18 februari 2019

HaalbaarheidsonderzoekTransformatie bedrijventerrein Cothen naar woningbouw

15.000m2.

Mogelijkheden voor strategische ontwikkeling: --

Invloed aanwezige milieucontouren: --

Ontsluitingsmogelijkheden: +-

Mogelijkheden voor landschappelijke inpassing: --

Ontwikkeling mogelijk onafhankelijk van Stefanus: ++

Mogelijkheden voor strategische ontwikkeling: --

Invloed aanwezige milieucontouren: --

Ontsluitingsmogelijkheden: --

Mogelijkheden voor landschappelijke inpassing: --

Ontwikkeling mogelijk onafhankelijk van Stefanus: ++

Mogelijkheden voor strategische ontwikkeling: +/-

Invloed aanwezige milieucontouren: --

Ontsluitingsmogelijkheden: +/-

Mogelijkheden voor landschappelijke inpassing: --

Ontwikkeling mogelijk onafhankelijk van Stefanus:++

Mogelijkheden voor strategische ontwikkeling: ++

Invloed aanwezige milieucontouren +-

Ontsluitingsmogelijkheden: ++

Mogelijkheden voor landschappelijke inpassing: +/-

Ontwikkeling mogelijk onafhankelijk van Stefanus:--

Mogelijkheden voor strategische ontwikkeling: ++

Invloed aanwezige milieucontouren +-

Ontsluitingsmogelijkheden: ++

Mogelijkheden voor landschappelijke inpassing: ++

Ontwikkeling mogelijk onafhankelijk van Stefanus:--

Mogelijkheden voor strategische ontwikkeling: ++

Invloed aanwezige milieucontouren ++

Ontsluitingsmogelijkheden: ++

Mogelijkheden voor landschappelijke inpassing: ++

Ontwikkeling mogelijk onafhankelijk van Stefanus:--

Varianten ontwikkelstrategie

1

Variant A

Variant 0

Variant B

Variant C

Variant D

Variant E

BEDRIJVENTERREIN COTHEN STEFANUSTERREINBENODIGD OPPERVLAKWAARDERINGBenodigde ruimte bedrijven Cothen

Terrein U.P.C.

Natuurontwikkeling ter compensatie van biovergisterBestaand erf

Terrein biovergister

Bestaand bedrijventerrein

Te compenseren oppervlak van het bedrijventerrein naar het Stefanusterrein:

ca. 1,5 ha (Schoonderwoerd)

Totaal: ca. 1,5 ha

Te compenseren oppervlak van het bedrijventerrein naar het Stefanusterrein:

Ca. 1,5 ha (Schoonderwoerd)

Totaal: ca. 1,5 ha

Te compenseren oppervlak van het bedrijventerrein naar het Stefanusterrein:

ca. 1,5 ha (Schoonderwoerd)+ ca. 0,3 ha (Cooiman & Vernooij)

Totaal: ca. 1,8 ha

Te compenseren oppervlak van het bedrijventerrein naar het Stefanusterrein:

ca. 1,5 hectare (Schoonderwoerd)+ ca. 0,3 ha (Cooiman & Vernooij)+ ca. 0,4 ha (van den Boogaard & van Eck)+ ca. 0,4 ha (de Bie)

Totaal: ca. 2,6 ha

Te compenseren oppervlak van het bedrijventerrein naar het Stefanusterrein:

ca. 3,6 ha (alle bedrijven)

Totaal: ca. 3,6 ha

15.000m2.

3.000m2.

15.000m2.

15.000m2.

11.000m2.

11.000m2.

15.000m2.10.000m2.

Te compenseren oppervlak van het bedrijventerrein naar het Stefanusterrein:

ca. 1,5 hectare (Schoonderwoerd)+ ca. 0,3 ha (Cooiman & Vernooij)+ ca. 0,4 ha (van den Boogaard & van Eck)

Totaal: ca. 2,2 ha

15.000m2.

7.000m2.

Wonen

BedrijvenBedrijven

Wonen

Bedrijven

Bedrijven

Wonen Bedrijven

Bedrijven

Wonen Bedrijven

Wonen Bedrijven

Wonen

18 februari 2019

HaalbaarheidsonderzoekTransformatie bedrijventerrein Cothen naar woningbouw

Ontwikkeling Stefanusterrein

2

Pallet- centrale

Biovergister

Van Dijks Koel-en Vrieshuis

Bedrijventerrein

Bedrijven-terrein

Woning

Bedrijventerrein

Cothen

Broekgebied

N227

CothenPallet- centrale

Biovergister

Van Dijks Koel- & Vrieshuis

Bedrijven-terrein

Bedrijven-terrein

Bedrijven-terrein

Woning

BroekgebiedDoorzichten/dwarsrelaties

Boomgaard

TankstationN227

Behouden erf of open landschapOptie: ontwikkeling Van Vliet Kastanjehout

Variant A Variant B

Variant B optie 2

De opgave die op haalbaarheid onderzocht is:

• Verplaatsing van ca. 3,6 hectare bedrijfsterrein vanuit Cothen naar het Stefanusterrein voor woningbouw,

en de wens van Van Vliet Kastanjehout om vanuit buitengebied naar Stefanus te verhuizen (ca. 2,5

hectare), voor het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit in het buitengebied.

Zoekgebied Stefanus

Van Vliet Kastanjehout

Cothen

Gevolgen n.a.v. voorstel aan de raad• Door de voorkeur voor variant D is ca.

2,6 ha voor de bedrijven van Cothen

nodig op het Stefanusterrein en 2,5

ha voor de vestiging van Van Vliet

Kastanjehout

Van Dijks Koel-en Vrieshuis

Bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Pallet- centrale

Van VlietKastanjehout

Boomgaard

Behouden boomgaardOptie: ontwikkeling Van Vliet Kastanjehout

Biovergister

Open houden t.b.v. landschaps-ontwikkeling en/of in combinatie met waterberging

Landschappelijk kader rondom bedrijventerrein

Natuurontwikkeling ter compensatie van realisatie biovergister

Behouden openheidt.b.v. zichtlijn op Cothen

Representatieve uitstraling bedrijven langs de N227

Pallet- centrale

Biovergister

Van Dijks Koel-en Vrieshuis

Bedrijventerrein

Bedrijven-terrein

Woning

Bedrijventerrein

Broekgebied

N227

Behouden boomgaardOptie: ontwikkeling Van Vliet Kastanjehout

Open houden t.b.v. landschaps-ontwikkeling en/of in combinatie met waterberging

Natuurontwikkeling ter compensatie van realisatie biovergister

Behouden openheidt.b.v. zichtlijn op Cothen

Representatieve uitstraling bedrijven langs de N227

Natuurontwikkeling ter compensatie van realisatie biovergister

Open houden t.b.v. landschaps-ontwikkeling en/of in combinatie met waterberging

Uitbreiding sloten-patroon langs boomgaard

Representatieve uitstraling bedrijven langs de N227

Landschappelijk kader rondom bedrijventerrein

Behouden openheidt.b.v. zichtlijn op Cothen

Uitgangpunten ontwerp

• De voorzijde van het terrein is open, functioneert als zichtlocatie

• Kavels sluiten aan op het blokvormige coulissenlandschap en volgen de bestaande verkaveling. Rondom

(west, noord-, en oostzijde) is een landschappelijk kader aanwezig 10 meter breed. Aan de zuidzijde is

een lage haag aanwezig.

• Inpassing gebouwen door natuurlijk kleurgebruik, bijvoorbeeld houten bekleding. Opslag en loodsen

bevinden zich aan de noordzijde en worden ‘ingepakt’ met groen (houtsingel).

• De ecologische zone tussen Van Dijks Koel- en Vrieshuis en Van Vliet Kastanjehout geeft doorzichten

naar het achterliggende landschap. Onderhoud d.m.v. ecologisch maaibeheer, recreatief medegebruik

van de zone is goed mogelijk

• De benodigde verharding wordt geminimaliseerd.

Variant D

Wonen Bedrijven

18 februari 2019

HaalbaarheidsonderzoekTransformatie bedrijventerrein Cothen naar woningbouw

Ontwikkeling woningbouw Cothen

3

> Lintbebouwing aan Willem Alexanderweg en Bredeweg doorzetten in plangebied

> Brede groene openbare zone aan rand van plangebied

> Stedenbouwkundige uitgangspunten voor woningbouwontwikkeling op het terrein in Cothen

> Nieuwe aansluitingnaar plangebied(indicatief)

> Nieuwe aansluitingnaar plangebied (indicatief)

> Indicatie blijvende bedrijvigheid

> Nieuwe aansluitingnaar plangebied (indien gewenst)

De Opgave

• Versterken en borgen van de leefbaarheid en vitaliteit van

de kern Cothen

• Verbeteren en versterken ruimtelijke kwaliteit kern

• Ruimte bieden voor woningbouwontwikkeling voor

verschillende doelgroepen m.n. starters en ouderen

Voorkeursvariant

• Collegebesluit: variant D heeft de voorkeur

• financieel meest haalbaar

• Groot deel van het terrein beschikbaar voor woningbouw,

en ondernemers die willen blijven kunnen blijven op het

terrein

Randvoorwaarden ontwikkeling Cothen

• Sluit aan bij uitgangspunten woonvisie gemeente (kleine

huishoudens, met name leeftijdsklassen 23-34 jaar)

• Reageer op het stedenbouwkundige lint van de Willem

Alexanderweg en de Bredeweg, geen achterkanten aan beide

wegen

• Sluit aan bij de in de kern voorkomende bebouwingshoogten

en kapvormen

• Sluit aan op kleinschalig karakter Cothen

• Zorg voor voldoende groen in de wijk (brede groenzone langs

zuidrand plangebied)

• Zorg voor voldoende speelruimte voor verschillende

leeftijdsgroepen

• Zorg voor verkeersveilige aansluitingen en voldoende

parkeren, onderzoek aansluiting oostkant

• Bouw duurzaam (zie woonvisie Wijk bij Duurstede 2016-

2021)

• Bestaande rechten van zittende ondernemers worden

gerespecteerd

• Ontwikkelaar moet zich inzetten voor het verkrijgen van

draagvlak bij ondernemers en omwonenden, door inzetten

van participatietraject

Ontwikkeling woningbouw

Legenda

Behoud bedrijven

Te (her)ontwikkelen bedrijven

Verplaatsing bedrijven binnen terrein

Variant A Variant 0

Variant B

Variant D Variant E

Variant C

Variant D

Wonen Bedrijven