Actualiteiten grondexploitatie

download Actualiteiten grondexploitatie

of 37

  • date post

    25-Jun-2015
  • Category

    Business

  • view

    431
  • download

    1

Embed Size (px)

description

Egbert de Groot van AKD staat in deze presentatie stil bij de inmiddels voorhanden jurisprudentie over exploitatieplannen, anterieure overeenkomsten én de invloed van het exploitatieplan op de mogelijkheden tot zelfrealisatie.

Transcript of Actualiteiten grondexploitatie

  • 1. Actualiteiten Grondexploitatie Egbert de Groot advocaat Overheid & Onderneming 4 oktober 2011

2. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Publiekrechtelijk stelsel/primaat bij vrijwillige overeenkomsten
  • Uitvoeringsbepalingen (3.1/3.10 Wro en 3.1.2 Bro/5.12 Bro)
  • Sociale huur/sociale koop
  • Particulier opdrachtgeverschap
  • Branches in horeca en detailhandel

3. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Weren van dreigende of stuiting van achteruitgang woon- of werkomstandigheden en uiterlijk aanzien
  • Exploitatieplan verplicht voor in Bro aangewezen bouwplannen (6.12 Wro/6.2.1 Bro) bij het vaststellen van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor gebruik in strijd met het geldende planologische regime

4. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Geen exploitatieplan voor kruimelgevallen (6.2.1.a Wro)
  • Geen exploitatieplan voor gehandhaafde bestemming uit een WRO-plan (9.1.20 I Wro)

5. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Afzien van een exploitatieplan (dat moet een besluit zijn!) indien (artikel 6.12 Wro lid 2):
  • -kostenverhaal anderszins verzekerd
  • -bepalen tijdvak of fasering niet noodzakelijk
  • - het stellen van eisen en regels mbt bouw- enwoonrijp maken niet nodig

6. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Belanghebbende (8.2 lid 5 Wro)
  • In elk geval
  • - Degene die een anterieure of posterieureovereenkomst heeft gesloten met betrekkingtot gronden in het exploitatiegebied
  • - Of eigenaar van gronden in hetexploitatiegebied

7. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Verplicht deel en facultatief deel

8. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Verplicht
  • Kaart exploitatiegebied
  • Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting openbaar gebied
  • Exploitatieopzet

9. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Facultatief
  • Kaart met voorgenomen grondgebruik en te verwerven gronden
  • Eisen voor bouwrijp maken, nutsvoorzieningen, inrichting openbaar gebied
  • Regels voor bouwrijp maken, nutsvoorzieningen, inrichting openbaar gebied

10. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Uitwerking van uitvoeringsbepalingen in bestemmingsplan
  • Voorbeelden:
    • - Kwaliteitseisen
    • - Ligging van kabels en leidingen e.a.
    • - Voorleggen vo/do/bestek, toezicht
    • - EPL
    • - Aanbesteding

11. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Toerekening van kosten aan een exploitatiegebied (6.13 lid 6 Wro) op macroniveau:
    • - Profijt
    • - Toerekenbaarheid
    • - Proportionaliteit

12. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Wijze van toerekening op microniveau (6.19 Wro):
  • Uitgiftecategorie, gewichtsfactor, basiseenheid(m grond of vloeroppervlak)
  • Basiseenheid x gewichtsfactor per categorie = aantal gewogen eenheden
  • Totaal verhaalbare kosten: totaal gewogen eenheden = kosten per eenheid

13. Actualiteit Grondexploitatie

  • Plicht tot opstellen van een exploitatieplan
  • Geen plicht tot opstellen exploitatieplan bij de vaststelling van een uitwerkingsplan (ABRvS 6 oktober 2010)
  • Geen plicht indien met alle eigenaren van gronden waarop een aangewezen bouwplan gerealiseerd kan worden een anterieure overeenkomst is gesloten. Het feit dat een overeenkomst ontbreekt voor een nog niet verworven strook grond leidt niet tot een plicht tot het opstellen van een plan omdat hierop geen aangewezen bouwplan gerealiseerd kan worden (ABRvS 18 augustus 2010)

14. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Geen plicht tot het opstellen van een exploitatieplan indien met alle eigenaren waarop een aangewezen bouwplan gerealiseerd kan worden een overeenkomst is gesloten doch louter de instemming ontbreekt van een eigenaar van gronden waarop geen zelfstandig bouwplan gerealiseerd kan worden (ABRvS 18 augustus 2010)
  • De plicht tot het opstellen van een exploitatieplan geldtookbij verticale uitbreidingsmogelijkheden (ABRvS 1 juni 2010)

15. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Of kostenverhaal anderszins is verzekerd moet beoordeeld worden op macroniveau. Dat een belanghebbende reeds heeft voldaan, ontslaat niet van de plicht tot de vaststelling van een exploitatieplan voor het perceel van die belanghebbende (ABRvS 1 juni 2011)

16. Actualiteiten Grondexploitatie

  • De raad heeft een ruime mate van beoordelingsvrijheid bij het beantwoorden van de vraag of een fasering en/of eisen en regels m.b.t. het bouw- en woonrijpmaken noodzakelijk zijn. Zo is de raad vrij dat achterwege te laten indien slechts een beperkt aantal nieuwe ontwikkelingen op perceelsniveau mogelijk gemaakt worden (ABRvS 29 juni 2011)

17. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Belanghebbende
  • Geen belanghebbende omdat men financile uitvoerbaarheid ter discussie stelt (ABRvS 12 juni 2009)
  • Indien eigenaar zondermeer belanghebbende is ook al is het belang niet voldoende (ABRvS 13 april 2011)
  • Overeenkomst waarbij risico van waardeverandering is overgegaan naar koper (ABRvS 9 februari 2011)

18. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Belanghebbende
  • (Mogelijk) indien bestemmingsplan dwingt tot beindiging bedrijfsactiviteiten van bedrijf buiten plangebied (ABRvS 10 augustus 2011)

19. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Openbaarheid gegevens
  • Taxatie van inbrengwaarde; artikel 8:29 Awb gewichtige redenen/belang appellant groter dan van gemeente (ABRvS 9 februari 2011)
  • Taxaties ter inzage met ontwerpplan (is een op het ontwerp betrekking hebbend stuk dat nodig is voor de beoordeling daarvan ex artikel 3:11 Awb; ABRvS 25 mei 2011)
  • Anterieure overeenkomsten behoeven niet met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage gelegd te worden (ABRvS 30 maart 2011)

20. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Vernietiging vaststellingsbesluit bestemmingsplan
  • (Gedeeltelijke) vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan leidt totvernietiging van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan (gezien samenhang)

21. Actualiteiten Grondexploitatie

  • (Gedeeltelijke) vernietiging besluit tot vaststelling van
  • het exploitatieplan
  • (Gedeeltelijke) vernietiging van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan leidt niet tot vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan (bestemmingsplan kan (tijdelijk)bestaan zonder exploitatieplan omdat behoudens doorbreking door de aanhoudingsplicht er geen omgevingsvergunning verleend kunnen worden)

22. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Exploitatieplan en financile uitvoerbaarheid
  • Een tekort in een exploitatieplan zegt niet (zondermeer) iets over de financile uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. (Het saldo van kosten en opbrengsten in de exploitatieopzet is onderdeel van een rekenkundig model en alleen bepalend voor maximaal te verhalen kosten. Hetbiedt geen inzicht in financile uitvoerbaarheid; zulks omdat bij saldo geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld subsidies en bijdragen van derden en het niet altijd zondermeer zo zal zijn dat de gemeente alle gronden en/of alle gronden tegen de inbrengwaarde verwerft) (ABRvS 1 juni 2011)

23. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Begrenzing (exploitatie)plangebied
  • Alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie moeten in het plan zijn opgenomen
  • Een plan kan uit verschillende niet aangesloten onderdelen bestaan als er planologisch of functioneel (bijvoorbeeld compensatie van waterberging) een duidelijke samenhang bestaat tussen de onderdelen
  • De gemeenteraad komt een ruime mate van beoordelingsruimte toe (ABRvS 25 mei 2011)

24. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Het ontbreken van een anterieure overeenkomst kan een element vormen bij de afweging om een gebied buiten het plan te laten (toestaan indien gebied slechts gedeeltelijk grenst aan plangebied en niet via plangebied wordt ontsloten) (ABRvS 9 maart 2011)
  • Het uitsluitend ontbreken van een anterieure overeenkomst kan gn reden vormen om een gebied buiten het plan te laten (ABRvS 3 augustus 2011)

25. Actualiteiten Grondexploitatie

  • Het feit dat de ontwikkeling van een gebied te duur is en daarom geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, kan een reden vormen om een gebied buiten het plan te laten (ABRvS 2 maart 2011)

26. Actualiteiten Grondexploitatie

  • De raming van kosten en opbrengsten
  • Het gaat om ramingen die kunnen afwijken van de werkelijk kosten en opbrengsten. Niettemin moeten de kosten en opbrengsten met de nodige zorgvuldigheid worden geraamd (ABRvS 13 april 2011)