Advies SPH Ondernemingsplan - QINDs04.qind.nl/userfiles/587/File/Advies SPH ondernemingsplan.pdf ·...

1

Ondernemingsplan SSHN Advies SPH

Versie 0.9 16 november ’15

2

Inhoudsopgave Inleiding .......................................................................................................................................... 4

Organisatie & service ...................................................................................................................... 5

Veiligheid ........................................................................................................................................ 5

Schoonmakers .............................................................................................................................. 5

Complexbeheerders ................................................................................................................... 6

Service ............................................................................................................................................. 7

Digitalisering & efficiency ........................................................................................................ 7

Samenwerkingsovereenkomst SPH ..................................................................................... 8

Prestatieafspraken ...................................................................................................................... 8

Toewijzing systematiek .............................................................................................................. 10

Waarom een andere systematiek? .................................................................................... 10

De nieuwe systematiek .......................................................................................................... 10

Problematiek Longstay ..................................................................................................... 12

Problematiek Shortstay .................................................................................................... 13

Leefbaarheid ................................................................................................................................... 14

Kwetsbare groepen ................................................................................................................. 14

Fietsenstallingen ...................................................................................................................... 14

Veiligheid ..................................................................................................................................... 15

Onopgeloste zaken complexen ........................................................................................... 15

Bewonersfeesten ...................................................................................................................... 15

Bouwopgaven ................................................................................................................................. 16

Nijmegen ...................................................................................................................................... 16

Woningtekort ........................................................................................................................ 16

Kwalitatieve mismatch ...................................................................................................... 17

Bouwopgave Nijmegen ..................................................................................................... 19

Betaalbaarheid door duurzaamheid ............................................................................ 19

Arnhem......................................................................................................................................... 20

Bouwopgave Arnhem ........................................................................................................ 22

Financiering investeringen ....................................................................................................... 23

Beschikbare ruimte zoals gesteld volgens SSHN & Treasury statuut .................. 23

Kengetallen ................................................................................................................................. 24

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ....................................................................... 24

Restwaarde na exploitatie ............................................................................................... 25

Rentelasten per VHE .......................................................................................................... 26

Investeringsruimte volgens SPH ........................................................................................ 27

3

Kostenraming investering SPH ........................................................................................... 28

Alternatieven & mogelijke besparingen .......................................................................... 30

Conclusie Adviesrapport SPH .................................................................................................. 31

Organisatie en service ............................................................................................................ 31

Toewijzing systematiek ......................................................................................................... 31

Leefbaarheid .............................................................................................................................. 31

Bouwopgaven ............................................................................................................................ 31

Financiering investeringen .................................................................................................. 32

Slotwoord ......................................................................................................................................... 33

Verwijzingen en bronnen .......................................................................................................... 34

Bijlagen Bijlage 1 : Concept ondernemingsplan SSHNBijlage 2 : Opbrengsten Opp App

Bijlage 3 : Treasury Statuut Bijlage 4 : Activiteitenoverzicht SSHNBijlage 5 : Landelijke monitor studentenhuisvesting 2015Bijlage 6 : Corperatie in perspectief SSHN 2013

4

Inleiding Na de presentatie van het ondernemingsplan, een tweetal vraagrondes in de afgelopen weken en de transparantiegame op 28 oktober ligt nu voor u de reactie van het SPH op het ondernemingsplan van de SSHN. Het viel ons op dat een document dat omschreven wordt als een koersdocument een concrete invulling probeert te geven aan vele van de benoemde aspecten. Hierdoor lijkt het ondernemingsplan meer op een routebeschrijving dan op een koersdocument. Ook wordt er in het koersdocument geen enkele visie uitgesproken over MBO-studenten, terwijl dit wel onderdeel is van de doelgroep van de SSHN.

Er zijn zaken die we met de SSHN delen qua toekomstbeleid, maar er is ook een aanzienlijk aantal hoofdzaken waarop wij een afwijkende visie hebben en advies op inbrengen. In dit adviesrapport komen de volgende punten aan bod:

o Organisatie en serviceo Toewijzing systematieko Leefbaarheido Bouwopgaveno Financiering investeringen

Daarna sluiten we concluderend het adviesrapport af.

Hoogachtend,

Stichting Platform Huurdersbelangen

5

Organisatie & Service Voor de aspecten organisatie en service snijdt het SPH de volgende punten aan:

o Veiligheid o Schoonmakers o Complexbeheerders o Service o Digitalisering o Samenwerkingsovereenkomst SPH o Prestatieafspraken

Veiligheid Helaas heeft het SPH moeten constateren dat diefstal regelmatig voorkomt, zowel onderling tussen studenten als ook extern. Studenten ervaren dat klachten hierover niet serieus worden genomen. Hierbij is vanuit criminologie veel te zeggen over preventieve maatregelen welke een afschrikkende werking hebben. Wij stellen derhalve de volgende punten voor:

• Meer ogen aanwezig op de complexen in verband met preventieve werking waarbij de volgende partijen ingezet zullen worden:

o Schoonmakers o Complexbeheerders

• Meer beveiligde opslag voor fietsen en scooters op of rond de panden • Aanvulling op bestaande veiligheidsmaatregelen met cameratoezicht op

specifieke plekken (afgesloten fietsenstallingen en andere plekken waar diefstal al eerder is geconstateerd).

Het belangrijkste element hierbij is sociale controle. Daarnaast zullen ook de fysieke middelen een bijdrage leveren aan de veiligheid.

Schoonmakers Op dit moment huurt de SSHN haar schoonmaakpersoneel in via een schoonmaakbedrijf. Het SPH wil dat de schoonmakers in dienst komen bij de SSHN en niet dat zij worden ingehuurd, drukte bij piekmomenten daargelaten. Dit wil het SPH vanwege de volgende redenen:

• In dienst hebben van eigen schoonmakers zal de binding tussen de schoonmaker en de SSHN versterken wat naar verwachting zal leiden tot een hogere motivatie en betrokkenheid omdat er voor de schoonmakers zekerheid is over hun werk.

• De kwaliteit van het schoonmaakwerk verhogen. Uit gespreken die het SPH heeft gehad met schoonmakers blijkt dat de werkdruk vanuit het concurrentiemodel hoog is. Dit komt de kwaliteit van de schoonmaak niet ten goede. Met het in dienst nemen van de schoonmakers zal er een kwalitatieve verbeterslag gemaakt worden met de schoonmaak. Deze verbeterslag is ook gewenst vanuit de OPP app.

6

• Een hogere kwaliteit van het schoonmaakwerk zal ten goede komen aande klanttevredenheid zoals ook gewenst vanuit de OPP app. Weverwachten dat hiermee ook minder klachten van de huurders over dekwaliteit van de schoonmaak.

• Zoals aangegeven in het veiligheidsaspect zijn extra ogen van belang.Hierin kunnen schoonmakers een belangrijke preventieve rol (Dijk,Huisman, & Nieuwbeerta, 2014) spelen omdat ze in alle hoeken en gangenvan de complexen komen.

• Graadmeter onder de studenten: naast extra oren en ogen isschoonmaakpersoneel ook een extra ingang voor de SSHN om methuurders te praten en zo te horen hoe studenten in bepaalde zaken staan.

• Met behulp van cursussen en opleidingen kan er naast hetschoonmaakwerk ook gewaakt worden voor het sociaal welbevinden vande huurders (maatschappelijke taak van woningbouwcorporatie) en hierextra ogen en oren voor de verhuurder zijn.

• Uit de transparantiegame is gebleken dat het in dienst nemen vanschoonmakers kostenneutraal is en zou derhalve geen negatieve impacthebben op de financiële kant van het ondernemingsplan.

Raming van de kosten : €0,-

Complexbeheerders De complexbeheerder is het primaire aanspraakpunt voor de huurder. Derhalve dient er geïnvesteerd te worden in de complexbeheerders zodat deze zich kunnen richten op de primaire taakstelling:

• het beheren van zijn of haar complex(en);• het onderhouden van de banden met de bewoners van deze complex(en).

Dit betekent dat de SSHN extra zal moeten investeren, zodat de complexbeheerders zich kunnen focussen op hun primaire taken en vooral hun pijlen richten op een redelijk hoeveelheid wooneenheden en de daaraan gekoppelde taken. Met de complexbeheerders als eerste aanspreekpunt voor de huurder kan er beter worden ingespeeld op de vraag en behoefte van bewoners omdat deze directer zichtbaar wordt voor de SSHN. Dit onderschrijft de SSHN ook in haar visie als gewenst. Tijdens de transparantiegame werd de wens van het SPH ingerekend op een verdubbeling van het aantal complexbeheerders (tien). Het SPH ziet een toevoeging van drie complexbeheerders als reëel, beoogd en wenselijk. De kosten hiervan zouden neerkomen op circa €60.000 per complexbeheerder per jaar blijkens de transparantiegame.. Deze extra kosten van €180.000 op jaarbasis kunnen bekostigd worden door de servicekosten voor huismeester/complexbeheerder op te hogen. Raming van de kosten: €180.000 per jaar, €900.000,- gedurende het termijn van het ondernemingsplan. Hierbij is de aanname wel dat er direct al per januari drie extra complexbeheerders aangetrokken zullen zijn en er tevens geen wijzigingen

7

zijn in de bekostiging van complexbeheerders (extra huurinkomsten uit nieuwe complexen, wijzigingen bijdrage in de servicekosten).

Service De SSHN omschrijft in haar ondernemingsplan veel te willen doen met extra service opties. SPH ziet dit als positief, mits de extra geboden services voor álle studenthuurders beschikbaar zijn en er geen speciale services bestaan voor specifieke subgroepen binnen de huurdersbestand tenzij hiervoor speciale redenen voor zijn (bijv. MIVA eenheden). Dit is belangrijk gelet de gelijke behandeling van studenten en het niet tegen elkaar uitspelen van groepen. Ook dienen de services kostendekkend te zijn zodat andere huurders niet toeleggen op een extra service waar ze zelf geen gebruik van maken. Het voorbeeld hierbij is het voorstel om routers te plaatsen in het RU Guesthouse voor de gasten. Deze investering dient echter via de huurprijs kostendekkend doorberekend te worden omdat anders alle huurders betalen voor de privileges van een beperkte groep.

Digitalisering & efficiency

Blijkens de bovenstaande grafiek zijn de laatste jaren de netto bedrijfslasten per verhuurde eenheid toegenomen. Wij onderschrijven daarom de noodzaak voor efficiëntie- en digitaliseringsslag bij de SSHN, wat zou moeten bijdragen aan een hoger efficiëntieniveau en het afnemen van de kosten. Dit moet echter niet ten kosten gaan van de sociale taakstelling van de corporatie. De SSHN heeft in haar ondernemingsplan geschetst dat ze voornemens is om veel administratieve werkzaamheden te gaan digitaliseren. Het SPH staat hierin voor open, mits dit ten goede komt van de huurders zoals het vrijmaken van tijd bij de complexbeheerders zodat deze zich meer kunnen focussen op het beheren van hun complex en het contact met de huurders. Wel dient er kritisch en volledig gekeken te worden naar de zaken die gedigitaliseerd worden zodat de voorgaande trajecten aan de investeringen op de juiste momenten en wijze plaatsvinden. Omdat deze trajecten ook een (aanzienlijke) impact zullen hebben op de huurders is de betrokkenheid van de huurders bij eventuele wijzingen van belang en wat ons betreft een toegevoegde waarde.

8

Samenwerkingsovereenkomst SPH De SSHN heeft de wens om met het SPH een nieuwe samenwerkingsovereenkomst aan te gaan in 2016. Een samenwerkingsovereenkomst waarin duidelijke afspraken worden gemaakt over hoe om te gaan met de veranderingen in de wetgeving en wat het SPH van de SSHN mag verwachten en omgekeerd. Het SPH staat hier positief tegenover, is benieuwd naar de invulling hiervan en kijkt ernaar uit om deze afspraken te maken en de samenwerking voort te zetten als gelijkwaardige partijen. Hierbij dient wel gemeld te worden dat het SPH momenteel de samenwerking nog ervaart als conform de oude verhoudingen, voor de ingang van de herziende Woningwet. Hierbij dient stapje voor stapje wat zeer veel extra tijd vergt terrein gewonnen te worden. Daarnaast vinden wij dat eerdere waarschuwingssignalen van het SPH ten aanzien van de agendaplanning en tripartiet overleg volledig genegeerd zijn. Hierdoor heeft Christian Zijtveld wegens werkdruk en om gezondheidsredenen moeten afhaken en is onze voorzitter Hans Kemerink op Schiphorst momenteel op doktersadvies rust aan het houden. Daarnaast heeft het SPH ondanks haar gedegen voorbereiding door deze houding van de SSHN ook de kans gemist ervaring op te doen en de opgedane kennis en kunde toe te passen in de eerste tripartiet ronde.

Helaas is onophoudelijk de druk vanuit de SSHN opgevoerd. Wij betreuren dit ten zeerste. Wij als vrijwilligers zijn geen werktuig maar mensen van vlees en bloed. Het SPH hoopt dat deze ervaringen in de toekomst voorkomen kunnen worden met de samenwerkingsovereenkomst en de SSHN en het SPH een volwaardige, gelijkwaardige en vruchtbare samenwerking tegemoet gaan. Hiertoe geeft ook onze reeds ingediende begroting een eerste aanzet, met deze voorgestelde begroting kan het SPH toekomstige bestuursleden en andere vrijwilligers een perspectief bieden. Een perspectief dat hard nodig is om voldoende mensen aan te trekken om zich in te zetten voor de huurdersbelangen. Hiervoor is momenteel niet heel erg veel tijd meer, medegezien door het hoge tempo in de agendavorming door de SSHN.

Prestatieafspraken De SSHN heeft in het verleden altijd nauw contact gehad met de hogere onderwijsinstellingen in Nijmegen en nu ook in Arnhem. Vanuit de historisch oogpunt is dit te begrijpen en ook gelet op de primaire doelgroep van de SSHN. Sinds de herziende woningwet in juli 2015 van kracht is gegaan, dient de SSHN prestatieafspraken te maken met de gemeenten en haar erkende huurdersorganisatie SPH. De onderwijsinstellingen maken geen onderdeel uit van deze prestatieafspraken. Alhoewel de onderwijsinstellingen belangrijke gesprekspartners van de SSHN kunnen zijn, zijn de prestatieafspraken in het kader van de herziende woningwet niet bedoeld om daarmee een stem te geven aan andere rechtspersonen dan de corporatie, de gemeente en de

9

huurdersorganisatie. Het SPH wil daarom dat in het definitieve ondernemingsplan de onderwijsinstellingen niet onder dit kopje genoemd worden maar dat de hogere onderwijsinstellingen informatieverschaffers zijn voor toekomstig beleid, waarvan de input meegewogen kan worden in de besluitvorming rondom de prestatieafspraken.

10

Toewijzing systematiek De systematiek die de SSHN op dit moment gebruikt voor de toewijzing van wooneenheden is volgens het SPH niet een eerlijk en sociaal systeem. Derhalve stellen we een andere systematiek voor. Wij zetten onze argumentatie hiervoor als volgt uiteen:

• Waarom een andere systematiek? • De nieuwe systematiek • Problematiek Longstay • Problematiek Shortstay

Waarom een andere systematiek? De SSHN geeft aan mee te bewegen met de vraag van huidige en toekomstige klanten. De vraag naar shortstay kamers zal naar verwachting van de onderwijsinstellingen toenemen. De SPH vindt dat de oude tweedeling nationaal en internationaal om moet naar longstay en dat shortstay. Dit omdat hiermee voor studenten duidelijkheid gecreëerd wordt over de regelingen van kamertoewijzing. Tevens zou de nieuwe regeling aansluiten bij gelijke behandeling bij gelijke gevallen, iets waar momenteel geen sprake van is en wat ook tot uitingen van ongenoegen leidt onder studenten omdat deze de huidige systematiek als onrechtvaardig ervaren.

De nieuwe systematiek Studenten vallen dan, afhankelijk van het wel of niet hebben van reisurgentie in de pool voor shortstay of longstay. Daarmee bedoelen wij een afgescheiden pool van wooneenheden voor shortstay en longstay studenten. Studenten in die pool dienen dezelfde kans te maken op een kamer of woning, nationaliteit mag daarbij geen rol spelen. Het uitgangspunt hierbij is de reisurgentieregeling, waar studenten gebaseerd op hun reisafstand voor in aanmerking komen ongeacht hun land van herkomst, nationaliteit of onderwijsinstelling waar de student voor ingeschreven staat. Mocht een student na zijn verblijf in de shortstay housing nog steeds woonruimte nodig hebben dan is de student in principe aangewezen op het longstay aanbod, noodzakelijke uitzonderingen daargelaten. Voor de longstay

11

zou de systematiek ongewijzigd blijven (campuscontract). Het is hierbij nog wel van belang dat de reisurgentieregeling nogmaals bekeken wordt op realisme en wenselijkheid. Ook zal er nog gekeken moeten worden naar een praktische invulling van de mogelijke (noodzakelijke) uitzonderingen voor langer verblijf na afloop van de initiële shortstay periode. Dit bezien vanuit de optiek voor het sociaal huisvesten van de studenten. Bovendien is momenteel, ten opzichte van het aantal studenten aan de HAN en Radboud Universiteit, reeds een onevenredig aantal wooneenheden exclusief voor de shortstay studenten pool zonder wachttijd (voorrang) gecreëerd. Idealiter zijn er voldoende wooneenheden om beide groepen optimaal te voorzien. Wellicht dat ten aanzien van facilitering en financiering ook de onderwijsinstellingen hier een bijdrage kunnen leveren.

Figuur 1 Beslisboom kamertoewijzing

12

Problematiek Longstay De wachttijd voor longstay studenten is te hoog. Dit geldt al helemaal voor de zelfstandige wooneenheden waar een tekort van 1.1001 eenheden bestaat. De wachttijd voor zelfstandige wooneenheden is dusdanig hoog dat het niet reëel is voor veel studenten om hier tijdens hun studie, mits normatieve studievoortgang nagestreefd wordt, nog voor een zelfstandige wooneenheid in aanmerking te komen, enkele langere opleidingen of studievertraging daargelaten. De plannen van de SSHN om daarbij ook nog 200 woningen van het bestaande longstay bezit te onttrekken voor shortstay zal tot gevolg hebben dat longstay studenten langer moeten wachten op een kamer, omdat het aantal verhuurbare eenheden voor de longstay afneemt. Dit staat haaks op de berichten dat de SSHN het woningtekort opgelost zou hebben. Met dit ondernemingsplan wordt er door de SSHN gekozen dit tekort weer te vergroten door eenheden te onttrekken voor de longstay student. Er zijn mogelijkheden voor de SSHN om meer zelfstandige wooneenheden te realiseren in Nijmegen voor longstay studenten. Hier liggen wat betreft het SPH ook kansen om de doorstroming te bevorderen en om een wooncarrière voor de studenten mogelijk te maken. Bij de bouwopgave van Nijmegen gaan wij hier verder op in.

1 Woonwensonderzoek Nijmegen

13

Problematiek Shortstay Tijdens gesprekken met de SSHN is aangegeven dat “internationale studenten voor drie tellen”. Dit onder andere door de hogere mutatiegraad en de daaraan gekoppelde administratieve en fysieke handelingen (schoonmaken en controles van de eenheden) welke moeten plaatsvinden bij deze mutaties. Deze hogere mutatiegraad en werklast komt in potentie uit tussen het 3 tot 6-voudige (woonduur in de regel 6-12 maanden)2 van de gemiddelde student (woonduur 3 jaar)3. Hierbij moet voorkomen worden dat de bekostiging van deze mutaties van een subgroep neergelegd wordt bij alle huurders. Voor de shortstay moet dus gelden dat het tarief dat gerekend wordt voor het kortere verblijf in verhouding staat tot de gemaakt kosten, opdat de kosten voor privileges van een groep niet bij alle huurders op het “bordje” terechtkomen. Het is op dit moment onduidelijk of dit inderdaad wel het geval is. Naast het kostenaspect dient er ook aandacht te zijn voor de spreiding en mixing van short- en longstay studenten. Dit is belangrijk vanuit het oogpunt van sociaal contact en sociale controle. Uitgangspunt hierbij is dat wel op vrijwillige basis dient te gebeuren. Er kan gedacht worden aan bepaalde prikkels (kleine huurkorting) om het voor de longstay student aantrekkelijk te maken om een bepaalde rol op zich te nemen. Hierbij denken we aan een term als gangoudste, welke een oogje in het zeil houdt op de gang/woonvorm. Het een en ander kan samen met de complexbeheerder gerevalueerd worden mochten er problemen ontstaan bij de mix short- en longstay waarna er gekeken kan worden naar korte termijn- of structurele oplossingen. Er zullen dan wel middelen beschikbaar gesteld moeten worden voor de complexbeheerders om hierin te kunnen acteren. Als laatste element in de shorstay problematiek speelt mee dat de mogelijkheid aanwezig is dat de shortstay verhuur niet onder diensten van algemeen belang (niet DAEB) vallen. Dit bleek al bij de gesprekken over de guesthouse, waarbij werd aangegeven dat deze eenheden mogelijk administratief afgesplitst gaan worden. Het SPH is principieel tegen het afsplitsen van eenheden omdat dit ten koste gaat van het aanbod voor alle studenten en tevens ook de financiële slagkracht van de SSHN ondermijnt. Ultimo zien wij dan ook liever gebruik van het guesthouse als DAEB-activiteit door indien nodig deze eenheden aan studenten en of in de toekomst promovendi te verhuren.

2 Uitgaand van het verblijf van een of twee semesters 3 Jaarverslag SSHN 2014

14

Leefbaarheid Kwetsbare groepen Het SPH heeft signalen ontvangen uit verschillende bronnen dat er voor minderjarige studenten die zich hebben gevoegd bij een dispuut en eventueel niet worden geaccepteerd slechte mogelijkheden hebben vervangende woonruimte te verkrijgen. Dit brengt voor deze huurders de leefbaarheid naar een extreem laag peil en levert vaak ook problemen op qua studie en persoonlijke situatie. Vanuit de sociale taakstelling en oogpunt dient de SSHN zich flexibel op te stellen om de leefbaarheid te garanderen voor alle huurders en specifiek voor deze kwetsbaardere groep welke zich volgens het SPH in een uitzonderingspositie bevinden. Wij doelen hiermee op:

o Minderjarige huurders, bij problemen in een coöptatie woonvorm (dispuut) hebben deze huurders vaak weinig in te brengen bij de overige huurders die vrijwel altijd ouder zijn en in een gezagspositie zetelen. Dit kan leiden tot zeer stressvolle situaties en vanwege de leeftijd en het ontbreken van tekenbevoegdheid heeft dit al geleid tot zeer negatieve ervaringen voor deze jonge groep huurders waar ze niet eenvoudig uit konden komen. Juist voor deze jongere huurders zou er speciaal aandacht moeten zijn.

Een concrete invulling zou een aparte regeling zijn welke een ingang biedt voor de shortstay housing pool zodat de huurder de kans krijgt om zijn of haar situatie gedurende een (half) jaar recht te zetten tijdens een verblijf in een short stay eenheid. Van daaruit kan er door de huurder eventueel een andere woonruimte gezocht worden en waar nodig langer zou er een optie moeten zijn om beperkt langer te verblijven in de shortstay eenheid. De kosten van deze regeling zijn niet te ramen door het SPH.

Fietsenstallingen Nederland is een fietsland. Internationale studenten die hier komen zijn vaak verbaasd over hoeveel wij fietsen maar vaak zien ze er de voordelen wel van in. Daarnaast is fietsen ook een gezonde activiteit envermindert het de uitstoot van CO2 wanneer men de fiets verkiest boven een scooter of auto. Daarom is het belangrijk om fietsen zoveel mogelijk te faciliteren. Helaas merken we dat fietsenstallingen vaak overvol zitten en dat studenten zich hier aan ergeren. Overvolle fietsenstallingen leiden tot de volgende klachten en problemen:

• Irritatie, het zoeken naar een stallingsplek kost extra tijd en het komt vaak voor dat fietsen klem komen te zitten tussen andere fietsen.

• Problemen met de doorgang voor complexbeheerders, schoonmakers, bewoners in het algemeen en specifiek de mindervalide bewoners.

• Onoverzichtelijkheid voor de complexbeheerders bij het controleren van de stalling.

15

• Diefstal, veel fietsen vaak op één plek klaar staan om meegenomen of gesloten te worden, waarbij er soms enkel een wiel achterblijft dat vastgeketend zit aan de stalling.

• Sluit aan bij het verminderen van de overlast welke door de fietsen wordt veroorzaakt zoals gemeld in de OPP app.

Wij willen daarom dat de SSHN meer fietsenstallingen creëert. Hierbij valt te denken aan fietsenstallingen met twee lagen zoals deze ook op het Centraal Station in Nijmegen aanwezig zijn of het simpelweg creëren van meer stallingen door hiervoor wat extra oppervlakte beschikbaar te stellen. Hierbij zal wel eerst een inventarisatie plaats moeten vinden om te onderzoeken waar de problematiek het grootste is als eerste opgepakt moet worden. Raming van circa €500.000 voor het creëren van extra fietsenstallingsplaatsen op verschillende complexen.

Veiligheid Zoals vermeld onder Organisatie & Service is veiligheid een belangrijk aspect ook uit oogpunt van de leefbaarheid en het woongenot van de huurders op de complexen en andere woonvormen.

• Sociale controle en sociaal contact o Schoonmakers o Complexbeheerders

• Beveiligde opslag voor fietsen en brommers • Cameratoezicht

Raming van circa €500.000 voor het nemen van extra fysieke veiligheidsmaatregelen, schoonmakers en complexbeheerders zijn al opgenomen onder Organisatie & Service.

Onopgeloste zaken complexen Uit gesprekken met huurders en complexbeheerders blijkt dat er regelmatig wat kleinere problemen gemeld worden waarvoor niet de middelen beschikbaar zijn om deze volledig onder handen te nemen. Het SPH stelt voor om hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen, in totaal €1.000.000, -. Hiermee zou er €200.000 per jaar beschikbaar gesteld zijn voor de complexbeheerders om deze zaken alsnog te kunnen oplossen.

Bewonersfeesten Zoals ook vermeld in de OPP-app is er behoefte aan meer interactie tussen de bewoners van de complexen. Hiervoor stelt het SPH voor om jaarlijks vanuit de SSHN een bewonersfeest te faciliteren, waarbij vanuit de bewoners zelf de organisatie wordt geregeld en de SSHN door middel het faciliteren van de ruimte en een (financiële) bijdrage in middelen kan bijdragen aan de leefbaarheid en contact op de complexen. Hierbij geldt ook dat sociale contacten en controle kan bijdragen aan de leefbaarheid, veiligheid en het woongenot op de complexen. In totaal geraamd op €1.000.000,- zodat er €200.000,- per jaar beschikbaar is voor bewonersfeesten.

16

Bouwopgaven De SSHN geeft in haar ondernemingsplan aan dat ze wil voorzien in voldoende gedifferentieerde en gesegmenteerd aanbod van kamers en woningen voor de studenten. Hieronder zetten wij onze standpunten uiteen.

o Nijmegen o Woningtekort o Kwalitatieve mismatch o Concluderende bouwopgave Nijmegen o Betaalbaarheid door duurzaamheid

o Arnhem o Bouwopgave Arnhem

Nijmegen Nijmegen is van oudsher de thuisbasis van de SSHN. De SSHN is op verzoek van verschillende partijen bezig om ook de stap naar Arnhem te zetten en zet een aanzienlijk deel van haar investeringscapaciteiten in. Wat ons betreft is Nijmegen nog zeker niet “af” en dient deze qua nieuwbouwinvesteringen niet vergeten te worden!

Woningtekort Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2015 (LMS 2015) heeft Nijmegen een studentenkamertekort van circa 2.900 tot 3800.4 Uit deze gegevens blijkt ook dat de spanningsindicator is toegenomen met 2% ten opzichte van 2014 en dat deze voor 2015 10% bedraagt. Alleen in Utrecht is de spanningsindicator hoger dan Nijmegen5. Deze feiten geven duidelijk aan dat er nog steeds een groot kamertekort is in Nijmegen. Uit de gegevens van de Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015 blijkt tevens dat er verwacht wordt dat het aantal voltijd studenten in ’22-’23 met 1% gegroeid is ten aanzien van ’14-’156, hetgeen waarschijnlijk zal zorgen voor een nog groter tekort omdat deze toestroom toch ergens zal moeten wonen.

4 Verschil gewenst uitwonend tegenoven huidig uitwonend Nijmegen, Figuur 2.13 Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015 & tabel 2.2 5 Tabel 2.2 Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015 6 Figuur 4.4 Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015

Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015

17

Kwalitatieve mismatch Uit zowel de Landelijke Monitor Studenthuisvestiging 2015 als de CiP 2013 rapportage blijkt een grote mismatch tussen de kwaliteit van de wooneenheden welke aangeboden wordt door de SSHN en de woningen waar studenten naar op zoek zijn. Studenten geven aan te willen wonen ofwel in een kamer met eigen voorzieningen ofwel een zelfstandige wooneenheid. Dit blijkt ook uit de reacties op de OPP app waarbij 70% aangeeft graag zelfstandig te wonen. Een groot deel van de woonvoorraad sluit dus niet aan bij de vraag vanuit studenten. Uit de enquête ‘Wonen als student 2015’ blijkt dat er een potentiël overschot is van 45 tot 50 procent in het aanbod van onzelfstandige wooneenheden. Er bestaat echter een potentiele extra behoefte van 45 tot 50 procent ten aanzien van zelfstandige wooneenheden.7 Landelijk gezien heeft Nijmegen een bovengemiddelde vraag naar eenkamerwoningen. 34 procent van de studenten die aangeven binnen een jaar te willen verhuizen geven aan op zoek te zijn naar een eenkamerwoning8. Helaas moeten we constateren dat hier juist een groot tekort in het aanbod bestaat. Van de studenten die op kamers wonen in Nijmegen woont 79 procent op een kamer met gedeelde voorzieningen, 10 procent op een kamer met eigen voorzieningen en 12 procent in een zelfstandige woonruimte. Landelijk is dit 67 procent voor een kamer met gedeelde voorzieningen, 14 procent voor een kamer met eigen voorzieningen en 19 procent van de studenten woont landelijk in een zelfstandige woonruimte. Hoewel ongeveer 50 procent van de studenten in Nijmegen aangeeft te willen wonen in een zelfstandige wooneenheid of een kamer met eigen voorzieningen, ligt het percentage van studenten die daadwerkelijk zelfstandig woont 30 procent onder het landelijk gemiddelde.9 Wat opvalt is dat de SSHN in het segment onzelfstandige wooneenheden hoger zit dan andere studentenhuisvesters.

7 Figuur 5.8 Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015 8 5.2 Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015 9 Woonwensen onderzoek 2.1.2

CiP 2013

18

Ook opmerkelijk te noemen is dat de WOZ-waarde bij wooneenheden van de SSHN beduidend lager ligt dan bij collega studentenhuisvestingspartijen. Dit duidt ook qua waardering van de wooneenheden op een kwalitatieve mismatch vanwege het geringe aantal punten per woning.

Uit bijlage 1a van het Landelijk Monitor Studentenhuisvesting (Apollo 2015)10 blijkt dat het beeld van de woonwensenrapportage eenduidig is. Er zijn voldoende onzelfstandige kamers voor studenten (zelfs 330 te veel als iedereen zijn woonwensen kan vervullen). Er is vooral een grote groep studenten (2.400) die aangeeft graag een eenkamerwoning te willen bewonen als student (kamer met eigen voorzieningen). Tot slot zijn er 1.100 studenten die een zelfstandige huurwoning willen betrekken (2 kamer woning, of meer). Het extra bijbouwen van vierhonderd zelfstandige wooneenheden type Sterrenbosch en Gouverneur, naast de al geplande werkzaamheden zoals genoemd in het ondernemingsplan, zal doen tegemoetkomen aan de vraag vanuit studenten voor meer zelfstandige wooneenheden.

Niet elke eerstejaarsstudent dient in een woning van het niveau Sterrenbosch te kunnen wonen. Een student dient echter wel de kans op een wooncarrière te hebben. Er dient wel de mogelijkheid te bestaan om de laatste jaren van zijn studie door te brengen in een zelfstandige wooneenheid Dit sluit wat ons betreft goed aan bij de wens van de SSHN om de doorstroming op de woningmarkt voor jongeren te realiseren.

Voor het ombouwen van kamers voor shortstay leent het complex Vossenveld zich uitermate. Shortstay en promovendi kunnen hier prima gevestigd worden en de reguliere woningverhuur wordt hiermee ondervangen en zo wordt leegstand voorkomen. Het verbouwen van driehonderd eenheden voor deze doelgroep in het complex Vossenveld en bijbouwen in Nijmegen voor de longstay zoals eerder beschreven, zal de doorstroom bevorderen en de capaciteit en de wachttijd van zowel de long- en shortstay student in Nijmegen doen afnemen.

10 Studentwoonwensen Nijmegen 2015

CiP 2013

19

Bouwopgave Nijmegen Het omvormen van circa 300 van de bestaande onzelfstandige woningen voor shortstay zal resulteren in een extra aanbod dat ingezet kan worden voor alle groepen die onder het shortstay systematiek zullen vallen. Dit komt bovenop de al circa 1.000 bestaande eenheden welke gereserveerd zijn voor de doelgroepen die op zullen gaan in de shortstay systematiek. De kosten voor het omvormen van de eenheden schatten we in op een bedrag tussen de €5.000,- tot €10.000,- per eenheid. Kostenraming: €2.250.000 (=300 * 7500). Dit verlies aan eenheden voor de longstay dient wel gecompenseerd te worden door het bijbouwen van extra zelfstandige eenheden. Anders zal deze beslissing leiden tot een toename in de wachttijd voor de longstay studenten en dit kan niet de bedoeling zijn vanuit de SSHN omdat deze heeft aangegeven dat het de kamernood onder studenten wenst op te lossen. De afname in het aanbod tezamen met wens om een wooncarrière te realiseren voor de huurders zijn extra eenheden nodig voor het longstay segment. De visie van het SPH hierop is derhalve dat er 400 extra zelfstandige wooneenheden bijgebouwd dienen te worden. Uitgaand van de prijzen zoals vermeld in de transparantiegame zou een kwalitatief sterke zelfstandige wooneenheid €100.000 per stuk kosten. Kostenraming: €40.000.000 (=400*100.000). Het SPH ziet deze twee bouwopgaven als twee verbonden opgaven, waarbij de toename van extra zelfstandige wooneenheden de ruimte biedt om ook meer shorstay eenheden te realiseren zonder dat dit ten koste gaat van het saldo beschikbare eenheden voor de longstay. Deze twee opgaven staan in verhouding met elkaar gedurende de implementatie. Door de prijsdruk die in Nijmegen heerst in de particuliere (studentkamer) woningmarkt lijkt het goed een deel van de druk weg te nemen. Onderzoek toont aan dat Nijmegen een van de duurdere steden is om aan een particuliere kamer te komen. Aangezien deze prijsdruk vaak ontstaat door een mismatch tussen vraag en aanbod kan een extra bouwinspanning van de SSHN deze druk verzachten. Dit leidt ook tot lagere prijzen voor studenten die een reguliere particuliere kamer huren.

Betaalbaarheid door duurzaamheid De SSHN heeft in het ondernemingsplan het speerpunt investeren in energiebesparing. De SSHN wil inzetten op een inzichtelijk energieportaal, waarin studenten hun verbruik goed kunnen bijhouden. Als de SSHN studenten bewust wil maken van hun verbruik zoals geschreven in het ondernemingsplan, dan is niet alleen het verbruik belangrijk maar ook de kosten. Studenten moeten

20

dan niet alleen digitaal inzicht hebben in hun verbruik, maar ook in de kosten en waar ze kunnen besparen. Er kan ook aan een invulling gedacht worden met een competitieve insteek zoals vermeld in de uitkomsten van het OPP app. Hoewel de huidige generatie studenten milieubewust is, is en blijft een student een student. In dien verstande dat een student moet zien wat het hem of haar netto oplevert. Het feit dat er formeel geen vragen over komen betekent niet dat dit niet speelt onder de huurders. De SSHN zou naar inziens van de SPH juist moeten inzetten op de externe communicatie over de afrekening van de servicekosten. Door dit duidelijk en overzichtelijk te maken voor studenten kunnen zij zien hoeveel hun huidige verbruik hen kost. Het SPH denkt dat door ook aan te geven in dit overzicht wat een gemiddelde of ideale huurder kwijt is er al een verbeterslag is ten opzichte van de huidige situatie. Met deze informatie kunnen huurders inschalen hoe ze het doen ten opzichte van andere huurders. Het SPH denkt dat hiermee ook bij huurders een ‘competitie’-gevoel wordt getriggerd. Huurders die ten opzichte van het gemiddelde of ideale beeld hoog zitten, zien dit. Daarna kunnen ze ervoor kiezen of ze willen besparen. Huurders die ten opzichte van het gemiddelde goed of laag zitten, zullen dit ervaren als een bevestiging dat zij energiebewust en kostenbesparend bezig zijn wat hun woongenot ten goede zal komen. De SSHN is bezig een afweging te maken over het wel of niet aansluiten bij het warmtenet Nijmegen. Het SPH juicht alle energiebesparende en milieu-ontlastende maatregelen toe, mits deze voor de huurder niet betekenen dat hij er netto in de kosten op achteruit gaat.

Arnhem In ondernemingsplan gesproken over het realiseren van tweehonderd eenheden in Arnhem. Uit het activiteitenplan heeft het SPH vernomen dat het voornemen er is om in 2016 al honderd eenheden te realiseren, naast eenheden in de nog op te leveren Rijkswaterstaat Toren. Er wordt voor alsnog door SSHN uitgegaan van te realiseren zelfstandige wooneenheden. Het SPH vraagt zich af in hoeverre zelfstandige wooneenheden aansluiten bij wat gewenst is vanuit de HAN, gelet op de voorkeur voor internationale studenten op een gang. Het SPH denkt dat een 40-60 verdeling zelfstandig en onzelfstandig een betere is dan 100% zelfstandig wooneenheden.

De SSHN heeft gesproken over het aanbieden van verhuur en het beheren van de studentenhuisvesting van andere woningcorporaties zoals nu al gedaan wordt met Leeuwensteinplein en Zoomstraat. Het SPH denkt dat de SSHN hierop dient te focussen en hierdoor woningen kan realiseren in eigen beheer. Hiermee kan samen met de oplevering van de Rijkswaterstaat Toren de doelstelling van vijfhonderd eenheden in Arnhem wordt behaald, zonder extra te hoeven bouwen of veel te investeren in Arnhem. Alhoewel de spanningsindicator voor Arnhem

21

op 9%11 zit is dit allereerst minder dan in Nijmegen en wordt er voor Arnhem ook nog de Rijkswaterstaat Toren opgeleverd welke naar verwachting de spanningsindicator zal doen afnemen. Vanwege de kleinere studentenpopulatie in Arnhem zullen investeringen in Arnhem de krapte op de markt daar sneller verhelpen dan in Nijmegen, waar de nood hoger is. Arnhem kent daarnaast een veel ontspannener woonmarkt in de particuliere sector.

11 Landelijke Monitor Studentenhuisvestiging 2015

22

Bouwopgave Arnhem Met de oplevering van de Rijkswaterstaat Toren en het streven om het aantal te beheren eenheden voor studenten in Arnhem te verhogen zal de capaciteit van de SSHN in Arnhem al aanzienlijk toenemen. Een directe noodzaak om al in het komend jaar 100 extra eenheden bij te bouwen lijkt ietwat voorbarig gelet op het al bestaande aanbod gecombineerd met de Rijkswaterstaat Toren die in het komende jaar opgeleverd zal worden. De nadruk zou naar ons inziens meer moeten liggen op het zoveel mogelijk beheren en aanbieden van eenheden welke in bezit zijn van andere corporaties. Hierdoor zal ook een betere match tussen vraag- en aanbod kunnen plaatsvinden van sociale woningbouweenheden en studenten. Mocht in de toekomst toch een toenemende druk ontstaan in Arnhem kan hier nog altijd op ingesprongen worden.

23

Financiering investeringen Om aan de voorgestelde bouwopgaven te kunnen voldoen zal de SSHN financiële middelen moeten aantrekken om de nieuwbouw en verbouw te financieren. In dit deel zetten we uiteen waar vanuit de visie van het SPH de mogelijkheden liggen voor financiering. Dit werken we als volgt uit:

• Beschikbare ruimte zoals gesteld volgens SSHN & Treasury statuut• Kengetallen• Investeringsruimte volgens SPH• Kostenraming investering SPH• Alternatieven & mogelijke besparingen

Beschikbare ruimte zoals gesteld volgens SSHN & Treasury statuut De SSHN gaf aan tijdens de gesprekken dat het interne normenkader in principe niet geschonden dient te worden. Echter in het Treasury statuut staat het volgende vermeld (1.5.7) “ Afwijkingen van het vigerende Treasury statuut mogen slechts plaatsvinden na vaststelling door de Directeur-Bestuurder en na schriftelijke goedkeuring door de Raad van Commissarissen”. Gelet op de investeringen van het ondernemingsplan zoals voorgesteld door de SSHN zelf (46,5 miljoen) dient dit sowieso al te gebeuren omdat de solvabiliteit voor 2018 en 2019 onder het interne normenkader uitkomt. Derhalve constateert het SPH dat er van het interne normenkader afgeweken kan worden en dat dit ook dient te gebeuren voor de uitvoering van het ondernemingsplan zoals voorgesteld door de SSHN. Het SPH ziet derhalve het Treasury statuut niet als argument voor het afwijzen van voorstellen van het SPH omdat het interne normenkader daarmee geschonden zou worden.

Overigens was ook het antwoord van de heer Beltman tekenend in de transparantiegame. Hij gaf aan dat hij vanuit zijn expertise en ervaring met betrekking tot de financiering van woningcorporaties de financiële situatie van het SSHN erg aan de veilige kant vond zitten. Er zou nog meer investeringsruimte beschikbaar zijn. Zijn inschatting was dat er voor nog circa 20 miljoen extra geleend zou kunnen worden bij het WSW.

24

Kengetallen Op dit moment zijn alleen de solvabiliteit en ICR opgenomen in het ondernemingsplan terwijl ook de andere 3 kengetallen (Debt Service Coverage Ratio, Loan to Value en Dekkingsratio) een vereiste zijn vanuit het WSW. Omdat wat was inbegrepen erg summier is hebben wij zelf nog onderzoek gedaan naar indicator welke mee zouden moeten spelen in de investeringsbeslissingen. Er wordt aandacht geschonken aan de volgende kengetallen:

• Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde• Restwaarde na exploitatie• Rentelasten per VHE

Deze kengetallen zijn van belang omdat hiermee de draagbaarheid van onvoorziene omstandigheden kunnen worden ondervangen en de continuïteit van de SSHN niet in gedrang zal komen in de toekomst.

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

De bedrijfswaarde per verhuurde eenheid ligt lager vanwege een groot aandeel in het bezit van oude gebouwen met een lager puntenaantal, met een lagere huur en daarmee met een lagere bedrijfswaarde. Nieuwbouw voegt hier een aanzienlijke bedrijfswaarde aan toe, zowel vanwege de huur als de levensduur van de nieuwbouweenheden.

CiP 2013

25

Restwaarde na exploitatie

Wat het SPH erg opviel was de negatieve restwaarde per verhuurde eenheid. De SSHN heeft nieuwbouw nodig om deze lasten in de toekomst te kunnen dragen zonder dat hiervoor extra leningen afgesloten hoeven te worden. Dit is een reden om extra verhuurbare eenheden te realiseren omdat er na (of tijdens) de exploitatieperiode maar een beperkte hoeveelheid opties zijn voor dit bezit:

• Sloop van de panden, mogelijk, maar gelet op het totaal bezit waarschijnlijk erg kostbaar voor de oudere panden omdat deze de negatieve restwaarde waarschijnlijk enorm vergroten.

• Renovatie. • Verkoop, maar gelet op het verouderd bezit zal het lastig zijn om de

panden te verkopen zoals ook de SSHN zelf aangeeft. Het is vanuit ons perspectief onwenselijk om een grote reserve op te bouwen of hiervoor extra te lenen voor deze eventuele sloop of renovatie, terwijl deze kosten ook vanuit extra huurinkomsten kunnen worden opgevangen. Wat opvalt is dat in vergelijking met andere studentenhuisvesters de SSHN op 400 procent negatieve restwaarde zit t.o.v. het gemiddelde bij branchegenoten, zoals weergeven in de tabel. Deze negatieve restwaarde ziet het SPH als een strop welke in toekomst genomen zal moeten worden. Voor de continuïteit van de bedrijfsvoering is het van belang is dat er voldoende andere inkomsten zijn vanuit eenheden welke nog niet aan het einde van hun levensduur zitten om deze strop te kunnen opvangen. Ook zou deze strop makkelijker gedragen kunnen worden als er meer huurinkomsten zijn om deze kosten te dragen.

CiP 2013

26

Rentelasten per VHE

De SSHN heeft volgens het CiP 2013 erg lage rentelasten per VHE vergeleken met andere studenthuisvestigingspartijen en het gemiddelde in Nederland. Alhoewel hierin een stijging zichtbaar is geeft dit aan dat er nog investeringsruimte mogelijk is, zeker vergeleken met de andere spelers op de studenthuisvestingsmarkt.

Uit de gegevens van het CiP blijkt dat de SSHN nog aanzienlijke door het WSW geborgde leningen kan afsluiten, zeker als dit vergeleken wordt met andere studenthuisvesters. De rentelasten per verhuurde eenheid zijn erg laag, wat laat zien dat er nog meer investeringsruimte is.

CiP 2013

CiP 2013

27

Investeringsruimte volgens SPH Uit de opmerkingen van de heer Beltman en ook uit het activiteitenplan van 2016 blijkt dat er meer investeringsruimte beschikbaar is dan hetgeen de SSHN zelf heeft voorgesteld. In totaal zou er nog voor 80 miljoen geleend kunnen worden. Het SPH wil zien dat de SSHN een aanzienlijk deel van deze 80 miljoen inzet voor de ambities van de SSHN en het SPH. De al bestaande plannen uit het ondernemingsplan kwamen neer op 46,5 miljoen aan investeringen. Dit houdt in dat er nog voor 34,5 miljoen extra geleend en geïnvesteerd zou kunnen worden. Het volledig inzetten van deze ruimte zou de flexibiliteit van de SSHN ondermijnen. Derhalve stelt het SPH voor iets meer als de helft van deze extra investeringsruimte ook beschikbaar te stellen voor de ambities van het ondernemingsplan: 17,5 miljoen. Hiermee komt het totale investeringsbedrag in het ondernemingsplan op 64 miljoen.

28

Kostenraming investering SPH Speerpunt Wat Investering Totalen OpmerkingenOrganisatie & service

Schoonmakers in dienst - Kostenneutraal3 extra complexbeheerders 900.000€ Per jaar 60.000* 3 medewerkers * 5 jaarService - Kostendekkende doorrekenenDigitalisering & efficiency ? Onbekend, afgevangen in Doelmatigheid en service

900.000€ Leefbaarheid

Kwetsbare groepen faciliteren ?Fietsenstallingen 500.000€ Veiligheid 500.000€ Onopgeloste zaken complexen 1.000.000€ Bewonersfeesten 1.000.000€

3.000.000€ Bouwopgave Nijmegen

Verbouw onzelfstandig 2.250.000€ Nieuwbouw zelfstandig 40.000.000€

42.250.000€ Bouwopgave Arnhem

RWS ??

-€ Ongewijzigde elementen ondernemingsplan

3.000.000€ 7.000.000€ 1.500.000€

11.500.000€ Totaal begrote kosten 57.650.000€ Beschikbare investeringsruimte

Volgens SSHN 46.500.000€ Extra volgens SPH 17.500.000€

64.000.000€ Saldo Verschil investeringsruimte & investeringen 6.350.000€

Zou al ingerekend moeten zijn in origineel ondernemingsplan Uitbreiden beheer extra eenheden

SVB Duurzaamheid Doelmatigheid & service

29

Alhoewel we niet beschikken over het model van de transparantiegame zijn deze investeringen reëel haalbaar vanwege de beschikbare investeringsruimte van circa €80.000.000 (SSHN, 2015) en sluit dit aan op de investeringsruimte volgens het SPH. Overigens hebben we hierin nog niet de extra huurinkomsten mee kunnen rekenen die de jaarlijkse extra kosten voor de complexbeheerders naar verwachting zullen afdekken, tezamen met rentekosten, onderhoudskosten en eventuele andere extra kosten welke voortvloeien uit de oplevering van extra eenheden. Tevens is er ook nog geen rekening gehouden met de volkshuisvestelijke waarde welke zal toenemen door de extra nieuwbouw, wat weer invloed heeft op de kengetallen van de SSHN. Het punt huurmatiging is overigens niet meegenomen omdat hiervoor voor zover bekend bij het SPH vanuit het WSW geen financiële middelen beschikbaar gesteld zullen worden.

Alternatieven & mogelijke besparingen In de afgelopen jaren heeft de SSHN verschillende constructies gehad met partners waarmee afspraken zijn gemaakt. Hierbij komen de volgende constructies voor de geest:

o Sterrenbosch (Radboud Universiteit) o Gouverneur ( CV Heyendaal) o Talia (Gemeente & Poppodium Doornroosje) o Mariënbosch ( Mooiland)

Om de investeringsruimte van de SSHN zo volledig mogelijk in te zetten voor de primaire taak zouden we graag zien dat de SSHN ook voor toekomstige bouwprojecten actief opzoek gaat naar (investerings)partners welke middelen (financieel, grond of op andere wijze) beschikbaar stellen. Het SPH denkt ook aan een complex waar starterswoningen van een andere corporatie in geplaatst worden tezamen met zelfstandige 1-kamer eenheden of appartementen van de SSHN. Dit zou tevens een bijdrage kunnen zijn aan de uitgesproken ambitie om meer wooneenheden aangemerkt voor jongeren te realiseren. Daarnaast zouden er ook mogelijkheden liggen in het gebruik van geprefabriceerde eenheden welke snel en eenvoudig geplaatst kunnen worden en waarschijnlijk nog goedkoper zijn dan losse bouw. Het SPH denkt dat de bovenstaande voorstellen een bijdrage kunnen leveren aan het goedkoper kunnen bouwen, alhoewel de SSHN er ongetwijfeld nog eigen alternatieven aan kan toevoegen vanuit haar jarenlange ervaring als bouwer.

Conclusie Adviesrapport SPH Organisatie & Service

• Verbeteren veiligheid door middel van beveiligingsmaatregelen en socialecontrole.

• Schoonmakers in dienst voor kwaliteitsverbetering, binding en sociale controle.• Drie extra complexbeheerders aannemen voor sociale controle, service, sociaal

contact en het creëren van extra aanspreekpunten.• Digitaliseren en efficiënter werken waar én wanneer het iets oplevert voor de

medewerkers en de huurders.

Toewijzingssystematiek Afschaffen huidige systematiek en vervangen door een nieuwe systematiek welke gebaseerd is op een eerlijke regeling.

• Longstay: Eenheden beschikbaar voor iedereen o.b.v. inschrijftijd enreisurgentie.

• Shortstay: Kostendekkende eenheden welke beschikbaar zijn voor alle studentengebaseerd enkel op de reisurgentie mits het blijft vallen onder DAEB.

Leefbaarheid • Speciale maatregelen voor bijzondere groepen huurders:

o Minderjarige huurders, gebruik kunnen maken van shorstay housing bijproblematiek in de woonvorm (dispuut).

• Meer fietsenstallingen om frustratie te verminderen en woongenot te latentoenemen.

• Veiligheid.o Meer sociale controle en contact (schoonmakers & complexbeheerders)o Verbeteren beveiliging fietsen scooteropslago Camera beveiliging

Bouwopgaven Nijmegen

• Omvormen 300 onzelfstandige wooneenheden op Vossenveld of Hoogenveld totgemeubileerde shortstay eenheden.

• Bijbouwen van 400 kwalitatief sterke zelfstandige wooneenheden.Arnhem

• Opleveren Rijkswaterstaat Toren creëert al een aanzienlijkheid hoeveelheideenheden (294) wat aansluit bij de doelstelling zoals gesteld.

• Focus op het aanbieden en beheren van eenheden van andere corporaties omdaarmee het restant van de doelstelling van 500 eenheden te realiseren naast de al bestaande complexen(Leeuwensteinplein, 49 eenheden en Zoomstraat, 85 eenheden).

De grotere studentpopulatie en grotere spanningsindicatie vereisen meer aandacht voor Nijmegen.

Financiering investeringen Bovenstaande voorstellen zijn mogelijk vanwege het volgende:

• Afwijken van het Treasury statuut is vereist voor het concept ondernemingsplan en is dus ook mogelijk voor de voorstellen vanuit het SPH.

• Beschikbare financiële ruimte voor investeringen is 80 miljoen, hiervan zou 64 miljoen ingezet zijn voor de ambities van het ondernemingsplan waardoor er nog voldoende ruimte overblijft om flexibiliteit te behouden.

• Voorstellen zijn mogelijk zonder het hoeven te benaderen van de WSW-normen.

Slotwoord Het SPH ziet de reactie van de SSHN op dit adviesrapport met belangstelling tegemoet. Wij hopen dat de SSHN alle punten zoals beschreven in dit adviesrapport ter harte neemt en zal implementeren in haar definitieve ondernemingsplan. Mocht er eventueel een afwijking ontstaan tussen de visie van de SSHN en haar huurdersorganisatie dan dient deze afwijking conform de overlegwet onderbouwd, verklaard en verantwoord te worden. Wij hopen dan ook dat aan de hand van onze reactie wij tot een 70% overeenstemming kunnen komen. Bouwen, bouwen, bouwen lijkt ons als SPH, indien noodzakelijk ook de kerntaak van een woningbouwcorporatie, categoraal of niet.

Verwijzingen en bronnen Corporate Benchmark Centrum. (2015). Corporatie in perspectief. Den Haag: Aedes. Dijk, J. v., Huisman, W., & Nieuwbeerta, P. (2014). Actuele Criminologie 8ste herziene

druk. Den Haag: SDU Uitgevers. Kences. (2015). Landelijke Studenthuisvestigings Monitor 2015. Delft: ABF Research. SSHN. (2015). Activiteiten programma 2016. Nijmegen: SSHN. VanNimwegen. (2015). Opbrengsten OPP app.

Concept ondernemingsplan

2016 – 2020

koersdocument

4 september 2015

Ondernemingsplan SSHN 2016 – 2020 – conceptversie 4 september 2015

Pagina: 2 van 26

Inhoud

1. Inleiding: SSHN Vol in ontwikkeling ......................................................... 3

2. Samenvatting ........................................................................................ 4

3. Missie, positionering, werkgebied en visie ................................................. 7

3.1 Missie ............................................................................................. 7

3.2 Positionering en werkgebied .............................................................. 7

3.3 Voor wie we er zijn – Onze doelgroep nader geduid .............................. 7

3.4 Klantvraag centraal in woningaanbod & dienstverlening ........................ 8

3.5 Binden van talenten aan de stad ........................................................ 9

3.6 Bijzondere ontwikkelingen ................................................................ 10

4. Speerpunten ........................................................................................ 11

4.1 Betaalbaar blijft haalbaar ................................................................. 11

4.2 Iedereen is van de wereld… en de wereld is van iedereen ..................... 13

4.3 Goede service en moderne communicatie ........................................... 15

4.4 Slim met vastgoed .......................................................................... 16

4.5 Op naar Arnhem ............................................................................. 18

4.6 Energie besparen we samen ............................................................. 19

4.7 Krachtige organisatie ....................................................................... 20

4.8 Resumé investeringsagenda ............................................................. 22

BIJLAGE: Financiële effecten Investeringsprogramma ......................................... 23

1. Financiële kengetallen ....................................................................... 23

2. Vertrekpunt voor de analyses ............................................................. 24

3. Effecten voorgestelde maatregelen ...................................................... 25

4. Monitoring........................................................................................ 26


Pagina: 3 van 26

1. Inleiding: SSHN Vol in ontwikkeling

SSHN werkt aan een nieuw ondernemingsplan met onze koers voor de periode 2016 –

2020. . Het ondernemingsplan brengt een heldere focus aan. Het maakt duidelijk welke

ambities SSHN heeft en waarom SSHN de dingen doet die ze doet: wat we wél gaan

doen, maar ook waar we “nee” tegen zullen zeggen. De koers en focus helpen ons om

ook in de toekomst heldere keuzes te maken en die te kunnen uitleggen. Het

ondernemingsplan draagt daarnaast bij aan een nadrukkelijkere profilering.

De onderwijswereld en de studenten veranderen steeds en SSHN verandert mee.

Bijvoorbeeld op het gebied van internationalisering en digitalisering. Daarvoor moet

SSHN meer van buiten naar binnen werken. Het ondernemingsplan draagt dit. SSHN is

onderdeel van een bijzondere gemeenschap. Daarom is tijdens de inventarisatiefase

uitgebreid gesproken met stakeholders, waaronder het huurdersplatform, de gemeenten

en de onderwijsinstellingen. Zij voedden het ondernemingsplan met hún meningen,

kennis, ervaring, belangen en standpunten. In de gesprekken kwam duidelijk naar voren

dat zij SSHN zien als een betrouwbare partner en dat zij SSHN de ruimte en het

vertrouwen geven tot volkshuisvestelijk ondernemen in de komende jaren.

Naast ‘buiten’ is ook ‘binnen’ aan zet geweest. In medewerkersbijeenkomsten, met een

klankbordgroep en met het MT is gediscussieerd over de keuzes die SSHN kan en moet

maken. De gesprekken waren geanimeerd en betrokken. De opbrengst van alle

gesprekken en discussies is samengevat in dit Koersdocument.

Het koersdocument is in principe de ruggengraat van het ondernemingsplan. We

gebruiken het Koersdocument om de gesprekken met stakeholders, medewerkers en de

RvC in september en oktober voort te zetten, de richting te toetsen en te verdiepen.

Aansluitend schrijven we een beknopt ondernemingsplan, waarin we de hoofdlijnen van

onze ontwikkeling in de komende jaren vastleggen én uitwerken in een zo SMART

mogelijk actieprogramma. Daaruit voortvloeiend maken we jaarprogramma’s voor onze

concrete interne activiteitenplanning.

Het ondernemingsplan en het actieprogramma zullen – met de kennis van nu – worden

opgebouwd langs de volgende zeven speerpunten:

1. We garanderen betaalbaar wonen voor studenten

2. We vergroten ons aanbod voor en de tevredenheid van Nederlandse en

internationale studenten

3. We stemmen service en communicatie steeds af op klantvraag en –behoefte

4. Ons woningaanbod past bij onze huidige en toekomstige klanten

5. Ook in Arnhem helpen we de studenten aan huisvesting

6. We investeren tijd en geld in energiebesparing

7. We investeren in onze organisatie en medewerkers

De speerpunten worden hierna verder uitgewerkt. We starten met een samenvatting.

‘Disclaimer’: Het ondernemingsplan beslaat de periode t/m 2020. Onze sector en die van het

onderwijs veranderen in snel tempo. We houden daarom steeds de vinger aan de pols om de

haalbaarheid van onze doelstellingen te monitoren en waar nodig bij te schakelen. Ook plannen we

een ‘midterm review’: de meeste activiteiten worden nl. in 2016 en 2017 in gang gezet dan wel

uitgevoerd. In 2018 beoordelen we dan ook of we op koers zitten of dat we onderdelen moeten

versnellen, vertragen of heroverwegen.


Pagina: 4 van 26

2. Samenvatting

Onderwerp (wat) Doelstellingen (hoe)

SSHN: voor

studenten,

students,

estudiantes, alunos

en 学生

Wij zijn er voor de Nederlandse en internationale student die op kamers wil.

We bewegen mee met de vraag van onze klant. We laten ons daarnaast

graag inspireren door de vraag van Hoger Onderwijsinstellingen.

SSHN: springplank

voor talent

Wij huisvesten studenten, tijdens en kort na hun studie. Maar daarna

moeten ze wel een plek vinden op de reguliere woningmarkt. Als de ex-

student geen woning vindt na afstuderen, verliest de stad een talentvolle

kenniswerker. Aansluiting bij de reguliere woningmarkt is daarom

essentieel.

� Studenten mogen tot 1 jaar na hun afstuderen bij ons blijven wonen.

� Om echt effect te hebben op de beschikbaarheid, is meer doorstroming

nodig naar collega-corporaties. Het Jongerencontract maakt dat

mogelijk. SSHN gaat in overleg met collega-corporaties en stelt voor dat

zij voor 1.000 eenheden (starterswoningen) het Jongerencontract

invoeren.

Bijzondere

ontwikkelingen

De herziene Woningwet heeft consequenties voor wat we wel en niet (meer)

mogen doen.

De verhoogde gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van

statushouders zal ook voor SSHN betekenis krijgen. We dragen bij aan deze

maatschappelijke opgave, maar passend en rekening houdend met onze

primaire doelstelling en doelgroep.

Betaalbaar blijft

haalbaar

Studenten hebben veel kansen vóór zich, maar velen hebben het tijdens

hun studie niet breed. SSHN maakt en houdt wonen voor studenten

betaalbaar door:

� lage huurstijging (inflatie);

� huurkortingen voor jongeren (tot 23 jr);

� aftopping (te) dure kamers en woningen;

� collectieve inkoop; zorgt voor lage servicekosten;

� vraagvolgende herbezinning op standaard dienstverlening en

servicekosten;

� energiebesparende maatregelen; zorgt voor lagere woonlasten;

� een vangnet voor wie tekort komt; sociale betalingsregelingen.

Iedereen is van

de wereld

En de wereld is van iedereen. Steeds meer studenten maken van hun

studietijd letterlijk een ontdekkingsreis. Ze studeren niet meer alleen op één

plek, maar reizen over de wereld. SSHN huisvest Nederlandse én

internationale studenten en biedt de volgende woonvormen die passen bij

verschillende voorkeuren:

� shortstay (< 1 jaar, gemeubileerd), we vergroten dit aanbod met 500

eenheden;

� huren voor bepaalde tijd (einddatum bekend);

� huren voor onbepaalde tijd (tot 1 jaar na einde studie);

� onder(ver)huur.

En hierbij geldt: je reserveert je kamer zelf, waar en wanneer je wilt.

Meer internationalisering en vermenging van Nederlandse en internationale

studenten brengt grotere uitdagingen in beheer en beheersing met zich

mee. Enerzijds streven we naar meer gastvrijheid, begeleiding en

verbinding, anderzijds zetten we in op duidelijker handhaving en aanspreken

op gedrag, rekening houdend met cultuurverschillen.


Pagina: 5 van 26


Goede service en

moderne

communicatie

Betaalbaar wonen én ongewoon goede service, hoe bijzonder is dat?! SSHN

maakt wonen gemakkelijk.

� Online reserveren van je kamer en aanvullende diensten.

� De klant staat centraal bij onze gastvrije organisatie.

� Geef 24/7 storingen of problemen door via ons klantportaal en plan zelf

het bezoek van aannemer of complexbeheerder.

� Niet iedereen wil hetzelfde. Daarom passen we onze dienstverlening aan

op de wens van de klant. Keuzemogelijkheden worden vergroot. Van

basis tot uitgebreider.

� We moderniseren onze communicatie en sluiten meer aan bij de

behoefte van onze klant. Of dat nu online, face tot face of in een andere

vorm is.

Slim met vastgoed De laatste jaren was onze focus gericht op nieuwbouw en uitbreiding van

ons bezit. De komende jaren zal de nadruk liggen op het slim omgaan met

ons vastgoed. Daarin past nog steeds nieuwbouw, maar ook

levensduurverlenging en verkoop.

� We brengen focus aan in ons portefeuillebeleid, passend bij onze

duidelijke doelgroep. Verkoop van bezit is geen taboe.

� We realiseren 500 gemeubileerde studentenwoningen in Nijmegen; we

bouwen er 300 nieuw en meubileren er 200 in ons bestaand bezit.

� Er blijft wat te kiezen: we houden een voldoende gedifferentieerd en

gesegmenteerd aanbod en stemmen de prijs af op de geboden kwaliteit.

� We verduurzamen 2.000 eenheden en renoveren 300

studentenwoningen.

Op naar Arnhem In Arnhem wonen ruim 5.000 studenten op kamers, maar er is niet één

centrale huisvester (zoals SSHN in Nijmegen). SSHN pakt de uitdaging op

om in Arnhem te zorgen voor één loket voor (sociale) studentenhuisvesting

en organiseert de huisvesting van internationale studenten voor

hogescholen.

� Eén SSHN-portal voor studentenhuisvesting, in samenwerking met

lokale huisvesters.

� Huisvesting van 500 (internationale en reguliere) studenten voor HAN,

VHL en ArtEZ.

� We realiseren in collegejaar 2016/2017 bijna 300 eenheden in de

voormalige Rijkswaterstaattoren in Presikhaaf.

� Daarnaast realiseren we nog eens 200 nieuwe studentenwoningen in

Arnhem.

Energie besparen

we samen

SSHN investeert al jaren in duurzame energiebronnen en energiebesparende

maatregelen. Onze zelfstandige woningen hebben al gemiddeld energielabel

B. Niet alle studenten maken zich echter zorgen over hoog energieverbruik,

tot het hun portemonnee raakt. Daarom zetten we in op energiebesparing

door zowel maatregelen als aandacht voor bewustwording bij studenten.

� We investeren € 7 miljoen in energiebesparende maatregelen tijdens de

looptijd van dit ondernemingsplan.

� We onderzoeken de haalbaarheid van een nul-op-de-meter project.

� We maken een afweging over het wel of niet aansluiten bij het

Warmtenet Nijmegen.

� We maken studenten meer bewust van hun verbruik, in relatie tot de

kosten van energie en (warm)waterverbruik. We stimuleren

vermindering van energieverbruik.

Krachtige

organisatie

SSHN staat er goed voor. We zijn financieel sterk. De afgelopen 10 jaar zijn

we gegroeid met 2.200 eenheden. De organisatie is niet veel groter

geworden. Voor de komende 5 jaar hebben we wederom grote ambities. En

we hebben te maken met de gevolgen van de nieuwe Woningwet. Onze


Pagina: 6 van 26


overtuiging is dat we dat aankunnen, door onze organisatie te versterken

met onder andere de volgende uitgangspunten:

� Onze dienstverlening wordt slimmer en onze werkprocessen worden

efficiënter. Daarbij maken we waar mogelijk gebruik digitalisering en

standaardisering, waardoor meer tijd ontstaat voor persoonlijk contact

en realisatie van onze ambities.

� We houden ons aan de regels van de Woningwet, implementeren deze,

en benutten de status aparte voor studentenhuisvesting op onderdelen.

Waar nodig en mogelijk zullen we deze status verdedigen en

beschermen.

� We geven onze samenwerking met huurdersorganisatie SPH nader

inhoud. Daartoe willen we een samenwerkingsovereenkomst opstellen.

� We werken aan een cultuurverandering die past bij onze opgaven.

� De ambities in dit ondernemingsplan vragen veel van onze organisatie.

Om alle doelstellingen te kunnen realiseren moeten we waarschijnlijk

(tijdelijk) extra investeren in de versterking van onze organisatie.


Pagina: 7 van 26

3. Missie, positionering, werkgebied en visie

3.1 Missie

SSHN is een actieve organisatie, die staat voor voldoende, goede en betaalbare

huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor studerende een- en tweepersoons

huishoudens in Nijmegen en Arnhem, en tevens voor aanverwante doelgroepen en

personen die hier kort verblijven. SSHN streeft naar een optimale benutting van haar

specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en woningcorporaties.

3.2 Positionering en werkgebied

Van oorsprong was SSHN een onderdeel van de Radboud Universiteit, voorheen de

Katholieke Universiteit Nijmegen. Mede daardoor staan de vragen vanuit de hoger

onderwijsinstellingen centraal in het beleid van SSHN. Dit leidde wel tot de vraag wie de

primaire klant van SSHN eigenlijk is: zijn dat de onderwijsinstellingen of zijn dat de

studenten aan wie SSHN huisvesting biedt?

SSHN vindt het belangrijk zo goed mogelijk te kunnen blijven inspelen op de

veranderende huisvestingsvraag van de student. De studenten zijn dus de primaire klant.

De klantbehoefte geeft richting aan de te ontwikkelen producten en diensten.

In het kielzog daarvan worden de onderwijsinstellingen uiteraard zo goed mogelijk

bediend en ontzorgd. Dit zeker als de onderwijsinstelling voor internationale studenten

naast de studiefaciliteiten ook huisvesting aanbiedt in een totaalconcept bij haar

opleiding. Belangrijk daarbij is dat we de ontwikkeling van vraag en aanbod zélf steeds

goed in beeld houden, zodat we zoveel mogelijk kunnen anticiperen op de behoeften van

de onderwijsinstellingen en we ons, binnen de mogelijkheden van ons vastgoed en onze

financiële ruimte, meer proactief dan reactief kunnen opstellen.

SSHN is geworteld in Nijmegen. Ze koos er vrij recent voor om het gebied waarin

huisvesting wordt aangeboden te verbreden naar Arnhem/Velp. De ambitie is om ook

hier de positie te verwerven van de studentenhuisvester. Niet per se door veel woningen

in Arnhem zelf in bezit te krijgen, maar in ieder geval door het ‘portal’ vorm te geven

waarin alle studenten hun huisvesting kunnen zoeken. In Arnhem lijkt de Nederlandse

student goed zijn weg te vinden. De focus van SSHN ligt daarom meer op de

internationale student.

Een verdere uitbreiding van het werkgebied ligt vooralsnog niet voor de hand.

3.3 Voor wie we er zijn – Onze doelgroep nader geduid

De huurder is onze klant en de onderwijsinstellingen zijn belangrijke stakeholders.

Daarvoor kiezen we omdat wij onze dienstverlening willen optimaliseren voor de

(toekomstige) student. We blijven uiteraard inzetten op een goede samenwerking met de

onderwijsinstellingen. We hebben elkaar nodig, zeker ook in onze gezamenlijke ambities

m.b.t. de internationale studenten.

De focus ligt op het DAEB1 segment en huurders met een jaarinkomen onder de

aftoppingsgrens voor de huurtoeslag (€ 21.900 voor 1 persoonshuishoudens en € 29.800

voor 2 persoonshuishoudens, prijspeil 2015). In bijzondere gevallen kan in dringende

situaties worden toegewezen aan hogere inkomens buiten de doelgroep, bijvoorbeeld aan

hoogleraren op verzoek van de onderwijsinstellingen. In dat geval wordt gebruik

1 DAEB: Dienst van Algemeen Economisch Belang


Pagina: 8 van 26

gemaakt van de 10% wettelijke ruimte die daarvoor beschikbaar is. Randvoorwaarde is

dat de primaire doelgroep hierdoor niet in de knel komt.

De primaire doelgroep zijn de Nederlandse en internationale studenten. We gaan ons ook

nadrukkelijker positioneren als huisvester voor de internationale student. Voor de

studenten is er één open woningmarktregio Arnhem-Nijmegen. Iemand die in Nijmegen

studeert kan ook in Arnhem bij ons huren en andersom. Mocht de woningmarkt verder

ontspannen dan mogen alle studenten bij ons komen wonen, ongeacht waar zij de

opleiding volgen.

De secundaire doelgroep bestaat uit promovendi, AIO’s, PhD’s en gastonderzoekers, in

aansluiting op de vraag van de onderwijsinstellingen. Vooralsnog zien we hier niet de

noodzaak om de huidige capaciteit sterk uit te breiden, maar dit is mede afhankelijk van

het beleid van de onderwijsinstellingen. Als we hier wel uitbreiden, zijn de

risicobeheersing, de indeling in DAEB of niet-DAEB, de maximaal 10% wettelijke

toewijzingsruimte2 en de bijbehorende bedrijfsvoering punten van aandacht.

We willen beide doelgroepen goede kwaliteit en service bieden voor een heel redelijke –

lees betaalbare – prijs.

3.4 Klantvraag centraal in woningaanbod & dienstverlening

Wij realiseren ons dat onze klanten veranderen. Dat heeft impact op de gevraagde

producten en dienstverlening. Wij willen mee-veranderen en de klantvraag centraal

stellen in de woonruimte en de dienstverlening die we aanbieden. Daarom verdiepen we

ons in (nieuwe) klantgroepen (waaronder de internationale student), zodat we meer

inzicht krijgen in de gewenste ontwikkeling.

Om dit te bereiken zoeken we meer interactie en samenwerking met onze klanten (m.n.

via huurdersorganisatie SPH), de onderwijsinstellingen en andere corporaties. Maar ook

signalen vanuit klantcontacten (bv. via de complexbeheerders en medewerkers verhuur)

gaan we beter benutten als input voor de te ontwikkelen dienstverlening en producten.

We hebben te maken met een gedifferentieerde klantvraag, gerelateerd aan de

verschillende groepen. Zo vragen shortstay studenten over het algemeen een andere

(gemeubileerde) kamer dan de reguliere student. En ook niet iedere student heeft een

even grote portemonnee. We houden daar rekening mee en koesteren een breed aanbod

van basic en goedkoop tot uitgebreider en duurder, zodat we kunnen inspelen op de

verschillende woonbehoeften en leefstijlen. Daarvoor segmenteren we ons aanbod

(vastgoed) en spitsen dat toe op bepaalde doelgroepen (type student).

Ook op het gebied van de dienstverlening zijn er verschillen. Zo vragen internationale

studenten een andere en intensievere begeleiding dan een Nederlandse student, die

makkelijker zelf zijn weg vindt. In onze klantcontacten verbeteren we de aansluiting op

de verschillende doelgroepen. Denk aan de juiste bejegening en het verdiepen in en

aanpassen aan de cultuur en taal.

2 Promovendi en PHD vallen formeel binnen de uitzondering voor de inkomenstoets, dus binnen de 90%


Pagina: 9 van 26

We zien een aantal accenten die in de volgende hoofdstukken meer inhoud krijgen. • Gastvrije(r) bejegening van de internationale student.

• Modernisering van onze klantcontacten. Door digitalisering zullen deze

toegankelijker en gebruiksvriendelijker worden.

• Bepalen welke diensten we standaard aanbieden en waar we meer keuzevrijheid

willen bieden, zoals schoonmaak, koelkast, Wifi, …

De doorontwikkeling van onze dienstverlening heeft mogelijk organisatorische en

personele consequenties. Bijvoorbeeld door standaardisering en digitalisering van

klantprocessen aan de ene kant en een meer op maat gesneden persoonlijke

dienstverlening en benadering aan de andere kant. Dit leidt, tegen de trend binnen de

sector in, tot een lichte groei van de organisatie. Daarbij speelt ook de beoogde

uitbreiding in het Arnhemse een rol.

3.5 Binden van talenten aan de stad

SSHN is verantwoordelijk voor de huisvesting van studenten en wil graag dat veel van

deze talenten behouden blijven voor de stad (dit geldt met name voor Nijmegen, Arnhem

heeft daarin, ook geografisch, een wat makkelijker positie). Voor de dynamiek in de stad,

de economische perspectieven en het woonklimaat is dat wenselijk. De gemeente

Nijmegen deelt deze mening. Nijmegen biedt echter niet veel woonperspectief voor de

ex-student, die veelal nog is aangewezen op een goedkope huurwoning. Door de nieuwe

wetgeving en het beleid van de verschillende corporaties komt echter het aanbod van

goedkope woonruimte nog verder onder druk te staan. Veel goedkoop aanbod zal naar

verwachting verschuiven naar de midden categorie (met huren van € 575 tot € 700). We

zien nu al ex-studenten vertrekken naar andere steden of weer bij hun ouders gaan

wonen, en dat zal niet verbeteren. We denken dat dat anders kan, en moet.

SSHN vraagt dus nadrukkelijk aandacht voor deze groep. Onze eigen slagkracht is echter

beperkt. Wij zijn een studentenhuisvester. Zelf hebben we geen passende positie,

onvoldoende geschikte woningen en onvoldoende investeringskracht om substantieel bij

te dragen aan de oplossing van dit probleem. Hier kunnen wij het verschil niet maken.

Bovendien vinden we het belangrijk om te kunnen blijven investeren ten behoeve van

onze eigen primaire en secundaire doelgroep.

Wat wij wél kunnen doen is ex-studenten enige tijd geven om zich te oriënteren op hun

volgende woning. Bij ons kunnen studenten daarom tot één jaar na afronding van hun

studie blijven wonen. Verder zetten we in op het sluiten van een ‘jongerenpact’ met de

andere Nijmeegse corporaties. Daartoe benaderen wij andere corporaties om ook ex-

studenten te huisvesten, bijvoorbeeld door ze actief als klant aan te bieden. Maar ook

door te pleiten voor een meer generieke toepassing van het Jongerencontract. Met deze

contractvorm wordt een relatief hoge doorstroming gerealiseerd en het geeft jongeren 5

jaar de kans om hun verdere weg op de woningmarkt te vinden. We zouden graag 1.000

eenheden zien waarvoor door onze collega’s het Jongerencontract wordt gehanteerd3. In

de praktijk betekent dat een jaarlijks vrijkomend aanbod van ca. 200 woningen voor

deze groep4.

3 Wij realiseren ons heel goed dat wij hierop niet direct zelf invloed kunnen uitoefenen en dat het resultaat afhankelijk is van de visie en medewerking van onze collega corporaties. Wij kunnen alleen een ‘lobby’-inspanning leveren en meedenken. 4 De totale sociale sector bestaat uit 30.000 woningen in Nijmegen. Met een mutatiegraad van 6% zijn er 1.800 verhuringen per jaar bij alle reguliere corporaties gezamenlijk. Met 200 verhuringen per jaar extra zou er dus 10% beschikbaar voor starters kunnen zijn.


Pagina: 10 van 26

3.6 Bijzondere ontwikkelingen

De druk op de sector van woningcorporaties is al jaren hoog. Ontwikkelingen volgen

elkaar in snel tempo op. Op het moment van opstellen van het ondernemingsplan zijn er

met name twee ontwikkelingen waar we aandacht aan willen besteden, omdat zij van

invloed zijn op de invulling van onze maatschappelijke taak en onze mogelijkheden

daartoe.

Ten eerste is er de herziene Woningwet, die per 1 juli 2015 van kracht is geworden.

Inmiddels is duidelijk dat de invoering van deze wet ook voor de categorale

woningcorporaties (m.n. studenten- en ouderenhuisvesters) betekent dat zij geen

diensten meer mogen verlenen aan beleggers en andere commerciële partijen. Het

verzorgen van de verhuur en het beheer voor dergelijke partijen is dus niet langer

toegestaan. Dat vermindert onze mogelijkheden en flexibiliteit, en verandert de

marktomstandigheden. We moeten de consequenties hiervan goed in de gaten houden.

Ten tweede zijn er in de afgelopen periode in de wereld dermate grote

vluchtelingenstromen op gang gekomen, die ook in Nederland zullen worden

opgevangen, dat we rekening moeten houden met een beroep op onze woonruimten door

de gemeente en de andere corporaties. De taakstelling om statushouders te huisvesten

groeit aanzienlijk en wordt steeds moeilijker gehaald. We verwachten dat de nood in de

komende jaren hoog zal blijven. SSHN wil uiteraard haar bijdrage leveren aan deze

maatschappelijke opgave, maar houdt hierbij ook rekening met de urgentie van de

primaire doelgroep. We zijn daarom bereid om met een voorrangsregeling een nader te

bepalen deel van het bezit toe te wijzen aan statushouders. We hanteren wel als

voorwaarde dat deze statushouders student zijn, of dit binnen afzienbare tijd (bv. 6

maanden) worden. Ook gaan we met de gemeente, welzijnsorganisaties,

Vluchtelingenwerk etc. in gesprek over hoe om te gaan met de diverse culturele

verschillen, de trauma’s die deze mensen mogelijk hebben en de consequenties hiervan

voor het samenleven met andere studenten.


Pagina: 11 van 26

4. Speerpunten

4.1 Betaalbaar blijft haalbaar

We garanderen betaalbaar wonen voor studenten

Betaalbaarheid voor de student is een eerste prioriteit voor SSHN. Belangrijker dus dan

bijvoorbeeld de investeringscapaciteit of de inzet qua duurzaamheid. Zeker door het

nieuwe leenstelsel en mogelijke ontwikkelingen in de huurtoeslag staat de betaalbaarheid

onder druk. Ook zijn betrouwbaarheid en een goede service van groot belang voor SSHN.

Wij willen eraan bijdragen dat studenten een leuke studententijd hebben.

Overzicht verhuureenheden en prijsklassen SSHN

Eenpersoons

onzelfstandig

Eenpersoons

zelfstandig

Tweepersoons

zelfstandig

Driekamer

appartementen

MiVa Totaal

Eigendom 4.002 1.141 275 213 40 5.671

Beheer 509 40 0 3 552

Totaal 5652 315 213 43 6.223

We kiezen principieel voor het uitgangspunt dat bij de jaarlijkse huurverhoging de huren

in de komende jaren slechts inflatievolgend worden verhoogd.

Daarnaast zijn er twee specifieke punten van aandacht. Allereerst is dat de

betaalbaarheid van grote kamers in een aantal stadspanden. Door de bewoners hiervan

kan geen beroep worden gedaan op huurtoeslag omdat dit geen aangewezen eenheden

betreft. Voor deze kamers wordt bezien of de huren worden verlaagd door het hanteren

van een lager percentage van de maximaal redelijke huur. Dit wordt nader uitgewerkt in

het nieuwe Strategisch Vastgoed Beleid.

Verder hebben we een beperkt aantal wooneenheden die vrij duur zijn in relatie tot de

doelgroep. Zij kennen een huur van meer dan € 575 per maand (prijspeil 2015). Het

passend toewijzen komt hier in de knel. Daarvoor gaan we een specifiek beleid tot

huurmatiging ontwikkelen.

0% 10% 20% 30% 40%

< €200

€200 - €250

€250 - €300

€300 - €350

€350 >

Eenheden in prijsklasse ultimo

2014


Pagina: 12 van 26

Betaalbaarheid wordt niet alleen bepaald door de kale huurprijs. Ook door slim collectief

in te kopen, kritisch te zijn op de servicekosten en gerichte duurzaamheidsmaatregelen

dragen we bij aan de betaalbaarheid van de integrale huurprijs. Concreet betekent dit:

• Kritisch op inkoop: alles wat we inkopen en via de servicekosten wordt verrekend

moet goedkoper zijn dan wanneer de student het zelf regelt.

• Vraagvolgend qua dienstverlening: Welke diensten bieden we wel/niet standaard

aan. We gaan hierover in gesprek met onze huurders en bepalen vervolgens

welke diensten we standaard aanbieden en via de servicekosten verrekenen.

• Onze investeringen in duurzaamheid prioriteren we zo dat het de energielasten zo

veel mogelijk terugdringt (zie speerpunt 6).

Een ander aspect van betaalbaarheid is dat we toegankelijk willen zijn voor wie even

problemen heeft met het betalen van de huur. We streven naar vroegtijdige afspraken en

oplossingen, zodat de schuldenlast niet verder oploopt. We bieden een vangnet voor wie

tijdelijk tekort komt. We helpen met een sociale betalingsregeling; daarbij schelden we

geen schulden kwijt, maar we spreiden bv. de afbetaling, bemiddelen naar een

goedkopere woning, incasseren wekelijks een deel van de huur in plaats van

maandelijks, etc. We bieden maatwerk en een persoonlijke benadering. Van belang is wel

dat het probleem tijdelijk en oplosbaar is. Bij structurele betalingsproblemen zullen we

anders optreden.

Een grote bedreiging voor de betaalbaarheid is een wijziging in de systematiek van de

huurtoeslag. Wij zetten ons maximaal in om dit te voorkomen. Mocht het toch zo ver

komen, dan betekent dit een forse heroriëntatie op onze wezensvragen. Wij zijn namelijk

niet in de positie om dit te compenseren.

ACTIEPROGRAMMA

• 2016: Huurmatiging niet aangewezen stadspanden concretiseren

• 2016: Huurmatiging dure eenheden concretiseren

• 2016: In gesprek met de huurders over de standaard diensten die

worden aangeboden en via de servicekosten verrekend

• 2016: Proactief aanbieden sociale betalingsregelingen

• 2016-2020: Huren worden slechts inflatievolgend verhoogd

INVESTERINGSPROGRAMMA

• Inflatievolgende jaarlijkse huurverhoging (in plaats van inflatievolgend

plus 1%), dit correspondeert over de periode 2016 t/m 2020 met een

investering van € 5 mln. (effect op de bedrijfswaarde)

• Verder aftoppen kamers niet aangewezen stadspanden en dure

eenheden: nader te bepalen in nieuw SVB


Pagina: 13 van 26

4.2 Iedereen is van de wereld… en de wereld is van iedereen

We vergroten ons aanbod voor en de tevredenheid van Nederlandse en internationale

studenten

Naast het huisvesten van de reguliere Nederlandse studenten zullen we nadrukkelijk

inspelen op de trend van een groeiend aantal internationale studenten. De

onderwijswereld internationaliseert en de studentenpopulatie ook. We zullen in de

komende jaren bewust(er) omgaan met de vermenging van Nederlandse en

internationale studenten in onze complexen. En bezinnen ons op welke soorten woningen

en complexen zich daarvoor lenen, en welke niet.

De internationale student vraagt namelijk vaak een andere benadering en

dienstverlening. Enerzijds willen we hen gastvrijer ontvangen, zorgen dat ze zich welkom

voelen en betere begeleiding bieden in het wonen tijdens hun Nederlandse studietijd.

Daarom gaan we het proces van aankomst tot vertrek verbeteren. Een aandachtspunt

daarbij is ook dat we goed kunnen inspelen op de verschillende culturen en talen.

Anderzijds zien we in onze eigen organisatie en in de studentencomplexen zelf, maar ook

soms bij omliggende bewoners, de behoefte om – met name internationale – studenten

meer aan te spreken op hun gedrag. De studenten zijn in eerste instantie zelf

verantwoordelijk voor het schoon, heel en veilig houden van hun kamer of woning, en

dat gaat niet altijd goed. Ook is bij internationale studenten wat vaker sprake van

overlast. We gaan ons beraden op hoe we, met respect voor de diverse culturen, de

beheersbaarheid hiervan kunnen verbeteren. Dat vraagt training en opleiding van onze

medewerkers, en mogelijk meer aanwezigheid ter plaatse. Ook de huurincasso vraagt bij

internationale studenten iets meer aandacht, dat geven we vorm door onze eigen

procedure te optimaliseren en samen te werken met een gespecialiseerd incassobureau.

Om beter aan de vraag van internationale studenten en de onderwijsinstellingen te

kunnen voldoen zullen we het aantal gemeubileerde kamers in Nijmegen vergroten met

circa 5005. Daarbij gaan we uit van een investering in de nieuwbouw van zo’n 300

kamers6. De overige 200 kamers vinden we binnen onze eigen voorraad dan wel via

matching met andere corporaties.

Ook willen wij deze kamers en andere eenheden op een klantvriendelijker manier

aanbieden. Om het aanbod- en verhuurproces te optimaliseren gaan we een

reserveringssysteem opzetten. Voor buitenlandse studenten wordt het dan makkelijker

om al in hun eigen land op zoek te gaan naar een leuke kamer. Shortstay kamers kunnen

per semester worden geboekt voor maximaal één jaar. Hierdoor is voldoende

doorstroming voor deze doelgroep gegarandeerd. Ook de Nederlandse student kan

gebruik maken van dit reserveringssysteem. Zowel Nederlandse als internationale

studenten kunnen boeken:

• gemeubileerd en shortstay (per semester, voor maximaal een jaar);

• standaard (voor bepaalde of onbepaalde tijd tot maximaal 1 jaar na einde studie);

• tijdelijke onder(ver)huur.

Randvoorwaarde in dit gemixte systeem is dat de slaagkans voor internationale

studenten zeer hoog moet zijn.

5 Ook in Arnhem breiden we uit, onder meer voor de internationale studenten. Dat is onderdeel van speerpunt 4. 6 Mochten zich andere kansen voordoen die leiden tot andere investeringsprioriteiten dan kan een groter aantal kamers in de bestaande voorraad worden gevonden, dan wel via matching beschikbaar komen.


Pagina: 14 van 26

Op dit moment reserveren de onderwijsinstellingen gemeubileerde kamers voor internationale studenten. Zij betalen daar ook voor. Als de onderwijsinstellingen in het nieuwe systeem niet langer plekken reserveren, waarvoor zij ook garant staan, ontstaat er een iets groter leegstandsrisico voor SSHN. Onderzocht wordt hoe deze risico’s beheersbaar blijven. Bijvoorbeeld door:

• het aanbod aan gemeubileerde kamers bewust te vergroten, van 1.000 naar

1.500 kamers, terwijl de doelgroep die deze kamers kan huren gelijktijdig wordt

verbreed7;

• een iets grotere leegstand te accepteren (waardoor wel grote slaagkansen blijven

bestaan), waarbij de (all-in) huurprijzen acceptabel zijn voor internationale

studenten;

• als onderwijsinstellingen meer zekerheid willen over de beschikbaarheid van

kamers kunnen ze per semester kamers reserveren (tegen een reserveringsfee).

7 Ter relativering: het betreft in het totaal ruim 20% van het bezit dat gemeubileerd wordt aangeboden.

ACTIEPROGRAMMA

• 2016: Onderzoeken van een reserveringssysteem voor (internationale)

studenten, incl. businesscase waarin onderwijsinstellingen niet langer

standaard het leegstandsrisico afdekken

• 2016: Training en opleiding ‘taal en cultuur’ van de buitenlandse student

• 2016: Bepalen waar in ons bezit wel en niet menging van Nederlandse

en internationale studenten mogelijk en wenselijk is en wat dit betekent

voor het beheer.

• 2016: Verbeteren proces van aankomst tot vertrek voor internationale

studenten, inclusief beheer en huurincassoprocedure

• 2017: implementatie reserveringssysteem

• 2016-2020: vergroten van het aantal gemeubileerde kamers van 1.000

tot 1.500


• We houden rekening met een investering van ruim € 17 mln. voor de

nieuwbouw van 300 kamers en het geschikt maken van 200 andere

kamers voor internationale studenten.


Pagina: 15 van 26

4.3 Goede service en moderne communicatie

We stemmen service en communicatie steeds af op klantvraag en –behoefte

SSHN levert relatief veel service en faciliteiten. Een blijvend goede service geeft een

goede mond tot mond reclame. Dat is belangrijk. Maar veel diensten betekent ook

relatief veel servicekosten – althans in de ogen van sommige studenten. Weer anderen

ervaren de geleverde diensten en faciliteiten als betuttelend. We realiseren ons dat niet

iedereen hetzelfde wil. Daarom gaan we meer in gesprek met klanten (persoonlijk en

digitaal) over wensen en verwachtingen en over de bereidheid voor zaken te betalen of

deze juist zelf te verzorgen. Uitgangspunt is wel dat de beheersbaarheid voor SSHN

voldoende blijft, het principe schoon-heel-veilig gegarandeerd is, de kosten niet omhoog

gaan en het milieu niet extra belast wordt (bv. door meer afval van vloerbedekking,

gordijnen, apparatuur en door energie’vretende’ koelkasten etc.)

Daarnaast willen we een behoorlijke slag maken als het gaat om onze zichtbaarheid op

de social media. Op die manier kunnen we ons ook makkelijker richten op toekomstige

studenten/huurders. In onze communicatie en dienstverlening gaan we bezien hoe we

hiervan meer gebruik kunnen maken. Daardoor kunnen we ook beter in contact komen

met (toekomstige) studenten die nu nog niet bij ons huren.

We zetten sterk in op digitalisering van de processen. Om onze dienstverlening verder te

optimaliseren ontwikkelen we een reserveringssysteem (zie speerpunt 2). Visuele

informatie over kamers en complexen gaan we daarbinnen digitaal beter ontsluiten. Het

systeem kunnen we doorontwikkelen tot een service app, waarmee studenten veel

zaken, bijvoorbeeld bij reparatieverzoeken, zelf kunnen regelen.

Naast de digitalisering blijft er behoefte aan persoonlijk contact. We gaan verkennen hoe

we daarin sterker kunnen worden en hoe we meer maatwerk kunnen leveren dan we nu

doen.

ACTIEPROGRAMMA

• 2016: Ontwikkelen en implementeren strategie social media

• 2016: Ontwikkelen en implementeren strategie m.b.t. maatwerk voor

persoonlijk contact

• 2016: Optimaliseren klantprocessen

• 2016/2017: Samenstellen visuele informatie over complexen en kamers

en implementeren in Website en reserveringssysteem

• 2016/2017: Ontwikkelen en implementeren service-app en/of

mijn.SSHN.nl

INVESTERINGSPROGRAMMA • Zie speerpunt 7.


Pagina: 16 van 26

4.4 Slim met vastgoed

Ons woningaanbod past bij onze huidige en toekomstige klanten

De landelijke monitor geeft aan dat er in Nijmegen nog sprake is van een zekere

spanning op de markt. De beleving vanuit SSHN is dat de markt (kwantitatief) is

bediend.

De verwachting is dat het aantal Nederlandse studenten zal dalen, terwijl het aantal

internationale studenten juist zal gaan groeien. Qua aantallen houden deze

ontwikkelingen elkaar waarschijnlijk uiteindelijk in evenwicht. Maar kwalitatief zijn vraag

en aanbod niet vanzelf in balans. Voor deze transitieopgave worden zo’n 300 nieuwe

kamers gebouwd die aansluiten op de (shortstay) behoefte van de internationale student.

Voor dezelfde doelgroep worden zo’n 200 extra kamers aangewezen binnen de bestaande

voorraad dan wel via matching met andere corporaties toegevoegd.

Het aantal kamers van SSHN in Nijmegen neemt daardoor toe, bij een ongeveer

gelijkblijvend aantal studenten. We koersen daarmee op een (beperkte) vergroting van

ons marktaandeel onder studenten.

De verwachting dat het aantal Nederlandse studenten af zal nemen, zou kunnen leiden

tot de strategie om een aantal traditionele (onzelfstandige) kamers af te stoten.

Daarvoor kiezen we bewust niet omdat we verwachten dat de vraag naar goedkope

traditionele kamers juist toeneemt en dat op termijn de vraag naar duurdere kamers

eerder zal afnemen. De invoering van het leenstelsel en onzekerheid over de

ontwikkelingen rondom de huurtoeslag spelen hierbij een rol. Daarmee tekent zich qua

vastgoed een lijn af van ‘back to basics’. Ondanks de individualisering verwachten we

dan ook niet dat de vraag naar onzelfstandige eenheden weg zal vallen. Delen van deze

voorraad koesteren we.

Daarom zetten we met het oog op betaalbaarheid en duurzaamheid vooral in op het goed

in stand houden en gerichte renovaties.

Inspelend op de aangegeven trends en ontwikkelingen zal het vastgoedbeleid nader

worden bepaald. Hierbij gaat het niet alleen om de bouwopgave, zodat er voldoende

aanbod is, maar vooral om de kwalitatieve differentiatie - zodat het aanbod voldoende

gedifferentieerd en gesegmenteerd is, en bovendien betaalbaar blijft voor de student.

Een divers aanbod van kamers blijft in onze overtuiging ook in de toekomst belangrijk.

We segmenteren daarom ons aanbod van basis en uiterst betaalbaar (Hoogeveldt en

Vossenveld) tot kwaliteit en duurder (Sterrenbosch en Gouverneur). Er valt wat te

kiezen, waarbij als je minder betaalt de kwaliteit ook minder mag zijn. De prijs wordt dus

afgestemd op de geboden kwaliteit.

Uiteraard vraagt de precieze portefeuillestrategie om een nadere analyse van:

• de kwalitatieve vraag: hoe ziet de behoefte er uit en wat wil en kan een student

betalen voor een bepaalde kwaliteit;

• de flexibiliteit en transformeerbaarheid in de bestaande voorraad om in te spelen

op de kwalitatieve vraag.

In 2016 wordt deze analyse gemaakt als onderdeel van het nieuwe Strategisch Vastgoed

Beleid (SVB).

Een eerste analyse geeft aan dat de grootste piek aan renovaties, door de leeftijd en

opbouw van ons bezit, tussen 2020 en 2030 plaats zal vinden. In de komende jaren

willen we ca. 2.000 kamers verduurzamen en 300 eenheden gericht renoveren, waarbij


Pagina: 17 van 26

we tevens een aantal eenheden onttrekken en een aantal eenheden ‘opplussen’, om

daarmee enkele complexen meer in overeenstemming te brengen met de kwalitatieve

vraag. Voor het renoveren reserveren we vooruitlopend op het SVB, en bovenop het

reeds geplande onderhoud, circa € 3 mln. € 7 mln. wordt ingezet voor verduurzaming

(zie speerpunt 6). De investering voor het onttrekken en het opplussen van

wooneenheden is meegenomen in speerpunt 2.

Mocht bij het opstellen van het SVB blijken dat er minder investeringsruimte beschikbaar

is omdat er hogere onderhoudslasten nodig zijn die corresponderen met de beoogde

levensduur van de complexen, dan kiezen we ervoor om de nieuwbouw voor een groter

deel via matching te financieren dan wel een enkel complex te verkopen.

ACTIEPROGRAMMA

• 2016: Opstellen SVB

• 2016-2020: Uitvoeren SVB


• We houden rekening met een investering van zo’n € 3 mln. voor

bouwkundige renovaties


Pagina: 18 van 26

4.5 Op naar Arnhem

Ook in Arnhem helpen we de studenten aan huisvesting

De hoger onderwijsinstellingen en de gemeente Arnhem hebben SSHN gevraagd haar

expertise in Arnhem verder in te zetten. In Arnhem liggen kansen, maar het is de kunst

deze behoedzaam te benutten. Dat wil zeggen dat eerst de vraag goed geanalyseerd

moet worden. Als we de markt zien, ook gegeven de initiatieven van concurrenten,

richten we ons zelfbewust op Arnhem. We werken aan onze zichtbaarheid en

naamsbekendheid. Daarbij hoort ook dat we onderzoeken of onze – Nijmeegse – naam

ook voor de Arnhemse markt geschikt is en hoe/of we die anders moeten laden.

Vooralsnog geven onze Arnhemse stakeholders aan in de naam SSHN geen belemmering

te zien.

Verder moet de service in Arnhem gelijkwaardig kunnen zijn aan hoe onze Nijmeegse

huurders dat gewend zijn. De behoedzaamheid komt ook naar voren in dat we niet per

definitie zelf vastgoed (her)ontwikkelen, maar nadrukkelijk ook de samenwerking zoeken

met andere corporaties.

Inmiddels ontwikkelt SSHN huisvesting (in de vorm van zo’n 150 zelfstandige en 150

onzelfstandige eenheden) in Presikhaaf. Vanuit een marktanalyse (rapport Savills8) wordt

een behoudende koers gevaren in het verwerven van posities en het ontwikkelen van

nieuw vastgoed voor (internationale) studenten. We gaan uit van een aanvullende

nieuwbouw van maximaal 200 kamers in Arnhem. Daarnaast is de koers gericht op

samenwerking met de Arnhemse corporaties, waarbij SSHN in overleg met hen de

verhuur en/of het beheer van de studentenhuisvesting op zich neemt. We gaan de

Arnhemse corporaties daarvoor actief benaderen. Mocht dit onvoldoende soelaas bieden,

dan overwegen we ook zelf te investeren. Daarbij sluiten we aan bij de conclusies van

het onderzoeksrapport van Savills.

Vanuit de één-loket-gedachte willen we in Arnhem een goed portaal bieden, gericht op

een betere service en tevreden(er) klanten. Daarbij zetten we ook het

reserveringssysteem in (zie speerpunt 2). Dit zal bijdragen aan de efficiëntie en

klantgerichtheid t.a.v. het aanbod en de verhuur van kamers in Arnhem voor de

(internationale) studenten. Afhankelijk van de klantbehoefte kunnen we daar diensten

aan toevoegen.

8 “Marktvisie op de markt voor studentenhuisvesting in Arnhem” d.d. 19 juni 2015

ACTIEPROGRAMMA

• 2015 en 2016: uitwerken strategie Arnhem

o samenwerking met de Arnhemse corporaties

o ontwikkeling portaal / reserveringssysteem

o concretisering nieuwbouwopgave

o onderzoek geschiktheid naam SSHN

• 2015-2020: uitvoeren strategie Arnhem


• We houden rekening met een investering van maximaal € 13 mln. voor

nieuwbouw in Arnhem


Pagina: 19 van 26

4.6 Energie besparen we samen

We investeren tijd en geld in energiebesparing

Duurzaam verantwoord ondernemen dient het maatschappelijk doel en dat vindt SSHN

belangrijk. Daarom sluiten we ons aan bij de doelstelling van de gemeente Nijmegen om

in 2045 Energieneutraal te zijn.

Investeringen in duurzaamheid zullen altijd worden afgewogen in het perspectief van

betaalbaarheid. De all-in prijs van het wonen zal voor de student betaalbaar moeten

blijven. We zijn daarom niet energielabel-gedreven. We kiezen voor een integrale

huurprijsbenadering, waarvan duurzaamheid een belangrijk onderdeel is. Onze

intrinsieke motivatie ligt daarmee in duurzaamheidsmaatregelen die ten goede komen

aan de betaalbaarheid én het wooncomfort van onze huurders.

Daarbij zullen we wel complexen met F en G (achtige) labels zo veel mogelijk aanpakken.

Onze ambitie is om in 2020 daadwerkelijk 20% minder fossiele brandstoffen te

verbruiken dan in het jaar 2015. Verschillende maatregelen kunnen daaraan bijdragen,

zoals het zelf opwekken van energie, het gebruiken van pelletketels, aansluiten bij het

warmtenet en vermindering van verbruik van energie door zowel technische maatregelen

als gedragsbeïnvloeding.

We prioriteren maatregelen op basis van het grootste effect op de afname van energie en

het financiële voordeel voor studenten.

SSHN zal de volgende initiatieven verder uitwerken:

• We concretiseren ons duurzaamheidsbeleid als onderdeel van de actualisering van

het SVB. In onze meerjarenbegroting reserveren we hiervoor € 7,0 mln.

• We onderzoeken of we een nul-op-de-meter-project kunnen realiseren.

• We gaan afwegen of we aansluiten bij het warmtenet Nijmegen (duurzaamheid

vs. betaalbaarheid).

• We ontwikkelen een gedragsproject waar studenten bewust worden gemaakt van

hun energie- en/of watergebruik. We stimuleren matiging. We streven naar

continuïteit om structurele resultaten te bereiken ondanks de vele mutaties die

inherent zijn aan studentenhuisvesting.

ACTIEPROGRAMMA

• 2016/2017: afwegen of we aansluiten bij het warmtenet Nijmegen

• 2016: concretiseren van de duurzaamheidsstrategie

• 2017: ontwikkelen en implementeren van een gedragsproject voor

studenten

• 2016 / 2017: onderzoeken haalbaarheid nul-op-de-meter-project

• 2017-2020: implementeren duurzaamheid binnen het SVB

• 2017-2020: implementeren aanvullende duurzaamheidsstrategie


• We houden rekening met een investering van zo’n € 7 mln. in de

bestaande voorraad.


Pagina: 20 van 26

4.7 Krachtige organisatie

We investeren in onze organisatie en medewerkers

Slim organiseren

Organisatorisch gezien gaat SSHN een omslag van bouwen naar beheren en van aanbod-

naar vraaggericht maken. Dit vergt het nodige van medewerkers en de gewenste

organisatiecultuur. Daarom investeren we in programma’s voor organisatie en

medewerkers om deze omslagen goed te kunnen maken.

Daarnaast zal de invoering van de nieuwe Woningwet tot meer bureaucratie leiden. Het

is de kunst om dit niet belemmerend te laten zijn voor de door ons gewenste

bewegingen.

Om onze woningen en kamers voor studenten betaalbaar te houden zullen we onze

dienstverlening slim moeten organiseren. Digitaal en gestandaardiseerd waar mogelijk en

persoonlijk en gastvrij waar dat echte meerwaarde biedt. Dat zijn de uitgangspunten die

we de komende tijd met de medewerkers verder gaan uitwerken.

In het spectrum van het zelf

uitvoeren van kernactiviteiten

tot het zijn van een

regieorganisatie kiest SSHN

vooralsnog voor de

middenpositie.

We blijven wel scherp op waar

het beter of anders kan. Zo

nemen we diverse

(klant)processen onder de loep

waaronder het

onderhoudsproces, het

inkoopproces en het

mutatieproces. Waarschijnlijk

kunnen we deze slimmer inrichten en daarmee meer efficiency bereiken. Datzelfde geldt

voor onze kantoorautomatisering. We verstevigen onze digitale thuisbasis. Onze

klantwaardering gaan we in de toekomst structureler meten. We gaan hiervoor een

systeem ontwikkelen en implementeren. Vooral in de jaren 2016 en 2017 komen er veel

initiatieven die leiden tot verandering en dynamiek. Daarom voeren we in 2018 een scan

uit waarin we bezien of de doelmatigheid door slim te organiseren verder verbeterd kan

worden. Dit is onderdeel van de midterm review.

Goede governance en goed risicomanagement

In juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. De verschillende onderdelen

van de wet worden gefaseerd ingevoerd. Dit betekent dat we in de periode 2015-2017 de

Woningwet implementeren in onze bedrijfsvoering. Het betreft in ieder geval:

• duidelijkheid over toegestane activiteiten;

• scheiding activiteiten DAEB en niet-DAEB;

• governance in overeenstemming brengen met de nieuwe wet;

• gezamenlijk prestatieafspraken met de gemeente, huurders en de

onderwijsinstellingen;

• bezit waarderen op marktwaarde.


Pagina: 21 van 26

In het verlengde van de weten regelgeving willen we onze samenwerking met de

huurdersorganisatie SPH nader inhoud geven. Daartoe koersen we op een

samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast verbreden we het risicomanagement. Dat is nodig omdat we om moeten gaan

met een onzekere toekomst. Omdat SSHN een nichespeler is, leidt dit tot extra

kwetsbaarheid. Zo hebben we te maken met vragen als ‘Wat betekenen

internationalisering, welke mogelijke wijzigingen kunnen we verwachten in de

huurtoeslag, welke consequenties heeft het leenstelsel, etc.?’ en ‘wat doen concurrenten

en hoe verhoudt SSHN zich daartoe?’

Het risicomanagement richt zich daarom zowel op inhoudelijke als financiële risico’s.

Het beheersinstrumentarium behelst daarmee ook zowel inhoudelijke als financiële

sturing.

Financiële sturing

In beginsel dienen wij te voldoen aan de eisen die worden gesteld door het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarnaast hanteren wij een intern

normenkader dat strenger is en moet voorkomen dat wij door omstandigheden in

problemen kunnen komen met de controlerende instanties.

Zo hanteren we de komende jaren eigen normen voor de liquiditeit (ICR van 2,0) en de

solvabiliteit (35%). Door het hanteren van deze strengere normen, hebben we impliciet

een buffer waarmee we voldoende armslag hebben voor risico’s m.b.t. de derivaten,

marktontwikkelingen en de betaalbaarheid.

In onderstaande tabel zijn de eisen vanuit beide perspectieven weergegeven.

WSW-eisen Intern normenkader

ICR 1,4 2,0

DSCR 1,0 1,4

Loan to Value <= 75% <= 60%

Solvabiliteit >= 20% >= 35%

Dekkingsratio <= 50% <= 35%

Om onze ambities op het gebied van dienstverlening en bedrijfsvoering te kunnen

realiseren houden we voor de komende jaren rekening met 1,5 mln. aan extra lasten

voor ontwikkeling en personeel. Dat is tegen de trend binnen de sector in, maar

desondanks een bewuste keuze. We kiezen hiervoor omdat:

• We de afgelopen jaren sterk groeiden in bezit, maar niet in personeel. De kwaliteit

van onze dienstverlening staat onder druk.

• De groei van het aandeel internationale studenten vraagt om andere en extra

dienstverlening (intensiever).

• We moeten eerst investeren in standaardisering en automatisering, alvorens

hiervan de vruchten te kunnen plukken. Dat betreft bv. het opzetten van het

reserveringssysteem.

• De nieuwe woningwet en de governancecode 2015, waarin het verantwoorden

naar diverse instanties centraal staat, vragen om extra inzet

• We ambiëren een hogere klantwaardering, met name van de internationale

studenten. We koersen op een gemiddelde score van minimaal 7.

Ter nuancering: de bedrijfslasten van SSHN per verhuureenheid zijn nu ten opzichte van

het gemiddelde in de sector al heel laag. Met deze extra investeringen en rekening

houdend met een groter aantal verhuureenheden blijven de bedrijfslasten ruim onder het

gemiddelde in de sector.


Pagina: 22 van 26

4.8 Resumé investeringsagenda

De investeringen die SSHN in de periode 2016 t/m 2020 doet, zijn een goede

afspiegeling van de inhoudelijke speerpunten. De komende tijd wordt een en ander

verder uitgewerkt. Dan wordt het ‘wat’ ook vertaald in het ‘hoe’. Dat zou aanleiding

kunnen geven tot een iets andere verdeling en de hoogte van de beoogde investeringen.

Op dit moment kunnen we de voorgenomen investeringen als volgt samenvatten:

speerpunt wat investering

Betaalbaar wonen Huurmatiging

(inflatievolgend)

€ 5,0 mln.

Vergroten aanbod 500 extra gemeubileerde

kamers (waarvan 300

nieuwbouw en 200

meubileren in bestaand bezit)

€ 17,0 mln.

Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) Renovatie

(bovenop regulier onderhoud)

€ 3,0 mln.

Op naar Arnhem Toevoegen 200 kamers € 13,0 mln.

Duurzaamheid Verduurzamen bezit € 7,0 mln.

Doelmatigheid en betere service Diverse kwaliteitsimpulsen € 1,5 mln.

TOTAAL € 46,5 mln.

In de bijlage is dit verder uitgewerkt en worden de effecten voor de financiële

parameters inzichtelijk gemaakt.

ACTIEPROGRAMMA

• 2015/2016: Implementeren nieuwe Woningwet

• 2015/2016: Opstellen en uitvoeren programma’s organisatie en

medewerkers: van bouwen naar beheren en van aanbod- naar

vraaggericht werken

• 2016: Effectueren mogelijke personele consequenties van ontwikkeling

dienstverlening; bv. door maatwerk in persoonlijk contact en

optimaliseren klantprocessen

• 2016: Ontwikkelen en implementeren van een systematiek om de

klantwaardering te meten

• 2016: Opstellen en aangaan samenwerkingsovereenkomst met SPH

• 2016: Vernieuwen kantoorautomatisering, incl. digitalisering

routinematige werkprocessen (incl. mogelijke personele consequenties)

• 2016/2017: Ontwikkelen en implementeren systematiek voor

risicomanagement

• 2018: Uitvoeren midtermreview, incl. scan op doelmatigheid

(organiseren, governance en risicomanagement)

• 2018-2020: Uitvoeren conclusies doelmatigheidsscan


• We houden rekening met een investering van € 1,5 mln. voor diverse

kwaliteitsimpulsen. Hieronder vallen toegenomen opleidings- en

personeelskosten (maximaal 10%) en ook acties die onder de andere

speerpunten vallen, zoals het opzetten van een reserveringssysteem voor

kamers, een social media strategie, het samenstellen van visuele

informatie over complexen en kamers, etc.


Pagina: 23 van 26

BIJLAGE: Financiële effecten Investeringsprogramma

1. Financiële kengetallen

Enkele kengetallen spelen een belangrijke rol bij de beoordeling van de financiële positie

van woningcorporaties. Daarbij is het belangrijk om onderscheid te maken tussen

kengetallen die een indicatie geven van de cashflowpositie en -ontwikkeling enerzijds en

kengetallen die focussen op de vermogenspositie anderzijds.

1.1 Cashflow

De kengetallen die zijn gericht op de ontwikkeling van de cashflow brengen in beeld in

hoeverre een corporatie in staat is om uit de netto inkomsten uit de exploitatie van het

vastgoed aan de lopende financieringsverplichtingen (rente en aflossing) te voldoen.

De ICR geeft weer in hoeverre een corporatie in staat is de rente-uitgaven op het

vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De DSCR in

hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien

nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen.

1.2 Vermogenspositie

De vermogenspositie komt naar voren in een aantal kengetallen die de verhouding

weerspiegelen tussen de waarde van het vastgoed enerzijds en de omvang van de

schulden anderzijds.

De Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde) meet de omvang van het

weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. De Loan to

Value meet in hoeverre de kasstroom-genererende capaciteit van de geëxploiteerde

vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de

schuldpositie (leningen uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde van het

bezit) en de zogenaamde dekkingsratio meet de verhouding tussen de

onderpandwaarde van het vastgoed (WOZ-waarde) en het schuldrestant van de leningen.

1.3 Minimale eisen cashflow en vermogenspositie

In ons treasurystatuut (juni 2015) definiëren wij de minimale eisen waaraan de hiervoor

beschreven financiële ratio’s dienen te voldoen. In beginsel dienen wij, net als alle

andere toegelaten instellingen te voldoen aan de eisen die worden gesteld door het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarnaast hanteren wij een intern

normenkader dat strenger is en moet voorkomen dat wij door omstandigheden in

problemen kunnen komen met de controlerende instanties.

In onderstaande tabel zijn de eisen die vanuit beide perspectieven worden gesteld

weergegeven.

WSW-eisen Intern normenkader

ICR 1,4 2,0

DSCR 1,0 1,4

Loan to Value <= 75% <= 60%

Solvabiliteit >= 20% >= 35%

Dekkingsratio <= 50% <= 35%

In een quick-scan analyse hebben wij onze aandacht gericht op de gevolgen van de in

het koersdocument voorgestelde maatregelen op de ICR en de solvabiliteit van SSHN.

Deze twee kengetallen hebben de grootste voorspellende waarde; de ontwikkeling van de

overige kengetallen is over het algemeen in lijn met de ontwikkeling van deze twee. Ten


Pagina: 24 van 26

tijde van een verdere uitwerking van het geformuleerde beleid, als onderdeel van de

reguliere beleidscyclus, zal een gedetailleerder beeld ontstaan waarbij ook de overige

kengetallen de revue zullen passeren.

2. Vertrekpunt voor de analyses

De basis voor de uitgevoerde analyses bestaat uit de cijfers die door het Centraal Fonds

Volkshuisvesting (CFV) zijn gepresenteerd in haar rapportage ‘Corporatie in Perspectief

2014’. In deze rapportage schetst het CFV de situatie van SSHN, op basis van gegevens

over het verslagjaar 2013.

De door het CFV gerapporteerde cijfers zijn gecorrigeerd voor ontwikkelingen in de jaren

2014 en 2015 om een prognose voor de periode 2016 t/m 2020 op te kunnen stellen.

Ook de investering van de transformatie van het RWS-gebouw is opgenomen.

In een referentiescenario is verondersteld dat in de periode 2016-2020 geen

(des)investeringen plaatsvinden en er een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd. De

effecten van de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage zijn wel in de prognoses

verwerkt.

De gevolgen voor de ontwikkeling van de ICR en de solvabiliteit zijn in de grafieken 1 en

2 weergegeven.

Grafiek 1: Ontwikkeling ICR op basis van het referentiescenario

Grafiek 2: Ontwikkeling solvabiliteit op basis van het referentiescenario


Pagina: 25 van 26

3. Effecten voorgestelde maatregelen

Zowel de ontwikkeling van de ICR als de ontwikkeling van de solvabiliteit in het

referentiescenario laten zien dat SSHN over de nodige investeringsruimte beschikt. Onze

ambities projecteerden we op deze ruimte om te kunnen beoordelen in hoeverre we deze

de komende jaren kunnen realiseren. Als we de in dit kader gemaakte keuzes (zie

resumé investeringsagenda) verwerken in de prognoses dan ontstaat het in de grafieken

3 en 4 weergegeven beeld.

Grafiek 3: Ontwikkeling ICR op basis van het gedefinieerde voorkeursscenario

Grafiek 4: Ontwikkeling solvabiliteit op basis van het gedefinieerde voorkeursscenario


Pagina: 26 van 26

Zowel de ICR als de solvabiliteit komen aan het einde van de prognoseperiode nog

steeds uit boven de in het treasurystatuut vermelde grenswaarden. Daarmee lijkt de in

het koersdocument geformuleerde investeringsagenda in beginsel realiseerbaar.

4. Monitoring

De verkenning vond plaats op hoofdlijnen. Nadere detaillering vindt plaats op het

moment dat zaken worden meegenomen in de reguliere beleidscyclus, waarbinnen de

plannen stapsgewijs concreet worden gemaakt. Definitieve toetsing vindt plaats op het

moment dat de plannen worden doorvertaald naar de begroting en bijbehorende

meerjarenramingen.

Opbrengsten OPP app

Verkenning 432 users

Ruim driekwart begint ook echt aan de vragenlijst

Vrijwel allemaal huurders (99%)

Met wie hebben we te maken? Vooral Nederlandse studenten (91%)

Slechts 15 internationals (5%)

Vooral reguliere studenten: 59% bachelor, 34% master

Daarvan studeren meesten aan de RU (76%) of aan de HAN (18%)

Veel studenten wonen korter dan een jaar in hun kamer (48%)

Complex-uitschieters bij Galgenveld en Mariënbosch

Er reageert één student uit Arnhem

Waar willen huurders over praten?

Over welk ander onderwerp wil je praten?

Meerderheid: praktische onderhoudsklussen

Overlast vuilnis / smerige uitstraling (4x)

Huren na de studie (2x)

Veiligheid: diefstal, verdachte personen (2x)

Parkeerproblemen (2x)

Asielzoekers (2x): werd niet eerder genoemd

Studeren met kinderen (1x)

Mogelijkheden moestuintje (1x)

Verbouwing van het complex aan de Van Nispenstraat (1x)

Betrokkenheid SSHN en bewoners Nijmegen (1x)

Pagina: 2 van 8

Betaalbaar wonen

Vraag naar meer helderheid over de huurprijs

75% krijgt huurtoeslag

Daarvan vindt 86% de kamer zonder huurtoeslag niet betaalbaar

Ideeën om wonen betaalbaar(der) te houden:

Huurtoeslagmogelijkheden vergroten

Servicekosten verlagen - Door verduurzaming: isolatie, zuinige apparaten, (deels) zelf energie opwekken - Bewustwording: energiekosten omlaag door meer inzicht hierin

- Schoonmaker schrappen - Niet gemiddelde kosten van het pand doorberekenen, maar per gang of per kamer

Wat zou je zelf willen doen in ruil voor servicekostenverlaging?

Welke andere ta(a)k(en) zou je zelf willen doen voor

servicekostenverlaging? Relevante antwoorden:

Niets, het is prima zo (4x)

Complexbeheerder alleen betalen voor aanwezige momenten (2x)

Werkgroep oprichten om complexbeheerder werk uit handen te

nemen (1x)

Servicekosten mogen omhoog als er een afvalcontainer komt (1x)

Tuinonderhoud is erg arbeidsintensief en zorgt voor lawaai (1x)

Gras wordt wel erg vaak gemaaid (1x)

Een “hoe zuinig ben jij” wedstrijd of informatiepagina starten (1x)

Betaalbaar wonen is...(41 reacties)

Goede verhouding prijs-kwaliteit

Huurprijs te betalen van minimumloon, toeslagen

en/of uitwonende stufi

Huurprijs van maximaal€350 per maand

Pagina: 3 van 8

Wonen voor Nederlandse studenten 70% wil graag zelfstandig wonen

Bijna de helft (48%) wil graag dat internationale en Nederlandse studenten

gemengd worden: 16% wil dit juist niet

Voor een meerderheid voldoet de huidige kamer aan de wensen (63%);

voor een kleine groep (5%) voldoet de kamer niet aan de eisen

Verwachtingen van een kamer: WiFi, grote omvang, gunstige locatie, kale

oplevering.

Verwachtingen van de verhuurder: - Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimte (is nu onvoldoende) - Bereikbaarheid en pro-activiteit complexbeheerder (is nu onvoldoende) - Gedegen onderhoud (wisselwerking met complexbeheerder)

Verbeterpunten voor de toekomst zijn erg divers:

Schoonmaak moet beter

Afvalvoorzieningen beter regelen (containers, afval scheiden)

Zorgen voor een rustigere woonomgeving

WiFi aansluiting aanleveren en/of handleiding verduidelijken

Iets doen aan fietsenoverlast

SSHN moet meer communiceren en terugkoppelen met bewoners waar ze

mee bezig zijn en wat dit voor huurders zal betekenen

Wat moet SSHN volgens jou doen aan WiFi?

Wat zou SSHN volgens jou dan moeten doen aan WiFi?

● Internet in gemeenschappelijke ruimte (gang, keuken)

● Routers door hele complex plaatsen

● Zorgen dat het internet gewoon werkt

● Optie bieden om goedkope routers te kopen als huurder

Pagina: 4 van 8

Wat moet SSHN volgens jou doen aan schoonmaak?

Wonen voor internationale studenten Let op: bijna geen reacties

61% zelfstandig wonen, de rest met anderen

9 van de 14 studenten willen gemengd met Nederlanders wonen - Daarvan willen 3 studenten dat de gangen gemengd worden; - 2 studenten willen dat het complex gemengd wordt; - 1 student vindt mengen prima, maar liever niet met vluchtelingen

Internationale studenten zijn vooral “deels” tevreden met hun kamer

(50%). Niemand is ontevreden.

Verwachtingen van kamer: alle genoemde zaken + vooraf ingesteld WiFi

Verwachtingen van verhuurder: informatiepakket over Nijmegen, SSHN,

complexinformatie + schoonmaak door verhuurder

3 van de 4 studenten wil via WhatsApp contact kunnen hebben met SSHN

Wonen in Arnhem Geen opbrengsten

Hoe we met elkaar wonen

Wat zou SSHN dan moeten doen aan schoonmaak?

● “Schoonmakers kijken alleen naar de vloer”

● Schoonmakersprogramma uitbreiden of hen minder betalen

● Ramen ook bij Proosdij aan buitenkant laten wassen

Vind je dat er goed wordt

samengeleefd in jouw complex?

Pagina: 5 van 8

(Geluids)overlast is een probleem: huisregels als mogelijke oplossing

Communicatie met de gang/het complex over feestjes kan beter

Huisgenoten moeten schoonmaak meer samen regelen

Huisgenoten kunnen samen meer tijd doorbrengen

Bewoners (vooral van zelfstandige units) hebben behoefte aan meer

contact, maar weten niet goed hoe ze dit moeten aanpakken

Vind je dat SSHN initiatief moet nemen in de verbetering van contact?

Wat zou je zelf kunnen doen om contact te verbeteren?

Niks: als je meer contact wilt, moet je dat zelf organiseren

Niks: of je meer contact wilt hebben, is een eigen keuze

Dingen met de gang organiseren: BBQ, eten, feestje, borrel

We lezen dat er veel behoefte is aan huisregels. Heb jij die behoefte ook?

Wat zou in de huisregels moeten staan?

Geen herrie/geluidsoverlast na 22.00 of 23.00, en eventuele sancties

Afspraken over afval

Afspraken over schoonmaken (gericht op bewoners, niet op schoonmakers)

Communicatie over geplande feesten (buren inlichten), eventueel beperken

tot vrijdag/zaterdag/zondag

Afspraken over roken in kamers en gemeenschappelijke ruimtes

“SSHN kan een faciliterende rol spelen, niet als dictator, maar als spiegel”

Hoe zie jij de mix tussen Nederlandse en internationale studenten voor je?

53%: studenten wonen in gemengde gangen

39%: studenten wonen in gemengde complexen

Rest: anders. Wat zijn jouw ideeën?

- Zorg voor kijkavonden voor internationale mensen

- Nederlandse studenten moeten de meerderheid blijven voor integratie

- Specifieke gangen aanwijzen voor een mix

Wat moet SSHN doen?

● 54%: Jaarlijks een activiteit per complex organiseren

● 29%: Samen klussen/schoonmaken stimuleren (servicekosten worden dan verlaagd)

● 18%: SSHN geeft bewoners een budget om zelf iets te organiseren

Andere suggesties: krijtborden ophangen, een ‘senior ganggenoot’ aanwijzen die nieuwe bewoners

op weg helpt, “de gemeenschappelijke ruimte weer echt dát maken in plaats van een berghok”.

Pagina: 6 van 8

Energiebesparing / duurzaamheid

59% heeft behoefte aan betere isolatie in de kamer (41% heeft dit niet)

Suggestie om afval beter te scheiden

Maak inzichtelijk wat het verbruik nu is

Energiebesparende maatregelen zijn duur voor studenten:

- maak deze goedkoop beschikbaar

- stimuleer investering door de energierekening te verlagen (financieel voordeel)

Suggesties voor energiebesparing: isolatie, verlichting aanpassen

(automatisch of LED/spaarlampen), controleer oude apparaten op lekken

Welke suggesties om te verduurzamen spreken je het meeste aan?

Communicatie & SSHN

Eén op de drie studenten die hierover mee wilde praten, had daar een

specifieke aanleiding voor. De meest voorkomende:

Onduidelijkheden/slordigheden/fouten in brieven over huurprijzen

Monteurs staan nu soms zonder aankondiging ineens binnen

Complexbeheerder reageert niet goed / snel / netjes (er zijn ook positieve

reacties op de complexbeheerder)

Slechte berichtgeving omtrent problemen met internet in Mariënbosch (en

als er bericht komt, in “moeilijke internet-taal”)

Geen noodnummer van SSHN bekend

E-mailverkeer met hoofdkantoor loopt soms erg stroef

De plannen met betrekking tot voorrang van vluchtelingen/asielzoekers

Andere suggesties:

● Spaarzame douchekoppen

● Spaarzaam doorspoelen

● Dubbelglas aanbrengen

● Uitleg geven over hoe je energieverbruik kunnen minderen

● Benut complexdaken ook voor (speciale) windmolens

Pagina: 7 van 8

Wat vind je van de manier waarop jij en SSHN met elkaar communiceren?

Social media: kleine groep vindt gebruik van sociale media onprofessioneel

De rest stelt Facebook voor, bijvoorbeeld het volgen van complexpagina’s of

deze aanmaken voor complexen die het nog niet hebben

49% vindt het prettig om ook op andere manieren met SSHN te kunnen

communiceren (52% vindt dit niet)

Suggestie: chatfunctie op de website om direct een medewerker te spreken

Complexbeheerders reageren soms slecht en beperken zich tot

kantoortijden

Communicatie over onderhoud verbeteren (denk aan reminders kort voor

de start van groot onderhoud)

Meer open houding op kantoor voor bezoekers

Vind je dat de e-mailcommunicatie met SSHN beter kan?

Wat kan SSHN doen om de communicatie via e-mail te verbeteren?

47%: vaker e-mailen, bijvoorbeeld over onderhoudswerkzaamheden

29%: brief niet als losse PDF meesturen, maar integreren in e-mail

24%: sneller reageren op e-mails

Overige suggesties: langere reactietijd in vakantieperioden geven,

vriendelijker reageren op e-mail, data huurdersoverleg doorgeven, klein

onderhoud per gang ook per e-mail aangeven

Pagina: 8 van 8

Welke websites vinden jullie echt goed of hebben de ‘wow’-factor?

Facebook qua communicatie: laagdrempelig forum op SSHN site

Reddit: goede communicatiemogelijkheden

Codeacademy.com: simpel, snel bij je doel komen en modern

Nrc.nl, qz.com, ing.nl: fris uiterlijk, grote typografie en grote afbeeldingen.

De website nu is namelijk onoverzichtelijk door kleine letters en verstopte

menuopties.

Hellomonday.com: ziet er gewoon mooi uit Wehkamp en Zalando zijn duidelijk door de menu’s aan de linkerkant

Andere suggesties voor de website van SSHN:

Centraliseer informatie, bijvoorbeeld per complex

Chatfunctie op de pagina

Zorg voor een mobiele versie: makkelijker te bedienen op een klein scherm

Goed werkende zoekfunctie

Een applicatie van SSHN met relevante complexinformatie

58% vindt het een goed idee om via WhatsApp te kunnen communiceren

met SSHN.

Treasurystatuut

Juni 2015

Treasurystatuut SSHN 2015 2

Inhoudsopgave

1. INLEIDING .......................................................................................................................... 3

1.1 ALGEMEEN .......................................................................................................... 3 1.2 EXTERN KADER VAN HET TREASURYSTATUUT.................................................................... 3 1.3 DOEL VAN HET TREASURYSTATUUT .............................................................................. 3 1.4 DOELSTELLING VAN DE TREASURY-FUNCTIE ..................................................................... 4 1.5 OPSTELLEN, VASTSTELLEN, GOEDKEUREN EN WIJZIGEN VAN HET TREASURYSTATUUT ...................... 4 1.6 DISTRIBUTIE ....................................................................................................... 4 1.7 ACCOUNTANTSCONTROLE ......................................................................................... 4 1.8 BEGRIPPEN ......................................................................................................... 4

2. RISICOBEHEER .................................................................................................................... 5

2.1 DEFINITIE .......................................................................................................... 5 2.2 DOELSTELLING ..................................................................................................... 5 2.3 RENTERISICOBEHEER .............................................................................................. 5 2.4 TEGENPARTIJRISICOBEHEER ...................................................................................... 5 2.5 LIQUIDITEITSRISICOBEHEER ...................................................................................... 6 2.6 OPSLAGRISICO ..................................................................................................... 7 2.7 BESCHIKBAARHEIDSRISICO ....................................................................................... 7 2.8 VALUTARISICOBEHEER ............................................................................................ 7 2.9 JURIDISCH RISICOBEHEER ........................................................................................ 7 2.10 OPERATIONEEL RISICOBEHEER.................................................................................. 8

3. FINANCIERINGEN ............................................................................................................... 9

3.1 ALGEMEEN .......................................................................................................... 9 3.2 GEBORGDE FINANCIERINGEN ..................................................................................... 9 3.3 NIET-GEBORGDE FINANCIERINGEN ............................................................................... 9

4. LIQUIDITEITENBEHEER & BELEGGEN ................................................................................ 11

4.1 DEFINITIE ........................................................................................................ 11 4.2 BELEGGEN ........................................................................................................ 11 4.3 DOELSTELLINGEN ................................................................................................ 11 4.4 BETALINGSVERKEER ............................................................................................. 11 4.5 SALDO- EN LIQUIDITEITENBEHEER ............................................................................. 12

5. RELATIEBEHEER ................................................................................................................ 13

5.1 UITGANGSPUNTEN ............................................................................................... 13 5.2 HUISBANK ........................................................................................................ 13 5.3 FINANCIËLE TEGENPARTIJEN .................................................................................... 13 5.4 GEBRUIK BEMIDDELAARS ....................................................................................... 13

6. DERIVATEN ....................................................................................................................... 14

6.1 DEFINITIE ........................................................................................................ 14 6.2 UITGANGSPUNTEN ............................................................................................... 14 6.3 RICHTLIJNEN ..................................................................................................... 14

7. ADMINISTRATIEVE ORGANISATIE EN INTERNE CONTROLE .............................................. 16

7.1 UITGANGSPUNTEN ADMINISTRATIEVE ORGANISATIE EN INTERNE CONTROLE .............................. 16 7.2 TAKEN, BEVOEGDHEDEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN ..................................................... 16 7.3 BESLUITEN ....................................................................................................... 19 7.4 TRANSACTIEVOORSTELLEN ...................................................................................... 19 7.5 INTERNE EN EXTERNE INFORMATIEVOORZIENING ............................................................ 20

8. ONDERTEKENING .............................................................................................................. 21

BIJLAGE 1: BEGRIPPENLIJST ................................................................................................ 22

BIJLAGE 2: VERBINDINGEN .................................................................................................. 29


1. Inleiding

1.1 Algemeen

1.1.1 Stichting SSHN te Nijmegen (verder: SSHN) is een toegelaten instelling (TI) in de zin van de Woningwet.

SSHN is een kapitaalintensieve organisatie en loopt derhalve risico’s die samengaan met de noodzaak tot

het aantrekken van vreemd vermogen.

1.1.2 Treasury is het proces waarbij de huidige en toekomstige financiële posities en kasstromen en de hieraan

verbonden financiële en operationele risico’s, worden bestuurd en beheerst.

1.1.3 Treasury-activiteiten zijn de financierings- en beleggingsactiviteiten met het bijbehorende risicobeheer en

tevens alle activiteiten die erop gericht zijn de huidige en de toekomstige financiële risico’s in kaart te

brengen en te beheersen.

1.1.4 De kaders, afspraken en procedures waarbinnen SSHN haar treasury-activiteiten uitvoert zijn vastgelegd

in de volgende interne beheersinstrumenten, c.q. -kaders:

a. het Treasurystatuut;

b. het Treasuryjaarplan;

c. een regulier overleg van de Treasurycommissie (TC) met bijbehorende rapportage;

d. de Administratieve Organisatie/ Interne Controle van de treasury-processen (AO/IC).

e. een intern normenkader voor financiële risico’s uit kasstromen- en/of balansratio’s

1.1.5 Dit Treasurystatuut geldt ook voor de verbindingen van SSHN, waarin zij een meerderheidsbelang en/of

volledig aansprakelijk vennoot is.

1.1.6 De kaders en normen van de Beleidsregels Beleggen zijn opgenomen in dit treasurystatuut. SSHN stelt

geen separaat beleggingsstatuut op.

1.2 Extern kader van het Treasurystatuut

SSHN conformeert zich aan het extern kader voor toegelaten instellingen, wat onder meer (en niet

limitatief) gevormd wordt door:

a. het Burgerlijk Wetboek;

b. de (herziene) Woningwet;

c. de Ministeriele Regelingen (MR’s); het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting: Algemene

Maatregelen van Bestuur (AMvB’s);

d. het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) (tot 1 juli 2015);

e. het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)(tot 1 juli 2015);

f. de regels en normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW);

g. de regels en normen van de Autoriteit Woningcorporaties (tot 1 juli 2015: het Centraal Fonds

Volkshuisvesting (CFV) en de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT))

h. de MG circulaires van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK);

i. de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting (verder:

Beleidsregels derivaten) met de Toelichting en de Question & Answer lijst met betrekking tot deze

beleidsregels (zie bijlagen);

j. de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting (verder:

Beleidsregels beleggen) met de Toelichting en de Q&A lijst met betrekking tot deze beleidsregels

(zie bijlagen);

k. de Governancecode Woningcorporaties;

l. de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving;

m. de statuten van SSHN.

1.3 Doel van het Treasurystatuut

Dit Treasurystatuut heeft tot doel formele kaders vast te leggen waarbinnen de treasury-activiteiten

binnen SSHN dienen plaats te vinden, waardoor een objectieve en transparante verantwoording vooraf en

achteraf mogelijk is.


1.4 Doelstelling van de treasury-functie

1.4.1 Alle treasury-activiteiten zijn ondergeschikt en dienend aan de missie en visie SSHN, zoals vastgelegd in

het strategische beleid, de kerntaken en de doelstellingen van SSHN.

1.4.2 De hoofdtaak van Treasury is de financiële continuïteit op de korte en lange termijn te waarborgen.

1.4.3 Onderdeel van deze taak is het verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten tegen

acceptabele (marktconforme) condities en risico’s, zodat te allen tijde in de behoefte aan financiële

middelen kan worden voldaan.

1.4.4 Om de financiële continuïteit op korte en lange termijn te waarborgen, dienen onderstaande activiteiten te

worden verricht:

a. Het beschermen van vermogens- en (rente)resultaten tegen ongewenste financiële risico’s, zoals

renterisico, kredietrisico, liquiditeitsrisico en operationele risico;

b. Het minimaliseren van interne en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële

posities;

c. Het optimaliseren van de renteresultaten binnen de vastgestelde interne en externe kaders;

d. Het realiseren van informatiestromen ter ondersteuning van de opstelling van het treasury-beleid

in het Treasuryjaarplan, de uitvoering van dit beleid en de verantwoording daarover.

1.4.5 De prioriteiten van het treasury-beleid liggen in eerste instantie bij het beheersen en beperken van

financiële risico’s; de treasury-functie is immers géén winstgerichte afdeling (“profit center”).

1.5 Opstellen, vaststellen, goedkeuren en wijzigen van het Treasurystatuut

1.5.1 Het Hoofd Financiën en Control initieert wijzigingen en stelt het Treasurystatuut op.

1.5.2 Bij wijzigingen van het Treasurystatuut laat de Directeur-Bestuurder zich adviseren door de

Treasurycommissie.

1.5.3 Vaststelling van het Treasurystatuut vindt plaats door de Directeur-Bestuurder.

1.5.4 Goedkeuring van het Treasurystatuut vindt plaats door de Raad van Commissarissen (RvC).

1.5.5 Het Treasurystatuut moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister (vanaf 1 juli 2015).

1.5.6 Het Treasurystatuut heeft door haar aard en inhoud een langdurige werking. Het Treasurystatuut wordt

jaarlijks door het Hoofd Financiën en Control getoetst aan de actualiteit. Bij afwijkingen wordt conform

regel 1.5.1 tot en met regel 1.5.4 gehandeld.

1.5.7 Afwijkingen op het vigerende Treasurystatuut mogen slechts plaatsvinden na vaststelling door de

Directeur-Bestuurder én na schriftelijke goedkeuring door de RvC.

1.5.8 Als een wijziging van de weten/of regelgeving plaatsvindt waardoor strijdigheid met het vigerende

Treasurystatuut ontstaat, dan is het Treasurystatuut ondergeschikt aan de weten regelgeving en is voor

afwijkingen op het Treasurystatuut als gevolg van deze strijdigheid, geen voorafgaande schriftelijke

toestemming van de RvC nodig. Het Hoofd Financiën en Control zal na bekendmaking van nieuwe wet-

en/of regelgeving in het eerstvolgend TC-overleg handelen conform regel 1.5.1 t/m 1.5.4

1.6 Distributie

Het Treasurystatuut is bestemd voor intern gebruik door functionarissen van SSHN die betrokken zijn bij

het Treasury-proces SSHN, door interne en externe toezichthouders en door de accountant. Voor

verspreiding buiten deze groep van gebruikers is toestemming nodig van de Directeur-Bestuurder.

1.7 Accountantscontrole

1.7.1 Bij de controle van de jaarrekening zal de accountant aandacht geven aan de beheersing van de financiële

risico’s en hierbij, voor zover van belang in het kader van de jaarrekeningcontrole, de toepassing van de

regels uit het Treasurystatuut betrekken. 1.7.2 De accountant beoordeelt jaarlijks, zover van belang in het kader van de jaarrekeningcontrole, het

bestaan en de opzet van de AO/IC van de treasuryprocessen voor en rapporteert eventuele

bijzonderheden aan de RvC in de management letter.

1.8 Begrippen

De begrippen in dit Treasurystatuut worden met een hoofdletter geschreven en omschreven c.q. gedefinieerd in de bijgesloten lijst van begrippen (bijlage 1).


2. Risicobeheer

2.1 Definitie

2.1.1 Risicobeheer betreft het identificeren en beoordelen van financiële - en operationele risico’s en het nemen

van maatregelen ter bescherming van het eigen vermogen en ter beheersing van de negatieve gevolgen

op de resultaten van SSHN.

2.2 Doelstelling

2.2.1 Doel van het risicobeheer is het gestructureerd expliciet maken en vervolgens beheersen van risico’s,

teneinde de doelstellingen van SSHN blijvend te realiseren.

2.2.2 Het beheersen van financiële– en operationele risico’s, dient volgens strikte richtlijnen plaats te vinden en

dient frequent gemonitord en getoetst te worden.

2.2.3 SSHN herkent de volgende risico’s op het gebied van treasury: renterisico, tegenpartijrisico,

liquiditeitsrisico, opslagrisico, beschikbaarheidsrisico, juridisch risico en operationeel risico.

Hieronder worden deze risico’s beschreven en worden de van toepassing zijnde specifieke richtlijnen en normen

verder uitgewerkt. Dit binnen de kaders van de van toepassing zijnde weten regelgeving.

2.3 Renterisicobeheer

2.3.1 Renterisicobeheer betreft het geheel aan maatregelen beheersing van renteresultaten en ter bescherming

van het eigen vermogen tegen nadelige invloeden van rentebewegingen.

2.3.2 Doelstelling van renterisicobeheer is het beperken van de gevoeligheid voor renteschommelingen door een

evenwichtige spreiding van renterisico’s in de tijd en door het nemen van maatregelen die de risico’s

verlagen.

2.3.3 Renterisico wordt inzichtelijk gemaakt, gemeten en genormeerd volgens de bedrijfseconomische methode.

Het renterisicovolume wordt gemeten aan de hand van het (netto) geldvolume dat, gerekend over een

boekjaar, gevoelig is voor rentebewegingen. Dit omvat de kasstromen uit exploitatie, (des)investeringen

en financieringen, aangevuld met renteconversies en leningen met een variabel rentetype, minus de som

van derivaten en (uitgestelde) stortingen van leningen.

Voor de beoordeling van de omvang van het risico wordt de jaarlijkse risicopositie (schuldvernieuwing,

renteconversies en rente-instrumenten) gedeeld door het totaal van de financiering aan het einde van het

jaar waar dit risico betrekking op heeft (= relatief risico). De totale financiering wordt gevormd door het

totaal van opgenomen leningen vermeerderd met de jaarlijkse schuldvernieuwing en verminderd met

eventuele vastrentende beleggingen en beschikbare liquiditeiten. Het bedrijfseconomisch renterisico mag

in enig aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden maximaal 15% bedragen.

2.3.4 Er worden geen renteafspraken gemaakt die een startdatum kennen die verder dan drie jaar in de

toekomst ligt (zie ook 3.2.3 d.).

2.3.5 Het gebruik van Derivaten ter afdekking van renterisico’s is toegestaan binnen de richtlijnen van de

Beleidsregels derivaten en van de voorschriften die in hoofdstuk 6 Derivaten beschreven zijn.

2.4 Tegenpartijrisicobeheer

2.4.1 Tegenpartijrisico is het risico dat een financiële tegenpartij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen.

SSHN loopt krediet- of tegenpartijrisico op financiële contracten waarbij SSHN een vordering heeft op de

tegenpartij, zoals op beleggingen, c.q. uitzettingen en op positieve marktwaardes op derivaten.

2.4.2 Voor kredietrisico zijn de richtlijnen uit de Woningwet, de Beleidsregels derivaten en de Beleidsregels

beleggen leidend. Voor zover onderstaande regels strenger zijn dan de kaders van de bovengenoemde

wetgeving, gelden onderstaande regels.

2.4.3 Uitzetten van middelen die niet voor lopende betalingen benodigd zijn wordt conform de wet gezien als

belegging.


2.4.4 Om het tegenpartijrisico te beperken heeft SSHN de volgende richtlijnen opgesteld:

a. Uitzettingen voor een periode minder dan drie maanden vinden uitsluitend plaats bij:

Financiële ondernemingen waarvan het land van vestiging tot de eurozone behoort, en

waarvan het desbetreffende land minimaal een internationale, lange termijn

kredietbeoordeling van AA/Aa2 heeft toegekend gekregen door minstens twee van de drie

gerenommeerde ratingbureaus (Standard & Poor’s Ratings Services, Moody’s Investors

Service of Fitch Ratings) én de tegenpartij minimaal een lange termijn kredietbeoordeling

van A/A2 heeft toegekend gekregen door minstens twee van de drie gerenommeerde

ratingbureaus (Standard & Poor’s Ratings Services, Moody’s Investors Service of Fitch

Ratings);

Verbindingen, ná voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de RvC;

Fondsbeleggingen (ook zonder einddatum) mits de onderliggende beleggingen voldoen aan

de Beleidsregels beleggen;

De Nederlandse staat.

b. Uitzettingen voor een periode langer dan drie maanden vinden uitsluitend plaats bij:

Financiële ondernemingen waarvan het land van vestiging tot de eurozone behoort, en

waarvan het desbetreffende land minimaal een lange termijn kredietbeoordeling van

AA/Aa2 heeft toegekend gekregen door minstens twee van de drie gerenommeerde


Ratings) én de tegenpartij minimaal een internationale, lange termijn kredietbeoordeling

hebben van AA-/Aa3 toegekend door minstens twee van de drie gerenommeerde


Ratings);

Verbindingen, ná voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de RvC;

Fondsbeleggingen (ook zonder einddatum) mits de onderliggende beleggingen voldoen aan

de Beleidsregels beleggen;

De Nederlandse staat.

c. Uitzettingen/beleggingen die onder de werking van de Beleidsregels beleggen vallen hebben een

maximale looptijd van vijf jaar.

d. Derivatentransacties vinden uitsluitend plaats met financiële instellingen waarvan het land van

vestiging tot de eurozone behoort én waarvan het desbetreffende land én de financiële instelling

minimaal een internationale, lange termijn kredietbeoordeling hebben van A/A2, toegekend door

minstens twee van de drie gerenommeerde ratingbureaus (Standard & Poor’s Ratings Services,

Moody’s Investors Service of Fitch Ratings).

2.4.5 Indien de kredietbeoordeling van een debiteur, dan wel het land waarin deze gevestigd is, verlaagd wordt

(‘Downgrading’) tot een niveau lager dan de in 2.4.4 a. t/m d. voorgeschreven normen, zal het Hoofd

Financiën en Control dit direct melden aan de Directeur-Bestuurder. Tevens zal het Hoofd Financiën en

Control direct onderzoeken of lopende transacties (uitzettingen en/of derivaten) afgewikkeld kunnen

worden en wat hiervan de (financiële) consequenties zijn. Binnen een week neemt de Directeur-

Bestuurder, na advies van de Treasurycommissie, een besluit, dat direct ter goedkeuring wordt voorgelegd

aan de RvC.

2.4.6 Het maximale kredietrisico dat SSHN per tegenpartij accepteert bedraagt € 10 mln. plus maximaal € 1

mln. voor opgelopen rentes. Overschrijding van dit kredietrisico wordt door het Hoofd Financiën en Control

terstond gemeld aan de Directeur-Bestuurder en voorzien van advies, die dit direct meldt aan de RvC.

2.5 Liquiditeitsrisicobeheer

2.5.1 Liquiditeitsrisico is het risico dat niet kan worden voldaan aan actuele en toekomstige (potentiële)

financiële verplichtingen.

2.5.2 SSHN wenst te allen tijde aan haar actuele (en toegezegde toekomstige) financiële verplichtingen te

kunnen voldoen. Uitgangspunt is dat er voldoende liquide middelen beschikbaar zijn, dan wel dat er

voldoende ruimte beschikbaar is onder gecommitteerde kredietfaciliteiten eventueel in combinatie met

beschikbare opnamecapaciteit op roll-over leningen met variabele hoofdsom.

2.5.3 Indien SSHN liquiditeitsverplichtingen uit hoofde van Derivatencontracten heeft, monitort het Hoofd

Financiën en Control maandelijks dat SSHN de beschikking heeft over een Liquiditeitsbuffer die een 2%-

daling van de marktrente kan opvangen. Voor Break-clauses geldt dat vanaf één jaar vóór vervaldatum

een Liquiditeitsbuffer beschikbaar dient te zijn, die voldoende is om een rentedaling van 2% op te kunnen

vangen.

2.5.4 SSHN dient te voldoen aan de minimale eisen voor financiële ratio’s conform WSW-berekeningswijze.


2.5.5 SSHN zorgt dat zij voldoet aan de eisen van het Eigen Middelen beleid van het WSW.

2.5.6 Om liquiditeitsrisico’s uit hoofde van financieringsacties en uit haar bedrijfsvoering te mitigeren, streeft

SSHN ernaar om te allen tijde een buffer van € 3 mln. beschikbaar te hebben. Onder buffer wordt hier

verstaan de som van positieve banksaldi en de opnameruimte onder gecommitteerde en niet

gecommitteerde faciliteiten.

2.6 Opslagrisico

2.6.1 Opslagrisico is het risico dat op herzieningsmoment de opslag, die de financier/bank boven de variabele

Euribor-rente óf basisrente (basisrenteleningen) in rekening brengt na enige tijd, voor een zelfde looptijd,

hoger is dan de huidige opslag. Dit kan het gevolg zijn van een wijziging in de kredietbeoordeling van

SSHN en/of door een verslechterend beeld voor de sector en/of door hogere kosten ten gevolge van

marktomstandigheden en/of weten regelgeving, die de financier/bank genoodzaakt is door te berekenen.

2.6.2 Opslagrisico doet zich voor bij roll-over leningen met een overeengekomen opslagherzieningsdatum en

basisrenteleningen.

2.6.3 Het opslagrisico van roll-over leningen en basisrenteleningen samen is gemaximeerd op 15% van de

vreemd vermogenspositie per het laatst afgesloten boekjaar, gerekend over een aaneengesloten

voortschrijdende periode van twaalf maanden.

2.7 Beschikbaarheidsrisico

2.7.1 Beschikbaarheidsrisico is het risico dat geldgevers niet bereid zijn om tegen acceptabele tarieven geld te

verstrekken.

2.7.2 SSHN vermindert het beschikbaarheidsrisico door te voldoen aan de eisen en normen van het WSW en

Autoriteit Wonincorporaties (tot 1 juli 2015:CFV), en aan specifieke eisen van haar geldgevers.

2.7.3 SSHN vermindert het beschikbaarheidsrisico door het spreiden van de afloopdata van leningen en

faciliteiten, door voldoende gecommitteerde kredietfaciliteit(en) ter beschikking te hebben en door haar

financieringsbronnen te diversifiëren.

2.7.4 Het jaarlijks beschikbaarheidsrisico wordt beperkt door de 15% renterisiconorm (de portefeuille methode).

2.7.5 SSHN voldoet aan de minimale eisen voor financiële ratio’s conform de WSW-berekeningswijze. Indien hier

niet aan voldaan wordt, dienen terstond maatregelen genomen te worden. De belangrijkste WSW-eisen

waaraan voldaan dient te worden zijn (niet limitatief en afhankelijk van de meest recente ontwikkelingen

zoals gepubliceerd op www.wsw.nl):

a. een ICR die gemiddeld over de laatste drie jaren én gemiddeld gewogen over de komende vijf

jaren, minimaal 1,4 bedraagt;

b. een DSCR die gemiddeld over de laatste drie jaren én gemiddeld gewogen over de komende vijf

jaren, minimaal 1 bedraagt;

c. een Loan to Value (LtV):een vreemd vermogenspositie over het laatste en over het komende jaar

van maximaal 75% van de bedrijfswaarde van het bezit;

d. een solvabiliteit over het laatste en over het komende jaar van minimaal 20%;

e. een dekkingsratio van maximaal 50% voor de omvang van WSW-geborgde leningenportefeuille,

afgezet tegen de WOZ-waarde van het bij het WSW ingebrachte onderpand (DAEB en niet-DAEB).

2.7.6 SSHN hanteert de volgende interne normenkader: ICR (minimaal 2), DSCR (minimaal 1,4), LtV (maximaal

60%), solvabiliteit (minimaal 35%) en dekkingsratio (maximaal 35%).

2.8 Valutarisicobeheer

Valutarisico worden door SSHN uitgesloten, doordat financiële instrumenten slechts worden afgesloten, verstrekt

of gegarandeerd in euro’s.

2.9 Juridisch risicobeheer

2.9.1 Juridisch risico is het risico dat gelopen wordt ten gevolge van:

a. veranderingen in weten/of regelgeving;

b. niet naleven van contractuele bepalingen en/of weten/of regelgeving;

c. niet-afdwingbaarheid van contractuele bepalingen;

d. niet-correct gedocumenteerde contractuele bepalingen.

http://www.wsw.nl/


2.9.2 Ter voorkoming van juridische risico’s draagt SSHN er zorg voor dat juridische documentatie van optimale

kwaliteit is door, waar mogelijk, gebruik te maken van standaarddocumentatie én, indien geen standaard

documentatie beschikbaar is, door het laten opstellen of controleren van documentatie door een

gespecialiseerd jurist.

2.10 Operationeel risicobeheer

2.10.1 Operationele risico’s zijn risico’s van een potentieel verlies als gevolg van inadequate of falende processen,

dan wel menselijk gedrag, falende systemen en/of externe gebeurtenissen.

2.10.2 SSHN vermindert deze risico’s door een deugdelijke functiescheiding tussen besluitvormende, uitvoerende,

registrerende en controlerende functies, een goed beschreven administratieve organisatie en interne

controle (AO/IC) en door toezicht op naleving van de afgesproken procedures zoals vastgelegd in de

AO/IC.

2.10.3 De opzet en werking van het treasury-proces wordt jaarlijks getoetst door het hoofd Financiën.

2.10.4 De Directeur-Bestuurder van SSHN zorgt dat het bij de treasury-activiteiten betrokken personeel

voldoende deskundig is en blijft door opleidingseisen te stellen.


3. Financieringen

3.1 Algemeen

3.1.1 Onder financieren wordt verstaan: het voor langere termijn aantrekken van middelen bij derden.

3.1.2 De financieringsbehoefte wordt jaarlijks in het Treasuryjaarplan vastgelegd. In het Treasuryjaarplan vraagt

de Directeur-Bestuurder toestemming aan de RvC om financiering aan te mogen trekken voor DAEB-

activiteiten tot maximaal het door het WSW afgegeven Borgingsplafond (BP). Dit BP is gebaseerd op de

dPi-opgaaf op basis van de Begroting en de Meerjarenbegroting. De planningshorizon van het

Treasuryjaarplan bedraagt het lopende jaar plus negen aansluitende jaren.

3.1.3 De risico’s uit de bestaande leningenportefeuille en de (meerjarige) kasstroomprognoses zijn bepalend

voor de keuze van de modaliteiten van aan te trekken leningen. De keuze van de modaliteiten (looptijd,

hoofdsomverloop en rentebetalingen en -conversies) dient passend te zijn, binnen het risicoprofiel van

SSHN.

3.1.4 Er worden geen renteafspraken gemaakt voor renteconversies en opslagherzieningen, die een startdatum

kennen die verder dan drie jaar in de toekomst ligt.

3.1.5 Er worden geen leningen aangetrokken met als doel beleggen (‘bankieren’ of ‘near banking’) (zie ook

paragraaf 4.2).

3.1.6 Het is TI’s slechts toegestaan om financiering aan te trekken van Nederlandse overheden, Nederlandse

banken, banken uit andere lidstaten die vallen onder de Wet op het financieel toezicht(Wft) én

professionele beleggers als bedoeld in de Wft.

Banken dienen minimaal een lange termijn kredietbeoordeling van A/A2 te hebben, toegekend door

minimaal twee van de drie gerenommeerde ratingbureaus (Standard & Poor’s Ratings Services, Moody’s

Investors Service of Fitch Ratings). Tevens zijn categorieën van instellingen toegestaan, die bij MR daartoe

zijn aangewezen.

3.2 Geborgde financieringen

3.2.1 Definitie

Met ‘geborgde financiering’ wordt bedoeld: financiering onder garantie van het WSW (of een gemeente)

ten behoeve van ‘borgbare activiteiten’. Een actueel overzicht van borgbare activiteiten is beschikbaar op

de website van het WSW (www.wsw.nl).

3.2.2 Doelstellingen

a. SSHN streeft naar bedrijfsfinanciering, wat inhoudt dat financiering wordt afgestemd op de totale

financieringsbehoefte;

b. De jaarlijkse rentekosten dienen zoveel mogelijk stabiel en tevens zo laag mogelijk te zijn;

c. De leningenportefeuille moet voldoende flexibel zijn om in te kunnen spelen op wijzigingen in de

toekomstige kasstromen.

3.2.3 Randvoorwaarden

a. Het schuldrestant van WSW-geborgde leningen dient kleiner te zijn dan 50% van de WOZ-waarde

van het bij het WSW ingezette onderpand;

b. SSHN voldoet aan de minimale eisen voor financiële ratio’s conform WSW-berekeningswijze;

c. Bij het aantrekken van nieuwe financieringen voldoet SSHN aan het toepasselijke door het WSW

gepubliceerde rentemaximum.

d. Er worden geen WSW-geborgde leningen aangetrokken waarvan de stortingsdatum meer dan 6

maanden na de afsluitdatum ligt, tenzij van het WSW vooraf toestemming is verkregen voor een

latere stortingsdatum. In dat geval ligt de stortingsdatum maximaal 3 jaar na de afsluitdatum van

de lening.

3.3 Niet-geborgde financieringen

3.3.1 Definitie

Niet-geborgde financiering (ook wel aangeduid als ‘commerciële’ of ‘niet-DAEB’ financiering), betreft

financiering die aangetrokken wordt zonder borging door het WSW (of een andere partij).

3.3.2 Om niet-DAEB activiteiten uit eigen middelen te mogen financieren, dient het uitstaande bedrag aan WSW-

geborgde leningen lager te zijn dan 40% van de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand.


SSHN streeft derhalve naar een maximale Dekkingsratio van 40%. De financiering van niet-DAEB

activiteiten mag de voortgang van de kernactiviteiten niet hinderen.

3.3.3 Er mogen geen Toezichtbelemmerende bepalingen, die betrekking hebben op het CFV(of haar opvolgster)

en/of het ministerie van BZK, in contracten opgenomen worden.

3.3.4 Een definitieve investeringsbeslissing in niet-DAEB activiteiten kan pas genomen worden nadat sluitende

afspraken gemaakt zijn over de financiering hiervan.

3.3.5 Investeringsbeslissingen in niet-DAEB, het verstrekken of verkrijgen van garanties en het verstrekken van

financiering aan verbindingen is onderworpen aan de schriftelijke goedkeuring van de RvC.

3.3.6 Bij het overeenkomen van niet-geborgde financiering (of kredietfaciliteit) is vooraf goedkeuring van het

WSW vereist.

3.3.7 Voor het financieren van dochtermaatschappijen en verbindingen gelden de volgende uitgangspunten:

a. vermogen wordt verstrekt tegen marktconforme condities;

b. garanties aan niet DAEB verbindingen mogen niet worden verstrekt;

c. financiering aan dochtermaatschappijen en/of verbindingen mag de financierbaarheid van SSHN niet

aantasten.


4. Liquiditeitenbeheer & Beleggen

4.1 Definitie

Onder liquiditeitenbeheer wordt verstaan het beheer van saldi in rekening-courant, van de portefeuille

geldmarkttransacties en het muteren van de hoofsommen van leningen met een variabele hoofdsom (roll-over

leningen met een variabele hoofdsom). Liquiditeitenbeheer, waar het uitzettingen van middelen bij een financiële

onderneming betreft, valt onder de werking van de Beleidsregels verantwoord beleggen (zie Bijlage en ook

paragraaf 2.4)

4.2 Beleggen

4.2.1 Beleggen betreft het tijdelijk uitzetten van beschikbare liquiditeit, die niet voor lopende betalingen

benodigd is. Ook aangehouden tijdelijke positieve saldi worden gekwalificeerd als Beleggingen, conform

definitie CFV/AW.

4.2.2 SSHN belegt alleen risicomijdend en hanteert geen rentevisie bij het beleggen.

4.2.3 Het inkopen of voortijdig aflossen van eigen leningen is toegestaan. Voor WSW-geborgde leningen is

vooraf toestemming van het WSW nodig.

4.2.4 Gestorte margin call en leningen u/g in de vorm van interne financiering vallen niet onder werking van de

Beleidsregels verantwoord beleggen.

4.2.5 De looptijd van een belegging staat in verhouding tot de periode waarin de belegde middelen feitelijk niet

benodigd zijn om aan lopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de

liquiditeitsprognose, en bedraagt maximaal vijf jaar.

4.2.6 Beleggen in aandelen, achtergesteld papier, Nederlandse decentrale overheden, lening u/g aan personeel

en beleggen als Bankieren (‘near banking’) zijn niet toegestane activiteiten.

4.2.7 SSHN heeft door de samenstelling van de treasury commissie, waarin ook een extern treasurer/- adviseur

zitting heeft, gewaarborgd dat voldoende professionaliteit inzake beleggen aanwezig is.

4.2.8 In het treasuryjaarplan wordt de liquiditeitsprognose beschreven en indien van toepassing de verwachte

beleggingspositie en –mandatering.

4.2.9 In de jaarrekening wordt gerapporteerd over de beleggingsposities conform Beleidsregels beleggen (artikel

7).

4.3 Doelstellingen

4.3.1 Het financiële beleid is dienstbaar aan het realiseren van de gewenste volkshuisvestelijke doelstellingen,

en dient daartoe op transparante wijze gericht te zijn op financiële continuïteit.

4.3.1 Optimaliseren van de financiële geldstromen tussen SSHN, haar financiële tegenpartijen en de

Verbindingen van SSHN.

4.3.2 Minimaliseren van de kosten van betalingsverkeer.

4.3.3 Voorkomen van fraude en vergissingen bij het betalingsverkeer en bij het beheer van liquiditeiten.

4.3.4 Zeker stellen van de beschikbaarheid van middelen, zodat verplichtingen tijdig nagekomen kunnen

worden.

4.3.5 Het realiseren van een hogere opbrengst dan wel lagere kosten, met inachtneming van de geformuleerde

randvoorwaarden.

4.4 Betalingsverkeer

4.4.1 SSHN heeft te allen tijde inzicht in de verwachte inkomsten en uitgaven voor de eerstvolgende twaalf

maanden, de beschikbare ruimte op haar rekening-courant– en kasgeldfaciliteit, en de opnameruimte

onder roll-over leningen met variabele hoofdsom.

4.4.2 De kostenstructuur van het betalingsverkeer dient inzichtelijk te zijn. Tenminste één keer per vijf jaar

worden de betalingsverkeertarieven getoetst op marktconformiteit.

4.4.3 Het betalingsverkeer verloopt op rekeningen die aangehouden worden bij (een) daartoe aangewezen

Huisbank(en).

4.4.4 De rekeningen maken, waar mogelijk, deel uit van een saldo- en rentecompensatie stelsel.


4.4.5 De bankprocuratie voor het betalingsverkeer is geregeld in een interne en externe procuratieregeling.

4.4.6 Kastransacties zijn niet toegestaan.

4.5 Saldo- en liquiditeitenbeheer

4.5.1 De richtlijnen ter beheersing van liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico, zoals beschreven in paragraaf 2.5

respectievelijk 2.4 gelden hier onverkort.

4.5.2 Besluiten inzake het saldo- en liquiditeitenbeheer worden genomen op basis van een liquiditeitsplanning op

maandbasis met een minimale horizon van twaalf maanden, die minimaal viermaal per jaar geactualiseerd

wordt.

4.5.3 SSHN mag in het lopende boekjaar maximaal 7½% van de omvang van de materiele vaste activa

(gewaardeerd tegen bedrijfswaarde en volgens de meest recente jaarrekening) aan kortgeldfaciliteiten

hebben. Onder een kortgeld(faciliteit) wordt verstaan: het aantrekken van vreemd vermogen met een

looptijd korter dan twee jaar.

4.5.4 Geldmarkttransacties worden alleen afgesloten indien dit zinvol is in relatie tot de daarmee gemoeide

directe en indirecte kosten. Geldmarkttransacties dienen een aantoonbare meeropbrengst te hebben ten

opzichte van ‘geen transactie’.

4.5.5 Beschikbare middelen worden primair binnen de eigen organisatie aangewend. Aanwending van middelen

buiten de eigen organisatie is uitsluitend het gevolg van een mismatch tussen inkomende en uitgaande

geldstromen.

4.5.6 Uitzettingen in het kader van liquiditeitenbeheer en beleggen zijn toegestaan in de vorm van:

a. Rekening-courant;

b. Onderhandse leningen met een looptijd van maximaal vijf jaar;

c. Bancaire deposito’s met een maximale looptijd van twee jaar;

d. Terugplaatsen van bedragen op roll-over leningen met een variabele hoofdsom;

e. Spaarrekeningen bij een financiële onderneming;

f. Rentedragende spaar- en beleggingsproducten met hoofdsomgarantie en een maximale looptijd

van vijf jaar;

g. Fondsbeleggingen (ook zonder einddatum) mits de onderliggende beleggingen voldoen aan de

Beleidsregels beleggen.

4.5.7 Opnamen in het kader van liquiditeitenbeheer zijn toegestaan in de vorm van:

a. Rekening-courant;

b. Kasgeldleningen;

c. Opname van bedragen op roll-over leningen met een variabele hoofdsom;

d. Spaarrekeningen bij een financiële onderneming

e. Opname uit verkoop fondsbeleggingen


5. Relatiebeheer

5.1 Uitgangspunten

SSHN beoogt het realiseren van gunstige, c.q. marktconforme condities voor het afnemen van financiële diensten.

Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten:

5.2 Huisbank

5.2.1 De Huisbank wordt beschouwd als strategisch partner. Aan de Huisbank worden de volgende eisen

gesteld:

a. vestiging in Nederland en vallend onder het toezicht van De Nederlandsche Bank en Autoriteit

Financiële Markten (AFM);

b. een minimale lange termijn kredietrating van A2/A toegekend door minimaal twee van de drie

gerenommeerde kredietbeoordeling bureaus (Standard & Poor’s Ratings Services, Moody’s

Investors Service, of Fitch Ratings);

c. marktconforme tarifering van de afgenomen diensten (betalingsverkeer, credit- en debetrente);

d. beschikbaar stellen van een kredietfaciliteit in rekening-courant.

5.2.2 De bankrelatie met de Huisbank en de rentecondities waaronder de rekening-courant faciliteit wordt

aangehouden, alsmede de gehanteerde transactie- en overige tarieven, worden tenminste één keer per

vijf jaar beoordeeld op marktconformiteit. Jaarlijks vindt in de Treasurycommissie een evaluatie plaats van

de dienstverlening door de Huisbank.

5.2.3 Mocht de keuze van de Huisbank heroverwogen worden, dan wordt bij minimaal één andere bank een

concurrerende offerte gevraagd. Op basis van de offertes en een inschatting van de gevolgen voor de

AO/IC en te nemen interne kosten, wordt een voorstel voor de keuze voor een Huisbank ingediend bij de

Directeur-Bestuurder, die vervolgens een besluit over het Huisbankierschap neemt, dat ter goedkeuring

wordt voorgelegd aan de RvC.

5.3 Financiële tegenpartijen

SSHN onderhoudt uitsluitend contact met financiële ondernemingen (kredietinstellingen, beleggingsinstellingen,

effecteninstellingen, verzekeraars en pensioenfondsen), die onder Nederlands of EU-toezicht vallen, zoals de

Europese Centrale Bank, De Nederlandsche Bank of een andere Europese Centrale Bank, of van de Autoriteit

Financiële Markten (AFM) of hiermee vergelijkbaar EU-instituut.

5.4 Gebruik bemiddelaars

5.4.1 Bemiddelaars (brokers/makelaars) zijn tussenpersonen die bemiddelen tussen twee partijen bij het tot

stand brengen van financiering (en desgewenst andere financiële contracten), waarvoor zij na het afsluiten

van de transactie worden vergoed middels een bemiddelingsprovisie (fee).

5.4.2 Het gebruik van brokers/bemiddelaars is toegestaan onder de volgende voorwaarden:

a. Zij dienen geregistreerd te staan bij de AFM, en daarvan een vergunning als makelaar te hebben

ontvangen en/of onder toezicht te staan van een centrale bank in de eurozone;

b. Zij verklaren geen schriftelijke bemiddelingsprovisie van de geldgever ontvangen te hebben.

c. De bemiddelingsprovisie wordt meegenomen in de vergelijking van de totale financieringskosten;

d. De maximale provisie bedraagt de netto contante waarde van 0,02%, gerekend over looptijd en

hoofdsom van de lening;

e. Indien de provisie meer bedraagt dan 0,02%, dan besluit de Directeur-Bestuurder hierover en

wordt de RvC achteraf geïnformeerd. Bedraagt de bemiddelingsprovisie meer dan 0,05% dan dient

de RvC hiervoor vooraf goedkeuring verleend te hebben;

f. Provisienota’s worden direct aan de backoffice/Financiële Zaken van SSHN gestuurd en separaat

betaald.


6. Derivaten

6.1 Definitie

Derivaten zijn ‘afgeleide’ financiële instrumenten, die hun waarde ontlenen aan de waarde van een onderliggend

goed en waarbij op een zeker moment over een afgesproken nominale waarde een recht op, of een verplichting

tot, een periodieke betaling ontstaat of kan ontstaan. Derivaten vallen onder de Beleidsregels derivaten (zie

Bijlage).

6.2 Uitgangspunten

6.2.1 De Beleidsregels derivaten zijn zowel op lopende, als op nieuw af te sluiten Derivaten van toepassing.

6.2.2 Voor Derivaten gelden tevens de regels zoals vastgelegd in de Europese verordening ‘European Market

Infrastructure Regulation’, de zogenaamde EMIR-regelgeving.

6.2.3 Derivaten die vóór 1 oktober 2012 afgesloten zijn, worden door de toezichthouder als rechtmatig

beschouwd, ook indien er toezicht-belemmerende bepalingen in de contracten zijn opgenomen. SSHN

dient dan echter wel actief invulling te geven aan beleid om toezicht-belemmerende bepalingen in

bestaande derivatencontracten te elimineren.

6.2.4 Vanaf 1 oktober 2012 mogen slechts Payer Swaps en Caps afgesloten worden binnen de voorwaarden van

de Beleidsregels.

6.2.5 Basisrenteleningen, die vóór 1 december 2012 afgesloten zijn, worden door de toezichthouder als

rechtmatig beschouwd. Basisrenteleningen, die ná 1 december 2012 afgesloten zijn, dienen te voldoen aan

de Beleidsregels derivaten. Voor Basisrenteleningen behoeft geen Liquiditeitsbuffer aangehouden te

worden. Vanaf 1 september 2013 mogen Basisrenteleningen slechts afgesloten worden voor specifieke

situaties en onder strikte voorwaarden én voorafgaande toestemming van CFV/AW en WSW.

6.2.6 Het verkopen (schrijven) van derivaten anders dan voor het sluiten van derivatenposities is niet

toegestaan.

6.2.7 Derivaten mogen alleen afgesloten worden in combinatie met een onderliggende roll-over lening(en).

‘Open posities’ in Derivaten zijn derhalve niet toegestaan.

6.2.8 SSHN beschikt over beheersingsstructuren en administratieve systemen, die de risico’s van financiële

derivaten monitoren en beheersen, dan wel ‘huurt’ deze expertise in bij een onafhankelijke en ter zake

kundige adviseur.

6.3 Richtlijnen

6.3.1 Nieuwe derivatentransacties worden slechts afgesloten na voorafgaande schriftelijke toestemming van de

RvC.

6.3.2 Uitsluitend Caps en Payer Swaps, die opwaartse renterisico’s op roll-over leningen afdekken mogen

worden ingezet.

6.3.3 De looptijd van Caps en Payer Swaps mag niet langer zijn dan de looptijd van de onderliggende roll-over

lening, waarbij een Payer Swap nooit langer mag lopen dan het lopende jaar plus 9 jaar.

6.3.4 SSHN past het model Kostprijshedge-accounting toe, zoals gepubliceerd door de Raad van de

Jaarverslaggeving in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en RJ-uitingen (RJ hoofdstuk 290, Financiële

Instrumenten). Derivatentransacties worden verantwoord volgens de voorschriften behorend bij dit model:

a. Documentatie van de hedge-relatie vindt plaats op basis van documentatie per individuele hedge-

relatie;

b. Documentatie beschrijft bij aanvang:

hoe de hedge-relatie past in de doelstellingen van risicobeheer;

de hedge-strategie;

de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge-relatie;

het in de hedge-relatie betrokken afdekkingsinstrument en de afgedekte positie.

c. Aan het einde van ieder boekjaar wordt de effectiviteit van de hedge beoordeeld door het

vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie.

d. Indien de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie gedurende de

looptijd van de hedge-relatie niet overeenkomen, zal jaarlijks een kwantitatieve


ineffectiviteitsmeting plaatsvinden. De ineffectiviteit wordt in de jaarrekening toegelicht en wordt

alleen in de winst- en verliesrekening verwerkt indien en zover dit (cumulatief) een verlies betreft.

6.3.5 Tegenpartijen voldoen aan de in 2.4 genoemde voorwaarden en richtlijnen.

6.3.6 Alvorens een derivatentransactie met een bepaalde bank af te sluiten:

a. dienen de wederzijdse verplichtingen vastgelegd te worden in een af te sluiten raamovereenkomst,

conform bijlage I en II (artikel 5 lid 2 en artikel 6 lid 2) van de Beleidsregels derivaten;

b. dient de bank, in het kader van de zorgplichtregels uit de Wet op het financieel toezicht, SSHN als

“niet-professionele belegger” te classificeren.

6.3.7 Voor derivaten waarvoor tussen bank en SSHN een CSA of een vergelijkbare overeenkomst voor het

verrekenen van marktwaardes is overeengekomen, dient SSHN een Liquiditeitsbuffer aan te houden ter

grootte van de negatieve marktwaarde op basis van een rentedalingsscenario van 2%, minus de

afgesproken Threshold. Indien SSHN hieraan niet kan voldoen zal zij dit terstond melden aan de Autoriteit

Woningcorporaties (tot 1 juli 2015: het CFV) en aan haar eigen RvC. In overleg met het CFV wordt

vervolgens een herstelplan opgesteld.

6.3.8 Voor derivaten waarvoor tussen bank en SSHN een potentiële liquiditeitsverplichting uit hoofde van

Breakclauses van toepassing is, dient SSHN, vanaf één jaar voor de datum van de Breakclause, een

Liquiditeitsbuffer aan te houden ter grootte van de negatieve marktwaarde van de betreffende derivaten

op basis van een rentedalingsscenario van 2%.

6.3.9 De verplichte Liquiditeitsbuffer:

a. voldoet aan de vereisten van het WSW conform het Eigen Middelen beleid;

b. dient ingevuld te kunnen worden uit dagelijks beschikbare middelen, zoals rentedragende

tegoeden, opnameruimte ‘onder’ variabele roll-over leningen (met 48-uurs clausule), of andere,

gecommitteerde, daartoe geëigende kredietfaciliteiten.

6.3.10 Indien SSHN een onvoldoende Liquiditeitsbuffer heeft om een 2% rentedalingsscenario op te vangen, zal

SSHN geen nieuwe derivatentransacties aangaan.

6.3.11 De marktwaardeontwikkeling van de derivatenportefeuille dient te allen tijde inzichtelijk te zijn.

6.3.12 De lopende Derivatenposities worden minimaal vier maal per jaar in een interne Treasuryrapportage

opgenomen. Hierin komen minimaal de volgende zaken aan de orde:

a. De marktwaarde per tegenpartij;

b. De kredietbeoordeling van de tegenpartij waarbij derivatentransacties lopen;

c. Het liquiditeitsrisico op basis van twee rentescenario’s (1% en 2% rentedaling).


7. Administratieve Organisatie en

Interne Controle

7.1 Uitgangspunten Administratieve organisatie en interne controle

7.1.1 SSHN draagt er, ten behoeve van te nemen besluiten en maatregelen in het treasury-proces en de

bewaking daarvan, zorg voor dat de administratieve organisatie kwalitatief en kwantitatief voldoende

toegerust is om de administratieve verwerking van de aangegane overeenkomsten doelmatig, accuraat en

tijdig te verzorgen.

7.1.2 SSHN draagt er zorg voor dat tijdig betrouwbare informatie aan de Directeur-Bestuurder en RvC

aangeleverd kan worden over de lopende risico’s.

7.1.3 SSHN draagt zorg voor een adequate scheiding van taken, functies, bevoegdheden en

verantwoordelijkheden.

7.1.4 De opzet, het bestaan en werking van de Administratieve Organisatie (AO) en Interne Controle (IC) wordt

jaarlijks door de Accountant getoetst.

7.1.5 SSHN voldoet daarbij aan artikel 3 van de Beleidsregels Derivaten en artikel 4 van de Beleidsregels

Beleggen. Dit betekent dat ik elk geval is geborgd dat er voldoende aandacht is voor: de wijze waarop en de mate waarin het gebruik van financiële derivaten (zie hoofdstuk 6) en

beleggingen (zie hoofdstuk 4) bijdraagt aan het beperken van risico’s bij het financiële beleid en

beheer en de wijze waarop het bijdraagt aan de financiële continuïteit;

de interne organisatiestructuur (hoofdstuk 7) inzake aanschaf en gebruik van financiële derivaten en

beleggingen, waaronder in elk geval regels inzake bevoegdheden en mandatering, interne controle,

interne verantwoording, rol en betrokkenheid van de externe accountant, en rol en betrokkenheid van

het orgaan waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen;

waarborging van voldoende interne professionaliteit inzake beleggingen, ook bij het orgaan waaraan

het toezicht op het bestuur is opgedragen;

beheersingsstructuren rond de risico’s van financiële derivaten en beleggingen, onder meer gericht op

de marktwaarde, de omvang en de samenstelling van de derivaten- c.q. beleggingenportefeuille en de

monitoring van de marktwaarde en de liquiditeitsbuffer in relatie tot liquiditeits- en renterisico’s van

financiële derivaten en beleggingen.

7.2 Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden

Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de functionarissen die een rol spelen in het treasury-proces. Van

ieder worden de belangrijkste taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden samengevat. Vervolgens wordt

beschreven hoe besluiten (op basis van een Transactievoorstel) worden genomen en uitgevoerd en waar een

transactievoorstel minimaal aan moet voldoen. Tot slot komt de verantwoording aan bod.

Raad van Commisarissen

Bestuurder

Hoofd F&C Hoofd Financiën

Audit overleg

Treasury commissie

Extern Adviseur

Budget houders


7.2.1 Raad van Commissarissen

a. Geeft goedkeuring aan het Treasurystatuut en de wijzigingen daarin;

b. Geeft goedkeuring aan het jaarlijks op te stellen Treasuryjaarplan en eventuele tussentijdse

wijzigingen hierin;

c. Geeft goedkeuring aan transactievoorstellen die buiten het bereik van het Treasurystatuut of het

Treasuryjaarplan vallen;

d. Verleent decharge aan de Directeur-Bestuurder over het gevoerde treasury-beleid;

e. Houdt toezicht op het gevoerde treasury-beleid en laat zich periodiek informeren over het

gevoerde beleid en de doelstellingen in het Treasuryjaarplan, afgezet tegen de resultaten van

geëffectueerde transacties en maatregelen;

f. Bespreekt jaarlijks met de accountant de controlebevindingen van het treasury-proces.

7.2.2 Directeur-Bestuurder

a. Stelt het Treasurystatuut en eventuele wijzigingen hierin vast;

b. Stelt het Treasuryjaarplan en eventuele tussentijdse wijzigingen hierin vast;

c. Stelt de werkwijze (processen en procedures) binnen de treasury vast;

d. Laat zich periodiek informeren over de treasury-activiteiten;

e. Neemt besluiten op grond van schriftelijke transactievoorstellen, die passen binnen het

Treasurystatuut en Treasuryjaarplan;

f. Legt transactievoorstellen die buiten het bereik van het Treasurystatuut of het Treasuryjaarplan

vallen, na vaststelling ter goedkeuring voor aan de RvC;

g. Verleent decharge aan de bij de uitvoering betrokken medewerkers binnen het treasury-proces;

h. Legt jaarlijks verantwoording af aan de RvC.

7.2.3 Hoofd Financiën en Control

a. Vervult in het treasury-proces een onafhankelijke interne adviesfunctie richting de Directeur-

Bestuurder

b. Initieert en coördineert de beleidsvoorbereidende informatievoorziening;

c. Voert, op basis van vastgelegde procedures, de operationele treasury-activiteiten op het gebied

van het liquiditeitenbeheer (< 2 jaar) uit;

d. Beoordeelt de in het treasury-overleg ingebrachte rapportages en analyses op consistentie en

volledigheid;

e. Beoordeelt transactievoorstellen op wenselijkheid;

f. Parafeert transactievoorstellen;

g. Houdt toezicht op de naleving van besluiten en richtlijnen door medewerkers binnen het treasury-

proces;

h. Brengt direct een voorstel in bij de Directeur-Bestuurder, indien de rating van de tegenpartij van

een uitzettingen/belegging, een rente-instrument of de huisbank wordt verlaagd tot een niveau

lager dan in het Treasurystatuut staat opgenomen;

i. Monitort kredietbeoordeling van tegenpartijen in financiële contracten en signaleert afwijkingen ten

opzichte van het Treasurystatuut;

j. Legt per kwartaal verantwoording af over de uitvoering van het treasury-beleid aan de Directeur-

Bestuurder;

k. Vertegenwoordigt SSHN bij banken en de sectorinstituten WSW en AW/CFV (of de instantie die

diens taak uitvoert).

l. Ziet toe op de juiste vastlegging van treasury-transacties (intra- en extracomptabel);

m. Ziet toe op de juiste verantwoording van treasury-resultaten in de verslaglegging;

n. Rapporteert over ontwikkelingen in het tegenpartijen liquiditeitsrisico dat de corporatie loopt op

haar financiële contracten;

o. Rapporteert (onafhankelijk) over geconstateerde afwijkingen aan de Directeur-Bestuurder.

7.2.4 Hoofd Financiën

a. Legt iedere treasury-transactie vast in de (financiële) administratie. Tevens worden verplichtingen

als gevolg van het afsluiten van financieringen en/of derivaten in de (financiële) administratie

geregistreerd;

b. Controleert de naleving van genomen besluiten en gemaakte afspraken (formele controle);

c. Draagt zorg voor het beheren van debiteuren en crediteuren;

d. Stelt minimaal één maal per kwartaal de liquiditeitsprognose op;

e. Legt verantwoording af aan hoofd Financiën en Control;


f. Draagt zorg voor het juist en volledig administreren van de bezittingen, schulden, rechten,

verplichtingen, inkomsten, uitgaven, ontvangsten en betalingen in de verplichtingen en financiële

administratie;

g. Is verantwoordelijk voor het afhandelen van het contante en girale geldverkeer.

h. Toetst jaarlijks de opzet, het bestaan en de werking van de AO/IC.

i. Ziet toe op de naleving van de AO/IC van de treasury-functie;

7.2.5 Treasurer (extern)

a. SSHN maakt gebruik van een externe Treasurer. De externe Treasurer staat onder toezicht van

het AFM en heeft geen direct (geldelijk of anderszins) belang bij het afsluiten van transacties en de

uitkomst van te nemen beslissingen. De externe Treasurer verricht treasury-werkzaamheden voor

SSHN, welke in een contract zijn vastgelegd;

b. Houdt marktinformatie bij en interpreteert deze;

c. Brengt kennis in van financiële markten en de werking van financiële producten;

d. Bereidt de bijeenkomsten van de Treasurycommissie voor;

e. Stelt ten behoeve van de Treasurycommissie rapportages en analyses op;

f. Werkt op basis van de ingebrachte rapportages en analyses, indien nodig, transactievoorstellen

uit;

g. Geeft uitvoering aan de operationele treasury-activiteiten op het gebied van financieren, beleggen

en renterisicobeheer;

h. Doet voorstellen ter verbetering van het liquiditeits- en tegenpartijrisico dat de corporatie loopt op

haar financiële contracten;

i. Is uitsluitend bevoegd te handelen op basis van getekende transactievoorstellen;

j. Legt verantwoording af aan de Directeur-Bestuurder over de uitgevoerde transacties;

k. Adviseert, indien nodig, over wijzigingen in het Treasurystatuut;

l. Is adviseur van het Treasuryjaarplan.

7.2.6 Budgethouders

a. Het zorgdragen voor een goede kwaliteit van de informatie die hun afdelingen aanleveren aan

afdeling Financiën over toekomstige uitgaven en ontvangsten;

b. Het zorgdragen voor het tijdig aandragen van betrouwbare operationele informatie over

toekomstige geldstromen aan afdeling Financiën;

c. Het fiatteren van betalingen en ontvangsten ten laste c.q. ten gunste van de budgetten waarvan

zij in de begroting als budgethouder zijn aangewezen.

7.2.7 Accountant

Het in het kader van haar reguliere controletaak adviseren en jaarlijks controleren van de feitelijke

naleving van het Treasurystatuut. Hierin wordt ten minste het bestaan, de opzet en de werking van het

administratieve en het organisatorische treasury-proces getoetst. De bevindingen worden vastgelegd in de

managementletter.


7.2.8 Bevoegdheden-matrix:

Treasurystatuut Treasury

jaarplan

Transacties

ongeborgde

financiering

Transacties Liquiditeitenbeheer Treasury-

commissie

RvC Keurt goed Keurt goed Keurt goed Mandateert Directeur-

Bestuurder

Mandateert Directeur-

Bestuurder

Directeur-

Bestuurder

Stelt vast en

legt voor aan

RvC

Stelt vast en

legt voor aan

RvC

Stelt vast Stelt vast Stelt vast Toehoorder

Hoofd Financiën en

Control

Initieert en stelt

voor/stelt op

Initieert en

stelt voor/

stelt op

Initieert, stelt

voor, voert uit

en parafeert

Initieert, stelt

voor en

parafeert

Voert uit Lid en

voorzitter

Hoofd Financiën controleert Controleert en

verzorgt

administratieve vastlegging

Stelt minimaal

ieder kwartaal een

liquiditeitsprognose op

Lid

Extern Treasurer Adviseert/ stelt

op

Adviseert/

stelt op

Adviseert Adviseert, stelt

op en voert uit

Adviseert Lid

7.3 Besluiten

7.3.1 Periodiek vindt overleg plaats over treasury aangelegenheden. Dit overleg vindt minimaal viermaal per jaar

plaats in de Treasurycommissie. De Treasurycommissie bestaat uit de volgende functionarissen:

Directeur-Bestuurder (toehoorder)

Hoofd Financiën en Control

Hoofd Financiën

Treasurer (extern)

7.3.2 Besluiten, passend binnen het Treasurystatuut en het Treasuryjaarplan, worden genomen door de Directeur-

Bestuurder op basis van schriftelijke Transactievoorstellen. Besluiten die niet passen binnen het

Treasurystatuut of Treasuryjaarplan worden altijd ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd.

7.3.3 De leden van de Treasurycommissie adviseren de Directeur-Bestuurder gevraagd en ongevraagd over

treasury-vraagstukken. De overwegingen die tot het besluit hebben geleid worden genotuleerd. De effecten

van de te nemen besluiten op toekomstige financieringsbehoefte en risicoposities worden inzichtelijk

gepresenteerd.

7.3.4 Bij het streven naar minimalisatie van de financieringskosten kan gebruik worden gemaakt van actuele

markten renteontwikkelingen. Bij besluiten over treasury-transacties worden de de markten

renteontwikkelingen meegewogen. Risicobeheersing is echter leidend bij het nemen van besluiten.

7.3.5 In de reguliere bijeenkomsten van de Treasurycommissie worden ten minste de volgende onderwerpen

behandeld:

a. Algemene ontwikkelingen en financiële transacties over de afgelopen periode;

b. Het Borgingsplafond en de ruimte daaronder bij het WSW;

c. Liquiditeitsprognoses (eerstvolgende 12 maanden en een reeks van 10 jaren). Deze prognose wordt vóór

iedere bijeenkomst van de Treasurycommissie geactualiseerd;

d. Derivatenportefeuille;

e. Risicoanalyses;

f. Markt- en renteontwikkelingen;

g. Het toetsingskader van het WSW (ICR, DSCR, LTV, solvabiliteit en dekkingsratio);

h. Ingebrachte Transactievoorstellen (inclusief effecten op het risicoprofiel).

7.3.6 Van elke bijeenkomst wordt een verslag met een lijst van actiepunten gemaakt. Dit verslag wordt naar de

leden van de Treasurycommissie gezonden en in de eerstvolgende bijeenkomst vastgesteld.

7.3.7 De uitvoering van besluiten op het gebied van financieren, beleggen en rentemanagement geschiedt

uitsluitend op basis van een schriftelijke machtiging (getekend Transactievoorstel) en dient te passen

binnen de randvoorwaarden van het Treasurystatuut en het Treasuryjaarplan.

7.3.8 Uitvoeringsbesluiten op het gebied van het liquiditeitenbeheer worden genomen binnen vastgestelde

kaders en procedures.

7.4 Transactievoorstellen

7.4.1 Transactievoorstellen worden doorlopend genummerd en deugdelijk gearchiveerd.

7.4.2 Transactievoorstellen worden (waar mogelijk en zinvol) voorzien van een kosten/baten analyse.

7.4.3 Een Transactievoorstel dient minimaal de volgende onderwerpen te beschrijven:


a. Uitgangssituatie: Geeft een beschrijving van de situatie die aanleiding geeft tot het voorstel;

b. Marktomstandigheden: Geeft indicaties van actuele marktverhoudingen en tarieven;

c. Transactievoorstel:

Doel van de Transactie: Geeft een korte beschrijving van wat met het voorstel wordt

beoogd;

Uitwerking: Geeft een korte beschrijving van de wijze waarop het beoogde doel

gerealiseerd zal worden; het effect van de voorgestelde transactie op de toekomstige

financieringsbehoefte en risicoprofiel;

d. Alternatieven: Geeft (voor zover aanwezig) andere mogelijkheden om hetzelfde doel te bereiken,

met eventuele voor- en nadelen;

e. Motivatie: Korte omschrijving waarom voor dit specifiek voorstel gekozen is.

f. Randvoorwaarden: Geeft de beperkingen aan waarbinnen de transactie kan/mag worden

uitgevoerd;

g. Besluit: Is de formele vastlegging van het genomen besluit geregeld door middel van

ondertekening ervan door de Directeur-Bestuurder en het Hoofd Financiën en Control. Dit geldt als

een mandaat voor de uitvoering er van.

7.4.4 In een transactievoorstel voor Derivaten wordt minimaal aandacht besteed aan:

a. De toegevoegde waarde van het gebruik van het derivaat in vergelijking met traditionele

instrumenten;

b. De gevolgen voor het toekomstig tegenpartij- of kredietrisico en de andere risico’s uit hoofdstuk 2;

c. Toetsing aan Beleidsregels derivaten en aan het Treasurystatuut;

d. Toetsing van kritische kenmerken van derivaat en onderliggende waarde (RJ 290);

e. Ontwikkeling van de marktwaarde van het Derivaat op basis van twee scenario’s (1% daling en

2% daling);

f. Omschrijving de onderliggende waarde.

7.4.5 Het aangaan van transacties geschiedt aantoonbaar tegen marktconforme voorwaarden. Offertes worden

gebenchmarkt en bij minimaal twee partijen opgevraagd. Indien er wegens omstandigheden slechts één

offerte verkrijgbaar is, dan zal dit met redenen beschreven worden in het Transactievoorstel, indien dit

vooraf bekend is, en/of in de Terugkoppeling. Indien vooraf bekend is dat slechts één partij offerte kan

uitbrengen, dan zal een procedure in het Transactievoorstel opgenomen worden, die erop gericht is te

voorkomen dat een niet marktconforme aanbieding geaccepteerd wordt.

7.5 Interne en Externe Informatievoorziening

7.5.1 Zodra de Treasurer (extern) een transactie uitvoert, informeert hij, middels een schriftelijke

Terugkoppeling terstond de Directeur-Bestuurder en de leden van de Treasury Commissie hierover. Het

Hoofd Financiën en Control dient op basis van de terugkoppeling per omgaande te (laten) controleren of

de overeenkomst is uitgevoerd binnen de randvoorwaarden van het goedgekeurde Transactievoorstel.

7.5.2 Het Hoofd Financiën en Control legt iedere drie maanden verantwoording af aan de Directeur-Bestuurder

over het gevoerde treasury-beleid en de resultaten van geëffectueerde transacties en maatregelen. De

transacties worden afgezet tegen de doelstellingen uit het vigerende Treasuryjaarplan.

7.5.3 Het Treasuryjaarplan bevat minimaal de volgende onderwerpen: financieringsbehoefte, borgingsplafond en

de ruimte daaronder, tegenpartijrisico, ontwikkelingen externe regelgeving, ontwikkeling

leningenportefeuille, resultaat beoordeling WSW, markten renteontwikkelingen, derivatenportefeuille +

gekoppelde roll-over leningen en renterisico’s. Actiepunten voor het nieuwe boekjaar worden vastgesteld

en gedurende het jaar gemonitord door de Treasury Commissie.

7.5.4 De RvC wordt, middels de Treasuryrapportage en de notulen van de bijeenkomst van de

Treasurycommissie, minimaal iedere drie maanden geïnformeerd over de ontwikkeling van de treasury-

activiteiten. In de Treasuryrapportage wordt gerapporteerd over de voortgang van de acties zoals die in

het Treasuryjaarplan staan genoemd.

7.5.5 De Directeur-Bestuurder legt jaarlijks verantwoording af aan de RvC over het gevoerde treasury-beleid.

7.5.6 In de toelichting op de jaarrekening wordt op een transparante, complete en inzichtelijke wijze

verantwoording en inzicht gegeven in de interne organisatie en de samenstelling en omvang van:

derivatenportefeuille inclusief contractuele bepalingen zoals margin calls, Break clauses en eventuele

overige additional termination events, met de liquiditeitsrisico;

beleggingsportefeuille, inclusief hieruit voortkomende liquiditeits- en solvabiliteitsrisico’s,

conform de vereisten Beleidsregels derivaten, Beleidsregels beleggen, Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9

en de RJ 290 Financiële instrumenten.


8. Ondertekening Het Treasurystatuut heeft de status van een bestuursbesluit en dient door de RvC te worden goedgekeurd. Het

statuut wordt jaarlijks getoetst aan de actualiteit en, indien nodig, gewijzigd.

Vastgesteld

Goedgekeurd

Datum

25 juni 2015

Naam

ing. C Stunnenberg MRE MRICS drs. V.H.Th.L. Paes

Functie

Statutair Directeur Voorzitter Raad van Commissarissen

Handtekening


Bijlage 1: Begrippenlijst

Additional termination events: In een derivatencontract beschreven situaties die kunnen leiden tot het (direct) opvragen/opeisen van vorderingen.

Aflossingsfictie: Is een theoretische aflossing per jaar. De kasstromen moeten na de 2% aflossingsfictie positief zijn. Uitgangspunt is dat elke corporatie op de lange termijn moet voldoen aan de aflossingsfictie van 2%. Deze fictie waarborgt dat een corporatie in staat is haar leningenportefeuille binnen 50 jaar af te lossen met de gegenereerde operationele kasstromen.

Aflossingsvrije (=fixe) lening:

Lening waarbij gedurende de looptijd alleen rentebetalingen plaatsvinden. Aflossing van de hoofdsom vindt plaats

aan het eind van de looptijd.

AFM:

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de financiële markten: op sparen, beleggen, verzekeren

en lenen.

Annuïtaire lening:

Lening waarbij jaarlijks een vast bedrag aan rente en aflossing wordt betaald. In de beginjaren zal de jaarlijkse

betaling voor het grootste deel uit rente bestaan, in de eindjaren voor het grootste deel uit aflossing op de

hoofdsom.

Autoriteit Woningcorporaties:

De Autoriteit woningcorporaties is de integrale toezichthouder die vanaf 1 juli 2015 het financieel toezicht (tot 1

juli 2015 uitgevoerd door CFV) en het volkshuisvestelijk toezicht (tot 1 juli 2015 uitgevoerd door ILT) combineert.

De saneringsfunctie wordt via mandatering gedelegeerd aan het WSW. De Autoriteit woningcorporaties is een

eigenstandige toezichthouder binnen de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT), die haar taken onafhankelijk

uitoefent. Zij houdt toezicht op rechtmatigheid, governance, integriteit, financiële continuïteit, bescherming

maatschappelijk bestemd vermogen, solvabiliteit en liquiditeit, de kwaliteit van financieel risicomanagement,

beheer, aansturing en verantwoording, en op compensatie.

Bankieren (of ‘near banking’):

Near banking of bankieren (conform MG 2001-26 en Beleidsregels verantwoord beleggen) betreft ‘het aantrekken

van geldelijke middelen speciaal met het doel die vervolgens aan derden uit te lenen.’ Ook is het niet toegestaan

uit de eigen bedrijfsreserve middelen vrij te maken met het speciale doel die vervolgens aan derden uit te lenen.

Dit geldt niet voor interne financiering bij verbindingen, mits onder marktconforme voorwaarden verstrekt en

collegiale financiering. Het uitlenen van middelen aan bijvoorbeeld een Nederlandse decentrale overheid of aan

personeel is niet toegestaan.

Basisrente:

De rente in een basisrentelening-contract, die voor de volledige looptijd vastligt. Bovenop de basisrente komt de

opslag voor een kortere looptijd.

Basisrentelening:

Een basisrentelening is een lening waarin de marktrente (exclusief opslag) voor een lange periode wordt

vastgelegd en de krediet-/liquiditeitsopslag voor een kortere periode. De minimale eerste looptijd tot eerste

opslagherzieningsmoment bedraagt vijf jaar.

Beleggen:

Beleggen betreft het tijdelijk uitzetten van middelen die niet voor lopende betalingen benodigd zijn (zie

Beleggingen).

Beleggingen:

Beleggingen betreffen uitgezette middelen die tijdelijk niet benodigd zijn om aan lopende financiële verplichtingen

te voldoen, m.u.v. financiële derivaten als bedoeld in de Beleidsregels derivaten (in het bijzonder Margin calls).

Leningen u/g of rekening-courant in de vorm van interne financiering worden niet als belegging beschouwd. Het


uitzetten van middelen bij een financiële onderneming (bijv. op rekening-courant of op spaarrekening) is een

belegging (conform Beleidsregels beleggen vanaf 1 februari 2015).

Beschikbaarheidsrisico:

Het risico dat geldgevers niet bereid zijn om (tegen acceptabele tarieven) geld te lenen.

Borgingsplafond:

Het borgingsplafond is de maximale WSW-geborgde leningenportefeuille per jaar op enig moment in het jaar. Het

borgingsplafond wordt jaarlijks vastgesteld door het WSW voor het lopende jaar en/of tweede jaar en/of derde

jaar afhankelijk van de risicobeoordelingsklasse.

Breakclause:

Een break clause is een bepaling in een financieel contract waarin overeengekomen wordt dat het contract op een

afgesproken datum in de toekomst ontbonden wordt tegen afrekening van de marktwaarde.

Broker/ bemiddelaar:

Een tussenpersoon die financiële contracten tot stand brengt tussen twee partijen waarvoor een

bemiddelingsprovisie in rekening gebracht wordt.

Cap:

Een Cap is een renteoptie met een afschermende werking. De koper van de Cap ontvangt, als de geldmarktrente

op vooraf bepaalde data hoger is dan de contractrente (strike), het verschil van de verkoper. Bij een lagere

geldmarktrente vindt geen verrekening plaats. De koper van een Cap betaalt een premie die onder meer

afhankelijk is van de looptijd en de contractrente.

CFV:

Centraal Fonds Volkshuisvesting is de financiële toezichthouder voor woningcorporaties. CFV gaat per 1 juli 2015

over in de Autoriteit Woningcorporaties.

CSA:

Credit Support Annex is een overeenkomst bij een ISDA raamovereenkomst, die voorziet in kredietbescherming

door regels te stellen voor marktwaardeverrekening en onderpand.

DAEB:

Onder de term Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) voor de aanduiding van bepaald bezit wordt

hetzelfde verstaan als onder de term borgbaar bezit. De eerste categorie bestedingsdoelen waarvoor het WSW kan

borg staan betreft investeringen in (1) woongelegenheden; (2) woon-zorgcomplexen; (3) grond; (4) woonschepen

met ligplaatsen; (5) woonwagens en –standplaatsen; (6) kindertehuizen en jeugdinternaten; (7) skaeve huse.

Debt Service Coverage Ratio(DSCR):

De debt service coverage ratio (DSCR) is een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen

worden gegenereerd voor rente en werkelijke aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. Het WSW heeft een

eigen methodiek waarop zij haar DSCR bepaalt. In deze methode wordt uitgegaan van een minimaal onderhoud

bij exploitatie tot einde levensduur van € 700 per verhuureenheid. De theoretische jaarlijkse aflossing wordt

bepaald door het vreemd vermogen, gecorrigeerd met de gemiddeld gerealiseerde verkoopopbrengsten en voor

een restwaarde van € 5.000 per verhuureenheid (€ 2.500 per kamer), af te zetten tegenover de gemiddelde

restant levensduur van het bezit.

Dekkingsratio:

Kengetal van het WSW, dat de verhouding weergeeft tussen het bedrag aan uitstaande WSW-geborgde leningen

en de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand.

Derivaten:

Zie rente-instrumenten.

Downgrading:

Een credit rating kan door de rating agency die deze heeft verstrekt, neerwaarts worden bijgesteld. Dit wordt een

‘downgrading’ genoemd. Een downgrading kan zowel het gevolg zijn van algemene (markt)omstandigheden als

van specifieke zaken waarmee de betreffende organisatie te maken heeft.


Eigen Middelen beleid:

Het Eigen Middelen beleid is een door het WSW geformuleerde beleidsregel om eigen middelen aan te wenden

voor het aanhouden van de 2%- Liquiditeitsbuffer, werkkapitaal en/of toekomstige uitgaven. In 2013 is de

beleidsregel aangepast en uitgebreid met de inzet van eigen middelen ten behoeve van niet-DAEB activiteiten.

Euribor:

Staat voor Euro InterBank Offered Rate. Het is het tarief dat banken elkaar in rekening brengen voor kortlopende

financiering. Het geldt als de gangbare referentierente voor kortlopende leningen.

European Market Infrastructure Regulation (EMIR):

EMIR is een Europese verordening, die 15 maart 2013 is ingegaan, om de handel en risico’s in OTC-derivaten

veiliger en transparanter te maken. De EMIR regelgeving onderscheidt in drie verschillende risico-classificaties: FC

(Financial Counterparty), NFC+(Non-Financial Counterparty plus)en NFC- (Non-Financial Counterparty minus).

Afhankelijk van de uitstaande ongedekte derivatenpositie vallen woningcorporaties over het algemeen onder de

NFC- categorie, omdat zij haar derivaten heeft afgesloten ter dekking van bedrijfsrisico’s, waarop de lichtste vorm

van regelgeving van toepassing is. Partijen dienen onderling vast te leggen onder welke categorie de tegenpartij

valt. Partijen dienen een geschillenregeling en een reconciliatieregeling overeen te komen. Voor nieuw af te sluiten

derivaten geldt tijdige confirmatie volgens EMIR-regels. Vanaf 2014 zal een rapportageplicht voor lopende

derivaten vanaf 16 augustus 2012 aan een transactieregister (trade repository) gelden.

Extendible lening:

Een extendible lening is een gestructureerde lening waarbij voor verschillende perioden van de looptijd van de

lening verschillende rentecondities gelden. Voor de laatste periode geldt een vooraf afgesproken vaste rente als de

marktrente bij het begin van deze laatste periode lager is dan de afgesproken rente. Als de marktrente bij het

begin van deze laatste periode hoger is dan de vooraf afgesproken rente dan vervalt de lening of gaat over in een

lening met een variabel rentetype (bv. 3-maands Euribor).

Externe Treasurer:

De externe Treasurer staat onder toezicht van het AFM en heeft geen direct (geldelijk of anderszins) belang bij het

afsluiten van transacties en de uitkomst van te nemen beslissingen. De externe Treasurer verricht treasury-

werkzaamheden voor SSHN, welke in een contract zijn vastgelegd.

Governancecode woningcorporaties:

De code bevat zowel principes als concrete bepalingen die de organen van de woningcorporatie en hun leden in

acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als moderne, en inmiddels breed gedragen,

algemene opvattingen over goede governance. De woningcorporatie vermeldt elk jaar in haar jaarverslag op welke

wijze zij de principes van de code in het afgelopen boekjaar heeft toegepast. Het is aan iedere woningcorporatie

indien zij afwijkt van de code aan te geven waar en waarom zij afwijkt van de code.

Interest Coverage Ratio(ICR):

Het WSW hanteert de interest coverage ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar

renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR, een belangrijke indicatie van een

financieel gezonde exploitatie van huurwoningen.

Integraal risicobeheer:

Integraal risicobeheer is het identificeren en kwalificeren van risico’s, waarbij alle typen risico’s worden betrokken

en in onderlinge samenhang worden beschouwd en gewaardeerd.

ISDA:

Een ‘ISDA’ is een raamovereenkomst voor het aangaan van derivaten. Deze is ontwikkeld door de International

Swaps and Derivatives Association. De ISDA bestaat ten minste uit een Master Agreement en een Schedule. In de

Master Agreement worden geen aanpassingen gemaakt: voor afwijkingen van en aanvullingen op condities uit de

Master Agreement wordt de Schedule gebruikt. In aanvulling op deze documenten kan ook een CSA worden

overeengekomen. De ISDA is een Engelstalig, tamelijk technisch geschreven document.

Kasgeldlening:

Het lenen van een vast bedrag gedurende een vaste periode (meestal een veelvoud van een maand) tegen een

van te voren afgesproken vergoeding.


Liquiditeitsbuffer:

De wettelijke Liquiditeitsbuffer is de beschikbaarheid van liquiditeiten uit Eigen Middelen (conform WSW beleid)

ten behoeve van (toekomstige) marktwaardeverrekening-verplichtingen (conform Beleidsregels gebruik financiële

derivaten) onder een rentedalingsscenario van 2%.

Liquiditeitsrisico:

Onder liquiditeitsrisico wordt verstaan het risico dat een partij niet tijdig aan alle betalingsverplichtingen kan

voldoen.

Looptijd:

De periode die resteert tot het moment dat de voorwaarden van een lening of belegging wijzigingen. Onderscheid

wordt gemaakt naar:

Liquiditeitstypische looptijd: de periode die resteert tot het moment dat de lening (o/g) moet worden

afgelost dan wel een belegging (u/g) vrijvalt.

Rentetypische looptijd: de periode die resteert tot het moment dat de rente op een lening of belegging een

herziening ondergaat.

Medium Term Note (MTN):

Een standaard schuldtitel waarin de kenmerken van een obligatie en een onderhandse lening zijn samengevoegd.

MTN’s zijn courant verhandelbaar.

Minimum Transfer Amount (´MTA´):

De Minimum Transfer Amount is een drempel in aanvulling op een andere drempel, de zgn. Threshold: pas als de

marktwaarde van een groep derivaten de som van Threshold en MTA overschrijdt, moet daadwerkelijk een

afstorting van middelen door de ene contractpartij aan de andere partij plaatsvinden.

Netto financiering(sbehoefte):

Het totaal van opgenomen leningen waarop de aanwezige beleggingen en liquide middelen in mindering zijn

gebracht. Bij een negatief saldo liquide middelen heeft dit het effect dat de netto financieringsbehoefte toeneemt.

Obligatie:

Verhandelbaar bewijs van deelname in het vreemde vermogen van een onderneming voor een van te voren

overeengekomen periode tegen een van te voren overeengekomen vergoeding (couponrente).

Open positie:

Een open positie is een positie in een financieel derivaat, waartegen nog geen onderliggende waarde (een

variabele lening) is aangetrokken en/of waarvan de looptijd van het financieel derivaat langer loopt dan de

onderliggende waarde

Opslagrisico:

Het risico dat de opslag, die de financier/bank boven de marktrente (Euribor/Swaprente) op financiering in

rekening brengt, op het herzieningsmoment hoger is dan op het moment van afsluiten.

Optie:

Een optie is een rente-instrument waaraan de koper, tegen betaling van een premie, bepaalde vast omschreven

rechten kan ontlenen. Tegen ontvangst van een premie gaat de verkoper bepaalde vast omschreven

verplichtingen aan. Gangbare renteopties zijn Cap, Floor, en Swaption.

Onderhandse lening:

Onverhandelbaar bewijs van deelname in het vreemde vermogen van een onderneming voor een van te voren

overeengekomen periode tegen een van te voren overeengekomen vergoeding.

Professionele belegger:

Professionele belegger zoals gedefinieerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn:

banken; beheerder van een beleggingsinstelling, van een instelling voor collectieve beleggingen in effecten (icbe),

van een pensioenfonds of van een daarmee vergelijkbare rechtspersoon of vennootschap; beleggingsinstelling of -

onderneming; nationaal of regionaal overheidslichaam of overheidslichaam dat de overheidsschuld beheert;

centrale bank; financiële instelling; internationale of supranationale publiekrechtelijkeorganisatie of daarmee

vergelijkbare internationale organisatie; icbe; market maker; onderneming wiens belangrijkste activiteit bestaat

uit beleggen in financiële instrumenten, het verrichten van securitisaties of andere financiële transacties;

pensioenfondsen of daarmee vergelijkbare rechtspersoon of vennootschap; persoon of vennootschap die voor

eigen rekening handelt in grondstoffenderivaten; plaatselijke onderneming; rechtspersoon of vennootschap die


aan twee van de volgende omvangvereisten voldoet (balans ten minste € 20 mln.; netto-omzet ten minste € 40

mln.; eigen vermogen ten minste € 2 mln.); verzekeraar.

Raamovereenkomst:

Overeenkomst tussen twee partijen, waarbij de algemene voorwaarden en de belangrijkste bijzondere

voorwaarden van toekomstige transacties vooraf worden overeengekomen. In de Raamovereenkomst worden

geen aanpassingen gemaakt: voor afwijkingen van en aanvullingen op condities uit de Raamovereenkomst wordt

de Bijlage gebruikt, waarin ook de marktwaardeverrekening afgesproken kan worden. In bijlage I en II van de

Beleidsregels gebruik financiële derivaten woningcorporaties worden modelovereenkomsten voor respectievelijk de

Raamovereenkomst en de Bijlage voorgeschreven.

Rating agency:

Onafhankelijke organisatie die zich onder meer toelegt op de beoordeling van de lange termijn kredietwaardigheid

van tegenpartijen. Bekende rating agencies zijn Standard & Poor (S&P), Moody’s en Fitch. Kwalificaties voor een

goede kredietwaardigheid zijn als volgt:

Moody's S&P Fitch

Lange-

termijn

Korte-

termijn

Lange-

termijn

Korte-

termijn

Lange-

termijn

Korte-

termijn

Aaa

P-1

AAA

A-1+

AAA

F1+

Uitzonderlijke

kwaliteit

Aa1 AA+ AA+

Uitstekende kwaliteit Aa2 AA AA

Aa3 AA- AA-

A1 A+ A-1

A+ F1

Goede kwaliteit A2 A A

A3 P-2

A- A-2

A- F2

Baa1 BBB+ BBB+

Aanvaardbare

kwaliteit Baa2

P-3 BBB

A-3 BBB

F3 Baa3 BBB- BBB-

Renteconversie:

Bij een renteconversie dient over een bestaande lening de rente voor de opvolgende rentevastperiode opnieuw te

worden overeengekomen.

Rente-instrument:

Een rente-instrument (derivaat) is een financieel contract waarmee het renterisico over een lening of belegging

kan worden veranderd of beïnvloed. Onderscheid wordt gemaakt naar instrumenten met een fixerende werking

(het tarief wordt vastgelegd) en instrumenten met een beschermende werking (het tarief wordt gelimiteerd). Een

rente-instrument kan het (her)financieringsrisico niet beïnvloeden.

Renterisico:

De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg

van ontwikkelingen in de rente. Het risico in absolute zin is de optelsom van jaarlijkse cashflow en

renteaanpassingen in een bepaalde periode (meestal van 12 maanden). Aanpassingen in de rente kunnen

betrekking hebben op leningen en beleggingen, maar ook op rente-instrumenten. Bij het risico in relatieve zin

wordt het absolute renterisico gedurende een bepaalde periode (meestal 12 maanden) in een percentage van de

netto financieringsbehoefte ultimo periode uitgedrukt.

RFD:

Een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (‘RFD’) is een Nederlandstalige overeenkomst waarin de condities

van swaps en andere derivaten kunnen worden vastgelegd. De RFD is de tegenhanger van de Engelstalige ISDA.

DE RFD wordt i.t.t. de ISDA tegenwoordig vooral gehanteerd voor contracten waarin de tegenpartij van de bank

betrekkelijk klein van formaat is of weinig ervaring heeft met het gebruik van derivaten.


Roll-over lening:

Een Roll-over lening is een overeenkomst tussen twee partijen om gedurende een langere periode (meestal tussen

2 en 10 jaar) geld te lenen waarbij de rente periodiek wordt herzien. De rente is meestal gekoppeld aan het

Euribortarief.

Bij een Roll-over met variabele hoofdsom kan bij renteaanpassing eveneens de hoofdsom worden gewijzigd

(tussen 20% en 100%). Een Roll-over met variabele hoofdsom combineert de voordelen van een lange

financiering (lage bancaire opslagen, langdurige beschikbaarheid) met de voordelen van kasgeldfinanciering (grote

flexibiliteit, lage tariefstelling).

Stresstest:

Een stresstest is een simulatie op basis van een aantal extreme (rente)scenario’s waarmee bepaald wordt wat de

gevolgen en risico’s (b.v. liquiditeitsrisico, kredietrisico) zijn.

Swap:

Het Engelse woord Swap staat voor ruil. Bij een Swap (ook wel Renteswap) komen twee partijen overeen

renteverplichtingen met elkaar te ruilen. De ene partij betaalt gedurende de looptijd van de swap een vaste rente

aan de tegenpartij waarbij de tegenpartij als tegenprestatie een variabele rente betaalt (meestal Euribor). De

onderliggende hoofdsom waarover de renteberekening plaats vindt, wordt niet uitgewisseld.

De hoogte van de vaste rente wordt aan het begin van de looptijd van de Swap afgesproken. De variabele rente

hangt af van de ontwikkeling van de geldmarktrente (meestal Euribor).

De gangbare rentetypische looptijd voor de vaste rente is twee tot tien jaar, de gangbare variabele rente is drie of

zes maanden.

Er wordt onderscheid gemaakt naar:

Payer Swap: de koper van een Payer Swap betaalt een lange rente (Swaptarief) in ruil voor de ontvangst

van een korte rente (Euribor)

Receiver Swap: de koper van een Receivers Swap betaalt een korte rente (Euribor) in ruil voor de ontvangst

van een lange rente (Swaptarief).

Swaprente:

Het tarief dat banken met een hoge kredietwaardigheid (AA-rating) elkaar in rekening brengen bij het aangaan

van een renteswap. Het tarief geldt als de gangbare referentierente voor langlopende leningen.

Swaption:

De Swaption is een optie op deelname in een renteswap. Tegen betaling van een premie heeft de koper het recht

op één bepaald tijdstip tegen een vastgesteld renteniveau deel te nemen in een Swap. Een Swaption heeft

betrekking op de kapitaalmarktrente.

De koper van een ‘Payer Swaption’ heeft het recht om op een bepaald tijdstip een Swap aan te gaan en een vooraf

bepaalde vaste rente te gaan betalen voor een bepaalde periode en een variabele rente te ontvangen. De koper

zal van zijn recht gebruik maken indien de marktrente op expiratiedatum hoger is dan de overeengekomen rente

in de Swaption.

De koper van een ‘Receiver Swaption’ heeft het recht om op een bepaald tijdstip een Swap aan te gaan en een

vooraf bepaalde vaste rente te gaan ontvangen voor een bepaalde periode en een variabele rente te betalen. De

koper zal van zijn recht gebruik maken indien de marktrente op expiratiedatum lager blijkt te zijn dan de

overeengekomen rente in de Swaption.

Tegenpartijrisico:

Het risico dat een tegenpartij bij een transactie niet aan de aangegane verplichting kan voldoen, zoals bij een

faillissement.

Termijndeposito:

Het beleggen van een vast bedrag gedurende een vaste periode (meestal een veelvoud van een maand) tegen een

van te voren afgesproken vergoeding.

Terugkoppeling:

Is een schriftelijke vastlegging en verantwoording van een afgesloten transactie, die direct na afsluiten door de

gemandateerde functionaris wordt opgesteld en aan de Treasurycommissieleden verstuurd wordt. Hierin worden

de belangrijkste modaliteiten van de transactie vastgelegd, het tarief gebenchmarkt en verantwoord of aan de

randvoorwaarden is voldaan.


Threshold:

Als in een (CSA bij een) ISDA specifieke afspraken worden gemaakt over periodieke marktwaardeverrekening,

wordt voor beide contractpartijen een drempel (‘Threshold’) benoemd. Pas als de negatieve marktwaarde van een

groep instrumenten deze drempel (en de Minimum Transfer Amount (zie onder MTA)) overschrijdt, zal sprake zijn

van daadwerkelijke afstorting van middelen door een der partijen ter dekking van een negatieve marktwaarde.

Treasury Beleid:

In het Treasury Jaarplan wordt de richting en de middelen aangegeven waarmee de organisatie de

treasuryactiviteiten voor het komende jaar zal uitvoeren.

Treasuryjaarplan:

In het Treasuryjaarplan (TJ) worden het voorgenomen Treasurybeleid en de operationele Treasury-activiteiten in

een bepaald jaar beschreven. Hierin staat vermeld het volume tot welk bedrag dat jaar geldleningen kunnen

worden aangetrokken. Het TJ is gebaseerd op de laatste (meerjaren) begroting. Het TJ wordt middels besluit

vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen (RvC)

Treasurystatuut: Treasurystatuut geldt als een gedragscode en regeling voor het sturen en het beheersen van, het verantwoorden

over en het toezicht houden op de financiële vermogenswaarden, de financiële geldstromen, de financiële posities

en de hieraan verbonden financiële en operationele risico’s. Treasurycommissie:

De Treasurycommissie is het adviesorgaan voor de Directeur-Bestuurder bestaande uit de Directeur-Bestuurder

(toehoorder), het Hoofd Financiën en Control, het Hoofd Financiën en de Extern Treasurer. De Treasurycommissie

adviseert de Directeur-Bestuurder over financierings- en risicobeheervoorstellen.

Voorwaartse fixatie:

Ruim voor de contractuele conversiedatum wordt met de geldgever de rente op een lopende lening voor de

opvolgende rentevast-periode overeengekomen.

WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw zorgt middels een zekerheidsstructuur dat woningbouwcorporaties tegen

gunstige rentetarieven geld voor sociale woningbouwprojecten en de bouw van maatschappelijk vastgoed kunnen aantrekken


Bijlage 2: Verbindingen SSHN neemt deel in en is beherend vennoot van de verbinding CV Heyendaal voor de exploitatie van complex De Gouverneur. Het deelname percentage is 33%. Voor deze verbinding gelden dezelfde regels als vastgelegd in Treasury Statuut SSHN 2015.

Concept d.d. 29-10-2015, ter goedkeuring voorgelegd RvC 2-11-2015

Vol in ontwikkeling

Activiteitenoverzicht 2016

2

Inhoudsopgave

I. ACTIVITEITENOVERZICHT 2016 ................................................................................................... 4 1. Doelstellingen bestuur op hoofdlijnen ............................................................................... 5

2. Huisvesting van de doelgroep ............................................................................................ 8 a) Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur ......................................... 8

b) Internationalisering hoger onderwijs .................................................................................. 10

c) Ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf 2016 .............................. 10

d) Op naar Arnhem ................................................................................................................. 12

3. Relatie huurder-verhuurder ............................................................................................... 13 a) Stichting Platform Huurdersbelangen ................................................................................ 13

b) Moderne communicatie met huurders ................................................................................ 14

c) Geschillencommissie SSHN ............................................................................................... 14

4. Kwaliteit van de woningvoorraad ..................................................................................... 16 a) Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid .............................................................................. 16

b) (Woon)technische instandhouding ..................................................................................... 16

c) Investeringen in nieuwbouw en aankoop ........................................................................... 18

d) Duurzaam bouwen en beheer ............................................................................................ 18

5. Leefbaarheid ....................................................................................................................... 21 a) Structurele aandacht SSHN ............................................................................................... 21

b) Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2016 .............................................................................. 22

6. Wonen en zorg .................................................................................................................... 23 a) Bijzondere woonvormen ..................................................................................................... 23

7. Financiële continuïteit ....................................................................................................... 24 a) Heffingen SSHN ................................................................................................................. 24

b) Huurbeleid en betaalbaarheid ............................................................................................ 25

c) Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie ................................................................................... 26

d) Ontwikkeling liquide middelen/treasury .............................................................................. 28

e) Ontwikkeling eigen vermogen ............................................................................................ 31

f) Deelneming ........................................................................................................................ 32

3

8. Kwaliteit van de organisatie .............................................................................................. 34 a) Organisatieontwikkeling ..................................................................................................... 34

b) Governancestructuur .......................................................................................................... 35

c) Risicobeheer en controlesysteem ...................................................................................... 36

4

ACTIVITEITENOVERZICHT 2016

5

1. Doelstellingen bestuur op hoofdlijnen Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2016 van SSHN. In december 2015 wordt het nieuwe onder-

nemingsplan van SSHN vastgesteld, met daarin een duidelijke koers voor de periode 2016 –

2020. Het komend jaar zetten we onze eerste stappen richting de nieuwe koers. In de hoofdlijn

blijven we doen waar we al 65 jaar goed in zijn: goed en betaalbaar studenten huisvesten. Voor

2016 staat een aantal belangrijke doelstellingen op de agenda:

1. Krachtige organisatie

2. Betaalbaar wonen

3. Huisvesting van de doelgroep en nieuwbouw

4. Op naar Arnhem

5. Samenwerking

6. Moderne communicatie

7. Slim investeren in duurzaam vastgoed

Ad. 1. Krachtige organisatie met prestatieafspraken

SSHN is de afgelopen jaren in aantal verhuureenheden fors gegroeid, maar is gelijk gebleven in

het aantal personeelsleden. Dat is knap, maar is ook knellend. Met onze nieuwe ambities, zoals

verwoord in het ondernemingsplan 2016 - 2020, is het nodig om de organisatie (tijdelijk) te ver-

sterken.

De nieuwe Woningwet stelt zwaardere eisen aan woningcorporaties, van een sterkere control-

functie tot het jaarlijks maken van prestatieafspraken samen met gemeente en huurdersorgani-

satie. Het komend jaar zorgen we ervoor dat de SSHN 100% Woningwet-proof wordt.

De rol van de huurdersorganisatie SPH wordt belangrijker. Om deze nieuwe rol goed te facilite-

ren en ook over en weer duidelijkheid te hebben over de wijze van samenwerken, sluiten SSHN

en SPH een nieuwe samenwerkingsovereenkomst in 2016.

In 2016 werken we voor het eerst met de nieuwe jaarlijkse cyclus van het maken van prestatie-

afspraken met gemeente(n) en de SPH. Onderleggers hiervoor vormen de woonvisie van de

gemeenten en het nieuwe ondernemingsplan van SSHN. SSHN is hierbij voorstander van het

actief betrekken van de hoger onderwijsinstellingen bij het maken van de jaarlijkse prestatieaf-

spraken.

Ad. 2. Betaalbaar wonen

Met de invoering van het leenstelsel is betaalbaar wonen voor studenten nog belangrijker ge-

worden dan het al was. Daarom zet SSHN actief in op betaalbaar wonen, juist ook in onze be-

staande voorraad. SSHN kiest voor een lage huurstijging (inflatie) en huurkorting voor jongeren

onder de 23 jaar in ons hele (zelfstandige) bezit. We voeren een nieuw aftoppingsbeleid in,

waarbij huren ook voor zittende huurders nooit verder stijgen dan de streefhuur. Verder verla-

gen we de huren van een aantal dure kamers in stadspanden en sluiten we aan bij de huur-

grenzen uit de regels voor passend toewijzen. Tot slot bieden we voor wie financieel in de pro-

blemen dreigt te komen een vangnet, door middel van sociale betalingsregelingen als aanvul-

ling op bestaand beleid.

6

Ad. 3. Huisvesting van de doelgroep en nieuwbouw

Onze nieuwbouw productie lag de afgelopen jaren erg hoog. Daardoor is in Nijmegen een meer

gebalanceerde woningmarkt voor studenten gerealiseerd. Ook in 2016 is ons doel dat eerste-

jaars studenten in hun eerste studiejaar een kamer kunnen vinden op de complexen Hooge-

veldt, Vossenveld, Galgenveld en Leeuwenstein. Studenten met een reistijd van meer dan twee

uur enkele reis vinden uiterlijk in december een kamer. Dat is ons de afgelopen twee studieja-

ren ook goed gelukt.

In 2016 bouwen we voor het eerst in Arnhem. Daar wordt de voormalige Rijkswaterstaat toren

in de wijk Presikhaaf omgebouwd tot 294 studenteneenheden. Het startschot wordt eind 2015

gegeven, de oplevering is ongeveer 12 maanden later te verwachten.

Daarnaast leggen we ons ten doel om in Arnhem nog 100 eenheden te realiseren via aankoop

of verbouw van bestaand vastgoed. Dit met name in relatie tot de hulpvraag van de Hogeschool

Arnhem en Nijmegen (HAN) en Hogeschool VHL bij het huisvesten van internationale studen-

ten.

Tot slot hebben we het voornemen om woonruimte in Nijmegen te creëren voor topsporters. Dit

op nadrukkelijk verzoek van NSSR, Universiteitsraad en de HAN en Radboud Universiteit (RU).

Het gaat om een bescheiden wooncomplex van ongeveer 12 wooneenheden.

Ad. 4. Op naar Arnhem

We bouwen niet alleen nieuwe woningen in Arnhem, we voorzien daar ook een centrale rol voor

SSHN bij het bij elkaar brengen van vraag en aanbod in studentenkamers. Zoekt een student

een kamer in Nijmegen of Arnhem, dan start het zoeken bij SSHN. We realiseren deze doelstel-

ling onder meer door een actieve samenwerking met de collega corporaties. In 2016 zetten we

belangrijke stappen in de richting van het realiseren van een centrale portal, één loket, voor

studentenkamers in Arnhem. Hiervoor investeren we ook in het vergroten van onze naamsbe-

kendheid in Arnhem.

Ad. 5. Samenwerking

SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking

met andere organisaties en woningcorporaties. Daarbij is de koers in 2016 gericht op de nieu-

we samenwerking met de Arnhemse corporaties, waarbij SSHN in overleg met hen de verhuur

en/of het beheer van de studentenhuisvesting op zich wil nemen. Het streven is naar één

SSHN-portal voor studentenhuisvesting, in samenwerking met lokale huisvesters.

De goede samenwerking die SSHN met haar huurders heeft zal in het verlengde van de weten

regelgeving met de huurdersorganisatie SPH nader inhoud worden geven. Daartoe koersen we

op een samenwerkingsovereenkomst.

Daarnaast blijven we uiteraard inzetten op een goede samenwerking met de hoge onderwijsin-

stellingen.

Ad. 6. Moderne communicatie

Onze communicatie zal in 2016 flink worden gemoderniseerd. We leveren een nieuw huurders-

portaal op, waar de student zijn huurderszaken zelf online met ons kan regelen. Daarnaast

bouwen we een nieuwe website, die meer past bij de wensen van deze tijd. Daarin is ook een

7

uitgebreide kennisbank opgenomen, waardoor vragen van studenten sneller zijn te beantwoor-

den. Tot slot gaan ook onze aannemers mee in de digitaliseringsslag. Voor hen lanceren we

een aannemersportaal.

In 2016 zal SSHN voor het eerst zichtbaar zijn op social media. Om te beginnen op Facebook,

omdat daarmee ook onze naamsbekendheid in Arnhem kan worden vergroot. We maken ge-

bruik van de ervaringen die we opgedaan hebben met het gebruik van de zgn. Opp App tijdens

de ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan.

Ad. 7. Slim investeren in duurzaam vastgoed

In het najaar van 2015 zijn we gestart met het maken van een nieuw Strategisch Vastgoedbe-

leidsplan (SVB). Dit SVB wordt in 2016 verder uitgewerkt en vastgesteld. Dat schept het kader

voor onze investeringen in het bestaande vastgoed voor de komende jaren. Uit het aflopende

SVB staat nog één project open: de renovatie van het complex Van Nispenstraat. Vooruitlopend

op de vaststelling van het nieuwe SVB, wordt voor de Van Nispenstraat een toekomstplan on-

derzocht. Afhankelijk van het besluit over dit toekomstplan, wordt het project in 2016 gestart. In

2016 investeren we € 6,7 mln. in ons bestaande bezit aan onderhoud. Daarvan is 77% project-

matig, onder meer door het project aan de Van Nispenstraat.

Belangrijk speerpunt is duurzaamheid. Doelstelling is een stevige besparing op het energiever-

bruik met als effect een lage woonlast en een beperking van CO2 uitstoot. SSHN investeert al

jaren veel in duurzaamheid. Dat blijven we de komende jaren ook doen. In 2016 is € 1 mln.

opgenomen voor investeringen in duurzaamheid. Daarnaast onderzoeken we in 2016 de moge-

lijkheden om verdere verduurzaming in ons bezit tijdens de gehele ondernemingsplanperiode

tot en met 2020.

ing. C. Stunnenberg MRE MRICS,

Directeur/bestuurder SSHN

16 oktober 2015

8

2. Huisvesting van de doelgroep

a) Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstro ming en verhuur

Studeer je voltijds aan MBO (niveau 4), HBO of Universiteit in Nijmegen, Arnhem en omge-

ving? Dan kun je je inschrijven als woningzoekende bij SSHN. Voorheen kon dat al als je

studeerde aan de RU, de HAN of het ROC Nijmegen (niveau 4). Vanaf 2016 komen daar

Hogeschool Van Hall Larenstein, ArtEZ en de Arnhemse ROC’s bij. In de regio Arnhem zijn

diverse ROC’s: GroenHorst, Helicon, ROC A12 en Rijn IJssel. De voltijds studenten moeten

ten minste 17 jaar en ten hoogste 30 jaar oud zijn. SSHN huisvest zo’n 35% van de uitwo-

nende studenten in Nijmegen, voornamelijk studenten van de RU en de HAN. Ongeveer

twee derde van onze huurders is RU-student.

In de prestatieovereenkomst 2010-2014 met de gemeente Nijmegen zijn de specifieke af-

spraken rond de woonruimteverdeling door SSHN, en de wijze waarop SSHN een eigen ur-

gentieregeling en geschillenregeling hanteert, goed vastgelegd. Hiermee voldoen we volle-

dig aan de Regionale Huisvestingsverordening Arnhem-Nijmegen. Aangezien we in Arnhem

tot dusver alleen aan short stay studenten van de HAN verhuren, zijn dergelijke afspraken

voor Arnhem nu nog niet relevant. Zie verder 2.3.

De voor eerstejaars gereserveerde kamers in de complexen Hoogeveldt, Vossenveld, Gal-

genveld en Leeuwenstein worden, zodra deze vrijkomen door huuropzegging, wekelijks op

onze website geplaatst, zoals dat ook gebeurt met de vrijkomende eenheden in de overige

complexen. Eerstejaars reageren zelf op basis van hun eigen voorkeur door middel van een

digitale woonbon op vrijkomende kamers. Tot 1 januari hebben eerstejaars met reisurgentie

voorrang, verder geldt als criterium de inschrijftijd. Na 1 januari geldt de reisurgentie niet

meer en geldt uitsluitend nog de inschrijftijd van de eerstejaars (vroeg inschrijven loont dus).

Er wordt alleen reisurgentie toegekend bij (enkele) reistijden van meer dan twee uur met het

openbaar vervoer.

Onze doelstelling is en blijft dat alle bij SSHN ingeschreven eerstejaars een kamer kunnen

huren voordat de nieuwe lichting eerstejaars het jaar daarop binnenstroomt. Uitgangspunt is

daarbij dat de eerstejaars hiervoor zelf voldoende actie moeten ondernemen en dat het er

daarbij niet om gaat om kwalitatieve woonvoorkeuren te realiseren binnen dat jaar (Hooge-

veldt of Vossenveld moet volstaan).

SSHN zal daarom in 2016 evenals in 2015 weer gaan meten hoeveel ingeschreven eerste-

jaars, die in de maanden april en mei 2016 op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vos-

senveld reageren, uiteindelijk niet in aanmerking kwamen voor een dergelijke kamer. Dit als

maatstaf of alle ingeschreven eerstejaars een kamer hebben kunnen huren, voordat de

nieuwe lichting eerstejaars in juli 2016 binnenstroomt.

Afgelopen jaar is dat wederom ruim gelukt; er zijn zelfs kamers op Vossenveld in die periode

aan nieuwe eerstejaars verhuurd. Daarom, en gezien de uitbreiding van ons woonbestand in

het afgelopen jaar met zo’n 800 eenheden, mag verwacht worden dat deze doelstelling ook

in 2016 ruimschoots gehaald kan worden.

9

SSHN heeft sinds 2014 als aanvullende doelstelling geformuleerd dat alle eerstejaars met

reisurgentie een kamer hebben kunnen huren voor eind december van het eerste studiejaar.

Gemeten wordt hoeveel eerstejaars met reisurgentie in de maanden november en december

vergeefs op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld hebben gereageerd. In

2014 is onze doelstelling gehaald. Vanaf december 2014 kwamen er geen reacties meer van

eerstejaars met reisurgentie op de genoemde complexen.

Verder blijven we op passende wijze gebruik maken van de mogelijkheden die de wetgeving

rond campuscontracten biedt. Dit instrument zorgt voor voldoende doorstroming, waardoor

onze kamers beschikbaar blijven voor de instroom van studerende jongeren. Voor zover

SSHN daartoe van haar huurders toestemming heeft gekregen, wordt op basis van een jaar-

lijkse bestandsvergelijking met de RU en HAN gecontroleerd of huurders nog bij deze on-

derwijsinstellingen ingeschreven staan als student. Huurders die hiervoor geen toestemming

hebben verleend, en die huurders die blijkens de bestandsvergelijking niet meer bij RU of

HAN ingeschreven staan, ontvangen een brief van ons met de vraag om alsnog een bewijs

van inschrijving toe te zenden. Huurders die kunnen aantonen dat zij ingeschreven staan,

mogen uiteraard bij SSHN blijven wonen. Ook huurders die zijn gaan studeren aan een in-

stelling van Hoger Onderwijs elders in het land mogen bij SSHN blijven wonen. Huurders die

geen passend bewijs van inschrijving kunnen overleggen en die niet met een nog wel stude-

rende huurder samenwonen, hebben conform de wettelijke bepalingen 9 maanden de tijd –

vanaf eerste aanschrijving gerekend - om elders vervangende woonruimte te vinden. Dit be-

leid zal ook voor 2016 gelden.

Door dit aanschrijfbeleid zijn de afgelopen jaren telkens zo’n 400 à 500 kamers voor stude-

rende jongeren vrijgekomen. Wel zijn we van oordeel dat het dringend eigen gebruik voor de

doelgroep van studerende jongeren maatgevend moet zijn en blijven bij de vraag hoe strikt

de wettelijke mogelijkheden van het campuscontract ook in de toekomst benut moeten wor-

den. In overleg met het Platform Huurdersbelangen zal SSHN haar aanschrijfbeleid in de

komende jaren periodiek blijven evalueren. Voor de volledigheid merken wij op dat het aan-

schrijfbeleid geen betrekking heeft op de 185 driekamerappartementen in Boeckstaetehof en

Vredeburg, die conform afspraken met de gemeente Nijmegen veelal aan niet meer stude-

rende huurders van SSHN toegewezen worden. Indirect komt hiermee goedkope woonruim-

te elders in het woonbestand van de SSHN vrij. We zijn voornemens om bij deze apparte-

menten in 2016 het nieuwe jongerencontract in te voeren. Daarmee kan de doorstroming

ook in deze eenheden worden vergroot. Met het jongerencontract kan een huurder maximaal

vijf jaar blijven wonen in een woning bestemd voor jongeren. Dit kan in bijzondere gevallen,

bijvoorbeeld ziekte, worden verlengd met twee jaar.

Ten slotte merken wij op dat op verzoek van de universiteit het wooncomplex Sterrenbosch

(340 eenheden exclusief guesthouse) uitsluitend aan RU-studenten wordt toegewezen. De

RU heeft indertijd de grond voor dit complex tegen symbolische voorwaarden aan de SSHN

beschikbaar gesteld.

10

b) Internationalisering hoger onderwijs

De internationalisering van het onderwijs blijft de komende jaren verder doorgaan. Het is een

gedeelde verantwoordelijkheid van onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters om hier

qua huisvesting op in te spelen.

We hebben goede afspraken gemaakt met RU en HAN inzake de beschikbaarstelling van

inmiddels bijna 1000 gemeubileerde kamers voor internationale short stay studenten in Nij-

megen en Arnhem. De voornamelijk Duitse studenten uit de grensregio (maar soms ook van

verder weg) die hier een reguliere bachelor opleiding komen volgen, vallen hier niet onder.

Zij worden op dezelfde wijze gehuisvest als de Nederlandse eerstejaars, inclusief zo nodig

reisurgentie. SSHN faciliteert de RU bij het organiseren van summer courses en taalcursus-

sen in de zomermaanden, door het enkele weken voor dit doel beschikbaar stellen van ca.

250 voor uitwisselingsstudenten gereserveerde kamers.

Het beleid van de RU en de HAN is er op gericht om het aantal internationale short stay stu-

denten komende jaren verder uit te breiden. SSHN zal in goed overleg met de hoger onder-

wijsinstellingen bezien hoe hierop het beste kan worden ingespeeld.

De wooneenheden voor internationale short stay studenten worden gemeubileerd verhuurd.

Op grond van de inmiddels opgedane ervaringen worden deze eenheden zoveel mogelijk

geclusterd aangeboden. Gezien de betaalbaarheid is tot nu toe het merendeel van de ka-

mers voor short stay studenten gereserveerd in de wooncomplexen Hoogeveldt , Vossen-

veld en Galgenveld. Met het oog op het behoud van een goed woonklimaat wordt bij Hooge-

veldt en Vossenveld ten hoogste een derde deel voor verhuur aan buitenlandse studenten

gereserveerd. Voor Vossenveld is deze grens bijna bereikt, voor Hoogeveldt is er nog enige

ruimte voor aanvullende reservering.

Binnen de genoemde 1000 gemeubileerde eenheden valt ook het guesthouse, dat wij op

verzoek van de RU exploiteren. In dit guesthouse, dat onderdeel is van wooncomplex Ster-

renbosch, zijn 103 volledig gemeubileerde en ingerichte appartementen beschikbaar voor

verhuur aan buitenlandse gasten en nieuwe medewerkers van de RU. Ze kunnen hier mini-

maal 1 maand, maximaal 12 maanden verblijven. Het guesthouse blijkt te voorzien in een

duidelijke behoefte en de bezettingsgraad is dan ook nagenoeg 100% (doel: tenminste

90%). Op verzoek van de RU is het guesthouse in 2015 uitgebreid met 32 eenheden. De RU

staat, conform de gemaakte afspraken, volledig garant voor eventuele huurderving.

Ten slotte heeft SSHN ook 63 wooneenheden beschikbaar voor de groep buitenlandse

postdocs, aio’s, oio’s e.d., deels in de Muzenplaats, deels in de vorm van zelfstandige appar-

tementen in Vossenveld.

c) Ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisve sting vanaf 2016

In collegejaar 2015-2016 is het studievoorschot (leenstelsel) ingevoerd en de basisbeurs af-

geschaft. Het is goed denkbaar dat studenten hierdoor langer thuis blijven wonen. We hou-

den de ontwikkelingen op dit punt scherp in de gaten. Zo zagen we eind 2015 al dat het aan-

tal woningzoekenden dat zich inschrijft bij SSHN iets terug is gelopen. In de Landelijke Moni-

tor Studentenhuisvesting wordt acht jaar vooruit gekeken. Qua aantal uitwonende studenten

is de uitkomst van de nieuwe monitor vrij duidelijk. Als er geen effect blijkt te zijn van het

11

leenstelsel, dan blijft het aantal uitwonende studenten volgens de trendprognose in de ko-

mende acht jaar op hetzelfde niveau als nu. Echter, als het leenstelsel wel een effect heeft,

waardoor studenten langer thuis blijven wonen, dan is het effect in Nijmegen zeker voelbaar.

Dan daalt namelijk het aantal uitwonende studenten met 2000, dat is maar liefst 12% van het

totaal aantal studenten. De bandbreedte waarbinnen het aantal uitwonende studenten zich

de komende acht jaar ontwikkelt, zit dus tussen -120 en -2.080.

In de afgelopen jaren zijn de studentenaantallen bij de Radboud Universiteit en de HAN

sterk gestegen. Die grote groeicijfers zien we de komende jaren niet meer terug. Dit komt

vooral door de demografische ontwikkeling in onze regio. Toch zien we ook nu al een actue-

le beweging. De oktober-tellingen in 2015 laten zien dat de HAN dit jaar gedaald is in aantal

eerstejaars (-500) en de RU slechts licht gestegen is (+219). Bij de RU valt nog op dat met

name de masteropleidingen in trek zijn, die categorie groeide met 6%.

Hoewel de komende jaren het aantal uitwonende studenten niet meer gaat groeien, zien we

momenteel nog wel een grotere vraag dan het aanbod. Dat is in de monitor aangeduid als

spanningsindicator. De spanningsindicator in Nijmegen is 9%, hetgeen staat voor ruim 3.000

studenten die nog graag in Nijmegen zou willen wonen, maar daar nog niet in zijn geslaagd.

Dat lijkt hoog, maar dit getal moet wel in perspectief worden gezien. Het gaat hier om een

theoretische benadering waarbij alle studenten hun kwalitatieve woonwensen kunnen vervul-

len. Er zijn immers ook studenten die alleen maar uit huis gaan als ze de ideale studenten-

woning hebben gevonden.

De Nijmeegse maatstaf voor spanning of ontspanning op de studentenwoningmarkt is al ja-

ren de slaagkans van studenten op het kunnen krijgen van een kamer op Hoogeveldt of

Vossenveld in het eerste studiejaar. Evenals vorig jaar heeft SSHN ook in 2015 haar doel-

stelling wat dat betreft gehaald, inhoudende dat alle bij haar ingeschreven eerstejaars stu-

denten een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting

eerstejaars in juli – het jaar daarop – binnenstroomt. We hadden vanaf maart moeite om

kamers op Vossenveld te verhuren aan eerstejaars. De kansen voor eerstejaars op een ka-

mer waren afgelopen jaar het grootst in de periode april – juni 2015.

Kortom, terwijl eerstejaars allen een kamer kunnen vinden in hun eerste studiejaar, is er nu

nog wel een grotere (kwaliteits-) vraag naar studentenwoonruimte in Nijmegen dan dat er

aanbod is. Maar er is ook een krimp in het aantal uitwonende studenten te voorzien in de

komende jaren. Dit houdt elkaar redelijk in balans.

Uitkomsten Apollo 2015 voor Nijmegen

Aantal

studenten

Uitwonend

binnen stu-

diestad

Uitwonend bu i-

ten studiestad

Totaal aantal

uitwonende stu-

denten

2014 37.060 15.630 1.290 16.920

2022 trendprognose 37.610 15.460 1.340 16.800

2022 studievoorschot 37.610 13.590 1.250 14.840

Saldo/bandbreedte

2014 - 2022 + 550 -170 tot -2.040 +50 tot -40 -120 tot -2.080

12

d) Op naar Arnhem

Op uitnodiging van de HAN en de gemeente Arnhem en in goed overleg met de daar werk-

zame reguliere woningcorporaties, is SSHN sinds 2014 actief in Arnhem. De stad Arnhem is

een passende aanvulling op het traditionele werkgebied van SSHN in Nijmegen, mede door

de aanwezigheid van de HAN, die in beide steden actief is, en de nabijheid en betrokkenheid

van beide Gelderse steden op elkaar. SSHN heeft overigens ook een toelating om als volks-

huisvester werkzaam te zijn in de gemeente Arnhem.

SSHN heeft eind 2015 het startschot gegeven voor de verbouwing van het voormalige kan-

toorgebouw van Rijkswaterstaat in Presikhaaf. We zullen dit al jarenlang leegstaande kan-

toorgebouw gaan transformeren tot een woongebouw voor 294 studenten. De HAN heeft

een huurgarantie afgegeven voor ca. 150 in deze woontoren te realiseren onzelfstandige

wooneenheden voor internationale short stay studenten. Mede op aandrang van de gemeen-

te Arnhem, die ook hecht aan een kwalitatieve toevoeging aan het Arnhemse woonbestand

voor studerende jongeren, zullen we verder 144 kleine zelfstandige wooneenheden in deze

woontoren realiseren. De gemeente Arnhem steunt het project met een financiële bijdrage

van 0,5 mln. euro. De Provincie Gelderland doet een bijdrage in het kader van het Impuls-

plan Gelderse Woningmarkt van 1 miljoen euro. Daarmee kan het project worden gereali-

seerd.

Eind oktober 2015 is de door SSHN geselecteerde aannemer Giesbers Wijchen aan de slag

gegaan met de verbouwing. Daaraan voorafgaand heeft onder verantwoordelijkheid van de

voormalige eigenaar de asbestsanering plaatsgevonden. Met een bouwtijd van 12 maanden

is het de verwachting dat het gebouw eind 2016 wordt opgeleverd.

SSHN heeft hiernaast afspraken met collega-corporatie Vivare voor de huur en doorverhuur

van twee Arnhemse wooncomplexen van Vivare aan buitenlandse studenten van de HAN.

Het betreft de wooncomplexen Leeuwensteinplein en Zoomstraat, met in totaal 142 gemeu-

bileerde studenteneenheden. Wij verhuren deze eenheden sinds augustus 2014. Vivare blijft

eigenaar. SSHN bespreekt in 2016 of deze eenheden ook na 2017 kunnen blijven (ver)huren

aan haar doelgroep.

SSHN streeft er naar haar verhuurbestand in Arnhem de komende jaren tot tenminste 500

verhuurbare eenheden uit te breiden. We hebben van meet af aan aangegeven dat de toe-

komstige verhuur aan reguliere studenten in Arnhem op dezelfde - op onze doelgroep toe-

gesneden - wijze zal moeten gebeuren als in Nijmegen. Dit mede om het lean and mean ka-

rakter van onze bedrijfsvoering veilig te stellen. Zodra dit qua aantal te verhuren eenheden

relevant wordt, zal een en ander in een prestatieovereenkomst met de gemeente Arnhem

worden vastgelegd.

13

3. Relatie huurder-verhuurder

a) Stichting Platform Huurdersbelangen

De positie van onze huurdersbelangenorganisatie is met invoering van de nieuwe Overleg-

wet en de nieuwe Woningwet steviger verankerd. In de Stichting Platform Huurdersbelangen

(SPH) heeft de SSHN dan ook een belangrijke overlegpartner. Nieuw is de rol van de huur-

dersorganisatie bij het sluiten van prestatieafspraken met de gemeente. De huurdersorgani-

satie is daarbij medeondertekenaar. Daarnaast mogen huurdersorganisaties meepraten over

zaken als fusie, renovaties, verwerving/bezwaren wooncomplexen, uitspraken Geschillen-

commissie.

Het Platform heeft daarmee een – uitgebreid - wettelijk verankerd recht op informatie inzake

vigerend beleid en recht op gekwalificeerd advies met betrekking tot voorgenomen beleids-

wijzigingen inzake onderwerpen van beheer en beleid, die de huurders raken. Daarnaast

heeft het Platform op een aantal vlakken instemmingsrecht, zoals beleid ten aanzien van de

afrekening van servicekosten.

De zwaardere rol van de SPH - in onder meer het jaarlijks maken van prestatieafspraken -

maakt dat de bestaande afspraken tussen SSHN en SPH aan vernieuwing toe zijn. De

nieuwe verantwoordelijkheden van SPH, maar ook de nieuwe verplichtingen van SSHN die-

nen te worden vastgelegd in een gezamenlijke overeenkomst. We gaan hierover in 2016 met

elkaar in gesprek en hopen spoedig tot nieuwe afspraken te komen over communicatie, on-

dersteuning en budgettering. Ook verwachten we in 2016 kantoorruimte voor SPH ter be-

schikking te kunnen stellen in een van de complexen.

Het Platform onderhoudt zelf de noodzakelijke contacten met de achterban door middel van

een website - huurdersbelangen.nl – en periodieke spreekuren. Het forum op de website

maar ook Facebook voorzien in interactieve communicatie met de achterban. Het Plenaire

Huurdersoverleg zal ook komend jaar georganiseerd worden. Alle huurders van de SSHN

worden hiervoor uitgenodigd. Het Platform verantwoordt zich over het gevoerde beleid in het

afgelopen jaar en bespreekt het voorgenomen beleid voor het komende jaar. De bestuurder

van SSHN is daarbij - als gast - aanwezig en kan door individuele huurders op allerhande

zaken (onder andere huurbeleid en servicekosten) worden 'bevraagd'.

In nauw overleg met het Platform is in 2014 wederom de driejaarlijkse enquête gehouden

onder ruim 4.800 van onze reguliere huurders (geen short stay). Deze enquête werd door

36% van de SSHN-huurders ingevuld. Dit is ruim voldoende om een betrouwbaar beeld te

krijgen van de meningen en ervaringen. Uit de enquête kwam naar voren dat de huurders

gemiddeld de woningen van SSHN waarderen met een 7,6 (2011: 7,5), de dienstverlening

met een 7,2 (2011:7,3) en SSHN als organisatie ook met een 7,2 (2011: 7,3). Dit is een ge-

middelde score van ruim 7,3 en daarmee nagenoeg gelijk aan die over 2011. Een ruime vol-

doende, met als kanttekening dat per wooncomplex of per onderwerp de scores naar boven

en beneden behoorlijk afwijken van het gemiddelde. De inzet van SSHN is en blijft om in

volgende enquêtes op een gemiddelde score van ten minste een 7,5 uit te komen.

Door SSHN is in aanvulling op deze uitkomsten - in overleg met het Platform - een analyse

gemaakt van de diverse aandachtspunten. Het betreft met name de punten waarop niet

14

meer dan redelijk of zelfs onvoldoende wordt gescoord. Deze punten zijn en blijven onder-

werp van overleg - ter verbetering van de waardering - met het Platform Huurdersbelangen.

Voor een deel wordt een soms mindere score overigens ook beïnvloed door het gedrag van

(mede)huurders zelf, bijvoorbeeld netheid van keukens en gangen.

De continuïteit van de bezetting van plaatsen in het bestuur en de algemene commissie van

het Platform is de afgelopen jaren goed geweest maar blijft een punt van aandacht. SSHN

hecht aan een goede en volledige bezetting van de plaatsen daarin en zal dat goed blijven

faciliteren. Gelukkig zijn er in 2015 veel nieuwe betrokken leden bereid gevonden tijd te ste-

ken in het Platform. SSHN benut het Platform Huurdersbelangen ook als forum voor dialoog

met haar huurders over de – voor hen relevante – beleidsvoornemens. We zullen het Plat-

form verder goed blijven betrekken bij haar investerings- en renovatievoornemens: realise-

ren we de goede woonvoorzieningen, op de goede locaties en doen we dat goed? Dit geldt

zeker ook voor onze activiteiten in Arnhem.

b) Moderne communicatie met huurders

Rekening houdend met de positie van het Platform als overlegorgaan en belangenbehartiger

namens alle SSHN-huurders, besteedt SSHN de nodige aandacht aan het rechtstreeks in-

formeren van haar huurders. Dit gebeurt veelvuldig via mailberichten en via de website van

SSHN. Dit werkt goed en direct, maar kan wel worden verbeterd. We gaan daarom in 2016

onze communicatie richting huurders flink moderniseren.

We werden in 2015 op achterstand gezet door het stopzetten van de ontwikkeling van ons

nieuwe huurportaal. Maar we maken een nieuwe stap in 2016. We leveren komend jaar een

geheel nieuw huurdersportaal op, waar de student zijn huurderszaken zelf online met ons

kan regelen. Het gaat dan om zaken als reparatieverzoeken, huuropzegging, betalingen,

contractondertekening. Ook leveren we een nieuwe website op die meer past bij de wensen

van deze tijd. Daarin is ook een uitgebreide kennisbank opgenomen, waardoor vragen van

studenten sneller zijn te beantwoorden. Tot slot gaan ook onze aannemers mee in de digita-

liseringsslag. Voor hen lanceren we een aannemersportaal, waardoor de opdrachtverlening

en afhandeling van werkzaamheden aan de complexen beter gepland en gemonitord kun-

nen worden.

In 2016 zal SSHN voor het eerst zichtbaar zijn op social media. Om te beginnen op Face-

book, omdat daarmee ook onze naamsbekendheid in Arnhem kan worden vergroot. We ma-

ken gebruik van de ervaringen die we opgedaan hebben met het gebruik van de zogenaam-

de Opp App tijdens de ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan.

Naast online communicatie blijft persoonlijk contact ook erg belangrijk. Niet alleen bij onze

balie, maar vooral door de aanwezigheid van de complexbeheerders. Zij dragen zeker bij

aan een laagdrempelige toegang voor de huurders tot de SSHN-organisatie.

c) Geschillencommissie SSHN

De Geschillencommissie SSHN sluit aan op de reguliere klachtenprocedure binnen de

SSHN. Op het moment dat een huurder of woningzoekende in het kader van de reguliere

klachtenprocedure niet naar tevredenheid geholpen is, kan een beroep worden gedaan op

de Geschillencommissie.

15

De Geschillencommissie bestaat uit een onafhankelijk voorzitter en twee huurders, van wie

een lid van het Platform Huurdersbelangen, en adviseert de bestuurder met betrekking tot de

afhandeling van het geschil. Er wordt in de praktijk overigens slechts sporadisch een beroep

gedaan op de Geschillencommissie. De bekendheid van de klachtenprocedure bij de SSHN

en de specifieke rol van de Geschillencommissie hierbij zal ook komende jaren goed onder

de aandacht van onze huurders worden gebracht.

16

4. Kwaliteit van de woningvoorraad

a) Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid

In 2010 is het Strategisch Vastgoedbeleidsplan (SVB) opgesteld. Op basis hiervan zijn voor

een aantal complexen keuzes gemaakt ten aanzien van groot onderhoud en modernisering.

In de afgelopen jaren zijn diverse plannen uitgevoerd, zoals Hoogeveldt, Jacob Canisstraat

en Welgelegen. Het laatste project van het SVB, Van Nispenstraat, is echter nog niet tot uit-

voering gebracht. Het project is in 2016 in de begroting opgenomen.

In het najaar van 2015 zijn we gestart met een actualisering van het SVB, dat naar verwach-

ting medio 2016 gereed is. Het nieuwe SVB volgt uit het nieuw op te stellen ondernemings-

plan, waarin SSHN zich richt op de aankomende 5 jaar (2016 – 2020).

Vooruitlopend op het nieuwe SVB wordt het toekomstplan voor het complex Van Nispen-

straat nader onderzocht en daar waar nodig uitgebreid (voorheen enkel groot onderhoud).

Hierbij worden diverse energetische verbeteringen doorgerekend en de mogelijkheden tot

algehele modernisering van het gebouw en het rondom liggende terrein. We werken hierbij

een aantal scenario’s uit, zodat een weloverwogen besluit genomen kan worden. Afhankelijk

van het besluit wordt het project in 2016 gestart.

Naar verwachting volgen vanuit het nieuwe SVB op het project “Van Nispenstraat” een groot

aantal andere projecten. SSHN staat namelijk voor een grote investeringsopgave, omdat

veel bezit in de jaren tachtig is gebouwd en toe is aan een midlife renovatie. Binnen het

nieuw op te stellen SVB worden hierin keuzes gemaakt.

b) (Woon)technische instandhouding

De noodzakelijke werkzaamheden voor de instandhouding van de (technische) kwaliteit van

de woningvoorraad zijn vastgelegd en financieel vertaald in de meerjaren-

onderhoudsbegroting. Deze meerjarenraming is gebaseerd op technische inventarisaties

van de wooncomplexen en stadspanden en de uitgangspunten uit het strategisch vastgoed-

beleid. Voor de meerjarenraming heeft SSHN, net als voorgaande jaren, gebruik gemaakt

van het softwareprogramma O-Prognose. Hierin zijn eveneens de onderhoudscondities per

element per complex opgenomen volgens de NEN 2767 norm. Gemiddeld gezien is de con-

ditiescore 2, hetgeen een goede conditie inhoudt (gebaseerd op een zespuntschaal).

Voor de instandhouding van ons woonbestand zijn voor de komende vijf jaren uitgaven ge-

raamd tot een bedrag van nagenoeg 28 miljoen euro (exclusief investeringen en het beheer

van de eenheden). Dit bedrag is inclusief:

• het onderhoud aan het nieuwbouwcomplex “Rijkswaterstaat Toren” te Arnhem, dat eind

2016 wordt opgeleverd;

• een derde deel van de geraamde onderhoudskosten voor complex De Gouverneur1;

• 50.14%van de geraamde kosten voor het onderhoud van wooncomplex Mariënbosch2,

dat in het voorjaar 2015 in gebruik is genomen.

1 SSHN is voor 1/3 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen voor de C.V. Heyendaal.

17

De kosten over de eerstvolgende periode van vijf jaar zijn met circa 5 miljoen euro gestegen.

Deze stijging (per saldo) wordt mede veroorzaakt door:

• de opname van het nieuwbouwcomplex de (voormalige) Rijkswaterstaat Toren te Arn-

hem. Het onderhoud aan dit complex is vanaf 2017 ingevoerd;

• de opwaardering van een drietal complexen. Vooruitlopend op de vaststelling van het

nieuwe ondernemingsplan en het te actualiseren strategisch vastgoedbeleid zijn voor

deze projecten extra begrotingsbedragen opgenomen teneinde de gebouwen esthetisch

op te waarderen. Het betreft de complexen Van Nispenstraat, Graafse Ringpad en Hei-

depark. Hieraan liggen reeds grof uitgewerkte plannen ten grondslag, die nader uitge-

werkt worden in de periode 2015-2016.

In de meerjarenraming zijn de uitgaven momenteel geraamd tot einde economische levens-

duur van de woningvoorraad. Een en ander conform de richtlijnen voor de jaarverslaglegging

volgens de Raad van de Jaarverslaggeving, waarbij de economische levensduur 50 jaar

moet zijn.

De gemiddelde onderhoudsuitgaven over de gehele levensduur van de woningvoorraad zijn,

als gevolg van onder andere de reeds beschreven oorzaken, toegenomen (ca. 23%) tot €

990 per eenheid per jaar.

Voor 2016 wordt voor het onderhoud van SSHN-complexen en stadspanden een bedrag be-

groot van ca. 6,7 miljoen euro. Van het totale begrotingsbedrag in 2016 heeft 77% betrek-

king op projectmatig onderhoud, 11% op jaarlijks planmatig onderhoud en 12% op klachten-

en mutatieonderhoud. Doordat er in 2016 grote onderhoudsprojecten zijn gepland (o.a. van

Nispenstraat), is het relatieve aandeel groot onderhoud hoger dan voorgaand jaar (2015:

61%).

Gezien de huidige leeftijd van een groot aantal wooncomplexen (gebouwd in de jaren ‘80)

zullen naar verwachting in de periode 2020-2030 een groot aantal aanzienlijke renovatie,-

herstructureringsprojecten plaatsvinden. Deze projecten zijn nog niet in de huidige meerja-

renraming meegenomen, omdat deze eerst een concrete invulling moeten krijgen op basis

van het te actualiseren SVB-plan.

Eerder dan gepland zijn in 2015 twee gebouwen van het tijdelijke complex Griftdijk in Lent

gesloopt, waarna het complex per 1 oktober 2015 is overgedragen aan collega-corporatie

De Gemeenschap voor de huisvesting van statushouders. Het complex is vanaf 2016 niet

meer in de meerjarenraming opgenomen.

De energetische condities van de gebouwen van SSHN en de ontwikkelingen rondom wet-

en regelgeving ervan worden nader beschreven in paragraaf 4.4.

2 SSHN is voor 50,14% eigenaar (175 eenheden van de 349). De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen.

18

Ons bezit voldoet volledig aan de vigerende brandveiligheidseisen. We blijven echter ook in

de komende jaren continu de nodige aandacht besteden aan brandveiligheid. Hiertoe is jaar-

lijks dan ook een bedrag opgenomen voor mogelijk onderhoud aan onderdelen ervan, zoals

de instandhouding van de compartimentering in gebouwen.

In het voorgaande beleidsplan is het asbestbeleidsplan weergegeven en toegelicht. Hierin

kiest SSHN voor een veilige, gefaseerde en structurele verwijdering van het nog aanwezige

asbest, met dien verstande dat de onderdelen, waarvoor onevenredig hoge kosten gemaakt

moeten om deze te verwijderen en waarbij de aanwezigheid geen gevolgen heeft voor de

volksgezondheid, vooralsnog niet gesaneerd worden. Dit besluit wordt natuurlijk genomen

op basis van asbestinventarisatierapporten, opgesteld door een bevoegde instantie.

We hebben met in acht name van het bovenstaande als doelstelling onze woningvoorraad

uiterlijk in 2024 (zo goed als mogelijk) asbestvrij te hebben, volgend aan het voornemen van

de overheid tot een volledig verbod op asbest in datzelfde jaar.

c) Investeringen in nieuwbouw en aankoop

In de huidige (integrale) meerjarenraming is voor 2016 een aantal investeringsprojecten op-

genomen:

• In Arnhem wordt momenteel de voormalige Rijkswaterstaat toren aan het Gildemees-

terplein getransformeerd tot wooncomplex voor 294 eenheden (144 zelfstandig en 150

onzelfstandig). Naar verwachting vindt eind 2016 de oplevering plaats.

• Wat Arnhem betreft heeft SSHN tevens een investeringsbedrag opgenomen voor de

aankoop of ontwikkeling van 100 extra eenheden (onzelfstandig) in Arnhem in 2016.

• Voor het complex Van Nispenstraat staat een renovatieplan in de begroting in 2016,

hierbij wordt eveneens de woonplattegrond aangepast, waardoor een extra zelfstandige

wooneenheid kan worden gerealiseerd. Daarnaast worden de vier aanwezige gekop-

pelde eenheden verbouwd tot zelfstandige eenheden.

• Ten slotte is SSHN voornemens woonruimte te creëren voor topsporters. Het gaat om

een bescheiden wooncomplex voor ca.12 wooneenheden.

Uit het nieuwe ondernemingsplan 2016 – 2020 en het daarop volgende SVB volgen de ver-

dere investeringen die nodig zijn om het bezit kwantitatief en kwalitatief op peil te krijgen en

houden. Hierover worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Nijmegen en Arn-

hem.

d) Duurzaam bouwen en beheer

Een belangrijk speerpunt in het nieuwe ondernemingsplan is duurzaamheid. Doelstelling

hierbij is besparing op het energieverbruik, waardoor huurders met een lagere energiere-

kening worden belast en beperking van CO2-uitstoot. In 2016 wordt onderzocht waar welke

energetische maatregelen mogelijk zijn om zo de doelstelling vanuit het ondernemingsplan

verder te concretiseren. In de integrale meerjarenbegroting van SSHN is voor duurzaam-

heid een post opgenomen van € 1 mln. per jaar in de periode 2016-2020.

Energiebesparende maatregelen die daarnaast in de meerjarenraming zijn opgenomen:

19

• Een nieuwe hoog rendement en gas besparende verwarmingsinstallatie in de com-

plexen Van Nispenstraat, Doddendaal (2016), Jonkerbosch (2018) en Boeckstaetehof

(2019). Met deze nieuwe installaties wordt ca. 20% bespaard op het gasverbruik.

• Extra isolatie bij de vervanging van dakbedekkingen. Dit geldt in de eerstvolgende jaren

voor de complexen Van Nispenstraat (2016), Graafse Ringpad (2017; tevens geveliso-

latie), Heidepark (2018), Doddendaal en Van der Brugghenstraat (2019). Er wordt bij

vervangingen uitgegaan van een Rc-waarde van 5 m2 K/W of meer.

• Inregelen en borgen van de gebouwbeheerssystemen (Priva-regelingen).

• Toepassen van een inline-waterleidingsysteem of gelijkwaardig bij de renovatie van de

van Nispenstraat. Hiermee wordt transportwarmteverlies beperkt en kunnen circulatie-

leidingen voldoen met een lagere temperatuur (65 graden i.p.v. > 85 graden), zodat

energie wordt bespaard.

• Extra waterbesparende maatregelen bij de complexen Van Nispenstraat en Graafse

Ringpad. Door waterreduceerders te plaatsen in kranen en aansluitingen wordt het

(warm)waterverbruik verminderd en wordt indirect ook minder energie (gas) verbruikt.

Van het budget dat we in 2013 hebben uitgetrokken voor extra energetische maatregelen die

ten goede komen aan de woonlasten van onze huurders resteert momenteel nog ca. €

115.000,-. In 2015 worden diverse mogelijkheden onderzocht die in 2016 uitgevoerd worden,

waaronder het plaatsen van zonnepanelen bij de complexen Heidepark en Doddendaal.

Daarnaast is ten behoeve van de renovatie van het complex Van Nispenstraat in 2015 op-

nieuw advies ingewonnen inzake eventuele omvangrijke aanvullende energetische maatre-

gelen voor 2016, zoals het plaatsen van warmtepompen, isolatie en zonnepanelen. Dit naar

aanleiding van het Nader Voorschrift per 1-1-2015, zie eveneens toelichting onder ‘Energie-

labeling’, dat uitgaat van een geheel nieuwe rekenmethodiek voor de energetische prestatie.

Naast de technische mogelijkheden wordt de financiële haalbaarheid hiervan in kaart ge-

bracht, alvorens een definitief toekomstbesluit te nemen voor dit complex.

Nieuwbouw

De Rijkswaterstaat toren in Arnhem (oplevering eind 2016) wordt duurzaam verwarmd op

basis van stadsverwarming en het dak zal maximaal worden benut voor toepassing van

zonnecollectoren. Het dak en de gevels krijgen bovendien een hoge isolatiewaarde en het

ventilatiesysteem zal worden uitgevoerd met warmteterugwinning, zodat warmteverlies wordt

beperkt.

Energielabeling

In 2009 zijn de complexen met zelfstandige eenheden en stadspanden reeds van een ener-

gielabel voorzien volgens de Europese richtlijn EPBD. Sinds 1 juli 2011 houdt het woning-

waarderingsstelsel (WWS) rekening met de energiezuinigheid van zelfstandige woningen. Bij

SSHN is de waardering van de zelfstandige eenheden dan ook per die datum aangepast. De

energetische status van de complexen wordt al als strategisch afwegingsinstrument ingezet,

hetgeen voor ieder complex een andere uitwerking kan hebben.

Per 1 januari 2015 is het Nader Voorschrift ingegaan. De berekeningsmethode van het

energielabel is herzien, zodat deze beter aansluit op de EPG berekeningsmethodiek voor

nieuwbouw woningen. Er wordt niet langer een energielabel (energie prestatie certificaat)

20

berekend, maar een Energie-index. Naast een gewijzigde berekeningsmethodiek, zijn bo-

vendien meer opnamedetails noodzakelijk.

SSHN heeft in het voorjaar van 2015 alle zelfstandige eenheden in complexen met gemeng-

de eenheden opnieuw energetisch laten opnemen. De energie indexen zijn vervolgens ook

in de WWS opgenomen.

De genoemde afgemelde energielabels en energie indices voor zelfstandige eenheden blij-

ven 10 jaar geldig.

De recent in gebruik genomen complexen Gouverneur (2009), Orion (2012) en Mariënbosch

(2015) worden vooralsnog gewaardeerd volgens het bouwjaar (overeenkomstig label A).

In onderstaande tabel staat een samenvatting van de energiewaarden weergegeven van

2.376 zelfstandige wooneenheden die SSHN heeft laten voorzien van een energielabel of

energie index, ofwel gelegen binnen de recente (nieuwbouw)complexen Gouverneur, Orion

en Mariënbosch. De stadspanden zijn hierbij overigens buiten beschouwing gelaten, aange-

zien dit afwijkende opnames zijn (op gebouwniveau) en het bovendien onzelfstandige een-

heden betreft waarbij de energielabels niet in het woningwaarderingsstelsel kunnen worden

verwerkt.

Sinds 1 juli 2015 is de handhaving aangescherpt ten aanzien van het verstrekken van een

energielabel bij mutatie (Besluit Energieprestatie Gebouwen). Dit geldt eveneens voor de

onzelfstandige eenheden, terwijl de energetische prestatie vooralsnog niet in de huurpun-

tenwaardering (WWS) van dit type eenheden zal worden doorgevoerd. SSHN heeft hiertoe

in het najaar van 2015 een start gemaakt met de opname (op gebouwniveau) van com-

plexen met onzelfstandige wooneenheden. Daarnaast wordt onderzocht op welke wijze we

de aanwezige energielabels bij mutatie gaan communiceren aan nieuwe huurders.

In de onderliggende meerjarenraming is rekening gehouden met de energetische opname

van de complexen met een cyclus van 10 jaar.

AB

> CDEFG

1.119; 47%

277; 12%

468; 20%

338; 14%

143;

6%

27; 1% 4; 0%

Energetische waarden SSHN 2015 (zelfstandige eenheden)

21

5. Leefbaarheid

a) Structurele aandacht SSHN

Gezien de aard van onze wooncomplexen besteden we al sinds jaar en dag veel aandacht

aan het aspect leefbaarheid. Dit komt tot uitdrukking in de zorg voor de directe woonomge-

ving van de complexen en in aanvullende zorg voor het woonklimaat in de complexen zelf

(sociale veiligheid en beheer).

In de meerjarenraming onderhoud zijn aanzienlijke bedragen opgenomen voor zaken als

erfscheidingen, bestratingen, groenvoorzieningen, verlichtingsarmaturen op de diverse ter-

reinen. Een deel hiervan valt onder de servicekosten, waarvoor kosten aan huurders doorbe-

rekend worden.

Om insluiping, diefstal en schennispleging tegen te gaan, wordt in het jaarlijks onderhoud

van de tuinen onder andere aandacht besteed aan het korthouden en terugsnoeien van bos-

schages en struiken. Extra aandacht wordt gegeven aan struiken en bomen die dicht bij de

gebouwen staan.

Ook binnen de wooncomplexen besteedt SSHN de nodige aandacht aan leefbaarheid. Be-

woners hechten veel belang aan de schoonmaak van keukens, gangen en sanitair. Om deze

ruimtes echt schoon te houden, wordt van de bewoners de nodige zelfwerkzaamheid ver-

wacht. Wij ondersteunen deze zelfwerkzaamheid met een schoonmaakprogramma.

Ter ondersteuning van de schoonmaak in en rondom de wooncomplexen worden door

SSHN corveeërs ingehuurd via een schoonmaakbedrijf. Tevens wordt een service aangebo-

den waarbij nagenoeg kosteloze fietsreparaties worden uitgevoerd voor alle bewoners. Hier-

voor is via de organisatie Breed een fietsenmaker aangesteld die, verdeeld over de week,

werkzaamheden uitvoert vanuit de complexen Hoogeveldt en Vossenveld. Op het terrein van

het grootste complex Hoogeveldt (1013 bewoners) beschikt SSHN bovendien over een stu-

dentencafé en een winkel ten behoeve van bewoners en hun bezoekers.

SSHN heeft tien complexbeheerders in dienst, van wie negen ten behoeve van het beheer in

de wooncomplexen en een ten behoeve van de stadspanden. Daarnaast is er een assistent-

complexbeheerder en een medewerker technisch beheer in dienst. Ook wordt via Breed een

hulp voor de complexbeheerders ingehuurd. Een deel van de werkzaamheden vloeit voort

uit de verantwoordelijkheid die we als verhuurder hebben, bijvoorbeeld: het in gebruik geven

en opleveren van kamers. Daarnaast heeft de complexbeheerder een ondersteunende func-

tie voor de bewoners waaronder het bewaken van het woonklimaat. Een deel van de directe

personeelskosten voor de complexbeheerders, assistenten, medewerker en hulp ad €

434.000 kunnen daarom beschouwd worden als uitgaven voor de instandhouding van de

leefbaarheid in en rondom de wooncomplexen.

Ongeveer een derde hiervan, € 148.000 wordt via de servicekosten doorberekend. De rest

komt volledig voor rekening van de verhuurder (jaarlijks gemiddeld € 286.000).

In 2015 is een extra complexbeheerder aangetrokken in verband met de uitbreiding van het

woonbestand. Tevens zal deze complexbeheerder extra aandacht gaan geven aan de ‘Short

Stay’- bewoners.

22

SSHN werkt al sinds jaren samen met sociale werkinstanties, voorheen met Bureau Uitzicht

en nu met Stichting Breed. Momenteel bestaat 5% van het personeel van SSHN uit gedeta-

cheerden van laatstgenoemde stichting. Zij worden ingezet ter ondersteuning van de com-

plexbeheerders en ten bate van de leefbaarheid in en rondom de complexen. Tevens heeft

SSHN enkele jaren geleden een werknemer van Stichting Breed fulltime in dienst genomen

als medewerker Technisch Beheer. We zijn voornemens om het terrein (bosgebied) bij het

nieuwbouwcomplex Mariënbosch door een groep medewerkers van Pluryn te laten onder-

houden. Bovendien biedt SSHN met regelmaat stageplaatsen voor studenten aan op de di-

verse afdelingen. Op deze wijze draagt SSHN bij aan ‘social return’. In dit kader zien we er

sinds 2014 ook op toe dat leveranciers die regelmatig voor de SSHN werkzaam zijn (met >

€100.000,- omzet) eveneens op passende wijze social return toepassen.

Met de gemeente Nijmegen vindt geregeld overleg plaats inzake een aantal onderwerpen

die het woonklimaat van wooncomplexen beïnvloeden, zoals:

• overleg met de afvalverwerker DAR en de gemeente om de problemen rondom vuilaf-

voer en vuiltoerisme bij SSHN-wooncomplexen op te lossen. In navolging van het beleid

van de gemeente heeft SSHN containers voor het restafval bij de complexen Hooge-

veldt en Westerhelling in 2015 ondergronds geplaatst. Er vindt overleg plaats met de

gemeente of dit, waar wenselijk, ook bij andere locaties zou kunnen worden gereali-

seerd;

• overleg met gemeente Nijmegen en Rijksoverheid over energiebesparende maatrege-

len en de eventueel mogelijke financiële ondersteuning.

Met de gemeenten worden vanaf 2016 jaarlijks prestatieafspraken gemaakt, waar ook leef-

baarheid deel van uit maakt.

b) Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2016

Al met al besteedt SSHN in 2016 een bedrag van ruim 1,15 miljoen euro aan leefbaarheid.

Een deel daarvan – 0,526 miljoen euro – wordt via servicekosten doorbelast aan de huur-

ders. Van de totale uitgaven voor leefbaarheid wordt ruim 0,627 miljoen euro door SSHN zelf

voor haar rekening genomen (als “onrendabele” investering, zij het maatschappelijk alleszins

verantwoord). Per saldo wordt € 112 per eenheid aan leefbaarheid besteed.

Recapitulerend:

Leefbaarheid (in € 1.000,-) Uitgaven Opbrengst Onrendabel

Terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen 550 251 299

Corveeërs 169 127 42

Complexbeheerders 434 148 286

Totaal 1.153 526 627

23

6. Wonen en zorg

a) Bijzondere woonvormen

SSHN stelt zich ten doel ook partner te zijn in het bieden van bijzondere woonvormen.

Onze doelstelling was eerder om circa 1% van ons het totale woonbestand beschikbaar en

geschikt te hebben voor de groep minder valide huurders uit onze doelgroep.

Daarom hadden we het beleid om bij de bouw van nieuwe wooncomplexen standaard 2%

van het aantal eenheden voor minder valide huurders geschikt te maken. Echter niet alle

huidige aangepaste eenheden worden momenteel ook verhuurd aan deze groep. Er is dus

meer aanbod van dit soort ruimtes dan vraag. Daarom vinden we een beperking van het

aanbod voor minder valide bewoners tot het huidige aantal eenheden – tot nader order - dan

ook reëel. Op dit moment is het totaal 39 aangepaste eenheden, op een woonbestand van

ca. 6.658 (stand oktober 2015) eenheden (0,6%). Hierbij zijn ook meegerekend de 12 een-

heden die ten behoeve van Werkenrode. onderdeel van de Pluryn Werkenrode Groep, gere-

aliseerd zijn in het wooncomplex Hoogeveldt. In de RWS-toren in Arnhem zal wel een ge-

koppelde wooneenheid worden aangewezen als minder valide woning voor twee minder va-

lide bewoners.

Vier aangepaste eenheden binnen de complexen Sterrenbosch en Gouverneur zijn ten slotte

aan te merken als Miva-plus eenheid, wat inhoudt dat ze gesitueerd zijn op de begane grond

en een brandsignalering hebben aan de buitenzijde. Deze eenheden zijn geschikt voor min-

der zelfredzame bewoners. De overige en de mogelijk in de toekomst nog te ontwikkelen Mi-

va-eenheden zijn bestemd voor zelfredzame bewoners.

Los hiervan zal SSHN contact houden met Werkenrode Pluryn voor het geval er behoefte

ontstaat aan verdere uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden, mogelijk elders in Nijmegen

of Arnhem. Uitgangspunt blijft dat een en ander op kostendekkende basis, dus zonder ‘af-

topping’ gerealiseerd zou moeten kunnen worden.

24

7. Financiële continuïteit

a) Heffingen SSHN

Een bijzonder aandachtspunt vanuit het Centraal Fonds (CFV/ILT) is de verwachting dat er

voor 2016 geen heffing voor de saneringssteun plaats hoeft te vinden. Het Saneringsfonds

beschikt blijkbaar over voldoende financiële middelen. In de meerjarenplanning is conform

het advies van het waarborgfonds wel rekening gehouden met heffingen in de jaren 2017 t/m

2020 van € 60 per zelfstandige wooneenheid en € 30 voor de onzelfstandige wooneenhe-

den.

Vanaf 2013 is er de bezitsheffing ofwel verhuurdersheffing, waarbij over de WOZ-waarde in

2016 0,491% geheven gaat worden en in 2017 0,536%. De onzelfstandige eenheden zijn

uitgezonderd van deze heffing. De verhuurdersheffing is voor de totale restant looptijd inge-

rekend. SSHN houdt in totaal rekening met een bedrag van ca. € 5,4 miljoen aan heffingen

in 2016 t/m 2020.

Fiscaal zijn deze uitgaven als aftrekpost voor de vennootschapsbelasting meegerekend.

De verhuurdersheffing, ingevoerd voor alle verhuurders met meer dan tien woningen, maakt

onderdeel uit van verschillende maatregelen die door het kabinet zijn opgenomen om de

woningmarkt beter te laten functioneren via een evenwichtig pakket maatregelen voor zowel

het koop- als het huursegment. De primaire doelstelling van de verhuurdersheffing is echter

het realiseren van een 'budgettaire opbrengst'. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties

en particuliere verhuurders zal het Rijk in 2016 ruim 1,59 miljard euro opleveren. Dat bedrag

loopt daarna op tot 2,5 miljard in 2018. Met deze nieuwe heffing zal ook een deel van de

overheidsuitgaven inzake het stelsel van de huurtoeslag worden gefinancierd.

Mede dankzij intensieve lobbyactiviteiten van koepelorganisatie Kences zijn de onzelfstandi-

ge eenheden van heffing uitgesloten. Voor onze zelfstandige verhuureenheden is de ver-

huurdersheffing vanaf 2017 een structurele last van ca. € 0,9 miljoen per jaar.

Naast bovengenoemde specifieke heffingen moet de sector, dus ook SSHN, fiscaal volop

meebetalen aan de vennootschapsbelasting, ondanks haar sociale missie. Door het verval-

len van aftrekmogelijkheden, zoals de herbestedingsreserve, zijn we de komende jaren netto

betaler van vennootschapsbelasting. Tot 2014 was de vennootschapslast nihil dankzij de

compensabele verliezen van voorafgaande jaren. Over 2015 is ca. € 0,5 miljoen aan ven-

nootschapsbelasting begroot (na aftrek € 0,4 mln. aan compensabele verliezen).

Wel gold tot juli 2015 het verlaagde 6% btw-tarief op de arbeidskosten voor het verbouwen

en renoveren van woningen die ouder zijn dan twee jaar. Voor SSHN betekenen bovenver-

melde ontwikkelingen van de laatste jaren een grote toename van de fiscale en administra-

tieve verplichtingen en meer aandacht voor de problematiek rondom het thema ‘fiscaliteit’.

De coalitiepartijen in de gemeente Nijmegen hebben afspraken gemaakt over het verleggen

van de gebruikersheffing voor de afvalstoffenheffing van gebruiker naar eigenaar. SSHN

wordt tot nu toe niet gecompenseerd voor deze lastenverzwaring. Het is nog niet duidelijk of

SSHN enige compensatie, wellicht in de vorm van lagere grondkosten of anderszins, tege-

moet kan zien. Na een jaar wordt er een evaluatie gedaan om de effecten van de heffing te

bezien en deze last mogelijk weer over te hevelen naar de vervuiler/eindgebruiker. In de be-

25

groting is rekening gehouden met een hoge jaarlijkse stijging voor gemeentelijke belastingen

van 4%.

b) Huurbeleid en betaalbaarheid

SSHN heeft als doelstelling dat circa 90% van de wooneenheden in eigendom van SSHN betaal-

baar is en blijft voor studerende jongeren onder de 23 jaar. We houden daarbij uitdrukkelijk reke-

ning met de actuele grenzen in het kader van de huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar. De

inkomens van onze huurders worden echter hard geraakt door de diverse bezuinigingsmaatregelen

van het kabinet, waaronder de omvorming van de studiefinanciering naar een leenstelsel, mogelijk

wijzigingen in collegegelden, verlagingen in de huurtoeslag en zorgtoeslag en dergelijke. SSHN zal

ook in 2016 bovenstaande doelstelling handhaven en wil daarvoor vanaf 2016 nieuw aftoppingsbe-

leid voor haar huurders invoeren. Voor de daarna komende jaren zal – afhankelijk van de verdere

ontwikkelingen - bezien worden of deze doelstelling volledig haalbaar blijft.

Door de minister is er een nieuw wetsvoorstel ingediend voor een huursombenadering langs de lij-

nen van het akkoord van Aedes en de Woonbond (de huursom is alle jaarhuren van één corporatie

bij elkaar opgeteld). De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieu-

we verhuringen, stelt hij vast op inflatie plus 1 procent. Nieuw is dat de harmonisatie bij nieuwe

verhuringen is meegenomen in de berekeningen van het huurverhogingspercentage. Voor de be-

groting houden we rekening met een huurstijging inflatie volgend per 1 juli (1%) en de 1% ruimte

gebruiken we (deels of helemaal) om die eenheden die in het verleden nog niet zijn geharmoni-

seerd en de zelfstandige eenheden aan het vernieuwde WWS aan te passen. Per saldo wordt er

vanaf 2016 jaarlijks inflatievolgend huurbeleid doorgerekend (1%, vanaf 2020 2%) en harmonisa-

tieruimte, 1% voor de komende 4 jaren wordt gebruikt om de huren op een gelijk niveau te krijgen.

SSHN heeft in het verleden met haar huurbeleid het overgrote deel van de woningen geharmoni-

seerd. Door de invoering van de het nieuwe WWS per 1 oktober 2015 is voor alle zelfstandige

eenheden het huurpercentage ten opzichte van de maximale huur gewijzigd. Een aantal eenheden

heeft hierdoor minder huurruimte gekregen en de huren van 360 eenheden zijn verlaagd naar

100% maximaal redelijk. Voor een aantal eenheden ontstaat er meer huurruimte.

Nieuw aftoppingsbeleid

In het verleden is een aantal huren geharmoniseerd tot 95%. Hierover heen zijn deze huren -boven

inflatoir- jaarlijks verhoogd, waardoor deze huren in het 95% - 100% segment liggen. Bij de eerst-

volgende huuraanpassing per 1 juli 2016 worden deze huren verlaagd naar 95%. Dit wordt als

nieuw punt in het harmonisatiebeleid opgenomen: huren boven de 95% wordt afgetopt tot 95%.

Analoog hieraan worden ook huren waarvoor en harmonisatiegrens van 85% is aangehouden en

waarbij de werkelijke huur daarboven is gestegen, verlaagd naar 85%. Vanaf 2016 moet er pas-

send worden toegewezen, dit betekent dat huren boven de passendheidsgrens worden afgetopt tot

de aftoppingsgrens van € 576,86 (63 eenheden).

Harmonisatiebeleid

a. Voor wooneenheden waarvoor geen huurtoeslag kan worden verkregen, meestal omdat

de subsidiabele huur onder de huurtoeslaggrens ligt, wordt de huur bij harmonisatie op-

getrokken tot 85% van de maximaal toegestane huur. Als de actuele huur al hoger dan

voornoemd percentage ligt, wordt de huur verlaagd. Voor de stadspanden geldt een

26

specifiek beleid (zie punt c). De kernvoorraad Vossenveld, Hoogeveldt en Jacob Canis-

straat worden ook op 85% geharmoniseerd.

b. Voor wooneenheden met een subsidiabele huur boven de hierboven genoemde onder-

grens voor de huurtoeslag wordt bij huuropzegging de nieuwe huur opgetrokken tot

95% van de maximaal toegestane huur.

c. Voor alle stadspanden is de huur in het kader van het harmonisatiebeleid afgelopen ja-

ren inmiddels stapsgewijs tot minimaal 95% van de maximale huur opgetrokken. In vrij-

wel alle gevallen blijft de huur daarmee betaalbaar voor jongere huurders. Voor erg du-

re eenheden wordt de huur verlaagd.

d. Voor alle wooneenheden van SSHN geldt dat de subsidiabele huur afgetopt wordt tot

aan € 576,86.

e. Voor de verhuur van aangewezen onzelfstandige eenheden en van de zelfstandige

eenpersoonseenheden geldt daarbij: daar waar de subsidiabele huur boven het maxi-

mum van de jongerentabel (momenteel € 403,06) uitkomt, wordt door SSHN aan de be-

treffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele

huur onder voornoemd maximum blijft. Deze korting vervalt zodra de betreffende huur-

der 23 jaar is geworden. Deze regeling heeft betrekking op alle onzelfstandige woon-

eenheden en alle zelfstandige eenpersoonseenheden met uitzondering van Boeckstae-

tehof.

Met bovenvermeld harmonisatiebeleid kunnen we de doelstelling om tenminste 90% van de

wooneenheden van de SSHN betaalbaar te hebben en te houden voor jongeren onder de 23

jaar vooralsnog blijven waarmaken. Mocht het als gevolg van alle in komende jaren (verder)

op te leggen heffingen voor de financiële continuïteit van SSHN noodzakelijk zijn – in relatie

tot haar investeringsopgave –, dan behoudt SSHN zich het recht voor komende jaren de

hierboven vermelde doelstelling neerwaarts bij te stellen tot bijvoorbeeld 85% (zie ook para-

graaf 7.5). Voor het jaar 2016 is dat echter niet aan de orde.

c) Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie

Huurderving

De afgelopen jaren heeft SSHN haar wooneenheden zoveel als mogelijk zonder huurderving

(afgezien van enige frictieleegstand) verhuurd aan de reguliere doelgroep en dit zal ook de

doelstelling blijven. Met de oplevering van de nieuwbouw complexen Talia en Mariënbosch

is het grote kamertekort in Nijmegen verleden tijd. Dat er ontspanning is op de kamermarkt

blijkt ook uit de leegstand van eenheden op complex Vossenveld en Griftdijk in de eerste

helft van 2015. Verder zijn de ontwikkelingen met betrekking tot het nieuwe leenstelsel en de

effecten hiervan op de verhuurbaarheid, zeker van complexen die verder van het centrum en

de onderwijsinstellingen af liggen, moeilijk in te schatten. Ook de monitor gemaakt door ABF

geeft een daling van de reguliere studenten aantallen aan. Vanaf 2016 is al wel een huur-

derving percentage van 1% ingerekend. Of dat voldoende is, is maar de vraag. Wel wordt

naar verwachting deze vraagafname gecompenseerd door de toenemende vraag van de

onderwijsinstellingen naar voor short stay studenten ingerichte kamers.

Voor de verhuur van voor short stay studenten ingerichte kamers liggen de onzekerheden op

een ander vlak. Om deze eenheden in voldoende mate beschikbaar te hebben bij de aan-

27

vang van de trimesters, kunnen deze in de maand(en) ervoor niet verhuurd worden. SSHN

heeft hierover met de Radboud Universiteit en HAN nadere afspraken gemaakt in termen

van huurbetaling voor de reservering van de aan internationale short stay studenten te ver-

huren eenheden in Hoogeveldt, Vossenveld, , Galgenveld, Talia en de van Vivare gehuurde

eenheden in Arnhem. De verhuur van de voor medewerkers en gasten van de RU gereser-

veerde – volledig gemeubileerde en gestoffeerde – wooneenheden in hetguesthouse is in

2015 uitgebreid met 32 eenheden tot 103 eenheden en ook 955 aan short stay studenten

verhuurde eenheden zijn specifieke afspraken gemaakt, voor SSHN op volledig kostendek-

kende basis. Huurderving in de zomermaanden behoort niet tot ons normale bedrijfsrisico en

dient door de short stay studenten zelf, eventueel in combinatie met een verhuur aan de

RU/HAN, gedekt worden.

Servicekosten

De begroting en afrekening van servicekosten verloopt in beginsel budgettair neutraal en

heeft daarom geen invloed op het bedrijfsresultaat. De variabele servicekosten, voor zaken

als gas, water, elektra, zuiveringslasten en dergelijke, worden jaarlijks met de individuele

huurders afgerekend.

Voor vaste servicekosten, voor zaken als het binnen-schilderwerk op kamers, vloerbedek-

king en gordijnen (op enkele complexen) en wit- en bruingoed verloopt de afrekening bud-

gettair neutraal via een voorziening. Zo worden pieken in uitgaven over meerdere jaren ver-

evend.

Er zijn enkele aandachtspunten voor komend jaar:

- SSHN heeft al geruime tijd zorgen met betrekking tot de elk jaar verder stijgende ener-

gielasten (hoger verbruik en stijgende prijzen en heffingen).

- Verdere uitwerking en invoering van de warmtewet voor zelfstandige eenheden met een

collectieve opwekkingsinstallatie. Voor deze woningen zijn Giga Joule meters bij de ke-

tels geplaatst om de output te meten. Vanaf 2015 levert SSHN warmte met een vaste

leveringsprijs. In 2017 wordt de warmtewet herzien en is het nog maar de vraag of de

huidige zelfstandige eenheden nog onder het blokverwarmingsregime vallen. Totdat

hier meer duidelijkheid over komt, wordt de warmte voor complexen met overwegend

zelfstandige eenheden afgerekend conform de tariefbepalingen in de warmtewet.

- Het inkooprisico van voorgaand punt ligt bij de energieleverancier, in dit geval SSHN.

- De energie voor SSHN-wooncomplexen wordt voor het grootverbruik ingekocht via Ae-

nergie (gezamenlijke inkoop in Aedes-verband). Voor het kleinverbruik in de wooncom-

plexen maken we gebruik van de inkoopdiensten van Main Energie.

- SSHN heeft al jaren een actief beleid om het energiegebruik te verminderen. Hiervoor

zijn in het verleden twee projecten, gericht op gedragsverandering bij bewoners, uitge-

voerd hebben we de afgelopen jaren uit een budget van ruim 1 miljoen euro een groot

aantal aanvullende energiebesparende maatregelen genomen. In deze begroting is

voor vijf jaren vanaf 2016 jaarlijks € 1 miljoen als budget opgenomen om energiebespa-

rende maatregelen uit te voeren waarbij ook weer gedacht wordt aan een project gericht

op gedragsverandering bij bewoners. Jaarlijks wordt bekeken op welke wijze dit budget

voor de bewoner de meeste besparingen oplevert.

- De uitgaven en onttrekkingen voor de vaste servicekosten worden vanuit een voorzie-

ning gedaan. Door een beperking van uitgaven in de laatste jaren, is de omvang van de

voorziening inmiddels weer in evenwicht gebracht met de geplande uitgaven en inkom-

sten gedurende de komende jaren en is er ultimo 2015 in de voorziening een bedrag

28

van ca. €1 miljoen opgebouwd, vervolgens loopt de voorziening terug naar een tekort

van € 0,4 miljoen in 2016. Deze daling zet bij ongewijzigd beleid door en de voorziening

daalt naar een tekort van € 0,77 miljoen in 2020. De servicekosten zijn een voor SSHN

kostenneutrale post. Bijstelling van de tarieven en/of verstrekkingen zal de komende ja-

ren nodig zijn om een structurele onderdekking te voorkomen.

d) Ontwikkeling liquide middelen/treasury

SSHN heeft een actief treasurybeleid ter beperking van de renterisico’s. We worden hierbij

geadviseerd door het in treasury gespecialiseerde adviesbureau Thésor. De basis voor de

treasury afspraken is opgenomen in het treasurystatuut, versie juni 2015. Jaarlijks wordt in

december een jaarplan gemaakt met daarin de activiteiten en treasury aandachtspunten

voor het komende jaar.

De omvang van de leningen inclusief rol loverleningen bedroeg ultimo 2014 ca. € 68,5

miljoen. In 2015 is voor € 6,75 miljoen aan leningen afgelost en voor € 10 miljoen aan

leningen gestort. Ultimo 2015 bedraagt het saldo leningen naar verwachting € 71,75 miljoen

nominaal. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft jaarlijks een plafond af

waarbinnen leningen kunnen worden aangetrokken. Voor het aantrekken van financiering

heeft SSHN vooralsnog hiervoor de ruimte tot € 80,781 miljoen. In 2016 zal ook nog een le-

ning van € 5 miljoen worden afgelost en is aan aanvullende financiering nodig voor de ver-

bouw van de Rijkswaterstaat toren. Jaarlijks verstrekt het WSW een nieuw plafond afhanke-

lijk van de liquiditeitsbehoefte zoals opgenomen in de dPi aan de hand van de door de RvC

goedgekeurde jaarbegroting. Het borgingsplafond zal verhoogd moeten worden in verband

met de bouw van de Rijkswaterstaattoren met als achtervang de Gemeente Arnhem. In een

later stadium is mogelijk nadere afstemming ten behoeve van ‘maatwerk’ met het WSW.

Daarnaast heeft SSHN ook in beperkte mate enkele derivaten ter afdekking van de risico’s

van rentestijging. In 2011 is een swap afgesloten, ingaande 2014 voor 43 jaar met een

hoofdsom van 12,5 miljoen euro met als vaste rente 3,92%. Daarnaast waren er al twee

swaps met een hoofdsom van ieder 5 miljoen euro tot 2022-2025 in portefeuille. Van een di-

recte opeisbaarheid van onderpand of gelden, op basis van de zogenaamde 'marginverplich-

ting', is geen sprake. Voor een hoofdsom van 17,5 miljoen euro is er wel een Mutual Break

Loss clausule, waarbij de overeenkomst door beide partijen opgezegd kan worden en er

mogelijk een herfinanciering met margeverrekening moet plaatsvinden. Dit speelt echter pas

in 2020 en 2021; we zullen in de eerste helft van 2016 verkennen wat de mogelijkheden zijn

om tijdig zo nodig risico matigend te anticiperen.

Binnen de treasurycommissie SSHN is de beheersing van de renterisico’s een onderwerp

van permanente aandacht. De doelstelling van het treasurybeleid is om op de lange termijn

leningen te spreiden en zo ook het renterisico te beperken. Dankzij de ontwikkelingen op de

rentemarkt is de gemiddelde rentevoet over de langlopende leningen teruggelopen van ca.

3,8% ultimo 2014 naar 3,3% ultimo 3e kwartaal 2015.

De komende jaren zal er nog dekking moeten plaatsvinden voor de liquiditeitstekorten in de

jaren 2015 tot 2018, als gevolg van de investeringen in nieuwbouw. Door de cumulatie van

alle heffingen met de vanaf 2015 ingerekende afvalstoffenheffing, verlegging van de huur-

29

derslast naar verhuurderslast en ook het gematigde huurbeleid ,het vernieuwde aftoppin-

genbeleid en de investeringen in duurzaamheid is de liquiditeitspositie in 2016 van SSHN

minder rooskleurig dan in voorgaande begrotingen. Toch zijn we in staat om aan onze rente-

verplichtingen te voldoen, zoals blijkt uit onderstaande grafiek met de Interest Coverage Ra-

tio (ICR). In 2016 bedraagt de ICR weliswaar 1,3 en zit daarmee op jaarbasis onder de norm

van het WSW 1,4; het WSW meet echter niet het jaargemiddelde, maar met een gewogen

acht-jaars gemiddelde, namelijk de drie afgelopen jaren en vijf prognose jaren. Ook is de

Debts Services Coverage Ratio weergegeven. Deze ratio geeft aan of de SSHN de rente en

daarbij 2% aflossing van haar leningen kan – blijven - betalen. Een ratio boven de 1 is door

het Waarborgfonds gewenst. SSHN voldoet daar de komende jaren aan.

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

verwacht 2015 2016 2017 2018 2019 2020

%

Jaren

Ratio

Interest Coverage Ratio

Debt Service Coverage Ratio

In totaal worden er door het WSW vijf financiële ratio’s gehanteerd bij de risicobeoordeling

van woningcorporaties. Zoals in de onderstaande tabel weergegeven wordt, voldoet SSHN

ruimschoots aan al deze ratio’s. WSW kan maximaal borg staan voor een lening portefeuille

die een waarde heeft van ten hoogste 50% van som van de WOZ-waarden van het totale

door de deelnemer ingezette onderpand. Gezien de aard van het bezit hebben we in verge-

lijking met andere woningcorporaties een lage WOZ-waarde. Daardoor wordt de investe-

ringscapaciteit van SSHN ernstig belemmerd. Ultimo 2016 bedraagt de WOZ waarde naar

verwachting € 280 miljoen. Met een leningportefeuille van naar verwachting € 85 miljoen kan

er maximaal € 55 miljoen aan leningen onder WSW garantie worden aangetrokken. De nog

niet in deze begroting opgenomen uitbreidingsinvesteringen en de nog te nemen maatrege-

len in het kader van het Strategisch Vastgoedbeleid moeten hieruit gefinancierd worden. Per

woning bedraagt de nog te benutten financieringsruimte slechts € 8.700 ultimo 2016.

30

Ratio WSW norm Gemiddeld (2015 t/m 2019) Resultaat

Interest Coverage Ratio Min 1,4 2,7 Voldoet

Debt Service Coverage Ratio Min 1,0 2,6 Voldoet

Loan to Value Max 75% 35% Voldoet

Solvabiliteit Min 20% 33,7% Voldoet

Dekkingsratio Max 50% 24,8% Voldoet

Ter illustratie van de positie van de SSHN is verder onderstaand een grafiek weergegeven

inzake de ontwikkeling liquide middelen inclusief geplande uitbreidingsinvesteringen voor re-

kening SSHN bij de Rijkswaterstaat toren (294 eenheden), topsporthuis (12), Arnhem (100);

totaal 406 eenheden. Daarnaast is complex Van Nispenstraat (54 eenheden) voor renovatie

opgenomen in 2016.

begroting2016

2017 2018 2019 2020

Stand liq. middelen per 1-1 5.685 -19.021 -14.796 -10.818 -4.375

Stand per 1-1 nog aan te trekkenleningen 0 19.020 14.796 10.818 4.374

-25.000

-20.000

-15.000

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

in €

x 10

00

Ontwikkeling liquide middelen

31

e) Ontwikkeling eigen vermogen

De ontwikkeling van het eigen vermogen moet met het nodige voorbehoud worden

gepresenteerd. Dit omdat het nieuwe ondernemingsplan 2016 – 2020 nog niet is afgerond

ten tijde van het maken van deze begroting en ook nog niet is goedgekeurd door de Raad

van Commissarissen. Overigens worden investeringen pas in de jaarbegroting opgenomen

op het moment dat er sprake is van een reële kans op uitvoering van de plannen.

SSHN rekent intern met hogere risico normeringen voor ICR en DSCR, zoals in paragraaf

7.d weergegeven. Afgeleid hiervan worden ook voor de solvabiliteit en voor de dekkingsratio

hogere normen doorgerekend, respectievelijk 35% (WSW 20%) en maximaal 35% (WSW

50%). De oorzaak voor deze hogere interne normering is gelegen in:

• SSHN richt zich specifiek op studentenhuisvesting, waardoor ze niet alleen afhankelijk

is van demografische ontwikkelingen, maar ook van ontwikkelingen binnen het hoger

onderwijs.

• Dit specifieke woningbezit leidt ertoe dat de SSHN geen gericht verkoopprogramma

heeft.

• De mogelijke toekomstige wijzigingen van de huurtoeslag bij zelfstandige en de aange-

wezen wooneenheden door de overheid een grote impact kan hebben op de betaal-

baarheid voor onze doelgroep.

• De actualisatie Strategisch voorraadbeleid en, een proces dat medio 2016 afgerond zal

zijn, heeft impact op de vermogenspositie na 2020, omdat daarin met name de plannen

gemaakt worden voor die complexen die het einde van de economische levensduur na-

deren. Dit zijn de grote complexen van SSHN (allemaal 70 en 80-er jaren complexen)

zoals Hoogeveld, Galgenveld en Proosdij.

• De (investerings)risico’s die voortvloeien uit ‘weten regelgeving’ op ons speciefieke

woningbezit, zoals brandveiligheid, legionellapreventie,etc. en de daarmee gepaard

gaande extra kosten.

• Daarbij is er rond 2020 nog de onzekerheid rondom de derivaten. De afwikkeling hier-

van is sterk afhankelijk van de hoogte van de rente.

• In deze begroting is het effect van de vraaguitval door het leenstel gecompenseerd door

de verwachte toename van de vraag naar gemeubileerde short stay eenheden. Deze

doelgroep brengt echter weer een ander risico met zich mee, want hun komst is mede

afhankelijk van de kwaliteitsontwikkelingen in het hoger onderwijs en het politieke kli-

maat in Nederland. Op deze externe factoren kan SSHN zelf geen invloed uitoefenen.

In onderstaande tabel wordt de resulterende ontwikkeling van het eigen vermogen,

gebaseerd op de historische kostprijswaardering, weergegeven. Hierin wordt er voor de ko-

mende 5 jaren een miljoen euro per jaar aan duurzaamheid geïnvesteerd en is er een voor-

genomen uitbreiding van 406 eenheden ingerekend.

32

In dit scenario neemt het eigen vermogen geleidelijk toe met € 8,8 toe van ruim 43 miljoen

euro eind 2015 tot 51 miljoen euro eind 2020. Hierbij is nog geen rekening gehouden met

mogelijke verdere investeringen vanuit het nieuwe ondernemingsplan voor uitbreiding in

Arnhem en verder uitbreiding van (short stay)eenheden in Nijmegen.

De verdere activiteiten worden de komende tijd vanuit het nieuwe ondernemingsplan ver-

kend en ook de effecten van het te actualiseren Strategisch Voorraad Beleid worden daarin

meegenomen.

Het bovenstaande beeld duidt er op dat SSHN hiermee binnen haar financiële

mogelijkheden opereert en er nog enige investeringsruimte is. Dit alles binnen de voorwaar-

den van het WSW, waarvan SSHN gezien de relatief lage WOZ-waarden en het weinig ver-

koopbare bezit beperkt wordt.

Ultimo 2016 is de verwachting dat de bedrijfswaarde 220 miljoen euro zal bedragen en deze

zal oplopen naar 228 miljoen euro in 2020. De bedrijfswaarde ligt op 74% van de WOZ

waarde van naar verwachting € 310 miljoen ultimo 2016. Het verschil tussen WOZ-waarde

en de bedrijfswaarde wordt deels verklaard door het feit dat nieuwbouw toevoegingen op de

binnenstedelijke locaties enerzijds tot waardering op hoogte van de stichtingskosten voor de

WOZ waardering leiden, maar anderzijds bedrijfseconomisch ook tot onrendabele toppen.

Bij verdere nieuwbouw zal het verschil tussen de WOZ-waarde en de bedrijfswaarde toene-

men.

f) Deelneming

SSHN heeft één financiële deelneming, zijnde de Commanditaire Vennootschap 'CV Heyen-

daal' ten behoeve van de nieuwbouw op de voormalige ijsbaan en de exploitatie daarvan.

We participeren hierin met collega-corporaties Ons Huis uit Apeldoorn en Gooi en Omstre-

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

-10.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2016

2017

2018

2019

2020

bedr

agen

x €

1.00

0

Ontwikkeling eigen vermogen

Jaarresultaat

Stand per 1-1

Solvabiliteit incl. nog aan te trekken leningen

33

ken uit Hilversum, ieder voor een derde – onverdeeld – deel. SSHN verzorgt alle beheer en

verhuur op basis van goed vastgelegde afspraken in de CV-overeenkomst van 6 juli 2007.

Alle lusten en lasten worden, na aftrek van de daarin afgesproken kosten SSHN, gedeeld

(ieder een derde deel).

We zullen samen met deze twee partners alert blijven op de komende wetswijzigingen, zoals

de woningwet, waarbij de huidige stand van zaken is dat met collega- corporaties nog wel

activiteiten in een CV-verband verricht kunnen worden.

34

8. Kwaliteit van de organisatie

Om de activiteiten in dit beleidsplan voor 2016 te kunnen realiseren, is een sterke organisatie

nodig. SSHN staat er al jaren om bekend veel werk te kunnen verrichten met een compact en

kundig team. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de opbouw en ontwikkeling van onze

organisatie. Vervolgens omschrijven we de governancestructuur en ten slotte staan we stil bij

de wijze van risicobeheersing.

a) Organisatieontwikkeling

SSHN heeft een eenhoofdig bestuur en bestaat daarnaast uit drie afdelingen: Vastgoed &

Beheer, Financiën & Control en Verhuur & Communicatie. Sinds februari 2015 is de heer ing. C.

Stunnenberg MRE MRICS statutair directeur en enig bestuurder van SSHN. Daarnaast kent

SSHN een drietal afdelingsmanagers, die samen met de bestuurder het managementteam (MT)

vormen. De afdeling Vastgoed & Beheer wordt aangestuurd door mevrouw ing. M.C.P.H. Derks

– Schoofs MBA. De afdeling Financiën & Control staat onder leiding van de heer R. Scholten

QC, die richting de bestuurder eveneens de functie van controller vervult. De heer drs. V.

Buitenhuis stuurt de afdeling Verhuur & Communicatie aan.

Het bestuur zorgt er - in samenspraak met de Raad van Commissarissen en het MT maar met

behoud van een ieders eigen verantwoordelijkheid daarbij - kort gezegd voor dat SSHN de

goede dingen doet. De MT-leden zijn er primair verantwoordelijk voor dat die dingen ook op een

goede manier gebeuren.

SSHN is de afgelopen jaren in aantal verhuureenheden fors gegroeid, maar is gelijk gebleven in

het aantal personeelsleden. Dat is knap, maar ook knellend. Met onze nieuwe ambities, zoals

verwoord in het ondernemingsplan 2016 - 2020, is het nodig om de organisatie (tijdelijk) te

versterken. Denk bijvoorbeeld aan het tijdelijk aantrekken van een projectleider voor een aantal

belangrijke digitaliseringsprojecten in 2016.

Omdat de komende jaren minder nieuw wordt gebouwd dan de afgelopen jaren, voorzien we

een verschuiving van een ontwikkelorganisatie naar een beheerorganisatie. Daarbij wordt in het

nieuwe ondernemingsplan meer rekening gehouden met de verschillende wensen van onze

klanten. Waar we nu nog vooral aanbod-gestuurd werken, maken we de slag naar meer vraag-

gestuurd werken. Deze andere manier van werken vraagt ook om een cultuurverandering in de

organisatie.

Ultimo 2015 is de omvang van het personeelsbestand 36,8 fulltime arbeidsplaatsen (39 mede-

werkers/sters). Daarnaast is er bij SSHN 1 corvee-medewerker werkzaam via de Stichting Uit-

zicht/ Breed.

SSHN heeft een ondernemingsraad, waarmee nadere afspraken zijn gemaakt over de invulling

van de cao Woondiensten. Deze biedt ruimte om tot op SSHN-maat gesneden invulling van

afspraken te komen, die verwerkt zijn in het cafetariamodel voor arbeidsvoorwaarden, dat bij

SSHN ingevoerd is. De functie-indeling volgens het zogenaamde CATS-model is bij SSHN vol-

35

ledig ingevoerd. Nadere invulling is gegeven aan het competentiemanagement, waarvoor de

basis gelegd is in de vastgelegde functieprofielen voor alle medewerkers. Ook zal de nodige

aandacht worden besteed aan verdere opleidingen en training van medewerkers, op alle ni-

veaus. Voor het opleidingsbeleid van SSHN zijn voldoende middelen in de begroting opgeno-

men.

SSHN zal attent zijn en blijven op de ontwikkeling van de beheerskosten, mede aan de hand

van bedrijfsvergelijkende cijfers. Daarbij kijken we naar de jaarlijkse publicatie ‘Corporatie in

Perspectief’, zoals laatstelijk uitgebracht door het Corporatie Benchmark Centrum. SSHN doet

ook mee aan de corporatie benchmark die door het CBC wordt georganiseerd. De netto be-

drijfslasten van SSHN per wooneenheid, liggen duidelijk onder het gemiddelde van de referen-

tiegroep.

b) Governancestructuur

SSHN onderschrijft het belang van een deugdelijke ondernemingsstructuur, waarbij integriteit,

transparant bestuur, goed toezicht en de bereidheid tot het afleggen van verantwoording sleu-

telbegrippen zijn.

De door de SSHN gehanteerde corporate governance principes zijn in de navolgende docu-

menten vastgelegd:

- statuten SSHN d.d. 15 mei 2003;

- reglement werkwijze Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009;

- profielschets Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009;

- reglement voordracht vanuit SPH voor de twee huurderszetels in de Raad van Com-

missarissen d.d. 10 mei 2004;

- rooster van aftreden Raad van Commissarissen;

- integriteitcode SSHN d.d. januari 2008;

- klokkenluidersregeling d.d. januari 2008;

- treasurystatuut d.d. juni 2015.

Bovenvermelde reglementen zijn geplaatst op de website van de SSHN, www.sshn.nl, met uit-

zondering van de voor de medewerkers SSHN bestemde klokkenluidersregeling, die op het

intranet van de SSHN is geplaatst.

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Herziene Woningwet met de daarbij behorende algemene maatre-

gelen van bestuur ingevoerd door minister Blok. De nieuwe Woningwet stelt zwaardere eisen

aan SSHN, van een sterkere controlfunctie tot het jaarlijks maken van prestatieafspraken. Het

komend jaar zorgen we ervoor dat de SSHN 100% Woningwet-proof wordt.

De Raad van Commissarissen zal in samenhang hiermee de statuten van SSHN in 2016 actua-

liseren en een update vaststellen van haar reglement voor de werkwijze Raad van Commissa-

rissen en de profielschets. Dit zelfde voornemen is er voor de integriteitscode en de klokkenlui-

dersregeling.

36

De rol van de huurdersorganisatie (SPH) wordt belangrijker. Om deze nieuwe rol goed te facili-

teren en ook over en weer duidelijkheid te hebben over de wijze van samenwerken, sluiten

SSHN en SPH een nieuwe samenwerkingsovereenkomst in 2016.

In 2016 werken we voor het eerst met de nieuwe jaarlijkse cyclus van het maken van prestatie-

afspraken met gemeente(n) en onze huurdersorganisatie (SPH). Onderlegger hiervoor vormen

de woonvisie van de gemeente(n) en het nieuwe ondernemingsplan van SSHN. SSHN is hierbij

voorstander van het actief betrekken van de hoger onderwijsinstellingen bij het maken van de

jaarlijkse prestatieafspraken.

Daarnaast is er per 1 mei 2015 een vernieuwde Governancecode vastgesteld. Deze vernieuw-

de code weerspiegelt hoe SSHN in 2016 denkt over goed bestuur en toezicht. Voorbeeldge-

drag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede risicobeheersing zijn van groot

belang voor hoe wij als SSHN zo goed mogelijk ons werk doen. De Raad van Commissarissen

zal in samenhang ook hiermee de statuten van SSHN in 2016 actualiseren na de evaluatie van

de Raad van Commissarissen eind 2015 .

De governancestructuur kan in hoofdlijnen als volgt weergegeven worden. De direc-

teur/bestuurder van SSHN is belast met het bestuur van SSHN. Dit houdt onder meer in dat

deze verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering,

het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De bestuurder legt hierover ver-

antwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad tijdig alle informatie,

die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur

en op de algemene zaken binnen SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak naar

het belang van SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van SSHN en be-

trokkenen af. De missie van SSHN is daarbij maatgevend. De Raad is verantwoordelijk voor zijn

eigen functioneren. De leden van de Raad opereren onafhankelijk en kritisch ten opzichte van

elkaar en het bestuur, in het belang van SSHN en haar missie. In het vigerende reglement voor

de werkwijze van de Raad van Commissarissen zijn nadere bepalingen opgenomen inzake de

vereiste deskundigheid (profielschets), mandaat voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter

inzake onder andere de remuneratie- en auditfunctie, de rol van de voorzitter van de Raad, het

aspect onafhankelijkheid en dergelijke. De Raad van Commissarissen bewaakt de missie van

SSHN en ziet toe op een transparante, maatschappelijke verantwoording door SSHN en ade-

quate beleidsbeïnvloeding door belanghouders. De Raad werkt met een governance jaaragen-

da, die mede aan de hand van de checklist van de accountant opgesteld is.

c) Risicobeheer en controlesysteem

In haar jaarverslag geeft SSHN een overzicht van het risicoprofiel van SSHN, mede op basis

van de uitgevoerde risicoanalyse. In hoofdlijnen kijken we naar de volgende risico categorieën:

a. marktrisico’s

b. financiële risico’s

c. projectrisico’s

d. risico’s regelgeving

37

ad a. SSHN heeft een sterke focus op beheer en nieuwbouw van studenteneenheden, wat

enerzijds haar kracht (expertise) is en anderzijds haar zwakte (eenzijdig, atypisch be-

zit). Demografisch ligt de grote groei van het aantal studenten achter ons. De komen-

de jaren zal het aantal studenten nog slechts licht groeien of zelfs afnemen. Daar-

naast is in 2015 het leenstelsel ingevoerd en de basisbeurs afgeschaft. Dit heeft mo-

gelijk gevolgen op het aantal studenten dat op kamers gaat tijdens de studie. We hou-

den rekening met een daling van het aantal uitwonende studenten in Nijmegen van

2.000 in de komende 8 jaar (conform de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting -

Apollo 2015). Als dit leidt tot vraaguitval bij onze klantgroep, dan kan SSHN dit risico

pareren door delen van ons bezit om te zetten naar verhuur aan andere doelgroepen

(al dan niet na samenvoeging van eenheden).

SSHN houdt verder duidelijk rekening met de kwalitatieve dimensie van het kamerte-

kort, mede op basis van de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête. Deze uit-

komsten worden in kwalitatieve zin bevestigd door de landelijke Monitor Studenten-

huisvesting van oktober 2015. De nieuwbouw van SSHN vond de afgelopen voor het

grootste deel plaats in de vorm van kleinere zelfstandige wooneenheden met een

goede prijs-kwaliteit verhouding (rekening houdende met mogelijkheden voor huurtoe-

slag). Daarnaast is de nieuwbouw Talia uitgevoerd in de vorm van grote appartemen-

ten, die aan groepen van hooguit vier studenten verhuurd zullen worden, maar die –

met relatief kleine ingrepen – ook als reguliere zelfstandige woningen verhuurd kun-

nen worden. Voor de transformatie van het voormalige Rijkswaterstaat toren in Arn-

hem/Presikhaaf is gekozen voor een combinatie van (deels kleinere) onzelfstandige

eenheden met een aantal zelfstandige eenheden van ca. 23 m2.

In Nijmegen zijn volgens de cijfers van de Kences monitor 2015 bijna 17.000 studen-

ten uitwonend (‘op kamers’). Ruim 35% daarvan woont in SSHN-wooncomplexen.

SSHN acht het geen probleem als haar marktaandeel – door nieuwbouw of vraaguit-

val – tot circa 50% zou stijgen, al is dat beslist geen doel op zichzelf.

ad b. De exploitatie van SSHN-wooneenheden is gunstig en biedt een positieve cashflow

(onder voorbehoud wijzigingen regelgeving: zie punt d). Door haar focus en expertise,

kent SSHN een tot dusver verwaarloosbaar percentage afboekingen vanwege leeg-

stand, oninbare huurachterstanden en dergelijke. Het financiële risico zit niet zozeer in

het beheer van de huidige voorraad, maar in de nieuwbouw er van. SSHN heeft een

verhoudingsgewijs hoge investeringsopgave, die niet kostendekkend is vanwege haar

missie om de huren voor de reguliere doelgroep betaalbaar te houden. Soms zijn sub-

sidiebijdragen van Provincie of gemeenten nodig om projecten te kunnen realiseren.

Zo ontvangt SSHN voor de realisatie van studenteneenheden in de voormalige Rijks-

waterstaat toren in Arnhem een subsidie van de Provincie ter hoogte van €1 mln en

van de gemeente Arnhem € 0,5 mln.

SSHN heeft daarnaast met hoger onderwijsinstellingen nadere afspraken voor dek-

king van kosten, die specifiek samenhangen met het tijdig huisvesten van buitenland-

se studenten, zoals reserveringskosten, inrichting en extra beheer.

38

SSHN heeft een extern adviseur (Thésor) ingehuurd als treasury-adviseur. Last but

not least melden wij in dit verband dat SSHN relatief weinig mogelijkheden heeft om

financiële risico’s af te dekken door de opbrengst van verkoop van wooneenheden (dit

in tegenstelling tot ‘reguliere’ corporaties). SSHN rekent dus niet met verkoopop-

brengsten en loopt dus ook geen risico’s bij het wegvallen hiervan.

ad c. SSHN kiest er bewust voor om de nieuwbouwprojecten in de vorm van ‘design and

construct’ of ‘engineer and construct’ (RWS-toren Arnhem) te realiseren. SSHN heeft

daartoe – in nauw overleg met haar juridisch adviseur in deze – een set van contrac-

ten in de vorm van ontwerpovereenkomsten en realisatieovereenkomsten ontwikkeld.

Binnen deze kaders worden de nieuwbouwprojecten voorbereid en zo mogelijk gecon-

tracteerd. Hierdoor worden, mede door het ver uitgewerkte technische en functionele

programma van eisen, de ontwikkelingsrisico’s aanzienlijk beperkt. Externe capaciteit

wordt waar nodig ingehuurd voor de borging van de kwaliteit van de voorbereiding van

en het toezicht op de uitvoering van projecten.

ad d. De grootste risico’s voor SSHN vloeien voort uit regelgeving en wetgeving. Zo heeft

de gemeente Nijmegen onlangs de huurderslasten voor de afvalstoffenheffing naar

SSHN als verhuurder verlegd. Dit komt bovenop de diverse heffingen van voorheen

het Centraal Fonds Volkshuisvesting (nu Autoriteit woningcorporaties) , die inmiddels

opgelegd zijn. In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2011- 2016, dat

is onderschreven door alle landelijke stakeholders van studentenhuisvesting, wordt

een oproep gedaan om de (categorale) studentenhuisvesters bij dit soort heffingen

meer uit de wind te houden, gezien hun beperkte verdienmodel en relatief hoge inves-

teringsopgave. Dit laatste heeft er mede toe geleid dat de verhuurdersheffing in elk

geval niet voor de onzelfstandige eenheden - bijna 70% van ons woonbestand - geldt.

Desondanks moet ook SSHN haar bijdrage leveren aan de saneringsheffingen terwijl

door de afschaffing van de herbestedingsreserve SSHN – evenals alle andere corpo-

raties – over haar fiscale jaarresultaat volop vennootschapsbelasting moet betalen

(ondanks haar ANBI-status).

Daarnaast heeft SSHN van doen met aangescherpte en soms tegenstrijdige eisen ten

aanzien van brandveiligheid, energiebesparing, arbeidsomstandigheden en dergelijke.

De daarmee gepaard gaande extra kosten leggen een druk op het gegeven dat SSHN

een positieve cashflow nodig heeft uit de exploitatie van haar bestaande woningbezit,

om ook in de verdere toekomst niet-kostendekkende investeringen te kunnen blijven

doen.

Van groot belang zijn verder wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS), die

van invloed kunnen zijn op de verdiencapaciteit van SSHN. Door adequaat optreden

binnen Kences-verband heeft het nieuwe WWS voor zelfstandige eenheden dat op 1

oktober 2015 is ingevoerd geen grote gevolgen voor SSHN. SSHN moet vanuit haar

specifieke positie erg alert zijn en blijven op bovenvermelde ontwikkelingen en aan-

sluiting houden met andere categorale studentenhuisvesters ten behoeve van een col-

lectieve belangenbehartiging. SSHN zal mede daarom ook komende jaren actief blij-

ven participeren in Kences, de brancheorganisatie voor studentenhuisvesting.

39

Rapportages voor MT en RvC

We besteden verder veel aandacht aan de periodieke informatieverstrekking binnen de organi-

satie. Door uitgebreide maandelijkse rapportages wordt het MT in de gelegenheid gesteld om

adequaat de vinger aan de pols te houden wat betreft de bedrijfsvoering.

Door middel van kwartaalrapportages wordt op geaggregeerd niveau de Raad van Commissa-

rissen geïnformeerd inzake:

• het aantal huuropzeggingen; grootte van de wachtlijsten;

• het aantal reacties op aangeboden kamers en acceptatiegraad;

• de ontwikkeling huurachterstand;

• de ontwikkeling liquiditeit, inclusief treasury-besluiten;

• de uitgaven onderhoud, in relatie tot begrote bedragen;

• de uitgaven investeringen, in relatie tot goedgekeurd budget RvC.

Deze periodieke informatie vormt een belangrijk middel om de Raad van Commissarissen in

staat te stellen haar interne toezichthoudende taak goed uit te oefenen. In de vorm van ‘mede-

delingen van het bestuur’ wordt de Raad van Commissarissen verder inzake de andere relevan-

te ontwikkelingen geïnformeerd.

Apollo 2015 :: Nederland

1 oktober 2015

LANDELIJKE MONITOR STUDENTENHUISVESTING

Landelijke Monitor

Studentenhuisvesting

2015

Uitgevoerd in opdracht van Kences

René van Hulle

1 oktober 2015

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2015

De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor

eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan

mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2015

Inhoudsopgave

Samenvatting .............................................................................................................................................. 1

1 Inleiding ............................................................................................................................................... 7

1.1 Bronnen ....................................................................................................................................... 7

1.2 Scenario’s .................................................................................................................................. 10

1.3 Leeswijzer ................................................................................................................................. 11

2 Huidige populatie en woonsituatie ................................................................................................. 13

2.1 Studentenpopulatie.................................................................................................................... 13

2.2 Woonsituatie .............................................................................................................................. 16

3 Betaalbaarheid .................................................................................................................................. 25

3.1 Inkomsten en uitgaven .............................................................................................................. 25

3.2 Woonlasten ............................................................................................................................... 27

3.3 Woonquote ................................................................................................................................ 29

4 Kwantitatieve prognose ................................................................................................................... 31


4.2 Woonsituatie .............................................................................................................................. 34

5 Kwalitatieve prognose ..................................................................................................................... 39

5.1 Verhuisgeneigdheid ................................................................................................................... 39

5.2 Woonwensen ............................................................................................................................. 41

5.3 Woonsituatie versus woonwensen ............................................................................................ 43

5.4 Gewenste veranderingen woonvoorraad ................................................................................... 46

6 Studiepuntmobiele studenten ......................................................................................................... 49


6.2 Woonsituatie .............................................................................................................................. 51

6.3 Kwantitatieve en kwalitatieve prognose ..................................................................................... 52

Bijlage A: Begrippenlijst .......................................................................................................................... 53

Bijlage B: Toelichting en terugblik op de prognoses door de jaren heen ........................................... 55

Bijlage C: Vragenlijst ................................................................................................................................ 63

Bijlage D: Uitkomsten per stad ................................................................................................................ 73


1

Samenvatting

Het rapport ‘Landelijke Monitor Studentenhuisvesting’ gaat over studenten en hun huisvesting. Er wordt een

beeld geschetst van de omvang en samenstelling van de studentenpopulatie. De studentenhuisvesting

wordt kwantitatief en kwalitatief belicht. De huidige stand van zaken komt aan bod en er wordt gekeken naar

de verwachte ontwikkelingen voor de komende 8 jaar.

Samenstelling en ontwikkeling studentenpopulatie: ‘Groei van aantal studenten vlakt af’

1 oktober 2014 zijn er 646.000 voltijdstudenten binnen het hoger onderwijs, waarvan 62 procent studeert

aan een hogeschool. 9 procent van de studenten komt uit het buitenland (exclusief studiepuntmobiele

studenten). De vrouwen vormen met 51 procent

een kleine meerderheid. 37 procent van de

studenten is 23 jaar of ouder. Universitaire

studenten zijn gemiddeld 7 maanden ouder dan

hbo-studenten.

De afgelopen 8 jaar is het aantal studenten met maar liefst 30 procent toegenomen. Naar verwachting neemt

deze groei af en stijgt het aantal studenten de komende 8 jaar met ongeveer 5 procent (32.000 studenten).

Het aantal studenten aan hogescholen neemt met 6 procent harder toe dan aan universiteiten (3 procent).

De prognose van dit jaar voor de groei tussen de collegejaren ’14-‘15 en ’22-’23 is met 23.000 studenten

naar beneden bijgesteld ten opzichte van de prognose uit 2014.

De nationale groei van het aantal studenten de komende acht jaar is bij de meeste studiesteden terug te

zien. Van de 22 studiesteden met minstens 5.000 studenten wordt alleen een krimp verwacht in de

Zuid-Limburgse steden Heerlen (-6 procent), Maastricht (-4 procent) en Sittard-Geleen (-6 procent).

Daartegenover staan Amsterdam (10 procent), Den Haag (10 procent), Deventer (10 procent) en

Wageningen (17 procent) waar een groei van ten minste 10 procent wordt verwacht.

Figuur S.1: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten hoger onderwijs naar type onderwijs, collegejaren ’06-’07 tot en met ’22-‘23

+2,9% +5,4%

+3,2%

+5,6% +0,3% +1,4% +0,8% +0,4%

+2,7% +6,0% +2,1% +3,9% -2,8% +0,3% +0,9% +1,4% +5,5% +2,8%

+3,9%

+1,4% +2,5% +1,3% +0,9% +0,7% +0,1%

+3,1% +4,2% +4,5% -0,9% +2,4% -0,3% +0,7% +1,2% +1,0%

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

Realisatie hbo Trendraming hbo Realisatie wo Trendraming wo

Tabel S.1: Kengetallen samenstelling studentenpopulatie, collegejaar ’14-‘15

Hbo Wo Totaal

# studenten 398.000 248.000 646.000

% buitenlands 6% 13% 9%

% mannen 49% 49% 49%

% 23 jaar en ouder 34% 42% 37%

2

Huidige huisvesting studenten: ‘De druk op de studentenwoningmarkt verschilt sterk per studiestad’

Studenten zoeken naarmate ze ouder worden meer zelfstandigheid. Van de studenten van 20 jaar of jonger

woont 50 procent nog thuis en van de studenten van 26 jaar of ouder is dat nog 23 procent. Over de hele

studentenpopulatie gemeten heeft 56 procent het ouderlijk huis verlaten. Bij de hbo-studenten (die jonger

zijn) ligt dat op 45 procent. Van de universitaire studenten woont 73 procent niet meer bij de ouders.

Ongeveer twee derde van de uitwonende studenten woont ook in de stad waar ze studeren. Deze 231.000

studenten vormen de primaire doelgroep voor studentenhuisvesters. Ruim de helft van de primaire

doelgroep woont in het centrum van de studiestad.

Tabel S.2: Kengetallen studentenhuisvesting, collegejaar ’14-’15

Thuiswonend Uitwonend Kamers gedeelde

voorzieningen

Eénkamer-

woningen

Zelfstandige

woonruimten

# studenten 285.000 362.000 210.000 43.000 109.000

# hbo 219.000 178.000 96.000 19.000 63.000

# universiteit 66.000 183.000 114.000 23.000 46.000

% 20 jaar of jonger 62% 38% 30% 4% 5%

% 23 jaar of ouder 29% 71% 32% 10% 30%

% binnen de studiestad 16% 64% 78% 77% 43%

% corporaties - 36% 31% 62% 33%

% centrum (binnen de studiestad) - 53% 49% 50% 54%

Gemiddelde kameroppervlakte - - 19 m2 22 m2 -

Gemiddelde keuken delen met - - 5 personen - -

Gemiddelde toilet delen met - - 4 personen - -

Gemiddelde douche delen met - - 4 personen - -

Om de verschillen in spanning op de

studentenwoningmarkt inzichtelijk te maken wordt

een spanningsindicator gebruikt. Voor de

spanningsindicator is het verschil tussen de huidige

en gewenste woonsituatie gerelateerd aan het aantal

studenten in de studiestad. Met uitzondering van Ede

en Leeuwarden is in alle steden sprake van een vraag

die groter is dan het aanbod. De spanning is het

hoogst in Amsterdam, Arnhem, Den Haag,

Eindhoven, Nijmegen, ’s-Hertogenbosch, Utrecht en

Zwolle. Vergeleken met het collegejaar ’13-’14 is de

spanning in Arnhem, Breda, Den Haag, Eindhoven,

Maastricht en ’s-Hertogenbosch toegenomen. In

Amsterdam en Wageningen is de spanning gedaald.

Betaalbaarheid studentenhuisvesting: ‘Stijgende

woonquote door stijgende woonlasten’

Gemiddeld betalen uitwonende studenten 470 euro

aan woonlasten per maand (inclusief de bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag). Bij

particuliere verhuurders zijn kamers met gedeelde voorzieningen even duur als het totale gemiddelde van

Figuur S.2: Spanningsindicator naar woonstad,

collegejaar ’14-’15

AmsterdamArnhem

BredaDelft

Den HaagDeventer

EdeEindhovenEnschede

GroningenLeeuwarden

LeidenMaastricht

NijmegenRotterdam

's-HertogenboschTilburg

UtrechtWageningen

Zwolle

Negatief 0 Positief

'13-'14 '14-'15


3

dit type woonruimte. Eénkamerwoningen en zelfstandige woonruimten zijn bij particulieren respectievelijk 6

en 1 procent duurder. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type

woonruimte, dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten achtereenvolgens uit Den Haag,

Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Breda. De woonlasten in Wageningen en Enschede zijn beduidend lager

dan in alle andere studiesteden. De prijs per vierkante meter laat zien dat ook Maastricht relatief duur is en

dat de lasten in Wageningen niet opvallend laag zijn.

Gecorrigeerd voor inflatie zijn de woonlasten sinds het collegejaar ’12-’13 met 7 procent omhoog gegaan.

Vooral de éénkamerwoningen en zelfstandige woonruimten zijn de afgelopen jaren in prijs gestegen. In

’s-Hertogenbosch, Enschede, Leiden en Rotterdam is de stijging over de afgelopen twee jaar zelfs meer

dan 10 procent geweest. Eindhoven vormt de uitzondering met een lichte daling van de woonlasten.

Wanneer de totale woonuitgaven gerelateerd worden aan het gemiddelde inkomen per maand (860 euro)

blijkt 55 procent van het inkomen aan wonen te worden besteed. Studenten lijken hun inkomenspatroon aan

te passen aan hun woonlasten. Zo zijn de verschillen tussen de woonquote1 per stad zijn kleiner dan bij de

woonlasten. De woonquote ligt met 56 respectievelijk 67 procent hoger bij studenten met een

éénkamerwoning of een zelfstandige woonruimte. Hierbij valt op dat Enschede (44 procent) een relatief lage

en Den Haag (68 procent) een relatief hoge woonquote heeft. Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen

dan het inkomen is de woonquote over het afgelopen jaar gestegen van 52 naar 55 procent. Er kan dan ook

geconcludeerd worden dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting gedaald is.

Figuur S.3: Gemiddelde woonlasten (inclusief bijkomende woonlasten en zonder aftrek van de huurtoeslag), inkomen en woonquote van uitwonende voltijdstudenten naar type woonruimte, collegejaar ’14-‘15

Ontwikkeling huisvestingssituatie: ‘Onzekerheid over het effect van het studievoorschot op het

huisvestingsgedrag van studenten’

Afgezien van effecten van beleidsmaatregelen is het aandeel thuiswonenden de afgelopen 8 jaar gegroeid

van 42 procent 2006 naar 44 procent in 2015. Het aantal uitwonende studenten zou op basis van de trends

uit het verleden en de groei van het aantal studenten de komende acht jaar naar verwachting toenemen tot

382.000. Dit komt neer op een groei van 22.000 studenten (6 procent). De toename van het aantal studenten

en daarmee ook de uitwonende studenten is de laatste jaren bij iedere prognose voor de periode ’14-’15 tot

1 De definitie van de woonquote is niet vergelijkbaar met andere onderzoeken, omdat de woonquote met een andere definitie van zowel het inkomen als de

woonlasten is berekend.

€ 860

€ 990

€ 920

€ 790

€ 470

€ 670

€ 520

€ 360

55%

67%

56%

45%

€ 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200

Totaal

Zelfstandige woonruimte

Eénkamerwoningen

Kamers gedeelde voorzieningen

Gemiddelde huur Gemiddeld inkomen Gemiddelde woonquote

4

en met ’22-’23 naar beneden is bijgesteld. De prognose van dit jaar voor de groei tussen de collegejaren

’14-‘15 en ’22-’23 is met 16.000 uitwonende studenten naar beneden bijgesteld ten opzichte van de

prognose uit 2014.

Het studievoorschot2 dat in het collegejaar ’15-’16

wordt ingevoerd zal naar alle waarschijnlijkheid invloed

hebben op het huisvestingsgedrag. Om deze reden is

er een ‘Studievoorschot’-scenario (SV-scenario)

opgesteld. Het uitgangspunt van dit scenario is dat het

aandeel studenten dat het ouderlijk huis verlaat lager

is, en dan vooral bij jongere studenten. Het SV-scenario laat dan ook een daling van het aantal uitwonenden

met 4 procent zien (-13.000 studenten). Het aantal buitenlandse studenten blijft binnen deze groep nog wel

stijgen omdat zij niet geraakt worden door de invoering van het studievoorschot.

Bij prognoses zijn er altijd onzekerheden. Als gevolg van de invoering van het studievoorschot zijn deze

onzekerheden voor prognoses van het aantal thuis- en uitwonende studenten aanzienlijk. Daarom moet er

rekening worden gehouden met een bandbreedte. Het trendscenario representeert de bovengrens en het

SV-scenario de ondergrens. Deze boven- en ondergrens van de bandbreedte geven weer welk minimaal en

maximaal effect van de invoering van het studievoorschot verwacht mag worden.

Figuur S.4: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten naar woonsituatie en scenario inclusief bandbreedte, collegejaren ’14-’15 tot en met ’22-‘23 (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Van de studiesteden met minstens 5.000 uitwonende studenten wordt zelfs als er uitgegaan wordt van het

SV-scenario een stijging van de primaire doelgroep verwacht in Amsterdam (3 procent), Den Haag (7

procent) en Wageningen (9 procent). Bij het SV-scenario blijft de primaire doelgroep in de steden Delft,

Eindhoven en Rotterdam ongeveer gelijk qua omvang terwijl deze doelgroep volgens het trendscenario zal

groeien. Arnhem (-10 procent), Breda (-14 procent), Groningen (-15 procent), Maastricht (-18 procent),

2 Het studievoorschot is de officiële term voor de kabinetsmaatregelen in het hoger onderwijs die eerder wel eens onder de noemer (sociaal)leenstelsel werden

gevat.

250.000

270.000

290.000

310.000

330.000

350.000

370.000

390.000

'14-'15 '15-'16 '16-'17 '17-'18 '18-'19 '19-'20 '20-'21 '21-'22 '22-'23Bandbreedte thuiswonendBandbreedte uitwonend

250.000

270.000

290.000

310.000

330.000

350.000

370.000

390.000

'14-'15 '15-'16 '16-'17 '17-'18 '18-'19 '19-'20 '20-'21 '21-'22 '22-'23Thuiswonend trendscenario Uitwonend trendscenarioThuiswonend SV-scenario Uitwonend SV-scenario

Tabel S.3: Verschillen toename van het aantal studenten, primaire doelgroep en secundaire doelgroep tussen de collegejaren ’14-‘15 en ’22-’23 bij de prognoses van 2014 en 2015, trendscenario (bron: : Referentieraming ministerie van OC&W)

Versie 2014 Versie 2015

Aantal studenten 55.000 32.000

Primaire doelgroep 20.000 14.000

Secundaire doelgroep 18.000 8.000


5

Nijmegen (-13 procent), Tilburg (-14 procent) en Utrecht (-13 procent) lijken van de grotere studiesteden het

meest te verduren te krijgen; uitgaande van het negatieve SV-scenario zal de primaire doelgroep hier sterk

gaan afnemen. Bij het trendscenario is de daling bij alle steden beperkt of is er zelf sprake van een lichte

groei.

De veranderingen binnen de secundaire doelgroep zijn ongeacht het scenario veel minder groot. De

beperkte verandering bij het SV-scenario komt doordat deze groep vooral bestaat uit oudere studenten en

de invoering van het studievoorschot onder de gehanteerde aannames vooral invloed heeft op jonge

studenten.

Woonsituatie versus woonwensen: ‘Meer zelfstandigheid gewenst’

De verhuisreden van verhuisgeneigde studenten geeft een indicatie op welk terrein de woonsituatie niet

aansluit bij de woonwensen. Bij thuiswonende studenten is dit de huishoudenssituatie. Bij uitwonende

studenten zijn de belangrijkste verhuisredenen prijs-kwaliteit en een andere stad of buitenland. De

verhuisgeneigde studenten wensen een kamer van tenminste 15 vierkante meter, voorzieningen met 3 tot

5 personen te delen en woonlasten van circa 490 euro.

De verwachte daling van het aantal uitwonende studenten als gevolg van de invoering van het

studievoorschot zorgt ervoor dat de taak van studentenhuisvesters om een tekort aan

studentenwoonruimten te voorkomen minder groot wordt. Daartegenover staat echter nog wel een uitdaging

om de studentenwoningvoorraad beter te laten aansluiten op de woonwensen. 33 procent van de bewoonde

voorraad sluit niet volledig aan op wat studenten ambiëren. Er is een potentieel surplus van circa 68.000

kamers met gedeelde voorzieningen en een aanvullende wens van meer éénkamerwoningen en

zelfstandige woonruimten van respectievelijk 9.000 en 59.000. Studenten wensen dus meer zelfstandige

woonruimten. In Den Haag, Delft, Wageningen, Rotterdam en Amsterdam is het aandeel van de voorraad

dat niet aansluit bij de eerste keus van studenten relatief laag. In Breda, Nijmegen en ‘s-Hertogenbosch is

dit aandeel erg hoog. Gecorrigeerd voor het type woonruimte waar een student wil wonen, blijkt dat

studenten de woonlasten van de huidige woningvoorraad 6 procent te hoog vinden.

Studiepuntmobiele studenten: ‘Jaarlijks

25.000 studenten’

Jaarlijks zijn er circa 25.000 studiepuntmobiele

studenten in Nederland, van wie ruim de helft

afkomstig is uit Europa. Deze buitenlandse

studenten die een verkorte opleiding volgen zijn

nagenoeg evenredig verdeeld over het hoger

beroeps- en wetenschappelijk onderwijs. Drie

kwart van de studenten is tussen de 20 en 24

jaar oud en met zes tiende vormen vrouwen de

meerderheid.

Nagenoeg iedere studiepuntmobiele student is

uitwonend en meestal woonachtig binnen de eigen studiestad. Met 85 procent zijn studiepuntmobiele

studenten vaker gehuisvest in een kamer dan de diplomastudenten (71 procent). Ruim de helft wordt

Tabel S.4: Kengetallen studiepuntmobiele studenten, collegejaar ’14-‘15

Studiepuntmobiele

studenten

Diploma

studenten

# studenten 25.000 646.000

% universiteit 53% 38%

% 20 tot 24 jaar 75% 62%

% vrouwen 62% 51%

% binnen de studiestad 86% 64%

% kamer 85% 71%

% corporaties 59% 37%

% centrum 41% 54%

Gemiddelde kameroppervlakte 22 m2 20 m2

Gemiddelde delen voorzieningen 6-8 personen 4-5 personen

6

gehuisvest door studentencorporaties en zij spelen hier dan ook een grotere rol dan bij diplomastudenten.

De kamers van studiepuntmobiele studenten zijn gemiddeld twee vierkante meter groter dan die van

diplomastudenten. Gedeelde voorzieningen worden gemiddeld met 6 tot 8 personen gedeeld, terwijl dit bij

diplomastudenten slechts met 4 tot 5 personen is. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van

studiepuntmobiele studenten is met 630 euro meer dan 10 procent lager dan bij diplomastudenten terwijl

hun huur vergelijkbaar is. Gevolg is dat de woonquote van deze groep studenten met 75 procent erg hoog

is.

Een groei van het aantal studiepuntmobiele studenten wordt verwacht als gevolg van inspanningen van de

onderwijsinstellingen. Studiepuntmobiele studenten hebben zelden verhuisplannen binnen de periode dat

ze in Nederland verblijven. Desondanks sluit de huidige woonsituatie beperkt aan op de woonwensen qua

type woonruimte, oppervlakte en het aantal personen waarmee voorzieningen gedeeld moeten worden.

Studiepuntmobiele studenten wensen meer zelfstandigheid, een grotere kameroppervlakte en de

voorzieningen met minder personen te delen.


7

1 Inleiding

Voor studenten, studentenhuisvesters, rijksoverheid, gemeenten, onderwijsinstellingen en marktpartijen is

goede en heldere marktinformatie onontbeerlijk. Studenten willen prettig, betaalbaar en veilig wonen.

Studentenhuisvesters willen studentenwoningen bouwen op plekken waar behoefte is aan meer

studentenhuisvesting de komende 5 à 10 jaar. Gemeenten en onderwijsinstellingen verlangen dat alle

kamerzoekende studenten een goede en betaalbare kamer kunnen vinden. Tenslotte wensen marktpartijen

te weten waar zij kunnen bouwen, ontwikkelen, beleggen of investeren in studentenhuisvesting de komende

jaren.

Om in deze informatiebehoefte te voorzien wordt jaarlijks de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting

opgesteld. Dit onderzoek wordt sinds 2012 uitgevoerd en moet voor studentenhuisvesters, gemeenten,

onderwijsinstellingen en marktpartijen antwoord geven op vragen zoals:

■ Hoeveel uitwonende studenten zijn er?

■ Hoeveel uitwonende studenten komen er bij in de komende acht jaar?

■ Wat voor soort kamers moeten er gebouwd worden om aan de vraag te voldoen?

Voor beleidsmakers bij de overheid en onderwijsinstellingen biedt dit rapport een goede basis voor

studentenhuisvestingsbeleid, voor zowel de korte als de langere termijn. Uiteindelijk moet dit voor studenten

leiden tot voldoende aanbod van woonruimte dat aansluit bij hun woonwensen.

1.1 Bronnen

DUO studentenaantallen

Voor het aantal studenten is gebruik gemaakt van registratiegegevens van de Dienst Uitvoering Onderwijs

(DUO). Deze instantie registreert alle deelnemers van onderwijs aan onderwijsinstellingen die door de

overheid worden bekostigd. Deze registratie bevat het aantal diplomastudenten per onderwijsinstelling naar

leeftijd, geslacht, woonplaats en opleiding. Dit rapport bespreekt alleen de voltijdstudenten en studenten die

een duaal traject volgen en niet de deeltijdstudenten. Doordat sommige onderwijsinstellingen vestigingen in

meerdere steden hebben is niet van iedere student de studiestad bekend. Op basis van woonplaats en

opleiding is de studiestad van deze studenten geschat. Dit leidt tot gegevens over het aantal studenten per

studiestad.

Enquête ‘Wonen Als Student’

Onder alle studenten aan het hoger onderwijs in Nederland is een enquête uitgezet met vragen over

huisvesting. Deze enquête geeft inzicht in de huidige woonsituatie, verhuisgeneigdheid en woonwensen.

Om een goede respons te waarborgen is er samengewerkt met onderwijsinstellingen. In totaal hebben 46

van de 55 hogeronderwijsinstellingen hun studenten actief benaderd via e-mail of een ander medium. Ten

behoeve van de respons is de enquête kort gehouden en is het mogelijk gemaakt om de enquête in te vullen

8

via zowel computer als smartphone. In 2015 hebben 42.360 studenten de enquête bruikbaar ingevuld. Dit

is een stijging van 10 procent ten opzichte van 2014 toen 38.670 studenten de enquête hebben ingevuld.

Tabel 1.1: Aantal voltijdstudenten en respons per studiestad in collegejaar ’14-‘15

Potentiële doelgroep Bruikbare respons Responspercentage Representativiteit

Studiestad Hbo Wo Totaal Hbo Wo Totaal Hbo Wo Totaal Hbo Wo Totaal

Alkmaar 3.790 0 3.790 180 180 5% 5% - -

Almere 3.280 0 3.280 150 150 4% 4% - -

Amersfoort 3.420 0 3.420 <10 <10 0% 0% - -

Amsterdam 56.520 52.790 109.300 2.440 5.160 7.600 4% 10% 7% + + +

Apeldoorn 730 0 730 70 70 9% 9% - -

Arnhem 11.990 0 11.990 1.000 1.000 8% 8% + +

Breda 19.470 140 19.610 600 10 610 3% 7% 3% + - o

Delft 3.290 20.010 23.290 170 2.260 2.430 5% 11% 10% - + o

Den Haag 25.360 3.050 28.410 1.270 470 1.740 5% 15% 6% + + +

Deventer 6.790 0 6.790 590 590 9% 9% + +

Doetinchem 410 0 410 40 40 10% 10% - -

Dronten 1.490 0 1.490 90 90 6% 6% - -

Ede 3.560 0 3.560 800 800 23% 23% + +

Eindhoven 19.160 9.140 28.300 1.220 1.370 2.590 6% 15% 9% + + +

Emmen 1.850 0 1.850 130 130 7% 7% - -

Enschede 15.080 9.190 24.260 1.100 280 1.380 7% 3% 6% + + +

Gouda 900 0 900 150 150 17% 17% - -

Groningen 25.170 27.070 52.240 1.180 2.680 3.860 5% 10% 7% + + +

Haarlem 4.780 0 4.780 240 240 5% 5% - -

Heerlen 5.490 0 5.490 <10 <10 0% 0% - -

Helmond 1.030 0 1.030 40 40 3% 3% - -

Hengelo 790 0 790 40 40 5% 5% - -

Hilversum 940 0 940 100 100 11% 11% - -

Leeuwarden 20.160 0 20.160 780 780 4% 4% + +

Leiden 8.870 20.480 29.350 480 2.310 2.780 5% 11% 9% + + +

Maastricht 4.770 14.930 19.700 140 1.420 1.560 3% 10% 8% - + o

Nijmegen 18.650 18.530 37.180 2.180 900 3.080 12% 5% 8% + + +

Rotterdam 37.510 21.330 58.840 340 790 1.120 1% 4% 2% - + o

's-Hertogenbosch 14.790 0 14.790 420 420 3% 3% + +

Sittard-Geleen 5.140 0 5.140 80 80 2% 2% - -

Tilburg 12.670 11.860 24.520 630 1.010 1.640 5% 8% 7% + + +

Utrecht 30.810 29.140 59.950 400 2.640 3.040 1% 9% 5% - + o

Venlo 5.010 0 5.010 160 160 3% 3% - -

Vlissingen 4.430 0 4.430 50 50 1% 1% - -

Wageningen 1.020 8.900 9.910 60 2.120 2.180 6% 24% 22% - + o

Zwolle 17.240 0 17.240 1.370 1.370 8% 8% + +

Overig 2.860 580 2.860 300 300 10% 9% + +

Totaal 398.460 247.870 646.330 18.950 23.410 42.360 5% 9% 7% + + +


9

In tabel 1.1 wordt het aantal studenten per stad en het aantal bruikbaar ingevulde enquêtes weergegeven.

De respons is ruim voldoende om hier op nationaal niveau uitspraken over te doen. Op basis van

betrouwbaarheidsmarges die aan steekproeven verbonden zijn is het minimum aantal benodigde

respondenten bepaald. Uitgangspunt is dat de respons maximaal mag leiden tot een

onbetrouwbaarheidsmarge van 5 procent. Ook in 20 steden is de respons voldoende om op het niveau van

de stad uitspraken te doen. Bij 6 van deze 20 steden is de betrouwbaarheid echter lager doordat er

onvoldoende respons is van specifiek de hbo- of universitaire studenten. Als in het rapport gegevens per

stad worden gepresenteerd op basis van deze enquête, dan worden alleen de 20 steden gepresenteerd

waarvoor de respons hoog genoeg was.

Om ervoor te zorgen dat de respons van de studenten representatief is voor het totaal aantal studenten is

gewerkt met weegfactoren. Bijvoorbeeld als de totale populatie uit 1.000 studenten bestaat en 100 personen

de enquête hebben ingevuld, dan krijgen deze respondenten gemiddeld een ophoogfactor 10. Daarnaast

vormt de respons mogelijk geen juiste afspiegeling van de totale populatie. Om deze reden krijgt niet iedere

respondent dezelfde weegfactor. Op basis van studiestad, woonstad, leeftijd, geslacht, type onderwijs en

woonsituatie krijgen respondenten die ondervertegenwoordigd zijn een hogere weegfactor en

oververtegenwoordigde respondenten een lagere weegfactor. Voor de samenstelling van de totale populatie

naar deze kenmerken worden de DUO-gegevens gebruikt.

Referentieraming

Het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap stelt jaarlijks een leerlingen- en studentenraming op

met het verwachte aantal studenten voor de komende jaren tot en met het collegejaar ’41-’42. Deze raming

op nationaal niveau, ook wel referentieraming genoemd, vormt de basis van de prognoses die in dit rapport

worden gepresenteerd.

Figuur 1.1: Basis stroomkubus ramingsinstrument Radon1

1 Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (2015) "Referentieraming 2015".

Herk

om

stm

atr

ix

Overgangsmatrix

Bestemmingsmatrix

Onderwijs

matrix Bestemming

onderwijssoort

Le

eft

ijd

&

ge

sla

ch

t

10

Voor het opstellen van de referentieraming maakt het ministerie gebruik van het instrument Radon. De kern

van dit instrument, zoals weergegeven in figuur 1.1, is de meest recente onderwijsmatrix. Deze matrix geeft

voor een bepaald jaar aan welke leerlingaantallen van de ene schoolsoort naar de andere schoolsoort

stromen. De ontwikkeling van het aantal leerlingen en studenten wordt door de ontwikkeling van de

bevolking en de ontwikkeling van de relatieve deelname aan het onderwijs bepaald. Hierbij worden

zogenaamde autonome ontwikkelingen (trendmatige ontwikkelingen op basis van het verleden)

meegenomen. In de collegejaren ’13-‘14 en ’14-’15 was er sprake van een snellere doorstroom vanuit

vooropleidingen vanwege de vooruitzichten van het studievoorschot. Nu het studievoorschot is ingevoerd

kan worden aangenomen dat de doorstroom weer vergelijkbaar wordt met de situatie van voor collegejaar

’12-’13. De ALS (adviesgroep leerlingen- en studentenramingen) adviseert hierbij over de ramingsmethode.

Apollo-prognoses

Om de landelijke referentieramingen van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap te vertalen

naar de diverse studiesteden is gebruik gemaakt van het rekenmodel Apollo (van ABF Research). Dit

rekenmodel schat het aantal studenten per studiestad en woonstad op basis van de nationale

referentieraming, de stedelijke ontwikkelingen van de afgelopen jaren en de uitkomsten uit de enquête

‘Wonen Als Student’. Daarnaast volgt uit het model ook een kwalitatieve invulling wat betreft de vraag naar

verschillende soorten studentenhuisvesting voor de komende jaren.

1.2 Scenario’s

Met het oog op de invoering van het studievoorschot worden in dit rapport twee scenario’s gepresenteerd.

De standaardraming, gebaseerd op trends uit het verleden, wordt in dit rapport als trendscenario aangeduid.

In het tweede scenario wordt rekening gehouden met nog op te treden verwachte effecten van het

studievoorschot op het huisvestingsgedrag en dit wordt hier het ‘Studievoorschot’-scenario (SV-scenario)

genoemd.

In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2014 werden, naast een trendscenario, drie alternatieve

scenario’s besproken. Eén scenario waarbij het aantal studenten naar beneden was bijgesteld, een tweede

scenario waarbij studenten langer in het ouderlijk huis bleven wonen en een laatste scenario waarbij die

twee scenario’s werden gecombineerd.

Het aantal vooraanmeldingen bij onderwijsinstellingen voor het collegejaar ’15-’16 is gelijk gebleven ten

opzichte van collegejaar ’14-’15 (bron: VSNU en Vereniging Hogescholen). Naar aanleiding hiervan kan

gesteld worden dat het naar beneden bijstellen van het totaal aantal studenten voor de komende jaren op

dit moment een minder voor de hand liggend scenario is. Voor de te verwachten ontwikkeling van het aantal

studenten is daarom geen alternatief scenario meer opgesteld en wordt gebruik gemaakt van de standaard

referentieraming 2015 van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap.

Uit het onderzoek ‘De vraag naar studentenhuisvesting - En het effect daarop van de kabinetsmaatregelen

Hoger Onderwijs’ (ABF Research, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013) komt

naar voren dat indien het studievoorschot van kracht zou zijn studenten vaker of langer thuis blijven wonen.

Op basis van de nu beschikbare kennis is er daarom voor gekozen om naast de standaardraming alleen

een alternatief scenario op te stellen waarbij studenten langer thuis blijven wonen.


11

Het trendscenario is zowel voor de ontwikkeling van het aantal studenten als voor het huisvestingsgedrag

gebaseerd op trends uit het verleden. Dit scenario is ook in voorgaande jaren gebruikt en is daarmee een

constante factor die vergelijking met voorgaande prognoses mogelijk maakt.

In het ‘Studievoorschot’-scenario (SV-scenario) wordt naast de trendmatige ontwikkelingen, zoals deze in

het trendscenario zijn meegenomen, rekening gehouden met mogelijke effecten van het studievoorschot.

Het aandeel studenten dat het ouderlijk huis verlaat wordt daarom, rekening houdend met verschillen tussen

leeftijd, geslacht, type instelling en studiestad, naar beneden bijgesteld. De bijstelling is het grootst bij de

jongste studenten. Bij de oudere studenten, tot 25 jaar, is de bijstelling van het aandeel dat het ouderlijk huis

verlaat kleiner. Voor de groep 25 jaar en ouder vinden er geen aanpassingen plaats. Globaal komt dit neer

op 20 procent minder studenten die het ouderlijk huis verlaten vanwege de studie. Voor de buitenlandse

diplomastudenten is geen verandering in het woongedrag verondersteld. Figuur 1.2 geeft inzicht in het

resulterende verschil van het aandeel uitwonenden tussen het trendscenario en SV-scenario.

Figuur 1.2: Verschil aandeel uitwonenden (excl. buitenlandse diplomastudenten) tussen trendscenario en SV-scenario naar leeftijd in procenten en procentpunten, collegejaar ’22-‘23 (bron: Apollo 2015, ABF Research)

De verwachting is dat het studievoorschot effect zal hebben op het aandeel uitwonenden. De omvang van

het effect is echter onzeker, omdat dit fenomeen zich nog niet eerder heeft voorgedaan. Het SV-scenario,

gebaseerd op onderbouwde inschattingen, kan als ondergrens gezien worden van het aandeel uitwonenden

en het trendscenario als bovengrens. Deze twee scenario’s schetsen hiermee een bandbreedte die de

onzekerheid rondom het studievoorschot aangeeft.

1.3 Leeswijzer

Het rapport geeft de huidige situatie en verwachte ontwikkeling van de studentenpopulatie en de

woonsituatie van studenten in 6 hoofdstukken weer. In de verschillende hoofdstukken worden naast

uitkomsten voor Nederland als totaal ook cijfers per stad met één of meer hogeronderwijsinstellingen

gepresenteerd (36 steden). Bij uitkomsten gebaseerd op de enquête ‘Wonen Als Student’ worden slechts

20 steden getoond, omdat voor de andere 17 steden de respons niet hoog genoeg is. Als er wordt gesproken

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

17

jaar

18

jaar

19

jaar

20

jaar

21

jaar

22

jaar

23

jaar

24

jaar

25

jaar

26

jaar

27

jaar

28

jaar

29

jaar

30

jaar

en

ou

der

Procent Procentpunt

12

over studiestad dan wordt er gekeken vanuit het perspectief waar de student studeert. Bij woonstad is het

perspectief waar de student woont.

Hoofdstuk 2 biedt inzicht in de huidige omvang, samenstelling en woonsituatie van de studentenpopulatie.

De omvang van de studentenpopulatie wordt uitgewerkt aan de hand van de ontwikkeling over de afgelopen

jaren. Bij de samenstelling wordt aandacht gegeven aan herkomst, leeftijd, geslacht en type onderwijs. Tot

slot wordt de woonsituatie beschreven aan de hand van leeftijd, type verhuurder, type woonruimte en

woonlocatie.

Het thema betaalbaarheid valt onder de huidige woonsituatie. Aan dit thema is een apart hoofdstuk gewijd.

Dit is hoofdstuk 3, dat ingaat op de woonlasten, het inkomen en de resulterende woonquote van uitwonende

studenten.

Hoofdstuk 4 beschrijft de kwantitatieve prognoses van de omvang en woonsituatie van de

studentenpopulatie. Er wordt antwoord gegeven op de vragen hoeveel studenten er de komende jaren zijn,

of zij thuis- of uitwonend zijn en of zij binnen of buiten de eigen studiestad wonen. Op deze manier wordt er

inzicht verkregen in de primaire en de secundaire doelgroep van studentenhuisvesters.

Op basis van de verhuisgeneigdheid en de woonwensen die volgen uit de enquête ‘Wonen Als Student’

geeft hoofdstuk 5 inzicht in de meer kwalitatieve prognoses. Allereerst beschrijft het hoofdstuk de

verhuisgeneigdheid van studenten. Vervolgens worden de woonwensen weergegeven en vergeleken met

de huidige situatie om inzicht te krijgen in wat er aan de voorraad zou moeten veranderen.

Dit rapport bespreekt in hoofdstuk 2 tot en met 5 de huisvesting van voltijdstudenten en studenten die een

duaal traject volgen aan een bekostigde hogeronderwijsinstelling. Deeltijd- en studiepuntmobiele studenten

maken hier dus geen onderdeel van uit. Bij deeltijdstudenten is hiervoor gekozen omdat zij niet vergelijkbaar

zijn met de reguliere student en zelden gebruik maken van studentenhuisvesting. Studiepuntmobiele

studenten bezetten wel een noemenswaardig deel van de voorraad studentenwoningen. Het probleem is

echter dat deze studenten minder eenduidig worden geregistreerd en ontwikkelingen wisselvalliger zijn. Om

deze reden behandelt hoofdstuk 6 de studiepuntmobiele studenten.

Bijlage A bevat een begrippenlijst met alle begrippen die in het rapport worden gebruikt en mogelijk niet bij

iedereen bekend zijn of verschillend kunnen worden geïnterpreteerd. Bijlage B vergelijkt de prognose van

de studentenpopulatie naar omvang en woonsituatie van dit jaar met de prognose van vorig jaar. De

vragenlijst van de enquête ‘Wonen Als Student’ is als Bijlage C opgenomen. De belangrijkste kwantitatieve

uitkomsten per studiestad staan in Bijlage D.


13

2 Huidige populatie en woonsituatie

Dit hoofdstuk bespreekt de huidige studenten en hun woonsituatie. Eerst beschrijft paragraaf 2.1 de

studentenpopulatie. In subparagrafen 2.1.1 tot en met 2.1.4 wordt specifiek ingegaan op de volgende

thema’s: samenstelling naar herkomst, samenstelling naar leeftijd en geslacht, omvang naar type onderwijs

en ontwikkeling over de afgelopen jaren. Subparagraaf 2.1.5 gaat in op de verschillen tussen studiesteden.

Vervolgens geeft paragraaf 2.2 inzicht in de woonsituatie. In subparagraaf 2.2.1 wordt gekeken naar de

verschillen tussen leeftijdsgroepen. Subparagraaf 2.2.2 behandelt de woonruimtekenmerken type

verhuurder, woonruimte, woonlocatie, woonoppervlakte en delen van voorzieningen. De laatste twee

subparagrafen presenteren de verschillen tussen steden vanuit het perspectief van de studiestad en de

woonstad.

2.1 Studentenpopulatie

In het onderwijs worden leerlingen en studenten geteld op 1 oktober. Deze peildatum wordt ook in dit

onderzoek gehanteerd. De uitvoeringsorganisatie voor het onderwijs van de Rijksoverheid (DUO) telde op

1 oktober 2014 699.000 studenten bij door de overheid gefinancierde opleidingen aan het hoger onderwijs.

92 procent hiervan volgt een voltijdstudie of duaal traject. Zoals aangegeven in paragraaf 1.3 vormen deze

646.000 studenten de doelgroep die wordt besproken in dit rapport.

2.1.1 Herkomst

56.000 studenten zijn van buitenlandse komaf (circa 9 procent). Ongeveer 24.000 van hen volgen een hbo-

opleiding en vormen daarmee 6 procent van de totale hbo-populatie. De overige 32.000 volgen een

universitaire opleiding. Dit komt neer op 13 procent van alle universitaire studenten. De buitenlandse

diplomastudenten zijn gemiddeld 1 jaar en 5 maanden ouder dan de Nederlandse studenten. Figuur 2.2 laat

voor de buitenlandse diplomastudenten dan ook een andere bevolkingspiramide van studenten zien.

Circa 25.000 buitenlandse studenten volgen een verkorte opleiding1. Deze studenten worden ook wel

studiepuntmobiele studenten genoemd. Deze groep wordt, zoals toegelicht in paragraaf 1.3, alleen in

hoofdstuk 6 besproken en verder buiten beschouwing gelaten.

2.1.2 Leeftijd & geslacht

Figuur 2.1 geeft de studentenpiramide van het hoger onderwijs naar geslacht weer. Met 51,0 procent zijn er

net iets meer vrouwelijke dan mannelijke studenten. 37 procent van de studenten is 23 jaar of ouder. De

mannen zijn gemiddeld 5 maanden ouder dan de vrouwen.

1 Berekening op basis van gegevens uit collegejaar ’14-‘15 en volgens de methodiek van Nuffic (2013) "Internationalisering in beeld 2013".

14

Figuur 2.1: Voltijdstudenten naar leeftijd en geslacht, collegejaar ’14-‘15 (bron: DUO)

2.1.3 Type onderwijs

398.000 studenten volgen een opleiding aan een hogeschool en 248.000 studenten aan een universiteit. Dit

komt neer op respectievelijk 62 en 38 procent. Figuur 2.2 geeft de bevolkingspiramide naar type onderwijs

weer. Hbo-studenten zijn gemiddeld 7 maanden jonger dan universitaire studenten. Het aandeel studenten

van 23 jaar of ouder is met 34 procent bij hogescholen dan ook beduidend lager dan de 42 procent bij

universiteiten. Vrijwel alle hbo-studenten volgen een bacheloropleiding. Van de universitaire studenten volgt

circa twee derde een bacheloropleiding en één derde een masteropleiding.

Figuur 2.2: Voltijdstudenten naar leeftijd en type onderwijsinstelling, collegejaar ’14-‘15 (bron: DUO)

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000

17 jaar en jonger

18 jaar

19 jaar

20 jaar

21 jaar

22 jaar

23 jaar

24 jaar

25 jaar

26 jaar

27 jaar

28 jaar

29 jaar

30 jaar en ouder

Mannen Vrouwen

15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%

17 jaar en jonger

18 jaar

19 jaar

20 jaar

21 jaar

22 jaar

23 jaar

24 jaar

25 jaar

26 jaar

27 jaar

28 jaar

29 jaar

30 jaar en ouder

Hbo totaal Wo totaal Hbo buitenlands Wo buitenlands


15

2.1.4 Ontwikkeling 2006-2014

Figuur 2.3 laat zien dat het totaal aantal studenten tussen 1 oktober 2006 en 1 oktober 2014 met 148.000 is

toegenomen (30 procent). Dit komt neer op gemiddeld een jaarlijkse stijging van 3,3 procent. Het aantal

studenten aan hogescholen is in deze periode met 3,4 procent per jaar iets harder gegroeid dan het aantal

universitaire studenten. De groei binnen het hoger onderwijs in het laatste jaar is met 2,4 procent

ondergemiddeld. Het voorlaatste jaar kende met 4,9 procent juist een bovengemiddelde groei.

Figuur 2.3: Aantal voltijdstudenten en ontwikkelingspercentage t.o.v. voorgaande jaar, collegejaren ’06-’07 tot en met ’14-‘15 (bron: DUO)

2.1.5 Studiesteden

Figuur 2.4 geeft het aantal studenten per studiestad op 1 oktober 2014 weer en de ontwikkeling ten opzichte

van voorgaande jaren. Amsterdam steekt er wat betreft

omvang met 109.000 studenten met kop en schouders

bovenuit. Amsterdam wordt gevolgd door Utrecht,

Rotterdam en Groningen met 50.000 tot 60.000 studenten.

Daarnaast studeren ook in Nijmegen, Leiden, Den Haag en

Eindhoven meer dan 25.000 studenten. Qua groei van het

aantal studenten springt Almere in het oog. Deze sterke

groei is het gevolg van de oprichting van de hogeschool

Windesheim Flevoland. Het aantal studenten groeit sinds

collegejaar ‘05-‘06 in alle studiesteden met minstens 1.000

studenten, met uitzondering van Alkmaar. Als alleen naar

het laatste jaar wordt gekeken, dan is er een krimp te zien

in Ede, Haarlem en Sittard-Geleen.

+2,9% +2,8%+5,4%

+3,9%+3,2% +1,4%

+5,6%+2,5%

+2,7% +4,2%+6,0%

+4,5% +2,1% -0,9%+3,9% +2,4%

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

'06-'07 '07-'08 '08-'09 '09-'10 '10-'11 '11-'12 '12-'13 '13-'14 '14-'15

Hbo Wo

Tabel 2.1: Top 10 studiesteden in omvang

Top 10 studiesteden Aantal studenten

1. Amsterdam 109.300

2. Utrecht 60.000

3. Rotterdam 58.800

4. Groningen 52.200

5. Nijmegen 37.200

6. Leiden 29.300

7. Den Haag 28.400

8. Eindhoven 28.300

9. Tilburg 24.500

10. Enschede 24.300

16

Figuur 2.4: Aantal voltijdstudenten naar studiestad in collegejaar ’14-‘15 en de (gemiddelde) jaarlijkse ontwikkeling ten opzichte van collegejaar ’06-’07 en ’13-’14 (bron: DUO)

2.2 Woonsituatie

In figuur 2.5 worden de studenten uitgesplitst naar hun woonsituatie en type woonruimte. 285.000 studenten,

oftewel 44 procent, wonen nog bij hun ouders. Onder hbo- en universitaire studenten is dit 55 respectievelijk

26 procent. Van alle thuiswonende studenten woont 16 procent binnen de studiestad.

De overige 362.000 studenten, inclusief alle buitenlandse diplomastudenten, hebben het ouderlijk huis

verlaten. 64 procent van alle uitwonende studenten woont binnen de studiestad. Binnen de groep studenten

die niet in de eigen studiestad wonen, is er nog een groot deel dat in een andere studiestad woont

(bijvoorbeeld een student die in Amsterdam studeert en in Utrecht woont). 79 procent van alle uitwonende

studenten woont in één van de studiesteden.

17.2009.9004.4005.000

60.00024.500

5.10014.80058.80037.20019.70029.30020.200

900800

1.0005.5004.800

52.200900

24.3001.900

28.3003.6001.500

4006.800

28.40023.30019.60012.000

700109.300

3.4003.3003.800

-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

ZwolleWageningen

VlissingenVenlo

UtrechtTilburg

Sittard-Geleen's-Hertogenbosch

RotterdamNijmegen

MaastrichtLeiden

LeeuwardenHilversum

HengeloHelmond

HeerlenHaarlem

GroningenGouda

EnschedeEmmen

EindhovenEde

DrontenDoetinchem

DeventerDen Haag

DelftBreda

ArnhemApeldoorn

AmsterdamAmersfoort

AlmereAlkmaar

Groei '14-'15 t.o.v. '13-'14 Gemiddelde jaarlijkse groei tussen '14-'15 en '06-'07


17

De 231.000 uitwonende studenten binnen hun studiestad vormen de primaire doelgroep voor

studentenhuisvesters. De overige 131.000 uitwonende studenten vormen de secundaire doelgroep,

waarvan 55.000 studenten in een andere stad met hoger onderwijsinstelling wonen.

Figuur 2.5: Aantal voltijdstudenten naar woonsituatie en type woonruimte, collegejaar ’14-‘15 (bron: DUO en enquête ‘Wonen als Student 2015’)

2.2.1 Leeftijd

Figuur 2.6 geeft inzicht in de woonsituatie naar leeftijd. Duidelijk wordt dat naarmate studenten ouder worden

en langer studeren zij vaker uitwonend zijn. Van de studenten tot en met 20 jaar woont meer dan de helft

thuis. Vanaf 26 jaar is dit minder dan een kwart. Driekwart van de uitwonende studenten tot en met 20 jaar

woont binnen de studiestad. Bij uitwonende studenten vanaf 24 jaar is dit minder dan 60 procent. Hbo-

studenten verlaten het ouderlijk huis gemiddeld op latere leeftijd dan universitaire studenten en oudere

studenten wonen vaker buiten de studiestad dan jonge studenten. Deze twee gegevens zorgen er samen

voor dat hbo-studenten naar verhouding vaker buiten de studiestad wonen dan universitaire studenten.

Totaal 646.300 (100%)

Hbo: 398.500 (62%) Wo: 247.900 (38%)

Thuiswonend 284.500 (44%)

Hbo: 220.000 (34%) Wo: 64.500 (10%)

Buiten studiestad 239.900 (37%)

Hbo: 185.100 (29%) Wo: 54.800 (8%)

Binnen studiestad 44.600 (7%)

Hbo: 34.900 (5%) Wo: 9.700 (1%)

Kamers GV 157.400 (24%)

Hbo: 65.700 (10%) Wo: 91.700 (14%)

Binnen studiestad 231.200 (36%)

Hbo: 99.800 (15%) Wo: 131.400 (20%)

Eénkamerwoningen 31.500 (5%)

Hbo: 12.400 (2%) Wo: 19.100 (3%)

Kamers GV 52.900 (8%)

Hbo: 30.800 (5%) Wo: 22.200 (3%)

Zelfstandig 42.300 (7%)

Hbo: 21.600 (3%) Wo: 20.700 (3%)

Eénkamerwoningen 11.100 (2%)

Hbo: 7.000 (1%) Wo: 4.000 (1%)

Zelfstandig 66.600 (10%)

Hbo: 40.900 (6%) Wo: 25.700 (4%)

Uitwonend 361.800 (56%)

Hbo: 178.500 (28%) Wo: 183.300 (28%)

Buiten studiestad 130.600 (20%)

Hbo: 78.700 (12%) Wo: 51.900 (8%)

18

Figuur 2.6: Aandeel voltijdstudenten naar leeftijd en woonsituatie, collegejaar ’14-‘15 (bron: DUO)

2.2.2 Woonruimtekenmerken

Figuur 2.7 geeft de verdeling van uitwonende studenten over de verschillende typen verhuurders, typen

woonruimte en woonlocaties weer. Met 42 procent hebben de particuliere verhuurders de grootste punt van

de taart. De Kences-deelnemers en -partners verzorgen samen 24 procent van de studentenhuisvesting.

Een ruime meerderheid van de uitwonende studenten (59 procent) woont in een kamer met gedeelde

voorzieningen. Van de uitwonende studenten binnen de studiestad woont iets meer dan de helft in het

centrum.

Figuur 2.7: Verdeling uitwonende voltijdstudenten naar type verhuurder, type woonruimte en locatie binnen de stad, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

8% 36% 32% 16% 4% 4%

15.300

51.500

76.200

90.200

90.800

82.500

70.400

54.800

37.900

24.900

15.900

10.300

6.700

18.800

646.300

0% 20% 40% 60% 80% 100%

17 jaar en jonger

18 jaar

19 jaar

20 jaar

21 jaar

22 jaar

23 jaar

24 jaar

25 jaar

26 jaar

27 jaar

28 jaar

29 jaar

30 jaar en ouder

Totaal

Thuiswonend binnen studiestad Thuiswonend buiten studiestadUitwonend binnen studiestad Uitwonend buiten studiestadBuitenlands binnen studiestad Buitenlands buiten studiestad

24%

13%

42%

7%

15%

StudentencorporatieAndere corporatieParticuliere verhuurInformeel (familie, vrienden e.d.)Anders of onbekend

59%

12%

29%


Eénkamerwoningen


37%

18%

12%

33%

Centrum studiestadRand centrum studiestadOverig binnen studiestadAndere stad / buitenland


19

Kamers waarbij de student voorzieningen deelt hebben een gemiddelde oppervlakte van 19 vierkante meter.

Eénkamerwoningen zijn met gemiddeld 22 vierkante meter iets groter. Dit is ook terug te zien in de

klassenverdeling uit figuur 2.8. Slechts 11 procent van de éénkamerwoningen is 15 vierkante meter of

kleiner. Bij kamers met gedeelde voorzieningen is dit 44 procent.

Figuur 2.8: Kameroppervlakte bij uitwonende voltijdstudenten op kamers naar type woonruimte, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Gedeelde voorzieningen worden, zoals te zien in figuur 2.9 meestal met maximaal 5 personen gedeeld. Dit

geldt zowel voor de keuken als het toilet als de douche. De keuken wordt gemiddeld met 5 personen

gedeeld. Bij de douche en toilet is dit gemiddeld slechts 4 personen.

Figuur 2.9: Aantal huisgenoten per keuken, toilet en douche bij uitwonende voltijdstudenten op kamers met gedeelde voorzieningen, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Keuken Toilet Douche

2.2.3 Ontwikkeling 2006-2014

Figuur 2.10 geeft inzicht in de ontwikkeling van de woonsituatie over de afgelopen acht jaar. Het aandeel

thuiswonenden is gestegen van 42 naar 44 procent. Dit is ten koste gegaan van zowel de primaire als de

secundaire doelgroep. Doordat de groei van het aandeel buitenlandse diplomastudenten, van 6 naar 9

procent, vooral terecht is gekomen in de secundaire doelgroep, is het aandeel van deze doelgroep ongeveer

gelijk gebleven.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Kamers gedeeldevoorzieningen

Kamers eigenvoorzieningen

Totaal

<14 m2 14-15 m2 16-17 m2 18-19 m2 20-24 m2 25-29 m2 30 m2 of meer

19%

55%

16%

10%

1-2 personen 3-5 personen

23%

62%

11%

4%

6-9 personen

20%

62%

14%

4%

10 of meer personen

20

Figuur 2.10: Verdeling voltijdstudenten naar woonsituatie en herkomst, collegejaren ’06-’07 tot en met ’14-‘15 (bron: DUO)

Figuur 2.11: Aandeel voltijdstudenten naar studiestad en woonsituatie, collegejaar ’14-‘15 (bron: DUO)

498.400

529.200

581.900

601.100

646.300

0% 20% 40% 60% 80% 100%

'06-'07

'08-'09

'10-'11

'12-'13

'14-'15

Thuiswonend Primaire doelgroep Primaire doelgroep (buitenlands)

Secundaire doelgroep Secundaire doelgroep (buitenlands)

3.8003.3003.400

109.300700

12.00019.60023.30028.400

6.800400

1.5003.600

28.3001.900

24.300900

52.2004.8005.5001.000

800900

20.20029.30019.70037.20058.80014.800

5.10024.50060.000

5.0004.4009.900

17.200

646.300

0% 20% 40% 60% 80% 100%

AlkmaarAlmere

AmersfoortAmsterdam

ApeldoornArnhem

BredaDelft

Den HaagDeventer

DoetinchemDronten

EdeEindhoven

EmmenEnschede

GoudaGroningen

HaarlemHeerlen

HelmondHengelo

HilversumLeeuwarden

LeidenMaastricht

NijmegenRotterdam

's-HertogenboschSittard-Geleen

TilburgUtrecht

VenloVlissingen

WageningenZwolle

Totaal

Thuiswonend binnen studiestad Thuiswonend buiten studiestad Uitwonend binnen studiestad

Uitwonend buiten studiestad Buitenlands binnen studiestad Buitenlands buiten studiestad


21

2.2.4 Studiesteden

Figuur 2.11 geeft inzicht in de woonsituatie van studenten per studiestad. Van de vier grootste studiesteden

komen Amsterdam, Utrecht en Rotterdam sterk overeen met het Nederlandse gemiddelde. In Groningen

wonen beduidend meer uitwonende studenten binnen de studiestad dan gemiddeld. De studiesteden zonder

universiteit en vooral met minder dan 15.000 studenten vallen op door het lage aandeel uitwonende

studenten, met uitzondering van Dronten, Hilversum en Venlo. Delft valt op door het hoge aandeel

uitwonende studenten en Eindhoven juist door het hoge aandeel thuiswonenden. Maastricht, Wageningen

en Venlo en in mindere mate Emmen en Enschede springen in het oog door de vele buitenlandse

diplomastudenten.

Figuur 2.12: Aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaar ’14-‘15 (bron: DUO)

3.500

6.600

900

700

29.200

11.700

700

2.600

21.500

17.100

11.000

12.700

6.800

1.200

900

400

900

2.900

33.400

800

9.500

600

10.800

2.500

1.000

300

1.500

14.100

12.900

7.500

5.800

1.100

47.200

1.800

1.600

1.000

3.300

2.300

900

3.100

12.200

5.000

1.200

2.500

11.500

7.000

6.300

7.100

5.600

400

100

100

1.600

1.100

7.700

200

5.200

400

4.000

600

200

0

1.600

6.200

5.700

3.400

1.900

200

19.500

900

600

400

30.000 20.000 10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

's-Hertogenbosch

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar

Primaire doelgroep (wonend en studerend in de stad)Secundaire doelgroep (wonend in de stad en elders studerend)Studerend in de stad en elders wonend

22

2.2.5 Woonsteden

Figuur 2.12 geeft inzicht in het aantal uitwonende studenten, van zowel de primaire als de secundaire

doelgroep: de uitwonende studenten die in de stad wonen en studeren en de uitwonende studenten die in

de stad wonen maar in een andere stad studeren. Wat betreft aantal studenten is Groningen de vierde stad

van Nederland, maar als gekeken wordt naar het aantal studenten dat in een studiestad woont is Groningen

de nummer twee na Amsterdam. Dit is het gevolg van de perifere ligging van Groningen. Apeldoorn, Hengelo

en Hilversum vallen op doordat er meer studenten wonen dan dat er studeren. Bij Hengelo komt dit doordat

de stad vlakbij Enschede ligt en de Universiteit Twente bovendien aan de kant van Hengelo is gevestigd.

Hilversum is gunstig gelegen tussen Amsterdam en Utrecht en hetzelfde geldt voor Apeldoorn tussen

Deventer, Zwolle, Utrecht en Arnhem.

Cijfers over leegstand van studentenhuisvesting ontbreken. Aangenomen is dat er in alle steden slechts

sprake is van frictieleegstand en het huidige aantal uitwonende studenten in een stad daarom een goede

indicatie is voor de beschikbare voorraad (exclusief frictieleegstand). Het is echter mogelijk dat een deel van

de studenten woonachtig is in woonruimten die niet specifiek bedoeld zijn voor studentenhuisvesting. Gevolg

hiervan is dat de druk op de studentenhuisvesting onderschat kan worden. Door de indicatie van de voorraad

af te zetten tegen het aantal studenten dat in de stad zou willen wonen wordt de druk op de woningmarkt

van studentenhuisvesting inzichtelijk. Deze wordt weergegeven in figuur 2.13. Bij het bepalen van het aantal

studenten dat in de stad wil wonen is gekeken naar de verhuiswensen van studenten die binnen een half

jaar willen verhuizen. In tabel 2.2 is het verschil weergegeven tussen de huidige en gewenste situatie

gerelateerd aan het totaal aantal studenten; dit wordt de spanningsindicator genoemd.

Met uitzondering van Ede en Leeuwarden is in alle steden sprake van een vraag die groter is dan het

aanbod. De spanning is het hoogst in Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Nijmegen, ’s-

Hertogenbosch, Utrecht en Zwolle. Ook in Delft, Deventer, Enschede, Groningen, Tilburg en Wageningen

is er sprake van spanning, maar deze is zeer beperkt. Vergeleken met het collegejaar ’13-’14 is de spanning

in Arnhem, Breda, Den Haag, Eindhoven, Maastricht en ’s-Hertogenbosch toegenomen. In Amsterdam en

Wageningen is de spanning gedaald. Voor de andere steden zijn de verschillen beperkt.

Figuur 2.13: Huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar (gewenste) woonstad, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000

ZwolleWageningen

UtrechtTilburg

's-HertogenboschRotterdam

NijmegenMaastricht

LeidenLeeuwarden

GroningenEnschede

EindhovenEde

DeventerDen Haag

DelftBreda

ArnhemAmsterdam

Huidig uitwonend Gewenst uitwonend


23

Tabel 2.2: Spanningsindicator op basis van huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten (primaire doelgroep en totaal) naar woonstad, collegejaren ’13-’14 en ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2014 en 2015’)

Aantal studenten Aantal uitwonende studenten Verschil huidige situatie / wens Spanningsindicator

Primair Totaal Primair Totaal Primair Totaal

'13-'14 '14-'15 '13-'14 '14-'15 '13-'14 '14-'15 '13-'14 '14-'15 '13-'14 '14-'15 '13-'14 '14-'15 '13-'14 '14-'15

Amsterdam 108.100 109.300 41.100 41.600 48.600 47.200 8.700 7.700 10.500 9.200 8% 7% 10% 8%

Arnhem 11.400 12.000 3.000 3.400 8.900 5.800 300 700 100 1.000 3% 6% 1% 9%

Breda 18.900 19.600 5.800 6.000 6.900 7.500 500 1.300 800 1.500 3% 6% 4% 8%

Delft 22.300 23.300 11.100 11.400 14.500 12.900 700 700 900 800 3% 3% 4% 3%

Den Haag 27.600 28.400 8.600 8.400 14.400 14.100 1.700 2.600 6% 9%

Deventer 6.300 6.800 900 800 1.500 1.500 100 300 100 200 1% 5% 1% 3%

Ede 3.600 3.600 1.200 1.100 2.600 2.500 0 0 -200 0 0% 1% -5% -1%

Eindhoven 26.000 28.300 8.300 9.000 11.800 10.800 1.000 1.900 1.300 2.200 4% 7% 5% 8%

Enschede 24.300 24.300 9.100 8.800 9.600 9.500 400 500 600 600 1% 2% 3% 3%

Groningen 51.000 52.200 30.800 31.600 32.600 33.300 1.300 2.200 1.400 2.300 2% 4% 3% 4%

Leeuwarden 19.000 20.200 6.800 6.200 7.500 6.800 100 100 200 100 1% 0% 1% 0%

Leiden 27.800 29.300 9.400 9.800 13.400 12.700 1.600 2.100 1.600 1.900 6% 7% 6% 6%

Maastricht 19.500 19.700 10.100 10.000 11.200 11.000 700 1.300 800 1.500 4% 7% 4% 8%

Nijmegen 36.200 37.200 15.100 15.700 16.900 17.100 2.600 3.200 2.900 3.800 7% 9% 8% 10%

Rotterdam 56.700 58.800 17.500 17.500 23.000 21.500 2.000 2.700 2.300 3.300 4% 5% 4% 6%

's-Hertogenbosch 14.100 14.800 1.500 1.500 2.900 2.600 400 1.100 700 1.400 3% 8% 5% 9%

Tilburg 24.600 24.500 9.300 9.300 12.500 11.700 700 800 600 1.100 3% 3% 3% 5%

Utrecht 59.400 60.000 22.300 23.700 29.000 29.200 5.700 8.300 8.300 9.200 10% 14% 14% 15%

Wageningen 9.100 9.900 6.000 6.300 6.700 6.600 300 200 500 200 3% 2% 5% 2%

Zwolle 10.000 17.200 3.900 2.500 5.000 3.500 1.300 1.600 7% 9%

Andere steden 55.100 46.900 10.900 6.600 84.300 73.000 1.300 1.600 -1.600 1.800 2% 4% -3% 4%

Totaal 630.900 646.300 226.500 231.300 356.900 340.800 31.700 39.800 35.200 46.400 5% 6% 6% 7%


25

3 Betaalbaarheid

Betaalbaarheid is in het kader van het studievoorschot de komende jaren extra belangrijk. Om de effecten

voor de toekomst in perspectief te plaatsen wordt dit thema in dit hoofdstuk uitgewerkt. Achtereenvolgens

besteden de paragrafen 3.1 tot en met 3.3 aandacht aan inkomsten en uitgaven, woonlasten en woonquote

van uitwonende studenten. Hierbij wordt aandacht gegeven aan de huidige situatie, de ontwikkeling

gedurende de laatste jaren en de verschillen tussen woonsteden.

3.1 Inkomsten en uitgaven

Het inkomen van studenten bestaat uit verschillende componenten, zoals weergegeven in figuur 3.1. De

meest voorkomende inkomstenbronnen zijn studiefinanciering (bij 76 procent van alle studenten), werk (bij

67 procent) en ouderlijke bijdrage (bij 42 procent). 3 procent van de studenten geeft aan geen inkomen te

hebben. Uitwonende studenten krijgen vaker een ouderlijke bijdrage en lenen vaker geld via een

aanvullende lening of collegegeldkrediet dan thuiswonende studenten.

Figuur 3.1: Aandeel studenten met inkomen per inkomstenbron, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Het gemiddelde netto inkomen van studenten is 720 euro per maand. De hoogte van het inkomen hangt

sterk samen met leeftijd en het type woonruimte dat wordt gehuurd. Tot en met 25 jaar loopt het inkomen

op en studenten met een duurder type woonruimte hebben gemiddeld een hoger inkomen. Figuur 3.2 toont

dat basisbeurs, ouderlijke bijdrage en zorgtoeslag voor bijna een derde van de inkomsten van studenten

zorgen. Bijbaantjes leveren studenten gemiddeld 270 euro op, oftewel een derde van hun totale inkomsten.

13 procent van de inkomsten moeten studenten op termijn terugbetalen.

Thuiswonend Kamers gedeeldevoorzieningen

Eénkamer-woningen

Zelfstandigewoonruimte

Totaaluitwonenden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Studiefinanciering Werk Ouderlijke bijdrage Toeslagen

Aanvullende lening Collegegeldkrediet Overige inkomsten Ik heb geen inkomen

26

Figuur 3.2: Verdeling inkomsten studenten naar woonsituatie (bron: Nibud en enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Figuur 3.3 laat zien dat het gemiddelde inkomen van studenten het laatste jaar licht is gestegen. Uitgesplitst

naar uit- en thuiswonend valt op dat het inkomen van zowel thuis- als uitwonende studenten gelijk is

gebleven. Als de uitwonende studenten echter worden onderscheiden naar type woonruimte, dan blijkt dat

het inkomen in alle gevallen met ten minste 1 procent is gestegen. Dat de stijging van het gemiddelde

inkomen van het totaal aantal (uitwonende) studenten niet hetzelfde beeld laat zien als de som van de

deelcategorieën kan verklaard worden door een verschuiving in de samenstelling naar woonsituatie en type

woonruimte.

Figuur 3.3: Ontwikkeling gemiddeld netto inkomen (gecorrigeerd voor inflatie) naar type woonruimte, collegejaren ’13-’14 tot en met ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2013 - 2015’)

Figuur 3.4 geeft inzicht in het uitgavenpatroon van studenten. Opvallend is dat de som van de uitgaven die

van de inkomsten van studenten overtreft volgens het Nibud. Dit verschil vangen studenten op door onder

andere spaargeld te gebruiken en geld te lenen van anderen. Zo heeft 61 procent van de studenten geld

geleend van zijn of haar ouders (bron: Nibud). Door het ontbreken van woonlasten en uitgaven aan

€ 530

€ 860

€ 720

Thuiswonend

Uitwonend

Totaal

€ 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900

Bijbaan Overig onregelmatig Ouderlijke bijdrage

Basisbeurs Zorgtoeslag Aanvullende beurs

Rentedragende lening DUO Collegegeldkrediet

+1%

0%

0%

+1%

+1%

+2%

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€ 1.000

€ 1.100

Totaal Thuiswonend Uitwonenden Kamers gedeeldevoorzieningen

Eénkamer-woningen

Zelfstandigewoonruimte

'13-'14 '14-'15


27

boodschappen bij de thuiswonende studenten lijkt het uitgavenpatroon heel anders dan bij de uitwonende

studenten. Bij uitwonende studenten bestaat de helft van de uitgaven uit woonlasten en nog eens 12 procent

wordt besteed aan boodschappen. Zonder deze twee kostenposten komen de uitgaven van uit- en

thuiswonende studenten echter sterk overeen.

Figuur 3.4: Uitgaven studenten (bron: Nibud en enquête ‘Wonen als Student 2015’)

3.2 Woonlasten

Gemiddeld betalen uitwonende studenten 470 euro aan woonlasten per maand (inclusief de bijkomende

lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag). Gecorrigeerd voor inflatie stegen de woonlasten sinds het

collegejaar ’12-’13 met 7 procent. De prijs voor kamers per vierkante meter is in deze periode gestegen van

23 naar 24 euro (4 procent).

Figuur 3.5: Ontwikkeling gemiddelde woonlasten inclusief bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag (gecorrigeerd voor inflatie) naar type woonruimte, collegejaren ’12-’13 tot en met ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2012 - 2015’)

€ 540

€ 980

€ 780

Thuiswonend

Uitwonend

Totaal

€ 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000

Woonlasten Studiekosten Vrije tijd

Verzekeringen Boodschappen Kleding en uiterlijke verzorging

Vervoer Overige uitgaven

0%+4%

+3%

+7%

+6%

+7%

+3%+5%

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

€ 500

€ 550

€ 600

€ 650

€ 700

'12-'13 '13-'14 '14-'15

Kamers gedeelde voorzieningen EénkamerwoningenZelfstandige woonruimte Totaal uitwonenden

28

De woonuitgaven van studenten met een éénkamerwoning of een zelfstandige woonruimte liggen

beduidend hoger dan het gemiddelde van alle uitwonende studenten. Vooral deze duurdere woonruimten

zijn de afgelopen jaren in prijs gestegen. In collegejaar ’12-’13 kostte een zelfstandige woonruimte 71

procent meer dan een kamer met gedeelde voorzieningen. In collegejaar ’14-’15 is dit verschil gestegen tot

87 procent.

Kamers met gedeelde voorzieningen zijn bij particuliere verhuurders even duur als het gemiddelde.

Eénkamerwoningen en zelfstandige woonruimten zijn respectievelijk 6 en 1 procent duurder. Als er gekeken

wordt naar het verschil in prijs per vierkante meter, dan blijken bij particuliere verhuurders kamers met

gedeelde voorzieningen 3 procent duurder te zijn en éénkamerwoningen ongeveer even duur.

Figuur 3.6 laat zien dat de woonlasten in Den Haag, ’s-Hertogenbosch, Rotterdam, Amsterdam en Arnhem

hoger dan gemiddeld zijn. Den Haag springt hierbij het meest in het oog. Kanttekening is echter dat de

gemiddelde woonlasten per stad voor een groot deel worden bepaald door de samenstelling van de

woningvoorraad. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte,

dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten uit achtereenvolgens Den Haag, Amsterdam,

Rotterdam, Utrecht en Breda. De woonlasten in Wageningen en Enschede zijn beduidend lager dan in alle

andere steden, ook als wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte.

De prijs per vierkante meter laat zien dat ook Maastricht relatief duur is en dat de lasten in Wageningen niet

opvallend laag zijn.

Zoals eerder opgemerkt zijn de woonlasten de afgelopen jaren sterk gestegen. In ’s-Hertogenbosch

Enschede, Leiden en Rotterdam is de stijging over de afgelopen twee jaar zelfs meer dan 10 procent

geweest. Eindhoven vormt de uitzondering met een lichte daling van de woonlasten.

Figuur 3.6: Ontwikkeling gemiddelde woonlasten inclusief bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag

(gecorrigeerd voor inflatie) per woonstad1, collegejaren ’12-’13 tot en met ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als

Student 2013 en 2015’)

1 Vanwege onvoldoende respondenten in de enquête ‘Wonen als Student 2013 zijn de steden Deventer, Leeuwarden en Zwolle niet weergegeven.

AmsterdamArnhem

BredaDelft

Den HaagEde

EindhovenEnschede

GroningenLeiden

MaastrichtNijmegen

Rotterdam's-Hertogenbosch

TilburgUtrecht

Wageningen

Totaal

€ 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600'12-'13 '14-'15


29

3.3 Woonquote2

Wanneer de totale woonuitgaven (470 euro) gerelateerd worden aan het gemiddelde inkomen per maand

(860 euro) blijkt 55 procent van het inkomen aan wonen te worden uitgegeven. Ondanks dat het inkomen

van studenten met een éénkamerwoning of een zelfstandige woonruimte hoger ligt dan het gemiddelde

inkomen van uitwonende studenten, is de woonquote met respectievelijk 56 en 67 procent ook hoger dan

gemiddeld. Dit komt doordat de woonlasten voor studenten in deze type woonruimte relatief nog hoger liggen

dan het gemiddelde. Figuur 3.7 geeft een overzicht van de gemiddelde woonlasten, inkomen en woonquote

naar type woonruimte.

Figuur 3.7: Gemiddelde huur (inclusief bijkomende woonlasten en zonder aftrek van de huurtoeslag), inkomen en woonquote van uitwonende voltijdstudenten naar type woonruimte, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen dan het inkomen is de woonquote over het afgelopen jaar

gestegen van 52 naar 55 procent, zoals weergegeven in figuur 3.8. Er kan dan ook geconcludeerd worden

dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting gedaald is.

Figuur 3.8: Ontwikkeling gemiddelde woonquote inclusief bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag (gecorrigeerd voor inflatie) naar type woonruimte, collegejaren ’12-’13 en ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2013 en 2015’)

2 De definitie van de woonquote is niet vergelijkbaar met andere onderzoeken, omdat de woonquote met een andere definitie van zowel het inkomen als de

woonlasten is berekend.

€ 360

€ 520

€ 670

€ 470

€ 790

€ 920€ 990

€ 860

45%

56%

67%

55%

€ 0

€ 200

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200

Kamers gedeeldevoorzieningen

Eénkamerwoningen Zelfstandigewoonruimte

Totaal

Gemiddelde huur Gemiddeld inkomen Gemiddelde woonquote


Eénkamerwoningen


Totaal uitwonenden

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

'13-'14 '14-'15

30

De verschillen tussen de woonquote per stad, zoals te zien in figuur 3.9 en figuur 3.10, zijn kleiner dan bij

de woonlasten omdat studenten hun inkomenspatroon aanpassen aan hun woonlasten. Enschede en

Den Haag vallen op met respectievelijk een relatief lage en hoge woonquote.

Figuur 3.9: Gemiddelde woonlasten (inclusief bijkomende woonlasten en zonder aftrek van de huurtoeslag), inkomen en woonquote van uitwonende voltijdstudenten per woonstad, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Figuur 3.10: Ontwikkeling gemiddelde woonquote inclusief bijkomende lasten en zonder aftrek van de

huurtoeslag (gecorrigeerd voor inflatie) per woonstad3, collegejaren ’13-’14 en ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als

Student 2013 en 2015’)

3 Vanwege onvoldoende respondenten in de enquête ‘Wonen als Student 2013 zijn de steden Deventer, Leeuwarden en Zwolle niet weergegeven.

51%55%53%51%68%56%56%54%44%50%56%53%55%50%50%56%50%51%51%52%

55%

AmsterdamArnhem

BredaDelft

Den HaagDeventer

EdeEindhovenEnschede

GroningenLeeuwarden

LeidenMaastricht

NijmegenRotterdam

's-HertogenboschTilburg

UtrechtWageningen

Zwolle

Totaal

€ 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000

Gemiddelde woonlasten Gemiddeld inkomen

AmsterdamArnhem

BredaDelft

Den HaagEde

EindhovenEnschede

GroningenLeiden

MaastrichtNijmegen

Rotterdam's-Hertogenbosch

TilburgUtrecht

Wageningen

Totaal

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%'13-'14 '14-'15


31

4 Kwantitatieve prognose

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de kwantitatieve verwachtingen tot en met collegejaar ’22-’23. In

paragraaf 4.1 wordt de verwachte ontwikkeling van de studentenpopulatie beschreven. Eerst worden

veranderingen in het aantal studenten over de afgelopen jaren en de prognoses voor de komende jaren

beschreven. Vervolgens wordt nader gekeken naar de samenstelling van de populatie naar leeftijd en

geslacht en de verschillen tussen de studiesteden. In paragraaf 4.2 wordt inzicht gegeven in de

veranderingen van woonsituatie voor studenten in de komende 8 jaar. Hierbij wordt eerst gekeken naar de

verschillen tussen het trendscenario en ‘Studievoorschot’-scenario (SV-scenario, zie paragraaf 1.2 voor de

beschrijvingen van de twee scenario’s). Tot slot, wordt voor het SV-scenario nog de verandering van het

aantal studenten per studiestad en woonstad behandeld.


In de afgelopen tien jaar nam het aantal hbo-studenten met gemiddeld 12.200 studenten per jaar toe. Het

aantal universitaire studenten nam in deze periode met 6.300 studenten per jaar toe. Voor de komende jaren

wordt een minder sterke groei verwacht. De referentieraming, zie figuur 4.1, laat een gemiddelde toename

van 3.000 hbo-studenten per jaar zien tussen collegejaar ’14-’15 en ’22-‘23 (0,7 procent). Met een jaarlijkse

groei van 1.000 universitaire studenten is de toename bij universiteiten minder sterk (0,4 procent). Na deze

periode van acht jaar van groei wordt voor het gehele hoger onderwijs, als gevolg van demografische krimp,

een daling van het aantal studenten verwacht. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat prognoses meer

onzekerheden vertonen naarmate ze verder vooruit kijken. Kanttekening die bij de referentieraming

geplaatst kan worden is dat er structureel sprake lijkt te zijn van een onderschatting van het aantal studenten

(zie bijlage B).

Figuur 4.1: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten hoger onderwijs naar type onderwijs, collegejaren ’00-’01 tot en met ’29-‘30 (bron: Referentieraming ministerie van OC&W)

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

'00

-'0

1

'01

-'0

2

'02

-'0

3

'03

-'0

4

'04

-'0

5

'05

-'0

6

'06

-'0

7

'07

-'0

8

'08

-'0

9

'09

-'1

0

'10

-'1

1

'11

-'1

2

'12

-'1

3

'13

-'1

4

'14

-'1

5

'15

-'1

6

'16

-'1

7

'17

-'1

8

'18

-'1

9

'19

-'2

0

'20

-'2

1

'21

-'2

2

'22

-'2

3

'23

-'2

4

'24

-'2

5

'25

-'2

6

'26

-'2

7

'27

-'2

8

'28

-'2

9

'29

-'3

0

Realisatie hbo Trendraming hbo Realisatie wo Trendraming wo

32

4.1.1 Leeftijd & geslacht

Figuur 4.2 laat zien dat de Nederlandse studentenpopulatie in grote lijnen hetzelfde blijft. Het aantal jonge

(jonger dan 23 jaar) en oude (ouder dan 26 jaar) studenten neemt naar verhouding iets toe ten koste van

de 23- tot en met 26-jarigen. De gemiddelde leeftijd blijft nagenoeg gelijk. De verwachte toename van de

komende jaren is bij zowel mannen als vrouwen terug te zien. De toename van vrouwen is licht hoger.

Figuur 4.2: Aandeel voltijdstudenten hoger onderwijs naar geslacht, collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 (bron: Referentieraming ministerie van OC&W)

Figuur 4.3: Aandeel eerstejaars voltijdstudenten hoger onderwijs per type opleiding (exclusief doorstroom tussen opleidingen van hetzelfde type) naar vorige opleiding, collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 (bron: Referentieraming ministerie van OC&W)

-16% -12% -8% -4% 0% 4% 8% 12% 16%

17 jaar en jonger

18 jaar

19 jaar

20 jaar

21 jaar

22 jaar

23 jaar

24 jaar

25 jaar

26 jaar

27 jaar

28 jaar

29 jaar

30 jaar en ouder

Mannen '14-'15 Mannen '22-'23 Vrouwen '14-'15 Vrouwen '22-'23

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

'14-'15

'22-'23

'14-'15

'22-'23

'14-'15

'22-'23

'14-'15

'22-'23

Hb

o b

ach

elo

rH

bo

mas

ter

Wo

bac

hel

or

Wo

mas

ter

Havo Vwo Mbo (bol) Hbo-bachelor Wo-bachelor Overig


33

4.1.2 Vorige opleiding

Figuur 4.3 geeft inzicht in welke vooropleiding eerstejaarsstudenten hebben gevolgd (exclusief doorstroom

tussen opleidingen van hetzelfde type). Zoals te verwachten hebben de meeste hbo-bachelor studenten

voorafgaand aan de studie havo (51 procent) of beroepsopleidende leerweg binnen het mbo (33 procent)

als vooropleiding gevolgd. Bij een universitaire bacheloropleiding komen de meest studenten vanuit het vwo

(76 procent) of een hbo-bachelor (20 procent). Bij een hbo- of universitaire master heeft meer dan 90 procent

een bacheloropleiding van het hbo dan wel wo gevolgd. De verwachting is dat dit beeld over acht jaar

vergelijkbaar is. Wel zullen vanuit het mbo meer studenten gaan instromen in een hbo-bacheloropleiding

(ministerie van OC&W, 2015, “Beschrijving referentieraming 2015”).

Figuur 4.4: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten per studiestad, collegejaar ’22-’23 t.o.v. ’14-’15 (bron:

Apollo 2015, ABF Research)1

1 Voor gemeenten met een beperkt aantal studenten is de nauwkeurigheid van een prognose vanzelfsprekend minder groot dan bij gemeenten met grote aantallen

studenten. Daarnaast worden onvoorziene verplaatsingen van onderwijsinstellingen niet meegenomen.

10%

5%

17%

0%

6%

3%

2%

-6%

6%

1%

-4%

4%

9%

17%

-4%

-8%

-6%

11%

0%

-24%

5%

6%

5%

-5%

-6%

-1%

10%

10%

2%

6%

2%

2%

3%

10%

16%

29%

-1%

-2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

Andere stad

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

's-Hertogenbosch

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar

34

4.1.3 Studiesteden

De nationale groei van het aantal studenten de komende acht jaar is bij de meeste studiesteden terug te

zien. Van de 22 studiesteden met minstens 5.000 studenten wordt alleen een krimp verwacht in de

Zuid-Limburgse steden Heerlen (-6 procent), Maastricht (-4 procent) en Sittard-Geleen (-6 procent). Van

Zuid-Limburg is bekend dat het een demografisch krimpgebied betreft waar bovendien het aandeel jongeren

daalt.

Amsterdam (10 procent), Den Haag (10 procent), Deventer (10 procent) en Wageningen (17 procent) zijn

de steden met minimaal 5.000 studenten en een groei van ten minste 10 procent. De meeste van deze

steden liggen in demografische groeiregio’s. Wageningen huisvest een specialistische universiteit en op

basis van trends uit het verleden wordt verwacht dat deze een sterke groei door zal blijven maken.

4.2 Woonsituatie

In het collegejaar ’14-’15 zijn 360.000 studenten uitwonend inclusief buitenlandse diplomastudenten. Dit

aantal zou op basis van de trends uit het verleden en de groei van het aantal studenten de komende acht

jaar naar verwachting toenemen tot 382.000. Dit komt neer op een groei van 6 procent.

Het studievoorschot dat in het collegejaar ’15-’16 wordt ingevoerd zal, zoals te zien in figuur 4.5, naar alle

waarschijnlijkheid invloed hebben op het huisvestingsgedrag. Volgens het SV-scenario blijven door het

studievoorschot meer studenten thuis wonen. In plaats van een toename is de verwachting dat het aantal

uitwonenden van 360.000 naar 347.000 zal dalen (-4 procent).

Figuur 4.5: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten naar woonsituatie per scenario, collegejaren ’14-’15 tot en met ’22-’23 (bron: Apollo 2015, ABF Research)

250.000

270.000

290.000

310.000

330.000

350.000

370.000

390.000

'14-'15 '15-'16 '16-'17 '17-'18 '18-'19 '19-'20 '20-'21 '21-'22 '22-'23

Bandbreedte thuiswonend

Bandbreedte uitwonend

250.000

270.000

290.000

310.000

330.000

350.000

370.000

390.000

'14-'15 '15-'16 '16-'17 '17-'18 '18-'19 '19-'20 '20-'21 '21-'22 '22-'23

Thuiswonend trendscenario Thuiswonend SV-scenario

Uitwonend trendscenario Uitwonend SV-scenario


35

Bij prognoses is er altijd sprake van onzekerheden. Als gevolg van de invoering van het studievoorschot zijn

deze onzekerheden voor prognoses van het aantal thuis- en uitwonende studenten nog groter. Deze situatie

heeft zich nog niet eerder voorgedaan, zoals ook reeds aangegeven in paragraaf 1.2. Daarom moet er

rekening worden gehouden met een bandbreedte, zoals weergegeven in figuur 4.5. Het trendscenario

representeert de bovengrens en het SV-scenario de ondergrens. Deze boven- en ondergrens van de

bandbreedte geven weer welk minimaal en maximaal effect van de invoering van het studievoorschot

verwacht mag worden.

In het SV-scenario blijven studenten langer thuis wonen. Echter, als ze ouder worden zullen ze vaak alsnog

het ouderlijk huis verlaten. Het scenario heeft dan ook vooral invloed op de woonsituatie van de jonge

studenten en met name op de jonge studenten van wie de ouders niet in de studiestad wonen. Studenten

van wie de ouders in de studiestad wonen verlieten ook in het verleden al op latere leeftijd het ouderlijk huis.

Hierdoor is het effect van het studievoorschot op de thuiswonende studenten binnen de studiestad beperkt.

Het zijn ook vooral de uitwonende oudere studenten die buiten de studiestad woonachtig zijn, waardoor ook

deze groep slechts beperkt wordt beïnvloed. Figuur 4.6 laat zien dat in de komende acht jaar bij het SV-

scenario met name het aandeel studenten dat thuis blijft wonen als de ouders buiten de studiestad wonen

toeneemt. Dit gaat ten koste van het aantal uitwonende studenten binnen de studiestad. Bij het

trendscenario zijn de verschillen tussen collegejaar ’14-’15 en ’22-’23 zeer beperkt.

Figuur 4.6: Aandeel voltijdstudenten naar woonsituatie per scenario, collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 (bron: Apollo 2015, ABF Research)

4.2.1 Studiesteden

Figuur 4.7 geeft inzicht in de verschuivingen per studiestad tussen collegejaar ’14-’15 en ’22-’23. Bij het

trendscenario zijn de verschuivingen beperkt en hangt de toe- of afname vooral samen met de algehele

stijging of daling van het aantal studenten in de stad. De meeste steden laten bij het SV-scenario een

vergelijkbaar beeld zien, waarbij de aantallen buitenlandse diplomastudenten en thuiswonende studenten

toenemen en het aantal uitwonende studenten afneemt.

0% 20% 40% 60% 80% 100%Thuiswonend binnen studiestad Thuiswonend buiten studiestadUitwonend binnen studiestad Uitwonend buiten studiestadBuitenlands binnen studiestad Buitenlands buiten studiestad

644.500

645.300

656.800

668.400

676.700

'14-'15

'16-'17

'18-'19

'20-'21

'22-'23

SV-scenario

Trendscenario

36

Figuur 4.7: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten naar woonsituatie per studiestad en scenario,

collegejaar ’22-’23 t.o.v. ’14-’15 (bron: Apollo 2015, ABF Research)2

4.2.2 Woonsteden

Uit figuur 4.8 blijkt dat bij het trendscenario de ontwikkeling van de primaire en secundaire doelgroep bij de

meeste steden in lijn ligt met de ontwikkeling van het totaal aantal studenten. Bij het SV-scenario neemt de

primaire doelgroep in de meeste steden af, in lijn met de verschuivingen van de woonsituatie binnen de

studiesteden volgens dit scenario. Zoals reeds toegelicht wordt er in het SV-scenario vanuit gegaan dat



-6.000 -4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

Thuiswonend binnen studiestad Thuiswonend buiten studiestadUitwonend binnen studiestad Uitwonend buiten studiestadBuitenlands binnen studiestad Buitenlands buiten studiestad

17.200

9.800

4.400

5.000

59.800

24.400

5.100

14.800

58.700

37.100

19.600

29.200

20.100

900

800

1.000

5.500

4.800

52.100

900

24.200

1.900

28.200

3.600

1.500

400

6.800

28.400

23.200

19.600

12.000

700

108.900

3.400

3.300

3.800

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

's-Hertogenbosch

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar

SV-scenario

Trendscenario


37

studenten minder snel het ouderlijk huis zullen verlaten. Aangezien dit vooral effect heeft op jonge studenten

en de secundaire doelgroep juist vooral uit oudere studenten bestaat, neemt deze doelgroep in de meeste

steden minder hard af bij het SV-scenario.

Figuur 4.8: Ontwikkeling van de primaire en secundaire doelgroep per woonstad en scenario, collegejaar ’22-’23

t.o.v. ’14-’15 (bron: Apollo 2015, ABF Research)3



-5.000 -2.500 0 2.500 5.000 7.500

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

's-Hertogenbosch

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar Primaire doelgroep

Trendscenario

-300 -200 -100 0 100 200 300

Secundaire doelgroep

SV-scenario


39

5 Kwalitatieve prognose

In hoofdstuk 4 is besproken hoeveel studenten er de komende jaren naar verwachting zijn en hoeveel

woonruimten zij nodig hebben. In dit hoofdstuk wordt de verwachte vraag naar woonruimte meer kwalitatief

ingevuld. In paragraaf 5.1 wordt de verhuisgeneigdheid van studenten belicht. De woonwensen van

studenten worden behandeld in paragraaf 0. Door de woonwensen af te zetten tegen de huidige situatie

presenteert paragraaf 5.3 de kwalitatieve afwijkingen tussen vraag en aanbod op dit moment. Tot slot geeft

paragraaf 0 weer welke voorraadmutaties het meest geschikt zijn om aan te sluiten bij deze woonwensen.

5.1 Verhuisgeneigdheid

Van alle studenten heeft 55 procent verhuisplannen. Uit figuur 5.1 blijkt dat 242.000 studenten (37 procent)

verhuisplannen voor het komende jaar hebben. Deze groep, ook wel de verhuisgeneigde studenten

genoemd, bestaat uit 81.000 starters (verlaten het ouderlijk huis), 23.000 vestigers (verhuizen van buiten

naar binnen de studiestad), 57.000 doorstromers (verhuizen binnen de studiestad), 22.000 verlaters

(vertrekken uit de studiestad) en 59.000 studenten die buiten de studiestad verhuizen.

Figuur 5.1: Verhuisplannen voltijdstudenten naar verhuistermijn en gewenste verhuisbeweging binnen één jaar, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

In Utrecht is het aandeel verhuisgeneigden met 46 procent beduidend hoger dan gemiddeld. In Amsterdam,

Arnhem, Breda, Enschede en Leiden is het aandeel met 40 à 41 procent licht hoger. Daartegenover staat

een laag aandeel verhuisgeneigden in Deventer (28 procent), Delft (29 procent) en Wageningen (30

128.80020%

113.50018%

111.70017%

292.30045%

Binnen half jaar Half tot één jaar

Eén jaar of langer Geen verhuisplannen

81.00013%

23.1004%

57.2009%

22.3003%

58.8009%

178.70028%

225.30035%

StarterVestigerDoorstromerVerlaterVerhuizing buiten studiestadGeen verhuisplannen woonachtig in studiestadGeen verhuisplannen woonachtig buiten studiestad

40

procent). Tabel 5.1 geeft inzicht in de studiesteden met een hoog of laag aandeel starters, vestigers,

doorstromers en verlaters.

Tabel 5.1: Verhuisplannen voltijdstudenten naar gewenste verhuisbeweging binnen één jaar voor de studiesteden met het hoogste en laagste aandeel van alle uitwonende studenten in de studiestad, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Starters Vestiger Doorstromer Verlater Met ouders en/of elders

Top 3 1 Zwolle (43 %) Maastricht (17 %) Amsterdam (23 %) Leeuwarden (11 %) 's-Hertogenbosch (60 %)

2 's-Hertogenbosch (38 %) 's-Hertogenbosch (11 %) Nijmegen (20 %) Tilburg (11 %) Deventer (53 %)

3 Utrecht (36 %) Utrecht (8 %) Groningen (18 %) Enschede (10 %) Zwolle (41 %)

Dal 3 18 Delft (8 %) Breda (3 %) Zwolle (9 %) Nijmegen (4 %) Groningen (7 %)

19 Maastricht (6 %) Tilburg (3 %) Deventer (8 %) Utrecht (4 %) Wageningen (6 %)

20 Wageningen (3 %) Ede (2 %) 's-Hertogenbosch (7 %) Amsterdam (3 %) Maastricht (4 %)

Figuur 5.2 geeft de verhuismotieven van verhuisgeneigde studenten weer. Voor thuiswonende studenten

springt er één specifieke verhuisreden uit, namelijk de huishoudenssituatie (in dit geval het verlaten van het

ouderlijk huis). In totaal heeft 63 procent van alle thuiswonende studenten dit als verhuismotief genoemd.

De verhuismotieven prijs-kwaliteit (37 procent) en andere stad of buitenland (31 procent) worden het meest

genoemd door uitwonende studenten.

Figuur 5.2: Verhuismotieven voltijdstudenten die binnen één jaar wensen te verhuizen, naar huidige woonsituatie, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

binnen studiestad

buiten studiestad

binnen studiestad

buiten studiestad

Thu

isw

on

end

Uit

wo

nen

dTo

taal

Huishoudenssituatie Locatie binnen de stad Andere stad of buitenland

Prijs-kwaliteit Huisgenoten Verplicht verhuizen


41

5.2 Woonwensen

Figuur 5.3 laat zien dat van de studenten die binnen een jaar willen verhuizen 28 procent op zoek is naar

een kamer met gedeelde voorzieningen. In de steden Utrecht (41 procent), Delft (40 procent), Ede (39

procent), Wageningen (37 procent) en ’s-Hertogenbosch (34 procent) is dit aandeel beduidend hoger dan

het gemiddelde. In Den Haag, Deventer, Leeuwarden, Rotterdam en Zwolle is dit minder dan 24 procent.

Met 26 procent is een bijna even grote groep op zoek naar een éénkamerwoning. Maastricht en Nijmegen

hebben met 33 en 34 procent een relatief grote groep studenten die in dit segment een woonruimte zoeken.

In Delft, Ede, Enschede, Leeuwarden en Wageningen bestaat deze groep uit maximaal 19 procent van alle

verhuisgeneigde studenten. 45 procent van de verhuisgeneigde studenten is op zoek naar een zelfstandige

woonruimte. In Deventer, Enschede, Leeuwarden

en Rotterdam is dit meer dan de helft. In Nijmegen,

’s-Hertogenbosch en Utrecht is de groep relatief

klein met maximaal 37 procent.

Een derde van de studenten met verhuisplannen

voor het komende jaar wil naar een stad in binnen-

of buitenland verhuizen waar men niet studeert. Als

wordt ingezoomd op studenten die woonruimte

binnen de studiestad willen, dan blijken studenten

op gemiddeld 16 minuten reistijd per fiets van het

centrum te willen wonen en op 18 minuten fietsen

van de onderwijsinstelling. In Amsterdam,

Rotterdam en Utrecht nemen studenten met een

langere fietstijd genoegen. Studenten in Deventer

en Maastricht wensen de kortste fietstijd (11

minuten) naar zowel het centrum als de

onderwijsinstelling.

Studenten met verhuisplannen voor het komende jaar wensen gemiddeld een kamer van 21 vierkante meter.

Dit is één vierkante meter meer dan studenten die een kamer huren nu gemiddeld hebben. Figuur 5.4 toont

aan dat met name kamers tot 14 vierkante meter veel minder gewenst zijn in vergelijking tot de huidige

situatie.

Figuur 5.4: Gewenste woonoppervlakte van voltijdstudenten die binnen één jaar wensen te verhuizen naar een kamer, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)


Eénkamerwoningen

Totaal

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

<14 m2 14-15 m2 16-17 m2 18-19 m2 20-24 m2 25-29 m2 30 m2 of meer

Huidige situatie

Figuur 5.3: Gewenste type woonruimte van voltijdstudenten die binnen één jaar wensen te verhuizen, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

1%

28%

26%

45%

ThuiswonendKamers gedeelde voorzieningenEénkamerwoningenZelfstandige woonruimte

42

Figuur 5.5 geeft inzicht in met hoeveel huisgenoten studenten voorzieningen willen delen. De voorzieningen

keuken, toilet en douche schetsen alle drie hetzelfde beeld. Studenten wensen de voorzieningen met 3 tot

en met 5 personen te delen. Dit aandeel is groter dan het percentage studenten dat in de huidige situatie

deze voorzieningen met 3-5 personen deelt.

Figuur 5.5: Gewenst aantal huisgenoten per keuken, toilet en douche van voltijdstudenten die binnen één jaar wensen te verhuizen naar een kamers met gedeelde voorzieningen (tussen haakjes de huidige situatie), collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Keuken Toilet Douche

Gemiddeld willen verhuisgeneigde studenten 490 euro aan woonlasten betalen (inclusief bijkomende lasten

en zonder aftrek van de huurtoeslag). Zoals te zien in figuur 5.6 wordt de hoogte van dit bedrag sterk

beïnvloed door het gewenste type woonruimte. Voor kamers met gedeelde voorzieningen en

éénkamerwoningen wil men respectievelijk 380 en 430 euro betalen. Voor zelfstandige woonruimte zijn

studenten met 590 euro veel meer bereid te betalen. Tussen studiesteden zijn de verschillen erg groot. Als

gecorrigeerd wordt voor de verschillen in woonwensen ten aanzien van type woonruimte dan zijn studenten

in Amsterdam (+8 procent), Rotterdam (+4 procent) en Tilburg (+3 procent) bereid het meeste te betalen. In

Wageningen (-13 procent), Ede (-8 procent), Leeuwarden (-8 procent) en Nijmegen (-6 procent) willen

studenten het minst betalen.

Figuur 5.6: Gewenste woonlasten van voltijdstudenten die binnen één jaar wensen te verhuizen naar gewenst type woonruimte, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

9% (19%)

71% (55%)

14% (16%)

6% (10%)

1-2 personen 3-5 personen

17% (23%)

75% (62%)

6% (11%)

2% (4%)

6-9 personen

15% (20%)

77% (62%)

6% (14%)

2% (4%)

10 of meer personen

€ 380

€ 430

€ 590

€ 490

0% 20% 40% 60% 80% 100%


Eénkamerwoningen


Totaal

< 299 euro 300 - 349 euro 350 - 399 euro 400 - 449 euro 450 - 499 euro > 500 euro


43

Figuur 5.7 geeft inzicht in voor welke voorzieningen studenten bereid zijn extra te betalen. 63 procent is

bereid extra te betalen voor snel en draadloos internet. Voor een balkon of terras is bijna de helft van de

studenten hiertoe bereid. Voor alle andere voorgelegde voorzieningen is minder dan 20 procent bereid extra

te betalen.

Figuur 5.7: Voorzieningen waarvoor voltijdstudenten die binnen één jaar wensen te verhuizen bereid zijn extra te betalen, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

5.3 Woonsituatie versus woonwensen

De verwachte daling van het aantal uitwonende studenten als gevolg van de invoering van het

studievoorschot betekent dat de taak van studentenhuisvesters om een tekort aan studentenwoonruimten

te voorkomen minder urgent wordt. Daartegenover staat echter nog wel een uitdaging om de

studentenwoningvoorraad beter te laten aansluiten op de woonwensen.

Om een beeld te krijgen van kwalitatieve afwijkingen tussen vraag en aanbod op dit moment kan het huidige

type woonruimte van degenen die in een stad wonen worden afgezet tegen de woonwensen van deze zelfde

groep, mits zij in de stad willen blijven wonen. Kwantitatief gezien levert deze vergelijking per definitie een

“0” op, maar kwalitatief laat deze vergelijking zien in welke richting studenten op dit moment hun type

woonruimte zouden willen aanpassen. Een tekort of overschot van woonruimte dat zich vertaalt naar

studenten die geen woonruimte kunnen vinden of naar leegstaande woonruimten wordt in deze paragraaf

niet meegenomen.

33 procent van de bewoonde voorraad sluit niet volledig aan op wat de bewoners ambiëren. Op nationaal

niveau is er een potentieel surplus van circa 68.000 kamers met gedeelde voorzieningen en een aanvullende

wens van meer éénkamerwoningen en zelfstandige woonruimten van respectievelijk 9.000 en 59.000. Het

Snel en draadloos internet

Balkon of terras

Overdekte en afgesloten fietsenstalling

Parkeerplaats

Stoffering

Schoonmaakservice

Basisinventaris

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Kamers gedeelde voorzieningen Kamers eigen voorzieningen Zelfstandige woonruimte Totaal

44

beeld in Amsterdam en Delft wijkt af van Nederland als totaal. In deze twee steden is sprake van een surplus

van éénkamerwoningen. Figuur 5.8 laat zien dat er een grote variatie is tussen steden in hoeverre de bezette

voorraad niet aansluit bij de eerste keus van studenten. In Den Haag (21 procent), Delft (23 procent),

Wageningen (30 procent), Rotterdam (31 procent) en Amsterdam (32 procent) is dit relatief weinig. In Ede,

Groningen, Leeuwarden, Tilburg, Utrecht en Zwolle is dit tussen de 40 en 45 procent. In Breda, Nijmegen

en ‘s-Hertogenbosch zelfs tussen de 45 en 50 procent.

Figuur 5.8: Afwijking tussen huidige en gewenste type woonruimte van uitwonende voltijdstudenten die in dezelfde stad willen blijven wonen per woonstad, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Studenten zijn gemiddeld bereid meer te betalen dan dat ze nu doen. Daarbij wensen de studenten echter

ook meer zelfstandige woonruimten die doorgaans duurder zijn. Als er wordt gecorrigeerd voor het gewenste

type woonruimte dan blijkt dat studenten 6 procent minder willen betalen dan dat ze nu doen. Figuur 5.9

toont aan dat dit niet voor alle typen woonruimte geldt. Voor kamers met gedeelde voorzieningen zouden

studenten bereid zijn 2 procent meer te betalen. De discrepantie tussen de huur die studenten betalen en

wat men wil betalen is bij éénkamerwoningen met een verschil van 19 procent het grootst. Figuur 5.10 kijkt

naar de verschillende studiesteden. Hierbij valt op dat het verschil tussen de huidige situatie en de

woonwensen in Amsterdam, Enschede, Rotterdam en Utrecht maximaal slechts 3 procent is. In Leeuwarden

zouden studenten ten minste maar liefst 10 procent minder willen betalen.

60% 40% 20% 0% 20% 40% 60%

Amsterdam

Arnhem

Breda

Delft

Den Haag

Deventer

Ede

Eindhoven

Enschede

Groningen

Leeuwarden

Leiden

Maastricht

Nijmegen

Rotterdam

's-Hertogenbosch

Tilburg

Utrecht

Wageningen

Zwolle

Totaal

Potentieel surplus Potentiële behoefte

Kamers gedeelde voorzieningen Eénkamerwoningen Zelfstandige woonruimte


45

Figuur 5.9: Afwijking tussen huidige en gewenste woonlasten inclusief bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag van uitwonende voltijdstudenten die in dezelfde stad willen blijven wonen per type woonruimte, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Figuur 5.10: Afwijking tussen huidige en gewenste woonlasten inclusief bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag van uitwonende voltijdstudenten die in dezelfde stad willen blijven wonen per woonstad, collegejaar ’14-’15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

-6%

-11%

-19%

2%

€ 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700

Totaal (gecorrigeerd voorsamenstelling)


Eénkamerwoningen


Huidige situatie Gewenste situatie

-7%

-4%

-3%

-8%

-5%

-3%

-6%

-9%

-6%

-10%

-6%

-2%

-8%

-8%

-7%

-9%

-7%

-8%

-8%

-1%

€ 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600

Zwolle

Wageningen

Utrecht

Tilburg

's-Hertogenbosch

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Groningen

Enschede

Eindhoven

Ede

Deventer

Den Haag

Delft

Breda

Arnhem

Amsterdam

Huidige situatie Gewenste situatie

46

5.4 Gewenste veranderingen woonvoorraad

Als gevolg van de ontwikkeling van het aantal studenten uit de primaire en secundaire doelgroep moeten,

afhankelijk van de stad, de komende jaren aanpassingen aan de woningvoorraad voor studenten

plaatsvinden. Figuur 5.11 geeft inzicht in de gewenste veranderingen van het aantal dat van elk type woning

tussen collegejaar ’14-’15 en ’22-’23 met het oog op de woonwensen van studenten. Het betreft alleen

mutaties die ook nodig zijn om het aantal wooneenheden te laten aansluiten op de behoefte.

Figuur 5.11: Gewenste mutaties naar type woonruimte als gevolg van verandering van de benodigde omvang van de voorraad per woonstad per scenario, collegejaren ’14-’15 tot en met ’22-‘23 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’ en Apollo 2015, ABF Research)

Figuur 5.12 schetst het beeld van het resterende tekort of overschot in collegejaar ’22-’23 per type

woonruimte mits aanpassingen aan de voorraad in de komende 8 jaar optimaal hebben plaatsgevonden.

De discrepantie tussen aanbod en wens kan alleen opgevangen worden als bestaande kamers met

gedeelde voorzieningen vervangen worden door éénkamerwoningen of zelfstandige woonruimten. In Breda,

Leeuwarden, Nijmegen en Utrecht zou met maximaal 45 procent van de voorraad het meest aangepast

moeten worden om volledig aan te sluiten op de wensen van studenten. In Amsterdam, Delft en Den Haag

is dit het minst met maximaal 30 procent.

-8.000 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000

Overschot Tekort

Kamers gedeelde voorzieningen Eénkamerwoningen Zelfstandige woonruimte SV-scenario

Trendscenario

Amsterdam

Arnhem

Breda

Delft

Den Haag

Deventer

Ede

Eindhoven

Enschede

Groningen

Leeuwarden

Leiden

Maastricht

Nijmegen

Rotterdam

's-Hertogenbosch

Tilburg

Utrecht

Wageningen

Zwolle


47

Figuur 5.12: Afwijking tussen voorraad en gewenste voorraad naar type woonruimte van uitwonende voltijdstudenten per woonstad en per scenario, collegejaar ’22-’23 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’ en

Apollo 2015, ABF Research)1

1 Er wordt vanuit gegaan dat mutaties als gevolg van verandering van de benodigde omvang van de voorraad optimaal gebeuren met het oog op de woonwensen

ten aanzien van het type woonruimte. Aanvullende mutaties in de bestaande voorraad zijn niet meegenomen.

-60% -40% -20% 0% 20% 40% 60%

Overschot Tekort

Kamers gedeelde voorzieningen Eénkamerwoningen Zelfstandige woonruimte SV-scenario

Trendscenario

Amsterdam

Arnhem

Breda

Delft

Den Haag

Deventer

Ede

Eindhoven

Enschede

Groningen

Leeuwarden

Leiden

Maastricht

Nijmegen

Rotterdam

's-Hertogenbosch

Tilburg

Utrecht

Wageningen

Zwolle


49

6 Studiepuntmobiele studenten

Naast buitenlandse studenten die in Nederland een volledige opleiding volgen zijn er ook veel studenten die

hier een kort programma doen. Dit zijn de zogeheten studiepuntmobiele of short stay studenten. Zij komen

voor een uitwisselingsprogramma, doen een korte cursus of zijn hier voor een heel collegejaar. Deze

studenten zijn in de voorgaande hoofdstukken en eerdere edities van dit onderzoek niet meegenomen. Dit

kwam omdat deze groep lastig in kaart te brengen is. Het probleem is dat deze studenten minder eenduidig

worden geregistreerd en ontwikkelingen wisselvalliger zijn. De studiepuntmobiele studenten bezetten echter

wel een noemenswaardig deel van de studentenwoningen. Vanwege het belang van een compleet overzicht

over studentenhuisvesting is het doel van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting om de inkomende

studiepuntmobiele studenten de komende jaren in beeld te brengen. Dit jaar wordt daarom met dit hoofdstuk

een eerste aanzet gegeven. Hiervoor is een expertmeeting gehouden met afgevaardigden van EP-Nuffic

(expertise- en dienstencentrum voor internationalisering in het onderwijs), Vereniging Hogescholen, DUWO

(studentenhuisvester) en De Haagse Hogeschool, Universiteit Groningen, Universiteit Leiden en Universiteit

Utrecht.

De enquête ‘Wonen Als Student’ is ook ingevuld door 465 studiepuntmobiele studenten. Deze respons is

redelijk verdeeld over de verschillende studiesteden. De respons van deze studenten is voor dit hoofdstuk

gebruikt om op nationaal niveau uitspraken te doen over de woonsituatie en de woonwensen.

In paragraaf 6.1 wordt de omvang en samenstelling van de studiepuntmobiele studentenpopulatie

besproken. De woonsituatie wordt in paragraaf 6.2 behandeld, waarbij de vergelijking wordt gemaakt met

de diplomastudenten. In de laatste paragraaf wordt een indicatie gegeven voor de verwachte kwantitatieve

ontwikkeling en verschillen tussen woonwensen en woonsituatie.


Jaarlijks gingen er de afgelopen jaren tussen de 26.000 en 30.000 Nederlandse studiepuntmobiele

studenten naar het buitenland1. Uit onderzoek2 is gebleken dat er sprake is van een reciprociteit van circa

85 procent (oftewel voor iedere 100 Nederlandse studenten die naar het buitenland vertrekken, komen er

85 buitenlandse studenten terug). Als hiervan uitgegaan wordt, dan is er sprake van een instroom van ruim

25.000 studenten in collegejaar ’14-‘15. Figuur 6.1 geeft inzicht in de ontwikkeling van het aantal

studiepuntmobiele studenten. Sinds collegejaar ’08-’09 is er sprake van een stijging van 12 procent. De

studiepuntmobiele studenten zijn nagenoeg evenredig verdeeld over het hoger beroeps- en

wetenschappelijk onderwijs.

1 Richters, E. en Kolster, R. (2013). Internationalisering in beeld 2013. Den Haag: EP Nuffic.

2 Allen, J., Coenen, J. en Velden, R. van der (2007) "Afgestudeerden van het hoger onderwijs in vergelijking met andere landen".

50

Figuur 6.1: Grove schatting studiepuntmobiele studenten o.b.v. berekeningswijze EP-Nuffic3, collegejaren ’08-’09

tot en met ’14-‘15

Van de diplomastudenten komt 37 procent uit de buurlanden België en Duitsland. Bij de studiepuntmobiele

is dit slechts 1 op de 10 studenten. Ruim de helft komt uit een Europees land. Van de rest van de wereld

zijn Brazilië, China, Indonesië en Verenigde Staten de hofleveranciers.

Figuur 6.2 geeft de bevolkingspiramide van studiepuntmobiele en diplomastudenten. Studiepuntmobiele

studenten zijn gemiddeld 10 maanden ouder dan diplomastudenten. Dit verschil komt doordat studenten

zelden voor hun twintigste tijdelijk naar Nederland komen. Studenten komen vooral als ze tussen de 20 en

24 jaar oud zijn (driekwart van de studenten). Met ruim zes tiende vormen vrouwen de meerderheid. Dit is

een logisch gevolg van het feit dat wereldwijd er meer vrouwen dan mannen studeren (bron: UNESCO).

Figuur 6.2: Studenten naar leeftijd per type student, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

3 Richters, E. en Kolster, R. (2014) “Internationalisering in beeld 2013”.

+3%

+3%

+4%

-4%

+3%+1%

21.000

21.500

22.000

22.500

23.000

23.500

24.000

24.500

25.000

25.500

26.000

'08-'09 '09-'10 '10-'11 '11-'12 '12-'13 '13-'14 '14-'15

-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%

18 jaar of jonger

19 jaar

20 jaar

21 jaar

22 jaar

23 jaar

24 jaar

25 jaar

26 jaar

27 jaar

28 jaar of ouder

Diplomastudent Studiepuntmobiele student


51

6.2 Woonsituatie

Zoals te verwachten is nagenoeg iedere studiepuntmobiele student uitwonend (99 procent). Met bijna 90

procent woont een groter deel van de studiepuntmobiele studenten binnen de eigen studiestad dan de

uitwonende diplomastudent (ruim 60 procent).

Het grote verschil met reguliere studentenhuisvesting is dat de studentenkamer voor een buitenlandse

student beschikbaar moet zijn op de dag van aankomst in Nederland. Meestal is deze kamer volledig

ingericht.

Met 85 procent zijn studiepuntmobiele studenten, zoals te zien in figuur 6.3, vaker gehuisvest in een kamer

dan de diplomastudenten (71 procent). Studentencorporaties huisvesten in samenwerking met universiteiten

en hogescholen ruim de helft van de studiepuntmobiele studenten. Dit een aanzienlijk groter deel dan bij de

diplomastudenten. Dit gaat ten koste van het aandeel particuliere en informele verhuur. De studenten met

een verkorte opleiding wonen vaker aan de rand van het centrum in plaats van het centrum. Kamers van

studiepuntmobiele studenten zijn gemiddeld twee vierkante meter groter dan die van diplomastudenten.

Figuur 6.3: Verdeling uitwonende studenten naar type woonruimte, type verhuurder en locatie binnen de stad per type student, collegejaar ’14-‘15 (bron: enquête ‘Wonen als Student 2015’)

Studiepuntmobiele studenten die gehuisvest zijn in een kamer met gedeelde voorzieningen delen de

voorzieningen gemiddeld met beduidend meer personen dan diplomastudenten. De keuken en douche

worden gemiddeld met 8 personen gedeeld, terwijl diplomastudenten deze voorzieningen gemiddeld met 4

tot 5 personen delen. Een studiepuntmobiele student deelt een toilet gemiddeld met 6 personen tegenover

4 personen bij diplomastudenten.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

DiplomastudentStudiepunt-mobiele student


Eénkamerwoningen



Anders of onbekendOp een informele manierParticuliere verhuurAndere corporatieStudentencorporatie


Overig binnen studiestad

Rand centrum studiestad

Centrum studiestad

52

Het gemiddeld besteedbaar inkomen van studiepuntmobiele studenten is met 630 euro ruim een kwart lager

dan bij diplomastudenten. De huur inclusief bijkomende woonlasten is met gemiddeld 470 euro vergelijkbaar

met die van de diplomastudenten. Logisch gevolg is dat de woonquote met 75 procent aanzienlijk hoger ligt

dan bij diplomastudenten.

6.3 Kwantitatieve en kwalitatieve prognose

De studiepuntmobiliteit vanuit Nederland blijft achter bij die in andere Europese landen. De inkomende

stroom aan studiepuntmobiele studenten hangt, zoals eerder aangegeven, samen met de uitgaande stroom.

De achterblijvende studiepuntmobiliteit vanuit Nederland zorgt dan ook voor een beperkte inkomende

mobiliteit naar Nederland. Belangrijke oorzaken van de achterblijvende studiepuntmobiliteit vanuit

Nederland zijn onvoldoende aansluiting bij het studieprogramma en onzekerheid over erkenning door de

eigen instelling van elders toegekende studiepunten4. Steeds meer verschillende onderwijsinstellingen

maken de keuze of willen dat gaan doen om studiepuntmobiliteit als de norm voor alle studenten te stellen5.

Dit om de kwaliteit van het onderwijs te verhogen en kansen voor studenten op de arbeidsmarkt te vergroten.

Hiervoor wordt er door de onderwijsinstellingen gewerkt aan afgestemde mobiliteitsvensters en

automatische erkenning van studiepunten om zekerheid over aansluiting van het aanbod op het

studieprogramma en duidelijkheid omtrent de erkenning van studiepunten te bieden. Gevolg is dat verwacht

mag worden dat de uitgaande stroom studiepuntmobiele studenten gaat stijgen en daardoor ook de

inkomende stroom.

Studiepuntmobiele studenten hebben zelden verhuisplannen binnen de periode dat ze in Nederland

verblijven. Desondanks sluit de huidige woonsituatie beperkt aan op de woonwensen. 7 op de 10 van deze

studenten is in een kamer met gedeelde voorziening gehuisvest. Driekwart van de studenten wil echter een

woonruimte met meer zelfstandigheid.

De gemiddelde kameroppervlakte bij studiepuntmobiele studenten is groter dan die van diplomastudenten.

Extra opvallend is dan ook dat terwijl de diplomastudenten tevreden zijn met de omvang de

studiepuntmobiele studenten grotere kamers wensen. De studiepuntmobiele studenten delen op dit moment

de voorzieningen gemiddeld met meer personen (6 tot 8 personen) dan de diplomastudenten. De

woonwensen op dit gebied zijn echter vergelijkbaar. De voorkeur gaat uit om de voorzieningen met 4 tot 5

personen te delen.

De studiepuntmobiele studenten hebben allerlei extra woonwensen, maar geven aan geen hogere

woonlasten te willen. Voor een basisinventaris (bed, bureau en kast) hebben 4 op de 10 studiepuntmobiele

studenten extra geld over. De helft (dit is minder bij de diplomastudenten) heeft extra geld over voor een

snelle en draadloze internetverbinding.

4 ROA (2014) ‘International mobility of students’.

5 Vereniging Hogescholen en VSNU (2014) 'Gezamenlijke Visie Internationaal'.


53

Bijlage A: Begrippenlijst

Bijkomende woonlasten Kosten voor gas, water, elektriciteit, gemeentelijke heffingen,

service en internet.

Buitenlandse diplomastudenten Studenten met een buitenlandse nationaliteit en een buitenlandse

vooropleiding. Het gaat hierbij alleen om studenten die een

regulier onderwijsprogramma volgen (bachelor of master).

Diplomastudenten Binnen- en buitenlandse studenten die, in tegenstelling tot

studiepuntmobiele studenten, een volledig bachelor- of

mastertraject volgen.

Doorstromers Uitwonende studenten van binnen de stad die woonruimte zoeken

in de stad.

Frictieleegstand De frictieleegstand wordt gevormd door woningen die tijdelijk

leegstaan als gevolg van verhuizing, verkoop of verbouwing.

Eénkamerwoning Eénkamerwoning met uitsluitend eigen voorzieningen (sanitair en

keuken).

Kamer met gedeelde voorzieningen Kamer (met gedeeld gebruik van sanitair en/of keuken).

Locatie binnen de stad Alle studiesteden zijn ingedeeld in 3 gebieden: centrum, rand

centrum en overig. Deze indeling is gebaseerd op fietsafstand per

postcode tot het midden van het centrum en de gemiddelde

fietsafstand binnen de betreffende studiestad. Onder centrum

worden alle postcodes binnen 0,7 keer de gemiddelde

fietsafstand gerekend. Rand centrum tussen 0,7 en 1 keer de

gemiddelde fietsafstand. Als dit langer is dan de gemiddelde

fietsafstand dan valt het onder overig.

Primaire doelgroep De primaire doelgroep bestaat uit de groep studenten die woont

of wil wonen in de stad waar ook de studie wordt gevolgd.

Secundaire doelgroep De secundaire doelgroep bestaat uit de groep studenten die

uitwonend is of uitwonend wil zijn in een andere stad dan waar de

studie gevolgd wordt.

Spanningsindicator Het verschil tussen het huidige aantal uitwonende studenten in

een stad (als indicatie voor de voorraad) en het aantal studenten

dat in de stad wil wonen (als indicatie voor de gewenste voorraad)

gedeeld door het totaal aantal studenten. Het aantal studenten

dat in de stad wil wonen is bepaald door het huidig aantal

uitwonende studenten te nemen en daarbij de studenten op te

tellen die binnen een half jaar naar de stad wensen te verhuizen

en de studenten die binnen een half jaar willen verhuizen of klaar

zijn met studeren ervan af te trekken.

54

Starters Thuiswonende studenten die woonruimte zoeken in de stad.

Studiepuntmobiele studenten Studenten die bij een buitenlandse onderwijsinstelling staan

ingeschreven en een verkort programma aan een Nederlandse

hogeronderwijsinstelling volgen.

Studiestad Stad waar een hogeschool of universiteit is gevestigd. En bij een

student de stad waar de studie wordt gevolgd.

Thuiswonend Student wonend bij de ouders of verzorgers (inclusief

thuiswonende buitenlandse diplomastudenten).

Type woonruimte Onderscheid naar kamers met gedeelde voorzieningen,

éénkamerwoning en zelfstandige woonruimten.

Uitwonend Student niet wonend bij de ouders (inclusief uitwonende

buitenlandse diplomastudenten).

Verhuisgeneigdheid Wens om binnen één jaar te verhuizen.

Verlaters Uitwonende studenten van binnen stad die hun volgende

woonruimte buiten de stad zoeken.

Vestigers Uitwonende studenten van buiten de stad die woonruimte zoeken

in de stad.

Woonquote Woonlasten gedeeld door het inkomen. Dit geeft een indicatie van

de zwaarte van de woonlasten ten opzichte van het inkomen voor

een student. Er is gerekend met een macro-woonquote, oftewel

de gemiddelde woonlasten zijn gedeeld door het gemiddelde

inkomen.

De definitie van de woonquote is niet vergelijkbaar met andere

onderzoeken, omdat de woonquote met een andere definitie van

zowel het inkomen als de woonlasten is berekend.

Woonsituatie De woonsituatie van een student geeft aan of deze uitwonend,

thuiswonend of buitenlands is en of de woonruimte zich binnen of

buiten de studiestad bevindt.

Zelfstandige woonruimte Een zelfstandige woonruimte (eventueel bewoond met partner

en/of kinderen). Dit kan huur of koop zijn.


55

Bijlage B: Toelichting en terugblik op de prognoses door de jaren heen

Zoals beschreven in de inleiding wordt de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting jaarlijks uitgevoerd. De

gegevens van een nieuw collegejaar worden gebruikt om nieuwe prognoses te bepalen. Hierbij wordt

opnieuw gekeken wat de trends in het onderwijs zijn en welke beleidseffecten verwacht mogen worden. Dit

moment wordt tevens aangegrepen om het prognosemodel verder te verbeteren. Deze jaarlijkse cyclus geldt

zowel voor de nationale referentieraming van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap als de

regionale prognoses die uit het Apollo-model volgen. De nieuwe gegevens en aanpassingen in de

rekenmodellen leiden tot verschuivingen in de prognoses van jaar op jaar. In deze bijlage worden de

verschuivingen in beeld gebracht.

Studentenpopulatie

De referentieraming van 2015 is de meest recente referentieraming en vormt de basis van de prognoses in

dit rapport. Deze referentieraming van dit jaar is, zoals te zien in figuur B.1, op de lange termijn ten opzichte

van de raming uit 2014 voor zowel hbo- als universitaire studenten naar beneden bijgesteld. De verwachte

groei van hbo- en universitaire studenten voor de komende 8 jaar is met respectievelijk 9.300 en 2.600

studenten verlaagd. Hoewel is gebleken dat de laatste twee jaren het aantal studenten juist sterker is

gegroeid dan op voorhand werd verwacht, wordt de nieuwste raming toch nog naar beneden bijgesteld. De

raming van 2015 komt precies tussen de ramingen van 2013 en 2014 in te liggen.

Figuur B.1: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten naar versie referentieraming en type onderwijsinstelling, ’11-’12 tot en met ’22-’23 (bron: : Referentieraming ministerie van OC&W)

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

Realisatie Versie 2012 Versie 2013 Versie 2014 Versie 2015 hbo hbo hbo hbo hbo wo wo wo wo wo

56

Tabel B.1 laat zien dat de toename van het aantal studenten de laatste jaren bij iedere prognose voor de

periode ’14-’15 tot en met ’22-’23 naar beneden is bijgesteld. De prognose van dit jaar voor de groei tussen

de collegejaren ’14-‘15 en ’22-’23 is met 23.000 studenten naar beneden bijgesteld ten opzichte van de

prognose uit 2014.

Tabel B.1: Toename van het aantal studenten, primaire doelgroep en secundaire doelgroep tussen de collegejaren ’14-‘15 en ’22-’23 bij de prognoses van 2012, 2013, 2014 en 2015 (bron: : Referentieraming ministerie van OC&W)

Versie 2012 Versie 2013 Versie 2014 Versie 2015

Aantal studenten 95.000 71.000 55.000 30.000

Primaire doelgroep 40.000 29.000 20.000 14.000

Secundaire doelgroep 24.000 19.000 18.000 8.000

Aangezien voor het collegejaar ’14-’15 de studentaantallen feitelijk bekend zijn, kunnen deze gegevens

vergeleken worden met de ramingen van de afgelopen jaren. Bij het hbo valt het aantal studenten 4.200

personen hoger uit dan de raming van 2014 (1 procent van alle hbo-studenten). In 2012 en 2013 was de

onderschatting van het aantal studenten voor dit collegejaar met respectievelijk 17.800 en 32.100 studenten

nog hoger. Bij het universitair onderwijs blijkt dat het aantal studenten in de raming van 2014 met 7.100

personen is onderschat (3 procent van alle universitaire studenten). De raming van 2013 week maar liefst 7

procent af. Opvallend is dat de raming van 2012 met een afwijking van 3.900 studenten voor het collegejaar

’14-’15 het dichtst bij de realisatiecijfers in de buurt komt. Structureel lijkt er in de referentieraming van het

ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap sprake te zijn van een onderschatting van het aantal

studenten.

Studiesteden

Om de landelijke referentieramingen van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap te vertalen

naar de diverse studiesteden is gebruik gemaakt van het rekenmodel Apollo (zie paragraaf 1.1). De

verwachte ontwikkeling tussen de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 van het aantal studenten is in de meest

recente raming voor bijna iedere stad naar beneden bijgesteld in vergelijking met de prognoses van 2014.

Dit is sluit aan bij de bijstelling van de ontwikkeling van het aantal studenten op nationaal niveau in de

nieuwste referentieraming.

Figuur B.2 geeft inzicht in de verschillen per stad tussen de ramingen die de afgelopen twee jaar zijn

opgesteld. Als er wordt gecorrigeerd voor het verschil in de nationale ontwikkeling van de twee ramingen,

dan verschillen alleen Doetinchem, Dronten, Ede, Emmen, Gouda, Haarlem, Helmond, Hengelo en Zwolle

meer dan 2 procent tussen de raming van 2014 en de raming van 2015. Met uitzondering van Zwolle

betreffen dit allemaal kleine studiesteden, waardoor de veranderingen in absolute zin beperkt blijven. De

verschuivingen op stedelijk niveau als gevolg van aanpassingen in het prognosemodel Apollo en de

beschikbaarheid van gegevens van een nieuw collegejaar zijn dus beperkt.


57

Figuur B.2: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten per studiestad naar versie referentieraming tussen ’14-’15 en ’22-’23 (bron: : Referentieraming ministerie van OC&W)

Voor het collegejaar ’14-’15 zijn de studentaantallen feitelijk bekend en deze gegevens kunnen worden

vergeleken met de ramingen van het voorgaande jaren. Tabel B.2 geeft inzicht in de verschillen tussen de

prognoses en de realisaties per studiestad. In de steden Almere, Dronten, Gouda en Helmond is het verschil

meer dan 7 procent. Dit betreffen echter alle vier steden met minder dan 3.000 studenten. Van de steden

met meer dan 3.000 studenten wijken alleen Delft, Eindhoven, Leeuwarden, Leiden en Wageningen meer

dan 4 procent af.

-2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

's-Hertogenbosch

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar

Raming 2014 Raming 2015

58

Tabel B.2: Toename van het aantal studenten volgens DUO cijfers en Apollo prognoses 2013 en 2014

Toename 14-'15 t.o.v. ’13-‘14 Verschil DUO en prognose 2014

DUO Prognose 2014 Absoluut Percentage

Alkmaar 30 50 -20 -0,5%

Almere 620 350 270 10,3%

Amersfoort 60 100 -40 -1,2%

Amsterdam 1.320 460 860 0,8%

Apeldoorn 20 10 10 1,3%

Arnhem 370 160 210 1,8%

Breda 780 510 260 1,4%

Delft 980 50 920 4,1%

Den Haag 990 530 460 1,7%

Deventer 460 220 250 3,9%

Doetinchem 0 -10 20 3,9%

Dronten 160 -20 180 13,4%

Ede -60 40 -90 -2,5%

Eindhoven 2.070 770 1.300 5,0%

Emmen 70 0 70 4,0%

Enschede 30 210 -190 -0,8%

Gouda 40 -30 60 7,5%

Groningen 1.250 -90 1.350 2,6%

Haarlem -300 -140 -160 -3,2%

Heerlen 80 10 70 1,2%

Helmond 100 10 90 9,8%

Hengelo -50 -20 -30 -3,7%

Hilversum 20 10 10 0,7%

Leeuwarden 1.160 320 840 4,4%

Leiden 1.590 350 1.240 4,5%

Maastricht 270 -20 290 1,5%

Nijmegen 790 30 770 2,1%

Rotterdam 2.060 340 1.720 3,0%

's-Hertogenbosch 540 430 110 0,8%

Sittard-Geleen -170 -60 -110 -2,1%

Tilburg 250 -10 260 1,1%

Utrecht 610 -290 900 1,5%

Venlo 360 210 150 3,1%

Vlissingen 250 150 100 2,4%

Wageningen 780 250 530 5,8%

Zwolle 120 -250 370 2,1%

Totaal 15.440 4.210 11.240 1,8%

Woonsituatie

De ontwikkeling van het aantal thuis- en uitwonenden laat in de ramingen van 2014 en 2015 een in

hoofdlijnen vergelijkbaar beeld zien (zie figuur B.3). Voor deze vergelijking is er voor beide ramingen


59

gekeken naar het SV-scenario. In de nieuwste raming ligt het aandeel uitwonenden 0,7 procentpunt hoger

dan in de raming van 2014. Het verschil kan hoofdzakelijk verklaard worden door een verschil in de duur

van de periodes waarop de ramingen gebaseerd zijn. De meest recente raming is gebaseerd op trends

gedurende de collegejaren ’09-’10 tot en met ’14-’15, terwijl oudere ramingen dit slechts deden op een

periode van 3 jaar. De nieuwste raming is door deze langere periode minder gevoelig voor incidentele

verschuivingen binnen de studentenhuisvesting.

Figuur B.3: Ontwikkeling van het aantal voltijdstudenten naar versie referentieraming en woonsituatie, ’14-’15 tot en met ’22-’23 , SV-scenario (bron: : Apollo 2015, ABF Research)

Woonsteden

Op nationaal niveau laat het aandeel thuis- en uitwonenden een beperkt verschil zien tussen de twee

ramingen. Op het niveau van de steden wordt de vergelijking tussen de ramingen van 2014 en 2015

opgesplitst in de primaire en secundaire doelgroep.

Uit figuur B.4 blijkt dat de verschuivingen in de omvang van de primaire doelgroep tussen de raming van

2014 en 2015 beperkt zijn voor de meeste steden. Ook hier geldt dat de verschillen worden veroorzaakt

doordat de meest recente ramingen worden geschat op basis van de afgelopen vijf jaar in plaats van drie

jaar. Deze aanpak levert meer stabiele en betrouwbare trends op.

250.000

270.000

290.000

310.000

330.000

350.000

370.000

'14-'15 '15-'16 '16-'17 '17-'18 '18-'19 '19-'20 '20-'21 '21-'22 '22-'23

Thuiswonend 2014 Uitwonend 2014 Thuiswonend 2015 Uitwonend 2015

60

Figuur B.4: Ontwikkeling van de primaire doelgroep per woonstad naar versie raming tussen ’14-’15 en ’22-’23, SV-scenario (bron: : Referentieraming ministerie van OC&W)

Figuur B.5 laat duidelijke verschillen zien tussen de raming van 2014 en 2015 wat betreft de omvang van

de secundaire doelgroep per stad. Door de kleinere aantallen heeft het gebruik van meer bronjaren voor het

bepalen van de trends een grotere invloed. Bovendien is de aanzienlijke krimp van de secundaire doelgroep

tussen de collegejaren ’13-’14 en ’14-’15 tegengesteld aan de groei tussen de voorgaande twee

collegejaren. Dit gegeven werd nog niet meegenomen in de raming van 2014, maar wel in de raming van

2015.

-5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000

Andere stad

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

's-Hertogenbosch

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar

SV-scenario 2014 SV-scenario 2015


61

Figuur B.5: Ontwikkeling van de secundaire doelgroep per woonstad naar versie raming tussen ’14-’15 en ’22-’23, SV-scenario (bron: : Referentieraming ministerie van OC&W)

-400 -200 0 200 400 600 800 1.000 1.200

Andere stad

Zwolle

Wageningen

Vlissingen

Venlo

Utrecht

Tilburg

Sittard-Geleen

's-Hertogenbosch

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leiden

Leeuwarden

Hilversum

Hengelo

Helmond

Heerlen

Haarlem

Groningen

Gouda

Enschede

Emmen

Eindhoven

Ede

Dronten

Doetinchem

Deventer

Den Haag

Delft

Breda

Arnhem

Apeldoorn

Amsterdam

Amersfoort

Almere

Alkmaar

SV-scenario 2014 SV-scenario 2015


63

Bijlage C: Vragenlijst

Introductie

Beste Student,

Hartelijk welkom bij ons onderzoek naar de woonwensen van studenten. Dit onderzoek maakt deel uit van

de jaarlijkse update van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Met deze monitor wordt in kaart

gebracht hoe studenten nu wonen en hoe ze willen wonen. De antwoorden die jij geeft worden gebruikt om

te bepalen waar behoefte is aan wat voor studentenhuisvesting.

Doelgroep

Het maakt niet uit of je voltijd of deeltijd studeert, en of je eerstejaars bent die thuis woont of dat je al een

eigen gezin met kinderen hebt. Voor ons onderzoek kijken we naar alle studenten en daarom telt alleen dat

je op dit moment een opleiding volgt aan een hogeschool of universiteit.

Belangrijk

Wij proberen met deze vragenlijst de woonwensen van studenten in kaart te brengen. Om de enquête en

de resultaten eenvoudig te houden wordt er vanuit gegaan je slechts aan 1 instelling in 1 stad een opleiding

volgt. Als dit niet zo is, maak dan voor jezelf een keuze vanuit welke instelling en stad je de vragenlijst wilt

invullen.

Vragen?

Als je een vraag hebt, kijk dan bij de veel gestelde vragen. Staat het antwoord op jouw vraag er niet bij?

Stuur ons dan een email.

Opleiding

1. Volg je een opleiding aan een hogeschool of universiteit?

■ Ja, aan een hogeschool

■ Ja, aan een universiteit

■ Ja, ik ben op dit moment aan het promoveren / AIO / TOIO / postdoc

■ Nee, ik ben recent afgestudeerd / gestopt aan een hogeschool

■ Nee, ik ben recent afgestudeerd / gestopt met een universitaire opleiding

■ Nee, ik studeer niet aan een hogeschool of universiteit [Naar vraag 49]

64

Persoonskenmerken

2. Wat is je geboortejaar?

■ 1984 of eerder

■ _ _ _ _

■ 2000 of later

3. Wat is je geslacht?

■ Man

■ Vrouw

4. Ben je gestopt of afgestudeerd? [Tonen als vraag 1=4|5]

■ Gestopt

■ Afgestudeerd

5. Wanneer was dit? [Tonen als vraag 1=4|5]

■ Eerder dan augustus 2014

■ Augustus 2014

■ _ _ _ _

■ April 2015

Studiekenmerken

Je hebt recent je opleiding beëindigd, zou je de volgende vragen over de opleiding in willen vullen alsof je

in je laatste fase van je recent beëindigde studie zit.

6. Hoe heet de hogeschool / universiteit waar je studeert?

Als je aan meerdere instellingen tegelijk studeert, kies dan de instelling met de opleiding waaraan je de

meeste tijd besteedt.

■ Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten

■ _ _ _ _

■ Wageningen University

■ Anders, namelijk: _ _ _ _

7. In welke stad studeer je? [Alleen de steden waar de aangegeven onderwijsinstelling is gevestigd en de open antwoordcategorie worden getoond]

Als je in meerdere steden tegelijk studeert, kies dan de stad met de opleiding waaraan je de meeste tijd

besteedt. Als je deelneemt aan een stage of uitwisseling, kies dan de stad waar je normaal de opleiding

volgt.

■ Alkmaar

■ _ _ _ _

■ Zwolle

■ Een andere stad, namelijk: _ _ _ _


65

8. Heb je in Nederland je vooropleiding gevolgd?

■ Ja [Naar vraag 11]

■ Nee

9. In welk land heb je je vooropleiding gevolgd?

■ België

■ Duitsland

■ Ander land, namelijk: _ _ _ _

10. Volg je hier een volledige opleiding? [Tonen als vraag 1=1|2|4|5]

■ Ja

■ Nee, ik volg hier een verkort programma

■ Anders, namelijk: _ _ _

11. Volg je een voltijd- of deeltijdopleiding? [Tonen als vraag 1=1|2|4|5]

■ Voltijd

■ Deeltijd

■ Duaal (combinatie van leren en werken)

12. In welke studiefase zit je nu? Meerdere antwoorden mogelijk. [Tonen als vraag 1=1|2|4|5]

■ Propedeuse

■ Bachelor (vervolg)

■ Master

13. In welk jaar verwacht je af te studeren, of te stoppen met je studie? [Tonen als vraag 1=1|2|3]

■ Studiejaar 2014 – 2015



■ Studiejaar 2017 – 2018 of later

Huidige woonsituatie

Vul vanaf dit moment de vragenlijst in zoals je huidige situatie is. [Tonen als vraag 1=4|5]

14. Hoe lang woon je op je huidige woonadres? [hwontyd]

■ Minder dan 6 maanden

■ 6-12 maanden

■ 1-2 jaar

■ Meer dan 2 jaar

15. Wat is de postcode van je woonadres?

■ Weet ik niet

■ Ik woon niet in Nederland [Naar vraag 25]

■ Mijn postcode is: _ _ _ _ [Naar vraag 18]

66

16. In welke provincie woon je?

■ Drenthe

■ _ _ _ _

■ Zuid-Holland

■ Weet ik niet

17. In welke gemeente woon je?

■ AA en Hunze

■ _ _ _ _

■ Zwolle

■ Weet ik niet

18. Wat is je huidige woonsituatie?

■ Bij mijn ouders [Naar vraag 25]

■ Op kamers (met gedeeld gebruik van sanitair en / of keuken) [Naar vraag 20]

■ Eénkamerwoning met uitsluitend eigen voorzieningen (sanitair en keuken) [Naar vraag 20]

■ In een zelfstandige huurwoning eventueel met partner

■ In een zelfstandige koopwoning eventueel met partner

■ Anders, namelijk: _ _ _ _ [Naar vraag 25]

19. Hoe ziet je huishouden eruit?

■ Ik ben alleenstaand

■ Ik woon samen met een partner

■ Ik ben alleenstaand met kind(eren)

■ Ik woon samen met een partner en met kind(eren)


20. Van wie huur jij je woonruimte? [Tonen als vraag 18 = 2|3|4|6]

■ <Naam Kences-deelnemer(s) per stad>

■ Een (andere) woningcorporatie

■ Particuliere (commerciële) verhuurder (ook hospita e.d.)

■ Op een informele manier (familie, vrienden, onderhuur e.d.)

■ Anders, nl_ _ _ _

■ Weet ik niet

21. Met hoeveel medebewoners (INCLUSIEF JEZELF) deel je douche, toilet en keuken? Vul het aantal in. [Tonen als vraag 18 =2|6]

■ Douche met (aantal personen, incl. mezelf): _ _ _ _

■ Toilet met (aantal personen, incl. mezelf): _ _ _ _

■ Keuken met (aantal personen, incl. mezelf): _ _ _ _

22. Hoeveel m2 bedraagt het woonoppervlak van je kamer ongeveer? Exclusief keuken, douche en toilet [Tonen als vraag 18 =2|3|6]

■ _ _ _ _m2


67

23. Hoeveel betaal je per maand aan wonen?

- Exclusief: ZONDER kosten voor gas, water, elektriciteit, gemeentelijke heffingen, service en internet.

- Inclusief: MET kosten voor gas, water, elektriciteit, gemeentelijke heffingen, service en internet.

NB. Wat je eventueel terugkrijgt aan huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek NIET in mindering brengen.

■ Exclusief, bedrag per maand:_ _ _ _

■ Inclusief, bedrag per maand: _ _ _ _

■ Weet ik niet

24. Ontvang je huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek?

■ Nee

■ Ja, maar ik weet niet hoeveel

■ Ja (euro per maand): _ _ _ _

Vorige woonsituatie

25. Ben je verhuisd nadat je met je studie begonnen bent? Meerdere antwoorden mogelijk.

■ Ja, direct bij aanvang (of vlak voor aanvang) van de studie

■ Ja, binnen de eerste 6 maanden van de studie

■ Ja, na een periode van 6-12 maanden

■ Ja, na één of meer jaar

■ Nee, ik ben niet verhuisd [Naar vraag 30]

26. Wat is de postcode van je vorige woonadres?

■ Weet ik niet

■ Ik woonde niet in Nederland [Naar vraag 30]

■ Postcode vorig woonadres: _ _ _ _ [Naar vraag 29]

27. In welke provincie woonde je?

■ Drenthe

■ _ _ _ _

■ Zuid-Holland

■ Weet ik niet

28. In welke gemeente woonde je?

■ AA en Hunze

■ _ _ _ _

■ Zwolle

■ Weet ik niet

68

29. Hoe woonde je op je vorige woonadres?

■ Bij mijn ouders

■ Op kamers (met gedeeld gebruik van sanitair en / of keuken)

■ Eénkamerwoning met uitsluitend eigen voorzieningen (sanitair en keuken)




Verhuiswens

30. Ben je van plan te verhuizen?

■ Ja, ik heb het huur-/koopcontract al (bijna) getekend [Naar vraag 32]

■ Ja, binnen een half jaar

■ Ja, over een half jaar tot 1 jaar

■ Ja, over meer dan 1 jaar [Naar vraag 32]

■ Nee, ik ben voorlopig niet van plan te verhuizen [Naar vraag 34]

■ Weet ik (nog) niet [Naar vraag 34]

31. Je wilt dus binnen een (half) jaar verhuizen. Ben je al actief op zoek?

■ Ja, ik ben er dagelijks mee bezig en reageer op alles wat ik tegenkom

■ Ja, ik zoek regelmatig tussen het nieuwe aanbod

■ Nee, ik wacht tot me wat wordt aangeboden

■ Nee, daar moet ik nog mee beginnen

32. Vindt deze verhuizing plaats binnen je studietijd? [Tonen als vraag 1=1|2|3]

■ Ja, ik verhuis zeker nog als student

■ Ja, waarschijnlijk verhuis ik nog als student

■ Nee, waarschijnlijk verhuis ik pas na mijn afstuderen

■ Nee, ik verhuis zeker pas na mijn afstuderen

■ Weet ik niet

33. Waarom wil je verhuizen? Meerdere antwoorden mogelijk

■ Huishoudenssituatie (o.a. verlaten ouderlijk huis, samenwonen, uit elkaar gaan)

■ Prijs-kwaliteit wonen (o.a. goedkoper, groter, buitenruimte, eigen voorzieningen)

■ Locatie binnen de stad (o.a. dichter bij onderwijslocatie, dichter bij centrum)

■ Andere stad of buitenland (o.a. vanwege studeren, werk, stage)

■ Huisgenoten (o.a. andere huisgenoten, leuke huisgenoten, mensen die ik ken)

■ Verplicht verhuizen (o.a. campuscontract loopt af, antikraak, aflopende onderhuur)


69

Gewenste woonsituatie

Of je nu wel of niet wilt verhuizen, je hebt waarschijnlijk wensen ten aanzien van je huisvesting.

34. Waar wil je het liefst gaan wonen?

■ In de gemeente <studiestad> [Naar vraag 37]

■ In een andere gemeente in Nederland

■ In het buitenland [Naar vraag 45]

■ Weet ik niet [Naar vraag 37]

35. Je wilt in een andere gemeente in Nederland wonen, in welke provincie moet die gemeente liggen?

■ Friesland

■ _ _ _ _

■ Limburg

■ Weet ik niet

36. En welke gemeente binnen die provincie?

■ AA en Hunze

■ Amsterdam

■ _ _ _ _

■ Zwolle

■ Weet ik niet

37. Op hoeveel minuten fietsafstand wil je maximaal wonen van:

■ Stadscentrum: _ _ _ _ minuten

■ Onderwijslocatie: _ _ _ _ minuten

38. Hoe wil je het liefste wonen?

■ Bij mijn ouders [Naar vraag 45]

■ Op kamers (met gedeeld gebruik van sanitair en / of keuken) [Naar vraag 0]

■ Eénkamerwoning met uitsluitend eigen voorzieningen (sanitair en keuken) [Naar vraag 41]



■ Anders, namelijk: _ _ _ _ [Naar vraag 0]

39. Hoe ziet je huishouden er naar verwachting uit nadat je verhuist bent? [Naar vraag 42]

■ Alleenstaand

■ Samen met een partner

■ Alleenstaand met kind(eren)

■ Samen met een partner en met kind(eren)


70

40. Met hoeveel medebewoners (INCLUSIEF JEZELF) wil je douche, toilet en keuken delen? Vul het gewenste aantal in.

■ Douche met (aantal personen, incl mezelf): _ _ _ _

■ Toilet met (aantal personen, incl mezelf): _ _ _ _

■ Keuken met (aantal personen, incl. mezelf): _ _ _ _

41. Welke kamergrootte heeft jouw voorkeur? Exclusief keuken, douche en toilet.

■ _ _ _ _ m2

42. Voor welke van de onderstaande voorzieningen ben je bereid extra betalen? (kies maximaal 2 voorzieningen)

■ Snel en draadloos internet (WiFi)

■ Een overdekte en afgesloten fietsenstalling

■ Een (auto)parkeerplaats

■ Een balkon of terras

■ Stoffering (vloerbedekking en gordijnen)

■ Basisinventaris (bed, bureau en kast)

■ Schoonmaakservice

■ Anders, namelijk:…..

43. Hoeveel wil je per maand betalen aan wonen?

- Exclusief: ZONDER kosten voor gas, water, elektriciteit, gemeentelijke heffingen, service en internet.

- Inclusief: MET kosten voor gas, water, elektriciteit, gemeentelijke heffingen, service en internet.

NB: Wat je eventueel terug denkt te krijgen aan huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek NIET in

mindering brengen

■ Exclusief, bedrag per maand: _ _ _ _

■ Inclusief, bedrag per maand: _ _ _ _

■ Weet ik niet

44. Ga je ervan uit dat je huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek gaat krijgen?

■ Nee

■ Ja, maar ik weet niet hoeveel

■ Ja, ik reken op (euro per maand): ……………………

Inkomen

45. Wat zijn je inkomensbronnen?

■ Studiefinanciering

■ Aanvullende lening

■ Collegeldkrediet

■ Ouderlijke bijdrage

■ Werk

■ Toeslagen

■ Overige inkomsten

■ Ik heb geen inkomen


71

46. Hoeveel bedraagt je totale netto inkomen per maand? (inclusief studiefinanciering, aanvullende lening, collegegeldkrediet, ouderlijke bijdrage, werk, toeslagen en overige inkomsten)

■ Inkomen: _ _ _ _ euro per maand

■ Weet ik niet

Afronding

Bedankt voor het invullen van deze enquête!

We verloten de nieuwste iPad Air en meerdere cadeaubonnen onder de respondenten! De winnaar wordt

door Kences geïnformeerd wanneer de reactietermijn van de enquête is verstreken. Vul je e-mailadres in

als je mee wilt doen aan de verloting. Het invullen van een emailadres is dus NIET verplicht!

47. Wil je kans maken op de nieuwste iPad Air en meerdere cadeaubonnen?

■ Nee, daar heb ik geen behoefte aan [Naar vraag 49]

■ Ja, mijn emailadres is : _ _ _ _

48. Wij willen je graag uitnodigen om mee te doen aan eventuele vervolgonderzoeken voor studenten en/of net-afgestudeerden. Wil je hieraan meewerken?

■ Ja

■ Nee

49. Einde

■ Je hebt aangegeven niet te studeren of recent afgestudeerd te zijn. Je valt daarom niet in de

doelgroep. Als je op ‘opslaan’ klikt verlaat je de vragenlijst. [Tonen als vraag1=6]

■ Hartelijk dank voor je deelname aan ons online onderzoek.

Als je op ‘opslaan’ klikt worden je antwoorden definitief en verlaat je de vragenlijst. [Tonen als

vraag1=1|2|3|4|5]


73

Bijlage D: Uitkomsten per stad

Deze bijlage geeft per stad de huidige en de verwachte studentenaantallen in collegejaar ’22-’23 naar type

onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep. Het totaal aantal studenten per stad voor het collegejaar ’14-

’15 kan beperkt afwijken van gepresenteerde aantallen in hoofdstuk 1 en 2. Oorzaak hiervan zijn verschillen

tussen de bronnen DUO en de referentieraming van het ministerie van OC&W. De primaire doelgroep betreft

de studenten die zowel in de stad wonen als studeren. De secundaire doelgroep bestaat uit studenten die

in de stad wonen, maar in een andere stad studeren. Voor het collegejaar ’22-’23 zijn zowel het trend- als

SV-scenario weergegeven.

Tabel D.3: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Alkmaar, Almere en Amersfoort (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Alk

ma

ar

Alm

ere

Am

ers

foo

rt

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23

Trend SV Trend SV Trend SV

Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 440 400 410 1.040 910 990 360 430 450

Buiten studiestad 2.660 2.630 2.710 1.280 1.220 1.350 1.720 1.880 2.030

Uitwonend Binnen studiestad 260 290 250 350 1.000 880 410 560 480

Buiten studiestad 420 420 360 570 1.040 950 930 1.120 1.020

Buitenlands Binnen studiestad 0 0 0 10 10 10 0 0 0

Buiten studiestad 10 10 10 30 40 40 10 10 20

Studenten Totaal 3.790 3.740 3.740 3.280 4.220 4.220 3.420 4.000 4.000

Doelgroep Primair 260 290 250 360 1.010 890 410 560 480

Secundair 480 500 460 940 990 910 940 1.020 940

Totaal 740 790 710 1.300 1.990 1.800 1.350 1.580 1.430

Wo Thuiswonend Binnen studiestad 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Uitwonend Binnen studiestad 0 0 0 0 10 10 0 0 0




Studenten Totaal 0 0 0 0 20 20 0 0 0

Doelgroep Primair 0 0 0 0 10 10 0 0 0

Secundair 260 240 230 390 380 360 410 400 390

Totaal 260 240 230 390 390 370 410 400 390

Totaal Studenten Totaal 3.790 3.740 3.740 3.280 4.240 4.240 3.420 4.000 4.000

Doelgroep Primair 260 290 250 360 1.020 900 410 560 480

Secundair 740 740 690 1.330 1.360 1.270 1.350 1.420 1.330

Totaal 1.000 1.030 930 1.690 2.380 2.170 1.760 1.980 1.810

74

Tabel D.4: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Amsterdam, Apeldoorn en Arnhem (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Am

ste

rdam

Ap

eld

oo

rn

Arn

hem

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 7.210 8.280 8.870 60 60 60 800 870 910

Buiten studiestad 24.080 26.850 29.250 350 380 410 5.900 6.000 6.550

Uitwonend Binnen studiestad 13.450 16.020 13.770 90 90 80 2.900 3.040 2.560


Buitenlands Binnen studiestad 1.580 1.710 1.700 20 30 20 450 450 440

Buiten studiestad 1.290 1.520 1.510 30 30 40 330 360 370

Studenten Totaal 56.430 63.510 63.510 730 750 750 11.980 12.200 12.200

Doelgroep Primair 15.030 17.720 15.470 120 120 100 3.350 3.490 3.000

Secundair 2.830 3.010 2.790 730 790 720 1.670 1.860 1.710

Totaal 17.860 20.730 18.260 840 910 820 5.020 5.340 4.710

Wo Thuiswonend Binnen studiestad 4.190 4.530 4.980 0 0 0 0 0 0


Uitwonend Binnen studiestad 23.690 26.480 23.510 0 0 0 0 0 0




Studenten Totaal 52.440 56.160 56.160 0 0 0 0 0 0

Doelgroep Primair 26.360 30.010 27.030 0 0 0 0 0 0

Secundair 2.550 2.650 2.540 230 220 210 700 690 660

Totaal 28.910 32.660 29.570 230 220 210 700 690 660

Totaal Studenten Totaal 108.860 119.670 119.670 730 750 750 11.980 12.200 12.200


Secundair 5.380 5.660 5.330 950 1.020 940 2.370 2.540 2.370

Totaal 46.770 53.390 47.830 1.070 1.130 1.040 5.720 6.030 5.370


75

Tabel D.5: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Breda, Delft en Den Haag (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Bre

da

Delf

Den

Haa

g

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 1.340 1.390 1.450 100 110 130 3.480 3.970 4.190




Buitenlands Binnen studiestad 670 670 670 50 50 50 1.680 1.680 1.680

Buiten studiestad 430 490 480 60 60 70 1.180 1.310 1.320



Secundair 840 870 810 820 850 780 2.050 2.200 2.020

Totaal 6.780 6.880 5.940 1.400 1.520 1.380 9.230 10.370 9.250


Buiten studiestad 30 30 40 4.030 3.930 5.090 590 380 540

Uitwonend Binnen studiestad 50 40 40 9.120 9.440 8.450 800 1.440 1.290


Buitenlands Binnen studiestad 10 20 20 1.640 2.090 2.090 450 520 510


Studenten Totaal 140 140 140 19.880 20.990 20.990 3.030 3.500 3.500

Doelgroep Primair 70 60 60 10.760 11.530 10.540 1.250 1.960 1.810

Secundair 530 510 490 690 710 680 3.480 3.620 3.460

Totaal 600 570 550 11.440 12.240 11.220 4.730 5.580 5.270


Doelgroep Primair 6.000 6.070 5.180 11.330 12.200 11.140 8.420 10.130 9.040

Secundair 1.380 1.380 1.300 1.510 1.560 1.460 5.530 5.810 5.490

Totaal 7.370 7.450 6.480 12.840 13.760 12.600 13.950 15.940 14.520

76

Tabel D.6: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Deventer, Doetinchem en Dronten (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Deve

nte

r

Do

eti

nc

hem

Dro

nte

n

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 470 480 500 50 50 50 50 30 30







Doelgroep Primair 840 1.000 890 20 30 30 780 710 600

Secundair 440 460 430 210 220 200 130 140 130

Totaal 1.290 1.460 1.310 230 260 230 910 850 720









Secundair 250 250 230 50 50 50 40 40 40

Totaal 250 250 230 50 50 50 40 40 40


Doelgroep Primair 840 1.000 890 20 30 30 780 710 600

Secundair 690 700 660 260 270 250 180 180 170

Totaal 1.530 1.700 1.540 280 310 280 950 890 760


77

Tabel D.7: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Ede, Eindhoven en Emmen (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Ed

e

Ein

dh

ov

en

Em

men

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 290 270 290 1.520 1.480 1.570 520 540 560

Buiten studiestad 1.570 1.540 1.730 10.630 10.570 11.350 580 590 630

Uitwonend Binnen studiestad 1.090 920 770 3.250 3.960 3.360 200 280 240





Doelgroep Primair 1.090 920 770 4.060 4.800 4.190 330 400 360

Secundair 510 550 500 1.040 1.100 1.020 240 250 230

Totaal 1.610 1.460 1.270 5.100 5.900 5.210 570 650 590



Uitwonend Binnen studiestad 0 0 0 4.160 4.360 3.840 0 0 0


Buitenlands Binnen studiestad 0 0 0 780 1.010 990 0 0 0


Studenten Totaal 0 0 0 9.110 9.330 9.330 0 0 0

Doelgroep Primair 0 0 0 4.940 5.370 4.830 0 0 0

Secundair 810 980 960 740 750 720 80 80 80

Totaal 810 980 960 5.680 6.120 5.550 80 80 80


Doelgroep Primair 1.090 920 770 9.000 10.170 9.030 330 400 360

Secundair 1.320 1.530 1.460 1.780 1.850 1.740 320 330 320

Totaal 2.410 2.450 2.230 10.780 12.010 10.770 650 730 670

78

Tabel D.8: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Enschede, Gouda en Groningen (bron: Apollo 2015, ABF Research)

En

sc

hed

e

Go

ud

a

Gro

nin

ge

n

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 1.450 1.460 1.570 20 0 10 1.020 1.160 1.370




Buitenlands Binnen studiestad 520 510 500 0 0 0 1.000 990 1.010




Secundair 400 430 390 450 460 430 1.410 1.520 1.420

Totaal 3.730 4.060 3.590 600 540 480 13.900 14.290 12.410





Buitenlands Binnen studiestad 870 1.020 1.020 0 0 0 1.950 2.100 2.100

Buiten studiestad 930 1.170 1.180 0 0 0 1.620 2.140 2.150



Secundair 240 240 240 230 230 220 230 240 230

Totaal 5.710 5.810 5.240 230 230 220 19.220 17.900 16.030



Secundair 640 670 630 680 700 650 1.640 1.760 1.650

Totaal 9.450 9.870 8.830 830 770 700 33.120 32.200 28.440


79

Tabel D.9: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Haarlem, Heerlen en Helmond (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Haarl

em

Heerl

en

Helm

on

d

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23





Buiten studiestad 1.010 930 850 940 840 750 140 140 140



Studenten Totaal 4.780 5.290 5.290 5.490 5.180 5.180 1.040 960 960


Secundair 1.180 1.260 1.160 360 340 320 300 340 310

Totaal 1.940 2.110 1.880 800 770 710 320 420 370









Secundair 890 830 790 130 140 130 90 90 90

Totaal 890 830 790 130 140 130 90 90 90

Totaal Studenten Totaal 4.780 5.290 5.290 5.490 5.180 5.180 1.040 960 960


Secundair 2.070 2.090 1.950 500 470 450 390 430 400

Totaal 2.830 2.940 2.670 930 910 840 410 510 460

80

Tabel D.10: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Hengelo, Hilversum en Leeuwarden (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Hen

gelo

Hilvers

um

Le

eu

ward

en

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 80 80 80 10 20 20 960 1.030 1.120


Uitwonend Binnen studiestad 30 50 50 230 270 240 5.250 5.910 4.950




Studenten Totaal 790 760 760 940 1.100 1.100 19.850 21.690 21.690

Doelgroep Primair 30 50 50 240 280 250 6.190 6.890 5.920

Secundair 610 630 570 660 700 650 280 280 270

Totaal 640 680 620 890 980 890 6.460 7.170 6.190









Secundair 270 260 250 340 320 310 250 260 260

Totaal 270 260 250 340 320 310 290 350 330

Totaal Studenten Totaal 790 760 760 940 1.100 1.100 20.150 21.970 21.970


Secundair 870 890 820 990 1.020 950 530 540 530

Totaal 900 940 860 1.230 1.300 1.200 6.760 7.520 6.520


81

Tabel D.11: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Leiden, Maastricht en Nijmegen (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Leid

en

Maa

str

ich

t

Nijm

eg

en

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 540 520 580 210 210 230 950 950 1.070

Buiten studiestad 5.230 5.260 5.610 990 1.020 1.350 8.670 8.900 9.860

Uitwonend Binnen studiestad 1.280 1.390 1.190 2.180 2.000 1.650 5.070 5.360 4.570






Secundair 1.140 1.180 1.090 780 720 650 860 900 830

Totaal 2.430 2.580 2.300 3.230 2.980 2.550 6.080 6.420 5.550



Uitwonend Binnen studiestad 7.910 8.060 7.080 4.690 3.920 3.420 9.850 9.280 8.200

Buiten studiestad 4.330 4.470 4.220 980 1.040 1.000 2.190 1.990 1.880


Buiten studiestad 890 1.240 1.230 4.200 4.440 4.440 930 1.200 1.220



Secundair 1.590 1.480 1.410 170 190 180 430 430 420

Totaal 10.080 10.220 9.170 7.670 6.930 6.410 10.840 10.380 9.290



Secundair 2.740 2.660 2.500 950 910 830 1.290 1.340 1.250

Totaal 12.510 12.800 11.470 10.900 9.910 8.960 16.920 16.800 14.840

82

Tabel D.12: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Rotterdam, ’s-Hertogenbosch en Sittard-Geleen (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Ro

tterd

am

‘s-H

ert

og

en

bo

sc

h

Sit

tard

-Gele

en

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 5.050 5.280 5.680 860 790 820 540 450 470


Uitwonend Binnen studiestad 7.640 8.940 7.760 1.450 1.450 1.240 290 370 320

Buiten studiestad 5.950 6.000 5.470 2.500 2.850 2.560 1.150 930 840




Doelgroep Primair 8.340 9.690 8.520 1.500 1.500 1.290 290 380 320

Secundair 1.720 1.810 1.670 700 740 680 300 310 280

Totaal 10.060 11.500 10.190 2.200 2.240 1.970 590 690 600

Wo Thuiswonend Binnen studiestad 1.360 1.300 1.390 0 0 0 0 0 0


Uitwonend Binnen studiestad 7.710 8.200 7.210 0 0 0 0 0 0




Studenten Totaal 21.260 22.500 22.500 0 0 0 0 0 0

Doelgroep Primair 9.060 9.850 8.850 0 0 0 0 0 0

Secundair 2.170 2.210 2.110 430 410 390 150 150 140

Totaal 11.230 12.050 10.950 430 410 390 150 150 140



Secundair 3.900 4.020 3.780 1.120 1.150 1.080 440 460 430

Totaal 21.290 23.550 21.140 2.620 2.650 2.360 740 840 750


83

Tabel D.13: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Tilburg, Utrecht en Venlo (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Til

bu

rg

Utr

ec

ht

Ven

lo

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23


Hbo Thuiswonend Binnen studiestad 1.080 1.070 1.130 1.620 1.910 2.060 280 260 270








Secundair 1.800 1.950 1.810 2.280 2.450 2.260 330 360 330

Totaal 6.050 6.160 5.350 10.170 10.760 9.420 610 730 680





Buitenlands Binnen studiestad 490 650 650 930 1.140 1.150 10 10 10


Studenten Totaal 11.750 12.290 12.290 29.050 28.770 28.770 130 160 160


Secundair 440 430 410 2.790 2.640 2.520 120 120 110

Totaal 5.500 5.520 4.900 18.550 17.590 15.940 140 150 160



Secundair 2.240 2.380 2.210 5.070 5.080 4.780 450 470 440

Totaal 11.540 11.680 10.250 28.720 28.360 25.360 740 880 840

84

Tabel D.14: Studentenaantallen in de collegejaren ’14-’15 en ’22-’23 naar type onderwijsinstelling, woonsituatie en doelgroep per scenario van Vlissingen, Wageningen en Zwolle (bron: Apollo 2015, ABF Research)

Vlissin

ge

n

Wag

en

ing

en

Zw

oll

e

’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23 ’14-’15

’22-‘23




Uitwonend Binnen studiestad 610 620 520 220 360 300 2.500 2.560 2.160






Secundair 60 60 60 190 200 180 520 570 530

Totaal 870 870 760 480 630 550 3.070 3.190 2.750


Buiten studiestad 0 0 0 870 760 1.280 0 0 0

Uitwonend Binnen studiestad 0 0 0 4.630 5.050 4.530 0 0 0




Studenten Totaal 0 0 0 8.820 10.270 10.270 0 0 0

Doelgroep Primair 0 0 0 5.950 6.930 6.420 0 0 0

Secundair 30 30 30 110 110 100 370 360 350

Totaal 30 30 30 6.070 7.040 6.520 370 360 350


Doelgroep Primair 810 810 700 6.240 7.360 6.790 2.550 2.620 2.230

Secundair 90 90 80 300 310 290 890 930 880

Totaal 900 900 780 6.540 7.670 7.070 3.440 3.550 3.110

AlkmaarAlmere

AmersfoortAmsterdamApeldoorn

ArnhemBreda

DelftDen Bosch

Den HaagDeventer

DoetinchemDronten

EdeEindhoven

EmmenEnschede

GoudaGroningen

HaarlemHeerlen

HelmondHengelo

HilversumLeeuwarden

LeidenMaastrichtNijmegen

RhedenRotterdam

Sittard-GeleenTilburgUtrecht

VenloVlissingen

WageningenZwolle

Apollo 2015 :: Nederlandse studentensteden

LANDELIJKE MONITOR STUDENTENHUISVESTING

stichting SSHN

L1944

Versie IV, april 2015verslagjaar 2013

Colofon

Versie 2014-IV, april 2015Verslagjaar 2013Den Haag, december 2014Corporatie Benchmark Centrum

Foto omslag: Chris Pennarts

Achtergrond

Corporatie in Perspectief (CiP) is een uitgave van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC), dat Aedes in 2013 met het KWH oprichtte om benchmarken in de corporatiebranche te stimuleren.

Omdat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zich ging richten op haar toezichtstaak, is bij de start van het CBC vastgelegd dat het CBC de openbare uitgave CiP voort zet vanaf 2014. De enige bron van deze CiP is de jaarlijkse gegevens opvraag van het CFV.

Voor het benchmarken met de data uit deze publicatie, kunnen corporaties terecht bij de online benchmarktool van het CBC. (www.cbc.databank.nl)

Aansprakelijkheid

Hoewel de informatie in deze rapportage met de grootste zorg is samengesteld, aanvaardt het CBC geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van informatie van deze rapportage ontslaat de gebruiker niet van de noodzaak om de gepaste zorgzaamheid aan de dag te leggen bij het verifiëren van de inhoud. Elk gebruik door een corporatie van deze rapportage, valt onder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid.

Adresgegevens

Corporatie Benchmark Centrump/a Aedes vereniging van woningcorporatiesPostbus 931212509 AC Den [email protected] +31 (0)88 233 37 00

http://www.cbc.databank.nl/

mailto:[email protected]

Corporatie in Perspectief – Versie 2014-IV verslagjaar 2013 L1944 - stichting SSHN

Inhoudsopgave 1 Algemeen................................................................................................................................................5

1.1 Algemene gegevens corporatie..............................................................................................................5

2 Volkshuisvestelijke gegevens..................................................................................................................9

2.1 Verhuur..............................................................................................................................................9

2.2 Kwaliteit van de voorraad...................................................................................................................13

2.3 Nieuwbouw en mutaties in het bezit.....................................................................................................17

3 Bedrijfsvoering......................................................................................................................................19

3.1 Netto bedrijfslasten............................................................................................................................19

3.2 Netto kasstroom................................................................................................................................21

3.3 Kosten en opbrengsten productie.........................................................................................................23

3.4 Rentedekkingsgraad...........................................................................................................................27

4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie..................................................................................29

4.1 Vastgoed..........................................................................................................................................29

4.2 Langlopende leningen.........................................................................................................................33

5 Financiële positie en perspectief............................................................................................................37

5.1 Volkshuisvestelijk vermogen................................................................................................................37

5.2 Risicobeoordeling...............................................................................................................................39

3

L1944 - stichting SSHN Corporatie in Perspectief – Versie 2014-IV, verslagjaar 2013

4 1 Algemeen

Afbeelding 1: Ontwikkeling fte's

Afbeelding 2: Ontwikkeling gewogen verhuureenheden

Corporatie in Perspectief – Versie 2014-IV, verslagjaar 2013 L1944 - stichting SSHN

1 Algemeen

1.1 Algemene gegevens corporatie

Tabel 1: Corporatiegegevens en aantal fte's

Naam corporatie stichting SSHN

L-nummer L1944

Vestigingsplaats Nijmegen

Referentiegroep Studentenhuisvesting

Aantal fte's 35

Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden

Huurwoningen 1.589

Onzelfstandig overige wooneenheden 3.639

Totaal aantal woongelegenheden 5.228

Garages 1.900 m2 150 (weging 0,2) 30

Bedrijfsruimten/winkels DAEB 0 m2 0 (weging 2,0) 0

Bedrijfsruimten/winkels niet DAEB 632 m2 3 (weging 1,0) 3

Overig bezit 574 m2 74 (weging 0,2) 15

Totaal aantal verhuureenheden ongewogen 5.455

Totaal aantal verhuureenheden gewogen 5.276

Totaal aantal verhuureenheden gewogen(gemiddeld over 2012/2013)

5.275

Tabel 3: Wonen en zorg eenheden

Ouderen- en gehandicaptenwoningen 37

Woningen voor overige bijzondere groepen 0

Eenheden of woningen in bijzondere woongebouwen 0

Toegankelijke woningen (nultredenwoningen) 1.586

Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen (65+ers) 3

5


6 1 Algemeen

Afbeelding 3: Samenstelling van het bezit naar regio

Afbeelding 4: Samenstelling van het bezit naar type woning

Afbeelding 5: Samenstelling van het bezit naar bouwperiode


Tabel 4: Verbindingen

Aantal verbindingen 1

Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen 65

Totaal aantal niet-woongelegenheden in verbindingen 0 m2 0

Bedrag kapitaaldeelname (incl. agio) (x € 1.000) 5.791

Verstrekte leningen (x € 1.000) 0

Rekening courant (x € 1.000) -577

Verstrekte garanties (x € 1.000) 0

Tabel 5: Bezit woongelegenheden in de regio

Aantal woongelegenheden Aandeel bezit in % totaal bezit

Nijmegen e.o. 5.228 100,0%

Tabel 6: Samenstelling van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden)

Corporatie Referentie Landelijk

Eengezinswoningen 0,0 0,3 41,4

Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen 10,0 12,5 26,0

Meergezinsetagebouw met lift 2,8 3,6 14,8

Hoogbouw 17,6 18,4 11,5

Onzelfstandige overige wooneenheden 69,6 65,3 6,3

Bouwperiode tot 1945 8,7 14,3 7,9

Bouwperiode 1945-1959 0,0 0,9 13,3

Bouwperiode 1960-1969 11,9 11,9 16,6

Bouwperiode 1970-1979 36,7 20,2 17,9

Bouwperiode 1980-1989 20,5 16,9 20,4

Bouwperiode 1990-1999 5,7 11,9 10,8

Bouwperiode 2000-2009 12,1 9,7 8,6

Bouwperiode 2010 en later 4,4 8,6 4,6

7


8 1 Algemeen

Afbeelding 6: Mutatiegraad

Afbeelding 8: Huur in percentage max toegestane huur, DAEB en niet DAEB

Afbeelding 7: Huurprijsontwikkeling (% groei t.o.v. voorgaande jaar)


2 Volkshuisvestelijke gegevens

2.1 Verhuur

Tabel 7: Verhuurgegevens


2011 2012 2013 2013 2013

Mutatiegraad* 27,0 29,0 31,0 24,4 8,1

Huurachterstand* (%) 0,3 0,3 0,5 0,7 1,0

Huurderving marktomstandigheden* (%) - 0,1 0,1 0,4 1,0

Huurderving projectleegstand* (%) - 0,0 0,0 0,0 0,5

Huurprijs per jaar per woongelegenheid 252 260 278 281 467

Huurprijs huurwoningen 355 351 394 397 470

Huurprijs onzelfstandig overige wooneenheden per maand 214 219 227 220 432

Huur / maximaal toegestane huur DAEB (%)* - 85,0 92,3 81,6 68,6

Huur / maximaal toegestane huur niet DAEB (%)* - 0,0 0,0 85,1 84,0

Huur / WOZ-waarde (%)* 5,5 4,9 5,3 4,9 3,8* alleen voor huurwoningen

Tabel 8: Huurprijsontwikkeling

Huurprijs per woongelegenheid per jaar (in €) 3.029 3.109 3.337 3.131 5.592

Huurprijsontwikkling (% t.o.v. voorgaand jaar) 2,2 3,0 7,0 7,8 4,9

Tabel 9: Prijssegmenten huurwoningen

Aantallen Aandeel 2013 in %

Corporatie Corporatie Referentie Landelijk

2011 2012 2013 2013 2013 2013

Goedkope huurwoningen 674 678 679 42,7 51,6 16,0

Betaalbare huurwoningen 668 872 842 53,0 43,1 65,7

Dure huurwoningen < huurtoeslaggrens 13 39 68 4,3 4,3 14,3

Dure huurwoningen > huurtoeslaggrens 0 0 0 0,0 0,9 4,0

9


10 2 Volkshuisvestelijke gegevens

Afbeelding 9: Toewijzingen binnen en buiten inkomensgrens uit de Wht

Afbeelding 10: Huurovereenkomsten EU-norm onder en boven percentage


Tabel 10: Toewijzingen

Aantallen Totaal toewijzingen in %

Corporatie Corporatie Referentie Landelijk

2011 2012 2013 2011-2013

Toewijzing binnen inkomensgrenzen uit de Wht. 2.275 2.982 2.926 97,0 98,0 74,8

Toewijzing buiten inkomensgrenzen uit de Wht. 178 52 24 3,0 2,0 25,2

Passend 2.417 2.941 2.850 97,3 97,6 79,8

Te duur 16 60 79 1,8 1,8 18,1

Te goedkoop 20 33 21 0,9 0,7 2,3

Tabel 11: Aangegane huurovereenkomsten


2011 2012 2013 2013 2013

Huurovereenkomsten onder EU-norm lagere inkomens

2.313 2.982 2.926 20.796 202.454

Huurovereenkomsten boven EU-norm lagere inkomens

40 52 24 418 11.330

Totaal 2.353 3.034 2.950 21.214 213.784

11



Afbeelding 13: Ontwikkeling onderhoud van de woongelegenheden

Afbeelding 11: Aantal WWS punten DAEB en niet DAEB

Afbeelding 12: Gemiddelde puntprijs huurwoningen


2.2 Kwaliteit van de voorraad

Tabel 12: Kwaliteit en prijs-kwaliteitverhouding


Aantal punten woningwaardering – DAEB huurwoningen 97 96 141

Aantal punten woningwaardering – niet DAEB huurwoningen 0 130 176

Aantal punten won.waardering oppervlakte – DAEB huurwoningen 34 33 62

Aantal punten won.waardering oppervlakte – niet DAEB huurwoningen 0 42 68

Puntprijs (x € 1) DAEB huurwoningen 4,09 4,09 3,28

Puntprijs (x € 1) niet DAEB huurwoningen - 4,57 4,25

Tabel 13: Onderhoud van de woongelegenheden (in € per gewogen VHE)


2011 2012 2013 2013 2013

Klachtenonderhoud 204 142 109 129 312

Mutatieonderhoud 0 0 0 27 188

Planmatig onderhoud 966 190 741 441 787

Totaal onderhoud 1.170 333 850 597 1.287

13



Afbeelding 14: Investering per verbeterde woongelegenheid

Afbeelding 15: Kosten energiemaatregelen per investering

Afbeelding 16: Uitgaven leefbaarheid


Tabel 14: Verbetering van de woongelegenheden


2011 2012 2013 2013 2013

Woningverbeteringen 1 119 0 1.132 107.348

Investering in woningverbetering (x € 1.000) 19 485 0 110 3.251

Investering per verbeterde woongelegenheid (€) 19.000 4.076 0 488 11.320

Tabel 15: Investering in energie

Energie-investeringen 0 0 0 0 21.401

Kosten energiemaatregelen (x € 1.000) 0 0 0 0 368

Kosten energiemaatregelen per investering (€) - - - - 6.424

Tabel 16: Wonen en zorg

Aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen* 0,7 0,7 0,7 0,6 15,0

Aandeel toegankelijke woningen (nultredenwoningen)* 27,2 30,3 30,3 9,3 31,2

Toewijzingen woongelegenheden ouderen (in %) 0,0 0,0 0,1 0,1 14,1

* in % ten opzichte van woongelegenheden

Tabel 17: Uitgaven leefbaarheid

Corporatie Realisatie in € per woongelegenheid

Prognose* Corporatie Referentie Landelijk

Sociale activiteiten 557 570 107 33 76

Fysieke activiteiten 523 611 100 58 36

Totaal 1.080 1.181 207 91 113

* Jaargemiddelde tijdens de prognoseperiode

15



Afbeelding 17: Saldo, realisatieperiode (3 jaarsgemiddelde 2011-2013)

Afbeelding 18: Saldo, prognoseperiode (5 jaarsgemiddelde 2014-2018)


2.3 Nieuwbouw en mutaties in het bezit

Tabel 18: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, realisatie (3 jaar gemiddelde 2011-2013)

Jaargemiddelde in % voorraad


Woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, 31-12-2013)

5.293 42.215 2.413.748

Nieuwbouw huurwoningen 1,5 2,1 1,2

Sloop woongelegenheden 0,0 0,5 0,5

Aankoop woongelegenheden 0,0 2,1 0,2

Verkoop bestaande woongelegenheden 0,0 0,1 0,8

Nieuwbouw koopwoningen 0,0 0,0 0,2

Tabel 19: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, prognose (5 jaar gemiddelde 2014-2018)

Woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, 31-12-2013)

5.293 42.215 2.413.748

Nieuwbouw huurwoningen 3,4 2,3 0,8

Sloop woongelegenheden 0,0 0,4 0,5

Aankoop woongelegenheden 0,0 0,4 0,1

Verkoop bestaande woongelegenheden 0,0 0,0 0,6

Nieuwbouw koopwoningen 0,0 0,0 0,1* betreft woongelegenheden

17



Afbeelding 19: Netto bedrijfslasten

Afbeelding 20: Aantal VHE/fte


3 Bedrijfsvoering

3.1 Netto bedrijfslasten

Tabel 20: Specificatie netto bedrijfslasten (per vhe x €1)


2011 2012 2013 2013 2013

Personeelslasten 462 488 526 553 744

Overige bedrijfslasten* 1.539 1.651 1.782 1.907 1.196

Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel) 1.170 333 761 566 1.193

Variabele lasten 3.172 2.472 3.069 3.026 3.133

Af: Onderhoudslasten (inclusief door eigen personeel) 1.170 333 761 566 1.273

Bruto bedrijfslasten 2.001 2.139 2.308 2.460 1.860

Af: Opbrengsten vergoedingen 1.165 1.207 1.222 1.143 316

Af: Overige bedrijfsopbrengsten 207 205 158 766 123

Af: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 0 0 0 18 55

Netto bedrijfslasten 630 727 929 534 1.366

Af: Leefbaarheidsuitgaven 171 167 33 26 50

Netto bedrijfslasten exclusief leefbaarheidsuitgaven 459 560 896 507 1.316

* inclusief bijzondere waardeverandering vlottende activa

Tabel 21: Ontwikkeling netto bedrijfslasten per VHE (%)


Ontwikkeling 2011-2013 47,4 14,9 16,2

Tabel 22: Specificatie fte's


2011 2012 2013 2013 2013

Personeelskosten per fte 70.455 69.339 78.333 72.377 72.305

Aantal VHE per fte 152 142 149 131 97

19


20 3 Bedrijfsvoering

Afbeelding 21: Netto kasstroom per VHE voor en na correctie

Afbeelding 22: Netto exploitatiekasstroom prognose 2014-2018


3.2 Netto kasstroom

Tabel 23: Netto kasstroom (x €1)


2011 2012 2013 2013 2013

Netto kasstroom per VHE 1.199 2.089 1.764 2.318 2.982

Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun

-65 -376 -587 -1.040 -1.591

Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. per VHE 1.134 1.713 1.177 1.277 1.391

Tabel 24: Netto exploitatie en operationele kasstroom na toerekeningen (x €1) realisatie 2012-2013


Netto exploitatie kasstroom 1.114 1.871 2.723

Operationele kasstroom na toerekeningen 534 994 1.301

Tabel 25: Netto exploitatie en operationele kasstroom na toerekeningen (x €1) prognose 2014-2018

Netto exploitatie kasstroom 2.246 2.791 3.587

Operationele kasstroom na toerekeningen 1.249 1.283 1.950

21



Afbeelding 23: Opbouw stichtingskosten

Afbeelding 24: Netto verkoopresultaat


3.3 Kosten en opbrengsten productie

Tabel 26: Nieuwbouw huurwoningen


2011 2012 2013 2013 2013

Aantallen 0 236 0 1.000 29.789

Grondkosten 0 22.915 0 7.906 20.639

Bouwkosten 0 70.169 0 53.962 136.491

Overige kosten 0 0 0 543 5.126

Bruto stichtingskosten 0 90.966 0 62.411 161.864

Tabel 27: Nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden

Aantallen 3 0 0 9 3.910

Grondkosten 0 0 0 168.778 19.217

Bouwkosten 10.333 0 0 732.222 144.159

Overige kosten 0 0 0 0 6.142

Bruto stichtingskosten 10.333 0 0 887.444 165.766

Tabel 28: Nieuwbouw koopwoningen

Aantallen 0 0 0 0 2.799

Bruto stichtingskosten 0 0 0 - 175.915

Netto verkoopresultaten 0 0 0 - 1.388

Percentage verkochte (nieuwbouw koop) woningen waarop korting is verstrekt

0 0 0 - 26

23



Afbeelding 25: Verkoopprijs

Afbeelding 26: Uitgaven verbeteringen en renovaties


Tabel 29: Verkoop bestaand bezit


2011 2012 2013 2013 2013

Aantallen 0 0 0 35 23.576

Bruto verkoopprijs 0 0 0 109.486 101.814

Verkoopkosten 0 0 0 3.114 7.891

Percentage verkochte woningen waarop korting is verstrekt 0,0 0,0 0,0 0,0 37,5

Tabel 30: Verbeteringen en renovaties

Aantallen 1 119 0 1.132 107.348

Uitgaven 19.000 4.076 0 488 11.320

Tabel 31: Sloop woongelegenheden

Aantallen 0 0 0 233 10.365

Kosten 0 0 0 2.416 7.386

Tabel 32: Verliezen van niet gerealiseerde projecten

Verliezen van niet gerealiseerde projecten (x €1.000) 0 0 0 63 120.419

25



Afbeelding 27: Rentedekkingsgraad op basis van winst- en verliesrekening (index)


3.4 Rentedekkingsgraad

Tabel 33: Rentedekkingsgraad op basis van winst en verliesrekening


2011 2012 2013 2013 2013

Rentedekkingsgraad op basis van winst en verliesrekening 4,81 5,82 3,67 5,51 2,61

Tabel 34: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave realisatie, 2012-2013


Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave 2,34 5,05 2,46

Tabel 35: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave prognose 2014-2018

Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave 2,85 4,63 2,70

27



Afbeelding 28: Bedrijfswaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

Afbeelding 29: WOZ/Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden


4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

4.1 Vastgoed

Tabel 36: Bedrijfswaarde (per VHE x €1)


2011 2012 2013 2013 2013

Opgave corporatie 28.632 33.868 31.528 40.908 54.092

Stap 1 aanpassen discontering 742 878 817 102 79

Stap 2 verkoopportefeuille 0 0 0 0 -1.331

Stap 3 parameters -1.739 -1.774 -489 -316 -1.441

Stap 4 heffing 27 -1.667 -1 289 150

Stap 5 levensduur -615 -514 0 -1.409 -176

Stap 6 restwaarde -4.195 -4.310 -4.475 -1.015 -1.711

Stap 7 lastenniveau 0 0 0 -234 -381

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 22.852 26.481 27.379 38.324 49.281

Tabel 37: WOZ-waarde (per woongelegenheid x €1)

Huurwoningen 77.541 85.307 89.455 97.741 139.678

Onzelfstandig overige wooneenheden 28.066 26.874 26.730 35.088 63.627

Tabel 38: Kengetallen vastgoed

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur 7,6 8,4 8,2 8,9 8,7

Restant levensduur na uniformering 22,2 25,3 25,0 26,1 23,5

WOZ / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden

1,8 1,7 1,7 1,8 2,9

WOZ / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde niet-woongelegenheden

0,5 0,6 0,4 17,8 42,2

29


30 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

Afbeelding 30: Waarde grondposities per VHE

Afbeelding 31: Waarde reeds opgeleverde woningen


Tabel 39: Grondposities


2011 2012 2013 2013 2013

Waarde grondposities (per VHE x €1) 0 0 0 632 651

Aantal m2 met bouwbestemming 0 0 0 65.441 9.149.451

Aantal m2 zonder bouwbestemming 0 0 0 0 29.741.033

Afwaardering (waardemutaties) (per VHE x €1) 0 0 0 1 -59

Tabel 40: Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen (per woning x €1)

Aantal reeds opgeleverde woningen - 0 0 0 1.248

Waarde reeds opgeleverde woningen (€) 0 0 0 0 65.133

Aantal in aanbouw zijnde woningen - 0 0 0 1.828

Waarde in aanbouw zijnde woningen (€) 0 0 0 0 16.263

Tabel 41: Verkoop onder voorwaarden

Aantal onder voorwaarde verkochte woongelegenheden* 0 0 0 0 47.801

* inclusief nog niet teruggekocht

31



Afbeelding 32: Rentelasten per VHE

Afbeelding 33: Aflossingsratio ontwikkeling winst- en verliesrekening


4.2 Langlopende leningen

Tabel 42: Leningenportefeuille (x €1)


2011 2012 2013 2013 2013

Nominale waarde langlopende leningen per vhe 10.209 11.545 10.499 23.073 34.480

Kortlopende schulden per vhe 1.461 1.900 4.490 1.253 1.824

WSW geborgde en gestorte leningen (in €1.000) 56.246 71.088 61.500 185.949 223.956

Niet WSW geborgde leningen voor DAEB activiteiten (in € 1.000)

0 0 0 3.175 8.239

Niet WSW geborgde leningen voor niet DAEB activiteiten (in € 1.000)

0 0 0 0 2.056

Tabel 43: Rentelasten op leningenportefeuille

Rentelasten per vhe (x €1) 361 429 519 918 1.486

Rentelasten op leningenportefeuille (in %) 3,14 3,46 3,69 4,10 4,11

Tabel 44: Ontwikkeling aflossingsratio

Aflossingsratio winst- en verliesrekening 11,1 14,8 11,2 7,4 4,7

Tabel 45: Ontwikkeling aflossingsratio dpi realisatie, 2012-2013


2010-2011 2011-2012 2012-2013 2012-2013 2012-2013

Aflossingsratio dpi 8,5 6,5 5,1 8,6 5,5

Tabel 46: Ontwikkeling aflossingsratio dpi prognose 2014-2018


2012-2016 2013-2017 2014-2018 2014-2018 2014-2018

Aflossingsratio dpi 8,5 5,8 11,9 9,7 7,0

33



Afbeelding 34: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen

Afbeelding 35: Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde)


Tabel 47: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen


2011 2012 2013 2013 2013

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE 22.852 26.481 27.379 38.324 49.281

Rentabiliteitswaarde leningen per VHE 9.597 11.126 10.077 21.425 32.117

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen

2,4 2,4 2,7 2,0 1,6

Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde)

0,45 0,44 0,38 0,54 0,66

Loan to value (langlopende schulden / WOZ-waarde

0,25 0,26 0,23 0,30 0,23

35



Afbeelding 36: Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal

Afbeelding 37: Volkshuisvestelijk vermogen per VHE


5 Financiële positie en perspectief

5.1 Volkshuisvestelijk vermogen

Tabel 48: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar


2011 2012 2013 2013 2013

Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal 55,9 51,5 52,6 42,4 32,1

Volkshuisvestelijk vermogen per VHE 16.894 17.150 18.808 18.148 18.415

Tabel 49: Volkshuisvestelijk vermogen prognose


Volkshuisvestelijk vermogen in 2016 per VHE 21.605 19.139 20.289

Volkshuisvestelijk vermogen in 2018 per VHE 23.432 20.205 21.458

37


38 5 Financiële positie en perspectief

Afbeelding 38: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), 2016

Afbeelding 39: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), 2018


5.2 Risicobeoordeling

Tabel 50: Risicobeoordeling in verslagjaar


2013 2013 2013

Totaal risico plus Vpb-beklemming (% van balanstotaal) 19,2 18,3 13,0

Totaal risico plus Vpb-beklemming (€ per VHE) 6.875 7.775 7.534

Tabel 51: Risicobeoordeling prognose 2016

Marktrisico (% van balanstotaal) 5,0 6,2 8,0

Marktrisico (€ per VHE) 1.911 2.974 4.788

Macro-economisch risico (% van balanstotaal) 6,7 6,0 6,2

Macro-economisch risico (€ per VHE) 2.551 2.816 3.640

Operationeel risico (% van balanstotaal) 10,7 6,3 6,8

Operationeel risico (€ per VHE) 4.075 2.931 4.041

Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) 5,0 4,9 3,6

Opslag vanwege marktwaardetoets (€ per VHE) 1.905 2.372 2.262

Totaal risico (% van balanstotaal) 18,6 15,8 16,0

Totaal risico (€ per VHE) 7.078 7.458 9.610

Vpb-beklemming (% van balanstotaal) 0,0 0,0 0,0

Vpb-beklemming (€ per VHE) 16 19 18



Tabel 52: Risicobeoordeling prognose 2018

Marktrisico (% van balanstotaal) 5,1 6,5 9,1

Marktrisico (€ per VHE) 1.912 3.021 5.459

Macro-economisch risico (% van balanstotaal) 6,9 6,1 6,4

Macro-economisch risico (€ per VHE) 2.570 2.860 3.751

Operationeel risico (% van balanstotaal) 10,8 6,6 7,5

Operationeel risico (€ per VHE) 4.041 3.048 4.496

Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) 5,0 4,9 4,7

Opslag vanwege marktwaardetoets (€ per VHE) 1.875 2.360 2.880

Totaal risico (% van balanstotaal) 18,8 16,1 18,3

Totaal risico (€ per VHE) 7.031 7.565 10.991

Vpb-beklemming (% van balanstotaal) 0,0 0,0 0,0

Vpb-beklemming (€ per VHE) 16 19 18



39

Advies SPH Ondernemingsplan - QINDs04.qind.nl/userfiles/587/File/Advies SPH ondernemingsplan.pdf ·...

Documents

Transcript of Advies SPH Ondernemingsplan - QINDs04.qind.nl/userfiles/587/File/Advies SPH ondernemingsplan.pdf ·...