51076572 Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero

8/7/2019 51076572 Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero

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______________________________________________Mantenimiento Hotelero

INGENIERAYGESTINDELMANTENIMIENTOHOTELERO

JuanPabloAgredanoMolinaIngenieroTcnicoIndustrial

MasterenIngenierayGestindelMantenimiento


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MantenimientoHotelero

MasterenIngenierayGestindelMantenimiento 1

1. INTRODUCCIN...22. OBJETIVOSDEMANTENIMIENTO...3

2.1. Objetivosinherentesalapropialabordemantenimiento..3

2.2. Objetivospropiosdeunainstalacinhotelera.4

3. CLASIFICACINHOTELERADESDEELMANTENIMIENTO.7

4. PRESUPUESTOSGESTIONADOSPORMANTENIMIENTO.8

5. FUNCIONESDELJEFEDEMANTENIMIENTO.10

6. MODELOSDEGESTIN.13

6.1.Autogestin..14

6.2.FacilityManagement.16

7. EFICIENCIAENERGTICAYRECURSOSHDRICOS..18

8. TIPOS DEMANTENIMIENTOAPLICADOS...26

8.1.MantenimientoTcnicoLegal26

8.2.Mantenimiento

Preventivo..37

8.3.MantenimientoConductivo.41

8.4.MantenimientoCorrectivo..44

9. CONCLUSIONES..46

10. BIBLIOGRAFA...47


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1. INTRODUCCIN.Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos

profesionales o de placer, lo que realmente analizamos comohuspedes es, aparte de meras cuestiones de ubicacin geogrfica yestticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios que hemosutilizado de dicha instalacin hotelera. En funcin de la calidad dedichos servicios ser nuestro grado de satisfaccin como huspedes yas lo transmitiremos tanto a familiares, amigos, compaeros detrabajo, o como a los propios departamentos de atencin al cliente de

los hoteles por medio de las distintas encuestas de satisfaccin a lasque nos invitan a participar durante las estancias.

Entendiendo sta reflexin, slo cabe indicar que la gestin delmantenimiento de una instalacin hotelera, debe encaminarseineludiblemente en apoyar a los distintos departamentos del hotelpara que puedan ofrecer la mxima calidad posible en la ejecucin desus servicios para un fin comn; buscar la mxima satisfaccin delcliente.

No obstante, no ser ste el nico objetivo del departamento demantenimiento. Como en cualquier otro sector, el departamento demantenimiento estar siempre lastrado por ser un centro de costes yno de produccin, por lo que tendremos que ser muy conscientes deque nos convertiremos en puros gestores tcnicoeconmicos de losreducidos presupuestos de los que en la mayora de los casos nos van adotar. El saber gestionar correctamente los recursos humanos yeconmicos que nos va a proporcionar la direccin del hotel

repercutir directamente en el xito o el fracaso como gestores delmantenimiento de nuestra instalacin.

Ni

ota:A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremosManten miento


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2. OBJETIVOSDEMANTENIMIENTO.

Como en cualquier tipo de edificacin susceptible de sermantenida, en una instalacin hotelera hay una serie de objetivosinherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie deobjetivos que se presuponen de antemano y que inevitablementeformarn parte del da a da de las labores a desarrollar por

antenimiento. Dichos objetivos los podramos englobar en los dosrupos siguientes:

Mg

2.1. Objetivos

inherentes

a

la

propia

labor

de

mantenimiento.

Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor dento en cualquier edificacin.mantenimie

- A)Garantizarlavida tildeinstalacionesyequipos.

Instalaciones elctricas, hidrulicas, trmicas, climatizacin,etc. y que conforman las arterias del edificio deben serperidicamente analizadas con el objetivo de poder prever en queestado se encuentran para as obrar en consecuencia alargando elperiodo de utilizacin de las mismas.

- B) Reparacin de averas imprevistas y reduccin de

tiemposdereparacin.

Las actuaciones dirigidas a realizar reparaciones han de poseerun alto grado de eficiencia para minimizar los tiempos resolucin delas mi mas. Sobre todo si dichas averas interfieren directamente en lacomodidad de los huspedes.

s


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- C)Conservacindebienespropiosdelhotel.

Cualquier elemento del hotel de ndole constructiva, decorativao esttica, ya sean solados, vidrios, carpinteras, revestimientos,mobiliario, moquetas, etc., debe mantenerse con igual inters ya quede su stado de conservacin depender en cierto grado la percepcinque nuestros clientes tengan del hotel.

e

2.2. Objetivospropiosdeunainstalacinhotelera.

Sin lugar a dudas son los objetivos ms importantes, al menos

desde el punto de vista de la Direccin del Hotel, ya que interfierendramticamente en los balances econmicos del mismo.

- A)Bloqueocerodehabitaciones.

Jams se debe olvidar que un Hotel, entre otros serviciossecundarios, se dedica a vender estancias que en definitiva sonhabitaciones. Por consiguiente la principal preocupacin quedeberemos tener da a da deber ser que todas las habitaciones se

encuentren en perfecto estado de habitabilidad, ya que sta es enprimera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel.

Se entiende por Bloqueo de una Habitacin el cierre temporalde la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad yen consecuencia no podr ser vendida. Las causas ms frecuentes debloqu o qe

ue podemos enumerar son las siguientes:

- Limpieza: Quizs el menos preocupante de todos, ya que an

siendo inevitable no suele durar ms de 25 minutos. Ademstiene la ventaja de que es algo que el cliente asume comoparte de la estancia en un hotel. No impide la venta de lahabitacin puesto que se realiza sobre una habitacin yavendida y no es competencia del departamento de

antenimiento, por lo que no deber preocuparnos.m


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- Redecoracin: Se suelen planificar redecoraciones entemporadas de baja ocupacin estacional, por lo que sepueden ir ejecutando por grupos de habitaciones o incluso

plantas enteras del Hotel, para as no interferir con otrashabitaciones ocupadas. Las Redecoraciones impiden la ventade las habitaciones pero debido a su planteamiento temporalse puede minimizar el impacto econmico negativo resultantede no poder venderlas. Aunque se implique al Departamentode Mantenimiento en el proceso de Redecoracin, no deberpreocuparnos en exceso ste tipo de bloqueo, siempre ycuando se ejecute dentro de los plazos impuestos por laDireccin.

- Obras o Reformas: Cambio de moquetas, alfombras, pinturas,aparatos sanitarios, griferas, unidades de ai/ac inclusoreformas de tabiquera para cambiar morfologa dehabitaciones, etc.. Son responsabilidad de Mantenimiento,an as son actuaciones igualmente planificadas y serealizarn siguiendo las directrices de la Direccin, por lo queser tambin un tipo de bloqueo totalmente asumido por lamisma la cual habr planificado dichas Obras y Reformas para

reducir el impacto econmico correspondiente.

- Averas o Roturas: Cualquier tipo de reparacin dentro de unahabitacin que se derive en una orden de trabajo a resolverpor Mantenimiento. Es sin duda el tipo de bloqueo que msnos debe preocupar por la naturaleza impredecible delmismo. Averas y Roturas que se produzcan comoconsecuencia del uso de las habitaciones y que debern ser

resueltas en el menor tiempo posible, dndose en numerosasocasiones el caso de tener que solventarlas incluso con lahabitacin ocupada, lo que podra derivar incluso al cambiode habitacin del husped. La eficacia y rapidez con la queMantenimiento sea capaz de solventar dichas averas ser unindicativo claro para la Direccin de cmo se realiza la gestindel mantenimiento en su hotel.


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- Baja ocupacin estacional: Casi todo hotel tiene temporadasde mayor y menor ocupacin, por lo que se pueden planificar

bloqueos de habitaciones o plantas enteras de habitacionespara por ejemplo minimizar consumos energticos. Al serdecisin de la Direccin proceder a este tipo de bloqueo,Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo.

na vez subsanado el problema causante del bloqueoprocederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitacin.

U

- B)Controldeconsumosenergticos.

Dentro del presupuesto econmico de una instalacin hotelera,la fraccin correspondiente al consumo de energa constituye elsegundo lugar del gasto despus de los costes asociados al personal. Aldepartamento de mantenimiento corresponder la labor de analizarprcticamente a diario la situacin del hotel, para poder as, realizarlos cambios y modificaciones necesarias para reducir el gasto

energtico con una mejora de los servicios prestados.


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3. CLASIFICACIN HOTELERA DESDE EL PUNTO DEVISTADELMANTENIMIENTO.

Podramos hacer infinidad de clasificaciones de las instalacioneshoteleras, ya sea en funcin del nmero de estrellas, de los serviciosque ofrecen, de su ubicacin geogrfica, etc. pero desde el punto devista del mantenimiento de los mismos, nicamente haremos dosclasificaciones; los hoteles de apertura durante todo el ao y loshoteles de apertura estacional, los cuales llamaremos a partir de ahoraHotel Ciudad y Hotel Vacacional independientemente del uso quecada h a

usped le quiera dar a cad uno.

Mientras un hotel ciudad permanece abierto todos los das delao, uno vacacional abre nicamente durante ciertos meses al ao, porlo que la labor del mantenimiento resulta infinitamente ms fcil derealizar en el mismo, ya que labores de reforma, conservacin ocualquier otro tipo de actuacin, aparte del mantenimiento correctivoy conductivo correspondiente, se podr realizar durante los meses queel hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidir en absolutoen el booking del mismo.

A pesar de esta gran diferencia, los objetivos a conseguir sonexactamente los mismos para ambos tipos de hoteles, ademscomparten procesos de gestin prcticamente similares en lo que serefiere al da a da de trabajo del propio departamento demantenimiento. Por ello y a partir de ahora, en ste estudio nodiferenciaremos clase alguna de hotel, si no que hablaremos de formagener lizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una laborintrnseca de todo hotel.

a


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4. PR UESUP ESTOSGESTIONADOSPORMANTENIMIENTO.

Como cualquier otro departamento del hotel, Mantenimientoser dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestin. Porotro lado tambin se le har responsable del presupuesto de consumosenergticos, ya sea electricidad, gas natural, agua, gasleo etc.

Nuestro objetivo como gestores de dichos presupuestos ser elde intentar no sobrepasarlos bajo ningn concepto e incluso obtenerbeneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos,claro est, sin repercutir negativamente ni causar prejuicio alguno a

nuestra instalacin hotelera. La defensa de dichos presupuestos es unaardua labor, ya que en la mayora de los casos se le suelen exigir adichos presupuestos que soporten cargas adicionales para las cualesno han sido dotados.

Mientras que el presupuesto del departamento demantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia, elde consumos energticos est dotado de cierta flexibilidad segn eltipo de hotel y de su uso. Por ejemplo un hotel que disponga de salones

para a tos sociales, congresos, reuniones, etc. tendr un mayor gastoenergtico cuanto ms eventos sea capaz de congregar.

c

os presupuestos en mantenimiento y consumos energticosrespecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes

L

Mantenimiento 3 4%

Energa 5 %

Por otro lado el ratio de gasto en mantenimiento por habitacinsuele scilar entre 180 y 250 por habitacin en funcin del tipo dehotel.

o


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Mantenimiento


Hotelero

Existe otro prepuesto del que se nos puede dotar aMantenimiento. Se trata del presupuesto para mejora de instalacionesy que suele rondar el 3% del total. ste presupuesto se destina en

mayor parte a obras de reforma, implantacin de nuevos servicios enel hotel, sustitucin de mobiliario defectuoso, etc.


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5. FUNCIONESDELJEFEDEMANTENIMIENTO.

Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento, las labores aesempear por el responsable primero del departamento sern, entred

otras, las siguientes.

.1 Confeccionar el Plan Anual de mantenimiento, elevndolo a laGerencia del Hotel para su posterior aprobacin.

.2 Analizar y justificar los desvos con el plan anual de mantenimientotrazado e informar a la Gerencia del los mismos.

3. Coordinar los cursos de capacitacin de seguridad para todo elersonal del departamento, junto con el departamento de Recursosp

Humanos segn la poltica definida.

.4distintos departamentos.

.

Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los

5edificacin y de los mecanismos de prevencin.

.

Mantener y controlar los elementos de seguridad de toda la

6que deban efectuarse en las habitaciones.

.

Coordinar con la Gobernanta las actuaciones de cualquier ndole

7efectuar las tareas de mantenimiento.

.

Coordinar con Recepcin la disponibilidad de habitaciones para

8 Asesorar al Departamento de Compras, en la adquisicin deproductos y repuestos relacionados con su rea.

.9a

Solicitar la provisin de materiales al Sector Compras con lautorizacin pertinente.


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10. Efectuar compras de urgencia hasta un valor mximo de costeefinido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.d

11. Administrar el taller de herramientas y almacn de repuestos,responsabilizndose del stock, las compras, su conservacin ylimpieza.

2.1 Informar a Banquetes y a Reservas las tareas a efectuarse enabitaciones, salones o espacios comunes.h

3.1 Evaluar la calidad de los servicios prestados por proveedoresexternos.

4.1 Administrar los presupuestos de Mantenimiento y consumosenergticos.

5. Analizar1 los tiempos requeridos para ejecutar las distintasrdenes de trabajo que se generen.

6.1 Velar por la aplicacin de la poltica de atencin al cliente quecompete a su sector.

17. Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento,a sea cumplimentacin de documentacin relativa a calidad,y

facturacin, etc.

8. Composicin1 los turnos, actividades y tiempos del personal a cargo

del departamento.

9.1 Efectuar las tareas de administracin de personal de su rea segnla poltica definida.

20. Realizar los informes requeridos por las distintas direcciones ygerencias del nivel superior.


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1.2del H tel para c nfeccin d l presupuesto de la Compaa.

2.

Suministrar los datos necesarios sobre su rea al Gerente Generalo la o e

2presupuestario.

3.

Evaluar y justificar los desvos resultantes del control

2 Evaluar las necesidades de compras y mantenimiento demaquinarias.

24. Analizar las tareas registradas en los libros correspondientes,valuando su duracin, volumen de trabajo, distribucin dee

actividades, etc. y estudiar los desvos del Plan Anual.

25. Efectuar peridicamente informes de tareas realizadas y suprogramacin a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel.26. Controlar el correcto funcionamiento de los equipos enstalaciones del hotel y coordinar las reparaciones con losi

proveedores de servicios externos.

7.2programadas para cada sector del hotel.

28.

Mantener las condiciones de temperatura del aire y del agua

Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos, techos yaredes como ser: pintura, empapelado, tratamiento de maderas,p

yesera, etc. aprobadas por la Direccin.

9.2acondicionado.

0.

Resolver las urgencias de electricidad, fontanera, calefaccin, aire

3 Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semanaorrespondiente.c


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6. MODELOSDEGESTIN.

Dos son los modelos ms comunes de gestin del mantenimientoen una instalacin hotelera, la Autogestin y el Facility Management, ycuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestin sebasa en gestionar internamente y con recursos propios del hotel todaslas labores que sean responsabilidad de Mantenimiento, el FacilityManagement consiste en externalizar mediante la contratacin de unaempresa ajena al hotel toda o gran parte de dicha labor.

No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestin ms

idneo para cada tipo de instalacin hotelera. Grandes cadenashoteleras con similar volumen de negocio optan indistintamente porcualquiera de los dos modelos, atendiendo a parmetros puramenteeconmicos, de filosofa de empresa o tradicionales a la hora de aplicarun modelo u otro. De igual manera las pequeas instalacioneshoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en funcin desu capacidad para autogestionarse o no.


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6.1.Autogestin.

El modelo de Autogestin para el caso de una gran instalacin

hotelera necesita un mayor nmero de personas integradas enMantenimiento y con una estructura piramidal que podra ser lasiguiente:

Jefe de

Mantenimiento

PolivalentePolivalentePolivalentePolivalente

CarpinterosPiscineros

AlbailesJardinerosElectricista Frigorista

Fontanero Tcnico

Telecomunicacin

OperariosPersonal Tcnico

Administrativo

Departamento

Encargado

Operaciones


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Atendiendo a este modelo, el Jefe de Mantenimiento es elencargado de la organizacin a todos los niveles de las actuaciones deldepartamento, desde la gestin de los contratos tcnico legales,

subcontrataciones de oficios, gestin de las ordenes de trabajo,elaboracin de informes, planes de mantenimiento, y dems funcionesdescritas en apartados anteriores, y sobre todo sin delegarprcticamente ninguna gestin propia de su departamento a empresasajenas al hotel. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propioo compartido con otros departamentos) el Jefe de Mantenimientodesarrolla a su vez toda la gestin econmicoadministrativa relativa asu departamento, mientras que con el apoyo del Encargado de

antenimiento desarrolla todo el aspecto tcnico y operativo delM

mismo.

Entre las principales ventajas e inconvenientes de este sistemancontramos las siguientes.e

- Autosuficiencia total del departamento.Suele ser econmicamente rentable si la gestin es eficiente.Mayor celeridad en la resolucin de incidencias al disponer de

-

-

personal propio cualificado.

- d antenimientoLa carga e trabajo sobre el Jefe de M es muygrande.

- d aAsuncin e gran responsabilidad l no delegar ningunaaccin.

- Gestin a veces complicada de los recursos humanos deldepartamento.

En definitiva podramos concluir que si nos consideramosbuenos gestores tanto a nivel tcnico como administrativo, y ademstenemos una buena dotacin de personal en el departamento, es unmtodo rentable de gestin, ya que evitamos a inclusin de un

stor que obviamente poseer un beneficio industrial y queera nos ahorramos.

elemento gede esta man


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6.2.FacilityManagement.

El Facility Management simplifica drsticamente la labor de

Mantenimiento, ya que se puede llegar a externalizar prcticamentetodo el departamento a excepcin de la figura del Jefe deMantenimiento que ser el responsable dentro del hotel de interactuarcon la empresa contratada para el desarrollo de los servicios.

Con un servicio de facilities contratado, podemos planificar todaslas tareas preventivas de mantenimiento, as como el desarrollo ycontrol de todos los contratos tcnico legales, incluso nos gestionarntoda la documentacin generada por ellos mismos, ya sean check lists

preventivos, registros del GMAO, aperturas y cierres de ordenes detrabajo, etc... De esta manera el Jefe de Mantenimiento podr centrarsems en la gestin econmica de su departamento, que al fin y al cabo yteniendo en cuenta que inicialmente definimos ste departamentocomo un centro de costes, es uno de los aspectos ms relevantesdentro de la propia gestin del departamento y sobre la cual laDireccin del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo.

ntre las principales ventajas e inconvenientes de este sistema

de ges i

E

t

n destacamos las siguientes.

- Un nico interlocutor al tener una sola subcontrata.miento.

- el departamento.- Descarga de trabajo al Jefe de Manteni

l d-

Reduccin de los costes de persona

-

Diversificacin de responsabilidades.Econmicamente menos rentable.

- aSubcontratacin en cadena de servicios por p rte de laempresa de Facilities.

- Mantenimiento correctivo menos eficiente al no haberpersonal fijo en el centro de trabajo.

En consecuencia, si el factor econmico no es un handicap (que silo suele ser), o si queremos simplificar la labor de mantenimiento deforma drstica para poder centrarnos en otros menesteres, el Facility


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Mantenimi nto Hoteleroe


Management es la solucin idnea. Por ejemplo en un pequeainstalacin hotelera rural, en la que el dueo del hotel sea el gerente, eljefe de mantenimiento, el recepcionista, jefe de cocina etc., y se

encargue de la gestin del hotel a todos los niveles, el FacilityManagement puede resultar un gran alivio por anular directamentecualquier tipo de preocupacin al respecto del mantenimiento, aunque

llo suponga un esfuerzo econmico adicional.e


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7. EFICIENCIAENERGTICAYRECURSOSHDRICOS.

A cualquier instalacin hotelera se le exige por parte del cliente,unas determinadas condiciones de confort y bienestar adecuadas a lacategora del hotel y que estn directamente relacionadas con elconsumo energtico y de agua, ya sean condiciones de climatizacin,iluminacin, servicios derivados de restauracin, agua calientesanitaria, etc. Por tanto ser imprescindible que exista un ciertoequilibrio entre la calidad de los servicios asociados a consumosenergticos e hdricos y el gasto econmico que suponen dichosconsumos. De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro

energtico sin repercutir en la calidad de dichos servicios.

Mantenimiento, como rgano gestor de los consumosenergticos e hdricos del hotel, sobre todo a nivel econmico, debercontabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtenerlos sig ieu

ntes resultados:

- Conseguir una reduccin en el consumo energtico y de loscostes hdricos del hotel.

- Menor coste de operacin y mantenimiento alargndose lavida til de los equipos.


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- Mejorar la eficiencia energtica adecundose a la normativavigente.

- Mejora de la imagen del hotel, potenciando su sensibilizacin

con el medio ambiente, as como una reduccin de laslemisiones de CO2, conseguidas tras la implantacin de as

diferentes medidas.- Mayor confort para clientes, incrementndose su nivel de

satisfaccin.- Uso de nuevas tecnologas en generacin de fro y de calor, as

como el uso de energas renovables disponibles a su alcance.

Para llegar a este fin, realizar un estudio de auditoria o gestin

energtica va a permitir conocer el estado de las instalaciones y lasposibilidades de mejora de las mismas, sustentndonos en una serie depilares fundamentales que se exponen a continuacin:

- Introduccin y/o aumento en la utilizacin de fuentes deenerga renovables.

- dSustitucin de fuentes e energa obsoletas o con sistemas defuncionamiento de baja eficiencia.

- Estudio detallado de las edificaciones, prestando especial

atencin a su envolvente y a los aislamientos trmicos.- Estudio de las instalaciones y equipos existentes, realizando

mediciones y registros de sus parmetros principales defuncionamiento.

- Evaluacin de los parmetros trmicos, elctricos y, tambinde confort, de la instalacin hotelera.

- rCorrecta gestin de esiduos y posible aprovechamiento delos mismos.

- Anlisis del entorno ambiental, introduciendo soluciones de

arquitectura e ingeniera bioclimtica.- Estudio de tcnicas alternativas a las utilizadas en produccin

de energa.- Anlisis econmico de las soluciones propuestas as como del

ahorro energtico y monetario conseguido.


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A

tal efecto, los mbitos de aplicacin de dicha auditora sern lossiguientes:

Edificacinen

general

Antig i Tipo y o

edad de las edif caciones.orientacin de l s edificios.

conocer superficies (m2) yo Estudio de los planos para

alturas(m) de las plantas de los edificios.

d o er e suEstudio e l s c ramientos xteriores y s aislamientos,mediante el clculo de su transmitancia.

Anlisis de las superficies acristaladas, estudiando las

utilizadoscaractersticas de los vidrios y marcos y sucomportamiento trmico.

d oInspeccin e los p sibles puentes trmicos que puedan darlugar a condensaciones.

Anlisis de puertas de acceso, zonas de carga, muelles y, engeneral, cualquier zona abierta que pueda significar una prdidatrmica en invierno o una ganancia trmica en verano.

Ins M talaciones

ec nicas

a e rEstudio de los pl nos existentes y d sc ipcin general de lainstalacin.

presin sobre elEstado aparente de la instalacin e im

e y bmantenimiento realizado.Datos tcnicos d las placas del fa ricante.

Realizacin de controles sobre tensin de funcionamiento,consumos, etc.

Peticin de informacin sobre posibles anomalas detectadasdurante la vida en servicio de la instalacin.

InstalacionesdeCalefaccin

Planos de instalaciones existentes. Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).


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Anlisis de la sala tcnica o de calderas, superficie y estado deconservacin.

uipos, aislamientos,Datos del estado general de la instalacin (eq

tuberas) y del mantenimiento realizado.Estudio de los equipos productores de calor:

Analizar si los equipos son nicamente para produccin decalefaccin, o tambin para produccin de A.C.S.

uipo, ao de fabricacin,Recabar informacin sobre el tipo de eq

caractersticas tcnicas, rendimiento nominal y fabricante.Conocer la temperatura de produccin.

Calcular el rendimiento real del equipo mediante las medicionesque se estimen oportunas.

yendo la naturalezaAnlisis del tipo de instalacin terminal, inclu

y el tipo de los equipos emisores de calor.

Estudio de las distribuciones de agua y aire.Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias.

Datos sobre chimeneas, recuperadores de calor, bombas detomtica, equipos de apoyocirculacin, sistemas de regulacin au

elctricos, etc. Anlisis de la zonificacin existente.

InstalacionesdeRefrigeracin

Habitualmente, el sistema de refrigeracin va unido al decalefaccin, llevndose a cabo un estudio del sistema de

los aspectos a tratar en esteclimatizacin global. No obstante,

apartado seran:

Planos de instalaciones existentes.

Analizar las necesidades frigorficas de los diversos locales.Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).

Estado de funcionamiento y conservacin de las torres derefrigeracin y grupos enfriadores de agua.

Datos del estado general de la instalacin (equipos, aislamientos,tuberas) y del mantenimiento realizado.


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Estudio del equipo generador de fro:

Anlisis de la naturaleza y tipo del equipo, obteniendo

informacin sobre ao de fabricacin, caractersticas tcnicas,nominal (

rendimiento y fabricante. Especial atencin si existenbombas de calor: analizar su estado y C.O.P.).

Estudio del rendimiento real de los equipos realizando lasmediciones que se consideren oportunas.

uralezaAnlisis del tipo de instalacin terminal, incluyendo la nat

y el tipo de los equipos climatizadores.Estudio de los sistemas de regulacin de la refrigeracin.

Estudio de los equipos distribuidores de agua fra, prestandoespecial inters a su potencia elctrica.

Toma de datos de los climatizadores, analizando su estado yfuncionamiento, caudales de aire, ventiladores, bateras de fro y

izador (freede calor, humidificadores, equipo de ciclo econom

cooling).Estudio del estado de conservacin de los fancoils.

trmicos en las diversasTipo de distribucin de los fluidoszonas.

Anlisis de la zonificacin existente.

InstalacionesdeIluminacin

Dimensiones de los espacios iluminados. circuitos elctricos dePlanos de las instalaciones y los

s de luz.alumbrado.Ubicacin y altura de los punto

Tensin y factor de potencia.

Nmero de luminarias y estudio del tipo y las caractersticasatencin a sutcnicas de las mismas, prestando especial

potencia.

Estudio de sistemas de regulacin de encendido.Mediciones de los niveles lumnicos.

Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas delimpieza de luminarias y lmparas.


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Caractersticas del alumbrado fluorescente

: Nmero, composicin y distribucin de luminarias.

Altura de techo y ubicacin de luminarias.

Estudio del tipo de tubos, potencia, color de luz y fabricante.Cuadros de distribucin elctrica con circuitos diferenciados.

Estudio sobre el tipo de reactancia, balasto y sistema deregulacin.

Anlisis sobre regulacin: potencimetro, sensor de iluminacin,etc.

AlumbradoExterior

Anlisis de las distintas zonas a iluminar. ntos nivelesEstudio del alumbrado existente, analizando los disti

de iluminacin. Comprobacin de la seguridad elctrica y mecnica.

Consumoshdricos.

Este apartado ser de especial inters en instalaciones hoteleraserncon piscinas, balnearios, spas y servicios similares. Se deb

estudiar los siguientes extremos:Consumo anual de agua de la red pblica y coste del mismo.

de agua caliente sanitariaEstudio de los equipos productores

(A.C.S.).

Estudio de climatizacin de piscinas.nto.

as.Distribucin actual del consumo y almacenamie

e fug

mo.

Estudio de la red de distribucin en busca d

Anlisis de las necesidades reales de consu Estudio de sistemas ahorradores de agua.

Siste a especialesm s

Dada la diversa naturaleza de las actividades desarrolladas yofertadas dentro del mbito hotelero, puede ser altamente interesante


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analizar una serie de sistemas adems de los ya enunciados. Acontinuacin, se enumeran algunos a simple modo de ejemplo, siendo

l equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de

st dio en su proyecto.

e

e

u

Encocinas: Estudio de los compresores de las cmaras frigorficas. losAnlisis de los tipos de hornos empleados, as como de

equipos lavavajillas. studio de los equipos de ventilacin forzada de extraccin.E

Enlavanderas:

oras.

Anlisis de la utilizacin de lavadoras y secad studio de los niveles de humedad relativa.E

multimedia:Ensalas decelebraciones,conferenciaso Anlisis de ordenadores, proyectores, monitores, sistemas de

ptibles de uso ensonido e iluminacin y dems equipos susceellas.

E o lo e n o dstudi de s equipos d ve tilacin f rza a.

Una vez conseguida la relacin de datos anteriormentedescrita, se est en disposicin de tener una idea clara y veraz sobre lasituacin real de la instalacin hotelera en su conjunto.

Tal y como se ha podido ver, dada la diversidad de campos deactuacin en los que se llevan a cabo labores de recopilacin de datosen el proceso de auditoria energtica, es conveniente contar en elequipo uditor con especialistas expertos en cada uno de los campos, obien ten i

aer un asesoram ento externo en estos puntos.

No obstante, el estudio de posibles acciones y soluciones y laposterior decisin acerca de las mismas debe recaer siempre en algunode los miembros del equipo que tenga un conocimiento completo y


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global de toda la instalacin hotelera tanto desde el punto de vistafsico y energtico como del estado en s de la instalacin


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8 OS DEMANTENIMIENTOAPLICADOS.

A la hora de configurar el proceso de mantenimiento de una

instalacin hotelera, el mtodo de trabajo ms eficiente pasa por unaonjuncin de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables aas instal que son:

. TIP

cl

aciones hoteleras en general y

- l.Mantenimiento Tcnico Lega

-

- Mantenimiento Preventivo.Mantenimiento Conductivo.

- Mantenimiento Correctivo.

8.1.MantenimientoTcnicoLegal.

Como cualquier otra actividad tcnica, el mantenimiento estsujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas pordiferentes poderes legislativos, administraciones e instituciones, y atravs de Leyes, Reales Decretos, Instrucciones, Ordenanzas, etc... enreas tan diversas como la edificacin, electricidad, calefaccin,ascensores o cualquier rea tcnica en general.

Podra definirse al Mantenimiento Tcnico Legal como alconjunto de actividades de gestin de mantenimiento, mnimasobligatorias a realizar por estar contempladas en algn preceptolegislativo, y que incluyen documentacin administrativa, control ysupervisin de las condiciones mnimas de seguridad de lasinstalaciones, equipos y medio ambiente por rganos competentes.

En definitiva, se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio

con el fin de obtener un resultado favorable de las inspeccionesobligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a lasinstalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca elReglam t een o de aplicacin correspondient .

Las inspecciones obligatorias en el sector objeto de estudio,podran ser las siguientes:


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8.1.1 Legalizacin de establecimientos industriales.

Real Decreto 59/2005 de 1 de marzo por el que se regula elprocedimiento para la instalacin, ampliacin, traslado y puesta enservicio de establecimientos industriales.

En concreto, segn la Orden de 27 de mayo de 2005 en suartculo 2 apartado j se indica que se deber presentar en el trmite delegalizacin los certificados de Organismo de Control o TcnicoCompetente, indicando que las instalaciones del establecimiento(elctrica, equipos a presin, mquinas de trabajo, etc...) estnlegalizadas y al corriente de las inspecciones peridicas reglamentarias

con resultado favorable.

8.1.2 Instalaciones elctricas de baja tensin.

Reglamento Electrotcnico para Baja Tensin. Real Decreto842/2002 de 2de agosto de 2002.

InspeccionesIniciales.- cisen proyecto, con unaInstalaciones industriales que pre

-

potencia instalada a 100Kw.

Locales de pblica concurrencia.- toLocales con riesgo de incendio o explosin, de clase I, excep

- a 25KW.garajes de menos de 25 plazas.

lada superior-

Locales mojados con potencia insta

-

Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.Quirfanos y salas de intervencin.

- Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instaladasuperior a 5KW.

InspeccionesPeridicascada5aos.

- cisen proyecto, con unaInstalaciones industriales que pre

-

potencia instalada a 100Kw.Locales de pblica concurrencia.

- toLocales con riesgo de incendio o explosin, de clase I, excep

- 25KW.garajes de menos de 25 plazas.Locales mojados con potencia instalada superior a

- Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.


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- Quirfanos y salas de intervencin.- Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada

superior a 5KW.


- Las instalaciones comunes de edificios de viviendas depotencia total instalada superior a 100KW.

Ordende17demayode2007porlaqueseregulaelRgimende

Inspecciones Peridicas de las instalaciones elctricas de Baja

Tensin.

- Instalaciones anteriores al REBT RD 842/2002 sometidas ainspeccinmximos:

peridica cada 5 aos segn REBT. Plazos

Instalaciones con antigedad igual o superior a 15aos: 18 de septiembre de 2007.

Instalaciones con antigedad inferior a 15 aos: 18de septiembre de 2008.

- Instalacione D dinspeccin p

s anteriores al REBT R 842/2002 someti as aeridica cada 10 aos segn REBT. Plazos mximos:

antigedad s oEdificios con uperi r a 20 aos: 18 deseptiembre de 2009.

con a 0Edificios ntigedad entre 7 y 2 aos: 18 deseptiembre de 2011.

Edificios con antigedad inferior a 7aos: 18 deseptiembre de 2013.


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8.1.3 Instalaciones elctricas de alta tensin.

eal Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985.R


Centrales elctricas, sub estaciones y centros detransformacin.

Reglamento Tcnico de Lneas Elctricas Areas de Alta Tensin.Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre.


hasta 30kV. Lneas areas privadas

8.1.4 Ascensores y montacargas.

Reglamentos de Aparatos Elevadores y Manutencin. RealDecreto 2291/1985 de 8 de noviembre. ITC MIEAEM1. Orden 19 dediciembre de 1985.

InspeccionesPeridicas.

Edificios industriales antes de cada montaje.Una inspeccin despus de cada montaje.

b e .m nGras mono loc de entr 15 y 170 kN , pasarn u ainspeccin cada dos aos. Ascensores instalados en edificios industriales y

lugares de pblica concurrencia cada dos aos. Ascensores instalados en edificios de ms de veinte

viviendas o con ms de cuatro plantas servidas cadacuatro aos. Ascensores instalados en edificios noincluidos en los apartados anteriores cada seis aos.

8.1.5 Mquinas herramientas, instalaciones de mquinas.

Real Decreto 1215/1997 de 18 de Julio, sobre disposicionesmnimas de seguridad y salud para la utilizacin por los equipos detrabajo.


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InspeccinInicial,CertificadodeAdecuacin.

Maquinas herramientas, maquinas para movimientode tierras, mquinas mviles, los equipos a presin,

los equipos de soldadura, los compresores, lasherramientas porttiles, las herramientas manuales,las instalaciones compuestas por una asociacin demquinas que funcionen independientemente, etc. Sesometern a una comprobacin inicial tras suinstalacin y antes de su puesta en marcha porprimera vez, para comprobar la adecuacin de losanexos I y II.

Real Decreto 1435/1992 de 27 de noviembre, modificado porReal Decreto 56/1995 de 20 de enero, por la que se dictan lasdisposiciones de aplicacin de las directiva del consejo 89/392/CE.Procedimiento pnueva construcci

ara la certificacin de conformidad de mquinas den.

Se aplica a las mquinas, entendiendo por mquina unconjunto de piezas u rganos unidos entre s, de loscuales uno por lo menos habr de ser mvil y, en sucaso, de rganos de accionamiento, circuitos de

mando y de potencia, u otros, asociados de formasolidaria para una aplicacin determinada, enparticular para la transformacin, tratamiento,desplazamiento y acondicionamiento de un material.

DeclaracinCEdeConformidad.

Procedimiento por el que el fabricante o surepresentante establecido en la Comunidad, declaraque la mquina comercializada satisface a todos los

requisitos esenciales de seguridad y saludcorrespondientes.

ExamenCEdetipo.

Procedimiento por el que un Organismo de Controlcomprueba y certifica que el modelo de una mquinacumple las disposiciones correspondientes del Real


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Decreto 56/1995.

8.1.6 Calderas, Economizadores, Precalentadores, Sobre

calentadores y Recalentadores.

Reglamento de Equipos a Presin. Real Decreto 2060/2008 de12 de diciembre. ITC EP1.

Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismode control autorizado.

Inspeccin anual de nivel A realizar por fabricante o empresainstaladora EIP2 si disponen de los medios tcnicos y humanos.

Inspeccin trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa

instaladora EIP2 si disponen de los medios tcnicos y humanos.

Inspeccin sextenal de nivel C por Organismo de Control

Autorizado.

Inspecciones peridicas de calderas de recuperacin

de lejas negras.

Inspeccin anual de nivel A y B a realizar por fabricante oempresa instaladora EIP 2 si disponen de los medios tcnicos yhumanos. Inspeccin trienal de nivel C por Organismo de ControlAutorizado.

8.1.7 Recipientes a presin transportables.

Reglamento de Equipos a Presin. Real Decreto 2060/2008 de12 de diciembre .ITC EP6.

Inspecciones peridicas por OCA segn lo establecido por el

artculo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los

Decretos 2115/1998Reales y 2225/1998.Inspeccin peridica quinquenal por OCA de centros de recarga.


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8.1.8 Recipientes diversos sometidos a presin.

Reglamento de Equipos a Presin. Real Decreto 2060/2008 de12 de diciembre. Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante uorganismo de control autorizado. Inspeccin de recipientescategorizados segn el artculo 3.2 del Real Decreto 769/1999 y los

ros 1, 2, 3 y 4 del anexo II del mismo.cuad

.1.9 Instalaciones petrolferas para consumo en la propia8

instalacin.

Reglamento de Instalaciones petrolferas. Real Decreto2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIE IP03. Real Decreto1427/ reto 1523/1999 de1 de o

NIVEL DEINSPECCION

CATEGORIA DE DEL FLUL EQUIPO Y GRUPO IDO

I2 y II2 I1,II1,III2 y IV2 III1 y IV1

NIVEL A Empresa instaladora 4aos

Empresa instaladora 3aos

Empresa instaladora 2aos

NIVEL B OCA 8 aos OCA 6 aos OCA 4 aosNIVEL C No obligatorio OCA 12 aos OCA 12 aos

1997 de 15 de septiembre de 1997. Real Decctubre de 19Revisiones,

99.Pruebas Peridicas e Inspeccin.

isinInstalaciones que no requieren proyecto. Revcada 10 aos.

Instalaciones que requieren proyecto. Revisin cada

5 aos. dPrueba e estanqueidad de los tanques con producto.

Cada 5 aos. Prueba de estanqueidad de los tanques de vaco,

limpios y desgasificados. Cada 10 aos. Prueba de estanqueidad de tuberas. Sucesivas cada

5 aos.


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Instalaciones que requieren proyecto. Inspeccincada 10 aos.

8 c es.1.10 Instala ion petrolferas para suministro a vehculos.

Reglamento de Instalaciones petrolferas. Real Decreto2085/1994 de 20 de octubre de 1994. ITC MIEIP 04. Real Decreto2201/1995 de 28 de diciembre de 1995. Real Decreto 1523/1999 de 1de octubre de 1999.

,PruebasPeridicaseInspeccin.

isinRevisiones

Instalaciones que no requieren proyecto. Revcada 10 aos.

io proyecto. cInstalac nes que requieren Revisin ada5aos.

lPrueba de estanqueidad de os tanques conproducto. Cada 5 aos.

Prueba de estanqueidad de los tanques, vaciado,limpieza y desgasificado. Cada 5 aos.

ePrueba de estanquidad d tuberas. Primera a los 10aos.

Prueba de estanqueidad de tuberas. Sucesivas cada

5 aos. Instalaciones que requieren proyecto. Inspeccin

cada 10 aos.

8.1.11 Almacenamiento de lquidos inflamables.Reglamento de Almacenamiento de Productos Qumicos. R.

Decreto d b 2 A 1379/2001 e 6 de a ril de 001. ITC MIE PQ0 .

Inspeccin Inicial para instalaciones que no requieren

proyecto.Inspeccin Peridica cada 5 aos.

8.1.12 Almacenamiento de cloro.Reglamento de Almacenamiento de Productos Qumicos. R.

Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ03.


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Inspeccin Inicial, instalaciones que no requieren proyecto.

Inspeccin Peridica, cada 5 aos. Revisin Peridica, cada 2

aos.

8.1.13 Almacenamiento de botellas y botellones.

Reglamento de Almacenamiento de Productos Qumicos. R.Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. ITC MIE APQ05.


Inspeccin Peridica, cada5aos.

8.1.14 Almacenamiento de lquidos corrosivos.


ecto.Inspeccin Inicial, instalaciones que no requieren proy

Inspeccin Peridica, cada 5 aos. Revisin Peridica,

anualmente.

8.1.15 Almacenamiento de lquidos txicos.



Informe de adaptacin de las instalaciones a la ITC, para instalaciones

existentes.Inspeccin Peridica, cada 5 aos.

Revisin Peridica de acuerdo con el Art.33 de la ITC.


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8.1.15 Almacenamiento de fertilizantes a base de nitrgeno,adnico con alto contenido en nitrgeno.


Revisin Anual.

Inspecciones peridicas cada 5 aos.

8.1.15 Instalaciones trmicas en edificacin.

Reglamento de instalaciones trmicas en edificios (con licenciao en construccin antes de 20/12/2007. Real Decreto 1751/1998. RealDecreto 1218/2002.

Inspecciones Peridicas a discrecin del administrador.Reglamento de instalaciones trmicas en edificios (con licencia

o en construccin despus de 20/12/2007. Real Decreto 1751/1998.Real Decreto1218/2002.

Inspecciones iniciales a discrecin de la Administracin.

Inspecciones peridicas de generadores de calor.

elcalenda

Inspecciones a generadores de fro a requerimiento drio de la Comunidad Autnoma.

a los 15 aos.Inspecciones a la instalacin completa

8 ac es nd.1.16 Instal ion contra ince ios.

Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los

Establ 267/2004 de 3 dediciemecimientos Industriales. R. Decreto 2bre.Inspeccione ds Peridicas ca a 2, 3 y 5 aos.

Instalaciones industriales, almacenamientosindustriales, talleres de reparacin y losestablecimientos de vehculos destinados al serviciode transporte de personas y transporte de


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mercancas, los servicios auxiliares ocomplementarios de las actividades mencionadasanteriormente.

cederas.8.1.17 Vehculos para el transporte de mercancas pere

nal para el Transporte de MercancaPerece

Acuerdo internaciodera (ATP).

Inspeccin IInspeccione

nicial.

s.s Peridicas.Vehculo anterior al 13/12/86: 1 3ao

s. Vehculo posterior al 13/12/86: 3ao8.1.18 Seguridad para instalaciones frigorficas.

icas en edificios institucionales y pblicaconcu

Instalaciones frigorfrrencia. ReaInspeccin P

l Decreto 3099/1997.eridica.

.al ao.

Cada 10 aos elementos de seguridadresin al menos una vez Pruebas de p

Resto de insInspeccionetalaciones. Real Decreto 3099/1997.s Peridicas.guridad.una vez al ao.

Cada 10 aos elementos de sen al menosambiental.

Pruebas de presi8.1.19 Contaminacin medioContamina ica.cin atmosfr

Inspecciones reglamentarias de emisionesatmosfricas segn Decreto 74/96, Reglamento deCalidad del Aire (Andaluca) cada 2 ,3 5 aos(Grupo A, B o C respectivamente).


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8.2.MantenimientoPreventivo.

Para cada equipo o instalacin existentes en el hotel seestablecern un conjunto de trabajos que compondrn su plan demantenimiento p n . Ereve tivo stos trabajos sern lanzados:

Con una periodicidad determinada (segn lae se le asigne).frecuencia qu

Slo una vez.

Un nmero determinado de veces (tambin segn lafrecuencia que se les asigne).

Cuando sea necesario (por ejemplo cada cien vecesque acte un mecanismo, cada 500 horas defuncionamiento, cuando la temperatura alcance un

.valor determinado, etc.)

Las tareas de mantenimiento no planificado tendrn untratamiento aparte que se explicar ms adelante. En cada uno de

estos trabajos o g to se definir:amas de mantenimien El cdigo de la gama.

El equipo al que se refiere.

La descripcin del trabajo a realizar.

La persona o personas que tienen que realizar eltrabajo y el tiempo estimado que les llevar hacerlo a

cada uno de ellos.

Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes,desplazamientos, etc.).

La prioridad del trabajo (ejemplo: urgente, normal ybaja, establecido en el fichero correspondiente).


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El tipo de trabajo (ejemplo: preventivo interno,preventivo externo, modificativo interno, etc.,establecido en el fichero correspondiente).

El departamento del que depende el trabajo.

El centro de costes al que se asigna el trabajo.

La periodicidad segn un calendario de das, semanas,meses, aos.

La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo.

El tipo de das en que se cuenta la programacin: daslaborables o das naturales.

Si hay que tener en cuenta o no los das festivos(habr que definir previamente dichas festividades).

Las reglas de programacin de "fecha de ejecucin" yrelaciones entre tareas: teniendo en cuenta o no lafecha de ejecucin de una tarea que ha de realizarse,por ejemplo, cada cinco das, habr de variar o no laprxima fecha en que se realice el trabajo en funcinde si la vez anterior ste se ha adelantado o retrasadoen un da; para distintas reglas existen tareas queanulan a otras, as una revisin general que se realizacada seis meses anular a la revisin parcialcorrespondiente que se realiza cada mes.

Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo.

A cada trabajo de mantenimiento preventivo, igual que a lasfichas de los equipos, se le podrn asociar documentos de texto decualquier extensin y planos e imgenes escaneadas.

Adems se podr ver: la programacin de ese trabajo para unhorizonte determinado (ejemplo, para los prximos tres meses), lasrdenes de trabajo asociadas a esa gama, y tambin todas las gamas otrabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalacin sobre


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el que e astamos trab jando.

Las tareas de mantenimiento no planificado tendrn un

tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden detrabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo sehaga lo ms rpidamente posible. As, habr un botn especfico paralanzar trabajos no planificados, en el que aparezca una pantalla en laque se deber definir el equipo a reparar y la persona que ha derealizar la reparacin, pudindose rellenar otros datos, si fueranecesar s a lio, con po teriorid d al anzamiento de la orden de trabajo.

Tambin existir una funcionalidad que permita emitir y

completar la orden de trabajo con posterioridad a la ejecucin delmismo, por si no ha sido posible emitirla cuando se recibi el aviso deavera.

El diseo de las rdenes de trabajo que salen impresas serdefinible por el usuario de forma anloga a como se definen lasplantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones. Asse irn escogiendo campos de la base de datos para configurar laorden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran datoscomo por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento, n de

orden de trabajo, equipo a mantener con su cdigo correspondiente,descripcin del trabajo a realizar, personal que tiene que llevarlo acabo, etc. Tambin deber haber espacio para que los operarioscompleten la orden de trabajo: comentarios, tiempo trabajado yrepuestos utilizados, fundamentalmente.

A continuacin se muestra un ejemplo de diagrama de flujoen el que se recogen los procesos que intervienen en el desarrollo de

una posible accin preventiva sobre una instalacin o equipo.


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Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo preventivas.


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8.3.MantenimientoConductivo.

Las acciones conductivas de mantenimiento recogen de formarutinaria lo que es el da a da de la labor de mantenimiento del hotel.Se trata de realizar los trabajos y controles necesarios paraasegu arnos en cada momento de que los elementos de la instalacinse enc v

ruentran operati os.

En realidad el mantenimiento conductivo se basa en rondasperidicas por los cuadros, elementos de control, situacin donde seencuentran las unidades y en general por las instalaciones tanto

tcnicas como normales. Durante las rondas se van observando lasdeficiencias existentes para con posterioridad solucionar las mismaspor orden de importancia.

l comienzo de una jornada laboral cualquiera para el Jefe deMante imi d s e

En

ento po ra ser el igui nte:

Ver el booking del hotel: tarea imprescindible paraidentificar qu habitaciones tenemos bloqueadas por

averas. De esta forma podemos planificar las reparacionesnecesarias para desbloquearlas.

Ver actividades planificadas en las salas de eventos: sidisponemos en el hotel de salones, para congresos,exposiciones, celebraciones u otros eventos, deberemosasegurarnos a de que dichos salones se encuentren enperfecto estado, tanto a nivel de climatizacin, iluminacin,mobiliario adecuado al evento, etc.

Anlisis de consumos energticos: examinamos en estepunto si han existido durante el da anterior excesosinjustificados en los consumos elctricos, hdricos, degasleo, etc. para que en caso de haberse producidodichos excesos, podamos identificar la fuente origen delexceso de consumo e intentar corregirlo.


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Planificacin de los mantenimientos: Anlisis de los planesde mantenimiento tcnicolegal y preventivo para ver si

durante el da se debe realizar alguna accin, y enconsecuencia verificar que se va a realizar.

Revisin de parmetros de funcionamiento:

Se compruebana continuacin los parmetros de funcionamiento de lasinstalaciones ms importantes del hotel, ya sea por lapeligrosidad de que dichos parmetros estn fuera de unrango determinado, por cuestiones estticas o porcuestiones de confort de los clientes. La forma mas sencilla

de afrontar esta tarea diaria es la confeccin de listas decontrol o check list para asegurarnos que tomamos todoslos datos y que nada se nos queda atrs. Un ejemplo de losparmetros que se deberan revisar en cualquier instalacinhotelera podran ser los siguientes;

Porpeligrosidad

- Toma de muestras para anlisis de legionela.

- Toma de muestras para anlisis de agua en piscinas yspas.

- rficas deLectura de temperaturas en cmaras frigo

-

almacenamiento de comida.Funcionamiento correcto de los ascensores.

- erNiveles de sal, cloro y dureza del agua en caso de tenas.

-

descalcificadotes o potabilizadores de agu

-

Presiones de grupos de suministro de agua potable.Presiones de grupos de contraincndios.

- nto deInspeccin visual de depsitos de almacenamiecombustibles.

- Estado despejado de las salidas de emergencia.


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Porcuestionesestticas

- Anlisis de iluminacin, mobiliario, limpieza y aspecto

general de zona de recepcin, restaurantes y zonascomunes habitables del hotel.

- Anlisis de iluminacin de luminosos corporativos delhotel e iluminaciones exteriores.

Porcu nestio esdeconfort

- Toma de temperaturas de climatizacin en recepcin,

restaurantes y dems zonas comunes habitables delhotel.


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8.4.M nt nimientoCorrectivo.

Como en cualquier otro tipo de edificacin, un hotel sufre el

desgaste continuo de sus instalaciones debido al uso continuado delmismo. En consecuencia, y debido dicho desgaste se producirnregularmente numerosas averas en las instalaciones, roturas demobiliario y carpinteras de madera y metlicas, desperfectos enmoquetas y cortinas, etc. Cuanto mejor sea el pan de mantenimientopreventivo que dispongamos, menor ser el mantenimiento correctivo

realizar, pero tendremos que tener en cuenta que nunca nosibrare o

a e

al m s de realizar correctivos.

La manera de afrontar dichas averas y la celeridad con la queseamos capaces se subsanarlas vendr en parte condicionada almodelo de mantenimiento que usemos en nuestro hotel, ya sea el deAutog eestin o el Facility Manag ment.

El disponer de personal propio para realizar el mantenimientocorrectivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparacionescorrectivas. Adems si incluimos un sistema informatizado decomunicacin de averas mediante PDAs, el operario en tiempo real

ser capaz de recibir rdenes de trabajo instantneamente y enconsecuencia minimizar as los tiempos de actuacin.

En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerososmodelos de gestin de rdenes de trabajos correctivas, desde suapertura, pasando por analizar su prioridad para determinar si lacorreccin debe ser instantnea, si se ejecuta con personal propio o sihay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo.

Terminada la reparacin deber registrarse en el documentoRegistro de Mantenimiento para establecer un historial dereparaciones con el fin de detectar los elementos que msfrecuentemente se averan para aconsejar su sustitucin y disminuiras los costes de reparacin modificando el preventivo asociado a dichoelemento.


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Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas.


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9. CONCLUSIONES.

En definitiva todo el proceso de mantenimiento en unainstalacin hotelera est encaminado inevitablemente a asegurar lacalidad y confort de las estancias, as como la plena satisfaccin de loshuspedes. Un husped satisfecho se convierte en un cliente regularque en condiciones normales elegir de nuevo nuestro hotel enprximas estancias.

La ardua tarea que nos ocupa estar bien desarrollada siconseguimos hacer nuestro trabajo de manera eficaz, rentable einvisible a ojos de los huspedes. De esta manera la direccin del hotel

deber reconocer inevitablemente nuestro buen hacer y compensar aMantenimiento ao a ao con nuevos medios para cada vez acometersu trabajo con mayor xito.


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10. BIBLIOGRAFA.

- Gestin de mantenimiento de activos hoteleros. D. Jos Mara Gonza

-

lez Valls.- Consideraciones sobre el control del mantenimiento hotelero. D. Hector Garca.

-

Manual de Gestin del Mantenimiento a la medida. D. Raul Prando.c n

-

Organiza in y Gesti n Integral del Mantenimiento. D. Sa tiago Garca Garrido.Documentacin Diversa de la zona de Notas Tcnicas de la Web de la Sevilla.

- la Comunidad deGua de auditorias energticas en el sector hotelero deMadrid.

ocumento Tcnico n4 Inspecciones obligatorias. Mansera.D

-

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