23-09-2013

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringenPeter Boelhouwer

2Utrecht/ 23-09-2013

Inhoud

• Huishoudensontwikkeling• Segmentatie woningvoorraad• Betaalbaarheid huren• Bereikbaarheid na harmonisatie• Effecten verhuurderheffing op investeringsniveau• Oplopen woningtekort• Lokaal beleid

3Utrecht/ 23-09-2013

Huishoudensontwikkeling 2011-2040

Bron: CBS , in minbzk (2013)

4Utrecht/ 23-09-2013

Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025

Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)

5Utrecht/ 23-09-2013

Segmentatie van de sociale huursector

Goedkoop: < 374 Euro Betaalbaar (kwaliteitskortingsgrens): Tussen 374 en 535/574 Euro

Middel duur (aftoppingsgrens): Tussen 535/574 en 681 Euro

Duur: > 681 Euro

6Utrecht/ 23-09-2013

Huuruitgaven op (te?) hoog niveau

• OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum

• OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder NIBUD norm

• RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017

7Utrecht/ 23-09-2013

Huren meer marktconform

• 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%)34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%) Vanaf 43:000: Inflatie + 4% (6%)2012: 474 euro 2017: 567 euro (zonder harmonisatie)2022: 679 euro

• Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijs-kwaliteitsverhouding

• Laagste inkomens gecompenseerd via Huurtoeslag

• Lage midden inkomens gaan fors meer betalen• Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de

woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagste inkomensgroepen

8Utrecht/ 23-09-2013

Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen

• Alleenstaanden met minimum inkomen:30% - 2%

• Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1%

• 65+ met AOW:83% - 22%

• Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1%• Tussen kwaliteitskortingsgrens en

aftoppingsgrens:50% - 13%

• Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens:16% - 28%

• Boven liberalisatiegrens: 8% - 58%

9Utrecht/ 23-09-2013

Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (BZ)

• Opbrengsten huurniveau in 2017 1,8 miljard (0,3 miljard via huurharmonisatie)

• 2014 tot en met 2016 tekort van 440 miljoen (opbrengen via efficiency en verkoop)

• Blijft voldoende inkomsten over om investeringsniveau op peil te houden

10Utrecht/ 23-09-2013

Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (CFV)

• Onrendabele toppen nemen toe bij nieuwbouw• Verlaging investeringsniveaus corporaties (zowel

tijdelijk (wachten op voldoende kasstromen) als structureel

• Verlaging van bedrijfs- en onderhoudskosten• Verkoop (maar geen structurele oplossing)• Vermogenspositie van de corporaties wordt

minder (solvabiliteit van 27%)• 21 (43 bij geen huurstijgingen na 6 jaar) met

solvabiliteit van minder dan 15%

11Utrecht/ 23-09-2013

Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC)

• Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur• 10% besparing op onderhoud en beheer• Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30%

naar 10% in 2021 (nodig is 20%)• Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar

1,5% (kritisch is 1,4%)• Nieuwbouw terug met 41% (2013 – 2021: van

200.000 naar 118.000)• Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug

van 88% naar 59%

12Utrecht/ 23-09-2013

13Utrecht/ 23-09-2013

Nader te bepalen (maar wel volgtijdelijk)

•Werkdomein corporaties

•Vergroten transparantie: Tweehuizenmodel, Driekamermodel of de regiecorporatie

•Verankering invloed stakeholders/maatschappelijke organisaties

•Organiseren van het volkshuisvestelijk en financieel toezicht

14Utrecht/ 23-09-2013

Oplossingsrichting crisis lokale partijen (1)

• Richt je op een goede betaalbare kwaliteit• Kies voor niet meer dan 40% binnenstedelijk• Kies voor traditionele woonproducten waar de markt om

vraagt: dus niet voor beton en staal• Besteed aandacht aan de plek en de inrichting van de

openbare ruimte• Denk aan het belang van de menselijke maat:

kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in met name stedelijke woonmilieus

• Meng • Streef naar authenticiteit

15Utrecht/ 23-09-2013

Oplossingsrichting crisis: Lokale partijen (2)

• Houdt op met ballast: verzwaar bouwen niet onnodig• Raak schieten helpt: ontwikkelen met een specifieke

doelgroep voor ogen; kies voor leefstijlen• Houd niet alle ballen in de lucht en wees selectief met het

maken van plannen • Betrek ook maatschappelijk vastgoed bij

gebiedsontwikkeling• Gemeenten moeten grondbedrijven saneren, provincies

als gebiedsregisseur

16Utrecht/ 23-09-2013

EINDEEINDE