IN 3 STAPPEN NAAR MARKTWAARDE

vastgoedwaardering 2524tek st: hanneke nagtz a am

In de jaarrekening over 2016 moet te zien zijn wat het bezit van een woningcorpo-

ratie ‘volgens de markt waard is’. Want dat is wat marktwaarde in verhuurde staat is: wat een corporatie potentieel voor haar – verhuurde – woningen en ander vastgoed zou kunnen krij-gen als ze morgen de markt opstapt (zie kader Wat is marktwaarde in verhuurde staat?). Om dat uit te rekenen, zijn heel wat gegevens nodig die een corporatie doorgaans niet op de plank heeft liggen. Stap één is dus: zorgen dat het straks kloppend in de boekhouding staat om aan de nieuwe Woningwet te voldoen.

STAP1 GEGEVENS PER WONING OP ORDE

Op dit moment waarderen ongeveer 40 woningcorporaties op markt-waarde. Het grootste deel van de corporaties ‘moet nog over’. Van de 20 corporaties die Aedes-Magazine voor dit artikel sprak, zijn de meeste op dit moment begonnen met de voorbereiding. ‘Een hele klus, maar het is nu eenmaal één van de vele verplichtingen die de nieuwe Woningwet met zich meebrengt’, reageert een van hen. Op dit moment zijn lang niet alle corporaties van plan om de nieuwe manier van waarderen ook te gaan gebruiken voor hun bedrijfsvoering; veel kleinere corporaties zien het vooral als verplichting waar ze nu eenmaal aan moeten voldoen.

TAXATEURHet waarderingshandboek, meegeleverd met de Ministeriële Regeling bij de Woningwet en uitgangspunt voor het berekenen van de markt-waarde verhuurde staat, speelt daarop in door corporaties de keuze te geven tussen de basisvariant en de fullvariant. Simpel gezegd hoef je bij de basisvariant geen taxateur in te huren om bepaalde gegevens vast te stellen, want je maakt gebruik van vastgestelde, op gemiddelden geba-seerde uitgangspunten. De accountant controleert of ze juist zijn toege-past. De marktwaarde die daar uitkomt is redelijk accuraat op corporatie-niveau, maar minder geschikt om te gebruiken om beleid en strategie te maken voor woningen en complexen – daarover later in dit artikel meer.

TIPS1 Begin op tijd. Vooral het

verzamelen van de basisgegevens kost heel veel tijd.

2 Kijk, vóórdat je ermee aan de slag gaat, heel goed naar de complex­indeling die je gebruikt. Die moet aansluiten bij het handboek modelmatig waarderen markt­waarde.

3 Sluit bij het verzamelen van alle basis gegevens zoveel mogelijk aan bij (onderhouds)projecten die al lopen.

4 Leg in de jaarrekening uit welk deel van de marktwaarde je daadwerkelijk gaat realiseren.

5 Ga eens praten met een woning­corporatie die er al langer mee werkt.

6 Werk, als je een kleine corporatie bent, samen met andere corpora­ties en huur zo nodig gezamenlijk advies in.

7 Streef niet naar perfectie, maar begin gewoon.

‘Of je nu voor de basisvariant of voor de full-variant kiest, het begint ermee dat je al je gege-vens op orde hebt’, vertelt Patrick de Schrijver, businesscontroller bij Sité Woondiensten. De Doetinchemse corporatie (8.000 woningen) begon in 2008 met de voorbereiding en waar-deert haar woningen en ander vastgoed sinds 2012 op marktwaarde in verhuurde staat – voor de jaarrekening en als uitgangspunt voor de bedrijfsvoering. Bij Sité duurde het zo’n drie jaar voor de corporatie helemaal vertrouwd was met de systematiek. ‘Dat begon met het verzamelen van de benodigde kenmerken van het bezit.’ De kwaliteit van de data op orde krijgen is een flinke klus, die meestal wel een half jaar duurt.

ONDERHOUDVeel cijfers die nodig zijn voor marktwaarde-ring heeft een corporatie meestal niet in haar systemen. Bijvoorbeeld het aantal vierkante meters van een woning: corporaties rekenen meestal met het vloeroppervlak conform de woningwaardering. Voor de marktwaarde is de gebruiksoppervlakte (GBO) standaard. En er is meer: de staat van onderhoud, de admini-stratie van bedrijfsonroerend goed (soms vin-den er inmiddels andere activiteiten plaats of is er verbouwd zonder dat de corporatie dat weet), erfpachtgegevens. ‘Bij ons en bij de ge-meente bleken die gegevens lang niet allemaal op orde’, vertelt Mieke van den Berg, bestuur-der van Eigen Haard. De corporatie startte be-gin 2014 met een traject voor de hele organisa-tie voor de overgang op marktwaarde – als één van de laatste Amsterdamse corporaties waar-deren zij hun bezit in de jaarrekening nog op

Corporaties discussiëren al jaren over de beste manier om te berekenen wat het

vastgoed waard is: historische kostprijs, bedrijfswaarde of marktwaarde. Die discussie is nu overbodig, want door

de nieuwe Woningwet is voor alle corporaties waarderen op ‘marktwaarde

in verhuurde staat’ straks verplichte kost. Stap één is ervoor zorgen dat alles straks kloppend in de boeken staat zodat je aan

de wet voldoet. Maar dan? Hoe haal je alles uit deze manier van waarderen?

vastgoedwaardering 2726

historische kostprijs. De hele organisatie (500 medewerkers) wordt erbij betrokken en elke afdeling werkt eraan mee. De juiste data verza-melen is één van de deelprojecten; inmiddels zo goed als afgerond. ‘Daarbij haken we zoveel mogelijk aan bij lopende projecten’, zegt kwartiermaker Karin de Graaf, speciaal inge-huurd om het hele project te begeleiden. ‘We lieten de vierkante meters bijvoorbeeld opme-ten als er onderhoud werd gepleegd.’ Met de gemeente ging de corporatie om tafel om de juiste erfpacht-gegevens boven water te krij-gen. De Graaf ging ondertussen alle afdelingen langs om medewerkers vertrouwd te maken met de nieuwe benadering.In principe is het vervolgens een kwestie van de data invoeren in een softwareprogramma, dat de marktwaarde berekent. ‘Je haalt dan meteen de gekke dingen eruit’, zegt Lita Kalle adviseur Vastgoedsturing van Woonstad Rot-terdam (54.000 woningen, sinds 2012 over op marktwaarde). ‘Wij hadden bijvoorbeeld een woning die voor 1.000 vierkante meter in de administratie stond. Dat is het grote voordeel van het waarderingstraject: dat soort dingen kom je allemaal tegen.’ Hoewel corporaties de jaarrekening van 2016 pas moeten baseren op de nieuwe waarde-ringsregels, moeten ze de cijfers voor de ver-antwoordingsinformatie (dVi) over 2015 al eind juni 2016 aanleveren bij de toezichthou-der. Dat is vooral bedoeld als oefening. Blijken er fouten in te zitten, dan kunnen corporaties het jaar erop een verbeterslag maken voor ze er mee gaan waarderen voor de jaarrekening.

STAP2 DE CIJFERS ANALYSERENOp 31 december 2011 stond in de jaarrekening

van Sité Woondiensten een eigen vermogen van 97 miljoen euro, bere-kend op basis van bedrijfswaarde. Toen hadden ze ook al uitgerekend wat datzelfde getal zou zijn op basis van de marktwaarde: 561 miljoen euro. Eigen Haard had in 2014 een vermogen van 293 miljoen euro, berekend op basis van historische kostprijs. Van den Berg van Eigen Haard: ‘Wij hebben straks 6 miljard euro aan totaal vermogen. Wat zegt dat grote ge-tal? En hoe leggen we de politiek uit dat dat niet onze bankrekening is?’Nu valt aan één los cijfer uit de balans sowieso niet op te maken hoe een woningcorporatie er financieel voor staat. Maar de jaarrekening ziet er wel ineens heel anders uit.

VERSCHILStap twee is dus: de cijfers betekenis geven. Voor je eigen organisatie (alle medewerkers, de raad van commissarissen) én voor de buitenwe-reld (de toezichthouder, de wethouder, media). Je moet kunnen uitleg-gen hoe het kan dat je eigen vermogen op papier zo is toegenomen, ter-wijl er aan je bezit feitelijk niks is veranderd. ‘Daarvoor moet je weten: welk deel van de marktwaarde die ik in theoretische zin heb berekend, realiseer ik daadwerkelijk in de toekomst en welk deel realiseer ik nog niet of nooit?’, legt Frank van Kuijck uit, accountant bij Deloitte en voor-zitter van de werkgroep RJ-645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. ‘De theoretisch berekende waarde is de maximale variant. Maar aange-zien een woningcorporatie keuzes maakt vanuit haar sociale taak, neemt de verdiencapaciteit af en daarmee ook het te realiseren eigen vermo-gen.’ Als een corporatie niet kijkt naar de vraag hoe ze presteert ten op-zichte van het eigen vermogen, dan zou je de conclusie kunnen trekken: dus er is meer geld.’ Van Kuijck raadt corporaties aan om in de jaarreke-ning te beschrijven hoe het eigen vermogen is veranderd door de nieuwe waarderingsgrondslag en wat het verschil is tussen de marktwaarde en het deel dat de corporatie daarvan daadwerkelijk realiseert. ‘Aan de hand van de marktwaarde kan je heel mooi laten zien welk rendement een be-legger kan halen en welk rendement je als corporatie haalt. En dus wat je maatschappelijk investeert’, vult Jaring Hylkema van Finance Ideas aan. Dat heet ook wel de beleidswaarde.

PAPIERTJEHet is goed mogelijk dat dit inzicht hard nodig is als de Kamer weer over het vermogen van corporaties praat of wanneer er nieuwe prestatie- afspraken moeten worden gemaakt. Hylkema: ‘Zeker aangezien elke gemeente straks een papiertje krijgt van de Autoriteit woningcorporaties met de investeringscapaciteit van corporaties.’ Woonstad Rotterdam had, toen ze anders ging waarderen, al een argumentatie klaarliggen voor het geval de wethouder zo zou reageren. De reactie van stakeholders is hen uiteindelijk erg meegevallen, zegt Kalle. Het enige wat Woonstad ervan merkt in overleg met de gemeente, is dat er soms anders naar beslissin-gen wordt gekeken op het gebied van sloop/nieuwbouw. Stakeholders

gaan er soms vanuit dat een complex – nog vol-gens de historische kostprijsmethode – na 50 jaar voor nul euro in de boeken staat en dan lijkt het logisch om zo’n complex te slopen. Maar een ouder complex kan door de locatie of gewildheid zelfs een hogere marktwaarde hebben dan een veel jonger complex. Dat leidt tot andere keuzes dan bij een waardering op historische kostprijs.

STAP3 STUREN OP RENDEMENT

De corporaties die al wat langer over zijn op marktwaarde, zijn allemaal razend enthousiast over wat je ermee kan in de bedrijfsvoering. Zodra corporaties de gegevens uit de markt-waardering gaan gebruiken om keuzes te maken in de hoogte van huur, nieuwbouw-plannen, onderhoudsniveau en verkoopstrate-gie benutten ze de nieuwe waarderingsmetho-diek pas echt. De Schrijver van Sité: ‘Je kan wo-ningcomplexen veel beter onderling vergelij-ken. Je kan er gegevens aan koppelen zoals energieprestatie of maatschappelijke prestatie.

‘Dit gaat ook over hoe de buitenwereld

je ziet. Kan de politiek wel omgaan

met die enorme vermogens die straks in de jaarrekening te

zien zijn?’

WAT IS MARKTWAARDE?Marktwaarde in verhuurde staat is één van de methoden om te berekenen wat het bezit van een bedrijf waard is in de jaarre­kening. De naam zegt het al: bepalend is de beste prijs die je redelijkerwijs ‘op de markt’ voor je woningen, zorgvastgoed en bedrijfspanden zou kunnen krijgen, ofwel door het te ver­kopen ofwel door het te verhuren. Het positiefste scenario is het uitgangspunt. Bij woningcorporaties geldt de marktwaar­de in verhuurde staat, aangezien het normaal is dat sociale huurwoningen verhuurd zijn.

VERSCHIL MET BEDRIJFSWAARDEMarktwaarde is niet hetzelfde als WOZ­waarde, die als het goed is in de buurt komt van de leegwaarde van de woning, ook nodig voor de berekening. Het grote verschil met be­drijfswaarde is dat in de marktwaarde het eigen beleid buiten beschouwing blijft. Bij bedrijfswaarde kijkt de corporatie naar de toekomstige (huur)inkomsten en uitgaven die horen bij het eigen beleid, regelgeving en andere omstandigheden. Bij de marktwaarde kijkt de corporatie ook naar toekomstige kasstromen uit verkoop en rekent met marktconforme para­meters voor het beheer en onderhoud.

RIJKER OP PAPIERDit alles betekent twee dingen: één, corporaties lijken op pa­pier ineens stukken rijker (ze gaan hun bezit niet écht tegen de hoogst mogelijke prijs verkopen). En twee, het cijfer in de jaarrekening is objectiever en marktconform en daardoor ver­gelijkbaar met de marktwaarde van andere corporaties en commerciële partijen. En dat is precies de reden waarom de minister de marktwaarde verplicht stelt voor de externe ver­slaggeving.

HANDBOEKHiermee komt een einde aan een jarenlange discussie over wat nou de beste manier van waarderen is: historische kost­prijs, bedrijfswaarde of marktwaarde. Waarover het Aedes­congres een paar jaar terug heeft gezegd: elke corporatie moet dat voor zichzelf beslissen. Nu moeten ze allemaal het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde volgen. Het mi­nisterie van BZK stelde dit op samen met vele partijen uit de sector om de toepassing objectief én werkbaar te maken. Cor­poraties kunnen kiezen tussen een basis­ en een fullversie. Een deel van de parameters staat vast, van een ander deel mo­gen corporaties die de fullversie gebruiken (beargumenteerd) afwijken. Op dit moment zijn zo’n 40 woningcorporaties al over op marktwaarde in verhuurde staat.

vastgoedwaardering 2928

En dan kijken: waar doe ik het goed en verhou-den de prestaties zich tot de doelstellingen? En waar juist niet? Als je met die bril op naar je be-zit kijkt, dan krijg je een ander type sturing dan wanneer je alleen de bedrijfswaarde gebruikt.’ Ook wel sturen op rendement genoemd. Eigen Haard is dat nu aan het opzetten. De Amster-damse corporatie formuleerde eerst haar nor-men: waar staan we voor en wat heeft priori-teit? Op basis daarvan stelde het bestuur vast welke rendementen daarbij passen. Van den Berg: ‘Daarmee kijken we welke rendementen we behalen en zetten we het af tegen de markt. Dan zie je: ik wijk hier af, is dat vanwe-ge de maatschappelijke opgave die wij hebben of zijn we inefficiënt? Het geeft ons extra

handvatten om te sturen.’ Eigen Haard geeft voortaan aan gebiedsteams eisen mee voor het presteren van bepaalde complexen. De Graaf: ‘Het resultaat is dat medewerkers veel minder vanuit budgetten denken. Dus de onderhoudsdienst denkt niet alleen: staat het complex er goed bij?, maar denkt na over de totaalprestatie en zoekt mensen van verhuur en financiën op om samen naar andere aspecten te kijken.’ Ook onderling kunnen de Amsterdamse woningcorporaties hun bezit beter vergelijken. Ze werken nauw samen bij bijvoorbeeld het vaststellen van de juiste pa-rameters om het vastgoed te waarderen.

LOEPOm er op die manier mee te werken is de fullversie van de methodiek wel een must. Woningcorporaties met meer dan 5 procent aan zorgvast-goed en bedrijfsonroerendgoed (BOG) moeten het trouwens sowieso. Dat betekent een taxateur inhuren en de variabele parameters onder de loep nemen, zoals het risico van verschillende locaties en de leegwaarde. ‘Alleen dan kun je daadwerkelijk de verschillen binnen de stad, binnen de wijk, binnen de straat zien’, legt Kalle van Woonstad uit. ‘In Rotter-dam-Zuid kan een zelfde appartement staan als in Rotterdam-Noord en 40.000 euro minder waard zijn.’ Dat kost wel tijd en mankracht, vooral

in het begin. Woonstad laat driemaal per jaar de marktwaarde van een negende deel van haar bezit bepalen door een taxateur om een betrouwbaar beeld te behouden en zodat in drie jaar tijd de hele portefeuille is doorlopen. Twee medewerkers zijn acht uur per week be-zig met het waarderingsproces.Elke corporatie zal zelf de afweging tussen de basis- en fullvariant moeten maken. Als je nog moet beginnen met de marktwaarde dan is starten met de basisvariant en later overstappen op de fullvariant een goede optie. Uiteindelijk zal een grote groep corporaties all the way gaan, is de verwachting. Hylkema: ’We zitten in een overgangsfase. Ik denk dat corporaties óf uit zichzelf over gaan óf dat het alsnog over een aantal jaren verplicht wordt, in ieder geval voor de grotere corporaties.’

MEER INFORMATIEMeer weten over marktwaarde? Kijk op Aedes.nl in de dos­siers Woningwet in de praktijk en Financiën. Daar is het handboek te downloaden en staan praktijkvoorbeelden van woningcorporaties. Aedes gaat de komende tijd leden on­dersteunen in de overstap naar martkwaarde.Aedes­leden krijgen 5 procent korting op de training markt­waardering en vastgoedrekenen van Finance Ideas Academy. De eerstvolgende trainingen zijn op 6 oktober en 17 novem­ber. Deloitte organiseert 9 december 2015 een congres over marktwaarde en vastgoedsturing voor bestuurders en toe­zichthouders en op 10 en 11 december workshops voor de financieel­ en vastgoedmedewerkers van corporaties.www.aedes.nl, zoekterm ‘marktwaarde’

‘ Waarderen op marktwaarde geeft ons extra handvatten om te sturen’

vastgoedwaardering30