vermogen verschaffers en het gemiddelde van de vreemd vermogen verschaffers. Hierbij wordt echter een gewogen gemiddelde genomen. Het gemiddeld rendement dat een onderneming moet betalen over het door de onderneming aangetrokken vermogen wordt hierom de gemiddeld gewogen kostenvoet genoemd. Deze term is beter bekend al Weighted Average Cost of Capital (WACC) (van der Wielen & de Vries, 2012). Aan de hand van een bepaald vermogensstructuurbeleid wordt opzoek gegaan naar een optimale

vermogensstructuur in een onderneming. Onder vermogensstructuurbeleid wordt verstaan de wijze waarop, de vormen waarin en de voorwaarden waartegen ondernemingen financieringsmiddelen verwerven (Duffheus, 1997). Vanuit de literatuur wordt met enige regelmaat geklaagd over de moeilijkheidsgraad voor het bepalen van de optimale vermogensstructuur en de vraag op welke wijze vermogensstructuurbeslissingen in de praktijk worden genomen door de directie van ondernemingen (Tempelaar, 1991; Rajan & Zingales, 1995). Het probleem bestaat hierin, dat de best mogelijke samenstelling van het totaal vermogen moet worden bepaald. Men noemt dit ook wel het probleem van de optimale vermogensstructuur (Duffheus, 1997). Makkelijk gezegd is de optimale vermogensstructuur volgens van der Wielen & de Vries (2012) de optimale mix van het eigen en vreemd vermogen, waarbij de WACC het laagst is.

In tabel 4 zijn de treasury- criteria samengevat.

Treasury- criteria

Waarborgen van blijvende toegang tot de gelden kapitaalmarkt Maximaal beperken van rente- en rendementsrisico’s Streven naar een optimale vermogensstructuur (waarbij de WACC het laagst is) Duidelijke ondernemingsdoelstelling

Tabel 4 Treasury- criteria (Bron: Aedes, Duffheus, van der Wielen & de Vries, eigen bewerking)


25 - 106

3.3. Resumé In dit resumé wordt antwoord gegeven op de tweede deelvraag: Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering?

Voor het aantrekken van financiering door corporaties worden voornamelijk de WSW- criteria als

uitgangspunt gehanteerd. Naast deze criteria zijn een aantal ander criteria steeds belangrijker

geworden. Deze criteria hebben alles te maken met treasury management. In tabel 5 zijn de WSW-

criteria uit tabel 3 en de Treasury- criteria uit tabel 4 samengevat als de financieringscriteria door

corporaties.

Financieringscriteria

WSW- criteria Treasury- criteria Na een (fictieve) aflossing van 2% een positieve

kasstroom

Een minimale DSCR van 1.0

Een minimale ICR van 1.3

Dekt de waarde van het vastgoed, het onderpand, de huidige financiering

Kunnen de toekomstige rente en aflossingsverplichtingen worden nagekomen

Worden de organisatierisico's maximaal beperkt

Wordt een solide Corporate governance beleid

gevoerd

Waarborgen van blijvende toegang tot de gelden kapitaalmarkt

Maximaal beperken van rente- en

rendementsrisico’s Streven naar een optimale

vermogensstructuur (waarbij de WACC het laagst is)

Duidelijke ondernemingsdoelstelling

Tabel 5 Financieringscriteria door corporaties (Bron: eigen bewerking)


26 - 106

4. VASTGOED- FINANCIERINGSCRITERIA Een woningcorporatie is een vastgoedonderneming. In dit hoofdstuk staat het financieren van vastgoed centraal, omdat het structureel energetisch verbeteren wordt gezien als een vorm van vastgoedfinanciering. Om een duidelijke voorstelling te krijgen van het begrip vastgoed wordt dit eerst gedefinieerd. Daarmee komt ook de functie van vastgoed aan de orde. Vervolgens worden de vastgoed-

financieringcriteria belicht. Hierbij moet gedacht worden aan zekerheden, rente en verschillende financiering- ratio's. Met behulp van dit hoofdstuk wordt in het resumé antwoord gegeven op deelvraag 3: Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?

4.1. Vastgoed Met behulp van deze paragraaf wordt een definitie gegeven aan het begrip vastgoed, wordt de functie van vastgoed omschreven en komt de totstandkoming van de waarde van het vastgoed aan de orde. Vastgoed is een synoniem voor onroerende zaak en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. De term onroerende zaak of vastgoed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze

goederen (Berkhout & Zwart, 2013). Het begrip ''vastgoed'' heeft anders dan het begrip ''onroerende zaak'' geen juridische betekenis in Nederland. In boek 3, artikel 3, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt de term onroerend als volgt gedefinieerd:

Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken.

Het vastgoed in eigendom van woningcorporaties wordt gezien als maatschappelijk vastgoed. Volgens Veuger (2011) is maatschappelijk vastgoed moeilijk te definiëren of bestaat het zelfs niet. Vandaar dat het vastgoed in eigendom van corporaties in deze scriptie wordt aangemerkt als commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed kan gedefinieerd worden als de aan- en verkoop van bedrijfsonroerend goed (BOG), winkelpanden, woonhuizen en andere gebouwen zonder eigen

gebruik als einddoel. Deze onroerende zaken worden verhuurd voor het behalen van een rendement op het geïnvesteerde vermogen.

4.1.1. Functie van vastgoed Vastgoed is volgens Berkhout & Zwart (2013) in grote lijnen te onderscheiden in vastgoed voor eigen gebruik, het zogenaamde eigengebruiksvastgoed en het beleggingsvastgoed. De Raad voor de Jaarverslaggeving (2012) spreekt van beleggingsvastgoed wanneer een onroerende zaak wordt aangehouden (door de eigenaar of door de lessee onder een financiële leasing) om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren. Anders dan het eigengebruiksvastgoed wordt beleggingsvastgoed niet aangehouden voor gebruik in de productie of de levering van goederen of

diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsvoering. Bij de vraag naar vastgoed voor eigen gebruik is de gebruiker in beeld. Deze vraag kan van uiteenlopende gebruikers komen, van woonconsumenten tot bedrijven en van zorginstellingen tot scholen. Deze gebruikers zijn op zoek naar ruimte voor het creëren van waarde door de uitoefening van een functie. Onder waarde kan zakelijke, maatschappelijke maar ook sociaal-culturele waarde worden verstaan. De gebruiker van vastgoed is niet per definitie ook de eigenaar van het vastgoed. Steeds meer gebruikers zien af van het eigendom waardoor zogenaamde vastgoedbeleggers een steeds grotere rol spelen. Vastgoedbeleggers zien vastgoed als een inkomenproducerend middel en hierbij speelt de verhouding tussen risico en rendement een belangrijke rol. Door dit gegeven concurreert vastgoed op de beleggingsmarkt met aandelen en obligaties (Berkhout & Zwart, 2013).

Vastgoed in eigendom van een corporatie kan op basis van de literatuur als eigengebruiksvastgoed of beleggingsvastgoed worden aangemerkt. Aangezien een corporatie niet per definitie een organisatie is die inkomen wil produceren en ook niet gezien kan worden als gebruiker van het vastgoed, maar wel als een organisatie die woningen beschikbaar (moet) stellen voor mensen in een financieel


27 - 106

zwakkere positie. Toch wordt in deze scriptie verondersteld dat corporaties eerder gezien kunnen worden als beleggers, weliswaar met een maatschappelijk functie, dan als gebruikers, daarom wordt in deze scriptie het vastgoed in eigendom van corporaties gezien als beleggingsvastgoed.

4.2. Financieringscriteria Deze paragraaf behandelt de criteria van een financieringsvorm voor vastgoed. Deze criteria zijn opgesomd in tabel 6 en komen achtereenvolgens aan de orde.

Vastgoed- financieringscriteria

Eigen- of vreemd vermogen Zekerheden Rente Risico's Financiering- ratio's

- Interest Coverage Ratio (ICR) - Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (LTV) - Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation (EBITDA)

Tabel 6 Vastgoed- financieringscriteria (Bron: eigen bewerking)

4.2.1. Eigen- of vreemd vermogen Voor de financiering van vastgoed spreken Berkhout & Zwart (2013) over een onderscheid tussen de vraag naar geld, het vreemd vermogen en de inbreng van eigen geld, het eigen vermogen. Elke financiering(vorm) is terug te leiden naar één van deze twee vormen. Bij het investeren in vastgoed door een belegger is veelal behoefte aan een combinatie van eigen en vreemd vermogen. Bij het (vreemd vermogen) financieren van vastgoed verstrekt de schuldenaar een hypotheek aan de schuldeiser die de hypotheek gaat houden. Voor schuldenaar en schuldeiser worden in de prakt ijk

verschillende termen gebruikt. In tabel 7 wordt deze terminologie weergegeven. Doorgaans is een financier niet bereid het volledige investeringsbedrag te financieren, waardoor de belegger een eigen inbreng moet doen om zo betrokkenheid te garanderen. Vreemd vermogen kan door bijvoorbeeld een bank, pensioenfonds of private beleggers worden verschaft. De vreemd- vermogensverschaffer deelt niet mee in de winst/waardestijging, maar krijgt een rente als beloning voor het verstrekte vermogen en is daarom niet risicodragend. Het eigen vermogen is het risicodragend vermogen. Voor het beschikbaar stellen van het eigen vermogen krijgt men een beloning in de vorm eventuele winst en waardestijging van het vastgoed. Dit betekent dat de investeerder in vastgoed geen garantie krijgt op een enige vorm van rendement. Het kan zelfs zijn dat hij zijn geld nooit terugziet (Berkhout & Zwart, 2013). Deze situatie kan zich voordoen tijdens een economische crisis. Een voorbeeld is de huidige crisis, die in 2008 begon en veel vastgoedbeleggers heeft doen verdwijnen.

Schuldenaar Schuldeiser

Gefinancierde

Kredietnemer Debiteur Hypotheekverstrekker Hypotheekgever

Financier

Kredietgever Crediteur Hypotheekhouder hypotheeknemer

Tabel 7 Terminologie rond vastgoedfinancieringen (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)

Elk soort vastgoed wordt gefinancierd en het aantal financieringsvormen of systemen zijn oneindig (Rust, Seyffert, den Heijer, & Soester, 1997). Van volledige financiering met eigen middelen door de gebruiker tot volledige financiering door een belegger voor de verhuur aan de gebruiker. Van elke financieringsvorm die kan worden gekozen zijn weer een groot aantal subvarianten. Er is bijvoorbeeld een onbeperkt aantal varianten op nominale rentebetalingen mogelijk. Daarnaast zijn talloze varianten mogelijk onder meer op het terrein van eigendomspositie, fiscale structuur,

rechtspositie, belanstechnische aspecten, risicoverdeling en beheer/exploitatie-aspecten. Rust,


28 - 106

Seyffert, Den Heijer, & Soester (1997) onderscheiden verschillende systemen, namelijk huur-, nominale-, indexmatigesystemen en marktconforme lease. Deze systemen zijn niet relevant voor dit onderzoek en worden daarom niet uitgewerkt. Zoals aangegeven in paragraaf 3.2.2. richt deze scriptie zich op het vreemd vermogen. Voor het aantrekken van vreemd vermogen wordt vanuit de basis veelal gebruik gemaakt van een lening in de vorm van een hypotheek. Hieronder worden de hypotheekvormen kort toegelicht die worden gebruikt voor de financiering van commercieel vastgoed. Dit zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek is de rente en aflossingscomponent, de annuïteit, kenmerkend. Deze is namelijk gedurende de looptijd van de lening een vast bedrag. Tijdens de looptijd zal het aflossingsgedeelte stijgen en het rentebedrag dalen (de Koning, 2008). Lineaire hypotheek De meest voorkomende hypotheekvorm voor commercieel vastgoed is volgens Berkhout & Zwart (2013) de lineaire hypotheek. Deze hypotheek kenmerkt zich door het feit dat de aflossingen gedurende de looptijd gelijk blijven. Op deze manier daalt de schuld op een regelmatige manier en neemt het maandelijks te betalen rentebedrag ook af. 4.2.2. Zekerheden

Er zijn verschillende vormen van zekerheden die door een financier kunnen worden geëist van de kredietnemer, voor de financiering van vastgoed. De verschillende vormen kunnen onderscheiden worden in drie soorten zekerheden, namelijk: zakelijke, persoonlijke en oneigenlijke zekerheden. De verschillende soorten worden hieronder toegelicht. Naast deze rationele zekerheden zijn irrationele zekerheden van belang. Hierbij moet gedacht worden aan omgangsvormen, vertrouwen en het tijdig aanleveren van financiële stukken (Berkhout & Zwart, 2013). Zakelijke zekerheden Bij het financieren van commercieel vastgoed wordt door de financier vrijwel altijd een zakelijke zekerheid bedongen in de vorm van een hypotheek- en/of pandrecht. Dit zijn de belangrijkste zekerheden voor een financier. Zakelijke zekerheden verschaffen de financier voorrang op de concurrente crediteuren. Hiermee is de financier preferente debiteur (Berkhout & Zwart, 2013).

Persoonlijke zekerheden Naast zakelijke zekerheden kunnen persoonlijke zekerheden worden gesteld, hierbij moet gedacht worden aan een borgstelling, hoofdelijke aansprakelijkheid of een bankgarantie. Door het stellen van persoonlijke zekerheden kan een kredietverstrekker een ander tot de betaling van de schuld aanspreken, in geval van de in gebreke stelling van de kredietnemer. Met persoonlijke zekerheden heeft de crediteur geen voorrangsrecht en is daardoor geen preferente crediteur (Berkhout & Zwart, 2013). Oneigenlijke zekerheden Een financier kan ook oneigenlijke zekerheden stellen. Deze zekerheden hebben als doel de positie

van de financier te beschermen tegen andere crediteuren. Dit zijn verklaringen of beloften van een kredietnemer aan de kredietgever. In geval van het niet nakomen van deze verklaring of belofte kan dat een reden zijn om een krediet op te zeggen. Bij oneigenlijke zekerheden moet gedacht worden aan het recht van verrekening, positieve/negatieve hypotheekverklaring, de pari pussu, de cross default, de notariële volmacht tot hypotheekverklaring, de achterstellingverklaring en de kapitaalinstandhoudingsverklaring (Berkhout & Zwart, 2013). Feitelijk kunnen alle vormen van zekerheden een rol spelen bij de financiering van vastgoed. Het recht van hypotheek op het te verwerven vastgoed is de meest voor de handliggende omdat dit de meeste


29 - 106

zekerheid biedt (Berkhout & Zwart, 2013). In tabel 8 zijn de verschillende zekerheden opgesomd. De zekerheden uit deze tabel worden in bijlage 3 toegelicht.

Zakelijke zekerheden Stille reserves Verpanding huurpenningen Persoonlijke zekerheden

Borgstelling (zakelijke en particuliere) Hoofdelijke medeaansprakelijkheid

Oneigenlijke zekerheden Positieve en negatieve hypotheekverklaring Pari passu-verklaring Cross default-verklaring Notariële volmacht tot hypotheekverklaring

Achterstellingverklaring Kapitaalinstandhoudingsverklaring

Tabel 8 Vormen van zekerheden (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)

4.2.3. Rente Een belangrijk punt van discussie tussen de kredietgever en- nemer is en blijft de rente. In deze subparagraaf wordt gekeken naar de opbouw en de vaststelling van rente, evenals naar het rentetarief. Door de financier wordt de rente die op de lening wordt betaald ''debetrente'' genoemd. Deze rente kan vast of variabel zijn. De hoogte van de rente is afhankelijk van de kostprijs. Hoe hoger de kostprijs van het geld hoe hoger de rente op de lening. De kostprijs is onder meer afhankelijk van de

aanwezigheid van liquiditeiten in de markt (schaarste of overschot) en de solvabiliteit van de financier. Ook spreekt men van een risico-opslag. Bij vastgoedfinancieringen is deze opslag in de regel relatief lager ten opzichte van andere financieringen, omdat vastgoedfinancieringen in de meeste gevallen hypothecair zijn gedekt. De kredietnemer wil de rente kunnen betalen uit zijn huurontvangsten. Hier geldt, van zelfsprekend, hoe hoger de te betalen rente, hoe minder rendement wordt behaald op de vastgoedbelegging. Over het algemeen kan gesteld worden: hoe meer zekerheid men wil over de hoogte van de rente, hoe meer rente betaald moet worden. Er is een divers aantal mog elijkheden om afspraken te maken over de hoogte van de rente en afdekking van de renterisico's. Men kan kiezen voor een variabele of vaste rente, mits de financier geen eisen stelt voor het afdekken van het renterisico. In de financieringsvoorwaarden kan immers gesteld worden dat het renterisico door een lening met een vaste rente moet worden afgedekt. De kredietnemer zal rekening moeten houden met

de vergoedingen voor het vervroegd aflossen, de zogenaamde boeterente en zij moet er van bewust zijn dat rentekeuzes van invloed kunnen zijn op de looptijd van de financiering. Een financier vindt het belangrijk dat het rente- en eventuele valutarisico beperkt zijn. Een goede mix van variabele en vaste rente is van belang, omdat een lening gesloten op basis van alleen een variabele rente een disproportioneel renterisico kent (Berkhout & Zwart, 2013). Opbouw rentetarief Bij de opbouw van het rentetarief spreken Berkhout & Zwart (2013) over een verschil tussen de inkoop van geld voor de financier en de inkoop van geld voor de kredietnemer. Door de financier wordt ingekocht op EURIBOR of op Interest Rate Swap (IRS) basis. Het verschil hierbij is dat de EURIBOR-rente variabel is en de IRS-rente vast is, waarbij de EURIBOR-rente in de regel lager is. Bovenop het

totale inkooptarief betaalt de kredietnemer een debetopslag of risico-opslag zoals te zien in tabel 9. Het rentetarief In tabel 9 is te zien waar het rentetarief voor kredietnemers uit bestaat. De hoogte van het rentetarief wordt onder andere bepaald door de debetopslag. Deze opslag wordt door de financier doorberekend aan de kredietnemer. De hoogte van deze opslag is afhankelijk van de rendementseisen van de financier, gecorrigeerd voor de risico's van de uitstaande lening. De risico's van de te verstrekken financiering zijn ondermeer afhankelijk van de: Betaalbaarheid van de lening; Kredietwaardigheid; Professionaliteit van het vastgoedbeheer;

Verhuur courantheid; Loan to Value (LTV).


30 - 106

Inkoop van geld op EURIBOR-basis

Financier Kredietnemer EURIBOR

Liquiditeitsopslag

EURIBOR

Liquiditeitsopslag Debetopslag

Inkoop van geld op IRS-basis

Financier Kredietnemer IRS Liquiditeitsopslag

IRS Liquiditeitsopslag

Debetopslag Tabel 9 Opbouw rentetarief (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)

Er zijn diverse instrumenten om de renterisico's te beperken, hierbij moet gedacht worden aan rentederivaten, deze zogenaamde rente-swap en rente-cap. Aan deze instrumenten wordt in dit onderzoek geen aandacht besteed. 4.2.4. Risico's Zoals eerder besproken is de financier verstrekker van het niet-risicodragend vermogen. Aan het einde van de looptijd wil de financier te allen tijde haar geld terug. Volgens Berkhout & Zwart (2013) heeft de financiële crisis ons geleerd dat sommige financiers (banken) te veel risico's hebben genomen ten aanzien van vastgoedfinancieringen. Hierdoor is het logisch te verklaren dat het risicomanagement van banken veel strenger is geworden.

Naast de eerder genoemde renterisico's, worden de risico's geschat volgens de punten uit tabel 10.

1. Type vastgoed (woning, winkel) 2. Verhuur of eigen gebruik 3. Kwaliteit van het vastgoed 4. Courantheid van het vastgoed

5. Alternatieve aanwendbaarheid 6. Onderhoudstoestand 7. LTV van het vastgoed

8. Bestendigheid van huidige/toekomstige kasstromen

9. Status van het vastgoed (ontwikkeling, renovatie)

10. Mogelijke veranderingen in financieringskosten

11. Herfinancieringrisico Tabel 10 Punten voor schatten van risico's (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)

4.2.5. Financiering- ratio's Om de risico's te bepalen op het te financieren vastgoed, wordt vanuit de financier gebruik gemaakt van verschillende financiering- ratio's. De belangrijkste ratio's zijn de LTV, ICR, DSCR en EBITDA. ICR en DSCR Om te bepalen of de huuropbrengsten van het vastgoed voldoende zijn, voor het betalen van de rente en aflossing gedurende de looptijd van de lening, wordt gebruikt gemaakt van de Interest Coverage

Ratio (ICR) en Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Met de ICR wordt bepaald hoe vaak de rente betaald kan worden uit de netto kasstroom. De ICR wordt berekend met de volgende formule: ICR = netto huurinkomsten / rentebetalingen. Met de DSCR wordt bepaald hoe vaak de rente en de aflossing kan worden betaald uit de netto kasstroom. De DSCR wordt berekend met de volgende formule: DSCR = nette huurinkomsten / rente- en aflossingsbetalingen. Bij het bepalen van de ICR en DSCR is het van belang te weten wat wordt verstaan onder netto huurinkomsten. De totale huurinkomsten minus de leegstand en operationele kosten zijn de netto

huurinkomsten (Berkhout & Zwart, 2013).


31 - 106

LTV De Loan to Value (LTV) wordt uitgedrukt in een percentage van 0% tot 100%. Het is een percentage van de waarde van het vastgoed (onderpand) ten opzichte van de uitstaande lening en is te berekenen door de hoofdsom van alle leningen van de geldgever aan de kredietnemer, te delen door de waarde van alle onderpanden die de kredietnemer ten gunste van de geldgever heeft onderg ezet. Door Berkhout & Zwart (2013) wordt een voorbeeld van de LTV gegeven:

Post heeft drie compensabele financieringen lopen bij een vastgoedfinancier. De pro resto hoofdsom (het restant van de hoofdsom) van deze financieringen bedraagt €5.000.000. Het onderpand bestaat uit twee objecten met een waarde van €8.000.000. De LTV is 62,5%.

EBITDA Het begrip Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation (EBITDA) wordt ook vaak gehanteerd door financiers. Berkhout & Zwart definiëren de EBITDA als volgt:

De netto huuropbrengsten over de voorafgaande drie maanden van alle onderpanden die de kredietnemer ten gunste van de geldgever heeft ondergezet, gedeeld door het totaalbedrag dat de kredietnemer in de voorgaande drie maanden had uitstaan, een en ander vast te stellen aan de hand van kwartaalcijfers die de kredietnemer aanlevert.

4.3. Resumé In dit resumé wordt antwoord gegeven op de derde deelvraag van dit onderzoek: Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?

Net als bij de financiering van een onderneming, bedrijfsfinancieringen (bedrijfs0nderdeel bv. voorraad) of vergelijkbare financieringen, is voor de financiering van vastgoed o ok eigen of vreemd vermogen vereist. Eigen en vreemd vermogen kennen veel combinatiemogelijkheden. Voor de financiering van vastgoed zijn zekerheden van belang. Deze zekerheden worden gesteld door een financier en kunnen in drie vormen worden geëist, namelijk: zakelijk, persoonlijke en oneigenlijke zekerheden. Naast zekerheden moet een rente vastgesteld worden voor de financiering. Deze rente kan zowel vast als variabel zijn en afhankelijk van verschillende factoren en risico's wordt de hoogte bepaald. Voor de financiering van vastgoed is het van essentieel belang dat de r isico's worden geïnventariseerd en dat deze risico's zoveel mogelijk beperkt worden. De risico's worden onder andere geschat op basis van het type vastgoed, de kwaliteit, de courantheid en de alternatieve

aanwendbaarheid van het vastgoed. Voor de financiering van vastgoed is het belangrijk dat een aantal ratio's in de gaten wordt gehouden. Deze ratio's hebben alles te maken met schuldverhoudingen en de liquiditeit. Door een financier worden veelal minimale waarden voor de verschillende ratio's geëist. Ratio's ten behoeve van de financiering van vastgoed zijn de LTV, ICR, DSCR en de EBITDA. De verschillende vastgoed- financieringscriteria die worden gehanteerd vanuit de literatuur zijn in tabel 11 samengevat.


Eigen- of vreemd vermogen Zekerheden Rente Risico's Financiering- ratio's

- Interest Coverage Ratio (ICR)

- Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (LTV) - Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation (EBITDA)

Tabel 11 Vastgoed- financieringscriteria (Bron: eigen bewerking


32 - 106

5. HET MODEL, DE MATRIX In dit hoofdstuk wordt een matrix ontwikkeld op basis van de voorgaande hoofdstukken twee, drie en vier. Deze gegevens worden gerangschikt naar een matrix die als input wordt gebruikt voor het praktijkonderzoek. Dit hoofdstuk geeft antwoord op deelvraag 4: Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en

algemene financieringscriteria voor vastgoed? De hoofdstukken twee, drie en vier hebben antwoord geven op de deelvragen één, twee en drie. De antwoorden zijn, in de vorm van criteria, geformuleerd in het resumé bij het desbetreffende hoofdstuk en vormen de input voor de matrix. Deze matrix is weergegeven in tabel 11. De verschillende criteria zijn per hoofdstuk verticaal gerangschikt in de linker kolom. In de kolommen op de horizontale as bovenaan de matrix zijn de traditionele financieringsvorm respectievelijk de alternatieve financieringsvormen weergegeven. Om een alternatieve financieringsvorm te beoordelen moeten grofweg twee stappen worden doorlopen in de matrix. De eerste stap in de matrix is het bepalen van de totale investering. Deze

investering is per corporatie verschillend en is afhankelijk van de omvang, de maatregelen en de te realiseren labelsprongen. De investering zou nieuwbouw kunnen zijn of niet-DAEB activiteiten, in dit onderzoek gaat het echter om het structureel energetisch verbeteren. Bij deze energetische maatregelen wordt er vanuit gegaan dat de investering per woning €10.750 is op basis van drie labelsprongen. Dit moet in de eerste plaats gerealiseerd worden door het nemen van bouwtechnische maatregelen om het warmteverlies door de schil te beperken. Naast deze maatregelen kunnen installatietechnische maatregelen of duurzame energiebronnen worden toegepast. Een combinatie hiervan is ook mogelijk. In de matrix is de informatie uit de theorie samengevat in de eerste kolom onder structureel energetisch verbeteren bij stap 1. Als bij stap 1 de investering is bepaald door de desbetreffende corporatie, kan gekeken worden of een

alternatieve financieringsvorm op basis van de investering geschikt is. Is de financieringsvorm geschikt voor de investering, dan kan de financieringsvorm inhoudelijk worden beoordeeld op haalbaarheid. Dit gebeurd in stap 2 ''de financiering''. Stap twee bestaat uit de financieringscriteria door corporatie en de vastgoed- financieringscriteria. De alternatieve financieringsvorm wordt aan deze criteria getoetst. Om een matrix te ontwikkelen welke kan worden gebruikt voor het beoordelen van verschillende financieringsvormen, zullen verschillende aannames gedaan moeten worden voor de weging van de verschillende onderdelen en criteria. Deze weging zal aan de hand van percentages uitgedrukt worden, hierna te noemen wegingsfactoren. Het uitgangspunt bij de beoordeling van de verschillende financieringsvormen is dat de huidige financieringsvorm, de geborgde financiering door middel van het WSW, bij een optimale situatie een percentage van 100% scoort.

De traditionele financieringsvorm is ingevuld. Deze is toegevoegd om na het praktijkonderzoek eventueel de verschillende te kunnen analyseren. De alternatieven worden ingevuld op basis van het praktijkonderzoek. In de matrix is te zien dat de huidige financieringsvorm maximaal scoort en dat de alternatieve financieringsvormen een bepaalde score zullen halen ten opzichte van de huidige financieringsvorm. De onderbouwing en toelichting van de verschillende aannames en percentages uit de matrix worden hieronder toegelicht. De eerste stap die genomen is voor de beoordeling van de verschillende financieringsvormen, is het toewijzen van verschillende wegingsfactoren aan de verschillende hoofdstukken. Hierbij is er vanuit gegaan dat de criteria uit hoofdstuk drie, de criteria gesteld door corporaties, het zwaarst wegen. De overwegingen hiervoor zijn, dat als deze criteria voldoen, of een gedeelte hiervan, een belangrijke

stap is gezet in de haalbaarheid van een dergelijke financieringsvorm. Als deze criteria namelijk niet voldoen, is de kans van slagen gering. Het gaat ten slotte om financieringsvormen voor woningcorporaties. Hierdoor is de weging voor deze criteria vastgesteld op 75%.


33 - 106

Dit betekent dat de overige 25% is toegewezen aan de vastgoed- financieringscriteria. Een belangrijke reden voor deze lage weging ten opzichte van de financieringscriteria door corporaties is dat het onduidelijk is of met een vastgoedrenovatie hetzelfde wordt beoordeeld als een vastgoedfinanciering. In de theorie wordt namelijk specifiek gesproken over de financiering van vastgoed in relatie tot de verschillende criteria, terwijl het in dit onderzoek gaat het om vastgoedrenovaties. De tweede stap die genomen is ten behoeve van de beoordeling, is het toewijzen van een wegingsfactor aan de verschillende criteria per hoofdstuk. Er is geen reden om bepaalde criteria hoger of lager te beoordelen, daarom wegen alle criteria ten opzichte van elkaar per hoofdstuk even zwaar. Deze extra weging is aangebracht om de mogelijkheid open te houden als blijkt dat bepaalde criteria wel zwaarder wegen ten opzichte van elkaar.

Verder onderzoek zal uitwijzen of de aannames en percentages voor de verschillende hoofdstukken en criteria realistisch zijn. Met de in tabel 12 weergegeven matrix is antwoord gegeven op deelvraag 4.


34 - 106

HOOFDSTUK 3: Financieringscriteria

Corporaties

75% Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet %

WSW- criteria

Na een (fictieve) aflossing van 2%

per jaar een positieve kasstroom

9,1%

Een minimale DSCR van 1.0 9,1%

Een minimale ICR van 1.3 9,1%

Dekt de waarde van het vastgoed,

het onderpand, de huidige

financiering

9,1%

Kunnen de toekomstige rente en

aflossingsverplichtingen worden

nagekomen

9,1%

Worden de organisatierisico's

maximaal beperkt

9,1%

Wordt een solide Corporate

governance beleid gevoerd

9,1%

Treasury- criteria

Waarborgen van blijvende

toegang tot de gelden

kapitaalmarkt

9,1%


rendementsrisico’s

9,1%

Streven naar een optimale

vermogensstructuur (waarbij de

WACC het laagst is)

9,1%

Duidelijke

ondernemingsdoelstelling

9,1%

100% 0% 0% 0%

HOOFDSTUK 4: Vastgoed-

financieringscriteria


Eigen/vreemd vermogen 12,5%

Zekerheden 12,5%

Rente 12,5%

Risico's 12,5%

Financiering- ratio's

- ICR 12,5%

- DSCR 12,5%

- LTV 12,5%

- EBITDA 12,5%

100% 0% 0% 0%Totaal

Totaal

Totaal

TotaalTotaal

Aangezien de huidige financieringsvorm wordt

gebruikt voor het financieringen van de

vastgoedactiviteiten van een corporatie, mag

gesteld worden dat het een geschikte vorm

van vastgoedfinanciering is.

Totaal

Aangezien de meeste corporaties zullen sturen

op de criteria van het WSW en deze

financieringsvorm speciaal is ontwikkeld voor

(onder andere) corporaties is de huidige

financieringsvorm met een borging van het

WSW uiteraard geschikt.

Totaal

Totaal

Het enige probleem hierbij is dat waarschijnlijk

verschillende corporaties niet meer aan deze

criteria kunnen voldoen, waardoor zij opzoek

moet naar alternatieven.

0%100% 0% 0%

STAP 1: DE INVESTERING

HOOFDSTUK 2: Structureel energetisch

verbeteren

De totale investering per woning is ongeveer

10.750 euro bij drie labelsprongen. In eerste

instantie moeten bouwtechnische maatregelen

worden genomen om een woning te voorzien

van een energielabel B. Daarna wordt naar

installaties en duurzame energiebronnen

gekeken.

STAP 2: DE FINANCIERING

Opmerking Opmerking Opmerking Opmerking

Traditionele financieringsvorm (WSW-borgstelling) Alternatief 1 Alternatief 2 Alternatief 3

Het structureel energetische verbeteren van sociale

huurwoningen vallen onder DAEB-activiteiten en kunnen dus met

de traditionele financieringsvorm worden gefinancierd. Hierbij is

de hoogte en de wijze waarop deze woningen worden verbeterd

niet van belang.

0% Totale score --> 100%

Tabel 12 De matrix (Bron: Theoretisch onderzoek, eigen bewerking)


35 - 106

6. DE PRAKTIJK Het uitgangspunt van dit praktijkonderzoek zijn de criteria uit de hoofdstukken twee, drie en vier welke zijn opgenomen in de ontwikkelde matrix uit het vorige hoofdstuk. De eerste stap in dit praktijkonderzoek is het toepassen van de ontwikkelde matrix. Voor het toepassen van deze matrix zijn (alternatieve) financieringsvormen nodig. Zoals omschreven in paragraaf 4.2.1 Financieringsvormen zijn het aantal financieringsvormen oneindig. Om uit deze oneindigheid van keuzes een aantal financieringsvormen te destilleren welke interessant kunnen zijn en toegepast kunnen worden op de matrix uit het vorige hoofdstuk, is een brainstormsessie georganiseerd. Uit deze brainstormsessie komen verschillende financieringsvormen welke worden verwerkt in de matrix. Deze stap geeft antwoord op deelvraag 5a: Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de

(ontwikkelde) matrix? Als de matrix aangevuld is en de geselecteerde financieringsvormen voor zover beoordeeld zijn, wordt deze complete matrix getoetst in de praktijk bij verschillende professionals aan de hand van interviews. Deze tweede stap in het praktijkonderzoek geeft antwoord op deelvraag 5b: In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?

6.1. De brainstormsessie Uit hoofdstuk één is al gebleken dat er verschillende technieken kunnen worden gebruikt voor het organiseren van een brainstormsessie. Voor dit onderzoek wordt de traditionele brainstormtechniek

gebruik, deze wordt eerst toegelicht. Vervolgens wordt deze methode uitgevoerd met als doel alternatieve financieringsvormen te selecteren. De brainstormsessie wordt uitgewerkt en geeft antwoord op deelvraag 5a: Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? De gebruikte methode is de traditionele brainstormsessie en deze wordt toegelicht aan de hand van kenmerken, uitvoering, werkwijze en de voor- en nadelen. Kenmerken Het genereren en delen van ideeën over een probleem bij een groep personen is het doel van een brainstormsessie. De ideeën van het Brainstormen kunnen betrekking hebben op onder andere

oorzaken, doelen, oplossingen etc., maar worden niet gebruikt om beslissingen te nemen of om zaken te analyseren (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Het kenmerk achter de traditionele brainstorm is dat de deelnemende personen voortbouwen op elkaars inbreng. Hierdoor wordt een rijke opbrengst van ideeën verkregen. Daarnaast wordt verondersteld dat een groep mensen meer nieuwe ideeën kan oproepen dan een gelijk aantal individuen dat zouden kunnen. Voorwaarden aan de betrokken personen zijn dat ze voldoende mondig zijn, dat ze vereiste kennis hebben om mee te kunnen brainstormen en dat het evalueren van de ideeën tijdens het proces worden vermeden (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Uitvoering Normaal gesproken wordt een traditionele brainstormsessie uitgevoerd in groepen van vijf tot vijftien

personen (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Het brainstormen zelf hoeft niet veel tijd te kosten (vanaf zo'n 30 minuten), echter het structureren en verwerken van de gegevens en uitkomsten neemt over het algemeen des te meer tijd inbeslag. Er moet over een aantal overwegingen nagedacht worden alvorens te beginnen met het brainstormen. Deze overwegingen kunnen het proces en de uitkomsten beinvloeden en worden hieronder opgesomt: Nadenken over de deelnemers (houding, individuele motieven etc.); Beoordeel de groep als geheel (normen, belang van status); Rekening houden met context (tijdsdruk, discussieklimaar etc.); Goede technologische ondersteuning is belangrijk (tijd/plaats en ICT ondersteuning).


36 - 106

Om het proces zo goed mogelijk te laten verlopen moeten een aantal regels in ogenschouw worden genomen. Deze regels zijn in tabel 13 opgesomt.

Elke deelnemer/idee evenveel waarde Kwantiteit boven kwaliteit Kans op een goed idee wordt vergroot

wanneer het aantal ideeën zeer groot is Beoordeling van de ideeën vinden achteraf

plaats, alle ideeën zijn in potentie goed Wilde en uitzonderlijke ideeën moeten

worden aangemoedigd Formuleer concreet, bondig, positief en

volledig

Borduur voort op ideeën die anderen naar voren brengen

De vraagstelling moet concreet en correct zijn

De vraagstelling moet gedragen worden door groep, om discussie over legitimiteit te voorkomen

Tabel 13 Regels Brainstorm (Bron: van de Westelaken, Peters, & Kieft, eigen bewerking)

Werkwijze De uitvoering van een brainstormsessie geniet volgens van de Westelaken, Peters, & Kieft (2011) een bepaalde werkwijze. Deze werkwijze wordt hieronder toegelicht. Allereerst moet het doel en de spelregels van de bijeenkomst worden besproken. Er moet hierbij aandacht besteedt worden aan het ''waarom'' van de bijeenkomst en de agenda. Ook wordt geadviseerd om een ijsbreker of een korte ''warming up'' te gebruiken. Dit om mensen uit hun dagelijkse sleur te halen of om ze te motiveren voor vernieuwend denken. Daarna is het van belang dat een duidelijke afbakening en probleemstelling is geformuleerd. Deze worden expliciet geformuleerd en centraal genoteerd.

Tijdens de brainstorm moeten deelnemers op de regels worden gewezen. Het is de bedoeling dat het tempo hoog blijft, dit om geen dynamische sfeer te creëren en het zorgt ervoor dat deelnemers geen tijd hebben om zich kritisch op te stellen. Alle ideeën moeten worden opgeschreven, hoe irrelevant of raar ze ook lijken. Het kan namelijk zijn dat iemand anders voortborduurt op één van deze ideeën. Na dit proces is het van belang dat de ingebrachte ideeën worden geordend en er prioriteiten gesteld worden ten aanzien van deze ideeën. Voorbeelden van het ordenen van ideeën zijn het clusteren ervan of ordenen naar oorzaak en gevolg. Prioriteiten zijn van toepassing wanneer een zekere rangorde aangebracht moet worden. Dit kan op verschillende manieren. Een voorbeeld hiervan is het opstellen van criteria om te kijken in hoeverre elke idee aan die criteria voldoet of door de deelnemers

individueel voorkeuren aan te laten geven. Voor- en nadelen De voor- en nadelen van een traditionele brainstormsessie zijn in tabel 14 samengevat.

Voordelen Nadelen

Veel informatie in korte tijd Synergie Objectieve evaluatie Stimulerend Ontwikkelen van een groepsgevoel

Ongestructureerd proces Slechts één persoon kan tegelijkertijd spreken Minder concentratie Herhaling van zelfde ideeën Sommige personen dragen niet bij Dominantie van enkele personen

Tabel 14 Voor- en nadelen Brainstorm (Bron: van de Westelaken, Peters, & Kieft, eigen bewerking)

Nu de methode duidelijk is kan deze uitgevoerd worden.


37 - 106

De brainstormsessie is georganiseerd op 03 oktober 2013. Voor deze sessie zijn verschillende professionals uit het Twentse werkveld uitgenodigd. In bijlage 4 zijn de lijst met deelnemers en een gedetailleerd verslag van de brainstormsessie toegevoegd. De sessie is ingeleid door middel van een presentatie. In deze presentatie zijn de problematiek en het doel van het onderzoek toegelicht. Ook zijn de huidige en toekomstige situatie van de

woningcorporatie behandeld. Voor een opstapje naar een goede discussie is een lijst opgesteld met verschillende partijen/constructies voor de financiering van het structureel energetisch verbeteren. Vervolgens is de brainstormsessie van start gegaan. Om tot een goede keuze te kunnen komen voor een aantal financieringsvormen zijn verschillende onderwerpen behandeld. De sessie is begonnen met het schetsen van de huidige situatie en de situatie van de betrokken partijen bij de huidige financiering van woningcorporaties. Door alle professionals wordt duidelijk aangegeven dat het WSW op dit moment nog steeds de enige (grote) speler is. ''Tegenwoordig worden vrijwel geen financieringen verstrekt buiten het WSW om, dit gaat echter wel veranderen'' - Dhr. R. Vrielink, Domijn

Daarna is gebrainstormd over partijen die in de toekomst een rol kunnen spelen bij de financiering van activiteiten, zoals energetische verbeteringen, van een woningcorporatie. Er worden bij deze discussie uiteenlopende partijen genoemd. Van de overheid en de fiscus tot bouwbedrijven en energiemaatschappijen. ''Een andere partij die niet vergeten moet worden is Europa, deze zorgen voor veel subsidiestromen op het gebied van duurzaamheid'' - Dhr. J. Logtmeijer, FBD bankmensen Vervolgens is gesproken over een aantal risico's en zekerheden bij het energetisch verbeteren. Deze discussie ging echter al snel over naar een discussie over verschillende financieringsvormen. Naar

aanleiding van deze laatste discussie is een lijst met alternatieve financieringsvormen en partijen opgesteld voor de financiering van het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. De lijst bestaat onder andere uit DBFMO, overheid, ESCo en crowdfunding. Op basis van de brainstormsessie is gekozen voor een drietal financieringsvormen om mee te nemen voor het verdere onderzoek. De eerste financieringsvorm is een sale and leaseback constructie. Deze vorm wordt door de meeste professionals als eerste aangewezen als goed alternatief. ''Bij een sale and leaseback constructie wordt er heel veel contant gemaakt en al deze contanten kunnen direct weer terug gepompt worden in de woningen. Deze vorm kan naar mijn mening als beste uitgezocht worden. Een kanttekening hierbij is wel dat men zich moet afvragen wat er precies verkocht gaat worden,

zijn dit installaties, delen van een woning of zelfs de complete woning. '' - Dhr. G. Tenniglo, ProWonen

De tweede vorm is het uitgeven van obligaties. Deze vorm is tijdens de brainstormsessie meerdere

malen ter sprake gekomen. Een belangrijke opmerking bij deze financieringsvorm is dat het voor de

investeerders van groot belang is dat de investering geografisch gezien dichtbij moet worden gezocht.

Is dit niet het geval en wordt de afstand groter, dus het onbekende, dan gaat de rendementseis

omhoog waardoor het voor corporaties niet meer interessant is. Hoewel de meerderheid van de

professionals zijn twijfels heeft bij deze vorm is er toch voor gekozen deze financieringsvorm mee te

nemen voor verder onderzoek.

''Obligaties aan particulieren kan een optie zijn, maar het beschikbare vermogen is niet eindig. Zo heel

veel vermogende mensen zijn er niet uit de regio, maar de constructie is op zich interessant'' - Dhr. JS.

Rodenboog, DPA Benkis


38 - 106

De laatste financieringsvorm die zal worden meegenomen in het vervolgonderzoek is de zogenaamde

energy service company, afgekort ESCo. Tot op heden worden ESCo's voornamelijk toegepast op

overheidsgebouwen en faciliteiten zoals zwembaden en ziekenhuizen. De meeste professionals zien

nog veel knelpunten bij deze constructie voor woningcorporaties, maar geven hierbij aan dat het niet

voldoende is om deze vorm uit te sluiten. Als er mogelijkheden zijn dan kunnen deze partijen volgens

de meeste professionals nog een grote slag slaan bij woningcorporaties.

''Een ESCo is een heel interessant concept voor woningcorporaties. Ik denk echter dat het niet voldoende oplevert, omdat het voornamelijk om installaties gaat bij een hoog aantal vierkante meters. Toch is het naar mijn mening de moeite waard om naar de mogelijkheden van deze financieringsvorm te kijken '' - Dhr. R. Vrielink, Domijn Om een beeld te krijgen van de inhoud, werking en voor - en nadelen van de gekozen financieringsvormen worden deze vormen toegelicht. Sale and leaseback Bij een sale and leaseback constructie wordt het vastgoed in eigendom van een onderneming, in dit geval een woningcorporatie, verkocht tegen een nader overeengekomen prijs. Het vastgoed wordt in

de meeste gevallen verkocht aan een belegger die vervolgens het vastgoed verhuurt met een langjarig huurcontract aan de verkopende partij (Companje, et al., 2013). In tabel 15 worden de voor- en nadelen van sale and leaseback constructie voor een woningcorporatie weergegeven.

Voordelen Nadelen

Het beschikbaar komen van liquide middelen

Beschikbare middelen kunnen worden gebruikt

voor andere projecten/initiatieven

Meer aandacht voor core business

Gebonden aan langjarig huurcontract Kasstromen komen te vervallen

Tabel 15 Voor- en nadelen sale and leaseback (Bron: Companje, et al., eigen bewerking)

Obligaties Een obligatie is een waardepapier dat wordt uitgegeven door een onderneming, overheid of andere instantie. Als een onderneming geld nodig heeft kan het door het uitgeven van obligaties vreemd vermogen aantrekken. De koper, de vreemd- vermogensverschaffer, krijgt van de uitlener een rentevergoeding tijdens de looptijd van de obligatie (Companje, et al., 2013). In tabel 16 worden de voor- en nadelen van een obligatie uitgifte voor een woningcorporatie weergegeven.

Voordelen Nadelen

Minder afhankelijk van de kapitaalmarkt De vrije bestedingsruimte is groter Relatief grote doelgroep

Vertrouwen bij particulieren (grootste doelgroep) ontbreekt door een slecht imago

Financiële verplichtingen door het

uitkeren van rentevergoeding Tabel 16 Voor- en nadelen obligatie uitgifte (Bron: Companje, et al., eigen bewerking)

Energy service company (ESCo) Bij een ESCo worden de energievoorzieningen en het management daarvan uitbesteed door de eigenaar van een gebouw aan een externe partij. De externe partij is vaak een consortium van marktpartijen die de installaties en het energiebeheer van een gebouw overnemen. Bij deze vorm van financiering zorgt de externe partij zelf voor de financiering, de aanleg, het onderhoud en beheer van de installaties in een gebouw. Met deze constructie worden alle afspraken vastgelegd in een prestatieovereenkomst (Companje, et al., 2013). In tabel 17 worden de voor- en nadelen van een ESCo voor een woningcorporatie weergegeven.


39 - 106

Voordelen Nadelen

Geen investering in technische kennis vereist Geen investeringen nodig en geen

onderhoudskosten Gegarandeerde energiebesparing door middel

van prestatieovereenkomst

Ingewikkelde prestatiecontracten door uitbalanceren van risico's

Vaak hoge rentevergoedingen

Tabel 17 Voor- en nadelen ESCo (Bron: Companje, et al., eigen bewerking)

Op basis van de brainstormsessie zijn de geselecteerde financieringsvormen aangevuld en toegepast op de ontwikkelde matrix. Deze matrix is weergegeven onder tabel 18.

Aan de hand van deze ingevulde matrix blijkt dat één financieringvorm, een ESCo, definitief afvalt omdat niet wordt voldaan aan stap 1. De overige alternatieven scoren niet voldoende op de verschillende criteria. Hierdoor kan niet worden vastgesteld of de verschillende financieringsvormen wel of niet geschikt zijn voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Een belangrijke kanttekening hierbij is, dat op basis van de brainstormsessie geen uitspraken gedaan kunnen worden over, hoe de criteria vanuit corporaties zich verhouden tot de financieringsvorm. Deze criteria wegen in de totale beoordeling het zwaarste, waardoor zich een vertekend beeld kan voordoen. Het zou namelijk praktisch gezien wel mogelijk kunnen zijn dat een financieringsvorm geschikt is. Dat zal verder onderzoek moeten uitwijzen. Uit verder praktijkonderzoek zal blijken of de matrix überhaupt gebruikt kan worden, op welke wijze

het eventueel aangepast kan worden en hoe de verschillende criteria zich verhouden tot de verschillende alternatieve financieringsvormen. Op basis van dit verdere onderzoek zal vervolgens een betere overweging gemaakt kunnen worden over de geschiktheid en de beoordeling van de verschillende financieringsvormen.


40 - 106

6.2. De matrix

HOOFDSTUK 3: Financieringscriteria

Corporaties


WSW- criteria

Na een (fictieve) aflossing van 2%

per jaar een positieve kasstroom

9,1%

Een minimale DSCR van 1.0 9,1%

Een minimale ICR van 1.3 9,1%

Dekt de waarde van het vastgoed,

het onderpand, de huidige

financiering

9,1%

Kunnen de toekomstige rente en

aflossingsverplichtingen worden

nagekomen

9,1%

Worden de organisatierisico's

maximaal beperkt

9,1%

Wordt een solide Corporate

governance beleid gevoerd

9,1%

Treasury- criteria

Waarborgen van blijvende

toegang tot de gelden

kapitaalmarkt

9,1%


rendementsrisico’s

9,1%

Streven naar een optimale

vermogensstructuur (waarbij de

WACC het laagst is)

9,1%

Duidelijke

ondernemingsdoelstelling

9,1%

100% 0% 0% 0%

HOOFDSTUK 4: Vastgoed-

financieringscriteria


Eigen/vreemd vermogen 12,5% 12,5%

Zekerheden 12,5% 12,5%

Rente 12,5% 12,5%

Risico's 12,5% 12,5%

Financiering- ratio's

- ICR 12,5% 12,5%

- DSCR 12,5% 12,5%

- LTV 12,5% 12,5%

- EBITDA 12,5% 12,5%

100% 0% 100% 0%

HOOFDSTUK 2: Structureel energetisch

verbeteren

Opmerking Opmerking Opmerking Opmerking

STAP 1: DE INVESTERING

Traditionele financieringsvorm (WSW-borgstelling) Sale and leaseback Obligaties Enery Service Company (ESCo)

Totaal

Het enige wat met zekerheid kan worden

vastgesteld is dat de DSCR en de ICR negatief

zullen worden beinvloed. Aangezien de rente

die zal worden betaald over een obligatie naar

verwachting vele malen hoger zal zijn dan bij

de financiering met een borging van het WSW.

Als blijkt dat met een ESCo (alleen) voldoende

energie bespaart kan worden dan kan op basis

van beschikbare informatie worden

vastgesteld dat het mogelijk is om de

kasstroom van de corporatie te vergroten. Dit

kan positieve effecten opleveren op

verschillende criteria.

Op basis van de beschikbare informatie uit de

brainstormsessie kan niet voldoende worden

vastgesteld wat het effect van deze

constructie is op de genoemde criteria.

De totale investering per woning is ongeveer

10.750 euro bij drie labelsprongen. In eerste

instantie moeten bouwtechnische maatregelen

worden genomen om een woning te voorzien

van een energielabel B. Daarna wordt naar

installaties en duurzame energiebronnen

gekeken.

Het structureel energetische verbeteren van sociale

huurwoningen vallen onder DAEB-activiteiten en kunnen dus met

de traditionele financieringsvorm worden gefinancierd. Hierbij is

de hoogte en de wijze waarop deze woningen worden verbeterd

niet van belang.

Door de verkoop van vastgoed kan een corporatie met het vrij

gekomen vermogen nieuwe investeringen mogelijk maken. Deze

investeringen kunnen door de corporatie zelf ingevuld worden.

Door de uitgifte van obligaties wordt vreemd vermogen

aangetrokken wat vervolgens kan worden gebruikt voor de

energetische maatregelen.

Op basis van de beschikbare informatie uit de brainstormsessie

blijkt dat een ESCo zich voornamelijk richt op installaties.

Aangezien het structureel energetisch verbeteren van een sociale

huurwoningen begint bij het nemen van bouwtechnische

maatregelen, mag gesteld worden dat alleen een ESCo niet

voldoende is voor deze investering.

STAP 2: DE FINANCIERING

Met de beschikbare informatie wordt er vanuit

gegaan dat een ESCo niet voldoende

energiebesparing opleverd welke nodig zijn

voor de investering. Hierdoor kunnen deze

criteria niet beoordeeld worden.

Op basis van de beschikbare informatie uit de

brainstormsessie kan niet voldoende worden

vastgesteld wat het effect van deze

constructie is op de genoemde criteria.

Aangezien de meeste corporaties zullen sturen

op de criteria van het WSW en deze

financieringsvorm speciaal is ontwikkeld voor

(onder andere) corporaties is de huidige

financieringsvorm met een borging van het

WSW uiteraard geschikt.

Het enige probleem hierbij is dat waarschijnlijk

verschillende corporaties niet meer aan deze

criteria kunnen voldoen, waardoor zij opzoek

moet naar alternatieven.

Totaal Totaal Totaal

Het enige wat wel gezegd kan worden is dat

de kasstromen bij deze constructie gedeeltelijk

of geheel (afhankelijk van de hoeveelheid

verkoop)zal komen te vervallen. Dit gegeven

kan veel negatieve effecten opleveren ten

aanzien van de gestelde criteria.

Deze criteria kunnen niet beoordeeld worden

omdat met de beschikbare informatie is

bepaald dat een ESCo niet voldoet aan de

investering bij stap 1.

100% 0% 25% 0%

Een sale and leaseback contructie kan niet

worden aangemerkt als een

vastgoedfinancieringsvorm en kan dus ook

niet worden getoetst aan de genoemde

criteria.

Aangezien de huidige financieringsvorm wordt

gebruikt voor het financieringen van de

vastgoedactiviteiten van een corporatie, mag

gesteld worden dat het een geschikte vorm

van vastgoedfinanciering is.

Totaal Totaal Totaal Totaal

Een obligatie is een reguliere vorm van

vastgoedfinanciering en kan daarom wel

worden getoets aan de vastgoed-

financieringscriteria.

0% Totale score --> 100%

Tabel 18 De matrix (Bron: Theoretisch kader, praktisch kader, eigen bewerking)


41 - 106

6.3. De interviews In deze paragraaf vindt de toetsing van de matrix plaats door middel van interviews. Eerst wordt de methode en de uitwerking hiervan toegelicht. Met behulp van de interviews wordt antwoord gegeven op deelvraag 5b: In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen

beoordeeld? Zoals in de inleiding onder paragraaf 1.5 is besproken worden drie verschillende basisvormen onderscheiden bij het afnemen van interviews. In dit onderzoek worden de interviews afgenomen in de vorm van een halfgestructureerd interview. De voor- en nadelen van een halfgestructureerd interview zijn in tabel 19 weergegeven.

Voordelen Nadelen

Er kan goed doorgevraagd worden (motivaties, gedachten en ideeën)

Kan overal plaatsvinden (geïnterviewde kan zich beter op gemak voelen, waardoor meer informatie vrij komt)

Geen algemene conclusies trekken die voor de hele doelgroep geldt

Onbewust beïnvloeden van geïnterviewde

Tabel 19 Voor- en nadelen halfgestructureerd interview (Bron: Alles over marktonderzoek, eigen bewerking)

Bij een halfgestructureerd interview is alle ruimte aanwezig voor eigen inbreng van de respondent.

Hierbij is het belangrijk dat de onderzoeker zich flexibel opstelt en inspeelt op de situatie. Bij dit type interview wordt een vragenlijst en/of een topiclijst gebruikt. In dit onderzoek vormt de vragenlijst de basis. Mocht tijdens het interview blijken dat de vragenlijst niet het gewenste effect heeft dan wordt overgegaan op de topiclijst. Deze topiclijst wordt gebruikt om de structuur te bewaren en om er zeker van te zijn dat alle onderwerpen behandeld worden. De interviewopzet is weergegeven in bijlage 5 en 6. Het uitgangspunt voor de interviews zijn het controleren van de verschillende criteria uit de matrix, d e matrix zelf en de alternatieve financieringsvormen. Naar aanleiding van dit gegeven kan worden vastgesteld dat er twee verschillende partijen moeten worden geïnterviewd. Deze partijen zijn te onderscheiden in professionals van woningcorporaties voor de energetische criteria en de

financieringscriteria door corporaties. De andere partij bestaat uit professionals op het gebied van (vastgoed)financiering voor de vastgoed- financieringscriteria. Om de kwaliteit van het onderzoek te waarborgen wordt gestreeft naar het afnemen van minimaal twee verschillende respondenten per partij. Met behulp van e-mailadressen en telefoonnummers zijn vijf professionals bereid gevonden om deel te nemen aan het onderzoek. De volgende professionals hebben meegewerkt aan een interview: De heer Mark Huiskes van ING Real Estate Finance; De heer Roel Amkreutz van ProWonen; De heer Dick Baas van ING Zakelijk; De heer Ben Meijer van Ons Huis; De heer Henny Manrho van Wonen Delden.

De interviews hebben ongeveer anderhalf uur in beslag genomen. Voor aanvang van de interviews is geen voorbereidende informatie verstrekt aan de respondenten. De interviews in dit onderzoek zijn op een bepaalde manier uitgewerkt om tot een inhoudelijke analyse te kunnen komen. Van elk interview is een transcript, ook wel verbatim, gemaakt in de vorm van een woordelijk verslag. In dit verslag zijn grotendeels alle antwoorden opgenomen zoals de respondent heeft gegeven. In tegenstelling tot een letterlijk verslag zijn in een woordelijk verslag de woordkeuze, de zinsopbouw, de interpunctie en het gebruik van afkortingen en hoofdletters wel correct waardoor de spreektaal zoveel mogelijk omgezet is naar een prettig leesbaar verslag met goed lopende zinnen. Het voordeel van transcripten is dat minder risico wordt gelopen met het missen van relevante informatie, want ook korte of terloops gemaakte opmerkingen kunnen heel belangrijk zijn (Het Notuleercentrum, 2014).


42 - 106

Het transcript wordt vervolgens eerst geselecteerd op relevantie. Hierbij wordt de niet-relevante informatie doorgestreept. Vervolgens wordt de relevante tekst opgesplitst in fragmenten. Deze fragmenten gaan over één onderwerp, moeten los van de context te lezen en te begrijpen zijn en mogen niet te klein zijn. In deze scriptie zijn de fragmenten/onderwerpen al voornamelijk bepaald door de verschillende vragen. Deze fragmenten worden vervolgens gelabeld. Hierbij wordt op zoek gegaan naar belangrijke termen relevant voor de probleem- of vraagstelling (Radboud Universiteit, 2014). In de bijlagen 7 t/m 11 zijn de uitgewerkte interviews per professional weergegeven. De fragmenten (met labels) uit de verschillende interviews zijn gereduceerd en geordend naar de juiste onderwerpen. Deze informatie is samengevat in een tabel onder bijlage 12. Met deze tabel kunnen de belangrijkste punten uit de verschillende interviews met elkaar worden vergeleken. Deze

manier van verwerken heeft voordelen tijdens het analyseproces. Voor de lezers van het rapport is duidelijk te achterhalen waar de informatie vandaan komt. In de volgende subparagrafen zijn de uitkomsten van de verschillende interviews per partij uitgewerkt. 6.3.1. Professionals woningcorporaties Op basis van de theorie en de matrix zijn een aantal onduidelijkheden en onzekerheden op het gebied van financieringscriteria van woningcorporaties en de wijze waarop sociale huurwoningen worden gerenoveerd. Deze onduidelijkheden moeten worden ondervangen. Een onduidelijkheid is of door corporaties verschillend wordt gekeken naar de financiering van renovaties en andere activiteiten zoals nieuwbouw en commercieel vastgoed. Verder is het van belang

of recentelijk woningen zijn gerenoveerd, welke maatregelen hier genomen zijn en welke kosten dit met zich mee heeft gebracht. Het uitgangspunt van deze interviews is verder de matrix. Zijn de criteria uit de matrix correct, is de matrix op zich een goed middel en hoe denkt men over de alternatieve financieringvormen. Aan de hand van deze onduidelijkheden zijn vragen gesteld zoals weergegeven in de interviewopzet in bijlage 5. Door alle respondenten wordt aangegeven dat in de huidige markt nog steeds woningen worden verduurzaamd. De woningen worden volgens alle respondenten in eerste instantie gerenoveerd door middel van het aanpakken van de thermische schil. Hierbij worden over het algemeen het dak, de

gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen aangepakt. Door deze maatregelen wordt dusdanig veel warmteverlies vermeden, waardoor het voldoende is om een energielabel B toe te kunnen kennen. Wanneer woningen van corporaties worden verduurzaamd wordt door een aantal respondenten, in eerste instantie, gesproken over een investering van circa €30.000. Dit investeringsvolume geeft een vertekend beeld. De werkelijke investering in energetische maatregelen ligt veel lager, namelijk rond de €8000, dit komt omdat het vaak gecombineerd wordt met groot onderhoud aldus de geïnterviewden. ''De maatregelen die we nemen zijn voornamelijk aan de schil, dus het dak, de gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen, de kozijnen. En met deze maatregelen red je het ook wel mee''. - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen

''Gemiddeld geven wij daar €30.000 per woning vooruit. Dit bedrag is wel voor de gehele renovatie. Als je alleen de kosten voor de energetisch maatregelen zou nemen kom je op ongeveer €7500 à €8000.'' - Dhr. H. Manrho, Wonen Delden Bij de financiering van de verschillende activiteiten van een corporatie wordt door alle respondenten gewezen op het verschil tussen zogenaamde DAEB en niet-DAEB activiteiten. Het structureel energetisch verbeteren vallen onder DAEB activiteiten en worden daardoor geborgd door het WSW. Alle niet-DAEB activiteiten worden niet geborgd. Dit geldt overigens alleen voor alle nieuwe niet-DAEB


43 - 106

activiteiten, omdat alles wat tot op heden geborgd gefinancierd is, gewoon opnieuw geborgd gefinancierd kan worden. De respondenten geven verder allemaal aan dat de WSW criteria sturend zijn en dat het treasury management binnen corporaties steeds belangrijker wordt. De criteria uit de matrix zijn echter recentelijk aangescherpt waardoor ze niet allemaal correct zijn. Zo is de ICR aangescherpt en wordt een dekkingsratio gehanteerd. Naast dit gegeven wordt door de respondent van ProWonen duidelijk gewezen op het eigen financiële beleid, waaronder de renterisico's, en de criteria van de eigen organisatie ten aanzien van een financieringsvorm. Criteria als transparant, werkbaar, controleerbaar en niet complex worden genoemd.

''Dus waar je oplet bij enkele financieringsvormen is dat die past in het renterisico beeld van je corporatie. Dus als jij met een financieringsvorm komt waar bijvoorbeeld gezegd wordt dat ieder jaar de rente wordt aangepast loop je daar dus ook een renterisico mee.'' - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen Naast het feit dat criteria uit de matrix in principe correct zijn, wordt door alle respondenten aangegeven dat het moeilijk is om aan de hand van de ontwikkelde matrix alternatieve financieringsvormen te beoordelen. Belangrijke kritiek hierbij zijn de criteria die zijn opgesteld voor de corporaties. Het is een feit dat corporaties sturen op de WSW criteria, maar deze zijn volgens de respondenten niet voor alle corporaties bepalend. Elke corporaties heeft zijn eigen beleid en daar moet een financieringsvorm op worden getoetst en in hoeverre kan of wil een corporatie voldoen aan de criteria die de alternatieve financieringsvorm stelt. Dit betekend dat het erg corporatie of

organisatiespecifiek is waardoor het niet mogelijk is om een standaard matrix te ontwikkelen voor het beoordelen van alternatieve financieringsvormen. ''Je moet kijken vanuit de financieringsvorm, welke eisen die stelt, en wil ik daaraan voldoen om die financieringsvorm aan te kunnen trekken of te kunnen gebruiken.'' -Dhr. R. Amkreutz, ProWonen ''Met behulp van deze matrix lijkt me het heel moeilijk om alternatieven aan te wijzen. Volgens mij is het ook sowieso verschillende per corporatie.'' - Dhr. B. Meijer, Ons Huis Naast de toetsing van de matrix en uitkomsten hiervan zijn specifieke vragen gesteld over de geselecteerde financieringsvormen. Hoe deze financieringsvormen zich verhouden tot de

verschillende criteria uit de matrix, kunnen door geen van de respondenten uitspraken over gedaan worden. De respondenten hebben wel hun mening en haalbaarheid van de verschillende vormen aangegeven. De respondenten geven aan dat ze geen duidelijk beeld hebben van een sale and leaseback constructie. De onduidelijkheid ontstaat bij de toepassing. Wordt het toegepast op installaties, delen van het vastgoed of een heel object. Bij een sale and leaseback constructie is daarom de precieze invulling van belang. Een sale and leaseback constructie op het vastgoed is geen optie. Woningcorporaties zien zichzelf als een vastgoedonderneming en zullen daarom nooit hun vastgoed verkopen om het vervolgens terug te huren. Het toepassen van deze constructie op installaties is echter wel een mogelijkheid. De vraag is hierbij of er voldoende liquide middelen beschikbaar komen

waarmee woningen energetisch verbeterd kunnen worden. ''De vraag is hier waar ga je de sale and leaseback op toepassen. Is dat op het vastgoed dan zeg ik dat deze constructie nooit iets gaat worden. Wij willen ons vastgoed niet verkopen en dan als een soort tussenpersoon de woningen doorverhuren.'' -Dhr. H. Manrho, Wonen Delden Bij het uitgeven van obligaties wordt door één van de respondenten aangegeven dat het een reguliere vorm van vastgoedfinanciering is. Het is bij de respondenten niet duidelijk of het uitgeven van obligaties door corporaties toegestaan is. De gedachten van een aantal respondenten is verder dat de


44 - 106

rente die moet worden betaald veel te hoog zal zijn, waardoor het voor corporaties geen interessante optie is. ''Volgens mij mag het gewoon niet, volgens mij mogen wij geen obligaties uitgeven als corporatie. Het zou

me althans zeer verbazen als het wel mag.'' - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen

De laatste vorm die getoetst is zijn de ESCo's. ESCo's lijken in veel gevallen interessant, maar omdat ESCo alleen worden toegepast op installaties denken de respondenten dat deze vorm niet ges chikt is voor het structureel energetisch verbeteren van woningen. De belangrijkste reden is hiervoor is dat het waarschijnlijk niet voldoende warmteverlies reduceert.

Verder geven alle respondenten aan dat het grote probleem voor alternatieve financieringsvormen de zekerheid is die geboden kan worden. Alle zekerheden zijn verpand aan het WSW en dus vergeven. En de energetische verbeteringen worden toegepast op de zekerheden, namelijk het vastgoed, waardoor alternatieve financieringsvormen of partijen weinig interesse zullen hebben. ''Verder is er een probleem voor externe financiers dat wij niet zo maar zekerheden kunnen geven op ons vastgoed, omdat het WSW al alle zekerheden heeft.'' - Dhr. B. Meijer, Ons Huis Als laatste is gevraagd naar de meest geschikte financieringsvorm, naar suggesties en naar andere voor de hand liggende alternatieven. Door alle respondenten wordt unaniem gezegd dat de

financiering met een borging van het WSW de meest geschikte vorm is. Als suggesties worden nog de gemeente, het energiefonds van de provincie, collega-corporaties en de specifieke groenfinancieringen genoemd om energetische maatregelen mogelijk te maken. ''Hoe maak je die groenfinanciering transparant, helder en slim voor woningcorporatie zodat ze gebruikt worden. Hoe maak je het simpel, het is allemaal zo'n gedoe. '' - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen 6.3.2. Professionals (vastgoed)financiering Op basis van het theoretisch kader en de matrix zijn een aantal onduidelijkheden en onzekerheden op het gebied van vastgoedfinanciering die moeten worden ondervangen.

In de eerste plaats is het van belang wat precies wordt verstaan onder vastgoedfinanciering en welke eisen worden gesteld aan een desbetreffende kredietnemer, in dit geval de woningcorporat ie. Vanuit de literatuur wordt verondersteld dat, corporatievastgoed het zelfde is als commercieel vastgoed en het is onduidelijk of in huidige markt corporaties worden gefinancierd zonder WSW borgstelling. Verder wordt vanuit de theorie verondersteld dat de financiering van vastgoed het zelfde is als de financiering van renovaties aan vastgoed. Door het wegnemen van deze onduidelijkheden kan tijdens de analyse een betere overweging gemaakt worden over de relevantie van de financieringscriteria uit de matrix. Verder is het uitgangspunt van deze interviews de verschillende vastgoed- financieringscriteria, hoe men denkt over de matrix en de verschillende financieringsvormen voor het structureel energetisch

verbeteren. Aan de hand van deze onduidelijkheden zijn vragen gesteld zoals weergegeven in de interviewopzet in bijlage 6. Kenmerkend aan een vastgoedfinanciering zijn volgens de respondenten specifiek de stenen, het vastgoed, en de lange looptijden van de financieringen. Als men spreekt over vastgoedfin anciering wordt daar over het algemeen commercieel vastgoed mee bedoeld. Bij het verstrekken van een vastgoedfinanciering wordt eerst gekeken naar de kredietnemer. Heeft de kredietnemer voldoende kennis en ervaring met vastgoed en is de partij of persoon solvabel en rendabel genoeg om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast de beoordeling van de kredietnemer wordt het object of het


45 - 106

vastgoed beoordeeld. Om welk vastgoed gaat het, waar is het gelegen en is het alternatief aanwendbaar zijn hierbij belangrijke zaken volgens de respondenten. ''In mijn optiek zijn er twee criteria. Je kijkt eerst naar de persoon die er achter zit, heeft hij er verstand van en, natuurlijk niet onbelangrijk, hebben ze voldoende reserves om een tik op te vangen. En vervolg ens kijk je naar de aard van het object.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk Een commerciële bank zoals de ING kijkt op de zelfde manier naar commercieel vastgoed als naar het vastgoed van een corporatie, het sociale vastgoed. Het is echter wel zo dat niet of nauwelijks corporatievastgoed bij een commerciële bank wordt gefinancierd. Corporaties kunnen tot op heden geborgd geld aantrekken door middel van het WSW. Deze leningen worden verstrekt door de Bank

Nederlandse Gemeenten (BNG) en door Nederlandse Waterschapsbank (NWB). In de nabije toekomst zal dit echter veranderen volgens de respondenten, omdat corporaties onderscheid moeten gaan maken tussen DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed. DAEB vastgoed kan dan alleen nog maar geborgd gefinancierd worden. Het niet-DAEB vastgoed moet dan commercieel gefinancierd worden. Dit vastgoed wordt dan beschouwd als commercieel vastgoed en zal dus op deze zelfde manier beoordeeld worden als ander commercieel vastgoed, waarbij eerst wordt gekeken naar de kredietnemer en daarna naar het object. ''Je ziet dat zeker een partij als wij heel lastig mee kunnen komen met de andere bankiers bij corporaties, want die financieren met de borgstelling van het WSW borgstelling. De Bank Nederlandse Gemeente (BNG) bijvoorbeeld kunnen zulke voordelige tarieven en looptijden aanbieden dat het voor een partij

zoals de ING een stuk minder interessant is.'' - Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance Bij het verschil tussen de financiering van vastgoed en de renovaties aan vastgoed worden door beide respondenten geen substantiële verschillen aangegeven. Door één van de respondenten wordt aangegeven dat het in eerste instantie met eigen middelen gefinancierd moet worden. Mocht dit niet lukken, dan kan het gefinancierd worden met vreemd geld en dan wordt gekeken naar de basis, het vastgoed. Is het waardevermeerderend of is het voor de instandhouding van het vastgoed zijn dan aspecten die meewegen. Uiteindelijk zal het net als bij iedere financiering gekeken worden of de men de verplichtingen na kan komen. ''Uiteindelijk kijk je als bank naar de kasstroom. Op het moment dat je renova tie financiert dan mag je veronderstellen dat de kasstroom zodanig is dat de kosten voor die financiering worden gedekt door die

kasstroom.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk Door beide respondenten wordt aangegeven dat de verschillende vastgoed- financieringscriteria op een aantal kleine wijzigingen na compleet zijn. Het is belangrijk dat de beoordeling van kredietnemer en de beoordeling van het object worden meegenomen en dat de criteria anders moeten worden gestructureerd. Verder is het belangrijk onderscheid te maken tussen commercieel vastgoed en sociaal vastgoed zoals bij een woningcorporatie. De criteria uit de matrix worden gebruikt bij commercieel vastgoed en zijn niet gelijk aan de criteria voor sociaal vastgoed. Woningcorporaties financieren hun vastgoed bij zogenaamde sectorbanken. Deze hanteren andere tarieven en kijken naar andere criteria dan een commerciële bank.

''De criteria die hier zijn opgesomd gelden voor commercieel vastgoed vanuit een commerciële bank. Deze criteria zijn dus wel goed maar kunnen niet in deze context als zodanig gebruikt worden, is mijn mening.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk Wat betreft het gebruik van de matrix wordt zeer verschillend gereageerd. De ene respondent spreekt over ''onmogelijk'' ten aanzien van het gebruik van een dergelijke matrix, omdat gewoon weg geen enkel alternatief kans van slagen heeft.


46 - 106

''Als een woningcorporatie geen WSW geborgde lening aan kan trekken omdat ze niet aan de gestelde criteria voldoen dan kunnen ze al helemaal geen andere financieringen aan trekken. Want als het WSW er al geen vertrouwen in heeft, wie dan wel!! Dit is volgens mij gewoon een afgesneden weg en niet realistisch.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk De andere respondent heeft het over het scoren van de voor- en nadelen. Ook wordt gesproken over een alternatieve hypothese wanneer bepaalde criteria niet voldoen, hierover wordt het volgende gezegd:

''Dan vallen inderdaad direct al die punten weg, maar dan zou je eigenlijk een alternatieve hypothese moeten hebben, om het zo maar te zeggen, van oké eigenlijk is die ESCo wel een goed alternatief, maar uit de interviews blijkt dat die componenten of die criteria er niet bij horen. Oké, maar welke

componenten horen er dan wel bij!! Op deze manier heb je ook een goede conclusie, want dan kun je eigenlijk zeggen van die scoort het beste op de overige punten, maar het is geen vastgoedfinanciering en daarom vallen al die punten weg en lijkt het als of het geen goed alternatief is. Maar met die hypothese wordt het een ander verhaal. Dit betekent dus dat op basis van dit model geen alternatief of niet alle alternatieven kunnen worden beoordeeld, waarbij dus een aanbeveling is om het model op die en die punten aan te passen.'' - Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance

Ook bij deze respondenten is gevraagd naar de geselecteerd alternatieven op basis van de brainstormsessie. Over een sale and leaseback constructie wordt gezegd dat corporaties niet bereid zullen zijn om het

vastgoed te verkopen. Hierbij wordt aangegeven dat de corporatie als een soort tussenpersoon moet gaan fungeren. De woningen worden dan als het ware onderverhuurd en dat wil een woningcorporatie niet. De functie van een corporatie verdwijnt door deze constructie. Het toepassen van een sale and leaseback constructie op installaties zou een haalbare optie kunnen zijn volgens de respondenten. Bij het uitgeven van obligaties door corporaties worden veel onduidelijkheden uitgesproken door de respondenten. Welke partijen zijn geïnteresseerd in dergelijke obligatie, welk rendement moet worden gegeven aan de obligatiehouder en is dit de functie van woningcorporaties? Ook is het proces matig heel duur volgens één van de respondenten. ''Het is de vraag wie gaan die obligaties kopen en wat is het rendement dat je gaat betalen op die

obligaties. Ook hier is weer de vraag is dit de functie van een woningcorporatie.'' - Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance ''Ten eerste is het procesmatig heel duur, het kost heel veel geld om een goed prospectus te schrijven of in ieder geval om het te vermarkten.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk ESCo's worden gezien als een mooi alternatief, maar hier wordt ook aangeven dat het alleen geschikt is voor installaties. Alleen met installaties kan een woning niet structureel energetisch verbeterd worden. Ook worden vraagtekens gezet bij het rendement en het gedrag van de consument. ''Het kan maar zo zijn dat de particulier blijft stoken, omdat het weet dat het een vast bedrag betaalt.'' -

Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance Als andere alternatieven worden pensioenfondsen en groenfinancieringen genoemd. Pensioenfondsen hebben veel vermogen en die willen graag investeren. De groenfinanciering is speciaal bedoeld voor energetische verbeteringen. Groenfinancieringen kunnen worden verstrekt door een commerciële bank met een zeer aantrekkelijke rente. Het probleem is dat de groenfinanciering een verkeerd imago heeft bij corporaties. Het wordt gezien als lastig en moeilijk.


47 - 106

''Wat wel heel interessant is groenfinanciering. Ik moet alleen wel heel veel zendwerk doen om dat groenfinanciering bij corporaties onder de aandacht te brengen en dat is wel jammer. Het is echt missiewerk om deze partijen bij elkaar te brengen.'' Dhr. D. Baas, ING Zakelijk ''Maar kunnen wij een groenlening verstrekken dan kunnen wij ondanks onze hogere rating... kunnen wij een enorme korting geven op de rente voor die lening, zodanig dat door die korting de prijs lager uit komt dan een niet groenfinanciering van de BNG. En de grap is dat de BNG geen groenfinanciering kan verstrekken.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk

6.4. Resumé In dit resumé worden de deelvragen 5a ''Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix?'' en 5b ''In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?'' beantwoord. Met behulp van een brainstormsessie zijn drie alternatieve financieringsvormen geselecteerd. Deze alternatieven zijn een sale and leaseback constructie, het uitgeven van obligaties en het toepassen van een Energy Service Company. Op basis van de eerste beoordeling in de matrix valt een ESCo direct af. De investering en de criteria (maatregelen) voor het structureel energetisch verbeteren zoals opgenomen in de matrix komen overeen met de uitkomsten van de interviews. De financieringscriteria uit de matrix lijken nagenoeg compleet. Met het doorvoeren van een aantal wijzingen zijn deze criteria compleet. Daarmee lijkt de matrix ten aanzien van de verschillende criteria uit de theorie ook

compleet. Over de beoordeling van de verschillende financieringsvormen ten aanzien van de verschillende criteria uit de matrix kunnen onvoldoende uitspraken gedaan worden om vervolgens heldere conclusies aan te verbinden. Bij een sale and leaseback constructie is veel onduidelijkheid over de toepassing. Het is geen optie om deze constructie toe te passen op het vastgoed. Het toepassen van deze constructie op installaties is wel een optie. Bij het uitgeven van obligaties worden voornamelijk vraagtekens gezet bij de functie van een corporatie. Waarschijnlijk mogen corporaties dergelijke waardepapieren niet uitgeven. Een Energy Service Company wordt gezien als een interessant alternatief. Het probleem wat zich hier voor doet, is dat het alleen wordt toegepast op installaties. Bij het structureel energetisch verbeteren is het belangrijk om eerst de schil te isoleren om zoveel

mogelijk warmteverlies te reduceren. Alleen installaties lijken niet voldoende om een woning te verduurzamen naar een niveau zoals bedoelt in deze scriptie.


48 - 106

7. DE ANALYSE In dit afsluitende hoofdstuk komen alle resultaten samen om de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek te kunnen presenteren. Met behulp van de conclusies in dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling. In dit hoofdstuk wordt verder een reflectie gegeven op het onderzoekproces, de onderzoeksmethoden en de onderzoeksresultaten en worden aanbevelingen

gedaan ten aanzien van de matrix en aanbevelingen voor vervolgonderzoek.

7.1. Conclusies In deze scriptie is onderzoek gedaan naar het ontwikkelen van een matrix om inzichtelijk te maken waaraan financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen moeten voldoen en voor het beoordelen van financieringsvormen. De centrale vraagstelling van dit onderzoek luidt als volgt:

In hoeverre kan een matrix worden ontwikkeld die inzichtelijk maakt waaraan alternatieve financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door

corporaties, moeten voldoen? Het onderzoek is uitgevoerd volgens Theorie- Praktijk- Analyse. In de theorie is een matrix ontwikkeld welke is aangevuld en getoetst in de praktijk. De analyse vindt plaats in dit hoofdstuk. Voor het beantwoorden van de centrale vraagstelling zijn zeven deelvragen opgesteld. In deze paragraaf volgen de belangrijkste conclusies per deelvraag. De eerste deelvraag luidt: ''Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties?'' Het structureel energetisch verbeteren van deze sociale huurwoningen is het verregaand renoveren met als doel deze woningen energiezuiniger te maken. Dit betekent dat de woningen minimaal een energielabel B moeten krijgen. Dit kan gerealiseerd worden met een gemiddelde investering van

€10.750 per woning op basis van drie labelsprongen. Het structureel energetisch verbeteren van deze woningen moet in de eerste plaats gerealiseerd worden door het nemen van bouwtechnische maatregelen. Hierbij worden het dak, de gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen geïsoleerd. Als deze bouwtechnische maatregelen niet voldoende zijn kunnen installatietechnische maatregelen worden genomen of kunnen duurzame energiebronnen worden toegepast. De tweede deelvraag luidt vervolgens: ''Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering?'' Uit de theorie blijkt dat woningcorporatie in de eerste plaats sturen op de criteria die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan hen stelt. Door het WSW worden onder andere eisen gesteld aan minimale ICR en DSCR, een fictieve aflossing, aan de LTV en aan het corporate governance

beleid van een corporatie. Naast deze criteria wordt in toenemende mate gekeken naar treasury management door corporaties. Hierbij is het belangrijk een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te waarborgen, de renterisico's maximaal te beperken, het streven naar een optimale vermogensstructuur en het stellen van een duidelijke ondernemingsdoelstelling. De derde deelvraag: ''Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?'' Voor het financieren van vastgoed is eigen vermogen of vreemd vermogen vereist. De combinatiemogelijkheden van eigen en vreemd vermogen zijn oneindig. Voor de financier van vastgoed zijn zekerheden belangrijk. Deze zekerheden kunnen gesteld worden in de vorm van zakelijke, persoonlijke en oneigenlijke zekerheden. De financier vraagt een vergoeding voor de

leningen in de vorm van een rentepercentage. Deze rente kan zowel vast als var iabel zijn en afhankelijk van verschillende factoren en risico's wordt de hoogte bepaald. Voor de financiering van vastgoed is het verder van essentieel belang dat de risico's worden geïnventariseerd en dat deze risico's zoveel mogelijk beperkt worden. De risico's worden onder andere geschat op basis van het


49 - 106

type vastgoed, de kwaliteit, de courantheid en de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed. Ook is het belangrijk dat een aantal ratio's in de gaten wordt gehouden. Door een financier worden veelal minimale waarden voor de verschillende ratio's geëist. Ratio's ten behoeve van de financiering van vastgoed zijn de ICR, DSCR, LTV en de EBITDA. Deelvraag 4 luidt vervolgens: ''Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed?'' Aan de hand van de eerste drie deelvragen is een matrix ontwikkeld. De matrix is opgedeeld in twee stappen. Stap 1 ''de investering'' is gevormd door deelvraag één. Stap 2 ''de financiering'' is gevormd door de deelvragen twee en drie. Stap 1 is om te beoordelen of een financieringsvorm überhaupt

geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren als bedoeld in deze scriptie. Stap 2 beoordeelt de financieringsvorm vervolgens inhoudelijk op haalbaarheid. Hierbij wordt een percentage gescoord op basis van de verschillende criteria en ten opzichte van de huidige financieringsvorm. De huidige financieringsvorm met een borging van het WSW scoort 100% in de matrix.

De vijfde en eerste deelvraag in de praktijk: ''Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix?'' Door middel van een brainstormsessie zijn een drietal financieringsvormen geselecteerd. De professionals zien in de drie financieringsvormen goede alternatieven om verder uit te zoeken. Deze financieringsvormen zijn een sale and leaseback constructie, het uitgeven van obligaties en een energy service company.

De zesde en tweede deelvraag in de praktijk luidt: ''In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?'' De criteria en daarmee de matrix lijken compleet op een aantal wijzigingen na. Over de beoordeling van de verschillende financieringsvormen ten aanzien van de matrix kunnen onvoldoende uitspraken gedaan worden. Op basis van de mening en beleving van de verschillende respondenten kunnen betere uitspraken gedaan worden over de geselecteerde financieringsvormen. Bij een sale and leaseback constructie is het geen optie om deze constructie toe te passen op het vastgoed. Het toepassen van deze constructie op installaties is wel een optie. Woningcorporaties mogen waarschijnlijk geen obligaties uitgeven, waardoor deze vorm geen kans van slagen lijkt te hebben. Een Energy Service Company wordt gezien als een interessant alternatief. Maar deze financieringsvorm lijkt op basis van de interviews niet haalbaar. Dit bleek ook al tijdens beoordeling door de matrix. Het

probleem wat zich namelijk voordoet, is dat het alleen wordt toegepast op installaties. Bij het structureel energetisch verbeteren is het belangrijk om eerst de schil te isoleren om zoveel mogelijk warmteverlies te beperken. Alleen installaties lijkt ook in de praktijk niet voldoende om een woning te verduurzamen naar een niveau zoals bedoelt in deze scriptie.

De zevende en laatste deelvraag van het onderzoek luidt: ''Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gedaan op basis van de confrontatie tussen de theorie en de praktijk over de (ontwikkelde) matrix?'' Uit het onderzoek blijkt dat de investering met bijbehorende criteria voor het structureel energetisch verbeteren uit de theorie overeenkomt met de investering en criteria uit de praktijk. De thermische schil, waaronder de gevel(openingen), de begane grondvloer en het dak, van een woning moet en

eerst met behulp van technische maatregelen aangepakt worden om zoveel mogelijk warmteverlies te voorkomen. Uit het onderzoek blijkt dat de financieringscriteria uit de theorie ook grotendeels overeenkomen met de criteria uit de praktijk. Het doorvoeren van een aantal kleine wijzingen zal voldoende zijn om de criteria compleet te maken. Dit betekend echter niet dat de matrix een goed middel is om alternatieve financieringsvormen te beoordelen. Door alle respondenten uit het praktijkonderzoek wordt aangegeven dat een dergelijke matrix niet kan worden gebruikt voor het beoordelen van een financieringsvorm. Ook lijkt het onmogelijk om wel een matrix te ontwikkelen zoals bedoeld in deze scriptie. Er wordt verder niet


50 - 106

inhoudelijk ingegaan op de verschillende wegingsfactoren uit de matrix, hierover kunnen dus geen uitspraken gedaan worden. Het grote probleem uit de matrix doet zich voor bij de verschillende criteria gesteld door de corporaties. Uit de theorie komt naar voren dat corporaties sturen op de WSW- criteria en de treasury- criteria. Uit de praktijk blijkt dit feit te kloppen, corporaties sturen op deze criteria, maar deze zijn niet bepalend. De genoemde criteria worden namelijk opgelegd aan de corporaties. Het is niet zo dat een corporatie deze criteria zelf heeft opgesteld om een financieringsvorm aan te toetsen. Corporaties hebben namelijk hun eigen beleid, waaronder het financiële beleid. De keuzes in dit beleid zijn bepalend voor een corporatie wat betreft het aantrekken van financieringen. Door dit gegeven wordt het erg corporatiespecifiek. Ook lijken de vastgoed- financieringscriteria in sommige gevallen

overbodig. Wanneer een financieringsvorm niet voldoet aan deze verschillende criteria, wil dit niet zeggen dat deze financieringsvorm niet gebruikt kan worden. Door één van de respondenten wordt verder aangegeven dat de vastgoed- financieringscriteria uit de matrix bedoelt zijn voor commercieel vastgoed, waardoor deze criteria in deze context niet gebruikt kunnen worden. Over de geselecteerde financieringsvormen kan gezegd worden dat de beoordeling aan de hand van de matrix overeenkomt met de beoordeling door de respondenten uit de interviews. Alle financieringsvormen worden namelijk onvoldoende beoordeeld. Op basis van dit onderzoek kan gezegd worden dat geen enkele alternatieve financieringsvorm geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Ook in de toekomst zal de kans van slagen voor een alternatieve financieringsvorm gering zijn. Dit is voornamelijk te verklaren doordat geen

zekerheden kunnen worden gegeven waardoor het risico voor externe partijen te groot wordt en daarmee de rente voor de corporatie te hoog. Ook zal het vertrouwen door externe financiers, in een corporatie welke geen geborgde financiering kan aantrekken, te laag zijn. Want als het WSW geen vertouwen in dergelijke corporaties heeft, dan zal een externe financier al helemaal geen vertrouwen hebben, wordt verondersteld. Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de financieringsproblematiek in theorie groter lijkt dan in werkelijkheid het geval. Door alle professionals wordt namelijk aangegeven dat uitsluitend de traditionele financieringsvorm (met de borging van het WSW) wordt gebruikt voor DAEB activiteiten, zoals het structureel energetisch verbeteren. Verder komt uit het onderzoek naar voren dat wanneer corporaties niet voldoen aan de eisen voor het

aantrekken van een geborgde lening, de investeringen zoals het structureel energetisch verbeteren worden uitgesteld. Men vindt de prioriteit hiervoor niet hoog genoeg om met allerlei (ingewikkelde) constructies in zee te gaan.

7.2. Reflectie Voor aanvang van het onderzoek was veel onduidelijkheid over de precieze invulling van dit onderzoek. Het heeft daarom ook veel tijd en moeite gekost om deze invulling en de onderzoeksopzet helder voor ogen te krijgen. Hierdoor heb ik wel gemerkt dat het van essentieel belang is, dat de onderzoeksopzet met de hoofdvraag en deelvragen, glashelder is. Deze tijd en moeite hebben er uiteindelijk voor gezorgd dat het onderzoek verder voorspoedig is verlopen.

De onderzoekvragen voor het literatuuronderzoek waren helder. Ondanks deze vragen is het niet eenvoudig geweest om de relevante informatie voor het onderzoek te filteren. Tijdens deze fase van het onderzoek is zoveel informatie op me afgekomen, dat het af en toe lastig is geweest om te bepalen welke informatie relevant is en welke niet. Het uitgangspunt van de brainstormsessie was duidelijk, namelijk het selecteren van een aantal (alternatieve) financieringsvormen. Ondanks dat een aantal financieringsvormen zijn geselecteerd heb ik mijn vraagtekens bij het maken van dergelijke keuzes op basis van deze methode. Het voordeel en tegelijkertijd het nadeel is dat een gevarieerd gezelschap bij elkaar zit te discussiëren over een bepaald onderwerp. Het voordeel is, de verschillende gedachten waardoor interessante discussies op gang


51 - 106

komen. Het nadeel is de tegenstrijdige belangen. De ene partij heeft naar mijn mening een dominantere rol en uitgesprokener mening gehad dan de ander, waardoor de uitkomsten als minder betrouwbaar bestempeld kunnen worden. Ook het feit dat alle genodigden afkomstig zijn uit de Twentse regio, komt niet ten goede aan de betrouwbaarheid. De interviews zijn afgenomen aan de hand van een vooraf opgestelde topic- en vragenlijst. Hierdoor kan het zijn dat respondenten gestuurd zijn in hun antwoorden. Echter, de topic- en vragenlijst zijn zorgvuldig geformuleerd en het effect hiervan wordt dan ook als minimaal geschat. Het afnemen van interviews had ik nog nooit eerder gedaan en vond ik zeer leerzaam. De gegeven antwoorden van een aantal respondenten vielen me wat tegen. Juist bij de geïnterviewden van de verschillende corporaties had ik meer relevante informatie verwacht ten aanzien van de financieringscriteria en de ontwikkelde

matrix. Achteraf kan misschien gezegd worden dat niet bij elke organisatie de juiste persoon is geïnterviewd. Ik vond het lastig om op basis van kwalitatief onderzoek duidelijk conclusies te trekken. Het is moeilijk om verschillende informatie op waarde te schatten. Waarom heeft bijvoorbeeld de informatie van de ene respondent meer waarde dan die van de andere. Ik heb gemerkt dat de kwaliteit sterk af hangt van de persoon, de één vertelt veel meer en heeft veel meer kennis dan de ander. Van alle vijf respondenten heb ik persoonlijk twee respondenten aangemerkt als belangrijk, specialistisch en van toegevoegde waarde voor het onderzoek. Doordat deze personen de meeste informatie hebben los gelaten en deze informatie veelal is gebruikt voor de conclusies en aanbevelingen is het de vraag of dit de betrouwbaarheid en validiteit van de onderzoeksresultaten ten niet heeft beïnvloed.

Op basis van het praktijkonderzoek kan gediscussieerd worden over de aannames die gedaan zijn in dit onderzoek. De verschillende financieringscriteria komen namelijk grotendeels overeen en de WSW- criteria zijn sturend, maar zijn zeker niet bepalend. Ook de aannames voor de wegingsfactoren zijn moeilijk te achterhalen. De financieringscriteria vanuit corporaties zijn inderdaad belangrijk maar hier kunnen geen duidelijk wegingsfactoren aan worden gegeven. Hier is ook niet inhoudelijk op ingegaan door de respondenten. Uit onderzoek is gebleken dat een matrix altijd corporatiespecifiek zal zijn. Hierdoor is het moeilijk te achterhalen welke criteria nou echt van essentieel belang zijn. Hoewel dit onderzoek veel bruikbare resultaten heeft opgeleverd, heeft het niet het gewenste resultaat geleverd, namelijk een matrix waaraan alternatieve financieringsvormen kunnen worden beoordeeld. Dit is wellicht (mede) te

verklaren doordat het probleem betreffende het financieren van structureel energetische verbeteringen aan sociale huurwoningen in theorie groter lijkt dan in de praktijk het geval. De praktische toepasbaarheid van een matrix als bedoelt in deze scriptie, ook al is het corporatiespecifiek, zal in mijn ogen altijd lastig zijn. Het eindproduct had ik graag eerder opgeleverd gezien. Ik had niet verwacht dat zoveel tijd verloren zou gaan aan het inplannen van interviews. Dit is een leermoment. Verder vond ik ''het doen van onderzoek'' een leerzaam proces. Het is me duidelijk geworden hoe een ''goed'' onderzoek op te zetten en aan welke eisen een onderzoek moet voldoen. Ik denk dat dit proces veel voordelen zal bieden voor mijn vervolgstudie op de universiteit.

7.3. Aanbevelingen De ontwikkeling van een matrix, waarmee alternatieve financieringsvormen kunnen worden beoordeeld, zal altijd corporatiespecifiek zijn. Een corporatie zal voor haar eigen organisatie een dergelijke matrix kunnen ontwikkelen. Belangrijke criteria waaraan een financieringsvorm moet voldoen zijn hierbij transparant, werkbaar, controleerbaar en past het bij de organisatie. Ook lijkt de acceptatie een punt van discussie. Een sale and leaseback constructie op het vastgoed ziet men bijvoorbeeld niet zitten, maar waarom zou dit geen goede optie kunnen zijn? Corporaties zien zichzelf graag als een vastgoedonderneming, maar het is de vraag of deze houding altijd ten goede komt aan het sociale karakter van een corporatie.


52 - 106

Een matrix waarin bovengenoemde punten worden gescoord zal de haalbaarheid van een bepaalde financieringsvorm beter inzichtelijk kunnen maken. Hierbij is een evenwichtig systeem wat betreft wegingsfactoren van essentieel belang. Daarnaast wordt aanbevolen om elke potentiële financieringsvorm duidelijke uit te kristalliseren wat betreft invulling en werking. Op deze manier kan beter inzichtelijk gemaakt worden of een bepaalde financieringsvorm bij de organisatie past. Ook is het belangrijk de (rente)risico's duidelijk te inventariseren, daarom wordt aanbevolen om te allen tijde elke potentiële financieringsvorm specifiek door te berekenen op een corporatie aan de hand van rente en risico's. Dit kan door middel van bijvoorbeeld casestudies.

Vervolgonderzoek zou gedaan kunnen worden naar alternatieve financieringsvormen voor niet-DAEB activiteiten. Deze activiteiten kunnen op termijn niet meer geborgd gefinancierd worden. Woningcorporaties zullen voor deze activiteiten naar een commerciële bank moeten. Commerciële banken hanteren vaak andere voorwaarden, zoals tarieven en eisen, dan de zogenaamde sectorbanken. Een kanttekening hierbij zijn de kasstromen. Een positieve kasstroom is een belangrijk criterium voor een commerciële bank. De genoemde voorwaarden, ten opzichte van sectorbanken, kunnen als negatief bestempeld worden voor corporaties. Door vroegtijdig in te spelen op deze ontwikkeling kan in de toekomst wellicht voldaan worden aan deze voorwaarden. Corporaties zouden de huren op commercieel vastgoed kunnen verhogen. Ze kunnen ook het commerciële vastgoed zoveel mogelijk afstoten, waardoor ze niet met commerciële banken zaken hoeven te gaan doen.

Een vervolgonderzoek naar groenfinancieringen wordt ook aanbevolen. Groenfinancieringen hebben veel voordelen, zo kan de rente op deze financiering in sommige gevallen goedkoper uitvallen dan de traditionele financiering met een borging van het WSW. Het grote probleem van deze groenfinanciering is het imago, welke veelal als stoffig en ingewikkeld wordt bestempeld. Hoe kunnen de corporatie en de financier bij elkaar gebracht worden is hier de grote vraag. Verder spreken een aantal respondenten over het energiefonds van de provincie, de gemeente en collega-corporaties voor het financieren van structureel energetische verbeteringen. Een onderzoek naar de kansen van deze partijen wordt aanbevolen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat zekerheden de grootste problemen veroorzaken voor externe financiers of financieringsvormen. De meeste zekerheden, het vastgoed, zijn door het WSW

opgeëist. Onderzoek naar andere zekerheden die aan externe financiers geboden kunnen worden zou interessant kunnen zijn. Om op termijn tegemoet te komen aan de externe doelstelling van dit onderzoek is het van belang dat corporaties met een financieel zwakke positie zo snel mogelijk hun kasstromen op orde krijgen of op een andere manier hun financiële positie versterken, waardoor ze weer aan de criteria van het WSW voldoen en geborgd geld kunnen blijven aantrekken voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Op deze manier kunnen sociale huurwoningen structureel energetisch verbeterd (blijven) worden, met als doel de CO2-uitstoot in Nederland terug te dringen en de woonlasten voor huurders te verlagen.


53 - 106

LITERATUUR EN BRONNENLIJST Abdallah, B. (2013). Marktpotentie Bouwen en Wonen in het Nederlandse deel van het Euregiogebied.

Saxion, Lectoraat Innovatieve Technologie in de Bouw. Enschede: Saxion Kenniscentrum Leefomgeving.

Aedes. (2002). Woningcorporatie en hun financiering. Hilversum: Aedes. Aedes. (2012, Juli 30). Hoe werkt de borging van corporatieleningen? Opgehaald van www.aedes.nl:

http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi-n/financien/Borging-van-corporatielening.xml Aedes. (2013). About Aedes. Opgehaald van

http://www.aedes.nl/content/artikelen/aedes/vereniging/About-Aedes.xml Aedes. (2013). Borging van corporatielening. Opgehaald van

http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi-n/financien/Borging-van-corporatielening.xml

Agentschap NL. (2011, Januari). Voorbeeldwoningen 2011. Sittard: Agentschap NL. Agentschap NL. (2012, April 16). agentschap.nl. Opgehaald van

https://www.woconet.nl/getattachment/0cc47315-1d2b-496f-b01d-5973e4ef174d/Toolbox-Financieringsconstructies---Duurzame-inves.aspx

Alles over marktonderzoek. (2014, Juni 28). diepte interview. Opgehaald van allesovermarktonderzoek: http://www.allesovermarktonderzoek.nl/onderzoeksmethoden/diepte-interview#voordelen-en-nadelen-diepte-interviews

Architectenweb. (2013). Opgehaald van http://www.architectenweb.nl/aweb/archipedia/archipedia.asp?ID=3024

Berkhout, T. M., & Zwart, P. H. (2013). Basisboek Vastgoedfinanciering. Naarden/Amsterdam: Real Estate Center van Neyenrode Business Universiteit.

Blok, S. (2013, Februari 28). Vormgeving en effecten huurbeleid en verhuurderheffing. Den Haag, Nederland.

Centraal Bureau voor de Statistiek [CBS]. (2013, Juni 24). Eén op de drie woningen eigendom van woningcorporatie. Opgehaald van Website van CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3520-wm.htm

Centraal Fonds Volkshuisvesting [CFV]. (2012). Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2011. Baarn: Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2009). Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 prognoseperiode 2009-2013. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2010). Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2011). Doorrekening effecten regeerakkoord voor corporatiesector.

Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting. Companje, E.-J., Pierweijer, H., Tenniglo, G., Logtmeijer, J., Rodenboog, J. S., Baker, O., . . . Vrielink, R.

(2013, Oktober 03). Brainstormsessie alternatieve financieringsvormen. (M. Ter Haar-Wiefferink, G. Salemink, A. Kocak, & T. Cattier, Interviewers)

de Koning, A. (2008). Woningfinanciering. Den Haag: Sdu Uitgevers. Deloitte. (2011). Corporatie Governance Duurzaamheid. Rotterdam. Deloitte. (2012). Handboek Woningcorporaties. Hoofdstuk 7: Het bepalen van de bedrijfswaarde.

Rotterdam: Deloitte. Duffheus, P. (1997). Ondernemingsfinanciering en vermogensmarkten. Groningen: Wolters-Noordhoff . EIB. (2013). Investeringsfaciliteit en verhuurderheffing. Amsterdam: Economisch Instituut voor de

Bouw.

Encyclo. (2013). Opgehaald van http://www.encyclo.nl/ Forschelen-Janssen, V. (2013). Trends en ontwikkelingen bij onderzoek in de corporatiesector. USP

Marketing Consultancy. Goorden, R. (2011). Financiering van woningcorporaties. Den Haag: BNG Bank. Gruis, V. H. (2001). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties. Delft: Delft University

Press. Gruis, V., & Van der Kuij, R. (2012). Vastgoedfinanciering in woelige tijden. Stichting Fundatie Bachiene.


54 - 106

Het Notuleercentrum. (2014, Juni 28). woordelijk verslag en letterlijk verslag. Opgehaald van http://www.notuleercentrum.nl/verslagwoordelijk.asp

Insaver. (2013, Augustus 28). Opgehaald van http://insaver.be/waarom-na-isoleren/ Kempen, B. G., & van Velzen, N. (1988). Werken aan wonen 75 jaar Nationale Woningvoorraad. Almere. Lupi, T. (2013). De kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad: Feiten, cijfers en trends. Den Haag:

Platform 31. Luwema, J., Teeuwen, B., & Jansen, P. (2013, Oktober 09). Kwaliteit en kwantiteit. Opgehaald van

http://www.gebouwdin.amsterdam.nl/main.asp?action=display_html_pagina&name=pagina&item_id=186&booMarge=-1&selected_balkitem_id=565&parent_balkitem_id=526

Lysen, E. (1996). The Trias Energica: Solar Energy Strategies for Developing Countries. Freiburg: Eurosun Conference.

Milieu Centraal. (2013, September 20). Opgehaald van Energielabel.nl: http://www.energielabel.nl/woningen/

Milieucentraal. (2013, Augustus 26). Opgehaald van http://www.milieu centraal.nl/themas/energie-besparen/isoleren-en-besparen

Milieucentraal. (2013, Augustus 30). Opgehaald van http://www.milieucentraal.nl/themas/energie-besparen/isoleren-en-besparen/gevelisolatie

MilieuCentraal. (2013). www.milieucentraal.nl. Opgeroepen op December 5, 2013, van http://www.milieucentraal.nl/thema's/thema-1/klimaat-en-milieuproblemen/klimaatverandering/broeikaseffect/

Milieucentraal. (2014, Juni 06). Duurzame energiebronnen. Opgehaald van http://www.milieucentraal.nl/themas/bronnen-van-energie/duurzame-energiebronnen

Nederlands B.W., boek 3, art. 3 lid 1. (2013). Wetgeving Makelaardij, Taxatie en Vastgoed (Vol. 3). Sdu uitgevers.

Raad voor de Jaarverslaggeving. (2012). Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor grote en middelgrote ondernemingen. Deventer: Kluwer.

Radboud Universiteit. (2014, Juni 28). (E. Barendsen, Redacteur) Opgehaald van http://www.cs.ru.nl/E.Barendsen/onderwijs/onderzoeksvaardigheden/doc9.pdf

Rajan, R. G., & Zingales, L. (1995). What Do We Know about Capital Structure? The Journal of Finance. Right martonderzoek. (2013, April 16). Opgehaald van www.rightmarktonderzoek.nl:

http://www.rightmarktonderzoek.nl/kwalitatief-onderzoek/groepsdiscussies Rijksoverheid. (2013). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Den Haag: Rijksoverheid. Rijksoverheid. (2013, Juni 24). Woningcorporaties. Opgehaald van Website van de Rijksoverheid:

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties

Rijksoverheid. (2014, April 10). Huurwoning. Opgehaald van Website van de Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-een-sociale-huurwoning-en-wanneer-kom-ik-daarvoor-in-aanmerking.html

Rijksoverheid. (2014, April 10). Wanneer is een energielabel voor woningen verplicht? Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen/vraag-en-antwoord/wanneer-is-het-energielabel-voor-woningen-verplicht.html

Rust, W., Seyffert, F., den Heijer, A., & Soester, J. (1997). Vastgoed financieel. Vlaardingen: Delftse Universitaire Pers: Management Studiecentrum.

SenterNovem. (2014, Februari 12). Energiebesparingsverkenner. Opgehaald van http://www.energiebesparingsverkenner.nl/p001.asp

Tempelaar, F. (1991). Theorie van de ondernemingsfinancierings (het risico van 25 jaar rendement).

Maandblad voor Accountancy en Bedrijfseconomie . Van Dale . (2002). Van Dale Groot woordenboek hedendaags Nederlands. Utrecht-Antwerpen: Van Dale

Lexicografie . Van Dale. (2006). van Dale Pocketwoordenboek. Utrecht-Antwerpen: Van Dale Lexicografie . Van Dale. (2013). Opgehaald van http://www.vandale.nl/ van de Westelaken, M., Peters, V., & Kieft, M. (2011, Maart 28). Handout Brainstorm Technieken.

Opgehaald van http://www.hanze.nl/NR/rdonlyres/02CC05A3-0C26-4813-9670-EAF5DCA47576/0/HandoutbrainstormingtechniekenWestelaken.pdf

van der Schaar, J. (1991). Volkshuisvesting: een zaak van beleid. Utrecht: Het Spectrum.


55 - 106

van der Wielen, L., & de Vries, J. (2012). Handboek Corporate Finance & Treasury. Castricum: Financial Markets Books.

van Kuijck, F. (2012). Corporatie Governance Sterker sturen op kasstromen. Deloitte, Wonen en Ruimte. Verhoeven, N. (2011). Wat is onderzoek? Den Haag: Boom Lemma uitgevers. Veuger, J. (2011). Maatschappelijk vastgoed gedefinieerd. Service Magazine. Waarborgfonds Sociale Woningbouw. (2014). Weten en Doen. Opgeroepen op Maart 06, 2014, van

www.wsw.nl: http://www.wsw.nl/wetenendoen WSW. (2011). Trendrapportage woningcorporaties; zekere onzekerheden. Huizen: Waarborgfonds

Sociale Woningbouw. WSW. (2014, Maart 06). Aflossingsfictie. Opgehaald van

http://www.wsw.nl/wetenendoen/faciliteringsvolume/28


56 - 106

BIJLAGEN

Bijlage 1: Interviewvormen

Bijlage 2: Ontstaan en beleid corporatiesector

Bijlage 3: Vormen van zekerheden

Bijlage 4: Brainstormsessie 03 oktober 2013

Bijlage 5: Interviewopzet professionals woningcorporatie

Bijlage 6: Interviewopzet professionals vastgoedfinanciering

Bijlage 7: Interview Mark Huiskes (ING Real Estate Finance)

Bijlage 8: Interview Roel Amkreutz (ProWonen)

Bijlage 9: Interview Dick Maas (ING Zakelijk)

Bijlage 10: Interview Ben Meijer (Ons Huis)

Bijlage 11: Interview Henny Manrho (Wonen Delden)

Bijlage 12: Samenvatting interviews


57 - 106

Bijlage 1: Interviewvormen

De verschillende basisvormen voor persoonlijke interviews wordt in figuur 4 weergegeven.

Figuur 4 Basisvormen interview (Bron: Verhoeven, eigen bewerking)

Vaak worden bij open interviews lijsten met onderwerpen (topiclijst) gehanteerd, maar een

gestructureerd interview kan een heel open karakter hebben. Kortom kan gesteld worden dat deze

driedeling niet strikt is. Bij het afnemen van open interviews wordt in ieder geval aanbevolen om te

werken met een topiclijst (Verhoeven, 2011).


58 - 106

Bijlage 2: Ontstaan en beleid corporatiesector In deze bijlage wordt het ontstaan en de ontwikkeling van de corporatiesector beschreven. De corporatiesector bestaat inmiddels ruim 110 jaar en in die tijd hebben zich veel veranderingen voor gedaan. De belangrijkste ontwikkelingen worden beschreven.

Sinds het begin van de 20e eeuw bestaat de corporatiesector zoals we deze nu kennen. Voor die tijd waren er ook al sociale verhuurders in de vorm van welgestelde burgers, kerken en industriëlen. In totaal ging het om 40 zogenaamde woningcorporaties die over het algemeen zond er overheidssteun opereerde. Met de vaststelling van de Woningwet in 1901 veranderde dit. Met deze nieuwe wet

maakte de overheid zich medeverantwoordelijk voor de beschikbaarheid van voldoende en vooral ook betaalbare woningen. Er werden mogelijkheden gecreëerd voor de subsidiëring van sociale huurwoningen en het beschikbaar stellen van overheidsleningen. De Woningwet maakte zich vooral bijzonder doordat de verkrijging van subsidie werd beperkt tot organisaties die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting opereerde en die geen winstuitkeringen aan derden gaven. De corporatie van nu kenmerkt zich als private, non-profit organisatie op de woningmarkt, verbonden met een publieke taak door bijzondere weten regelgeving, financiering en subsidies (van der Schaar, 1991). Aanvankelijk was de groei van deze non-profit sector bescheiden. Daar kwam tijdens de Eerste Wereldoorlog verandering in. Door de oorlogsomstandigheden was een mix ontstaan van hoge bouwkosten, een groot tekort aan kapitaal en aan bouwmaterialen, waardoor particulieren niet meer

bouwden. De overheidssteun voor gemeentelijke woningbedrijven werd snel uitgebreid. Dit resulteerde in een sterke groei van het aantal corporaties (Kempen & van Velzen, 1988). Na de Tweede Wereldoorlog vond de grote toename van de non-profit huursector plaats. De corporatiesector was een ideaal middel om het omvangrijke woningtekort van de Tweede Wereldoorlog op te lossen. Dit resulteerde in veel objectsubsidiëring, planmatige nieuwbouw en een centrale rol van de gemeenten, met als gevolg de sterke groei in de productie van sociale huurwoningen. Ook in de jaren na de wederopbouw was sprake van veel nieuwbouw door non-profit verhuurders. Aanvankelijk overheerste de bouw door de gemeenten. Hierin kwam verandering door de wijziging van de Woningwet in 1962. Woningcorporaties werden in de jaren zestig van de vorige eeuw steeds belangrijker bij de bouw en er werd vastgesteld dat woningcorporaties bij nieuwbouw

voorrang kregen op de gemeenten. In 1969 werd dit versterkt door gemeenten alleen te laten bouwen als was aangetoond dat corporaties daartoe niet in staat waren (Gruis V. H., 2001). Niet alleen het woningtekort was een goede reden voor de subsidiëring van de sociale woningbouw, maar vooral ook de gezondheid van de bewoners. Na de Eerste Wereldoorlog bleek de private eigenschap van corporaties feilloos aan te sluiten bij de Nederlandse samenleving. De semipublieke eigenschap maakte de sociale huur vanaf 1950 echter geschikt als één van de belangrijkste oorzaken van de groeiende verzorgingsstaat. Ook in de jaren twintig en de jaren tachtig van de vorige eeuw waren corporaties belangrijk voor de sanering van de, in oude stadswijken gelegen, slechte particuliere huurvoorraad. De afgelopen 15 jaar gold dit opnieuw voor de herstructurering van binnenstedelijke gebieden. Vanaf de jaren negentig werden corporaties ingezet om de emancipatie

van bewoners, voornamelijk immigranten, en de sociale binding in wijken te versterken. In deze tijd werd het werkterrein van corporatie breder en werden ze in de gelegenheid gesteld om naast woningen ook gebouwen met een maatschappelijke functie te ontwikkelen (Kempen & van Velzen, 1988). De eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog werden gekenmerkt door een sterke overheidssturing. Maar van der Schaar (1991) spreekt van een discussie, die al in de jaren vijftig was ontstaan, over de corporatiesector in verband met deze overheidssturing en de voordelen van corporaties ten opzichte van gemeenten. In 1958 werd de eerste stap gezet richting de verzelfstandiging van woningcorporaties. De Commissie de Roos werd ingesteld en deze constateerde dat de corporaties onvoldoende eigen financiële middelen hadden om zelfstandig te worden. Door de


59 - 106

commissie werden aanbevelingen gedaan in de financiële sfeer, namelijk het afschaffen van de terugbetalingsplicht van subsidies, het oprichten van een centraal fonds door het instellen van een bedrijfsreserve waarin alle middelen van de corporaties worden gestort en de nadruk werd gelegd op de verhoging van de kwaliteit van het management. Deze aanbevelingen werden pas bewerkstelligd in 1977 met de invoering van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In de jaren tachtig werd de financiële zelfstandigheid van corporaties bevorderd door het realiseren van eigen vermogen door het aflossen van woningwetleningen tegen lage rentes. Tevens werd een financiële zekerheidsstructuur gevormd rond de woningcorporaties door de invoering van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). In de jaren negentig werd de volgende stap gezet richting een verdere verzelfstandiging van de

corporatiesector, met de Nota Volkshuisvesting (MVROM). De nota richtte zich voornamelijk op de verlegging van de verantwoordelijkheden van de overheid naar gemeenten en prov incies en de verzelfstandiging van woningcorporaties. De beleidsvrijheid werd verruimd en de corporaties moesten vooral in financiële zin meer op eigen benen gaan staan. Het nieuwe beleid mondde uit in onder andere de invoering van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), waarin de taken en verantwoordelijkheden van woningcorporaties zijn vastgelegd. Ook werden uitstaande leningen van de Rijksoverheid aan woningcorporaties afgekocht tegen het recht van woningcorporaties op toekomstige exploitatiesubsidies van de overheid, evenals de afschaffing van de objectsubsidies voor nieuwbouw en exploitatie van woningen (Gruis V. H., 2001).


60 - 106

Bijlage 3: Vormen van zekerheden

Deze informatie is samengesteld op basis van gegevens van Berkhout & Zwart (2013).

Zakelijke zekerheden

Stille reserves Aan de hand van stille reserves is het mogelijk betere voorwaarden te verstrekken. Een stille reserve is

bijvoorbeeld het verschil tussen de balanswaarde en de marktwaarde van vastgoed.

Verpanding huurpenningen

Bij de financiering van commercieel vastgoed worden de huurpenningen verpand aan de financier. Dit

gebeurt als extra zekerheid voor de betaling of teruggave van het gefinancierde bedrag. Dit wordt

geregeld in een zogenaamde ''stampandakte huurvorderingen''. Hierbij gaat het om de verpanding

van bestaande en toekomstige huurpenningen die ten tijde van de verpanding nog niet bestonden.

Persoonlijke zekerheden

Borgstelling (zakelijke en particuliere) Ten behoeve van de normale uitoefening van een bedrijf wordt een particuliere borg gesteld voor een schuld van een ander, tenzij wordt gehandeld als directeur-grootaandeelhouder (dga) van een BV. Voor een financier is het in de praktijk van groot belang onderscheid te maken tussen particulieren en zakelijke borgstellingen. Een particuliere borgstelling wordt bijna altijd door een familielid of een bekende van de cliënt

afgegeven. De borg mag worden aangesproken als de cliënt zijn betalingsverplichtingen tegenover de financier niet nakomt en de financier hem in gebreke heeft gesteld. De (huwelijks)partner moet toestemming geven voor de borgstelling, dit is wettelijk vastgelegd om de partner en het eventuele gezin te beschermen. Een zakelijke borgstelling kan plaatsvinden door een rechtspersoon of een niet-particuliere borg, zoals een dga. De niet-particuliere borg is een natuurlijk persoon. Hoofdelijke medeaansprakelijkheid Iemand die niet de kredietnemer is stelt zich hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen de financier van de kredietnemer te vorderen heeft. De hoofdelijke medeschuldenaar is aansprakelijk met zijn hele vermogen. Deze hoofdelijke medeaansprakelijkheid kan voortvloeien uit de wet of een

partijenovereenkomst.

Oneigenlijke zekerheden

Positieve en negatieve hypotheekverklaring Een positieve verklaring betekent dat een kredietnemer zich ertoe verplicht om op verzoek aanvullende zekerheid te geven. Een negatieve verklaring is verklaring van de kredietnemer iets niet te doen. Hiermee wordt bedoeld het vervreemden of bezwaren van activa, zonder toestemming. Het van deze verklaring is te voorkomen dat andere crediteuren dan de financier in een betere positie komen. Pari passu-verklaring Een verklaring van gelijke positie. Dit een belofte van de kredietnemer iets niet te doen en iets anders

wel te doen, oftewel geen zekerheid aan andere kredietverstrekkers te geven zonder de financier naar

evenredigheid in die zekerheid te laten delen.

Cross default-verklaring

Als de kredietnemer niet meer voldoet aan zijn verplichtingen jegens andere kredietverstrekkers dan is op grond van een cross default-verklaring een overeenkomst direct opeisbaar.


61 - 106

Notariële volmacht tot hypotheekverklaring Deze volmacht wordt opgesteld door een notaris en afgegeven door een kredietnemer. De financier wordt gemachtigd door de kredietnemer om op een tijdstip waarom de financier het wenselijk acht, hypotheek te vestigen op vastgoed dat in de volmacht staat omschreven. In deze volmacht is een maximumbedrag opgenomen. Achterstellingverklaring De overeenkomst van achterstelling heeft veelal de strekking dat de junior crediteur ten opzichte van de kredietnemer verklaart dat zijn vordering jegens andere schuldeisers een lagere rang inneemt dan de wet hem toekent.

Kapitaalinstandhoudingsverklaring In deze verklaring zegt de aandeelhouder van de kredietnemer de financier toe dat hij ervoor zorgt dat het eigen vermogen van de kredietnemer op een bepaald niveau zal blijven en dat hij daartoe zo nodig middelen aan de kredietnemer zal verstrekken.


62 - 106

Bijlage 4: Brainstormsessie 03 oktober 2013 In tabel 20 zijn de deelnemers aan de brainstormsessie weergegeven.

Naam Organisatie Functie Contact

Gerard Tenniglo ProWonen Teamleider Vastgoed [email protected] Roel Amkreutz ProWonen Financieel Manager [email protected] Rutger Vrielink Domijn Teamleider beleid [email protected] Henry Pierweijer Plegt-vos Groepscontroller [email protected] Ernst-Jan Companje Plegt-vos Groepscontroller ernstjan.companje@plegt-

vos.nl Jan Logtmeijer FBD Bankmensen/

Rabobank Accountmanager [email protected]

Jan Sjirk

Rodenboog

DPA Benkis Business Unit Manager [email protected]

Orlando Baker Cogas Manager Duurzaam [email protected] Gerard Salemink Pioneering/Saxion Chef werkplaats [email protected] Marloes ter Haar - Wiefferink

Saxion Docent/ onderzoeker

[email protected]

Aycan Kocak Saxion Student BTB [email protected] Tom Cattier Saxion Student V&M [email protected]

Tabel 20 Deelnemers brainstormsessie (Bron: eigen bewerking)

Voor de inleiding van de brainstormsessie hebben Aycan Kocak en Tom Cattier een powerpointpresentatie voorbereid. In deze presentatie zijn achtereenvolgens de problematiek, doelstelling van het onderzoek en de huidige/toekomstige situatie van de corporatie besproken. Ook is een lijst met partijen en constructies, voor energetische verbeteringen, op het bord geschreven.

Deze lijst bestaat uit DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain and Operate), ESCo (Energy service company), Obligaties en Crowdfunding. Na deze inleiding heeft Marloes ter Haar de brainstormsessie geopend. De brainstormsessie is opgebouwd uit verschillende onderwerpen. Deze onderwerpen worden hieronder stuk voor stuk behandeld. Betrokken partijen huidige situatie Het eerste onderdeel van deze sessie gaat over de betrokken partijen bij de financiering van woningcorporaties. Er wordt duidelijk aangegeven (Vrielink) dat het WSW op dit moment nog steeds de grootste speler is. Door de verhuurderheffing en strengere eisen is het echter wel zo dat het

geborgd lenen op termijn steeds moeilijker zal worden. Tot voor kort was het vrij eenvoudig een lening te borgen, hierbij wordt aangegeven (Amkreutz) dat de gehele regelgeving om te kunnen financieren flink zijn aangescherpt. Door de verhuurderheffing voldoen heel veel corporaties niet meer aan die criteria, dus die hebben wel moeite met geborgde financieringen. Tegelijkertijd zijn ook de activiteiten die gefinancierd mogen worden aangescherpt. Eerder mocht er een waslijst aan activiteiten geborgd gefinancierd worden, tegenwoordig zijn heel veel activiteiten niet-DAEB activiteiten en deze kunnen niet worden gefinancierd met een borging. Deze activiteiten moeten gewoon bij een bank gefinancierd worden tegen voorwaarden die voor elke andere (commerciële) vastgoedpartij ook geldt. Bij geborgde financiering wordt geen onderscheid gemaakt tussen eigen en vreemd vermogen. Als een corporatie €10 miljoen nodig heeft en het heeft de goedkeuring van het WSW, dan krijgt het €10 miljoen. Men zou zich voor kunnen stellen (Baker) dat de bank meer

vertrouwen heeft in de ene corporatie dan in de andere omdat bijvoorbeeld de bedrijfsvoering erg verschilt waardoor de bank extra eisen gaat stellen. Maar voor het verstrekken van een geborgde lening kan de bank echter geen extra eisen stellen, als de goedkeuring van het WSW er eenmaal is, moet zij financieren. Hierbij is het WSW echt leidend (Tenniglo).


63 - 106

Tegenwoordig worden vrijwel geen financieringen verstrekt buiten het WSW om, dit gaat echter wel veranderen (Vrielink). Er wordt aangeven dat het om substantieel grote bedragen gaat als men praat over financieringen buiten het WSW om. En de vraag of de banken voldoende middelen hebben om deze activiteiten in de toekomst te financieren (Salemink). Hier is iedereen het unaniem over eens dat het geld er wel is en dat er ook genoeg geld is, ook bij de banken. Het probleem is echter wel dat veel meer gekeken wordt naar risico's en de banken moeten heel hard werken aan hun solvabiliteitsbeslag (Rodenboog). Als door de ogen van een bank wordt gekeken naar de corporatie dan zijn de rendementen op leningen die worden verstrekt aan corporaties veel te laag. Hierbij moet men zich voorstellen dat de balans wel fors wordt verlengd met al die miljoenen, maar het rendement is te weinig om de solvabiliteit ook op het juiste niveau te houden. De eis is om als bank te groeien met de solvabiliteit en er wordt veel te weinig rendement gemaakt, hierbij moet worden aangeven dat het

risico ook heel laag is, maar het komt niet ten goede aan de solvabiliteit. Kort gezegd zijn er vanuit de bank twee problemen ten aanzien van de financiering van woningcorporaties (Rodenboog). Het eerste probleem is bij de geborgde financieringen. Hier gaat het niet om een zekerhedenprobleem maar om een rentabiliteitprobleem, want de balans wordt wel verlengd wat niet ten goede komt aan de solvabiliteit en om deze op orde te krijgen. Dit geld kan immers ergens anders weggezet worden tegen betere rentes. Het tweede probleem is voor financieringen buiten het WSW. De bank kijkt naar risico versus rendement. De laatste jaren wordt vooral gekeken naar het risico. Voor een woningcorporatie betekent dat er veel risico -opslag bij de financieringen komt, waardoor zij liever opzoek gaan naar andere financieringsvormen (buiten de bank om) omdat het gewoon veel te veel rente kost. Dit is direct de aanleiding voor het volgende onderwerp.

Betrokken partijen toekomstige situatie Naast de bank worden verschillende partijen genoemd. De overheid (provincies, gemeenten) in de vorm van subsidies en pensioenfondsen (Logtmeijer). Ook wordt gesproken over vermogende particulieren (Rodenboog). Om het voor deze partijen interessant te maken moet gedacht worden aan creëren van fiscale voordelen. Energiemaatschappijen worden ook aangewezen als interessante partners. Dit wordt op het moment al wel gedaan in de vorm van een sale and lease back. Hierbij gaat het echter alleen om technische installaties zoals een boiler en een CV-ketel (Baker). Een andere belangrijke partij is Europa (Logtmeijer). Deze zorgen voor veel subsidiestromen op het gebied van duurzaamheid. Een goed voorbeeld hiervan zijn windmolens. Het belangrijkste hierbij is omvang. Dit betekend dat een samenwerking moet worden gezocht tussen meerdere corporaties om voldoende omvang te creëren.

Zekerheden en risico's bij het energetisch verbeteren De toekomstige energieprijs wordt als risico/probleem aangemerkt. De huidige modellen zijn enkel en alleen gebaseerd stijgende energieprijzen. Dit komt voornamelijk door belastingen, want er zijn volgens de deelnemers partijen die beweren dat energie over 10 jaar gratis. Dus belasting is hier de boosdoener. Bij zekerheden wordt al snel gedacht aan de vastgoedwaarde, maar wat doen dergelijke maatregelen met de vastgoedwaarde. Dit is en blijft een probleem volgens de betrokken partijen. De investering levert namelijk geen inkomsten op, het kost alleen maar geld. Het is belangrijk dat de cashflow na de investering voldoende is om aan de verplichtingen te kunnen voldoen. Ook kan er niet een hypotheek worden verstrekt op deze maatregelen, want dat betekend dat het onderpand het vastgoed is. Hier bij is een sale and leaseback constructie wel een goede optie. Ook is het voor

energiemaatschappijen of installatiebedrijven interessant om langjarige contracten aan te gaan wat betreft energetisch installaties. Hierbij wordt gerefereerd aan ESCo's. Het principe van een ESCo wordt kort toegelicht door Kocak. Bij ESCo's gaat het voornamelijk om installaties, maar er wordt aangegeven dat dit niet alleen bij installaties het geval hoeft te zijn (Salemink/Vrielink). Het kan bij complete gebouwen en gedeeld eigendom komt hier ook bij kijken. Bij het gedeeld eigendom zijn verschillende partijen betrokken, hierbij moet gedacht worden aan o.a. een schoonmaakbedrijf. Aangezien ESCo's tot op heden veelal worden toegepast bij overheidsgebouwen en faciliteiten zoals zwembaden en ziekenhuizen. Het grote voordeel van deze partijen zijn de langjarige contracten, 20 tot 25 jaar, en dus een lange termijn zekerheid op inkomsten of uitgaven. Voor een corporatie kan dit betekenen dat zij haar woningen kan verhuren op basis van een inclusief (licht, gas, water) prijs.


64 - 106

Hierdoor wordt de kasstroom vergroot. De hogere huurprijs heeft voor de huurder als voordeel dat het in totaliteit minder betaalt en niet wordt geconfronteerd met stijgende energielasten. Het voordeel voor de corporatie is dat een extra kasstroom kan worden gegenereerd omdat een hoger bedrag kan worden doorberekend dan dat het betaald aan de ESCo. Voor zover bekend is, worden ESCo's tot op heden niet of nauwelijks in toegepast bij het verduurzamen van de woningen in eigendom van corporaties. Het nadeel van een ESCo bij woningcorporaties zijn de vierkante meters. ESCo's zijn bedoelt voor grote gebouwen met pak weg minimaal 10.000 vierkante meter vloeroppervlak. Bij woningcorporaties zijn deze vierkante meters wel aanwezig maar niet onder één dak, waardoor elk huishouden apart benaderd moet worden. Dit kost veel te veel tijd en komt niet ten goede aan het rendement en de haalbaarheid van de ESCo, hierdoor is het risico te groot.

Naast installaties wordt gesproken over isolatieconstructies, zoals pluimers die aanbiedt. Dit wordt echter voornamelijk in de particuliere woningbouw toegepast. Hierbij wordt de link gelegd naar deze markt (Tenniglo). Het is namelijk van essentieel belang dat de woning van particulieren die grenzen aan de woningen van corporaties liggen ook verduurzamen en van goede energetisch kwaliteit zijn. Men kan zich voorstellen dat in een dorp als Borculo (20% corporatie, 80% particulier eigendom) de waarde van het eigendom van corporatiewoningen in hoge mate wordt bepaald door de woningen eromheen. Naar aanleiding van dit wordt geopperd dat de gedachten altijd is geweest dat de vastgoedeigenaar over de stenen gaat. De installaties durft men langzamerhand los te laten (dit gebeurde vroeger ook niet), maar waarom worden die stenen ook niet losgelaten (Vrielink). Verder wordt gesproken over de studentenhuisvesting die plegt-vos onlangs heeft gebouwd in

opdracht van Haerzathe Investments. Hier komt het principe van de obligatielening om de hoek kijken. Deze constructie wordt kort toegelicht (Companje). Bij het uitgeven van obligaties door corporaties wordt de vraag weer gesteld hoe om te gaan met het eigendom en wat levert het op. Het is onduidelijk waar de cashflow komt. Als de cashflow in beginsel alleen maar bij de huurder blijft, dan is de bevoordeelde niet diegene die investeert en dan zal deze constructie nooit gaan werken. Als de corporatie op basis van deze verbetering de huur kan verhogen, doet het dat dan ook? En deze verhoging mag nooit meer zijn dan besparing die de huurder heeft op zijn energieverbruik. Bij corporaties wordt echter niet de maximale huur gevraagd, hier zit dus nog een cashflowgroei in wat zeker hard nodig is voor de financiering. Als alleen gekeken wordt naar de besparing dan is de investering niet terug te halen in tijdsplannen van 10 à 15 jaar die hiervoor staan. Hierbij is het wel onduidelijk met welke disconteringsvoet wordt gerekend, wordt gerekend met de rentevoet van het WSW of met een marktconforme rentevoet van 6 à 7 % dan krijgt men het niet rond. Naar aanleiding

van deze conclusie vraagt men zich af (Amkreutz) of er naar alternatieve financieringsvormen moet worden gezocht op moment dat het niet nodig is of het gewoon met het WSW gefinancierd kan worden als corporatie zijnde. Op het moment dat een alternatief wat extra's kan bieden kan het wellicht interessant zijn. Bijvoorbeeld door dat ze onder de prijs kunnen gaan zitten met behulp van langjarige contracten, want goedkoper financieren dan het WSW lukt niet. Gezien het investeringsvolume kan vanuit de WSW echter wel een stukje worden gefinancierd (Companje) maar als een corporatie tot 2020 een hele woningvoorraad wil verduurzamen dan is er binnen die bandbreedte niet voldoende capaciteit om dat te kunnen doen. Er moet dus gezocht worden naar een andere ontsluiting tot de kapitaalmarkt om dit soort projecten van de grond te krijgen. De ambitie van de woningcorporatie speelt hierbij een rol. Als je als woningcorporatie een hogere ambitie hebt dan ''ik doe het met geld dat ik van het WSW krijg'' dan moet dat op een creatievere manier worden

opgelost en dan moet al snel gedacht worden aan ESCo's en obligaties (Vrielink). De Raedthuys Groep heeft hiervoor ook al meerdere initiatieven lopen. De partijen die zich hier oprichten kunnen nog een grote slag slaan bij corporaties. Financiering structureel energetisch verbeteren Na deze discussie is er verder gediscussieerd over het doel van deze brainstorm namelijk het financieren van de structurele energetisch verbeteringen. Er vanuit gaande dat een corporatie in (geld)problemen zit wordt de vraag gesteld waarom een woningcorporatie niet 20% van haar eigendom aan particuliere vastgoedbeleggers, individueel of in groepsverband, zou verkopen (Rodenboog). Dit is geen optie, omdat een woningcorporatie aan gigantisch veel eisen moet voldoen


65 - 106

wil het een woning kunnen verkopen (Tenniglo). Het is hooguit een keer mogelijk om een woning aan een concurrentcorporatie te verkopen. In verleden is dit overigens wel gebeurd. Er zijn bijvoorbeeld veel woningen verkocht aan Stienstra en andere partijen, maar tegelijkertijd wordt ook gezegd dat dit niet voldoende is (Tenniglo). Het is belangrijk als corporatie de klant wat te kunnen bieden en dat de klant kan kiezen. Er kan gekozen worden tussen bijvoorbeeld een B-label en A-label en een A+-label en dan is de klant bereid meer te betalen als hij een betere woning krijgt. Het is voor een corporatie een mooie ambitie om per vierkante meter full service te kunnen aanbieden en te verhuren. In Nederland wordt nog heel erg kortzichtig gedacht. Als men naar Duitsland kijkt wordt alleen maar gepraat over vierkante meters. Deze trend is ook steeds meer zichtbaar in andere bedrijfstaken. Een voorbeeld is dat Philips lichturen als gebruiksrecht aanbied en loopuren voor tapijt (ter Haar). Ook gebeurt dit al veel in het kantorenvastgoed (Regus en Schröder).

Het is belangrijk om te kunnen blijven differentiëren omdat men continue opzoek is naar de top. A is niet voldoende meer, het moet naar tripple A of zelfs energieneutraal. De normstelling is dat alle bestaande woningen in Nederland naar een energielabel B moeten, Baker vraagt zich af wie zoiets verzint. Waarom moeten alle woningen naar een label B. De wet van de afnemende meer opbrengst geldt hier, dat wil zeggen dat gekeken moet worden naar de hele mix van woningen en waar kan met de kleinste investering het hoogste rendement behaald worden. En dan kan een labelsprong van G naar C al voldoende zijn. De vraag in deze is of corporaties zo kijken en zijn er voorbeelden in de praktijk dat dit werkt, want als dat niet het geval is dan is het heel zorgelijk. Tegenwoordig is alles wat een corporatie doet, elk complex, wordt een business case (Amkreutz). Op het moment dat een corporatie een complex tegenkomt waar een energielabel B totaal niet haalbaar is zijn corporaties niet

meer zo gek, een paar jaar geleden nog wel, om het te doen. Dit is een behoorlijke verbetering. En men vraagt zich af of het überhaupt een groot verschil maakt of een woning naar energielabel A of B gaat. In de praktijk zijn namelijk genoeg voorbeelden dat het verschil echt tegenvalt. Ook wordt aangegeven dat de corporatie grotere stappen wil maken dan dat er geld beschikbaar is. Dat wil zeggen dat als ze nu €10 miljoen ter beschikking hebben, hiermee verschillende business cases op duurzaam gebied kunnen worden gemaakt met een rendement van ong. 6%. Hier wordt mee aangetoond dat het een rendabele business case is, maar het gaat niet door om men de financiering niet voor elkaar krijgt. Wat Rodenboog in financieringsland ziet, is dat het om hele grote bedragen gaat en dat het steeds meer buiten de bank wordt gezocht en dit zal alleen maar toenemen. De behoefte en de particulier die

geld over heeft zal steeds meer naar elkaar toe worden gebracht. Dit is in principe ook een logisch ontwikkeling, want men wil nou eenmaal dat geld rendeert en niet minder waard wordt. Op het moment kost het geld, gezien de inflatie, om geld op een spaarrekening te zetten dus al dat gaat op een gegeven moment een weg zoeken om te kunnen renderen. Er hoeven hierbij geen rendementen van 12% gerealiseerd te worden, maar een stabiel en risicoarm rendement van 4 a 5% is al prima. Deze mensen willen wel weten waar ze het geld in stoppen (Rodenboog). Dit betekent wel dat het heel dichtbij (in de regio) moet worden gezocht, want op het moment dat de afstand groter wordt en het onbekende groter wordt gaat de rendementseis automatisch omhoog (Companje). Hierbij wordt ook weer gerefereerd aan obligaties. Afronding/conclusie

Tijdens de brainstormsessie zijn verschillende partijen en constructies besproken. De opgestelde lijst aan het begin van de brainstorm is aangevuld en bestaat nu uit DBFMO, ESCo, obligaties, growdfunding, sale and leaseback en overheid (gemeenten, provincies). Kijkend naar deze varianten voor het financieren van het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen wordt het na volgende gemeld. DBFMO wordt net als growdfunding direct uitgesloten. Sale and leaseback echter is een go. ESCo is een interessant concept, maar men verwacht niet dat het voldoende oplevert. Bij het uitgeven van obligaties zijn twijfels maar zou een goede optie kunnen zijn. En er wordt vrij snel gemeld dat de overheid een rol speelt die nihil is gezien de problematiek.


66 - 106

Bijlage 5: Interviewopzet professionals woningcorporatie

Respondent

Naam

Organisatie

Functie

Plaats

Datum

Topiclijst

Investering structureel energetisch verbeteren

Aantrekken van financiering

Traditionele financiering

Alternatieve financiering

Suggesties alternatieve financieringen

Matrix

Vragenlijst

Structureel energetisch verbeteren

1. Zijn er onlangs nog sociale huurwoningen gerenoveerd? Zo ja, welk energielabel hadden deze

woningen en welke maatregelen zijn hierbij genomen om naar een energielabel B te gaan?

2. Wat is de totale investering per woning voor deze maatregelen?

Financieringscriteria door corporaties

3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen het aantrekken van financieringen voor renovaties

en voor overige activiteiten (nieuwbouw, commercieel)?

4. Welke criteria worden door corporaties gehanteerd bij het aantrekken van financieringen?

5. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) ju ist/compleet voor het beoordelen van een

financieringsvorm?

6. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te beoordelen of een financieringsvorm

geschikt is voor een corporatie? Waarom wel of niet?

Alternatieve financieringsvormen

7. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in relatie tot het financieren van

vastgoed(renovaties)?

8. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot het financieren van


9. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?

10. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de financieringscriteria (volgens u)?

11. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor de financiering van renovaties aan

corporatievastgoed?

12. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens u) nader onderzocht worden voor het

financieren van renovaties aan sociale huurwoningen?

Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten


67 - 106

Bijlage 6: Interviewopzet professionals vastgoedfinanciering

Respondent

Naam

Organisatie

Functie

Plaats

Datum

Topiclijst


Vastgoedfinanciering corporaties

Financieringsvormen

Matrix

Suggesties/toevoegingen

Vragenlijst

Vastgoedfinanciering

1. Wat is kenmerkend aan vastgoedfinanciering in vergelijking tot (bijvoorbeeld)

bedrijfsfinanciering?

2. Welke eisen worden gesteld aan de kredietnemer vanuit vastgoedfinanciering?

3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de financiering van vastgoed (commercieel) en de

financiering van vastgoed van een corporatie?

4. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de financiering van vastgoed en de financiering van

renovaties aan vastgoed?

5. Worden momenteel corporaties gefinancierd zonder WSW borgstelling (dus op commerciële basis)? Zo ja, voor welke activiteiten (nieuwbouw, renovatie)?

6. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) ju ist/compleet voor het beoordelen van een

financieringsvorm?

7. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te beoordelen of een financieringsvorm

geschikt is voor het financieren van (renovaties aan) corporatievastgoed? Waarom wel of niet?

Alternatieve Financieringsvormen

8. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in relatie tot het financieren van


9. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot het financieren van


10. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?

11. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de financieringscriteria (volgens u)?

12. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor de financiering van corporatievastgoed?

13. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens u) nader onderzocht worden voor het

financieren van (renovaties aan) sociale huurwoningen?

Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen

Samenvatten Afsluiten


68 - 106

Bijlage 7: Interview Mark Huiskes (ING Real Estate Finance)

Respondent

Naam Mark Huiskes

Organisatie ING Real Estate Finance

Functie Relatiemanager

Plaats Arnhem

Datum 30-04-2014

Topiclijst



Financieringsvormen

Checklist


Vragenlijst


Fragment 1.1

Commercieel vastgoed

Onderpand

Fragment 1.2

WSW borgstelling

Bank Nederlandse

gemeenten (BNG)

Scheiding commerciële

activiteiten

1. Wat is kenmerkend aan vastgoedfinanciering in

vergelijking tot (bijvoorbeeld) bedrijfsfinanciering?

Vastgoed financiering allereerst, de naam zegt het al het gaat

over vastgoed, commercieel vastgoed over het algemeen. Dus

niet zozeer de particuliere hypotheekverstrekking, maar

commercieel, dan kun je denken aan woningen maar dan de

complexmatige woningen voor de uitponding, en ook winkels,

kantoren, zorgvastgoed dat soort zaken dat is dan kenmerkend

voor vastgoedfinanciering. Het onderpand. Tom: Wordt het

corporatievastgoed vanuit de bancaire sector gezien als

commercieel vastgoed? Ik praat vanuit de ING en dan zijn er

verschillende onderdelen van de ING bij betrokken. Wij vanuit

vastgoedfinanciering en dan vanuit de zakelijke bankier is dan de

bedrijveninstellingen tak die daar voor verantwoordelijk is, maar

die doen ook met name betalingsverkeer, dus niet zo zeer het

echte vastgoedfinancier maar ook alles wat daar bancair gezien

om heen valt. Daar valt dan ook een stuk kredietverlening bij

maar vaak is het een combinatie met betalingsverkeer en alle

bancaire producten. Vaak worden wij er wel bij betrokken, maar

je ziet dat zeker een partij als wij heel lastig mee kunnen komen

met de andere bankiers bij corporaties, want die financieren met

de borgstelling van het WSW borgstelling. De Bank Nederlandse

Gemeente (BNG) bijvoorbeeld kunnen zulke voordelige tarieven

en looptijden aanbieden dat het voor een partij zoals de ING een

stuk minder interessant is. Dus je ziet ook vaak dat corporaties

eerder genegen zijn om bij dat soort partijen te gaan financieren



69 - 106

Fragment 1.3

Kennis en ervaring

debiteur

Beoordelen

kredietnemer (Wie is je

debiteur)

Het object, de stenen

beoordelen

Fragment 1.4

Weinig verschillen

Beoordelen

kredietnemer

dan bij zakelijke of commerciële financiers. Wat je nu wel ziet is

dat het onderscheid steeds nadrukkelijker gemaakt wordt

tussen commercieel vastgoed binnen de coöperatie en echt de

kerntaak van een coöperatie. Dus sociale huurwoningen, dat

kunnen ze dan onder de WSW borgstelling financieringen en dat

gebeurt dan heel vaak bij de partijen als bank Nederlandse

Gemeenten (BNG), maar alles wat boven die sociale huurgrens

zit, de commerciële activiteiten, moeten ze gewoon net als een

andere reguliere marktpartijen bij een commerciële bank

financieren.

2. Welke eisen worden gesteld aan de kredietnemer vanuit

vastgoedfinanciering?

Je hebt verschillende eisen, allereerst is het de debiteur, wie is

de geldnemer, wie verstrekt het je krediet en dan belangrijk hoe

solvabel en rendabel is je kredietnemer. Je hebt het hier over

vastgoedfinanciering dus het is ook belangrijk dat de

desbetreffende partij voldoende kennis en ervaring heeft met

het vastgoed. Dat is dan je geldnemer. En vervolgens is het

uiteraard ook heel belangrijk wat je gaat financieren. Wat voor

soortvastgoed is het? Waar zijn de woningen gelegen in dit

geval? Wat is de kwaliteit van de woningen? Wat is de

onderhoudsstaat van de woningen? Wat verwacht je aan

exploitatielasten aan de woning? Je gaat eigenlijk het geen je

financiert in beeld te brengen. En vervolgens is dan de vraag wat

ga je erop financieringen. En dan heb je het over, wat is de

financieringsratio, dus wat is je loan to value (LTV). Zijn het

kwalitatief nieuwe woningen dan kun je vaak meer financieren

dan met woningen die verouderd zijn. De normen DSCR en ICR

worden ook gehanteerd, dit is ook weer afhankelijk van de

kwaliteit van de woning en van de kredietnemer.

Het begint allemaal bij de kredietnemer, als je geen goed gevoel

hebt bij de kredietnemer ga je überhaupt niet financieren en

vervolgens zijn het uiteraard de stenen die net zo belangrijk zijn.

3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de

financiering van vastgoed (commercieel) en de


Dat is feitelijk niet zo ontzettend veel, want als ik een coöperatie

zou financieren dan zou ik het op de zelfde manier beoordelen

dan als gewoon bij een particuliere belegger die verschillende

woningen koopt, bewijze van een pensioenfonds of een andere

kredietnemer. Het is alleen de vraag van waar gaat de

coöperatie financieren. Deze zal uiteraard voor de beste

voorwaarde kiezen en over het algemeens is dat niet bij


70 - 106

Fragment 1.5

In eerste instantie met

eigen vermogen

De investering/object

beoordelen

Meerwaarde

Fragment 1.6

Geen financieringen

buiten WSW

Onduidelijkheid over

scheiding commercieel

en niet commercieel

Commercieel vastgoed

herfinancieren zonder

WSW

Woningcorporatie als

commerciële relatie

een marktpartij zoals de ING. In de basis kijk je ook weer naar je

kredietnemer. Hoe goed is de coöperatie? Wat is het eigen

vermogen? Wat zijn de woningen? Eigenlijk wat ik net ook al zei,

je beoordeelt de kredietnemers en zo beoordeel je de coöperatie

ook?


financiering van vastgoed en de financiering van


Het is op het moment gewoon überhaupt heel lastig om

renovaties te financieren. Over het algemeen zegt een bank,

althans wij zeggen op dit moment vaak, dat zijn zaken die je in

eerste instantie gewoon als kredietnemer zelf moet financieren.

Mocht dat niet lukken, en dan praat ik even in de algemeenheid

want over het algemeen kunnen coöperaties de renovaties wel

met eigen middelen betalen, dan kunnen wij het misschien

financieren, maar dan zal ook altijd weer gekeken worden naar

de basis, dus wat wordt er gerenoveerd? Is het

waardevermeerderend? Is het voor de in stand houding van de

kwaliteit van de portefeuille? En als je dan praat over het

structureel energetisch verbeteren, dat is iets wat bij ons bij de

ING in ieder geval in de kinderschoenen staat. Wat is

verduurzamen en hoe relateren we dat aan een waarde

verbetering van het pand, hoe ga je dat taxeren, hoe beoordeel

je de kosten die daarmee gemoeid zijn in relatie tot de

waardevermeerdering van het pand.


Ik moet zeggen dat ik het zelf nog niet ben tegen gekomen, maar wat misschien wel aardig is, is dat ik jou even introduceer bij een collega van mij die bij de andere kant van de ING bank zit en die voornamelijk woningcorporaties financiert. Zij zijn ook meer met dit soort vraagstukken bezig en die hebben ook de directe relaties. Je ziet dat voornamelijk zij de financiering voorlopig nog organiseren, als er al gefinancierd moet worden. En niet zozeer de vastgoedfinanciers zoals wij. Toevallig heb ik daar een paar weken geleden met die collega's ook over lopen sparren, want wat je nou ziet is dat het allemaal nog niet uit gekristalliseerd is, wat is nou precies commercieel en wat is niet commercieel. De corporatie probeert dit een beetje te parkeren of voor zich uit te schuiven, dus er zal een moment komen dat ze daadwerkelijk het commercieel vastgoed of moeten herfinancieren bij een andere partij dus zonder het WSW of dat ze het gaan verkopen. Op dat moment zullen wij ook moeten instappen, en wij zijn dus de partijen niet zijnde de BNG. Wij


71 - 106

Fragment 1.7 Gedeeltelijk compleet Toevoegen debiteur Rente en aflossing Fragment 1.8 Gedeeltelijk compleet Kasstromen belangrijk Fragment 1.9 Criteria

herstructureren

zullen daar dan net op de zelfde voorwaarde naar kijken zoals we nu een woningportefeuille van een particuliere belegger financieren, dat is een woningcorporatie gewoon een commerciële relatie voor ons. Maar dan heb je aan een woningcorporatie over het algemeen, ondanks dat het niet WSW geborgd is, toch wel een goede kredietnemer denk ik. Maar het gaat hier dus puur om de commerciële activiteiten van een woningcorporatie, dus niet om de sociale huurwoningen. 6. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet

voor het beoordelen van een financieringsvorm?

Ziet er in eerste instantie goed uit, maar ik denk inderdaad wat

ik in het begin al zei wie is je kredietnemer dus wie is de debiteur

dat is ook nog wel een belangrijke is om op te nemen. Verder

denk ik dat je wel goed zit met je criteria, je noemt hier rente en

zou er ook direct aflossing bij achter kunnen zetten, dat is ook

nog een component. Verder noem je hier zekerheden, dat is dan

het vastgoed wat je financiert, de stenen, waar is het gelegen en

noem het allemaal maar op.

7. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te

beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor het

financieren van (renovaties aan) corporatievastgoed?

Waarom wel of niet?

Ik denk het op zich wel, maar even voor mijn eigen

beeldvorming, hoe zie jij die alternatieven, wat bedoel je daar

precies mee? Tom: Op de alternatieve financieringsvormen kom

ik straks! Oké, helder. Als je puur kijkt naar de vastgoed-

financieringscriteria dan zijn die zeker compleet, om die

opmerkingen bij de vorige vraag na. En wat heel belangrijk is zijn

de kasstromen, met andere woorden hoe zeker is je

huurcomponent. Want de huurcomponent bepaald of jij je rente

en aflossing kunt betalen. Ik kan me ook voorstellen inderdaad

dat je een alternatief hebt wat een ESCo is, dat je daar je

kasstroom in laat vallen en vervolgens wordt dat dan van

daaruit het financieren en rente en aflossing betalen. En dan is

het ook wel heel belangrijk hoe structureel is die pot aan

inkomsten. En dat zou ik dan hier ook onder hangen, wat is je

cashflow en hoe bestendig is je cashflow. Tom: maar kan je een

financieringsvorm indelen of toetsen op basis van deze criteria,

zoals is weergegeven in de matrix? Ja het eigen en vreemd

vermogen is een component en ik zie dat ook eigenlijk meer als

de loan to value (LTV), met andere woorden wat is je

financieringsratio, dus dat is een hele sterke overlap en dit is wel

een hele belangrijke, want je hebt het aan de ene kant over de

financieringsgraad, dan heb je het over de zekerheden,


72 - 106

de stenen, en dan heb je het over inderdaad over de

bestendigheid van je kasstroom die eigenlijk je rente en aflossing

bepaald. Eigenlijk zijn dat de drie belangrijkste componenten

van vastgoedfinanciering en daar kun je deze opgestelde criteria

onder scharen. Want als je het hebt over de financieringsgraad

dan heb je over eigen vermogen en loan to value. Heb je het over

de zekerheden dan heb je het over de stenen. En heb je het over

de bestendigheid van je kasstroom dan kun je eigenlijk ook je

ICR, DSCR en EBITDA daar onder scharen. En vervolgens hangt

daar weer boven de risico's, die zijn ook weer onderdeel van die

drie componenten. Dus ik zal deze criteria herstructureren naar

deze componenten.

Fragment 1.10

Sale and leaseback

geen haalbare

constructie

Woningcorporatie als

tussen persoon

Functie

woningcorporatie

onduidelijk


8. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in

relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?

Even kijken, is het dan bij een sale and leaseback zo dat een

woningcorporatie het vastgoed verkoopt aan een derde en het

vervolgens terug huurt? Tom: de precieze invulling hiervan is

dus de discussie, maar dat is dan de meeste logisch invulling,

waarbij inderdaad de corporatie het vastgoed verkoopt, of een

deel hiervan, waardoor veel liquiditeit vrij komt waarmee

vervolgens kan worden gerenoveerd. Oké, dan probeer ik hier

even op door te redeneren, want met dat geld kunnen

inderdaad woningen renoveert worden, maar als je het eerst

verkoopt en vervolgens het in feite met jou geld gaat

verduurzamen dan gooi je het geld eigenlijk weg. Ik zou dus

zeggen dat die partij die het gekocht heeft het ook moet gaan

verduurzamen en dat zou je dan weer kunnen verdisconteren in

de huurprijs die je dan als woningcorporatie betaald aan die

verhurende partij. En dan zit feitelijk je sociale component in bij

wijze, want die woningcorporatie die betaald dan een huur aan

die belegger en al die mensen die huren van de corporatie

betalen dan gewoon huur aan de corporatie en waarschijnlijk zit

daar door de sociale component een gat tussen. Dus bewoners

worden eigenlijk onderhuurders en de woningcorporatie is dan

hoofdhuurder van de belegger. Deze vorm lijkt me geen

haalbare constructie, want wat ik me afvraag is wat het verschil

is tussen de huur aan de belegger en de huur aan de corporatie.

Ik stel me voor dat een corporatie haar vastgoed verkoopt voor

bijvoorbeeld 1000 en het vervolgens terug moet huren voor 100

en maar 70 ontvangt van de particuliere huurders dan zit er dus

in feite 30 tussen. Ja, dat houd je dus een x periode vol met het

potje van de opbrengst. En dan ben je als corporatie een soort

tussen persoon geworden,


73 - 106

Fragment 1.11

Obligatie kan

interessant zijn

Onduidelijkheid over

marktpartijen en

rendementen

Functie

woningcorporatie

wat het waarschijnlijk helemaal niet wil. De functie van de

corporatie is hiermee weg.

9. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot

het financieren van vastgoed(renovaties)?

Hier moet ik me ook even een voorstelling bij maken. De

corporatie gaat dus obligaties uitgeven en daar betalen ze dan

ook een bepaald rendement op. Het geld dat opgehaald wordt,

wordt vervolgens gebruikt voor het verduurzamen van de

woningen. Dat zou een interessante kunnen zijn. Het is de vraag

wie gaan die obligaties kopen en wat is het rendement dat je

gaat betalen op die obligaties. Eigenlijk is het niets meer en

minder dan inderdaad een alternatieve financieringsvorm. Je

gaat inderdaad naar de bank of je gaat naar een x aantal

verschillende partijen toe. Ik denk dat de vraag is zijn er partijen

te vinden die in zo'n obligatie willen stappen, die zullen er wel

zijn zeker als je als woningcorporatie dat gaat borgen in de vorm

van een rendement. Ook hier is weer de vraag is dit de functie

van een woningcorporatie. Maar op zich vind ik dit niet een hele

verkeerde, want het voordeel is dat je een langjarige looptijd

krijgt, wat je op dit moment gewoon niet krijgt bij een bank, je

krijgt gewoon up front een zak met geld waar je die renovaties

mee kunt doen. Wat het dan interessant maakt denk ik, wat

levert die renovatie uit eindelijk op. Met andere woorden wat

brengt die renovatie mij, het is inderdaad een stuk

kwaliteitsverbetering, maar over het algemeen komen de

voordelen ten gunste van de particulier. Dus eigenlijk ben je de

particulier aan het sponsoren. Hier kunnen ook wel weer allerlei

constructies op bedacht worden om deze kosten te drukken, dat

het bijvoorbeeld gecompenseerd wordt door de overheid of dat

de verhuurderheffing wordt gelimiteerd als je mee doet met een

dergelijk renovatieproject. Uiteindelijk is een woningcorporatie

een hele belangrijke maatschappelijke partij bij verduurzaming

van het vastgoed in Nederland en daar moet denk ik een

corporatie ook de verantwoordelijkheid voor willen en kunnen

nemen en dat moet enigszins ook wel gecompenseerd worden

door de maatschappij, dus de overheid. Maargoed dit is een

discussie die wij hier niet hoeven te voeren.

10. Hoe denkt u over Esco's in relatie tot het financieren van


Nou ja op zich is dit volgens mij ook een mooie alternatieve

financieringsvorm, want dan zie ik het bij wijze van zo dat je ook

eigenlijk up front tegen de huurder, de particulier, zegt van wij

kopen jou gas,water en elektra af. Dat is wel een beetje een


74 - 106

Fragment 1.12

ESCo mooi alternatief

Gedrag consument

Onzekerheid over

rendement

Fragment 1.13

Moeilijk uitspraken

over te doen

Niet elke vorm is

specifiek

vastgoedfinanciering

gevaarlijke, want je zegt bijvoorbeeld tegen de huurder je

betaald 600 euro huur plus nog eens een keer 300 euro gas,

water en elektra. En die 300 euro stop je dan in een ESCo en dat

jouw jaarlijks terugkerende rendement, met die 300 euro moet

in ieder geval het gas, water en elektra betaald kunnen worden.

Dit maakt het direct ook het lastige, want met die renovatie

maak je het energieneutraler waardoor minder stookkosten

hebt enzovoort waardoor volgens deze kosten omlaag gaan. En

als je nu 300 euro als huurder moet betalen en je hebt dat altijd

betaald vindt je dat prima. Als de stookkosten na de renovatie

200 zijn dat heeft de corporatie of de ESCo in principe een winst

van 100 euro te pakken. Dit betekend dat die 100 elke keer weer

terug komt, je kunt dit dus contant maken en heb je een x

bedrag wat op voorhand kan worden gegeven ten behoeve van

het renoveren van die woningen. Maar de vraag is hoe zeker

weet je dat die 100 ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, het

kan maar zo zijn dat de particulier blijft stoken, omdat het weet

dat het een vast bedrag betaald. Hierdoor gaat het

energieverbruik in verhouding met wat het was alsnog omhoog

waardoor die vooraf berekende 100 helemaal niet haalbaar is.

Ondanks dit gegeven denk ik dat het een goed alternatief is,

maar het staat nog wel echt in de kinderschoenen.

11. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de

financieringscriteria (volgens u)?

Dit wordt een beetje ingewikkeld, in ieder geval in zoverre

ingewikkeld dat bijvoorbeeld bij een ESCo niet meer het

vastgoed wordt gefinancierd, maar bepaalde kasstromen. Mijn

interpretatie bij een ESCo is ten minste dat het voordeel in

energieverbruik de basis wordt voor de financiering. Het betreft

hier dus geen vastgoedfinanciering, waardoor deze vorm heel

lastig te toetsen is op deze criteria. Je zou het wel op basis van

zo'n sale and leaseback constructie kunnen doen, omdat het hier

nog wel steeds over te stenen gaat. Maar eigenlijk toets je dan

niet meer de corporatie, maar de belegger want daar zitten

inmiddels de stenen. En wat betreft de obligaties, dat kan wel

prima omdat het vastgoed nog steeds in eigendom is van de

corporatie. Het is wel zo dat ik bij wijze van de corporatie

financier als obligatiehouder met 60 en vervolgens wordt er

gerenoveerd op basis van mijn financiering dan wordt de

financiering in feite 70 en als de waarde nog steeds 100 is dan ga

ik één keer van een financieringsgraad van 60% naar 70% toe, dus

het risicoprofiel wordt door zo'n obligatie ook wel weer groter

binnen de corporatie.


75 - 106

Fragment 1.14

Esco mogelijk

Obligatie meest

haalbaar

Fragment 1.15

Pensioenfonds

belangrijke partij

Fragment 1.16

Voor- en nadelen

scoren

Alternatieve hypothese

12. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor

de financiering van corporatievastgoed?

Op basis van de alternatieven die we hiervoor besproken

hebben, zie ik de sale and leaseback zo niet zitten, dus zou ik

zeggen de ESCo en de obligaties, waarbij de obligaties mij

praktisch het meest haalbaar lijkt.

13. Welke financieringsvormen moeten (volgens u) nader

onderzocht worden voor het financieren van (renovaties

aan) sociale huurwoningen?

Wat ik bij de vorige vraag ook aangaf, zijn volgen de ESCo en de obligaties het beste om verder uit te zoeken. Tom: Oké, maar misschien was het beter geweest als ik ook had gevraagd welke marktpartijen bij de financiering van deze renovaties kunnen worden betrokken, dus bij dezen? Een belangrijke marktpartij zijn natuurlijk de pensioenfondsen. Deze hebben veel geld en vermogen om te kunnen investeren, maar voor deze partijen geldt ook weer wat is het rendement. Als ik er aan het begin 100 euro in stop wil ik er aan het einde van het jaar 105 van hebben gemaakt en zo zal een pensioenfonds ook redeneren, want als het geen 105 krijgt dan gaat het liever naar China waar het dat wel krijgt bij wijze van. Laatste toevoeging! Als laatste nog even over de matrix in zijn geheel. Ik zie het inderdaad zo voor me dat je de verschillende criteria gaat scoren op plus en minnetjes. Ik praat hier wel over alleen de vastgoed criteria, want hoe dat zit bij de criteria vanuit de corporatie weet ik natuurlijk niet en of dat überhaupt kan. Maar je zou ook, dat ligt natuurlijk aan de informatie die los komt, dat je bijvoorbeeld de voor en nadelen gaat scoren. En het is denk ik belangrijk voor je onderzoek dat je inderdaad op basis van de theorie verschillende componenten en criteria in kaart hebt gebracht om de vraagstelling te kunnen beantwoorden. Vervolgens heb je uit die expertgroep drie alternatieven gekozen en geformuleerd en dan kom je bij een financier voor een interview en daaruit blijkt dat de sale and leaseback niet zo'n hele handige is en daar gaat dus al een dikke min op en vervolgens is inderdaad de conclusie dat alternatief 2 het beste spoort bij wijze van, want die heeft op de meeste onderdelen een groen vinkje achter de naam staan. Tom: stel nou dat je gaat scoren op voor- en nadelen, u geeft zelf aan dat bij een sale and lease back alleen maar nadelen zijn, waardoor je dus inderdaad heel veel min punten krijgt. En als je bijvoorbeeld naar een ESCo zou kijken en je beoordeeld het op de vastgoed- financieringscriteria dan vallen al direct al die punten weg, omdat u zelf aangeeft dat het geen vastgoedfinanciering is. Dan vallen inderdaad direct al die punten weg, maar dan zou je eigenlijk een alternatieve hypothese moeten hebben, om het zo maar te zeggen, van oké eigenlijk is die ESCo wel een goed alternatief, maar uit de


76 - 106

interviews blijkt dat die componenten of die criteria er niet bij horen. Oké, maar welke componenten horen er dan wel bij!! Op deze manier heb je ook een goede conclusie, want dan kun je eigenlijk zeggen van die scoort het beste op de overige punten, maar het is geen vastgoedfinanciering en daarom vallen al die punten weg en lijkt het als of het geen goed alternatief is. Maar met die hypothese wordt het een ander verhaal. Dit betekend dus dat op basis van dit model geen alternatief of niet alle alternatieven kunnen worden beoordeeld, waarbij dus een aanbeveling is om het model op die en die punten aan te passen.


77 - 106

Bijlage 8: Interview Roel Amkreutz (ProWonen)

Respondent

Naam Roel Amkreutz

Organisatie ProWonen

Functie Financieel Manager

Plaats Borculo

Datum 14-05-2014

Topiclijst






Matrix

Vragenlijst


Fragment 2.1

Energielabel D,E

De schil eerst isoleren

Sturen op Trias

Energetica

Fragment 2.2

€8000 energetische

maatregelen

Wordt vaak

gecombineerd met

groot onderhoud

1. Zijn er onlangs nog sociale huurwoningen gerenoveerd?

Zo ja, welk energielabel hadden deze woningen en welke

maatregelen zijn hierbij genomen om naar een

energielabel B te gaan?

Ja zat, welke niet zou ik bijna zeggen. Een paar 100 per jaar

namelijk al een jaar of drie, vier. Ze komen voornamelijk af van

energielabel D, E en ons beleid is dat ze een minimaal

energielabel van B moeten hebben. En de maatregelen die we

nemen zijn voornamelijk aan de schil, dus het dak, de gevel, de

begane grondvloer en de gevelopeningen, de kozijnen. En met

deze maatregelen red je het ook wel mee. Wij doen dus geen

zonnepanelen, dat zien wij echt als iets extra's. Wat misschien

wel belangrijk is, is dat wij sturen op trias energetica en die

begint bij de schil en daarna pas allerlei installaties.

2. Wat is de totale investering per woning voor deze

maatregelen?

€8000 is een realistisch bedrag voor echt alleen de energetische verbeteringen. Alleen het wordt vaak gecombineerd met groot onderhoud dus met de keuken erbij, met het schilderwerk erbij, met de badkamer erbij, ja dan kom je wel uit op €30.000.



78 - 106


Fragment 2.3

Geen verschil

WSW als financier

gemakkelijkst

Fragment 2.4

Groenfinanciering te

ingewikkeld

Fragment 2.5

WSW: financiële ratio's

en kwaliteit organisatie

Financieringsbehoefte

wordt gefinancierd

3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen het

aantrekken van financieringen voor renovaties en voor

overige activiteiten (nieuwbouw, commercieel)?

Bij ons eigenlijk geen. De reden daarvoor is voor het grote

gedeelte natuurlijk het gemak die wij als sociale huisvester

hebben om heel goedkoop financiering te kunnen aantrekken

via het WSW. Dat is één en twee is ook wel dat we vaker hebben

gekeken naar groenfinancieringen, want daar praat je dan over

aan duurzame kant, maar daar is de regelgeving zodanig dat wij

ons daar niet lekker bij voelen, als ik het zo mag formuleren. We

worden daar gedwongen om bepaalde keuzes te maken die we

liever op andere manieren oplossen. Dat is op dit moment het

geval, we hebben dus wel vaker gekeken naar alternatieve

financieringsvormen, maar het gemak om gewoon geborgde

financiering via het WSW te doen is gewoon vele malen groter.

Dus wij hebben ook niet zozeer projectfinancieringen, dat is dus

heel anders bij vaak commerciële vastgoedbeleggers, wij hebben

bedrijfsfinancieringen dus wij kijken per jaar wat voor geld

hebben we nodig en daarvoor trekken we financieringen aan. En

niet zozeer we hebben een project en daarvoor trekken we

specifiek voor dat ene project financieringen aan. Tom: oké,

maar het zijn wel vastgoedfinancieringen en een

vastgoedfinanciering is toch weer anders dan een

bedrijfsfinanciering? Ja bij ons niet en dat zal bij de meeste

corporaties zo zijn. Ik weet niet of je een beetje in het WSW

verhaal zit van hoe gefinancierd wordt, daar wordt niet zozeer

gekeken.... laten we zo zeggen je krijgt bij het WSW financiële

ruimte, financiële ruimte heeft eigenlijk te maken met enerzijds

wat de kwaliteit is van je organisatie maar ook natuurlijk wat je

financiële positie is. Dit zijn enerzijds randvoorwaarden om

überhaupt in aanmerking te komen voor geld, vervolgens kijken

ze van hoeveel geld heb je nodig. Dus als je voldoet aan die twee

criteria, zeg maar financiële ratio's en gewoon de kwaliteit van je

organisatie, een beetje zoals Standard & Poor's dat bekijkt, en

dan gaan ze kijken hoeveel geld heb je nodig en daarbij kijken ze

letterlijk wat houd je de komende jaar over aan je verhuur zeg

maar, je operationele kasstroom en vervolgens wat is je

investeringskasstroom, dus welke projecten heb jij op de plank

liggen voor de komende drie jaar, welke verkopen verwacht je

eigenlijk zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad,

dus eigenlijk per saldo hoeveel geld heb je voor je investeringen

nodig, nou ja hoeveel moet je aflossen in je

financieringskasstroom en dus wat houd je per saldo onder aan

de streep over en dan is dit je financieringsbehoefte. Die


79 - 106

Fragment 2.4

Splitsing DAEB en niet

DAEB

Niet-DAEB

commercieel

financieren

Niet-DAEB

herfinancieren als

DAEB

Fragment 2.5

Past het bij de

organisatie

Niet complex

Werkbaar,

controleerbaar,

transparant

financieringsbehoefte onder aan de streep wordt gefinancierd,

letterlijk. Nou ja gefinancierd sorry krijg je aan financiële ruimte

bij het WSW om financieringen voor aan te trekken bij de

banken. En dat doen vrijwel alle corporaties op die manier, dus

het is niet zozeer ik heb een project en die ga ik financieren, nee

in het totale spectrum van operationele kasstroom,

investeringskasstroom, financieringskasstroom heb ik deze drie

bij elkaar opgeteld is er een bepaalde financieringsbehoefte en

die wordt gefinancierd. Daarmee zijn het dus geen project maar

bedrijfsfinancieringen. Tom: dus er wordt niet gekeken naar de

sociale activiteiten en de andere commerciële activiteiten? Nou

ja natuurlijk, maar die is bij ons zodanig minimaal dat dit niet

echt issue is, de commerciële activiteiten. Met die splitsing in die

kasstromen die ik net aangaf zijn er eigenlijk twee namelijk, één

voor je DAEB en één voor je niet-DAEB, dus sociaal en

commercieel. Voor het sociaal krijg je investeringsvolume en het

commerciële niet. Die moet je eigenlijk commercieel financieren,

maar zeg ik dan gelijk weer je hebt het eigen middelden beleid

bij het WSW, dus met andere woorden als jij woningen

verkoopt, bestaande woningen vanuit sociaal mag je een deel

daarvan wel gebruiken voor niet-DAEB financieringen. Dat is één

en het bestaande niet-DAEB bezit die zijn in het verleden door

DAEB financieringen gefinancierd, dus we hebben gewoon

commercieel bezit en uitbreiding hebben we niet, want dat is

een keuze die we beleidsmatig hebben gemaakt. Die niet-DAEB

heeft natuurlijk een bepaalde omvang, maar dat is natuurlijk

historisch vastgoed, historisch in de zin van in het verleden

vastgoed en dat is al een keer gefinancierd en het is gefinancierd

door sociale DAEB financieringen. De afspraak is ook gemaakt

dat alles was in het verleden al eens DAEB gefinancierd is, mag je

ook gewoon DAEB blijven financieren desnoods met een

rekening courant met je toegelaten instelling zeg maar. Dus je

hoeft niet perse gedwongen te zeggen van we hebben €20

miljoen aan commercieel vastgoed, waarvan €10 miljoen eigen

vermogen, dus je moet voor €10 miljoen commerciële

financieringen aangaan.

4. Welke criteria worden door corporaties gehanteerd bij

het aantrekken van financieringen?

Wat ik zelf doe aan financieringen is, het klink even heel gek, het

moet passen bij wie je als corporatie bent en waarom zeg ik dat:

je kunt heel veel ingewikkelde producten nemen, maar als alleen

de treasurer of de financieel manager weet hoe het in elkaar zit

valt het daarmee af. Het moet wel, en dat is natuurlijk iets wat

de laatste jaren naar boven is gekomen, het moet niet complex


80 - 106

Fragment 2.6:

Geen checklist mogelijk

Financieringsstructuur

Renterisico's

Geen zekerheden

kunnen afgeven

WSW heeft alle

zekerheden

zijn, het moet simpel zijn en het moet werkbaar zijn en het moet

controleerbaar zijn door zeg maar derden. Als je kijkt naar

derivaten, er is niets mis met derivaten, het enige probleem is

dat waarschijnlijk maar één persoon binnen een corporatie

begrijpt wat het is en het MT niet weet hoe ze toezicht moeten

houden laat staan dat de RvC weet hoe het in elkaar zit. Tom:

maar deze derivaten worden toch gebruikt voor het afdekken

van bepaalde rente risico's en niet voor de financiering? Nee dat

klopt maar dit even als voorbeeld. En zo heb je ook heel

financieringsvormen die ingewikkeld zijn. Je hebt

financieringsvormen met caps erin, je hebt financieringsvormen

met noem maar op, gewoon allemaal dingen die het ingewikkeld

maken. En je vraagt mij waar let je op bij financieringsvormen,

vooral dat het niet complex is. Dat is een hele belangrijke dat het

transparant is. Tom: maar wanneer is iets niet complex of

transparant? Daar kun je inderdaad checklistje ofzo van maken,

behalve van is het uitlegbaar bij bijvoorbeeld het MT en RvC. Ja

wanneer is het uitlegbaar.... zeg het maar, dat is lastig. Naast

complex en transparant is het belangrijk dat er gelet wordt op

de financieringsstructuur. Denk hierbij aan het renterisico's. Er

zijn allemaal verschillende financieringsvormen en elke

financieringsvorm heeft zijn eigen karakteristieken ten aanzien

van rente, aflossing maar ook ten aanzien van zekerheden. Nou

één van de dingen die wij bijvoorbeeld al niet kunnen is het

afgeven van zekerheid. Dat kunnen wij niet fatsoenlijk, althans in

de DAEB. In het DAEB segment mogen wij geen hypotheken

verstrekken omdat alles met een pos/negverklaring aan het

WSW is verpand als ik het zo mag zeggen. Dus een financiering

waar een hypotheek is vereist lukt niet, voor de sociale

woningbouw in ieder geval. Dit is een randvoorwaarde, een

tweede randvoorwaarde is dat de financieringsvorm moet

passen bij je financieringsstructuur, hoe wil jij je bedrijf

financieren, door kortgeld, door langgeld natuurlijk en in welke

mate heeft natuurlijk te maken met welk bezit je hebt. Een hele

belangrijke is nog wel waar steeds meer naar gekeken wordt is

welk risico loop ik met die financieringsconstructie. Er wordt

gekeken naar renterisico, welk risico loop je in enig jaar ten

aanzien van je financiering/herfinancieringopgave. We hebben

bijvoorbeeld voor €180 miljoen aan leningen als je dan netjes

ieder jaar €10 miljoen moet aflossen dan hoef je alleen maar

continue te herfinancieren als de rest gewoon het zelfde blijft,

dan loop je relatief weinig risico. En waarom, als je €180 miljoen

tegen gemiddeld 4,2% gefinancierd hebt en je komt een keer 1 of

2 jaar tegen waar de rente 10% is, dan heb je €20 miljoen te

financieren tegen 10% maar het gemiddelde gaat dan hooguit


81 - 106

Fragment 2.7

Op zich compleet

Wil de corporatie

voldoen aan criteria die

de financier stelt

een paar tiende omhoog naar 4,5. Maar heb jij enig jaar 50 of

€100 miljoen te herfinancieren dan loop je natuurlijk een enorm

rente risico of rente voordeel zoals nu het geval met deze lage

rente. Je probeert continue je rente risico op te knippen en te

verdelen over de tijd. Dus waar je oplet bij enkele

financieringsvormen is dat die past in het renterisico beeld van je

corporatie. Dus als jij met een financieringsvorm komt waar

bijvoorbeeld gezegd wordt dat ieder jaar de rente wordt

aangepast loop je daar dus ook een renterisico mee.

5. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet


Ik zit even te kijken. Ik heb net in algemene termen gehanteerd

dat je moet voldoen aan de financiële criteria van het WSW die

het bedrijf toets vanuit Standard & Poor's waar nu het WSW

mee bezig is. Dan heb je dus organisatorische criteria en

financieringscriteria. En de financieringscriteria heb je hier

uitgeschreven. Bij positieve kasstroom zou ik zeggen

operationele kasstroom en de ICR is op het moment inmiddels

1.4. Dekt de huidige waarde de financiering dan praat je dus over

de loan to value. Worden de organisatierisico's maximaal

beperkt dat zijn eigenlijk die 24 vragen vanuit Standard & Poor's.

Nu zit ik zelf alleen even te zoeken door kritisch zijn... op zich

klopt het wel, maar voor me zelf zou ik hem hier algemeen

formuleren, van wat wij in ieder geval belangrijk is dat wij willen

voldoen aan de criteria die door onze financiers worden gesteld

of in dit geval het WSW. Want het gaat er niet om dat wij een

minimale ICR willen hebben van 1.4, maar natuurlijk willen wij er

wel graag aan voldoen omdat het vanuit het WSW wordt

gesteld. En wij willen graag geborgd financieren. Daarom zou ik

hier ook een kopje bij tussen plaatsen met algemene zaken, zoals

eerder aangegeven transparantheid en vermogensstructuur.

Misschien is het beter als deze lijst helemaal geherstructureerd

wordt, waarbij je een algemene kop hebt met criteria die

worden gesteld vanuit het WSW of criteria van een andere

financieringsvorm ten aanzien van financiële criteria als zowel

bedrijfscriteria waaronder nou ja dan noem je ze, dus het WSW

stelt deze en deze criteria. Het is dus niet zozeer dat wij sturen

op een ICR van 1.4 nee.... het WSW stuurt op een ICR van 1.4. Wij

sturen bijvoorbeeld op een ICR van 1.5 intern. De vraag is dus

waar stuur je op met financieringscriteria. Dit is wel lastig.....

want ik zit ook even te kijken naar jou doelstelling, want je wil

naar een matrix toe waarmee je financieringsvormen kunnen

toetsen. De criteria die je nu hebt opgesteld zijn criteria die een

financier aan jou als corporatie stelt. Je zou het dus in principe


82 - 106

Fragment 2.8

De vraag omdraaien,

welke criteria stelt de

financier aan ons en

willen wij daar aan

voldoen

Passen deze criteria bij

de organisatie

om moeten draaien. In hoeverre wil of kan een corporatie

voldoen aan de criteria van de desbetreffende

financieringsvorm. Dus wat heeft een bepaalde

financieringsvorm van invloed zeg maar op.... ff na denken hoor.

Als ik bijvoorbeeld €100 miljoen wil financieren op een bepaald

moment en ik zou het gaan vergelijken met een andere

financieringsvorm, dan zet ik ze natuurlijk in mijn

meerjarenraming en maak ik er een scenarioanalyse op. Dan zal

ik gaan kijken naar met wie doe ik zaken, dus transparant en

complexheid van het product en vervolgens ga je kijken wat de

effecten zijn op de verschillende ratio's. En dan kijk ik toch al

snel naar de renterisico's. Ik toets niet zo zeer op de ICR en DSCR,

want daar toetst de financier mij op. Dus de vraag is meer van of

de criteria die worden gesteld door een financieringsvorm

binnen onze organisatiefilosofie passen. En wanneer wij daar

niet aan kunnen voldoen dan valt die financieringsvorm gewoon

af. Tom: is het dan zo dat je dit voor elke corporatie apart moet

bekijken en dat ik eigenlijk geen standaard lijstje kan maken?

Nou wat je wel zou kunnen doen is zeggen van bij een bepaalde

financieringsvorm hebben we met een aantal eisen te maken,

een aantal eisen dat ons wordt opgelegd door het WSW, echt

letterlijk opgelegd worden trouwens. Zo wordt je ook getoetst

door het centraal fonds. Als je een financieringsvorm hebt ga je

kijken of je nog steeds voldoet aan die normen. Kan ook zijn dat

je een stap hoger bent gegaan. Je hebt WSW normen maar

daarboven hebben we ook nog onze eigen normen, dus eigen

financiële beleid. Dus als er een financieringsvorm langs komt ga

in ieder geval kijken of het past binnen ons eigen beleid. Welk

effect heeft die financieringsvorm op het renterisico, welk effect

heeft die vorm op je ICR enzovoort. Daar toets je hem aan. Dus

welke financiële criteria leggen ze ons op en willen en kunnen we

daar aan voldoen. Dan de bedrijfscriteria, willen we en kunnen

we daar aan voldoen, dat is natuurlijk letterlijk een afweging. En

tegelijkertijd zijn er ook intern gestelde eisen ten aanzien van

transparantie, met wie doe je zaken bijvoorbeeld. En zo stel je

die criteria op.


beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor een

corporatie? Waarom wel of niet?

Als ik kijk naar de eerste criteria, de criteria van het structureel

energetisch verbeteren, dan heeft het WSW bijvoorbeeld geen

speciale structureel energetisch verbeteren financieringen. En

waarom zijn destijds die groenfinancieringen bij ons afgeklapt,

omdat ze bepaalde eisen stelde waar wij aan moeten voldoen,


83 - 106

Fragment 2.9

Wil de corporatie haar

beleid aanpassen, om

aan de criteria van de

financier te kunnen

voldoen

Fragment 2.10

Kijken vanuit

financieringsvorm

Andere volgorde

hanteren

Beginnen met eigen

financiële beleid

corporatie

WSW criteria zijn

sturend

bijvoorbeeld drie labelsprongen... en die criteria spoorde niet

met ons eigen beleid. Net als bij de vorige vraag moet je het

volgens mij omdraaien, dus willen wij als ProWonen ons beleid

zo aanpassen dat het aan die criteria voldoet. En met deze lijst

hang je in mijn ogen alles in elkaar. Dus deze lijst moet anders in

gedeeld worden, en dan moet je het zien als verschillende

eilanden die wel met elkaar te maken hebben. Dus wat is je

financiële beleid, welke criteria leggen de banken of de

desbetreffende financieringsvorm jou op en vervolgens welke

criteria hanteer jij als je weet wat je financiële beleid is, als je

weet welke keuzes je maakt binnen je eigen ontwikkelingsvisie

en hoe toets je nou wat de beste keuze van de financieringsvorm

is... ja dat is kleiner.... dit is alles in één. Je wil het financiële

beleid er neer zetten... welke criteria hanteer je ten aanzien van

het financiële beleid, daar toets je wel aan, maar je gaat hem

niet helemaal opstellen in de keuze van je alternatieve

financieringvorm. In de praktijk gaat het zo dat er een

projectleider vastgoed langs komt en die zegt ik heb hier twee

projecten die we gaan uitvoeren en we hebben hier een project

waarvoor we €2 miljoen nodig hebben en we gaan deze

maatregelen uitvoeren waaronder ook energetische

maatregelen, blijft ermee voldoen aan het financiële beleid,

rendementscriteria, ondernemingsdoelstelling noem het

allemaal maar op. Dus met andere woorden dit project gaan we

doen, past het binnen de meerjarenraming.. ja want je blijft

voldoen aan de criteria en dan pas ga je er een financieringsvorm

bij zoeken. Tom: oké, moet ik dan een hele andere volgorde

hanteren dan die lijst die ik nu heb opgesteld? Ja, je moet kijken

vanuit de financieringsvorm, welke eisen die stelt, en wil ik

daaraan voldoen om die financieringsvorm aan te kunnen

trekken of te kunnen gebruiken. Dus je moet beginnen, althans

dat is mijn mening, met je eigen financiële beleid waaronder de

ICR, renterisico enzovoort die heb je in ieder geval zelf

geformuleerd en wat toets je dan... wat de impact van de

financieringsvorm is op je eigen beleid. En het eigen beleid zal

dan als het goed is, althans voor de meeste corporaties, voor het

grootste gedeelte te maken hebben met de criteria van het

WSW maar dat is eigenlijk toeval. Nou ja, niet toeval maar het

zou heel erg gek zijn als je alleen maar voldoet of wil voldoen aan

het WSW. We hebben ons eigen financiële beleid en natuurlijk

hebben we elke keer gekeken van wat eist onze belangrijkste

financier, het WSW. Maar een andere financier kan dus andere

eisen stellen. Vervolgens heb je dus algemeen beleid ten aanzien

van projectkeuzes, dus wat doen we, nou in dit geval dus

energetisch verbeteren. Maar deze zijn gewoon allemaal


84 - 106

Fragment 2.11

Financieringsvorm past

voor 100% wel of niet

Corporatiespecifiek,

elke corporatie heeft

eigen beleid

gegeven. En vervolgens toets je dus aan de eisen die de financier

stelt ten aanzien van financiële, organisatorische criteria en

projectkeuzes enzovoort. Dat kan dus afwijken van je financiële

en algemene beleid. Dan is de vraag: voldoen we hieraan en zo

niet in hoeverre willen of kunnen wij voldoen aan die criteria die

ons worden opgelegd door de financier. Naast dit gegeven heb je

nog die algemene eisen van transparantie en met wie zaken

doet. En volgens mij zijn dit de criteria. En wat betreft de

beoordeling hiervan... als ik bijvoorbeeld in 8 van de 10 gevallen

voldoe aan de criteria en die andere kunnen of willen we niet aan

voldoen dan valt die financieringsvorm gewoon af. Dus het is

eigenlijk heel simpel, de financieringsvorm is voor 100% wel wat

of gewoon helemaal niet. En als laatste is het natuurlijk zo dat je

dit per corporatie moet zien, want ten slotte heeft elke

corporatie zijn eigen beleid.


Fragment 2.12

Hoe is de precieze

invulling

Woning verkopen geen

optie

Fragment 2.13

Corporatie mag geen

obligaties uitgeven

Kennis is nodig



Dat is een leuke vraag... het komt eigenlijk precies neer op het

vorige, in hoeverre past het binnen je criteria dus met andere

woorden hoe ziet zo'n sale and leaseback eruit, welke risico's

loop je daar, hoe transparant is het, met wie doe je dan eigenlijk

zaken en past het binnen ons eigen financiële beleid. Maar het

gaat erin deze ook om, wat verkoop je. Als je een hele woning

verkoopt of alleen je zonnepanelen of alleen je installaties, dat

maakt nogal een verschil. Hierbij spelen natuurlijk ook nog

andere criteria zoals wat is de impact van de klant, wat is de

impact op het bezit en bijvoorbeeld de fiscale impact. Als er

bijvoorbeeld gek scherend wordt gezegd dat de hele woning

eventjes eigendom wordt van een ander, ja dat willen we

natuurlijk niet. We willen gewoon de zeggenschap houden over

onze eigen woningen, want wij zijn verhuurder.



Ja, dat is gewoon een financieringsvorm, maar het is even de

vraag of het kan of het überhaupt mogelijk is en of een

corporatie obligaties uit mag geven. Eigenlijk zullen hier de

zelfde criteria worden gesteld dan bij een bank. Alleen voor een

obligatie moet je ook een markt hebben en dan praat je weer

over die transparantie, met wie doe je zaken als een lening aan

gaat doe je zaken met banken. Met een obligatie kan het van


85 - 106

Fragment 2.14

Alleen installaties

Niet voldoende om

energetisch te

verbeteren

Fragment 2.15

Het WSW

Fragment 2.16

Groenfinanciering

beter uitzoeken

alles zijn. En je doet het zelf, je gaat zelf de markt op en dan

moet je daar dan ook wel verstand van hebben en capabel

genoeg voor zijn. Ook is het de vraag van wil je dat als

corporatie. En volgens mij mag het gewoon niet, volgens mij

mogen wij geen obligaties uitgeven als corporatie. Het zou me

althans zeer verbazen als het wel mag.

9. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van


Nou ja dat lijkt me voor deze doeleinden ook niet wat. Deze

ESCo's richten zich voornamelijk op installaties en daar kunnen

we niet mee energetisch verbeteren. En als dat niet zo is dan

geldt gewoon weer het zelfde riedeltje wat betreft de

verschillende criteria.



Dit is wat mij betreft in de vorige vragen uitvoerig aan de orde

gekomen.


de financiering van renovaties aan corporatievastgoed?

Dat blijft gewoon de traditionele financiering via het WSW, maar

ook wel de specifieke groenfinancieringen gericht op de

energetisch maatregelen. Dit is wat mij betreft dan ook een

aanbeveling om verder uit te zoeken en dan met name uit te

zoeken van hoe maak je die groenfinanciering transparant,

helder en slim voor woningcorporatie zodat ze gebruikt worden.

Hoe maak je het simpel, het is allemaal zo'n gedoe. Bij het WSW

is het een telefoontje en volgende week heb ik €10 miljoen op de

bank staan. En bij die andere ben ik twee, drie maand bezig om

allemaal dingen aan te leveren en weet ik veel allemaal.

12. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens

u) nader onderzocht worden voor het financieren van

renovaties aan sociale huurwoningen?

Ja, zoals aangegeven bij de vorige vraag, de specifieke

groenfinancieringen.


86 - 106

Bijlage 9: Interview Dick Maas (ING Zakelijk)

Respondent

Naam Dick Baas

Organisatie ING Zakelijk

Functie Relatiemanager Instellingen

Plaats Zwolle

Datum 21-05-2014

Topiclijst



Financieringsvormen

Matrix


Vragenlijst


Fragment 3.1

De stenen

Lange looptijden

1. Wat is kenmerkend aan vastgoedfinanciering in

vergelijking tot (bijvoorbeeld) bedrijfsfinanciering?

Ja, dit is een definitiekwestie denk ik. Dan moet je eerste

definiëren wat een vastgoedfinanciering is en wat een

bedrijfsfinanciering is. Bij vastgoed heb ik een beeld bij, daar

veronderstellen we dan maar dat daar de stenen mee worden

bedoeld, we financieren stenen. En een bedrijfsfinanciering

suggereert dat je geen stenen financiert maar wat anders. Dus

bij een bedrijfsfinanciering praten meer over de binnenkant van

wat er binnen de stenen staat. Als je het bijvoorbeeld over een

fabriek hebt dan is het gebouw vastgoedfinanciering en de

machines die er in staan noem je bedrijfsfinanciering. Als dit de

definitie is dan is het helder.

Ik denk dat het grote verschil zit in, ik zeg er gelijk bij dat je dit

moet nuanceren gezien de huidige ontwikkelingen, de looptijden

van de financiering. Allebei zijn het activa die op de balans staan

en normaal gesproken gaat onroerend goed toch wel minimaal

25 jaar mee. Er zijn voorbeelden dat het zelfs eeuwen mee gaat,

dus in ieder geval heel lang. Maar een computer of een machine

bijvoorbeeld zal niet zo lang meegaan. Dus als je het hebt over

verschillen in termen van financiering dan zal je onroerend goed

op een veel langere looptijd kunnen financieren.



87 - 106

Fragment 3.2

Heeft de kredietnemer

voldoende kennis en

reserves

De eigenschappen van

het object zijn heel

belangrijk

2. Welke eisen worden gesteld aan de kredietnemer vanuit

vastgoedfinanciering?

Specifiek vanuit vastgoedfinanciering.... dan moet ik het toch

eerst nuanceren. Vastgoedfinanciering als onderdeel van een

totale financiering. Stel er is een fabriek die gaat nieuwbouw

plegen, gaat een nieuwe plant neerzetten, gaat een nieuwe

fabriek neerzetten, dan hebben ze te maken met een stuk

vastgoed, met stuk inrichting etc. Dat vind ik een iets andere

manier van vastgoed financieren dan wanneer er een belegger

bij me komt en die zegt ik ga investeren in vastgoed en wil daar

geld mee verdienen. Bij de één is het echt een productiemiddel

en bij de andere is het hulpmiddel om je proces te kunnen doen,

dat is een wezenlijk verschil. Als je kijkt naar degene die wil

investeren in vastgoed omdat hij uit dat vastgoed rendement wil

halen, dan is jouw vraag welke eisen stelt dan een bank aan de

kredietnemer. Ik denk dat je die eis kunt opdelen in twee

soorten. Één is de kredietnemer aan zich een partij die verstand

heeft van onroerend goed. Begrijpen die hoe het in elkaar zit,

hebben die zicht op de techniek van het onroerend goed,

hebben die ervaring met het verhuren van onroerend goed,

hebben ze ervaring met het hele proces. Dat is één en twee

kijken wij heel erg naar het object zelf wat dan gefinancierd

wordt. Is het alternatief aanwendbaar, hoe is het gepositioneerd

in de markt, hoe kun je het pand gemakkelijk aanpassen, hoe is

de kasstroom... dat zijn allemaal criteria die je per object in beeld

brengt. Dus in mijn optiek zijn er twee criteria. Je kijkt eerst naar

de persoon die er achter zit, heeft hij er verstand van en,

natuurlijk niet onbelangrijk, hebben ze voldoende reserves om

een tik op te vangen. En vervolgens kijk je naar de aard van het

object. Je kunt je voorstellen dat als jij een moderne fabriek

neerzet in Veendam dat je daar op een andere manier naar kijkt

dan wanneer je deze fabriek neerzet in Amersfoort. Waarom,

omdat Veendam een redelijk leeg gebied is en als die fabriek uit

zal gaan, moet ik nog maar afwachten of ik daar een nieuwe

bestemming voor kan vinden. En een groot pand in het midden

van het land heeft een veel grote kans op een nieuwe

bestemming. Met andere woorden het pand in Amersfoort is

waarschijnlijk makkelijker te financieren dan dat in Veendam. Dit

hele verhaal meegenomen en is de kasstroom uiteindelijk

toereikend genoeg om aan de verplichtingen van de bank te

kunnen voldoen, wordt een beslissing gemaakt.


financiering van vastgoed (commercieel) en de



88 - 106

Fragment 3.3

Overheidsbemoeieniss

en maken weg vrij voor

corporatievastgoed

Fragment 3.4

Geen substantiële

verschillen

Kasstroom van

vastgoed sturend

Fragment 3.5

Geen financieringen

zonder WSW borging

Oké, dit is ook weer een definitie kwestie. Commercieel

vastgoed is de vrije markt. Er zijn geen overheidsbemoeienissen

buiten dat het aan de technische eisen moet voldoen. Sociaal

vastgoed daarentegen valt onder de sociale volkshuisvesting. En

die regelgeving is heel anders, daar ontlenen de corporaties hun

bestaansrecht aan en zij zijn eigenlijk voor de overheid een

taakuitvoerder van de wet op de volkshuisvesting. Die wet zegt:

u moet zorgen dat de minder bedeelden in Nederland ook

uiteindelijk over een knappe, een goede woning kunnen

beschikken. Als je dat zegt dan betekend dat je geen vrije huren

meer kunt vragen. Binnen dit hele verhaal heb je één

toezichthouder en een belangrijke financieringspartij. De

toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), die

kijkt of de woningcorporaties zich daadwerkelijk aan de regels

houden die in dat hele spectrum gelden. En daarnaast is er het

WSW opgebouwd en dat is feitelijk een financieringsinstrument,

dat is een grote garantie of borgsteller die uiteindelijk weer

gedekt wordt door gemeenten en uiteindelijk door het

ministerie om zodanig borg te kunnen staan voor financieringen

die woningcorporaties aantrekken. En door deze keiharde

borging opent dat de weg voor woningcorporaties om de

kapitaalmarkt op te gaan voor de beste tarieven.


financiering van vastgoed en de financiering van


Zitten er echt fundamentele verschillen! Kijk als je het hebt over

financiering, dat is sowieso altijd maatwerk. Dus wat we bij de

één financieren en met een soortgelijk project doe je het bij een

ander net in een iets andere vorm. Maar kijk als je nou

nieuwbouw financiert of je financiert een renovatie, uiteindelijk

steeds weer de zelfde afweging die je maakt van is het

rendement toereikend genoeg. Uiteindelijk kijk je als bank naar

de kasstroom. Op het moment dat je renovatie financiert dan

mag je veronderstellen dat de kasstroom zodanig is dat de

kosten voor die financiering worden gedekt door die kasstroom.

Ik vraag me af of er echt veel verschil in zit.


Nee, niet op commerciële basis. En commerciële basis is dan dat wanneer het niet geborgd wordt door het WSW. Even een verdere toelichting aan de hand van DAEB en niet-DAEB. Hier in het noorden heb je bijvoorbeeld relatief weinig... een klein deel van de portefeuille is niet-DAEB. Een paar jaar geleden riep de


89 - 106

Fragment 3.6 Niet-DAEB financiering

lastig Momenteel geen

nieuwe commerciële activiteiten

Fragment 3.7 WSW criteria bij stellen

minister en Europa en het WSW in koor we moeten dat niet-DAEB gedeelte helemaal inzichtelijk maken want dat willen we niet meer borgen. Dat is namelijk in strijd met de regelgeving vanuit Europa. Nou, dat is een lastig traject. Voor nieuwbouw is dat helder, want als jij als woningcorporatie een commercieel traject wil gaan neerzetten en je wilt dat gefinancierd hebben dan kun je geen gebruik maken van een WSW borging. Dus je zult het zelf met je eigen geld moeten financieren of met vreemd geld van de bank. Dan komt het WSW in het geweer want die zegt van wacht nou eens even dat doet u dan binnen uw eigen stichting, of welke vorm dan ook. Het belangrijkste actief wat op de balans van die stichting staat is dat volkshuisvestelijk onroerend goed waar reserves zijn opgebouwd enzo... nou gaat u in één keer voor eigen rekening onroerend goed ontwikkelen en dat doet u dus deels met dat geld dat in die sociale sector zit... maar dat willen we niet. Dus op deze manier krijg je ingewikkelde regelgeving om dat niet DEAB gedeelte als het ware te scheiden van het wel DAEB gedeelte. Dus dat is een lastige. En vervolgens, is het bestaand onroerend goed bijvoorbeeld een flat of stapelbouw met vaak een plint voor verhuur van bedrijven en commerciële zaken dan is dat niet echt DAEB. Feitelijk is dat commercieel verhuurd onroerend goed. Maar je hebt destijds wel die hele unit gefinancierd met een WSW borging. Tegen de tijd dat de lening afloopt en moet worden hergefinancierd dan zegt het WSW op dat moment dat het niet-DAEB gedeelte er wel even uitgehaald moet worden. Nou haal er dan maar eens uit welk gedeelte niet-DAEB is van wat je destijds gefinancierd hebt. Dat is allemaal ingewikkeld gedoe. En vervolgens moet je met dat gedeelte naar een commerciële bank toe om dat te financieren. Dat blijkt dus niet werkbaar, dus je ziet nu ook wel dat het WSW de hele unit gewoon herfinanciert. Kort samengevat wordt het dus alleen bij nieuwe projecten heel lastig om aan financieringen te komen. Maar gezien de huidige crises worden er momenteel helemaal geen commerciële activiteiten ontplooid door corporaties. 6. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet


Als ik naast de vastgoed -financieringscriteria eerst even kijk

naar de WSW criteria die hier zijn opgesomd, dan kloppen deze

niet meer. De WSW heeft recent haar criteria veranderd, dat zal

het verschil dan ook direct verklaren. De ICR is nu 1.4 en daar zit

een weging in. Er wordt dus niet gekeken naar één jaar maar

over drie en daar het gemiddelde van. De DSCR is wel nog steeds

1.0, maar dan ook met die weging. Vervolgens wordt gekeken

naar de loan to value op basis van de bedrijfswaarde, dus

hoeveel procent van de bedrijfswaarde van het bezit is

gefinancierd met vreemd vermogen en dan met een maximum

van 75%. Dan wordt gekeken naar de solvabiliteit. De solvabiliteit

geeft de verhouding eigen en vreemd vermogen weer, waarbij


90 - 106

Fragment 3.8

Vastgoedcriteria in

deze context niet goed

Voor sociaal vastgoed

gelden andere criteria

dan commercieel

vastgoed

Fragment 3.8

Matrix onmogelijk

Geen alternatieven

mogelijk

een ratio van 20% wordt verlangd. Ook hanteren ze een

dekkingsratio, waarbij de verhouden weergegeven wordt van de

WSW geborgde lening en de WOZ-waarde van het geborgde

onroerend goed met een maximum van 50%.

Dan kijkend naar de vastgoed- financieringscriteria. Deze zijn op

zich prima, ik mis alleen wel de analyse van het object. Maar

verder is het natuurlijk ook een wezenlijk verschil of je praat

over commercieel vastgoed of sociaal vastgoed. De criteria die

hier zijn opgesomd gelden voor commercieel vastgoed vanuit

een commerciële bank. Woningcorporaties lenen geld bij

zogenaamde sectorbanken, de BNG en de NWB, de Nederlandse

Waterschapsbank voor haar DAEB activiteiten. Die kunnen

tarieven aanbieden waar wij als commerciële bank nooit bij mee

kunnen komen, omdat het in principe gewoon staatsbanken zijn

en deze sectorbanken hanteren volgens mij ook andere criteria

dan commerciële banken. Overigens mogen deze banken geen

niet-DAEB financieringen verstrekken, dus voor deze activiteiten

moeten corporaties wel naar de commerciële banken. Maar dat

is net al gezegd, dat is niet nodig want er worden momenteel

geen commerciële activiteiten ontplooid. Deze criteria zijn dus

wel goed maar kunnen niet in deze context als zodanig gebruikt

worden, is mijn mening. Je kunt ze wel gebruiken bij niet-DAEB

financieringen, maar het gaat hier ten slotte om energetische

verbeteringen dus om DAEB financieringen.


beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor het

financieren van (renovaties aan) corporatievastgoed?

Waarom wel of niet?

Ik vind wel grappig dat je het zo bedacht hebt. In feite kijk je dus

naar drie dingen, je kijkt naar de investering, je kijkt naar die

criteria waar corporaties tegen aanlopen als het gaat om

financieren en je kijkt naar vastgoed- financieringscriteria van

commercieel vastgoed in dit geval. Nou bij die laatste criteria

hebben we net al gezegd dat het van toepassing moet zijn op

sociaal vastgoed dus voor corporaties of in ieder geval op de

sociale activiteiten. Dat even terzijde... vervolgens ga je een

financieringsvorm langs deze criteria leggen om te beoordelen

of er alternatieve financieringsmogelijkheden zijn. Ja, volgens

mij is dit onmogelijk en naar mijn mening zijn er ook geen

alternatieve financieringsvormen. Als een woningcorporatie

geen WSW geborgde lening aan kan trekken omdat ze niet aan

de gestelde criteria voldoen dan kunnen ze al helemaal geen

andere financieringen aan trekken. Want als het WSW er al geen

vertrouwen in heeft, wie dan wel!! Dit is volgens mij gewoon een


91 - 106

Fragment 3.9

Energetische

verbeteringen kunnen

gewoon geborgd

worden

WSW heeft al het

claimrecht waardoor

geen alternatief

zekerheden kan krijgen

Fragment 3.10

Groenfinanciering heel

interessant

afgesneden weg en niet realistisch. Tom: ook geen alternatieven

als je in het achterhoofd houdt dat het specifiek om deze

energetisch verbeteringen gaat en niet om allerlei andere

activiteiten? Nee, als jij als woningcorporatie naar het WSW

stapt en zegt ik heb hier een project waarmee ik een enorme

milieuwinst ga boeken.... ja en dan komt ie... dit is heel

interessant voor mijn kasstroom want ik kan hierdoor een

hogere huur vragen. Dit heeft dus te maken met direct

rendement op dat bezit en dan is het WSW vaak wel bereid, mits

alle andere criteria, om faciliteringsruimte af te geven.

Waardoor ze vervolgens weer gebruik kunnen maken van

goedkope financieringen. Ik heb nog geen corporatie

meegemaakt die zegt van ik krijg het niet gefinancierd of krijg

het niet geborgd, dus ik ga de vrije markt op en ga een

financiering aantrekken bij een bank, bij een pensioenfonds of

een particulier voor investeringen in WSW geborgd onroerend

goed. Het WSW heeft dus het claimrecht en dan ga je niet als

particulier zeggen van ik ga het dak of de muren helpen

financieren en dan neem ik hypotheek op dat onroerend goed.

Dat kan niet want dat zelfde onroerend goed is al verpand aan

het WSW. Dus in mijn ogen, of ik moet iets erg over het hoofd

zien, kan ik me niet voorstellen dat zoiets werkt. Maar wat wel

heel interessant is groenfinanciering. Ik moet alleen wel heel veel

zendwerk doen om dat groenfinanciering bij corporaties onder

de aandacht te brengen en dat is wel jammer. Het is echt

missiewerk om deze partijen bij elkaar te brengen. Maar waarom

is deze groenfinanciering interessant... een groenfinanciering is

vaak goedkoper geprijsd dan een geborgde WSW lening,

overigens een groenfinanciering is ook op basis van borging van

het WSW, maar als wij nu als bank een geborgde lening zouden

moeten verstrekken zijn we altijd duurder uit (heb ik net

geschetst) dan een BNG of NWB. Gewoon omdat onze rating

anders is en daardoor onze inkoop, onze pricing duurder. Maar

kunnen wij een groenlening verstrekken dan kunnen wij ondanks

onze hogere rating... kunnen wij een enorme korting geven op

de rente voor die lening, zodanig dat door die korting de prijs

lager uit komt dan een niet groenfinanciering van de BNG. En de

grap is dat de BNG geen groenfinanciering kan verstrekken. Daar

hebben wij echt een concurrentievoordeel. Dus voor de

corporatie is het interessant, want die kan toch een relatief dure

investering tegen marginale tarieven financieren dus dat is

gewoon rentewinst. En het hele technische proces eromheen

zitten ook wel een paar kritische kanten aan. Één daarvan is

kwalificeert zo'n investering zich voor een groenlening dan moet

je aan bepaalde normen voldoen, dat hoeven corporatie zelf niet


92 - 106

Fragment 3.11

Geen matrix mogelijk

Rente op alternatieven

veel te hoog

Alles zekerheden

liggen bij het WSW

uit te zoeken dat doen de groenbanken wel. Zo hebben onder

andere de ING, de RABO, de ASN en Triodos een groenbank. Dan

gaat een corporatie met een bank in gesprek en gaan ze kijken of

het gene iets is wat ze groen zouden kunnen financieren, als de

bank zegt van ja dat kan dan gaat de bank vervolgens met alle

papieren naar het Agentschap, een onderdeel van het ministerie

van financiën, met de vraag of dit voldoet aan de normen voor

de groenfinanciering... die legt er de meetlat langs en dan

voldoet het wel of niet. Als het wel voldoet dan krijgt men een

groenverklaring. En met die groenverklaring gaan alle deuren

weer open, want dan zijn alle groenbanken in staat om jou een

lening te verstrekken onder de borging van WSW. Vanuit mijn

optiek wordt van deze vorm te weinig gebruik gemaakt. Juist

om dat kennelijk het oude riool heeft van lastig en moeilijk,

gedoe om het voor elkaar te krijgen.. nou dat hoeft helemaal

niet. Er is wel één steekhoudend argument wat inmiddels als

banken ook al wel ondervangen hebben... kijk die groenregeling

die staat en valt met de fiscale regelgeving in Nederland. Als de

minister van financiën zegt die groenlening vind ik toch niet

interessant genoeg, dat kost mij als overheid te veel geld ik schaf

het vandaag of morgen af, dan is ook het rentevoordeel van

vandaag op morgen weg. En aangezien de overheid niet altijd de

betrouwbaarste partner is, zijn corporaties best wel kritisch.... ja

van dit zijn lening vaak met een looptijd van 10 jaar, dan moeten

we toch wel even.... ja in 10 jaar kan er veel gebeuren. Wat

gebeurt er nou als die regeling wordt afgeschaft, dan krijg we in

één keer te maken met dan geldende markttarieven en dat

vinden we niet lekker. Nou daar hebben het volgend

opgevonden. Dat is een beetje technisch, maar dan hebben een

rentecap ingebouwd, als dat zou gebeuren en we moeten de

rente aanpassen dan treed die cap in werking. Dat betekend dat

die rente nooit hoger gaat dan het tarief wat je op het moment,

dat je zo'n deal afspreekt met elkaar, dan het tarief van een

sectorbank destijds is geweest bijvoorbeeld. Tom: Oke, en dan

nu even terug naar de vraag of deze matrix een goed middel is

voor het beoordelen van alternatieve financieringsvormen?

Nee, is volgens mij dan het antwoord, want als het WSW niet wil

borgen om wille van het rendement van het project, dan zal een

andere partij het helemaal niet willen. Daardoor kom je nooit

met je risicobeloning uit, omdat als het WSW het niet wil zal het

voor een andere partij betekenen dat het heel veel risico gaat

lopen waardoor die een hele hoge rente zal vragen. En als het

WSW niet wil financieren omdat het object niet voldoet aan de

criteria van volkshuisvesting, dat zou ook nog kunnen, dan moet

je afvragen of een woningcorporatie daar wel in moet


93 - 106

investeren. Uiteindelijk heeft de corporatie een

maatschappelijke taak, namelijk het huisvesten van de

minderbedeelde mensen in ons land. En als je dan specifiek kijkt

naar de energetisch verbeteringen zoals bedoelt in jouw

onderzoek... en het WSW zal dan niet willen financieren, dan zal

een andere partij daar nooooit in stappen. Alleen om het feit dat

het om energetisch maatregelen gaat, wat betekend dat je al

onroerend goed hebt. Dat onroerend goed is gefinancierd met

een borging van het WSW, het WSW heeft daardoor ook

rechten op het onroerend goed en dan ga jij vervolgens als

instelling de markt op met de vraag wie mijn dak wil financieren,

dan zegt de financier van dat wil ik wel doen maar welke

zekerheid kun je me geven. Nul, want het is al vergeven. Dus een

externe financier, ik geloof niet dat het wat wordt.


Fragment 3.12

Vastgoed verkopen

geen optie

Installaties verkopen

zou kunnen

Fragment 3.13

Procesmatig duur

Gevraagde rente veel

te hoog



Als je met een sale and leaseback constructie bedoelt het

vastgoed wordt verkocht en vervolgens wordt terug geleaset

dan zeg ik dat een woningcorporatie dat nooit gaat doen. Dat

zie ik niet zitten. Als we praten over installaties en dan bedoel de

echt duurzame installaties zoals warmtepompen enzo... die

zouden nog wel een buiten de deur gezet kunnen worden om

het vervolgens terug te huren. Daar zie ik nog wel iets in.



Ja, we hebben verschillende keren gekeken naar

commercialpaper vanuit woningcorporaties. En we krijgen het

nooit rond. Ten eerste is het procesmatig heel duur, het kost

heel veel geld om een goed prospectus te schrijven of in ieder

geval om het te vermarkten. Ja en de vraag is welk rendement

moet je dan de koper bieden, matcht dat rendement met wat jij

maakt of haal je daardoor veel te duur geld in huis. Nou, dat

laatste is het geval. Jaren geleden is het wel eens gebeurd, in het

noorden is er een paperprogramma geweest en dat heeft ook

maar voor een deel gedraaid. Het was niet echt interessant en

dan ging het voornamelijk naar partijen als gemeenten enzo die

dan die certificaten kochten en daarmee werden dingen

gefinancierd. Hier geldt ook weer, als een corporatie geld op

moet halen omdat het WSW het niet borgt, dan loopt die

externe partij, in dit geval die koper van de obligatie,

waarschijnlijk zoveel risico waardoor ze qua rendement nooit bij

elkaar zullen komen. Dus dit mechanisme werkt gewoon niet.


94 - 106

Fragment 3.14

Voornamelijk

installaties

ESCo niet voldoende

voor verduurzaming

Fragment 3.15

Hier kun je geen

fatsoenlijke uitspraken

over doen

Fragment 3.16

Het WSW is een heel

efficient en

betrouwbaar systeem

Fragment 3.17

Groenfinanciering

De financier en de

corporatie bij elkaar

brengen



Kijk, dit soort investeringen werkt alleen als je grote

oppervlakten kunt bedienen, dus dat werkt niet voor één

straatje. Vaak is zo'n wijk verdeelt in sociale woningbouw en ook

nog vaak particuliere woningbouw, dus dat is al lastig, maar als

het alleen sociale woningbouw is dan heb je vaak nog twee

verschillende corporaties, soms wel drie.. afhankelijk van het

gebied, de wijk enzovoort. Maar dan wil het wel eens gebeuren

dat zo'n club, die ESCo, zegt van wij gaan die woningen van die

corporaties samen gaan we aanpakken. En voor dat geld komen

ze bij ons. Maar dan nog is een ESCo volgens mij voornamelijk

gericht op installaties. En met alleen installaties kun je een

woning niet verduurzamen. Dus ik zie hier eigenlijk niet zo heel

veel mogelijkheden. Ik weet niet hoe de sector daar naar kijkt.



Dit is uitvoerig aan de orde gekomen. Volgens mij kun je hier

gewoon geen fatsoenlijke uitspraken over doen, dus daar zijn we

snel doorheen.


de financiering van corporatievastgoed?

Het is heel goed dat jullie hierin duiken, maar ik denk dat je tot

de conclusie komt dat Nederland het gewoon heel efficiënt

gefinancierd heeft. Heel efficiënt, heel betrouwbaar met het

WSW.



(renovaties aan) sociale huurwoningen?

Dat zijn echt de groenfinancieringen die ik heb toegelicht. Dus

hoe kunnen die groenfinancieringen bij corporaties onder de

aandacht gebracht kunnen worden of hoe kun je zeg maar de

bank, wij, en de corporatie op het gebied van

groenfinanciering bij elkaar brengen.


95 - 106

Bijlage 10: Interview Ben Meijer (Ons Huis)

Respondent

Naam Ben Meijer

Organisatie Ons Huis

Functie Directeur

Plaats Enschede

Datum 27-05-2014

Topiclijst






Matrix

Vragenlijst


Fragment 4.1

Thermische schil heel

belangrijk

Installaties heel kritisch

beoordelen

Fragment 4.2

Gegevens niet paraat

Hoge investeringen in

duurzaamheid zijn niet

rendabel





Onder trias energetica is isolatie het allerbelangrijkste en

daarom pak je eerst de thermische schil aan. Daarnaast moet je

kritisch kijken naar installaties. Want ook als jij nu een installatie

vervangt, dan doe je dat voor 15 of 20 jaar en je moet je afvragen

of je naar 7 à 8 jaar nog steeds een goede investering hebt

gedaan. Die ontwikkeling in duurzaamheid gaat nu zo snel. Dus

eerst isoleren, heel belangrijk en daarna installaties met de

afweging of het plaatsen van traditionele installaties of moet ik

naar een duurzame opwekking toe.


maatregelen?

Deze gegevens heb ik zo niet paraat. Wij hebben als ons huis de ambitie om ons totale bezit op te waarderen naar label C niet verder. Om de ambitie naar label B waar te kunnen maken zal een extra investering van €10 miljoen nodig zijn voor ons en dat gaan we dus niet doen. Omdat ook in de theorie die investering zoveel malen hoger is ten opzichte van het rendement, het rendement dat je krijgt uit extra besparingen op energie.



96 - 106


Fragment 4.3

Alle DAEB activiteiten

worden geborgd

In de toekomst niet-

DAEB anders

financieren

Op het moment geen

nieuwe commerciële

activiteiten

Fragment 4.4

Scheiding DAEB en

niet-DAEB probleem

Eigen vermogen

versterken uit

kasstromen, kan ten

koste gaan aan

investeringen




Wij als corporaties mogen alleen nog maar investeren in

zogenaamd DAEB vastgoed. En als woningen gerenoveerd

worden die ook onder die noemer zouden vallen, dan kunnen wij

financiering aantrekking onder borging van het Waarborgfonds.

Tot nu toe is dat de meest aantrekkelijk manier. Het is een triple

A instituut, waardoor wij echt heel laag geld uit de markt

kunnen halen. Op dit moment zijn er twee partijen die dat

aanbieden en dat zijn de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en

de Waterschapsbank (NWB). Dus ik denk helemaal niet na over

andere partijen. Er komt weleens een andere partij die hier naar

toe belt en zegt we hebben nog geld, hebt u nog geld nodig.

Hierbij moet je denken aan een commerciële bank of een

intercedent. Maar die kunnen nooit mee komen met de tarieven.

Renovatie vallen normaal gesproken gewoon onder diensten van

algemeen economisch belang, dus wij zouden in principe alleen

opzoek hoeven te gaan naar andere financieringsvormen voor

commerciële activiteiten, de niet-DAEB activiteiten. Maar op dit

moment doen wij geen nieuwe commerciële activiteiten meer en

oude commerciële activiteiten, zoals een plint onderin een

wooncomplex, die kunnen nu nog gewoon hergefinancierd

worden onder de borging van het WSW. Wij moeten nu wel

inzichtelijk maken welk deel van ons bezit DAEB en niet-DEAB

vastgoed is. En in de toekomst heeft dit waarschijnlijk ook

consequenties voor de financiering. Want de bedoeling is nu

straks dat ook dat niet-DEAB vastgoed een balans mee krijgt die

levensvatbaar is. Hoe dat gaat is mij nog een raadsel. Stel je voor

dat een project van €10 miljoen voor €9 miljoen kan worden

hergefinancierd onder borging van het WSW en voor €1 miljoen

niet. Dat ene miljoen moet dan op een andere manier

gefinancierd worden, commercieel. Nou, ik zou niet weten hoe.

Want welke bank of financier wil mij daar dat financieren. Wij

zitten overigens wel voor te sorteren, dat wij een zodanig eigen

vermogen uit kasstromen opbouwen, dat ik van die €10 miljoen

ook maar €9 miljoen hoef te financieren en die andere miljoen

interne wel kan oplossen via mijn kasstroom. Dit zou echter wel

ten koste kunnen gaan voor investeringen in bijvoorbeeld

duurzaamheid. Als wij niet meer aan de ratio's voldoen van het

waarborgfonds, dan zullen we moeten schrappen. Maar we

sturen er wel dat we continue aan die ratio's blijven voldoen

zodat wij onze investeringen inclusief renovaties volgens onze


97 - 106

Fragment 4.5

Sturen op WSW criteria

Fragment 4.6

Ziet er compleet uit

Treasury management

steeds belangrijker

Fragment 4.7

Energiefonds provincie

goed alternatief

meer- jarenprognose uit kunnen voeren. En tot nu toe kan dat

ook nog steeds.



Als ik niet met eigen middelen kan financieren dan moet ik de

markt op. Dus we kijken eerst naar onze eigen kasstroom, die

gebruiken voor interne financiering als het kan. En anders

moeten we de markt op en dan moeten wij voldoen aan de

criteria van het waarborgfonds. En daar sturen we op. En dan

hebben we het over de loan to value, dan hebben we het over de

ICR en DSCR en we hebben het over de dekkingsratio. Nou dat

zijn vier criteria daar moet je in principe aan voldoen wil je

gewoon borgbaar zijn. Deze criteria zijn de afgelopen jaren wel

behoorlijk aangescherpt. Dat houdt in dat je eigenlijk wel heel

gezond moet zijn en hele goede kasstromen moet hebben wil je

aan al die ratio's kunnen voldoen. En als je daar niet aan voldoet

dan moet je op zoek naar andere financieringsvormen of je moet

je investeringen uitstellen en zorgen dat eerst je financiële

positie wordt verstrekt. Je ziet ook dat steeds meer corporaties

een herstelplan moeten schrijven, omdat ze niet voldoen aan alle

criteria. Maar ik moet zeggen dat het hier in Twente allemaal

nog wel mee valt.



Ik heb de cijfers niet zo precies paraat, maar dit ziet er compleet

uit. Wat ik allen mis is de dekkingsratio, ten opzichte van de

WOZ-waarde. En de criteria vanuit treasury management wordt

inderdaad in toenemende mate naar gekeken en dat vind ik ook

wel terecht.




Dit is voor mij moeilijk om te beantwoorden, omdat wij eigenlijk

niet met die alternatieve financieringsvormen werken. Dus ik

heb daar geen ervaring mee. De enige financiering die wij nu

doen is via het WSW en wat daar nu bij komt is het energiefonds

van de provincie. Dus dat is wel een alternatieve

financieringsvorm. De provincie heeft €100 miljoen beschikbaar

gesteld voor energetische projecten en die financieren dat met

een lening van 15 jaar. Wij doen daar voor €3,2 miljoen aan mee

tegen een rente van 1,5%. Na die 15 jaar moeten we de lening in

één keer weer aflossen. Dus dat is een alternatieve


98 - 106

Fragment 4.8

Matrix moeilijk middel

Verschillend per

corporatie

Geen zekerheden voor

externe financiers

financieringsvorm voor ons. Andere ken ik op dit moment ook

niet. Ik weet ook niet of mijn collega's van alternatieven gebruik

maken. Maar met behulp van deze matrix lijkt me het heel

moeilijk om alternatieven aan te wijzen. Volgens mij is het ook

sowieso verschillende per corporatie. Verder is er een probleem

voor externe financiers dat wij niet zo maar zekerheden kunnen

geven op ons vastgoed, omdat het WSW al alle zekerheden

heeft. Onlangs hebben we nog een handtekening moeten dat

het WSW te allen tijde in staat is om beslag te leggen op ons

vastgoed. Stel je nou eens voor dat wij op 100 woningen €10.000

per woning gaan investeren voor energetische verbeteringen. En

ik wil dat bij een andere financier onderbrengen, terwijl de

zekerheid van het vastgoed bij het waarborgfonds zit. Wat voor

een onzekerheid is dat dan voor de geldverstrekker. Dus die zal,

wil hij het überhaupt doen, een zo hoge renterisico-opslag gaat

rekenen dat het absoluut niet interessant is voor ons als

woningcorporatie.


Fragment 4.9

Sale and leaseback

geen optie



Ik kan me hier geen voorstelling van maken, hoe moet ik dat

zien. Tom: op basis van de theorie wordt er vanuit gegaan dat

een woningcorporatie haar eigendom of een gedeelte hiervan

verkoopt om het vervolgens terug te leasen. Het vermogen dat

hierbij vrij komt zal wordt gebruikt voor de energetisch

maatregelen. Ja, het kan. Als ik niet meer op de markt terecht

zou kunnen met het waarborgfonds en het waarborgfonds kan

ook geen beslag leggen op het onderpand, ik heb dus het

onderpand vrij, en er zijn partij die daar geld voor over hebben

omdat voor mij voor 20 jaar te financieren en ik betaal daar

gewoon een leaseprijs voor en na 20 jaar heb ik dat afgelost en is

de woning weer volledig van mij. Als dit de enige oplossing is en

ik zou dat ook echt waardevol vinden voor mijn vastgoed, voor

de huur van mijn vastgoed, dan zal ik dat doen. Dit lijkt me geen

onwerkbare casus. Ik weet alleen niet of andere kant partijen

zijn die dat geld op die basis beschikbaar willen stellen. Maar ik

zie dit gewoon als een leaseconstructie en het gaat hierom een

sale and leaseback. Dus ik moet eigenlijk eerst iets verkopen.

Nee.. dat zie ik bij ons toch niet gebeuren.



Het zou kunnen. Maar als ik ook weer aan de andere kant zou

zitten en ik weet dat de betreffende corporatie niet meer onder


99 - 106

Fragment 4.10

Te vergeven rente te

hoog

Fragment 4.11

ESCO is mogelijk

Fragment 4.12

Geen uitspraken over

durven doen

het WSW geborgd geld uit de markt kan halen, wie zou mij dan

nog geld willen verstrekken. Want dan is het risico groter of

eigenlijk gewoon te groot. Maar nogmaals, mocht ik echt geld

nodig hebben en mochten er partijen zijn die dit willen onder

redelijke condities waarbij het rendement van de investering het

goed maakt, waarom niet. Maar ook dit zie ik niet gebeuren in

ons segment, omdat wij al genoegen nemen met hele lage

aanvangsrendementen en zo'n koper van zo'n obligatie een

hoger rendement wil. En dat zal ik alleen maar doen als ik die

rente plus mijn andere kosten in het rendement in die

investering ook goed kan maken. En dit moment is dat niet zo,

helemaal niet aan de orde. Dan moet ik echt wel bijna in een

noodsituatie zitten wil ik dit soort constructies gaan verzinnen

en bedenken.



Een ESCo ken ik niet, wat is dat? Tom: Dit is een zogenaamde

energy service company, waarbij de eigenaar van een gebouw

alle installaties in het gebouw uitbesteed. De ESCo, de externe

partij, zorgt voor de financiering en onderhoud van deze

installaties. Voordelen voor de eigenaar zijn energiekosten

besparend, minder vermogensbeslag en het ontlasten van de

eigen organisatie. Ja, volgens mij staat en valt alles met het

WSW. Dus als het WSW er niet zou zijn en er zijn moeilijkheden

om financiering los te krijgen ja dan ga je wel naar dit soort

alternatieven. Als ik in dit geval die investering niet hoeft te

doen en ik betaal daar alleen een rentevergoeding en een

aflossingsvergoeding voor en ik kan het aan de andere kant in de

huur bij mijn huurders terugverdienen, waarom niet.



Ja, dat heb ik net ook aangegeven, daar durf ik geen uitspraken

over te doen.



Het kan in principe allemaal, maar dat hangt helemaal van de

condities af.





100 - 106

Fragment 4.13

Gemeente is optie

WSW structuur

uitstekend geregeld

In het verleden kregen we nog wel eens leningen via de

gemeente. Vroeger toen het WSW er nog niet was werden de

gelden verstrekt door de gemeente. Stel dat het WSW niet meer

zou bestaan, dan kunnen gemeenten dit wellicht weer gaan

doen. Verder zou ik het niet weten, ook omdat het op dit

moment totaal niet aan de orde is. Het kan allemaal gewoon nog

met het WSW, althans voor zover ik weet in deze regio. Je zou

eens een keer moeten gaan buurten bij een corporatie die nog

heel veel moeten investeren en niet meer aan de eisen van het

WSW voldoen. En dan nog denk ik dat je als woningcorporatie

niet zomaar kunt doorinvesteren met allerlei alternatieven als je

niet aan de eisen van het WSW voldoet. Het WSW en het

centraal fonds, de toezichthouders, zullen daar ongetwijfeld een

stokje voor steken. Het is allemaal heel lastig. Onze structuur in

Nederland is gewoon een uitstekende structuur.


101 - 106

Bijlage 11: Interview Henny Manrho (Wonen Delden)

Respondent

Naam Henny Manrho

Organisatie Wonen Delden

Functie Directeur

Plaats Delden

Datum 05-06-2014

Topiclijst






Matrix

Vragenlijst


Fragment 5.1

Zoveel mogelijk

energieverlies

beperken

Energielabel E t/m F, nu

B

Fragment 5.2

Combinatie met groot

onderhoud €30.000

Energetische

maatregelen €7500 à

€8000





Ja, hier in Delden is de vogelbuurt onlangs helemaal gerenoveerd

en verduurzaamt. Hierbij zijn de daken vervangen, alle kozijnen

en daar waar het nog niet was gebeurd de gevels geïsoleerd. De

vloeren zijn nog niet gedaan, omdat er niet genoeg

belangstelling was waardoor de kosten te hoog zouden worden

in vergelijking tot het rendement. Wij verduurzamen vanuit trias

energetica, waarbij het energieverlies als eerste zoveel mogelijk

moet worden beperkt. Al deze woningen hadden een

energielabel variërend van E t/m F. Nu zijn alle woningen B.


maatregelen?

Gemiddeld geven wij daar €30.000 per woning vooruit. Dit

bedrag is wel voor de gehele renovatie. Als je alleen de kosten

voor de energetisch maatregelen zou nemen kom je op ongeveer

€7500 à €8000. De dakplaten bijvoorbeeld kosten €5000 inclusief

plaatsen, dit is de energetische maatregel. Maar er komen ook

nieuwe pannen op, nieuwe goten, de constructie wordt

aangepast en de schoorstenen worden er afgehaald waardoor

de kosten voor het dak in totaal veel



102 - 106

hoger zijn. Maar al die kosten vallen onder groot onderhoud. En

de kozijnen bijvoorbeeld kosten €15.000, maar daar zit voorde

energetische maatregelen alleen maar het isolerende glas in. En

bij sommige woningen ook alleen nog maar boven, omdat op de

begane grond als isolerend glas zat. En glas kost een keer €30 à

€40 per vierkante meter, dus veruit de meeste kosten zijn groot

onderhoud.


Fragment 5.3

Voor renovaties geen

externe financiering

Fragment 5.4

Eigen

investeringsstatuut op

basis van WSW




Tot op heden hebben wij voor renovaties nog nooit externe

financiering aan hoeven trekken. Wij kijken alles vanuit een

groter verband. Specifieke projectfinanciering doen wij niet aan.

Wij kijken naar de totale investeringsbehoefte over een

bepaalde periode aan de hand van een liquiditeitsbegroting en

als daaruit blijkt dat we in een bepaald jaar een extra

financiering nodig hebben dan nemen we die gewoon op. Dus

dat is voor een bepaald project, bijvoorbeeld het renoveren van

woning, niet aan de orde. Die investering in dat jaar is niet

specifiek toe te schrijven aan een bepaald project.



Wij hebben een treasury adviseur en met die adviseur gaan we

om tafel zitten om te kijken op een bepaald moment wat de

gunstige financieringsvorm is. Welke banken of instellingen

hebben geld beschikbaar en hoe willen ze dat het liefst

uitzetten. Dus dan gaan we kijken of het een fixed lening moet

worden of een lineaire lening en welke is dan het meest gunstig

op het betreffende moment op basis van allerlei prognoses. Wij

hebben zelf een investeringsstatuut opgesteld waarin een

beoordelingskader is opgenomen. Aan de hand van dit

beoordelingskader kijken wij naar de effecten op het rendement

van ons vastgoed, effecten op vermogen, kasstroom en risico.

Deze onderdelen hebben verschillende criteria met richtlijnen

vanuit het WSW en als de investering of financiering binnen dit

kader en dus onze organisatie past dan heeft het succes.



De criteria zijn volgens mij compleet. Het is inderdaad zo dat

treasury management steeds belangrijker wordt, dus dat is goed


103 - 106

Fragment 5.5

Treasury management

steeds belangrijker

Fragment 5.6

Alleen op traditionele

manier financieren

Gebruik van matrix

lastig

Fragment 5.6

Corporaties kunnen

energetische

maatregelen nog

gewoon geborgd

financieren

Geen borging, dan

wordt de investering

uitgesteld

dat je die ook hebt opgenomen. Ik zit alleen wel naar de WSW

criteria te kijken, volgens mij zijn ze inmiddels al wel weer iets

aangescherpt. De precieze cijfers heb ik zo niet paraat. En bij de

vastgoed- financieringscriteria lijkt het me dat de organisatie, de

corporate governance zeg maar, ook wordt getoetst. Het is

namelijk voor een financier heel belangrijk welke partij je gaat

financieren, hoe zit de organisatie in elkaar, wat zijn de

doelstellingen, is de organisatie stabiel genoeg en kun je daarop

vertrouwen, dat soort dingen.




Ja, maar voor mijn eigen beeldvorming, je hebt hier specifiek

gezegd deze matrix is gebouwd voor het structureel energetisch

verbeteren met deze werkzaamheden, want zou in principe met

deze investering ook andere dingen kunnen financieren

bijvoorbeeld nieuwbouw. Maar het gaat hier specifiek om

verduurzamen en dat maakt het in mijn ogen ook helder, want

anders lopen allemaal zaken door elkaar. Als je bijvoorbeeld daar

nieuwbouw neer zou zetten of niet-DAEB dan zijn er misschien

ook nog wel heel andere financieringsmogelijkheden. Maar heel

kort door de bocht, wij gaan eigenlijk alleen maar op basis van

de traditionele financieringsvorm aan de slag en als het al nodig

zou zijn, alternatieve financieringsvormen, dan lijkt het me heel

lastig om dat aan de hand van een matrix of iets dergelijks te

gaan toetsen. Ook omdat het op het moment zo is dat deze

structurele maatregelen gewoon nog onder een DAEB

financiering valt, dus het kan nog praktisch door alle corporaties

worden geborgd. Ik heb namelijk nog niet gehoord dat een

corporatie niet meer geborgd kan lenen. En de corporaties

hebben ook een doelstelling gemaakt om binnen een bepaalde

periode deze verduurzaming te realiseren. Elke corporatie heeft

daar een eigen doelstelling voor gemaakt. Die zijn bij de

provincie toen aangegeven, de ene corporatie zegt ik wil voor

2020 alle woningen naar een energielabel B hebben gemiddeld

en een andere zegt op 2025 of 2030. Die keuze heeft iedere

corporatie al gemaakt, dus die energetische verbeteringen gaan

gebeuren en daar zitten verder geen verplichtingen aan vast

ofzo. Wij hebben dit tot op heden nog gewoon met eigen

middelen kunnen doen, maar als er een corporatie is dit het op

een gegeven moment om welke reden dan ook niet geborgd kan

financieren, dan stellen ze het gewoon uit. Dan wordt het

betreffende project uitgesteld en op de lange baan geschoven

totdat het wel weer geborgd gefinancierd kan worden. Ze gaan


104 - 106

niet allerlei ingewikkelde en dure constructies verzinnen om het

toch gefinancierd te krijgen, dat geloof ik niet. En bij de Twentse

corporaties gaan deze werkzaamheden ook nog gewoon door,

voor zover ik weet zijn die nog niet geschrapt. Maar voor niet-

DAEB activiteiten daarentegen zal het op termijn wel veel

lastiger worden.


Fragment 5.7

Invulling constructie

belangrijk

Vastgoed wordt niet

verkocht

Installaties is een optie

Fragment 5.8

Werking onduidelijk

Niet toegestaan

Fragment 5.9

ESCo interessant

Alleen installaties niet

voldoende



De vraag is hier waar ga je de sale and leaseback op toepassen. Is

dat op het vastgoed dan zeg ik dat deze constructie nooit iets

gaat worden. Wij willen ons vastgoed niet verkopen en dan als

een soort tussenpersoon de woningen doorverhuren. Als we

praten over installaties in relatie tot een sale and leaseback

constructie, dan kan ik me daar wel iets bij in denken. Dit

overigens pas als je echt een liquiditeitsprobleem hebt. Op het

moment dat er geen genoeg geld is en de kasstromen zijn niet

op orde dan zou je kunnen zeggen van we gaan alle cv-ketels

verkopen aan bijvoorbeeld de GEAS en huren ze dan terug. Maar

hier geldt ook weer, volgens mij zijn er geen corporatie die zo in

de liquiditeitsproblemen zit. En met de verkoop van ketels

wordt ook niet een substantieel groot bedrag opgehaald waar je

wat mee kunt, lijkt mij.



Daar kan ik weinig over zeggen. Volgens mij is het wettelijk ook

helemaal niet toegestaan om als corporatie dit soort dingen te

doen. Hoe dit verder zou moeten functioneren, weet ik ook niet.



ESCo is in feite wel interessant, want je laat een ander investeren

in jouw woning. Deze investering hoef je dan zelf niet meer te

doen. Op deze manier kan de huur voor de bewoners laag

blijven, want de ESCo zit er tussen met een contract voor de

installaties. En waarom zit die ESCo er apart tussen, als een

corporatie deze kosten zou doorbereken dan komt de huurder

in de problemen met de huurtoeslag. De huur wordt dan

namelijk veel hoger waardoor deze woning eerder niet-DAEB

wordt. Dit wil je niet als huurder en ook niet als verhuurder. Een

oplossing was misschien geweest om deze extra kosten onder te

brengen in de servicekosten, maar daar zijn vragen over gesteld

aan de minister en deze kosten mogen niet verrekend worden


105 - 106

Fragment 5.10

Geen goed beeld van

kunnen vormen

Fragment 5.11

WSW beste optie

Fragment 5.12

Collega-corporatie

alternatief

Energiefonds van

provincie

door de servicekosten te verhogen. Verder is het wel zo dat deze

ESCo's zich richten op installaties en hier gaat het voornamelijk

om de schil. En om een ESCo toe te passen op bijvoorbeeld een

gevel of een dak, lijkt me niet haalbaar. Want welke zekerheden

kun je die ESCo dan bieden, het zijn namelijk onderdelen van het

vastgoed, van de woning, en deze zekerheden zijn allemaal voor

het WSW.



Ik heb eigenlijk van alle financieringsvormen te weinig verstand

om daar een goed beeld van te vormen en zeker ten opzicht van

deze criteria, omdat wij alleen maar geborgd financieren met

het WSW.



Voor is dat en blijft dat ook gewoon de geborgde lening met het

WSW. Andere financieringsvormen is, bij ons althans, totaal niet

aan de orde.




Één van de mogelijkheden is om als corporatie financiering aan

te trekken bij een collega-corporatie dus onderling financieren.

Dit zou eventueel kunnen bij een corporatie die financieel goed

voorstaat en weinig nieuwbouwplannen heeft. Een andere

mogelijkheid voor deze specifieke werkzaamheden is de

provincie. De provincie heeft namelijk een energiefonds van €100

miljoen beschikbaar gesteld voor corporaties tegen een rente

van 1,5% om deze maatregelen te kunnen doen.


106 - 106

Bijlage 12: Samenvatting interviews

Kenmerken Vastgoedfinanciering Eisen kredietnemer

Verschil financiering

commercieel/corporatie Verschil financiering vastgoed/renovaties Financiering zonder WSW Maatregelen Investering

Financiering renovaties/overige

activiteiten Criteria financiering

Fragment 1.1 Fragment 1.3 Fragment 1.4 Fragment 1.5 Fragment 1.6 Fragment 2.1 Fragment 2.2 Fragment 2.3 Fragment 2.5

Commercieel vastgoed Kennis en ervaring

debiteur

Weinig verschillen In eerste instantie met eigen vermogen Geen financieringen buiten WSW Energielabel D,E 8000 euro energetische

maatregelen

Geen verschil Past het bij de organisatie

Onderpand Beoordelen kredietnemer Beoordelen

kredietnemer

De investering/object beoordelen Onduidelijkheid over scheiding

commercieel en niet commercieel

De schil eerst isoleren Wordt vaak gecombineerd met

groot onderhoud

WSW als financier gemakkelijkst Niet complex

Fragment 3.1

Het object, de stenen

beoordelen Fragment 3.3

Meerwaarde Commercieel vastgoed herfinancieren

zonder WSW

Sturen op Trias Energetica

Fragment 4.2 Fragment 2.4

Werkbaar, controleerbaar,

transparant

De stenen


Woningcorporatie als commerciële

relatie Fragment 4.1

Gegevens niet paraat Splitsing DAEB en niet DAEB

Fragment 3.7

Lange looptijden Geen substantiële verschillen

Fragment 3.5

Thermische schil heel belangrijk Hoge investeringen in

duurzaamheid zijn niet rendabel

Niet-DAEB commercieel financieren WSW criteria bij stellen

Kasstroom van vastgoed sturend Geen financieringen zonder WSW

borging

Installaties heel kritisch

beoordelen Fragment 5.2

Niet-DAEB herfinancieren als DAEB

Fragment 4.5

De eigenschappen van het

object zijn heel belangrijk

Fragment 5.1

Combinatie met groot

onderhoud 30.000 euro

Fragment 4.3

Sturen op WSW criteria

Zoveel mogelijk energieverlies

beperken

Energetische maatregelen

7500 à 8000 euro

Alle DAEB activiteiten worden geborgd

Fragment 5.4

Energielabel E t/m F, nu B In de toekomst niet-DAEB anders

financieren

Eigen investeringsstatuut op basis

van WSW

Op het moment geen nieuwe

commerciële activiteiten

Fragment 5.3

Voor renovaties geen externe

financiering

Opgestelde criteria Sale and leaseback constructie Obligaties ESCo's Verhouding financieringsvorm Meest geschikte vorm Suggesties

Fragment 1.7 Fragment 1.16 Fragment 1.10 Fragment 1.11 Fragment 1.12 Fragment 1.13 Fragment 1.14 Fragment 1.15

Gedeeltelijk compleet Sale and leaseback geen haalbare

constructie Obligatie kan interessant zijn ESCo mooi alternatief

Moeilijk uitspraken over te

doen

Esco mogelijk

Pensioenfonds belangrijke partij

Toevoegen debiteur

Woningcorporatie als tussen persoon

Onduidelijkheid over marktpartijen en

rendementen Gedrag consument

Niet elke vorm is specifiek

vastgoedfinanciering

Obligatie meest haalbaar

Fragment 2.16

Rente en aflossing Fragment 2.10 Functie woningcorporatie onduidelijk Functie woningcorporatie Onzekerheid over rendement Fragment 3.15 Fragment 2.15 Groenfinanciering beter uitzoeken

Fragment 1.8 Fragment 2.12 Fragment 2.13 Fragment 2.14

Hier kun je geen fatsoenlijke

uitspraken over doen

Het WSW

Fragment 3.10

Gedeeltelijk compleet Hoe is de precieze invulling Corporatie mag geen obligaties

uitgeven

Alleen installaties

Fragment 4.12 Fragment 3.16 Groenfinanciering heel interessant

Kasstromen belangrijk Woning verkopen geen optie

Kennis is nodig

Niet voldoende om energetisch

te verbeteren

Geen uitspraken over durven

doen

Het WSW is een heel efficient en

betrouwbaar systeem Fragment 3.17

Fragment 1.9 Fragment 3.12 Fragment 3.13 Fragment 3.14 Fragment 5.11 Groenfinanciering

Criteria herstructureren

Fragment 2.11

Vastgoed verkopen geen optie Procesmatig duur Voornamelijk installaties WSW beste optie De financier en de corporatie bij

elkaar brengen

Fragment 2.7

Installaties verkopen zou kunnen Gevraagde rente veel te hoog ESCo niet voldoende voor

verduurzaming Fragment 4.7

Op zich compleet

Fragment 4.9 Fragment 4.10 Fragment 4.11

Energiefonds provincie goed

alternatief

Wil de corporatie voldoen aan criteria die de financier

stelt Fragment 3.8

Sale and leaseback geen optie Te vergeven rente te hoog ESCO is mogelijk

Fragment 4.13

Fragment 2.8 Fragment 5.7 Fragment 5.8 Fragment 5.9 Gemeente is optie

De vraag omdraaien, welke criteria stelt de financier aan

ons en willen wij daar aan voldoen

Invulling constructie belangrijk Werking onduidelijk ESCo interessant WSW structuur uitstekend geregeld

Passen deze criteria bij de organisatie

Fragment 3.11

Vastgoed wordt niet verkocht Niet toegestaan Alleen installaties niet voldoende

Fragment 5.12

Fragment 3.8 Installaties is een optie Collega-corporatie alternatief

Vastgoedcriteria in deze context niet goed Energiefonds van provincie

Voor sociaal vastgoed gelden andere criteria dan

commercieel vastgoed


Ziet er compleet uit

Treasury management steeds belangrijker

Fragment 5.5

Treasury management steeds belangrijker Fragment 5.6

Geen zekerheden voor externe financiers

Verschillend per corporatie

Matrix moeilijk middel

Matrix onmogelijk

Geen alternatieven mogelijk

Geen matrix mogelijk

Rente op alternatieven veel te hoog

Alles zekerheden liggen bij het WSW

Gebruik van matrix lastig

Financiering (specifieke onderwerpen) Woningcorporaties (specifieke onderwerpen

Gezamenlijke onderwerpen

De matrix

Overheidsbemoeienis

sen maken weg vrij voor

corporatievastgoed Heeft de kredietnemer

voldoende kennis en

reserves

Voor- en nadelen scoren

Alternatieve hypothese

Kijken vanuit financieringsvorm

Alleen op traditionele manier financieren

WSW criteria zijn sturend

Beginnen met eigen financiële beleid corporatie

Andere volgorde hanteren

Financieringsvorm past voor 100% wel of niet

Corporatiespecifiek, elke corporatie heeft eigen

beleid

Alternatieve financieringsvormen Cattier... · Versie 2.0 Auteur Tom Cattier (126530) Talingstraat...

Documents

Transcript of Alternatieve financieringsvormen Cattier... · Versie 2.0 Auteur Tom Cattier (126530) Talingstraat...