Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”...Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”...

Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”

Afstudeerders: Wout Rouwhorst, Derk Stortelder Periode: 30 januari 2012 - 1 juni 2012 Onderwerp: Hoofdverslag “Duurzaam herbestemmen” Rouwhorst student nr.: 452309 Datum verslag: 22 mei 2012 Stortelder student nr.: 451480

Afstudeerbedrijf: Giesbers Arnhem Bouw en Ontwikkeling Onderwijsinstelling: Hogeschool van Arnhem en Nijmegen

“Duurzaam herbestemmen”

“Hoofdverslag ” Wout Rouwhorst en Derk Stortelder Pagina 2 van 24

Voorwoord Voor u ligt het hoofdverslag van het afstudeerproject van Wout

Rouwhorst en Derk Stortelder: “Duurzaam herbestemmen”. Twee HBO

Bouwkunde studenten aan de hogeschool van Arnhem en Nijmegen met

respectievelijk de afstudeerrichtingen “bouwtechniek” en “architectuur”.

Binnen dit afstudeerproject hebben we, na een uitgebreide inventarisatie

van de markt in de regio Arnhem Nijmegen, het voormalige bankgebouw

van ABN-AMRO aan het Gele Rijders plein 15 in Arnhem in een nieuw

jasje gestoken.

In dit hoofverslag van het afstudeerproject zal in vogelvlucht getoond

worden wat er tijdens dit project uitgewerkt is. Het verslag zal beginnen

met het Plan van Aanpak en hierna achtereenvolgens ingaan op de

Pandeninventarisatie, Ontwerpstudie en Ontwerp. Het verslag zal

afgesloten worden met het uiteindelijke ontwerp en een conclusie waarin

er kort ingegaan zal worden op de hoofd- en deelvragen en de hoofd- en

subdoelen die vooraf gesteld zijn in het Plan van Aanpak. In de bijlage

zullen alle achterliggende producten voor dit hoofdverslag te vinden zijn.

Hiernaast is een foto weergegeven van de huidige situatie van het pand

aan het Gele Rijders plein. Daaronder is een korte parodie gegeven op

hoe er in de huidige bouwwereld nog te vaak tegen het duurzaam

bouwen word aangekeken. Met dit afstudeerproject zijn we dieper op de

actuele kwesties van het duurzaam bouwen en de problemen ten aanzien

van de leegstand in Nederland ingegaan.

Huidige situatie Achtergevel

Huidige situatie voorgevel

Duurzaam Bouwen: "That is not my job"

There is a story about four people named everybody, somebody, anybody and nobody.

There was an important job to be done and everybody was sure that somebody would do it,

anybody could have done it, but nobody did it. Somebody got angry about that, because it was

everybody’s job, everybody thought anybody could do it,

but nobody realized that everybody would not do it. It ended up that everybody blamed somebody when

nobody did what anybody could have



Inhoud Voorwoord ........................................................................................................................................................................................................................................ 2

1. Plan van aanpak ............................................................................................................................................................................................................................. 4

1.1 Probleemstellingen .............................................................................................................................................................................................................. 4

1.2 Doelstellingen ...................................................................................................................................................................................................................... 5

1.3 Projectopdracht .................................................................................................................................................................................................................. 5

2. Pandeninventarisatie ..................................................................................................................................................................................................................... 6

2.1 Vogelvlucht interviews, documentatie, cijfers & feiten ...................................................................................................................................................... 6

2.2 Kaf van het koren scheiden ................................................................................................................................................................................................. 7

2.3. QuickScan ........................................................................................................................................................................................................................... 7

3. Ontwerpstudie ............................................................................................................................................................................................................................... 9

3.1 Het gebouw in zijn omgeving .............................................................................................................................................................................................. 9

3.2 Technisch ........................................................................................................................................................................................................................... 11

3.3 Financiën ........................................................................................................................................................................................................................... 16

4. Ontwerp ....................................................................................................................................................................................................................................... 17

5. Conclusie ..................................................................................................................................................................................................................................... 21

6. Resumé Nederlands .................................................................................................................................................................................................................... 22

7. Resumé Engels ............................................................................................................................................................................................................................. 23

8. Bijlage .......................................................................................................................................................................................................................................... 24



1. Plan van aanpak Begin september 2008 begonnen wij, Wout Rouwhorst en Derk

Stortelder, aan de opleiding Bouwkunde op de Hogeschool van Arnhem

en Nijmegen (HAN). De studiejaren die volgden bestonden zowel uit

leerperioden aan de HAN als stages bij bedrijven in de bouwsector. Het

afgelopen half jaar, september 2011 tot en met januari 2012, was een

periode waarin wij als afstudeerders een eigen studiegebied in konden

duiken met behulp van een minor. Tijdens deze minor is het onderwerp

voor het afstudeerproject bij ons ontstaan. Eind september 2011 was de

eerste voorlichting ten aanzien van het afstuderen en niet lang daarna

stuitten wij op een actuele kwestie. Er staan vandaag de dag enorm veel

panden leeg, hetzij een kerk, hetzij een kantoorpand. Wij vinden het

zonde dat deze, vaak prominente gebouwen, geen functie meer vervullen

in de maatschappij. Vandaar dat we een onderzoek willen doen naar de

leegstand van gebouwen in onze omgeving, regio Arnhem en Nijmegen.

Uiteindelijk zullen de verschillende onderzoeken leiden tot een

onderbouwd ontwerp van één van deze gebouwen. Het pand zal een

nieuwe duurzame gedaante en functie krijgen. In vogelvlucht is dat de

totstandkoming van het onderwerp voor ons afstudeerproject,

“Duurzaam Herbestemmen”.

1.1 Probleemstellingen

De probleemstelling kan samengevat worden in één hoofdvraag. Deze is

weer op te delen in een aantal deelvragen. De hoofdvraag is als volgt

geformuleerd:

Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig

leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde

criteria voor een potentiele herbestemming, nieuw leven

geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook

financieel haalbare manier?

Uit deze hoofdvraag volgen een aantal deelvragen:

- Waarom slaagt de ene herbestemming wel en de andere niet?

Welke literatuur is hierbij relevant?

- Welke panden staan of komen er leeg en zijn interessant om te

herbestemmen in de KAN regio?

Criteria waaraan interessante panden moeten voldoen worden

vermeld aan het begin van de pandeninventarisatie

- Welke van deze panden voldoet aan de gestelde criteria en kan in

onze ogen het beste herbestemd worden? Waarom?

- Is het überhaupt haalbaar om het desbetreffende pand te

herbestemmen? (technisch, planologisch, financieel)

- Wat wordt de technische en architectonische invulling van het

gekozen pand binnen de gestelde mogelijkheden uit het

haalbaarheidsonderzoek?

Bron: http://www.avh-advocaten.nl



1.2 Doelstellingen

Wat willen we met dit project bereiken, simpel gezegd, wat is het doel

van het project? Het hoofddoel van het project is samen te vatten in één

zin, deze is later weer op te delen in een aantal subdoelen. Het hoofddoel

van dit afstudeerproject is:

Een met technische studies onderbouwde oplossing aanreiken

voor het door ons gekozen pand.

Subdoelen bij het uitvoeren van het afstudeerproject zijn:

- Duurzame, vooral op technisch vlak, kennis opdoen

- De rode draad kunnen herkennen in zowel een geslaagd, maar

ook in een niet geslaagd, herbestemd project met behulp van een

literatuurstudie

- Weten hoe een businesscase wordt gemaakt voor het door ons

gekozen leegstaande pand

- Zorgen met ons afstudeerproject voor een vervolgopdracht voor

Giesbers-Arnhem en hierbij eventueel een prestatiebeurs voor

ons als afstudeerders

1.3 Projectopdracht

Samen met de probleemstelling en de verschillende doelstellingen die we

zelf vooraf bepaald hebben is de projectopdracht te definiëren. Alle

hoofd- en deelvragen, samen met de hoofd- en subdoelen van het project

resulteren in één eindproduct dat geleverd gaat worden:

Met behulp van verschillende studies een nieuw ontwerp maken voor een

leegstaand pand in de KAN regio.

Het eindproduct zal bestaan uit de volgende onderdelen:

- Plan van Aanpak

- Pandeninventarisatie

- Ontwerpstudie

- Ontwerp

- Literatuurstudie



2. Pandeninventarisatie In deze fase van het project wordt de keuze van het her te bestemmend

pand bepaald. In dit hoofdstuk wordt in het kort uitgelegd hoe de keuze

van het pand tot stand is gekomen. Bij de keuze van het pand hebben wij

gebruik gemaakt van verschillende literatuur en marktexperts. Omdat wij

als studenten bouwkunde weinig kennis hebben van de vastgoed- en

makelaarsmarkt in de KAN-regio, hebben wij de keuze gemaakt om met

zogenoemde “marktexperts” te gaan praten. Het doel van deze

gesprekken is om inzicht krijgen in de vastgoedmarkt in de KAN-regio.

Daarnaast vonden wij het van essentieel belang om de oorzaken die schuil

gaan achter de leegstand in de regio te achterhalen, dit om onze

afstudeeropdracht meer diepgang te geven. Om tot ons uiteindelijke doel

te komen voor deze fase hebben wij achtereenvolgens de volgende

stappen ondernomen:

- Interviews met marktexperts (Makelaars, Gemeente, etc.)

- Documentatie bestuderen

- Cijfers en Feiten vergelijken

- Criteria opstellen “geschikte” panden

- Opstellen Pandeninventarisatielijst

- Opstellen en uitvoeren Quickscan

- Keuze pand op basis van bovenstaande stappen

2.1 Vogelvlucht interviews, documentatie, cijfers & feiten

Zogenoemde “marktexperts” hebben ons de oorzaak van de leegstand in

de KAN-regio kunnen vertellen. De voornaamste redenen van de

leegstaand zijn hier onder opgesomd.

- Het aantal FTE’s (fulltime-equivalent) van bedrijven neemt af

(“Het nieuwe werken”)

- Simpelweg teveel nieuwe kantoorruimte gebouwd de afgelopen

10 jaar in de KAN-regio

- Economische crisis: conjunctuur

- Welke kantoorpanden kunnen gekenmerkt worden als kansrijk,

kanshebbend of kansarm? Welke panden zijn niet meer geschikt

voor hun huidige functie en hebben de juiste eigenschappen om

herbestemd te worden?

- Alleen in de regio Arnhem is er al een leegstandpercentage van

18% (196.700 m²) aan kantoorruimte, hiervan kan om en nabij de

30% als kansarm worden gekenmerkt



2.2 Kaf van het koren scheiden

Op basis van gesprekken met “marktexperts”, literatuur en relevante

documentatie kunnen we de volgende criteria opstellen waarin we de

eerste schifting kunnen maken tussen het aanbod van ongebruikte

kantoor panden die eventueel geschikt kunnen zijn voor een

herbestemming.

- Locatie (centrum/stationsgebied)

- Vierkante meters tussen ± 2000 en ± 6000 m2

- Er moet potentie zijn om vier of meer functies te kunnen

huisvesten

- De gebouwstructuur dient zo vrij mogelijk in deelbaar te zijn.

- Het gebouw dient een “status” of “geschiedenis” te hebben of op

een markante plek staan

Op basis van de onder andere hier bovenstaande criteria is er een

pandenlijst ontstaan van 12 panden. Deze panden zijn allemaal te vinden

in de KAN-Regio. Opvallend is dat er gebleken is tijdens de inventarisatie

dat er in Arnhem een veel groter leegstandprobleem is dan in de rest van

de regio.

2.3. QuickScan

De opzet van de QuickScan, met name de beoordelingscriteria, is op basis

van meerdere informatie bronnen:

- Experts (Makelaars, gemeente)

- Documentatie (onder andere: De vastgoedrapportage stadsregio

Arnhem Nijmegen 2011)

- Literatuur (onder andere: Herbestemmingswijzer van M. Hek)

De input van deze bronnen, samen met onze eigen mening hierin, heeft

voor de beoordelingscriteria en hun wegingsfactor gezorgd.

Beoordelingscriteria die vaker aan werden gehaald tijdens gesprekken en

in documentatie hebben een hogere factor (bijvoorbeeld: locatie,

parkeren en gebouwstructuur). Met betrekking tot de beoordelingen

(kolommen “be.”, beoordeling tussen de 1-10) is hier in het onder kort

weergeven hoe we te werk zijn gegaan ten aanzien van de beoordeling

voor de panden op een bepaald criteria.

Deel beoordelingsschema openbaarvervoer (Pandeninventarisatie Hoofdstuk 3.2)

Op de volgende pagina is de gehele QuickScan weergeven met daarin alle

panden en de door ons vastgestelde beoordelingscriteria.

Busstation Stoptreinstation

Afstand (m) Score (punten) Afstand (m) Score (punten)

0 – 250 4 0 – 250 4

250 – 500 3 250 – 500 3

500 – 750 2 500 – 750 2

750 – 1000 1 750 – 1000 1

1000 – ….. 0 1000 – ….. 0



QuickScan (Pandeninventarisatie hoofdstuk 3.2)



3. Ontwerpstudie De ontwerpstudie is het meest uitgebreide onderdeel van het

afstudeerproject “Duurzaam Herbestemmen”. Het doel van de

ontwerpstudie is om zoveel mogelijk kaders te stellen aan het ontwerp.

Deze kaders zullen gesteld worden door het bestuderen van literatuur,

maken van berekeningen, tekeningen et cetera. Het verslag is opgebouwd

uit 3 hoofdonderdelen:

- Het gebouw en zijn omgeving

- Technisch

- Financiën

3.1 Het gebouw in zijn omgeving

In dit onderdeel van de ontwerpstudie zal er worden ingegaan op de

geschiedenis en de kaders en doelstelling van de gemeente rondom het

voormalige ABN-AMRO gebouw. Op basis van die gegevens samen met de

herbestemmingswijzer zal er een definitieve functie worden gekozen.

Deze functie(s) zal worden gebruikt als inpunt voor de hoofdstukken

technisch en financiën.

De Architect (Dhr. Schrieke)

Het pand, Gele Rijders Plein 15, is gebouwd in het jaar 1989 op de locatie

van het Arnhemse kantoor van de Rotterdamse bank (gefuseerd met de

Amsterdamse bank: ontstaan AMRO Bank). De oude bank was vervallen

en werd gesloopt tot de fundering. Voor het ontwerp van het nieuwe

bankgebouw besloot AMRO bank om een prijsvraag uit te schrijven,

hierbij werden 3 partijen benaderd, twee van deze partijen hadden al

zaken gedaan met de AMRO bank behalve B&D architecten bv. (Brouwer

en Deurvorst). De overige partijen waren Royal Hashkoning &

Kraaienvanger. De heer ir. J. Schrieke, architect van B&D architecten bv.,

werd gebeld door het bouwbureau van de AMRO bank om een ontwerp

te maken voor het nieuwe kantoor aan het Gele Rijders Plein. In de eerste

gesprekken tussen Dhr. Schrieke en AMRO bank werd al snel duidelijk dat

de vorm (uitkragingen) en afmetingen al bepaald waren door het AMRO

Bouwbureau & Afdeling stedelijke ontwikkeling van de gemeente

Arnhem. Hierin heeft Dhr. Schrieke dus geen inspraak in gehad. Tot de

grote verbazing van Dhr. Schrieke diende er al een voorlopig ontwerp te

komen binnen een maand.

In 1989 waren de “ABN bank” en de “AMRO bank” nog concurrenten van

elkaar. De ABN bank had een toplocatie (Willemsplein 46, nu kantoor SHB

architecten) en de locatie van de AMRO bank was minder gunstig (achter

het Gele Rijders Plein). Deze feiten zaten Dhr. Schrieke dwars, het moest

een prominent pand worden, maar de locatie was minder ten opzichte

van de ABN bank.

Dhr. Schrieke vertelt: “Eerste kerstdag kreeg ik een boek van mijn familie: “Leven in Frankrijk” door Terrance Conran. Rustig bladerend door het boek zag ik het opeens, de vorm, de belichting, de kleuren, het moest lijken op de ‘Arc de Triomphe’ en ‘Place de la Concorde’ . Alleen zo konden mensen voorbij het prominente pand van de ABN kijken”.



Functiebepaling

In dit onderdeel zal de richting van de nieuwe invulling van het pand

worden bepaald. Deze word bepaald aan de hand van de voorafgaande

aan dit onderdeel uitgevoerde werkzaamheden. Deze werkzaamheden

zijn onder te verdelen in drie onderdelen:

- Herbestemmingswijzer, boek van M. Hek

- Kaders en doelstelling overheid, met onder andere: Gebiedsvisie

Gele Rijders Plein van de gemeente Arnhem

- Marktexperts en eigen mening, het voeren van deze gesprekken

en onze eigen interpretatie hiervan

Uit de analyse van de informatie uit deze onderdelen komen een aantal

thema’s, functies en aandachtspunten naar voren. Deze zijn hieronder per

onderdeel aangegeven:

Als we naar deze thema’s, functies en aandachtspunten van de diverse

onderdelen kijken, zien wij zeker mogelijkheden voor een mix van

functies. We kiezen doelbewust voor een commerciële plint, aangezien dit

financieel aantrekkelijk is voor een transformatie. Ook kan deze

commerciële plint, met een sterk bezoekersmotief, ervoor zorgen dat

zowel het pand als het Gele Rijders Plein weer opleeft. Daarbij vallen een

aantal van de functies, thema’s en aandachtspunten af omdat deze soms

niet stroken met de overige onderdelen.

Commerciële plint:

- Amusementsgebouw

- Energie

- Sterk bezoekersmotief

Verdiepingen:

- Gedifferentieerde woning typologieën

- Mode

- Starters (Loft idee)

Het thema van het gebouw zal “Energie en Duurzaam” zijn. Hopelijk kan

dit thema het pand en daarmee het plein een duidelijk karakter geven. De

transformatie van het voormalige ABN-AMRO kantoor aan het Gele

Rijders Plein 15 moet de voorloper worden van de stedelijke vernieuwing

op en rondom het Gele Rijders Plein! (Interactief informatie

energiecentrum)



3.2 Technisch

De architectonische uitgangspunten worden bepaald door een

vormstudie, indeling van de verschillende verdiepingen en een analyse

van de verschillende bouwmaterialen. Bij de bouwfysica en installaties zal

er een thermische kosten optimalisatie gemaakt worden voor ons pand.

Daarnaast zullen er ook berekeningen gemaakt worden voor de

benodigde isolatiedikte en bepaling van de benodigde ventilatieroosters.

Vormstudie

Allereerst kenmerkt het gebouw aan het Gele Rijders Plein 15 zich door

haar markante vorm, het gebouw krijgt hierdoor karakter. In het nieuwe

ontwerp moet de bestaande vorm niet verwaarloosd worden en zal het

optoppen van twee verdiepingen bovenop de bestaande constructie recht

moeten doen aan de rest van het gebouw. Vandaar dat de eerste stap in

het ontwerp een vormstudie zal zijn:

“Vormstudie: Dit is een fase in het technische uitwerkingstraject van

een idee, waarbij de hoofdvorm van het product wordt vastgesteld.”

Eerst zal er gekeken worden naar de huidige vorm (inclusief de te slopen

5e en 6e verdieping). Hiernaast volgen in vogelvlucht een aantal

illustraties van de mogelijke nieuwe vormen, op basis van de verschillende

mogelijkheden is er keuze gemaakt. Voor elke situatie zijn de positieve en

negatieve eigenschappen ten aanzien van de omgeving en de huidige

vorm afgewogen om tot een toevoeging te komen in plaats van een

afwaardering van het karakter en vorm van het nieuwe ontwerp.

0

Huidige vorm

Doorzetten van gevellijnen & doorbreken van belijning

Toevoegen van diverse overstekken

Nieuwe vorm (behoud sterke voorgevel)



Indeling plattegronden

Nu de hoofdvorm bepaald is in de vormstudie van het vorige onderdeel

kunnen de verschillende verdiepingen ingedeeld worden. Om de

verschillende indelingen te maken zijn er al een flink aantal

uitgangspunten en keuzes gemaakt binnen het ontwerp, al dan niet door

voorgaande producten:

- Verdiepingshoogte (bovenkant vloer – bovenkant vloer):

Begane grond: 3570 mm, overige verdiepingen: 3470 mm

- Verkeersroutes commerciële ruimte en bewoners appartementen

gescheiden

- Begane grond en 1e verdieping: Commerciële ruimte ingevuld

door marktpartij: interactief energiehuis (keuze gemaakt in

hoofdstuk 2 van ontwerpstudie: “Het gebouw en zijn omgeving”)

- Indeling commerciële ruimte in overleg met marktpartij

- Gedifferentieerde woning typologieën gewenst (keuze gemaakt in

hoofdstuk 2 van ontwerpstudie: “Het gebouw en zijn omgeving”

en naar aanleiding van navraag bij marktexperts)

- 2e tot en met 4e verdieping: soort verdieping, 3 kamer

appartementen of combinatie studio’s met 2 kamer

appartementen, volgt aan de hand van uitkomst

exploitatiebegroting varianten

- 5e verdieping: 6x 2 kamer appartementen

- 6e verdieping: 2x penthouse

- Aanname benodigde installatieruimte: 30 m2 op begane grond

- Bestaande schachten worden in nieuwe ontwerp wederom als

schachtruimte gebruikt

- Indelingen gebaseerd op bouwbesluit (BB) 2012 nieuwbouweisen,

bijvoorbeeld.: buitenberging, buitenruimte, breedte

verkeersruimtes, afmetingen toiletruimte et cetera

- Eventuele vrijstellingen ten aanzien van nieuwbouweisen BB 2012

worden bij het ontwerp besproken

- Optoppen van twee verdiepingen mogelijk vanaf 5e verdieping

(zie hoofdstuk 3.1 van ontwerpstudie: “Constructie”)

- Constructieve aanpassingen zullen tijdens het uitwerken van het

ontwerp besproken worden met mevrouw E. Rutgers,

constructieleraar van de Hogeschool Arnhem en Nijmegen

- Het gebouw wordt “gestript”, gesloopt tot en met casco (zie

hoofdstuk 3.2 van ontwerpstudie: “Sloop”)

- Atrium 4e tot en met 6e verdieping: om meer daglicht en

uitstraling te creëren binnenin het gebouw

- Definitieve uitwerking atrium volgt in ontwerp, met name ten

aanzien van de constructie

- Verkeer van trapkern 2 gaat vanaf 4e verdieping via atrium (trap

atrium wordt in ontwerp bepaald)

- Definitieve gevelindeling wordt in het ontwerp bepaald

- Uitgangspunt afstand stijlen vliesgevels: 1200 mm hart op hart

- Gevelisolatie: Resol hardschuim, kan direct op gestuukt worden.

(bijvoorbeeld: Kingspan Kooltherm K5

( 50 mm, RC = 2,38 m2 x K/W)

- Gevelafwerking: stucwerk en houten rabatdelen.

- Aluminium kozijnen

Op de volgende pagina is één plattegrond getoond op basis van de

gestelde uitganspunten en keuzes



Plattegrond indeling: 5E VERDIEPING



Bouwfysica & Installaties

Bouwfysica en installaties zijn nauw verbonden met elkaar. In dit

onderdeel behandelen we het thermische comfort. Om tot een

uiteindelijk waarde van de thermische schil te komen en de capaciteit van

de installaties ten aanzien van de warmteafgifte te bepalen stellen we een

aantal randvoorwaarden op. Deze randvoorwaarden zijn op basis van de 4

p’s opgesteld, je zou het ook kunnen zien onze visie op deze p’s in relatie

tot het gebouw.

- Transmissieverlies dient tot het minimale beperkt te worden

binnen de bouwkundige en esthetische mogelijkheden

- De installaties dienen zoveel mogelijk gebruik te maken van het

natuurlijke bronnen

- De investeringskosten dienen tot het minimale beperkt te worden

- Door de geringe verdiepingshoogte dient de benodigde ruimte

voor installaties tot het minimale beperkt te worden.

Om tot een uiteindelijk concept te komen voor de installaties in relatie tot

het gebouw gaan we van grof naar fijn werken. Beginnende bij het

bepalen van de RC-Waarde en Installaties, om tot een optimalisatie te

komen tussen de RC en Installaties in relatie tot de kosten maken we

gebruik van de break-evenpoint methode. Je zou kunnen stellen dat elke

RC-Waarde en eigen kostprijs heeft. Dit geld hetzelfde voor de capaciteit

van de warmte-opwekinstallaties.

X-As: Rc-waarde in relatie tot benodigde capaciteit warmteopwekking (op basis van

koellastberekening pand)

Grafiek lijn: 1. Investering isolatie

Grafieklijn: 2. Investering capaciteit warmteopwekking 3. Kosten energieverbruik

De tabellen hierboven zijn de basis voor de thermische kosten

optimalisatie grafiek op de volgende pagina. De gegevens hierboven

geven in de grafiek verschillende afwegingspunten aan. Een eventuele

opdrachtgever kan er voor kiezen om de investering tot het minimale te

beperken of de eindgebruikers van de maandelijkse lasten te ontzien,

hierbij is de investering aan de start wel hoger.



Toelichting tabel ontwerpstudie hoofdstuk 3.4.1



3.3 Financiën

Nu de meeste kaders gesteld zijn aan het ontwerp is het tijd om te kijken

naar de financiële gevolgen van onze keuzes. Hierbij gaan we uit van het

volgende principe:

We kijken eerst naar de maximale opbrengst per m2 van het ontwerp. Dit

zal gedaan worden met behulp van een aantal varianten. Hierna zullen de

verschillende kosten in beeld gebracht worden. Deze kosten bestaan uit al

reeds bepaalde kosten (sloop, installaties en bouwfysica, et cetera) en

een aantal kostenposten die bepaald moeten worden aan de hand van

calculatie en referenties (kosten aanleggen parkeerplaatsen,

verbouwkosten bestaand en nieuw per m2, et cetera). Met deze

opbrengsten en kosten kan vervolgens een exploitatiebegroting gemaakt

worden. Hieruit kan een conclusie getrokken worden met betrekking tot

welke variant het meest rendabel is en of het project überhaupt haalbaar

is.

Indeling varianten, ontwerpstudie hoofdstuk 4.1.2

Op basis van de informatie met betrekking tot opbrengsten en kosten

hebben we voor elke variant een exploitatiebegroting opgesteld in

onderstaande tabel zijn twee resultaten hiervan weergeven.

”Deel” exploitatiebegroting, ontwerpstudie hoofdstuk 4.3

Met behulp van de exploitatiebegroting zijn de uitkomsten van de

verschillende varianten bepaald. Het uiteindelijke bedrag dat, exclusief

BTW, “overblijft” bij de verschillende varianten is bepaald bij: “M. Totaal

winst, risico en resultaat”. Zoals te zien is in de exploitatiebegroting, is

elke variant financieel haalbaar. Het totaal winst, risico en resultaat van

de verschillende varianten is:

- Variant l: € 526.642,31 (5,7% van omzet)

- Variant ll: € 688.240,64 (7,4 % van omzet)

- Variant lll: € 619.722,20 (6,4% van omzet)

- Variant lV: € 526.608,55 (5,2% van omzet)

Op basis van bovenstaande gegevens is het duidelijk dat variant II

uitgewerkt zal worden. Hierbij worden alle uitgangspunten en gestelde

kaders uit de ontwerpstudie meegenomen in het ontwerp.



4. Ontwerp In de vorige hoofdstukken zijn alle kaders en randvoorwaarden gesteld

waaraan het gebouw zal moeten voldoen. In dit onderdeel zullen alle

puzzelstukjes op hun plek vallen. Daarbij worden en nog een aantal

dingen getoetst met betrekking tot de regelgeving. De volgende

onderdelen zijn uitgewerkt bij het ontwerp:

- Plattegronden Begane Grond tot en met Dak

- Aanzichten

- Doorsnedes

- Materialisatie

- Regelgeving: Brandveiligheid, Buitenruimtes, Buitenberging

- 3D-Model gebouw

Tekeningen

De ontwerpstudie heeft in grote lijnen bepaald hoe het ontwerp van het

gebouw wordt. Naar aanleiding van de gestelde uitgangspunten in de

ontwerpstudie is het ontwerp verder technisch uitgewerkt. In de

afbeeldingen hiernaast worden de westgevel (voorgevel) en

doorsnede B-B getoond. Hierin is duidelijk te zien dat de sterke voorgevel

behouden is gebleven. In doorsnede B-B is vanaf de 4de verdieping

duidelijk het atrium met daarin de grote vliesgevel aan de achterzijde

weergegeven. Op de volgende pagina zal vervolgens een deel van de

kleuren- en materialenstaat getoond worden.



Materialisatie

“Deel” Materialenstaat, ontwerp hoofdstuk 5



Regelgeving

Het nieuwe ontwerp voor het pand aan het Gele Rijders Plein 15 willen

we aan de nieuwbouweisen van het bouwbesluit 2012 laten voldoen.

Officieel valt het afstudeerproject onder verbouw (eisen voor de

bestaande bouw of verbouw in het bouwbesluit), maar om het comfort

van de latere gebruiker te verhogen hebben we de nieuwbouweisen

aangehouden. Waar dit niet mogelijk of haalbaar is zal afgeweken worden

naar de verbouweisen uit het bouwbesluit 2012. Mocht dit ook niet

haalbaar zijn dan moet er voor bepaalde onderdelen een vrijstelling

aangevraagd worden. In dit hoofdstuk gaan we het kort hebben over

brandveiligheid.

Het ontwerp zal getoetst en ingedeeld worden met betrekking tot de

brandcompartimentering. Automatisch komt hierbij veel regelgeving

kijken uit de rest van het hoofdstuk “Brandveiligheid”, denk maar aan

bijvoorbeeld vluchtroutes. Met betrekking tot de eisen ten aanzien van

brandveiligheid gaan we uit van de eisen m.b.t. verbouw!

Een brandcompartiment is als volgt gedefinieerd:

Gedeelte van één of meer bouwwerken bestemd als maximaal

uitbreidingsgebied van brand!

Om het geheel van de indeling van de brandcompartimenten en de

verschillende WBDBO eisen en uitwerkingen visueel te maken zijn er

tekeningen gemaakt. Op deze tekeningen zijn de verschillende

brandcompartimenten met oppervlakte en hun WBDBO eisen en

uitwerkingen weergegeven. Twee tekeningen zijn hiernaast weergeven.



Visualisatie

Alle voorgaande pagina’s hebben geresulteerd in het nieuwe ontwerp.

Hieronder is alvast een kleine impressie gegeven van hoe het pand aan

het Gele Rijders plein er in de toekomst uit zou moeten gaan zien.

Hiernaast is ook een kleine greep te zien uit de technische uitwerking van

het ontwerp. Het bovenste detail geeft de aansluiting van de nieuwe

loopbrug op de 5e verdieping met de 5e verdiepingsvloer weer. Hierop is

te zien dat de nieuwe vloer van de 5e verdieping wordt opgehangen met

behulp van stalen kokers (trekstaven). Op het onderste detail is de

aansluiting van een woningscheidende wand op de gevel te zien. Dit is ter

plaatse van de studio’s op de 2e verdieping.



5. Conclusie In de conclusie zal er ingegaan worden op de verschillende vragen en

doelen die we in het Plan van aanpak vooraf gesteld hebben. Hierbij zal

de nadruk gelegd worden op de beantwoording van de hoofdvraag en of

we ons hoofddoel hebben gehaald. De beantwoording van de deelvragen

en of we de subdoelen behaald hebben wordt hierin grotendeels

verwerkt. Aan het begin van het afstudeerproject hadden we de volgende

hoofdvraag geformuleerd:

Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig

leegstaand pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde

criteria voor een potentiele herbestemming, nieuw leven

geblazen worden op een zo technisch duurzaam, maar ook

financieel haalbare manier?

De beantwoording van de hoofdvraag is helder te formuleren. We hebben

tijdens ons afstudeerproject aangetoond met de verschillende producten

dat het pand aan het Gele Rijders plein 15 herbestemd kan worden. Het

pand is het meest geschikte pand in de regio naar aanleiding van de

Quickscan, alle bouwkundige problemen zijn technisch op te lossen en het

project is financieel haalbaar.

Naast de hoofdvraag hadden we onszelf ook een hoofddoel gesteld:

Een met technische studies onderbouwde oplossing aanreiken

voor het door ons gekozen pand.

Dit hoofddoel, zoals eigenlijk bij de beantwoording van de

hoofdvraag ook al is vermeld, is in onze ogen ook behaald. We

hebben met verschillende studies (pandeninventarisatie,

ontwerpstudie en ontwerp) aangetoond dat er een oplossing is voor

het momenteel leegstaande pand aan het Gele Rijders plein.

Daarnaast hebben we veel kennis opgedaan met betrekking tot

herbestemming, duurzaamheid, architectuur, financiën,

constructie, sloop, installatietechniek en bouwfysica.

Al met al concluderen we dat we een geslaagd afstudeerproject

hebben neergezet en hopelijk hiermee het initiatief getoond

hebben om van de herbestemming van het voormalige

bankgebouw een concreet project te maken. Dit zou het begin

kunnen zijn van een nieuw kleurrijk Gele Rijders plein!

Arnhem 22 Mei Arnhem

Wout Rouwhorst en Derk Stortelder



6. Resumé Nederlands “Hoe kan er in een geheel, gedeeltelijk of toekomstig leegstaand

pand in de KAN regio, dat voldoet aan de gestelde criteria voor een

potentie herbestemming, nieuw leven geblazen worden op een zo

technisch duurzaam, maar ook financieel haalbare manier?”

De beantwoording van deze hoofdvraag is in fases tot stand gekomen. Binnen

deze fases zijn de producten “Plan van aanpak”, “Pandeninventarisatie”,

“Ontwerpstudie”, “Ontwerp” en “Literatuurstudie” gemaakt. De uitwerking van

het project is van grof naar fijn geweest. Voor de start van het project hebben we

kaders, producten, kwaliteitseisen en een planning vastgelegd (Plan van aanpak).

De basis van het project is de inventarisatie en verkenning van de markt met

betrekking tot leegstand in de regio Arnhem Nijmegen (Pandeninventarisatie).

Gesprekken met marktpartijen (makelaars, gemeente, ontwikkelaars) en het

bestuderen van literatuur hebben tot een quickscan voor leegstaande panden

geleid. Deze quickscan maakt het mogelijk om leegstaande panden te toetsen op

de potentie tot herbestemming aan de hand van een tiental criteria. De uitkomst

was duidelijk: het voormalige ABN-AMRO kantoor aan het Gele Rijders plein in

Arnhem.

Tijd om het pand verder te analyseren en uit te werken (Ontwerpstudie). Na een

gesprek met de inmiddels gepensioneerde architect van het pand, Jaap Schrieke

B&D architecten, hebben we de geschiedenis en bestaande visies van de

gemeente Arnhem bestudeerd. Samen met het boek “Herbestemmingswijzer”

van M. Hek heeft dit tot de functiebepaling in het pand geleid: een interactief

energiehuis op de begane grond en 1e verdieping met hierboven een

gedifferentieerd appartementenaanbod. Dit interactieve energiehuis moet een

soortgelijke invulling krijgen als het NEMO science center in Amsterdam. Arnhem

wil zich graag profileren als energiestad en kan hiermee, in samenwerking met

commerciële partijen, een invulling geven aan de eerste twee verdiepingen.

Allereerst is de hoofdvorm bepaald, dit is gedaan met behulp van een

vormstudie. Op technisch gebied zijn ook de eerste kaders gesteld. De analyse

van de huidige draagconstructie van het pand zorgde ervoor dat er ruimte was

voor optopping van twee extra verdiepingen bovenop de bestaande 5e

verdieping. De vorm van deze optopping is bepaald in de vormstudie.

Naast de architectonische uitgangspunten zijn er in de ontwerpstudie een

sloopplan, een optimalisatie tussen gevel en installaties in relatie tot kosten en

een exploitatiebegroting gemaakt. Bij de exploitatiebegroting is er met behulp

van enkele varianten in appartement types gebleken dat het project financieel

(ruim!) haalbaar is. Kanttekening hierbij is wel dat, gezien de huidige situatie in

de woningmarkt, we er nu vanuit zijn gegaan dat alle appartementen binnen 3

jaar worden verkocht.

Nadat in de ontwerpstudie alle kaders zijn gesteld aan het ontwerp is het pand

verder uitgewerkt in de ontwerpfase (Ontwerp). Tijdens deze laatste fase van het

ontwerp is het project technisch uitgewerkt, zijn de materialen bepaald en is het

ontwerp passend gemaakt binnen het bouwregelgeving. Het resultaat: Een

haalbaar, realistisch en modern appartementencomplex met interactief

energiehuis op de eerste twee verdiepingen.

Een verrassend, met name op financieel gebied, haalbare herbestemming. Wij

zijn ervan overtuigd dat, mocht de woningmarkt weer aantrekken, een

herbestemming van het voormalige bankgebouw aan het Gele Rijders plein

realiseerbaar is. Daarnaast zal deze herbestemming ervoor zorgen dat het Gele

Rijders plein afkomt van het huidige imago: karakterloos en verloederd.



7. Resumé Engels "How can there be a full, partial or future vacant building in the KAN

region that meets the criteria for a potential redevelopment, in the

most technically sustainable and financially achievable manner?"

The answer to this main question is established in phases. Within these phases

the products "Plan of approach", "Building inventory", "Design study," "Design"

and "Literature study" have been made. The elaboration of the project is from

rough to fine. Before the start of the project we made frameworks, products,

demands of the quality of the products and a planning (Plan of approach).

The foundation of the project is the identification and exploration of the market,

relating to vacancies in the region Arnhem Nijmegen (Building

inventory). Conversations with market participants (real estate agents,

commune, developers) and the study of literature resulted in a quickscan for

vacant buildings. This quickscan makes it possible to rate empty buildings to their

potential of re-use on the basis of a dozen criteria. The outcome was clear: the

former ABN-AMRO office at the Gele Rijders plein in Arnhem.

Time to analyze and elaborate the building (design). After a conversation with

the now-retired architect of the building, Jaap Schrieke B&D architecten, we have

studied the history and current views of the commune of Arnhem. Along with the

book "Herbestemmingswijzer" by M. Hek the function determination of the

building led to an interactive energy house on the ground floor with on the 1st

floor and above apartments of differentiated offering. This interactive energy

house should have a similar interpretation as the NEMO science center in

Amsterdam. Arnhem would like to present itself as the energy city of Holland. In

collaboration with commercial parties they can accomplish that by giving form to

the first two floors.

First of all, the main shape is determined, this is done with the help of a

morphology. Based on the previous studies, the technical boundaries are now set

.The analysis of the current support structure of the building meant that there

was room for two extra floors on top of the existing 5 th floor. The form of it is

determined in the mold study.

In addition to the architectural principles, there’s a chapter about dismantling in

the design study, an optimization between facade and systems in relation to

costs and an exploitation budget is made. The exploitation budget used some

variants in apartment types and showed that the project financially (spacious!)

achievable. Side note here is that, given the current situation in the housing

market, we have assumed that all apartments will be sold within 3 years.

After all the frames in the design study have been made , the building was

developed in the design phase (Design). During this last phase of the design, the

building is technically developed, the materials are determined and the design is

evaluated to fit within the building regulations. The result: an achievable, realistic

and modern apartment complex with an interactive energy house in the first two

floors.

A surprising, especially financial, achievable redesignation. We are convinced

that, if the housing market will pick up again, a redesignation of the former bank

building at the Gele Rijders plein is achievable. In addition, this redesignation will

ensure that the Gele Rijders plein will get rid of the current image: characterless

and bitrotted.



8. Bijlage

Plan van aanpak………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...............................I

Pandeninventarisatie…………..……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………............II

Ontwerpstudie………………………..……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….............III

Ontwerp……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………............................................IV

Literatuurstudie…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….................................V

Procesverslag…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….………..........VI

- Communicatie, Agenda’s & notulen besprekingen docenten en derden

- Urenverantwoording

- Individuele reflectie

- Groepsreflectie

- ABC-jaarboek projectsamenvatting

Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”...Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”...

Documents

Transcript of Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”...Afstudeerproject: “Duurzaam herbestemmen”...