Activiteitenverslag 2013 wijksteunpunt wonen oost

ACTIVITEITENVERSLAG 2013

Activiteitenverslag Wijksteunpunt Wonen Oost 2013 Pagina 2

Inhoud

1. Voorwoord p. 3

2. Formatie p. 3

3. Organisatie p. 4

4. Signaleringen en opvallende zaken p. 4

5. Prestatieafspraken p. 5

5.1 Huurteam Oost p. 7

5.2 Bewonersondersteuning p. 9

5.3 Participatie p. 11

6. Energie p. 15

7. Activering kleine Verenigingen van Eigenaars p. 18

8. Overige afspraken en activiteiten p. 18


1. Voorwoord

Voor u ligt het activiteitenverslag 2013 van Wijksteunpunt Wonen Oost (WSWonen Oost). Dit biedt een

overzicht van onze werkzaamheden, knelpunten en signaleringen van het afgelopen jaar. Ook 2013 was

een enerverend jaar voor bewoners/huurders. De inkomensafhankelijke huurverhoging, het zeer recent

gesloten Woonakkoord en de verhuurderheffing hebben een hoop losgemaakt en geleid tot veel

verzoeken om informatie. Er zijn steeds meer onderzoeken die uitwijzen dat de huurprijzen voor veel

mensen onbetaalbaar aan het worden is, zoals ook recentelijk blijkt uit een onderzoek door Woning Net.

Het afgelopen jaar was achterstallig onderhoud net als voorgaande jaren met stip het grootste thema.

Wij zien een stijging in het aantal bewoners dat contact zoekt met vragen over energie besparing.

Aanvullend op de bestaande afspraken heeft WSWonen Oost in 2013 een kleine incidentele subsidie

gekregen t.b.v. het activeren van slapende kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Dit heeft geleid tot

meer contacten met eigenaar-bewoners. Deze zitten soms met ingewikkelde problemen die veel

deskundigheid vereisen van de medewerkers. In 2014 zal achterstallig onderhoud waarschijnlijk ons

grootste thema blijven. Wij verwachten dat het aantal contacten met eigenaar-bewoners en huurders

over energiebesparing komend jaar weer zullen toenemen.

Er staan ook weer een aantal nieuwe kabinetsbesluiten voor de boeg. Naast dat in 2013 de

inkomensafhankelijke huurverhoging is doorgevoerd zet Minister Blok voor 2014 in op een wijziging van

het Woning Waardering Stelsel (WWS). De WOZ -waarde zal onderdeel worden voor de bepaling van

ongeveer 25% van het totaal aantal punten en als gevolg van deze aanpassing worden publiek –en

privaatrecht bij het bepalen van de maximale huurprijs door elkaar gemixt. Huurders worden daarmee

belanghebbende bij de WOZ-waarde bepaling van de woning waarin zij wonen. Hiernaast kan de

puntprijs met meer dan 5% stijgen, waarmee in Amsterdam meer woningen kunnen worden

geliberaliseerd dan nu al het geval is. Het nieuwe WWS, maar ook de komende huurverhoging die

wederom inkomensafhankelijk wordt, zullen, zo is de verwachting, opnieuw leiden tot veel verzoeken

om informatie en ondersteuning.

Jeroen Koster

Coördinator

Wijksteunpunt Wonen Oost


2. Formatie

Tabel 1. Formatie op 31 december 2013

Formatie 2009 fte

Coördinatie 0,89

Huurprijsconsulent 2,67

Bewonersconsulent 1,00

Administratie 0,83

Secretariaat 0,66

Participatiemedewerker 1,00

Bij Huurteam Oost zijn twee voltijds stagiaires, 3e jaars studenten van de opleiding Sociaal-Juridische

Dienstverlening van de Hogeschool van Amsterdam (HVA) actief.

3. Organisatie

Elk kwartaal is er overleg met de begeleidingscommissie van WSWonen Oost, waarbij de coördinator

ontwikkelingen en signaleringen bespreekt en verantwoording aflegt over de kwartaalprestaties. De

begeleidingscommissie bestaat uit: een beleidsambtenaar van Stadsdeel Oost, twee vertegenwoordigers

van de Huurdersvereniging Oost (HO), de betrokken manager van Dynamo en een vertegenwoordiger

van het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen.

In het wekelijks teamoverleg worden de werkzaamheden besproken en komen inhoudelijke zaken aan

bod. Daarnaast is er een wekelijks gezamenlijk overleg van de coördinator met de

bewonersondersteuners en de medewerkers participatie.

De werkzaamheden van de verschillende medewerkers en contacten met cliënten worden geregistreerd

in het registratiesysteem (BOR) dat het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen heeft ontwikkeld. Uit

dit systeem worden de in dit verslag beschreven prestatiecijfers gehaald. Het programma fungeert

tevens als logboek: per woonruimte wordt een historisch overzicht gegeven van de acties die voor deze

woonruimte door het WSWonen zijn ondernomen en de resultaten daarvan.


4. Signaleringen en opvallende zaken

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste signalen en de meest opvallende zaken van 2013

ingedeeld per thema:

- Achterstallig onderhoud: staat ook in 2013 met stip op nummer één. Dat is al jaren het geval.

Uitgestelde renovaties door corporaties vergroten het probleem behoorlijk. Soms wordt er dan

wel het een en ander aan onderhoud gedaan maar onvoldoende om alle problemen structureel

op te lossen.

- Inkomensafhankelijke huurverhoging: in 2013 was voor het eerst sprake van huurverhoging

waarbij het percentage van de verhoging, 4, 4,5 of 6,5% gekoppeld werd aan het

huishoudensinkomen van 2011. De regeling is behoorlijk ingewikkeld en leidde tot een grote

aanloop op de spreekuren en veel vragen per mail en telefoon. Tevens bleken niet alle

corporatie medewerkers op de hoogte van het feit dat een huurder die bezwaar maakt, zijn

huurverhoging niet hoeft te betalen tot er een uitspraak is van de Huurcommissie. Dat leidde tot

een aantal onnodige aanmaningen en dreigende taal in sommige brieven over

huurachterstanden.

- Onbetaalbaarheid van het wonen: uit meerdere onderzoeken in 2013 is gebleken dat huren

voor een grote groep mensen onbetaalbaar aan het worden is. De alsmaar stijgende huren en

de niet meestijgende inkomens leiden tot grote problemen. Woonquoten tot wel 37% maken

het voor (een aantal) bewoners onmogelijk hun dagelijkse lasten nog op te brengen.

- Energiearmoede: de alsmaar stijgende energierekening is eveneens een probleem. Bewoners in

woningen met een slechte energieprestatie betalen tot wel 260 euro per maand aan

energielasten. WSWonen Oost probeert deze bewoners te helpen door te laten zien wat zij zelf

kunnen doen aan energie besparen maar ook om te bezien of bewoners collectief

energiebesparende maatregelen kunnen afdwingen bij hun verhuurder.

- Woningdelen en verkamering: ook in Oost worden steeds meer woningen kamergewijs

verhuurd. Dat leidt in sommige gevallen tot overlast omdat de kamerbewoners vaak met velen

op een kleine oppervlakte wonen en een ander ritme hebben dan hun buren. Kamergewijs

verhuren is zeer lucratief omdat er al snel 500-600 euro per kamer wordt gevraagd en betaald.

De huurprijzen van de kamerbewoner verlagen lukt bijna nooit door de manier waarop de

contracten zijn opgesteld. Zeker is wel dat er heel vaak veel te veel wordt betaald als je een

puntentelling voor een kamer zou maken.


- Langdurig tijdelijke verhuur: Ook in 2013 zijn er gevallen aan het licht gekomen van langdurig

tijdelijke verhuur door corporaties waarbij bewoners deels op tijdelijke vergunningen huren en

vervolgens jaren en jaren op anti-kraak wonen. Door uitstel van renovaties ligt het voor de hand

te verwachten dat de aantallen gaan toenemen. Ook de verruiming van de maximale termijn in

de Leegstandswet van 5 naar 7 jaar zal leiden tot langduriger tijdelijke verhuur. Een arrest van

het gerechtshof Amsterdam betreffende de ontruiming van een 80 tal woningen in de

Parooldriehoek eind 2013 gaf heel helder aan de er grenzen zijn aan de termijnen en manieren

waarop woningen op deze manier tijdelijk mogen worden verhuurd.

- Borgsom: vooral bij expats is het schering en inslag dat bij vertrek de borgsom zonder enige

geldige reden wordt ingehouden. Deze zaken gaan keer op keer naar een advocaat waarna de

borgsom meestal snel alsnog wordt terugbetaald.

- Tijdelijke verhuur: ook in 2013 heeft WSWonen Oost geconstateerd dat contracten regelmatig

als “tijdelijk” worden aangeboden maar dat eigenlijk niet zijn. Er is dan gewoon sprake van een

regulier contract.

- Woningruil: door alle wijzigingen in de puntentelling wordt woningruil praktisch onmogelijk. De

huurprijs stijgt bij de ruil fors en dit maakt de ruil onbetaalbaar. Een manier om dit op te lossen

is bij de rechter vragen om indeplaatsstelling. De huur blijft bij ruil dan op het oude niveau. In

2013 zijn er meerdere indeplaatsstellingen bij de kantonrechter gelukt.

- Monumentenpunten: door de wijziging van de puntentelling van monumenten (+ 50 punten) is

de maximale huur van de toch wel kleine (31 m2) en slecht geïsoleerde woningen in Jeruzalem

bij nieuwe verhuur gestegen tot dicht onder de liberalisatiegrens. Deze woningen worden

aangeboden voor 650-665 euro op Woningnet en in een enkel geval zelfs boven de

liberalisatiegrens.

- Energielabel: huurders die twijfelen aan de juistheid van een energielabel kunnen bij een

WSWonen terecht voor advies. Een aantal medewerkers is opgeleid in de EPA-systematiek.

Overleg met de verhuurder leidt soms tot aanpassing van zijn gegevens, maar is vaak wel

tijdrovend. En regelmatig blijft de twijfel. Huurders kunnen helaas zelf geen bezwaar maken

tegen het afgegeven label, dat kan alleen de eigenaar. Hiervoor zou eigenlijk een oplossing

moeten komen

- Dak –en thuislozen: er is een flinke stijging van het aantal dak – en thuislozen op zoek naar een

onderkomen. De voor hen beschikbare opvanghuizen hebben lange wachtlijsten.


5. Prestatieafspraken

5.1 Huurteam Oost

Huurteam Oost ondersteunt huurders met vragen of

verzoeken over de huurprijs en de kwaliteit van de

woonruimte. Huurders kunnen zelf verzoeken om een

woningopname. Daarnaast benadert het huurteam actief

huurders van woningen waar recent een nieuwe

huisvestingvergunning is aangevraagd of huurders van

woningen waar signalen zijn over hoge/extreme huurprijzen,

achterstallig onderhoud of extreme servicekosten. Elke

actieve benadering bestaat uit een brief en een folder, waarna

in een aantal gevallen een aanbelronde volgt.

De medewerkers van Huurteam Oost verrichten

woningopnames, starten diverse procedures, verzorgen mede

de inloopspreekuren, selecteren adressen voor de actieve

benadering, wonen zittingen bij van de Huurcommissie of kantonrechter (als gemachtigde van huurder)

en registreren de verzamelde gegevens. Ze vorderen ook onverschuldigd betaalde huur namens huurder

bij de verhuurder terug.

In woningen die gebouwd zijn voor 1984 wordt standaard een energiecheck aangeboden, waarbij

medewerkers kijken naar enkel glas, de leeftijd van de cv ketel, vloerisolatie en bezien of energetische

woningverbeteringen mogelijk zijn. Daarmee kan comfort worden verbeterd, energie en geld worden

bespaard. In 2013 zijn er 106 energiechecks gedaan. In 12 gevallen heeft een individuele aanvraag voor

energetische verbetermaatregelen ook tot maatregelen geleid.

Een ander belangrijk onderdeel van het WSWonen Oost zijn de woonspreekuren. Er zijn twee

inloopspreekuren: maandag 19.00-20.00 uur en woensdag 9.00-12.00 uur. Tijdens deze spreekuren

kunnen huurders advies, informatie en ondersteuning krijgen op het gebied van huren. De onderwerpen

zijn zeer divers. Zij variëren van huurverhoging tot woningruil, van puntentelling tot

splitsingsvergunning, van woning zoeken tot huurcontract, van aanvangshuur tot opzegging, van

aanschrijving tot monumentenstatus, van achterstallig onderhoud tot woningverbetering, van

servicekosten tot WOZ en energiebesparing. Sinds 1 juli 2013 is het spreekuur ook opengesteld voor

eigenaar-bewoners, die met name met vragen over het functioneren van hun VvE langskomen.

Alle spreekuurcontacten worden geregistreerd in het registratiesysteem BOR.

De meeste contacten, woningopnames en gestarte procedures hebben betrekking op achterstallig

onderhoud. Met een aantal corporaties zijn goede afspraken gemaakt waarmee onderhoud snel wordt

opgelost en onnodige procedures voorkomen.

(renovatie gereed?, douche cabine op 40 cm

van keukenblok geplaatst)


Tabel 2. Prestatieafspraken Huurteam Oost

Omschrijving Afspraak 2013 Resultaat 2013

Woningopnames 400-650 687

Contacten (inclusief WSWonen)* 3700-5400 7371

Procedures (streefcijfer) 400-600 431

Bezoekers spreekuur (inclusief WSWonen)** 1250-1500 1605

* Contacten met klanten worden alleen geregistreerd indien zij voor dossiervorming van belang zijn. Eenmalig gegeven

adviezen worden in principe ook geregistreerd.

** Het is niet mogelijk om spreekuurbezoekers Huurteam en WSWonen te scheiden. Deze zijn dan ook als gezamenlijke

afspraak opgenomen.

De afspraken voor de prestaties van Huurteam Oost zijn gebaseerd op een stedelijk model, dat

gecreëerd en verfijnd is op basis van behaalde resultaten in het verleden. Het stedelijk model gaat uit

van prestaties per fte huurprijsconsulent. In totaal waren er 7371 contacten met bewoners die zijn

verdeeld over 1738 woningen. Dat wil zeggen dat er gemiddeld per unieke woning in 2013 iets meer dan

4 contacten waren. Hieronder in Tabel 3 ziet u het overzicht van de soort contact per thema.

Tabel 3. Contacten Huurteam per thema

Thema’s Aantal

Achterstallig onderhoud 2731

Huurprijskwesties 2487

Woonruimteverdeling 572

Huurbescherming 531

Overige huurrecht 399

Ingreep in de woning 351

Energie 284

Naast de individueel gestarte procedures zijn er in meerdere complexen collectieve successen behaald

vooral op het gebied van servicekosten. Honderden huurders hebben kwijtschelding gekregen,

variërend van € 60,- tot meer dan € 200,- per bewoner. Deze gewonnen procedures zijn niet

individueel geregistreerd.


5.2 Bewonersondersteuning

Bewonersondersteuners adviseren en ondersteunen individuele bewoners of bewonersgroepen die te

maken hebben of krijgen met een ingreep in de woning, zoals splitsen en samenvoegen, renovatie en

sloop. De bewonersondersteuners gaan proactief te werk. Op basis van aangevraagde vergunningen bij

de stadsdelen of plannen van eigenaren benaderen zij huurders. Zij lichten bewoners voor over rechten

en plichten en streven naar een organisatievorm van bewoners (meestal een bewonerscommissie) zodat

bewoners voor hun gemeenschappelijke belangen kunnen opkomen. In 2013 zijn verschillende

bestaande commissies ondersteund en nieuwe commissies opgezet. Vaak is een voornemen tot sloop,

renovatie, afdwingen energiebesparende maatregelen (en soms ook splitsen) de aanleiding voor

bewoners om de krachten te bundelen. Daarnaast is een groot aantal individuele bewoners

ondersteund.

Tabel 4. Afspraken bewonersondersteuning

Omschrijving Afspraak 2013 Resultaat 2013

Voorlichtingsbijeenkomsten * 25 44

Bezoekers spreekuur (inclusief Huurteam) 1250-1500 1605

Contacten (inclusief Huurteam) 3700-5400 7371

Ondersteuning bewonersorganisaties 200 278

*Dit betreft het aantal voorlichtingsbijeenkomsten gezamenlijk van bewonersondersteuners, de participatiemedewerkers en

soms huurteammedewerkers.

De onderwerpen van de voorlichtingsbijeenkomsten waren vooral een ingreep in de woning (renovatie,

sloop), slim een woning zoeken via woningnet, wat te doen bij achterstallig onderhoud, energie

besparen = geld besparen, ventileren en gezond wonen en hoe een bewonerscommissie op te zetten.

De afspraak voor ondersteuning bewonersorganisaties is gebaseerd op ondersteuningsmomenten van

georganiseerde huurders (bewonerscommissies). Dat kunnen vergaderingen zijn maar bijvoorbeeld ook

het inhoudelijk beoordelen en becommentariëren van sociaal plannen.

Verschillende bewonerscommissies worden ondersteund. In een enkel geval betreft het een

beheercommissie. In de overige gevallen betreft het renovatie, sloop (bij meerdere corporaties en een

enkele particuliere eigenaar) en splitsen (particuliere eigenaren).

Een twintigtal huurdersgroepen en bewonerscommissies heeft in 2013 ondersteuning gekregen van het

WSWonen Oost. Veelal zijn het al bestaande commissies, maar regelmatig helpt WSWonen Oost ook

met het oprichten van een nieuwe bewonersgroep. Zoals eerder gezegd is vaak een voornemen tot

sloop of renovatie de aanleiding de krachten te bundelen. Het streven naar energetische

woningverbeteringen is in 2013 ook vaak reden geweest voor krachtenbundeling van bewoners. Het

WSWonen streeft ernaar de invloed van huurders bij renovatieprocessen te vergroten.

In 2013 zijn met behulp van WSWonen Oost 11 nieuwe commissies opgericht (of in een paar gevallen

oude commissies heropgericht). Zie het overzicht in tabel 5 op pagina 10.


Tabel 5. Nieuwe bewonerscommissies 2013

Naam BC Beschrijving Verhuurder

BC Archimedesplantsoen Complex van 41 woningen met hoge energiekosten. Energierapport opgesteld n.a.v. bezoek energiebus. Daarna energiewerkgroep opgericht die het gesprek probeert aan te gaan met EH over mogelijke verbetermaatregelen

Eigen Haard

BC Hofmeyrstraat blok B Nieuwbouw-WIBO-complex met 28 woningen. Uiteenlopende klachten

Ymere

BC Insulinde/Riouw Renovatieproject voor 31 woningen met terugkeermogelijkheid.

Eigen Haard

BC Tweede Oosterparkstraat 135-197

Complex van 84 woningen met enkel glas. BC heeft

succesvol onderhandeld met verhuurder over aanleg

dubbel glas. Hiervoor heeft de BC een lening van

200.000 euro binnengehaald i.h.k.v. tender

bewonersinitiatieven Amsterdam Investeringsfonds.

De Key

BC Steve Biko Complex van 24 woningen met veel achterstallig onderhoud.

Eigen Haard

BC Wagenaarstraat 482 Nieuwbouw WIBO-complex met opleveringsgebreken De Key

BC Kastanjeweg/3e Oosterparkstraat

Complex gaat gesplitst worden en huurders willen (n.a.v. een voorlichting door WSWonen Oost) in overleg met verhuurder over hoe hun belangen gewaarborgd blijven in hun toekomstige gemengde complex.

Ymere

BC Louise Wenthuis Reeds bestaande BC die met hulp van WSWonen Oost

nieuw leven ingeblazen is en nu met verhuurder

onderhandelt over controversiële renovatie/groot-

onderhoud complex (171 woningen).

Stadgenoot

BC Pieter Holmplein 1-147

Reeds bestaande BC bijgestaan in organiseren protest

tegen afrekening servicekosten 2010.

Ymere

BC Shravan Woongroep voor Surinaams-Hindoestaanse ouderen. Samen met verhuurder heroprichting BC nadat de eerste door onderlinge twist ten onder was gegaan.

Rochdale

BC Meander Project valt in 2 delen uiteen: deel renovatie en verkoop en deel groot-onderhoud. BC behartigt belangen huurders in proces

Ymere


5.3 Participatie

Voor het werk van de participatiemedewerker(s) zijn geen kwantitatieve afspraken gemaakt behalve

voor het geven van voorlichtingen in samenwerking met de bewonersondersteuner (zie hierboven). De

participatiemedewerkster heeft als taak het vergroten van de zelfredzaamheid van bewoners en het

betrekken van moeilijk bereikbare groepen bij woon gerelateerde onderwerpen. Daarnaast is zij

verantwoordelijk voor de ondersteuning en het faciliteren van de lokale huurdersvereniging, de

Huurdersvereniging Oost (HO). Hieronder volgt een overzicht van drie participatieprojecten: Slim zoeken

naar een woning, Toolkit Bewonerscommissies en Gemengde complexen. De energieprojecten worden

ook door de participatiemedewerkers uitgevoerd en zijn terug te vinden in het volgende kopje: 5.4

Energie.

Project: Slim zoeken naar een woning

Sinds 2009 heeft WSWonen Oost een wekelijkse inloop

voor bewoners die opzoek zijn naar een nieuwe woning

via het Woningnetsysteem. De inloop wordt uitgevoerd

door vrijwilligers en stagiaires van WSWonen Oost. De

participatiemedewerker coördineert het project. Sinds

2013 zien we ook een grote groei in aantal

huisvestingvragen op het algemene spreekuur van

WSWonen Oost. Hieronder de cijfers van de 2013

gevolgd met drie belangrijke signaleringen en de

belangrijkste resultaten uit een stedelijk onderzoek dat is

uitgericht.

Tabel 6. Resultaten ‘Slim zoeken naar een woning’

Omschrijving: Afspraak 2013 Resultaat 2013

Openstelling inloop: 45 39

Aantal bezoekers: Geen afspraak 560

- Vele wijzigingen en uitzonderingen in wet- en regelgeving betreffende huisvesting

Voorafgaande jaren bestond het grote gros van de bezoekers uit internieters (mensen die niet om

kunnen gaan met computer/internet) en mensen die de Nederlandse taal niet machtig zijn. Sinds 2013

ziet WSWonen Oost een groei van bewoners die wel zelfredzaam zijn met de Woningnetsite maar door

de vele wijzigingen en uitzonderingen in wet- en regelgeving betreffende huisvesting, door de bomen

het bos niet meer zien. Aan de ene kant zijn de toenmalige toewijzingsnormen (huishoudsamenstelling

/oppervlakte woning en bindingseisen) afgeschaft maar daarvoor in de plaats zijn er verschillende

toewijzingsnormen op basis van inkomen en doelgroepen. Daarbij heeft elke gemeente van het ROA

gebied eigen voorrangsgroepen en de corporaties hebben eigen van elkaar verschillend beleid.

(Bezoekers worden geholpen met WoningNet vragen)


- Niet goed functionerende Woningnetsite

De Woningnetsite kampte in het voorjaar van 2013 met veel problemen. Veel filters en functies

werkten niet naar behoren, een lange periode vermeldde de site foutieve huurtoeslaginformatie. Een

aantal weken konden woningzoekenden niet reageren op woningen op de site. Door het slecht

functioneren van de site in het voorjaar van 2013 kon WSWonen woningzoekenden geen goede

ondersteuning bieden en is besloten de inloop zes weken te sluiten. Dit is ook de reden dat het

afgesproken aantal openstellingen niet volledig is gehaald.

- Acceptatieproces woningen

WSWonen Oost signaleert dat in de praktijk de werkelijke toewijzing van woningen niet altijd even goed

verloopt. Woningzoekenden missen uitnodigingen voor bezichtigingen van woningen. Acceptatie van

woningen na bezichtigingen komen niet op de juiste afdeling binnen bij corporaties waardoor men soms

de woning misloopt. In deze situaties kunnen woningzoekenden de desbetreffende corporatie slecht

bereiken en verloopt de communicatie moeizaam.

Stedelijk onderzoek dienstverlening WoningNet

Sinds 2011 is Woningnet overgegaan op het uitsluitend digitaal aanbieden van woningen. Sinds de

digitalisering van de krant is de toegankelijkheid van de website van Woningnet en de begeleiding aan

internieters bij het zoeken, reageren en accepteren van woonruimte door WoningNet niet geëvalueerd.

Na de overgang kreeg WSWonen Oost meerdere signalen binnen dat huurders niet met dit systeem

konden omgaan. Naar aanleiding van deze signalen zijn er specifieke werkafspraken gemaakt omtrent

de dienstverlening van WSWonen Oost en de dienstverlening van corporaties om de groep internieters

te ondersteunen met het Woningnetsysteem.

Deze afspraken zijn afgelopen jaar in samenwerking met het Stedelijk Bureau van WSWonen

geëvalueerd. Uit dit evaluatieonderzoek is gebleken dat de website van Woningnet niet voldoet aan de

verwachtingen die vooraf zijn vastgelegd. Het Woningnetsysteem is instabiel. Uit interviews en enquêtes

met corporaties, medewerkers van het Wijksteunpunt Wonen en de internieters blijkt dat de website

van WoningNet niet goed functioneert ondanks alle verbeteringen op de site.

Naast de site van Woningnet zijn de Woningnetspreekuren van de WSWonen en de dienstverlening van

corporaties geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat het Woningnetspreekuur over het algemeen goed

functioneert maar men meer gestimuleerd moet worden het zelf te leren en te doen. Uit dit

evaluatieonderzoek is ook gebleken dat de ondersteuning die de corporaties bieden mager is, vaak

bestaat de hulp uit een papieren uitdraai maken van het wekelijkse aanbod. Tevens is gebleken dat een

aantal corporaties de woningzoekenden doorverwijzen naar het WSWonen, wat niet conform de

werkafspraak is.

WSWonen Oost en het Stedelijk Bureau zullen in 2014 de bevindingen en aanbevelingen presenteren

aan de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC) met als doel concretere

werkafspraken en afstemming te realiseren. Geïnteresseerden kunnen het gehele rapport bij ons

opvragen.


Project: Toolkit Bewonerscommissie

Bewoners die een bewonerscommissie willen opzetten, kunnen bij

WSWonen Oost een map ‘Toolkit Bewonerscommissie’ opvragen. De map

is sinds juli 2012 ook online te downloaden via www.wswonen.nl/oost.

Tabel 7. Afname Toolkit Bewonerscommissie 2013

Omschrijving: Resultaat 2013

Opgevraagd/gedownload 21

Aantal online bekeken 182

* Toolkit staat sinds juli 2012 online

Het opzetten en het goed functioneren van een bewonerscommissie kost tijd. Op internet is (te) veel

informatie te vinden, wat bewoners vaak afschrikt. WSWonen Oost heeft vanuit haar ervaring en

expertise een verzameling gemaakt van praktische handleidingen, wet- en regelgeving en

voorbeelddocumenten. Het doel is om bewoners handvatten te bieden om een bewonerscommissie op

te richten en een goede basis te vormen voor het opkomen van hun gemeenschappelijke belang.

In 2013 heeft WSWonen Oost de Toolkit verder uitgebreid met informatie over belangenbehartiging en

samenwerkingsmogelijkheden in gemengde complexen (huurders en eigenaar-bewoners).

http://www.wswonen.nl/oost


Project: Pilot met gemengde complexen (huurders tussen kopers)

Al enige tijd worden steeds meer huurwoningen verkocht. Huurders

krijgen als gevolg hiervan naast hun verhuurder, te maken met een

vereniging van eigenaars. Ook de andere partijen in een gemengd

complex, de eigenaar bewoners, VvE’s en beheerders, krijgen te

maken met verschillende wet- en regelgeving (huurwetgeving en

appartementsrecht), die op sommige punten met elkaar (kunnen)

botsen.

Als pilotproject 2013 heeft WSWonen Oost informatie in de vorm van collectieve voorlichting gegeven

over wet-, regelgeving en samenwerkingsmogelijkheden tussen de partijen. Deze voorlichting wordt

gegeven aan gemengde complexen en huurcomplexen waar de verhuurder de intentie heeft om

woningen te verkopen.

Tabel 8. Ondersteuning aan gemengde complexen als gevolg van Pilot project

Omschrijving Resultaat 2013

Voorlichting aan gemengde complexen 2

Ondersteuning bewonerscommissie 2

WSWonen Oost heeft in 2013 twee voorlichtingen gegeven met een vervolgtraject waarbij bewoners

verder zijn ondersteund om een bewonerscommissie op te richten. Inzet is een overlegvorm met de

verhuurder of in de VvE te realiseren om ervoor te zorgen dat de belangen van huurders goed

vertegenwoordigd worden in een (toekomstig) gemengd complex.

Gemengd complex

VVE

Eigenaar-bewoner

Huurder

Bewonerscommissie

Beheerder

Verhuurder

Huurder/bewoner

scommissie

Bestuur


6 Energie

De energieprojecten in Oost worden uitgevoerd door de

participatiemedewerker. De participatiemedewerker

heeft middels verschillende projecten bewoners met

energie vragen en besparingsbehoefte geactiveerd.

Hiervoor zijn voorlichtingsavonden georganiseerd, is een

Energiebus bedacht en gebruikt en er is

geëxperimenteerd met Huurcommissie procedures.

In 2013 hebben wij bewoners(groepen) uit 5 complexen

ondersteund met energiebesparing. Drie van de vijf zijn

in 2013 nieuw opgestart

Naast de complexmatige aanpak ondersteunen wij bewoners ook individueel middels een Energiecheck.

Daarover meer bij 5.1 Huurteam Oost. Hieronder volgen de cijfers van het aantal bewoners en een

overzicht van de wooncomplexen die op dit moment ondersteund worden.

Tabel 9. Energieondersteuning 2013

Soort ondersteuning Aantal

Aantal nieuwe complexen 2

Totaal aantal ondersteunde complexen 5

Aantal huishoudens 250

Aantal gevoerde procedures bij de Huurcommissie 3

Tabel 10. Ondersteunde wooncomplexen 2013

Omschrijving complex Gestart Omschrijving

Edisonstraat (Particulier) 2011 Huurders willen dubbel glas en zuinige verwarming. Na

stuklopen van overleg ondersteuning bij starten kort geding.

Tweede Oosterparkstraat

(Corporatie)

2012 Voor huurders aanvraag gedaan bij AIF (Amsterdams

Investeringsfonds) om dubbel glas te krijgen. Project in

samenwerking met De Key. Afronding project.

Archimedesplantsoen

(Corporatie)

2013 Huurders willen woningen beter isoleren en hebben interesse

in zonnepanelen.

Laplacestraat (Corporatie) 2013 Huurders willen kruipruimte isolatie.

Kramatweg (Particulier) 2013 Bewoners willen dubbel glas en zuinigere CV. Bewonersavond

in voorbereiding.

(Bewonersinformatieavond Tweede Oosterparkstraat)

http://www.wswonen.nl/2013/12/oost/bewoners-tweede-oosterparkstraat-stemmen-met-dubbel-glas/


Project: Energiebus bezoek resulteert in startdocument voor overleg

De Energiebus is een elektrische bus die op aankondiging

langs gaat bij bewoners. Tijdens het Energiebusbezoek voeren

medewerkers van WSWonen Oost samen met actieve

bewoners Energiechecks uit in de woningen om een zo goed

mogelijk beeld te krijgen van het betreffende wooncomplex.

De bewoners gaan huis-aan-huis om handtekeningen te

verzamelen voor hun energie initiatief. Bij de Energiebus -die

op de stoep geparkeerd staat- wordt een klein terrasje met

tafels en stoeltjes opgezet en koffie/thee en soep geserveerd

voor de bewoners. Bij de bus kunnen bewoners terecht voor informatie over energie besparen.

Van de verzamelde gegevens wordt een energierapport opgesteld waarin staat omschreven welke

energetische verbeteringen toegepast zouden kunnen worden en wat het draagvlak daarvoor is onder

de bewoners. Het energierapport dient als startdocument voor het overleg tussen de huurders en

verhuurder.

In 2013 heeft de Energiebus twee complexen met succes bezocht aan de Tweede Oosterparkstraat en

het Archimedesplantsoen. In beide gevallen is gebleken dat een overgrote meerderheid van de

bewoners (+70%) interesse had in energie besparende woningverbeteringen. In de Tweede

Oosterparkstraat is inmiddels een akkoord bereikt tussen de bewoners en de verhuurder voor het

aanbrengen van dubbel glas. Op het Archimedesplantsoen zijn de bewoners nog in gesprek met de

verhuurder.

Project: Aanvraag van € 200.000,- voor bewonersinitiatief Tweede Oosterparkstraat

In de Tweede Oosterparkstraat staat een complex van 80

woningen van De Key. De bewoners melden zich in januari

2013 met de wens voor dubbel glas. Samen met de bewoners

is een initiatiefgroep opgericht die is ondersteund door

WSWonen Oost en Huurdersvereniging Oost. De initiatiegroep

heeft vervolgens met de Energiebus een draagvlakonderzoek

verricht bij alle 80 bewoners van het complex. Hieruit bleek

dat een overgrote meerderheid van de bewoners graag dubbel

glas wil en bereid is daar een redelijke huurverhoging voor te

betalen.

De Key gaf al snel aan het dubbel glas niet te kunnen financieren. WSWonen Oost heeft vervolgens een

aanvraag ingediend namens de bewoners en De Key bij het investeringsfonds om het project alsnog

mogelijk te maken. Inmiddels heeft meer dan 70% van de bewoners ingestemd met het

huurverhogingsvoorstel en zal het HR++ glas midden 2014 geplaatst worden bij alle bewoners.

http://www.wswonen.nl/2013/02/oost/energiebus-oost-succes-in-tweede-oosterparkstraat/

http://www.wswonen.nl/2013/04/oost/tweede-succes-energiebus-ditmaal-in-watergraafsmeer/

http://www.wswonen.nl/site/wp-content/uploads/oost/uitreiking-door-maarten-van-poelgeestr.jpg


Project: Energie besparen = Geld besparen

In 2013 is WSWonen Oost doorgegaan met het geven van groepsworkshops

over de invloed van het woongedrag op de energierekening. Bij de

voorlichtingen zijn in totaal 150 energiedozen uitgedeeld.

WSWonen van andere stadsdelen hebben het project overgenomen. In

2014 zal het project worden voortgezet.

Tabel 11. Workshops Energie besparen = Geld besparen in 2013

Doelgroep Aantal workshops Aantal deelnemers

Ouderen van Turkse, Marokkaanse,

Surinaamse en Hollandse afkomst

8 182 deelnemers

Voedselbank 3 27 deelnemers

Project: Pilot procedure bij Huurcommissie omdat woningen niet warmer dan 20 graden worden

Een groep huurders uit een complex in de Edisonstraat in Amsterdam Oost klaagt al jaren over het niet

warm kunnen stoken van de woningen. WSWonen Oost heeft met steun van het ‘Proefprocesfonds van

de Huurdersvereniging Amsterdam’ het binnenklimaat laten meten en constateerde dat de woonkamers

van de woningen in de winter nauwelijks of nooit op 20 graden gestookt kunnen worden. De

Huurcommissie is het met WSWonen Oost eens dat hier sprake is van een ernstig gebrek en verlaagt de

huurprijs daarom met 60% totdat het gebrek is verholpen.

De Huurcommissie hanteert minimale temperatuureisen aan de ruimten in woningen. Als de woning

niet voldoet aan de temperatuur normen van Cat. C2 gebrek uit het Gebrekenboek, kan de huur tijdelijk

verlaagd worden naar 40% van maximaal redelijke huur. In dit geval is aangetoond dat het

hoofdwoonvertrek (woonkamer) niet de benodigde 20 graden haalt bij normaal winters weer.

Aanvankelijk was het onduidelijk of het rapport voldoende zou zijn om het gebrek aan te tonen.

De huurders van het complex hopen nu dat de huurverlaging de verhuurder prikkelt om het gebrek aan

te pakken. Dit kan onder andere door het vervangen van de verouderde collectieve ketel of door het

aanbrengen van dubbelglas, waardoor er minder warmte verloren gaat.

http://www.huurdersvereniging-amsterdam.nl/diensten.html

http://www.huurdersvereniging-amsterdam.nl/diensten.html

http://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Handboeken/Gebrekenboek_Huurcommissie_1_april_2012.pdf


7. Activering kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE’s)

In 2013 heeft WSWonen Oost een kleine incidentele subsidie van

stadsdeel Oost gekregen ten behoeve van het activeren van kleine VvE’s

(tot 12 leden) in 2013. Met deze middelen zijn er een 4- tal

voorlichtingen gegeven aan leden van de VvE’s in Amsterdam Oost. De

voorlichtingen zijn gegeven door medewerkers van VvE Gemak, die

jarenlange ervaring hebben in het activeren en beheren van VvE’s.

Naast de voorlichtingen zijn de twee wekelijkse inloopspreekuur

opengesteld voor eigenaar-bewoners en kunnen zij informatie en advies krijgen middels telefoon of e-

mail. WSWonen Oost heeft een contract met VVE-kennis en advies afgesloten t.b.v. inhoudelijke

ondersteuning bij ingewikkelde vragen. Uit de contacten met eigenaar-bewoners is gebleken dat er

nogal wat VvE’s inactief zijn en dat de kennis over het functioneren van de VvE, regelmatig onvoldoende

is. Dat uit zich dan met name als er in een VvE problemen ontstaan, zoals bijvoorbeeld achterstallig

onderhoud. Dan blijkt dat er niet gespaard is voor het verhelpen van de onderhoudsproblemen en weet

men niet hoe de problemen op te lossen. De verwachting is dat ook in 2014 er een kleine incidentele

subsidie voor activering van de kleine VvE’s ter beschikking wordt gesteld.

8. Overige afspraken en activiteiten

Bereikbaarheid

WSWonen Oost heeft twee inloopspreekuren per week: maandag 19.00-20.00 uur en woensdag

9.00-12.00 uur. Het betreft gezamenlijke spreekuren van huurteammedewerkers,

bewonersondersteuners en ook participatiemedewerkers.

WSWonen Oost is telefonisch bereikbaar van maandag tot en met donderdag tijdens kantooruren.

WSWonen Oost is ook bereikbaar via e-mail. Via de website www.wswonen.nl kunnen bewoners via

een link direct een vraag stellen.

Faciliteiten bewoners(groepen)

Wijksteunpunt Wonen Oost biedt bewoners(organisaties) faciliteiten. Er kan gebruik gemaakt

worden van de vergaderruimtes, kopieerapparaat en documentatie. In voorkomende gevallen kan

er gebruik gemaakt worden van computers. De Huurdersvereniging Oost maakt gebruik van de

locatie als kantooradres, vergaderruimte en spreekuurlocatie.

Website

De Wijksteunpunten Wonen in Amsterdam hebben een gezamenlijke website www.wswonen.nl,

met een link naar de eigen websites van de wijksteunpunten.


Publiciteit

In elke uitgave van Dwars door de Buurt en de IJ opener zijn artikelen geplaatst.

Daarnaast heeft WSWonen Oost meegedaan aan de stedelijke woon-lastencampagne waarbij in

Amsterdam huis- aan - huis informatie wordt verspreid over de jaarlijkse huurverhoging en andere

huur gerelateerde zaken. De website wordt actief beheerd en ook op sociale media is WSWonen

Oost actief.

Emil Blaauwfonds (EBF)

In 2013 heeft WSWonen Oost 64 verwijzingen afgegeven voor een garantie uit het Emil Blaauw

Proceskostenfonds (65 in 2012). Stadsdeel Oost draagt de kosten van het fonds. De verwijzingen uit

het fonds zijn bedoeld om huurders in staat te stellen hun recht te halen bij de kantonrechtbank en

andere rechtbanken maar ook om huurders te steunen die door hun verhuurder in rechte worden

betrokken. In een aantal gevallen worden daartoe gespecialiseerde huurrechtadvocaten ingezet. Het

fonds garandeert dekking van de kosten van de advocaat en/of proceskosten, indien het komt tot

een proceskostenveroordeling. Hiermee wordt voorkomen dat huurders afzien van hun rechten

omdat het voeren van een procedure voor hen financieel riskant en niet haalbaar is. De coördinator

van WSWonen heeft de bevoegdheid verwijzingen af te geven tot een maximum bedrag van € 800,-

per zaak. De verwijzingen hebben onder andere betrekking op: ernstig achterstallig onderhoud,

eenzijdige opzegging van huurcontracten door verhuurders, het afpakken van zolderbergingen,

onrechtmatige “tijdelijke” verhuur, incasso van onverschuldigd betaalde huur en incasso van ten

onrechte niet terugbetaalde borgsommen.

Wij ondersteunen en faciliteren de lokale Huurdersvereniging Oost.

Huurdersvereniging Oost kan rekenen op faciliteiten en ondersteuning van Wijksteunpunt Wonen

Oost. De huurdersvereniging heeft een eigen plek op de locatie van het wijksteunpunt. Er is dagelijks

contact over inhoudelijke zaken die de ene keer beter door de huurdersvereniging kunnen worden

opgepakt en de andere keer door het wijksteunpunt.

Daarnaast is er elke maand structureel overleg tussen coördinator, participatiemedewerker en twee

leden van het bestuur van de huurdervereniging. Daarbij komen signaleringen, beleidszaken op

stadsdeelniveau, thema’s en soms ook individuele dossiers aan de orde. Huurdersvereniging Oost

functioneert goed door het actieve bestuur en een zeer actieve voorzitter. Het bestuur overlegt

regelmatig met personen op hoger niveau bij de corporaties. Een gezamenlijk project van

Huurdervereniging en wijksteunpunt was het ondersteunen van het bewonersinitiatief in de 2e

Oosterparkstraat. Dit heeft geleid tot een lening van € 200.000 tegen lage rente uit het Amsterdams

Investering Fonds. Hierdoor krijgen bewoners tegen een gereduceerde huurverhoging dubbel glas in

hun woning. De lening was nodig om dit te realiseren. Inmiddels heeft meer dan 70% van de

bewoners ingestemd met het voorstel en kan het aanbrengen van dubbel glas van start.

Verder is er regelmatig contact met de Huurdervereniging Tuindorp Watergraafsmeer, die

verzoeken doet om inhoudelijke ondersteuning t.b.v. hun inhoudelijke overleggen met Ymere.


Onderzoeken

Er zijn twee onderzoeken verricht door stagiaires en studenten van de HVA: een onderzoek naar de

dienstverlening van WSWonen Oost rondom de inkomensafhankelijke huurverhoging en naar de

dienstverlening rondom onderhoud en de effectiviteit om de problemen op te lossen. Uit de

onderzoeken blijkt een hoge mate van tevredenheid over de dienstverlening van WSWonen Oost op

beide terreinen.

Tevredenheidonderzoeken

In mei 2013 is een stedelijk tevredenheidonderzoek gehouden onder klanten van de huurteams en

onder bezoekers van de woonspreekuren.

Uit de onderzoeken blijkt dat klanten over het algemeen zeer tevreden zijn met de dienstverlening

en op een schaal van 1 tot 10 voor de dienstverlening van Huurteam Oost gemiddeld een 7,9 geven

en voor de dienstverlening op de woonspreekuren in Oost gemiddeld een 8,7.

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag en signaleringen

Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is een stedelijke organisatie. Vormen van ongewenst

verhuurgedrag kunnen hier gemeld worden door huurders zelf, maar ook door medewerkers van de

Wijksteunpunten Wonen. In 2013 hebben medewerkers van WSWonen Oost 112 meldingen gedaan

over onder andere intimidatie (meestal in relatie tot splitsen), extreme huurprijzen, het afpakken

van zolderbergingen, niet rechtsgeldige tijdelijke huurcontracten, de rol van bemiddelingsbureaus

bij verhuringen en opzegging van huurcontracten zonder rechtsgrond. Deze signalen worden elk

kwartaal in de begeleidingscommissie besproken. Tevens worden de kwartaaloverzichten naar de

leden van de Raadscommissie Wonen en Grote Projecten in Oost gestuurd. Ook stedelijk worden

signalen besproken.

(Naast dit activiteitenverslag is/komt er een gezamenlijk stedelijk jaarverslag beschikbaar van de

Wijksteunpunten Wonen en een jaarverslag van Dynamo.)

Activiteitenverslag 2013 wijksteunpunt wonen oost

Documents

Transcript of Activiteitenverslag 2013 wijksteunpunt wonen oost