2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere...

34
2020 - 2024

Transcript of 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere...

Page 1: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

2020 - 2024

Page 2: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

2

Page 3: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Ondernemingsplan 2020 - 2024Woningstichting Voerendaal - Vanhier Wonen

Wonen om te genieten van het leven

3

Page 4: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Inleiding 5

Ons profiel 9

Verleden: Doelstellingen uit ons ondernemingsplan 2015-2019 11

Heden: De omgeving verandert continue en snel 15 • Demografie: meer ouderen, minder starters en minder traditionele gezinnen• Economische inkomensverschillen worden groter• Politiek de invloed neemt nog steeds verder toe• Sociaal maatschappelijk: de participatiesamenleving is een feit• De woonmarkt: meer starters, meer ouderen en toch stagneert de doorstroming • Kansen en bedreigingen voor een relatief kleine corporatie

Toekomst: Welke keuzes voor de toekomst maken wij 21• Waar wij voor staan en waar we nog steeds voor blijven gaan • Bezit• Demografie• Nieuw bezit en transformatie• Duurzaamheid en de wet van de remmende voorsprong• Pijler B• Kansen• Samenwerking• Naamswijziging• Betaalbaarheid

Het resultaat van onze plannen 29

Wat gaan we de komende vijf jaar doen? 31

Financieel 33

Inhoud

4

Page 5: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

We leven nog steeds in onrustige tijden. Niet meer zozeer vanwege economische omstandigheden, immers

de economie draait ten tijde van het opstellen van dit plan voortreffelijk maar er is veel onrust over zaken

waarvan we bij het schrijven van de vorige ondernemingsplannen nog nooit gehoord hadden. PFAS, stikstof,

gasloos, BENG, energietransitie, teveel om op te noemen. Niets is meer zeker, alles is nieuw dat blijkt. En dat

alles terwijl de gemiddelde burger gewoon lekker rustig zonder te veel gedoe wil wonen. Die tijd lijkt echter

voorgoed voorbij. Dat heeft ook zijn gevolgen voor ons, de corporatie.

Het is goed dat we inspelen op deze nieuwe ontwikkelingen, we kunnen niet anders. Maar toch knaagt dat

een beetje. Immers wat zeggen deze ontwikkelingen over onze doelgroepen, of over ons bestaansrecht in

algemeenheid waarvoor we ooit zijn opgericht? Helemaal niets. Sterker nog, veel mensen maken zich zorgen

dat ze in deze tijd de snelheid van de maatschappij niet meer kunnen volgen. Dat ze tussen de wal en het schip

terechtkomen. Of zoals een oudere dame laatst zeer bezorgd aan ons vroeg toen ze las dat de overheid wil

dat we van het gas afgaan: “... kan ik straks nog wel mijn huisje gewoon verwarmen? ...”

Op dit soort momenten worden we geconfronteerd met een extra opgave die we als corporatie hebben.

Vanzelfsprekend blijft de opgave voor corporaties om te voorzien in woonruimte voor hen die dat niet of niet

zo goed, om welke reden dan ook, zelfstandig kunnen. Maar daar is iets bijgekomen en dat is het voldoen aan

steeds verdergaande regelgeving in Nederland, en de consequenties daarvan aan de gewone burger goed

uit te leggen, acceptabel en verdraagzaam te maken.

Inleiding

“Een huis is niet alleen meer een fijn thuis, emotioneel gezien,

maar ook de plek waaruit de huurder het milieu positief wil beïnvloeden.”

5

Page 6: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

6

Page 7: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Ons bestaansrecht in Voerendaal is onveranderd groot. Om alle taken die de gemeente toegeschoven krijgt op

het gebied van huisvesting van bijzondere doelgroepen goed uit te voeren is een uitbreiding van ons bezit in

Voerendaal volkomen logisch maar helaas niet vanzelfsprekend. Immers het aandeel sociale huurwoningen in

de gemeente Voerendaal is ongeveer 10% lager dan gemiddeld. Dat heeft alles te maken met het verdelen

van schaarstegoed; de bouwlocaties en bouwtitels in Voerendaal. Er zijn meerdere kapers op de kust: starters,

kopers en ontwikkelaars.

Om alle uitdagingen welke op ons pad komen het hoofd te kunnen (blijven) bieden zullen we moeten groeien.

Meer woningen maakt het mogelijk dat wij meer medewerkers kunnen inzetten op de verschillende terreinen.

Die groei kan op meerdere manieren. We kiezen daarbij voor twee sporen. Het eerste is autonome groei.

We gaan daarbij nog actiever op zoek naar de kansen in heel Zuid-Limburg. Dat doen we niet alleen voor

de traditionele doelgroep maar we kijken nadrukkelijk ook naar andere groepen. Als mogelijkheden ons aanstaan

dan realiseren we zo’n project. Daarnaast kijken we met open ogen naar alle andere vormen van samenwerken

met collega’s. Samenwerken in de meest eenvoudige vorm, het per deelgebied iets samendoen, maar ook

een eventuele fusie behoort tot de mogelijkheden. We staan er open voor.

U leest over deze en al onze andere keuzes die wij de komende vijf jaar maken in dit door

de Raad van Commissarissen en de Huurdersbelangenvereniging goedgekeurde ondernemingsplan.

Léon Creugers

Directeur-bestuurder

7

Page 8: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

8

892 eengezinswoningen

136 etagebouw zonder lift

104 etagebouw met lift

338 levensloopbestendig

794 niet levensloopbestendig

1.132 totaal aantal woningen

Page 9: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Vanhier Wonen is een relatief kleine corporatie met 14 medewerkers die hun standplaats hebben in het kantoor

aan de Hogeweg te Voerendaal. Van hieruit werken wij aan het uitvoeren van onze missie:

Eind 2019 hebben wij 1.132 wooneenheden in bezit en is een nieuwbouwproject in Schinveld (15 appartementen)

in aanbouw.

Doordat we een kleine organisatie zijn, zijn de lijnen tussen huurders en medewerkers kort. Onze ontvangsthal,

de spreekkamers, de telefoon, de website en publicaties in huis-aan-huisbladen zijn belangrijke communicatie-

kanalen. Met de huurdersbelangenvereniging onderhouden wij goed en regelmatig contact. Zowel tijdens formele

vergaderingen maar ook op de informele bijeenkomsten.

Vanhier Wonen opereert vanuit een gezonde, robuuste financiële basis. Onze financiële positie (wat kunnen we

financieel aan) en de portefeuillestrategie (wat hebben we) zijn belangrijke input geweest voor het nieuwe

ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft,

geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Ons profiel

9

Vanhier Wonen wil adequate huisvesting bieden in de Voerendaalse

huurwoningmarkt en aangrenzende werkgebieden. Dat willen we

bereiken door woonruimte met een passend serviceniveau aan te

bieden aan onze primaire doelgroep. Wij willen ook dat onze huurders

woongenot ervaren en verbondenheid met hun (t)huis en omgeving

ervaren.

Page 10: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

10

“Een gevarieerd woningaanbod voor uiteenlopende doelgroepen is van groot belang voor de leefbaarheid en duurzame ontwikkeling van een woonkern. In Schinveld bleek een behoefte aan huurwoningen in het sociale segment. Fijn dat wij nu samen met Woningstichting Voerendaal in die behoefte kunnen voorzien. En het mooie is dat, dat nu ook nog op een dusdanige manier gebeurt dat het meteen een mooie opwaardering is voor het betreffende gebied. Samen met constructieve en welwillende partners bereik je het meest.”

Jan Hermans is wethouder bij de gemeente Beekdaelen

Page 11: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

11

De toekomst is nog steeds gefundeerd op het verleden. Bij het opstellen van een nieuw plan 2020-2024 is

het goed om ook te bekijken wat we van de voornemens uit het ‘oude’ plan daadwerkelijk hebben gerealiseerd.

Wat waren ook alweer de plannen die we voor de afgelopen vijf jaar voor ogen hadden, en hebben we

onze voornemens kunnen waarmaken? Onderstaand nog even de doelstellingen uit ons vorige plan:

• Conform het Volkshuisvestingsplan onttrekken wij maximaal 10 woningen per jaar

in de gemeente Voerendaal;

• Realiseren van het nieuwbouwproject TLV met levensloopbestendige woningen;

• Toewijzing huurwoningen via Thuis in Limburg conform inkomensgrens;

• Hanteren maximale huurgrens DAEB-woningen;

• Dienstverleningsniveau evalueren d.m.v. klanttevredenheidsonderzoek;

• Netwerkpartners met signalerende rol voor zorgpartijen;

• Ontwikkelen van ouderenbeleid;

• Gedoseerd op zoek gaan naar uitbreidingsmogelijkheden in DAEB-segment in omliggende gemeenten;

• Blijvend investeren in kwaliteit van bestaande woningen;

• Levensduurverlenging (indien nodig) bij bestaand bezit;

• Verkoop van gelabelde woningen in bestaande voorraad;

• Betaalbaar houden van de woningvoorraad voor mensen met een laag inkomen;

• Investeren in duurzaamheid, zowel in onderhoud als in nieuwbouw;

• Luisteren naar de klantwensen door middel van onderzoek en enquêtes;

Verleden

Doelstellingen uit ons Ondernemingsplan 2015-2019

Page 12: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

12

Page 13: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

• Een degelijk financieel beleid voeren om ook op lange termijn zekerheid te bieden

aan huurders en medewerkers;

• Een naamswijziging die de lading van de nieuwe strategie dekt;

• Kwalitatief doorontwikkelen van de werkorganisatie;

• Vormgeven van Strategisch Voorraad Beleid samen met andere regionale corporaties.

Grotendeels zijn we geslaagd in het realiseren van deze voornemens.

Op een tweetal punten zijn we dat niet of niet geheel.

De verkoop van de, voor verkoop gelabelde, woningen hebben we even on hold gezet. Reden was een

aantoonbaar tekort aan sociale huurwoningen. In overleg met de gemeente Voerendaal hebben we de woningen

met een verkooplabel, als deze vrijkwamen opnieuw verhuurd. Het opknappen van die oude woningen kost

ongeveer 8 100.000,= per woning. Maar als we dat afzetten tegen de nieuwbouwkosten van meer dan 8 200.000,=

per woning is het ook vanuit dat oogpunt verstandig om die woningen (nog) niet te verkopen.

Een naamswijziging van de stichting doorvoeren is maar deels gelukt. Wel hebben we accenten verlegd in

het logo waarmee we de stevigheid van onze naam in de samenleving juist positief willen benadrukken maar

we merken dat de omgeving het verschil nauwelijks waarneemt. Onze oude naam, Woningstichting Voerendaal,

dekte de lading zeker niet meer. Vanaf 2020 gaan we verder door het leven als Vanhier Wonen.

De overige van de 18 punten uit ons ‘oude’ ondernemingsplan hebben we allemaal conform afspraak

en voornemens uitgevoerd of zijn we met de uitvoering ervan (blijvend) bezig.

13

een thuis in Zuid-Limburg

Van hier wonen

Page 14: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

14

Page 15: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

15

Als kleine maar uiterst actieve en vooruitstrevende corporatie in het Limburgse Heuvelland hebben wij te maken

met factoren in onze omgeving die steeds veranderen. De veranderingen volgen elkaar ook steeds sneller op.

Die veranderingen maar ook de snelheid ervan dwingen ons om nog meer dan anders keuzes te maken. Immers

wij bouwen woningen die meer dan 50 jaar mee moeten gaan. Wij adopteren de veranderingen snel en zorgen

er tegelijk voor dat onze (gezonde) basis, het fundament, stabiel blijft. Deze handelswijze zorgt er volgens ons voor

dat we, met oog voor de belangen van onze doelgroepen en stakeholders, geen overhaaste en onaanvaardbare

risico’s lopen.

Demografie: meer ouderen, minder starters en minder traditionele gezinnen

De bevolking zal in Voerendaal tot zeker 2029 blijven dalen. Van 12.423 inwoners nu naar 11.861 inwoners in 2029.

Een significante afname van 562 personen. Tegelijkertijd merken we op dat het de verwachting is dat het aantal

huishoudens afneemt met 133, van 5.586 naar 5.453 in 2029. Het aantal mensen in een huis neemt dus nog verder

af richting 2 personen.

Deze trends zijn ook zichtbaar in de rest van Zuid-Limburg. Het traditionele gezin, vader, moeder en twee kinderen

wordt steeds meer een uitzondering. Gebroken gezinnen lijken steeds meer regel dan uitzondering te worden.

Daar dienen we bij de ontwikkeling van ons vastgoed terdege rekening mee te houden.

Heden

De omgeving verandert continue en snel

Page 16: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Een andere demografische constatering is dat de vergrijzing voorlopig nog doorzet. De komende jaren zal

daardoor de gemiddelde leeftijd nog steeds toenemen. De vraag naar seniorenwoningen ook. Eenzaamheid

en individualisering liggen op loer. Dat komt een samenleving, zo constateren we steeds meer, niet ten goede.

De politieke keuzes leiden er in toenemende mate toe dat er een groter beroep gedaan wordt op zelfredzaamheid.

Wij blijven alert wat deze ontwikkeling voor ons bezit en onze dienstverlening betekent. Daar waar nodig passen

wij onze handelswijze aan, aan deze ontwikkelingen.

Economisch: Inkomensverschillen worden groter

De economische crisis ligt achter ons. Het herstel heeft voor veel mensen positieve effecten in hun beurs.

Echter die positieve effecten zijn niet voor iedereen merkbaar. Zo blijkt dat de ouderen die aangewezen zijn op

een AOW en een klein pensioen er niets op vooruit zijn gegaan. Bij een sterke toename van deze groep is dat

een enorme factor om rekening mee te houden. Betaalbaarheid van ons bezit of beter gezegd het totaal aan

woonlasten is dan ook een blijvend issue. Afgelopen jaren hebben we de huurverhoging gematigd voor de groep

die dat het hardst nodig heeft.

Vanhier Wonen heeft een bedrijfsvoering welke zich kenmerkt door soberheid en doelmatigheid. De toename van

het aantal medewerkers is een direct gevolg van de steeds verdergaande eisen en wettelijke voorschriften waaraan

voldaan moet worden en de continuïteit aan kennis die daarvoor noodzakelijk is. Die eisen liggen op het vlak van

de doelgroep maar ook qua bedrijfsvoering en verantwoording.

1416

“Te oud voor thuis, te goed voor tehuis. Waar moet oma wonen?”

Page 17: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Politiek: De invloed neemt nog steeds verder toe

Het passend toewijzen, en dan met name de forse sancties welke aan de corporatie worden opgelegd als die

regels worden overtreden, hebben nog steeds veel invloed op het bewonen van de wijken maar ook op het werk

van de corporaties. De leefbaarheid staat steeds vaker onder druk, omdat er sprake is van segregatie door

het passend toewijzen. De verhuurdersheffing, de VPB en in het recente verleden de saneringssteun doen een forse

greep uit de kas van de corporatie. Allemaal politieke keuzes. Er is daardoor minder ruimte om te investeren.

De maatregelen vanuit de politiek ten aanzien van PFAS en stikstof kosten de sector ook veel geld. Maar vergeet

ook de extreem gestegen bouwkosten ten gevolge van het gasloos maken van de woningen niet. Daarnaast kampt

de bouwsector met een chronisch gebrek aan personeel waardoor ook de bouwkosten blijven stijgen. Het toezicht

op de corporaties is door toedoen van met name de uitkomsten van de ‘parlementaire enquête Woningcorporaties’

de afgelopen jaren steeds verder opgeschroefd. Met succes. We lezen gelukkig niet meer van excessen bij

corporaties.

Sociaal maatschappelijk: de participatiesamenleving is een feit

De kranten staan er dagelijks vol van. De opvang van verwarde personen wordt zo langzamerhand een

maatschappelijk probleem. Oorzaak: het sluiten van de beschermde intramurale opvangplekken en de politieke

wens om deze mensen in de wijk, midden in de maatschappij, te huisvesten. De wens is feit geworden. Wat we

de komende jaren verder dienen vorm te geven is de manier waarop we de toch nog steeds noodzakelijke zorg

voor deze mensen gaan regelen. Wie is verantwoordelijk voor die zorg en wie kan die zorg inroepen is nog

een punt van nadere uitwerking. De forse toename van deze kwetsbare groepen in de wijken zet de leefbaarheid

fors onder druk. De acceptatie verloopt niet altijd op rolletjes.

17

Page 18: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

De ouderen die langer zelfstandig moeten wonen is een grote groep die dat vaak lijdzaam ondergaat.

Algemeen zien we dat de daling van het aantal instellingen stevig heeft doorgezet. Sneller dan dat de maatschappij

en het maatschappelijke middenveld daar passende maatregelen tegenover hebben kunnen stellen. De komende

jaren zal blijken of we daar met zijn allen in geslaagd zijn. Vereenzaming dreigt! Als corporatie leveren wij

een bijdrage aan leefbaarheid maar onze inzet, mogelijkheden en bevoegdheden kennen grenzen. Wij kiezen er

voor om bijna al ons nieuwe vastgoed als levensloopbestendige woningen te realiseren. Het voorzieningenniveau

in deze levensloopbestendige woningen is sterk afhankelijk van de wil en financiële bijdrage van de gemeentes

waarin we deze projecten realiseren.

De woonmarkt: meer starters, meer ouderen en toch stagneert de doorstroming

Het landelijk gebied is erg in trek. De huizenprijzen zijn significant hoger dan in de omringende steden.

Het gevolg laat zich raden; prijsopdrijvend effect bij woningen die vrijkomen. De woningen die, omdat de huidige

bewoners naar een levensloopbestendige woning verhuizen, vrijkomen en op het eerste oog zeer geschikt zouden

zijn voor starters blijken voor de starter niet financierbaar door de (te) hoge verkoopprijs in verhouding met wat men

maximaal kan lenen. Algemeen kunnen we over starterswoningen stellen dat we geen probleem met het aanbod

hebben maar een financieringsprobleem. Het gevolg daarvan is wel dat starters wegtrekken uit het landelijke

gebied. Het bestaansrecht van scholen en het verenigingsleven etc. wordt daarmee ernstig op de proef gesteld.

En daarmee dus de leefbaarheid ook.

Kansen en bedreigingen voor een relatief kleine corporatie

We zijn de belangrijkste maar niet de enige partij op het gebied van sociale huisvesting in Voerendaal. In alle andere

gemeentes waar we werkzaam zijn, of willen zijn, zijn we zelfs veruit de kleinste partij. Maar toch, onze specifieke

omstandigheid biedt zeker kansen maar ook bedreigingen. Het is daarom belangrijk dat wij ons bewust zijn van

de kansen en bedreigingen die deze situatie met zich meebrengt.

18

Page 19: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

17

Kansen

• Andere corporaties focussen zich nog steeds minder op landelijk wonen waardoor volkshuisvestelijke taken

in de kleinere kernen vaak blijven liggen;

• Concurrentiekracht in deze kernen ontbreekt veelal. Als we eenmaal actief zijn komt men automatisch bij

ons terecht;

• Meer dan gemiddeld hoog gekwalificeerd personeel met landelijk wonen in hun DNA;

• Onze robuuste financiële positie maakt veel mogelijk.

Bedreigingen

• Te veel afhankelijk van te weinig gemeentes. Een verstoorde relatie met een gemeentebestuur is

dan meteen redelijk catastrofaal;

• De beperkte geografische spreiding van ons bezit;

• Hogere WOZ-waardes dan in omliggende werkgebieden zorgen voor stagnatie in de huisvesting van starters;

• Bijzondere opgaves vanuit WMO, WLZ etc. komen bijna geheel voor rekening van Vanhier Wonen (zelfde opgave

als andere corporaties maar in Voerendaal zijn 10% minder sociale woningen beschikbaar);

• Stijgende bouwkosten door BENG e.a. en de bijna onmogelijkheid voor collectieve systemen door

de beperkte omvang van nieuwbouwprojecten in landelijke gemeentes.

19

Page 20: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

20

Page 21: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

21

Waar wij voor staan en waar we nog steeds voor blijven gaan

De afgelopen 100 jaar hebben wij aangetoond dat we in Voerendaal een wezenlijke en niet te onderschatten

bijdrage leveren aan de volkshuisvesting in een landelijke omgeving. Wij willen die rol blijven vervullen met nog

meer inzet en betrokkenheid dan we tot nu toe gedaan hebben. Dat opplussen van onze inzet en betrokkenheid

is nodig omdat de opgaves waarvoor we ons gesteld zien steeds meer in complexiteit én omvang toenemen.

Schaalgrootte wordt langzamerhand wel iets om rekening mee te houden. Immers het aantal beschikbare

medewerkers wordt door de ‘Autoriteit Wonen’ middels benchmarken gelimiteerd.

De kwaliteit van onze huidige maar ook nieuwe woningen en van onze dienstverlening is geen issue. Die staat

bij alle beslissingen voorop. Reden ook waarom we actief aan de slag gaan in meerdere gemeentes. Dit alles wel

in Zuid-Limburg. Niet vanuit onvrede over ons huidige werkgebied maar meer vanuit de onmogelijkheden om in

ons huidige werkgebied nieuwe woningen toe te voegen of te verwerven. Dat alles hoeft geen probleem te zijn

voor onze huurders. Immers de gebruikers van onze voorzieningen zoals een prachtige fullservice supermarkt in

Klimmen komen nu ook al uit de omringende gemeentes. Wel vinden we ons zelf expert op het gebied van landelijk

wonen. Uitdagingen in de stedelijke gebieden rondom Heerlen, Sittard en Maastricht zijn daarom niet direct

voor de hand liggend maar zullen van geval tot geval worden bekeken en beoordeeld.

Het nieuwe plan kent eigenlijk twee pijlers. Pijler A) opgaves in ons bestaande bezit, en pijler B) kansen met

nieuw bezit. De opgaves in pijler A hebben we gebaseerd op onze herijkte portefeuillestrategie. In deze strategie

houden we ons bestaande bezit tegen het licht. We doen dat door ons huidige bezit te vergelijken met

ons gewenste bezit; de wensportefeuille.

Toekomst

Welke keuzes voor de toekomst maken wij

Page 22: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

22

Page 23: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Bezit

Hierbij springt gelijk in het oog dat ons huidige bezit hartstikke concreet is. Het staat er immers. Ons gewenste

bezit is in vergelijk daarmee natuurlijk veel abstracter. Immers we kijken ernaar met de wetenschap van nu.

Dat kan morgen opeens helemaal anders zijn. Een vastgoedcrisis kondigt zich meestal niet ver van te voren aan.

Natuurlijk zijn er wel voortekenen maar dat blijft een kwestie van interpreteren. Daarbij dienen we ook in

ogenschouw te nemen dat we ons vastgoed voor een langere tijd realiseren, minimaal voor 30 tot 50 jaar. Terwijl in

die redelijk lange periode de veranderingen zich in snel tempo kunnen opvolgen, en dat ook vaak doen. Hiermee

komt al meteen een van de kenmerken van ons toekomstige bezit naar voren. Wij streven er naar om ons huidige

maar zeker het nieuwe bezit zoveel mogelijk robuust te transformeren en te ontwikkelen waardoor hypes en

kortdurende veranderingen niet direct een zwaarwegende factor zullen gaan worden. Het blijft natuurlijk altijd

voor een deel speculatief. Wat echter belangrijk is, is de constatering dat we bij de ontwikkelingen van ons nieuwe

vastgoed nadrukkelijk demografische ontwikkelingen zullen meenemen. Levensloopbestendig wordt de norm!

Demografie

Het door de gemeente Voerendaal opgestelde Woningbehoefterapport (2019) laat zien dat er binnen de gemeente

in principe voldoende woningen zijn maar dat de bestaande woningen vaak niet de juiste typologische kwaliteit

hebben. Het is dus geen kwantitatief maar een kwalitatief probleem. Zo is er een tekort aan betaalbare

starterswoningen, en door de vergrijzing een nog veel groter tekort aan levensloopbestendige woningen.

Daarnaast zien we dat de demografische ontwikkelingen snel gaan. Ons huidige bezit kenmerkt zich door het feit

dat, bijna alles dat gebouwd is voor circa het jaar 2000, grotendeels bestaat uit eengezinswoningen met meestal

3 slaapkamers en een badkamer op de eerste verdieping. De gedachte destijds was dat daar een traditioneel

gezin, vaak vader, moeder en twee of drie kinderen fijn kunnen wonen. Inmiddels leren de demografie

en de toewijzingsgegevens uit Thuis in Limburg ons dat dit ideaalbeeld achterhaald is. Momenteel zijn

de alleenstaanden met een of twee kinderen in de meerderheid. Daarnaast is de grootte van de groep senioren

aan een forse opmars bezig. Dat zal de komende jaren nog wel even zo blijven is de voorspelling en dat biedt

kansen voor het realiseren van zorgwoningen. Verder blijkt dat de krimp van de bevolking wel komt, maar dat

de huishoudensstijging door gezinsverdunning wel doorzet.

23

Page 24: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Nieuw bezit en transformatie

Na 2000 hebben we al fors ingezet op het bouwen van levensloopbestendige woningen. Woningen die goed

toegankelijk zijn en die naast de badkamer ook een slaapkamer op de begane grond hebben. In deze levens-

loopbestendige woningen kunnen bijna alle doelgroepen fijn wonen. Het levensloopbestendig bouwen zal

een van de speerpunten en uitgangspunten blijven, zeker gedurende de looptijd van het nieuwe ondernemingsplan.

Wij hebben in kaart gebracht welke woningen van de grote bulk eengezinswoningen eventueel bij mutatie

levensloopbestendig gemaakt kunnen worden. In principe kan dat bijna alleen daar waar het hoekwoningen zijn

van een aaneengesloten blok of de bekende twee-onder-eenkapper met voldoende ruimte naast de woningen.

Op die plaatsen zou een slaapkamer met natte ruimte gecreëerd kunnen worden die deels naast de woning

is gesitueerd. De tussenwoningen van het type doorzon geven die mogelijkheden in principe niet. Met name

de bereikbaarheid van de achtergelegen tuinen en de lichttoetreding in combinatie met een beperkte beukmaat

van het huis belemmeren dat.

In onze portefeuillestrategie hebben we bepaald dat het in totaal over 50 woningen gaat die eventueel levens-

loopbestendig gemaakt kunnen worden. Bij een mutatiegraad van 6 % zouden dat ongeveer 2 tot 5 woningen

per jaar zijn. Geraamde kosten per woningingreep 8 100.000,= (incl. BTW, prijspeil 2020). Jaarlijks op te nemen

in de begroting gedurende de looptijd van het nieuwe ondernemingsplan daarvoor is dan ook een bedrag

van 8 350.000,= (incl. BTW) ingerekend.

Duurzaamheid en de wet van de remmende voorsprong

Al jaren profiteren onze huurders van het, in vergelijk met andere corporaties, ‘goede’ energielabel van hun huizen.

We hebben die energiebeperkende maatregelen toen prima uitgevoerd. Niet alleen de energiekosten zijn

daardoor lager maar ook het comfort voor de bewoners is enorm toegenomen. Inmiddels is veel duidelijk. De meeste

corporaties hebben niet gedaan wat ze wel afgesproken hebben en gebruiken nu de voortgang van de techniek om

te ijveren voor nul op de meter woningen. Wij doen daar niet aan mee. De reden is logisch en duidelijk. Het geld

dat we geïnvesteerd hebben in labelsprongen is kortgeleden uitgegeven en nog lang niet ‘terugverdiend’. Voorlopig,

in ieder geval de komende jaren, zullen we aan het bestaande bezit qua energie en duurzaamheid niet veel kunnen

doen. De CV-ketels zijn nog grotendeels zo goed als nieuw en moeten nog een jaar of 15 mee.

24

Page 25: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

25

Na die 15 jaar verdient het natuurlijk wel aanbeveling om te bezien welke maatregelen er getroffen kunnen,

en ook moeten, worden om misschien dan wél van het gas af te gaan en te onderzoeken in hoeverre

energieopwekking door de huurders van dat moment wél mogelijk is.

Indien huurders zelf zonnepanelen op het dak van hun eengezinswoning willen leggen dan zullen wij daar binnen

de gestelde randvoorwaarden aan meewerken in het kader van toestemmingsverlening. Wij gaan gedurende

de looptijd van dit ondernemingsplan vooralsnog niet als vanzelfsprekend bij huurders van bestaande woningen

individuele zonnepanelen aanbrengen. De steeds weer wijzigende wet- en regelgeving zorgt voor veel

onduidelijkheid en onzekerheid. Mocht dat noodzakelijk zijn of worden dan zullen we dat per geval bekijken.

Bij nieuwbouw is dat anders. Daar brengen we tijdens de bouw wel panelen aan mocht dat nodig zijn en horen

die panelen bij het gehuurde.

Wel wordt de komende tijd bij gestapelde complexen bekeken waar investeringen in zonnepanelen

(t.b.v. algemene elektravoorzieningen) aangebracht kunnen worden. Op die manier houden we

de servicekosten lager en dat komt de verhuurbaarheid en de betaalbaarheid ten goede.

Vanaf 2018 wordt bij mutatiewoningen, daar waar mogelijk, de aansluiting voor het koken op gas verwijderd.

Daarvoor in de plaats komt een aansluiting voor elektrisch koken. Op deze manier draagt de woningstichting

bij aan het terugdringen van het gebruik van gas.

Ten aanzien van asbest heeft de Eerste Kamer onlangs, terecht, een bommetje gelegd onder de wettelijke bepaling

dat na 2024 geen asbest meer in contact met de buitenlucht mag staan. Zoals het er nu naar uitziet wordt de termijn

in ieder geval opgerekt. Voor ons betekent dit dat we doorgaan met het saneren van de aanwezige asbest zodra

dat kan, maar dat er verder geen maatregelen getroffen worden om versneld of voor 2024 het bezit asbestvrij

te hebben voor wat betreft asbest dat in contact staat met de buitenlucht.

Page 26: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Pijler B

Deze pijler is eigenlijk een nieuwe scheut aan de boom. Een beetje onontgonnen gebied ook. Allereerst is het goed

te constateren dat de overheid met de invoering van de nieuwe Woningwet heel Limburg als één woningmarktregio

heeft aangemerkt. Dit in tegenstelling tot de vóór die tijd statutair vastgelegde woningmarktgebieden waarin

de corporatie werkzaam mocht zijn. Met andere woorden: heel Limburg is vanaf 2015 ons werkgebied. Wij hebben

echter voor onszelf wel antwoord gegeven op de vraag of alles wat kan ook moet. Het antwoord laat zich raden,

nee. We gaan zeker niet heel Limburg bestoken. Daar zijn we te klein voor en een te grote versnippering van het bezit

voegt niets toe. De grens hebben we getrokken zo rond om het smalste punt van Limburg. Tot aan, of ergens in,

of tot en met, de gemeente Sittard. Daar ergens ligt de grens van wat we als ons werkgebied zien.

Kansen

De afgelopen periode hebben we al verkennende gesprekken gevoerd in de omliggende gemeentes. Vaak op

initiatief van die gemeentes zelf. (Dit is ook ingegeven door het feit dat er in Voerendaal niet of nauwelijks meer

gebouwd kan worden). In de omringende gemeentes zijn er legio kansen maar het is duidelijk dat ons umfeld

ons als stichting uit Voerendaal, niet meteen als logische en vanzelfsprekende partner ziet. De explosief (ook ten

gevolge van het gasloos bouwen) gestegen bouwkosten afgezet tegen de maximale doelgroepen huurprijs zorgt

ervoor dat veel projecten onhaalbaar blijken en niet worden opgepakt. Een slimme manier van ontwikkelen met

een stevige focus op ontwikkel- en bouwkosten zorgt ervoor dat het óns wel lukt om projecten gerealiseerd te krijgen.

Wij willen de komende periode uitbreidingsprojecten serieus op haalbaarheid toetsen en eventueel na

een positieve uitkomst verder oppakken, dit alles t.b.v. de volgende doelgroepen en/of aandachtsgebieden:

• Aankoop bestaand bezit (inponden) van particulieren;

• Aankoop bestaand bezit bijvoorbeeld van collega corporaties;

• Nieuwbouw;

• Studentenhuisvesting;

• Zorgvastgoed;

• Vastgelopen edoch interessante ontwikkelingen van vastgoed.

26

Page 27: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

Samenwerking

Wij realiseren ons dat de schaalgrootte waarschijnlijk op termijn wel een issue wordt. Kunnen we als kleine stichting

wel zelfstandig blijven bestaan? Dat kunnen heeft twee facetten, kan het financieel en kan het qua menskracht.

Het uitgangspunt is dat wij momenteel de weg bewandelen dat vragen c.q. verzoeken tot een vorm van

(vergaande) samenwerking serieus bekeken worden. Voorop staat het volkshuisvestelijk belang voor onze huurders.

Onze organisatie is kwalitatief zeker aan de maat. Er is geen acute noodzaak om tegen elke prijs te fuseren.

Naamswijziging

Willen wij de kansen kunnen pakken welke zich zeker gaan voordoen dan dienen partijen, in hoofdzaak

de gemeentes in de buurt, te weten van ons bestaan en ze dienen op de hoogte te zijn van het feit dat we graag

willen. Bekendheid bij het bredere, met een nadruk op ook het politieke, publiek is noodzakelijk om tot realisatie van

die kansen te komen. De stichting moet niet meer alleen geassocieerd worden met Voerendaal maar met de missie,

visie, specifieke (financiële) kwaliteiten en niet in de laatste plaats de strategie van de stichting. Onze nieuwe naam

is daarbij essentieel. Een naam die de lading dekt: Wij zijn Vanhier Wonen!

Betaalbaarheid

Vanhier Wonen scoort goed tot zeer goed op de betaalbaarheid van wonen. Met alle noodzakelijke

ontwikkelingen en de keuzes welke nodig zijn om die te kunnen realiseren, blijft betaalbaarheid een belangrijk

agendapunt. Vergelijkingen met bijvoorbeeld de branchebenchmark zullen moeten aantonen dat hierin de goede

keuzes gemaakt worden.

een thuis in Zuid-Limburg

Van hier wonen

27

Page 28: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

28

Page 29: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

29

• Ons bezit wordt meer gespreid en we zijn minder afhankelijk van een enkele gemeente;

• Een naam voor onze organisatie die de lading dekt;

• Er ontstaat een gezonde concurrentie in het Zuid-Limburgs landelijk gebied;

• Continuïteit van onze organisatie, zelfstandig of in een groter geheel;

• De kwaliteit en mogelijkheden van onze organisatie worden beter benut;

• Passende nieuwbouw vermindert ingrijpen later;

• Betaalbare woningen blijven beschikbaar;

• We bevorderen doorstroming op de woningmarkt;

• Inzet van onze financiële middelen waarvoor ze bedoeld zijn (volkshuisvesting).

Het resultaat van onze plannen

Page 30: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

“Het nieuwbouwproject ‘het Veldje’ heb ik van nabij meegemaakt. Tijdens het prille begin, toen ik onderdeel was van de projectgroep, is me al opgevallen hoe bevlogen de woningstichting dit hele project oppakte. Toen we bericht kregen dat we bij degenen waren die in aanmerking kwamen voor een van de woningen, kende ons geluk geen grenzen. Mijn vrouw wilde eigenlijk niet verhuizen, want zij was zo gehecht aan onze woning waar we al die jaren met zoveel plezier hadden gewoond. Maar nu we hier in onze nieuwe woning al zo’n half jaar wonen is ze helemaal om. We zijn eind 2019 verhuisd van een iets gedateerde koopwoning naar een heel moderne huurwoning met alle snufjes van dien, van vloerverwarming tot CO2-regeling aan toe. Qua wooncomfort het einde. Wat ook erg prijzenswaardig is, dat we ondanks dat we huren er na samenspraak met de woningstichting toch nog veel mogelijk is. Daarbij denk ik in ons geval aan aanpassing van badkamer en keuken. Ook de korte lijntjes zijn zeer prettig. Bij de woningstichting kennen ze je bij naam, je bent er geen nummer. En dan, als je op leeftijd bent, zoals mijn vrouw en ik, hoeven we ons nergens meer zorgen over te maken. Is er een probleem, even bellen of een van de medewerkers van de woningstichting aanspreken, die hier vaker te zien zijn en het probleem wordt tot volle tevredenheid opgelost. Bij een koopwoning moet je toch voor alles zelf zorgen. Wat dat betreft zijn we blij en opgelucht en hoeven we ons voor de toekomst geen zorgen meer te maken. Tot slot, alle lof voor Woningstichting Voerendaal. We kunnen ons geen betere verhuurder wensen. Mijn vrouw en ik zijn blij, dat we hier kunnen wonen.”

Fieny en Hub Brouns wonen sinds 2019 in nieuwbouwproject het Veldje in Kunrade

30

Page 31: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

31

• Kansen opzoeken in Zuid-Limburg;

• Goedkope voorraad tot 8 432,51 (prijspeil 2020) op peil houden;

• Het niet-DAEB deel van het bezit op peil houden;

• Zoveel als mogelijk levensloopbestendig bouwen;

• Het plan Schinveld realiseren en verhuren;

• Verder werken aan een verbetering van ons gemiddelde label. Bij mutatiewoningen,

daar waar mogelijk, naar een (equivalent van) label B of beter brengen;

• Op weg naar gasloos worden bij mutatiewoningen de gasaansluitingen voor

het kooktoestel verwijderd;

• Maximaal benutten van de vrije toewijzingsnorm t.g.v. passend toewijzen;

• Komende 5 jaar 3 gezinnen statushouders extra per jaar huisvesten bovenop

de taakstelling;

• Handhaven van ons bezit MOG en BOG;

• We verkopen in principe geen woningen of er moeten belangrijke voordelen zijn;

• Conformeren ons aan de woonvisie; (rapport Woningbehoefte Voerendaal 2019);

• Toewijzen woningen via Thuis in Limburg;

• Implementeren van KWH;

• Actief op zoek gaan naar samenwerkingsvormen om administratieve

en personele lasten te verlichten.

Wat gaan we de komende vijf jaar doen?

Page 32: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

32

Page 33: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

2933

We zijn een financieel gezonde corporatie. Dat willen we ook zeker blijven. Onze financiën hebben we

doorgerekend voor de komende jaren rekening houdend met de voornemens aan plannen en activiteiten zoals

genoemd in dit ondernemingsplan. Hierbij hebben we ook rekening gehouden met het feit dat betaalbaarheid

van de huren een belangrijk onderwerp is waarbij we ruimte hebben ingerekend om de huren niet maximaal

te moeten laten stijgen. We zetten ons vermogen dus ook in voor betaalbaarheid van ons bezit. Het resultaat

van dit alles is dat we gebaseerd op de omstandigheden, wettelijke voorschriften en financiële eisen momenteel

(december 2019) , die aan de sector en dus ook aan ons gesteld worden financieel gezond blijven. De ratio’s blijven

daarbij ruim boven de door het WsW, (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), en de Aw (Autoriteit wonen) gestelde

normen. In financieel opzicht zijn we er ook klaar voor!

Financieel

Page 34: 2020 - 2024 · ondernemingsplan. Dit nieuwe ondernemingsplan sluit aan bij onze eerdere ondernemingsplannen en geeft, geheel in die lijn, onze strategie voor de komende jaren weer.

34