2008 - Oratie bedrijventerreinen als speelveld - webversie

Bedrijventerreinen als speelveld

Oratie prof. dr. Jacques van DinterenUitgesproken op 24 juni 2008www.royalhaskoning.com

Nijmegen

Barbarossastraat 35

6522 DK Nijmegen

Postbus 151

6500 AD Nijmegen

T: +31 (0)24 328 42 84

F: +31 (0)24 323 93 46

E: [email protected]

Rotterdam

George Hintzenweg 85

3068 AX Rotterdam

Postbus 8520

3009 AM Rotterdam

T: +31 (0)10 443 36 66

F: +31 (0)10 443 36 88



De transitiecirkel >>

Blz.

Voorwoord

1 Eenstiefmoederlijkebehandeling? 5

2 Enkeleproblemen 7

3 Hetspel 13

4 Despelers 15

5 Hoegrootmakenwedespeelvelden? 21

6 Deeisenvandethuisclubaanhetspeelveld 27

7 Speelveldenmetverschillendekwaliteiten 31

8 Devastgoedsectoralsessentiëlespelerinhetteam? 37

9 Denoodzaakvaneenradicaleveranderingvanspelstrategie 41

10 Deleerstoel 47

Aangehaaldeliteratuur 49

Overdeauteur 53

OverdeadviesgroepStrategie&Proces,RoyalHaskoning 54

inhoudsopgave

>> 1

VOORWOORD

Jacques van Dinteren werkt sinds september 2007 als bijzonder hoogleraar Economische

Geografie bij de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen.

Voor vier dagen in de week blijft hij echter ook actief bij de adviesgroep Strategie &

Proces van Royal Haskoning. Binnen deze adviesgroep is hij verantwoordelijk voor het

onderdeel Economie & Ruimtelijke Investeringen. Tevens trekt hij vanuit de adviesgroep

het LocLab dat zich bezig hout met stedelijke locatie- en gebiedsvraagstukken.

Zijn officiële installatie als hoogleraar vond plaats op 24 juni 2008. De oratie die hij

bij die gelegenheid uitsprak is in dit boekje opgenomen. Jacques van Dinteren heeft

niet de bedoeling gehad een doorwrocht wetenschappelijk werk te schrijven, noch

het plan opgevat om een alles omvattend antwoord te geven op de problematiek

van bedrijventerreinen. Zijn opzet was tweeledig. In de eerste plaats niet-vakgenoten

(waaronder uiteraard familie en vrienden) een beeld geven van waar hij zich in zijn

werk mee bezig houdt en in de tweede plaats tegelijkertijd toch duidelijke aanwijzingen

aanreiken voor beleidswijzigingen en voor nieuwe onderzoekslijnen. Het is aan u om te

beoordelen of hij daarin is geslaagd. Ik heb zijn betoog met veel interesse gelezen en

kan het u van harte aanbevelen.

Ir.RenéIdemaHoofd adviesgroep Strategie & Proces NijmegenDivisie Ruimtelijke OntwikkelingRoyal Haskoning

Bedrijventerreinen als speelveld Oratie prof. dr. Jacques van Dinteren

>> 3

Mijnheer de Rector Magnificus, leden van het College van Bestuur, leden van de Stichting ter Bevordering van de Ruimtelijke Wetenschappen, lieve familie, beste vrienden en collega’s.

Toen ik in 1989 promoveerde ging ik in het voorwoord van mijn proefschrift in op de stiefmoederlijke behandeling van de intermediaire dienstensector en van de zakelijke diensten in het bijzonder. Niet dat ik iets met Assepoester heb, maar nu negentien jaar later, moet ik opnieuw vaststellen dat ik me de afgelopen twintig jaar blijkbaar heb bezig gehouden met een onderwerp dat tot voor kort wat stiefmoederlijk werd behandeld: de bedrijventerreinen. Die stiefmoederlijke behandeling betreft de opleidingen, het onderzoek en het toegepast beleid.

Dit wil niet zeggen dat er nooit op wetenschappelijke wijze aandacht aan bedrijventerreinen is besteed. Wat er over is gepubliceerd leek tot voor kort echter achter te blijven bij de belangstelling van geografen, planologen en vastgoeddeskundigen voor andere werklocaties, zoals winkelcentra en kantoorgebieden. Bedrijventerreinen werden pas geleidelijk aan een onderwerp van studie1 toen ze een probleem bleken te zijn, niet zo zeer voor de bedrijven die er gevestigd waren, als wel voor de beleidsmakers. Dat begon in de jaren tachtig toen er een overaanbod ontstond van bedrijventerreinen omdat de optredende recessie ondernemers ervan weerhield te investeren. Veel gemeenten zijn toen een aantal jaren noodzakelijkerwijs even maïsboer geweest om nog iets te kunnen verdienen aan de ruim aangekochte gronden. Gronden die eigenlijk een bedrijventerrein hadden moeten worden. Dat werd de aanleiding voor een meer algemene verkenning van de manier waarop in Nederland de bedrijventerreinenplanning verloopt en hoe die zou kunnen worden verbeterd (Ike c.s., 1984).

Vervolgens werd eind jaren tachtig het probleem van de veroudering van bedrijventerreinen aan de orde gesteld2 toen duidelijk begon te worden dat de aanpak daarvan met een enorm financieringsprobleem gepaard zou gaan. Omdat die problematiek voor een belangrijk deel voortkwam uit een slecht beheer door de lokale overheden, dook in het begin van de jaren negentig voor het eerst de term ‘strategisch bedrijventerreinenbeheer’ op (Van Dinteren, 1991). In de tweede helft van de jaren negentig kreeg dit een verdere uitwerking onder de noemer van ‘parkmanagement’.

een stiefmoederlijke behandeling? >>

1 Hiermee wil ik onderzoekers van het eerste uur als bijvoorbeeld Leendert Bak (1961) geenszins tekort doen. Verder kan worden opgemerkt dat voorafgaand aan de problemen die ontstonden door het overaanbod er al wel diverse beleidsnota’s zijn verschenen waarin wordt ingegaan op de planning van bedrijventerreinen. Voorbeelden daarvan zijn ETI Gelderland, 1960; ETIL, 1975; Agglomeratie Eindhoven, 1976; ETIO / PPD, 1978.

2 Feitelijk werd het probleem al eerder gesignaleerd, maar het bleef bij alleen het constateren van het probleem. Van een grootschalige aanpak was geen sprake. In 1987 verscheen van de RARO het Advies over de herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen.


4 <<

In die zelfde jaren was ook de roep van vooral de rijksoverheid te horen om een intensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen en worden onderzoeken op dat vlak uitgevoerd (zie bijvoorbeeld Buck Consultants, Von Meijenfeldt Architecten- en Ontwerpbureau en Arcadis Heidemij Advies, 1998; Van Dinteren c.s., 2000). Dit kan worden gezien als een uitvloeisel van de toen opgekomen aandacht voor de ontwikkeling van ‘duurzame’ bedrijventerreinen. Dit werd in het begin nogal eng opgevat door een focus op industriële symbiose en – een iets bredere invalshoek – ecologie. Bij industriële symbiose gaat het om het creëren van ketens tussen bedrijven waarbij de verschillende bedrijfsprocessen van die bedrijven op elkaar worden afgestemd om duurzaamheidseffecten te bereiken, bijvoorbeeld op het vlak van restmaterialen, energie, transport, ruimte en dergelijke. Geleidelijk aan kende de invulling van het begrip duurzame bedrijventerreinen een verbreding naar maatschappelijke (sociale) en economische aspecten zoals bereikbaarheid en zelfs een aantrekkelijke verblijfsomgeving voor werkgever, werknemer en anderen (bijvoorbeeld Provincie Zuid-Holland, 2001). Het grote enthousiasme dat momenteel (in ieder geval in Nederland) voor het cradle to cradle concept (McDonough en Braungart, 2002) bestaat lijkt mede te danken te zijn aan de aandacht die daarin wordt gegeven aan een dergelijke brede opvatting van het begrip duurzaamheid. In de kern blijft het gaan om het ontwerpen en ontwikkelen van producten op basis van veilige en volledig herbruikbare grondstoffen. Zo kan afval ‘voedsel’ worden in een oneindige kringloop.

Als ik deze grove geschiedschrijving van het bedrijventerreinenonderzoek nog even voortzet, dan wordt de eerste helft van dit decennium gekenmerkt door onder meer een zekere focus op de ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen (bijvoorbeeld Architecture Research Institute, 2002; ministerie VROM, 2002; Buck Consultants, 2003), naast andere thema’s als de economische betekenis van bedrijventerreinen (Buck Consultants, 2002; Louw c.s., 2004, Louw en Bontekoning, 2007) en het disfunctioneren van de grondmarkt voor bedrijventerreinen (Segeren c.s., 2005). In deze periode verschijnt ook het eerste, breed opgezette boek over de planning van bedrijventerreinen (Louw c.s., 2004). Opvallend is tevens dat er nu voor het eerst vanuit de stedenbouw enige serieuze belangstelling voor het onderwerp wordt getoond, soms juist omdat een zorgvuldiger ruimtegebruik vraagt om een goed ontwerp (Enno Zuidema Stedebouw, 2000; Van der Gaag, 2004; Meinsma, 2004). Overigens is dit een onderwerp dat in de jaren veertig en vijftig van de vorige eeuw onder architecten al incidenteel belangstelling genoot. Michelle Provoost heeft hier in haar dissertatie over architect Maaskant een interessant hoofdstuk aan gewijd (Provoost, 2003).

>> 5

Ondanks de toegenomen hoeveelheid thema’s kan worden vastgesteld dat door de jaren heen de belangstelling voor de revitalisering van verouderde terreinen en het probleem van het maken van goede prognoses daar niet onder hebben geleden. Gedurende de afgelopen twee decennia bleven deze vraagstukken op de agenda. Wel redelijk nieuw in dit verband is het idee – en het is vreemd dat dit zo lang op zich heeft laten wachten – dat herstructurering van bedrijventerreinen en de aanleg van nieuwe terreinen in onderlinge samenhang moeten worden bekeken, zoals feitelijk al door de SER in 1999 was gesteld. De VROM-Raad herhaalt dit adagium in 2006 in de publicatie ‘Werklandschappen’. Feitelijk wordt daarin gesteld dat het roer volledig om moet als het gaat om het bedrijventerreinenbeleid. Minister Winsemius pakte eind 2006 die handschoen op en zette het bedrijventerreinenbeleid op de politieke agenda. In het volgende kabinet namen de ministers Cramer en Van der Hoeven dit stokje over. Mede dank zij die ministeriële belangstelling is 2007 een topjaar geweest als het gaat om onderzoek naar en beleidsadviezen over bedrijventerreinen. Het leidde in het begin van 2008 ook tot de instelling van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen.

een stiefmoederlijke behandeling? >>

>> 7

De stiefmoederlijke behandeling valt zeker de laatste jaren dus wel mee, vooral ook als we bedenken dat het onderwerp in het buitenland minder aandacht krijgt (Stogo, 2007). Van een stiefmoederlijke behandeling is echter zeker nog sprake als het gaat om de concrete beleidsmatige vertaling van de onderzoeksuitkomsten naar de concrete beleidsmatige praktijk. Daar is nog een slag te slaan. Er wordt op gemeentelijk niveau wel beleid gemaakt, maar de flexibiliteit ervan is enorm, om het maar even zo positief mogelijk te formuleren. Ik wil daarmee zeggen dat er op gemeentelijk niveau wel beleid wordt gemaakt, maar dat lokale overheden hier in de praktijk soepel mee omgaan om het ondernemers naar de zin te maken, de werkgelegenheid in de gemeente te garanderen en de buurgemeenten af te troeven bij het aantrekken van bedrijven. Van regionale samenwerking is dan ook nauwelijks sprake. En voor zover concepten voor bedrijventerreinen worden ontwikkeld, worden die al snel los gelaten als een interessant bedrijf zich aandient. Eerder nog kiest de lokale overheid er voor om niet te kiezen: er worden kleurloze bedrijventerreinen ontwikkeld waarop elk bedrijf zich mag vestigen. Maar liefst bijna 90% van de bedrijventerreinen in Nederland valt in deze als ‘modern gemengd’ aangeduide categorie (figuur 1). In termen van oppervlak is het ruim 60% dank zij de relatief grote oppervlakten van zeehavens en terreinen voor zware industrie (IBIS, 2007).

Bovendien is er een sterke belangstelling voor de aanleg van nieuwe terreinen. Ook hier omdat dit voor ondernemers aantrekkelijk is. In ieder geval aantrekkelijker dan opnieuw te investeren in de bestaande locatie. Mede daardoor zijn grote problemen ontstaan op de bestaande, oudere bedrijventerreinen. Gemeenten hebben niet of onvoldoende rekening gehouden met de kosten van onderhoud van eenmaal aangelegde terreinen en krijgen daarvoor nu de rekening gepresenteerd.

enkele problemen >>

0

20

40

60

80

100

Zeehaven Zwaar

Aantal terreinen

Oppervlak

T&D Gemengd Hoogwaardig

Figuur 1: Het aandeel van de verschillende typen bedrijventerreinen in aantal en oppervlak (bron: IBIS)


8 <<

Door de veroudering en verpaupering van bedrijventerreinen (figuur 2) wordt niet alleen een duurzame ruimtelijke ontwikkeling in de weg gestaan, maar kunnen tevens andere negatieve effecten ontstaan. Zo is de bebouwing op verouderde bedrijventerreinen vaak de pensioenvoorziening voor de kleine ondernemer of een kleine belegger. Gezien de verouderingsproblematiek is het de vraag in hoeverre de waardeontwikkeling van de gebouwen leidt tot een goede pensioenvoorziening. De waarde van de grond zal stabieler zijn, maar wie wil grond kopen op een terrein zonder duidelijk toekomstperspectief, zonder zicht op goede rendementen?

Een tweede voorbeeld van een ongewenst neveneffect is het achterblijven van vooral de economisch zwakkere bedrijven op verouderde terreinen. Zij hebben immers niet de financiële mogelijkheden voor een verplaatsing. Dat pleit er voor om bij de revitalisering van een bedrijventerrein niet alleen te kijken naar de fysieke aspecten. Aandacht is evenzeer gewenst voor het vernieuwen van de zittende bedrijven, bijvoorbeeld door professionele ondersteuning bij het innoveren van producten en productieprocessen. Dit aspect krijgt veel te weinig aandacht in revitaliseringsplannen3.

Maar ook op de hogere beleidsniveaus kunnen problemen worden gesignaleerd. Die hebben vooral te maken met het instrumentarium. De financiële middelen voor de revitalisering van bedrijventerreinen schieten bijvoorbeeld tekort en een concept als de SER-ladder4 is onvoldoende van concrete instrumenten voorzien. Provincies treden zelden of nooit hard op tegen gemeenten die zich niet houden aan afspraken of weigeren mee te werken aan regionale afstemming. Deze problemen worden overigens nu wel onderkend, maar vooralsnog laten concrete veranderingen op zich wachten.

3 Bij mijn weten wordt alleen bij de revitalisering van Waarderpolder in Haarlem met Syntens samengewerkt om bedrijven op dat terrein een economische impuls te geven.

4 De SER gaat bij het plannen van de ruimte voor bedrijven uit van drie stappen met zijn eigen afwegingen:>> Gebruik de ruimte die al beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden.>> Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen.>> Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige keuze van de locatie van ‘rode’ functies en door investeringen in kwaliteitsverbetering van de omliggende groene ruimte moet worden verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor wonen, bedrijventerreinen en/of infrastructuur de kwaliteit van natuur en landschap respecteert en waar mogelijk versterkt.

>> 9

Met deze heel korte beschrijving van de gegroeide aandacht voor bedrijventerreinen en de themaverbreding door de jaren heen, zijn hier al veel van de problemen rond bedrijventerreinen kort benoemd. Het zijn immers vaak (veronderstelde) problemen die aanleiding geven tot nader onderzoek of beschouwing. Daarmee is de lijst van knelpunten echter zeker nog niet volledig.

enkele problemen >>

Figuur 2: Veroudering en verpaupering van bedrijventerreinen is een omvangrijk probleem


10 <<

Daar waar het bijvoorbeeld gaat om het functioneren van de bedrijventerreinenmarkt heb ik in het begin van de jaren negentig gesteld dat het ontbreken van regionale samenwerking tussen gemeenten een goede planning en ontwikkeling van terreinen frustreert (van Dinteren, 1991; zie ook Van Dinteren c.s., 1996). En dat terwijl bijvoorbeeld een bedrijfshuisvestingsmarkt, een belangrijk deel van toeleveranties aan bedrijven en de arbeidsmarkt overduidelijk een regionaal karakter hebben, zodat uiteindelijk alle regiogemeenten profiteren van een goed regionaal-economisch beleid. De afgelopen vijftien jaar is weinig vooruitgang geboekt op het vlak van regionaal afgestemd beleid (Royal Haskoning, 2007). Wel papier, maar weinig praktijk. Misschien dat de samenwerking in de regio Amsterdam (onder de naam Plabeka) en die in de regio Groningen – Assen daarop een uitzondering vormen. We zouden ook eens wat meer naar onze zuiderburen kunnen kijken. In Vlaanderen zijn de zogenaamde interkommunales zeer succesvol op het gebied van onder meer de gezamenlijke ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Meer nog – en in samenhang met het voorgaande punt – wordt duidelijk dat de problematiek rond bedrijventerreinen te maken heeft met een volledig verstoorde grondmarkt. De grond op bedrijventerreinen kost nauwelijks iets omdat gemeenten elkaar dus eindeloos beconcurreren om bedrijven binnen te halen. Lokale bestuurders denken namelijk dat voor ondernemers die prijs veel uitmaakt. In werkelijkheid echter maakt grond maar 1,1% (CBS, 2005) uit van de totale bedrijfsinvesteringen5. Maar een ondernemer zou geen ondernemer zijn, als hij toch niet probeert de laagste prijs te krijgen. Als iets echter van weinig waarde is, dan is het risico wel aanwezig dat er niet zorgvuldig mee wordt omgegaan. Voor bedrijventerreinen geldt dat zeker. Er is letterlijk sprake van waardeloze bedrijventerreinen6 en de meeste zien er bovendien waardeloos uit. Dat is nogal vreemd in een land dat zijn planningstraditie zeer serieus neemt en in het buitenland daarvoor wordt geroemd.

5 Dit betreft de sectoren industrie, bouw en transport & communicatie. Handel is niet meegenomen omdat dit zowel groot- als detailhandel betreft.

6 Dit betreft de huidige situatie. Zodra een bedrijventerrein naar een andere functie wordt getransformeerd kan het ‘waarde-perspectief’ er anders uit komen te zien, maar dan wordt er wel bedrijventerrein aan de voorraad onttrokken.

>> 11

Alleen al om economische redenen kunnen we de problemen rond bedrijventerreinen moeilijk negeren. Een paar cijfers:1. 34% van de beroepsbevolking werkt op een bedrijventerrein (Louw c.s., 2004);2. 34% van de toegevoegde waarde in Nederland wordt op een bedrijventerrein gerealiseerd

(Louw c.s., 2004);3. voor 40% van de bedrijven is een locatie op een bedrijventerrein een bewuste keuze (STEC,

2005) en het lijkt er op dat die belangstelling nog niet afneemt7.

Ook om planologische en stedenbouwkundige redenen verdienen bedrijventerreinen de aandacht. Ze nemen bijna 2% van de ruimte in Nederland in. Dat lijkt niet zo veel, maar het gaat wel om 22% van de bebouwde omgeving (CBS bodemstatistiek, 2003). Daarmee bepalen ze in belangrijke mate het beeld van steden, juist nu de laatste twee decennia zoveel bedrijventerreinen langs hoofdontsluitingswegen en snelwegen tot stand zijn gekomen. Mede daardoor heeft recentelijk de ruimte lijke kwaliteit op bedrijventerreinen sterk aan belangstelling gewonnen.

enkele problemen >>

7 Dat wil overigens niet zeggen dat elk bedrijf dat belangstelling heeft voor een nieuw terrein daar ook naartoe zou moeten kunnen verhuizen. In het verleden zijn te veel bedrijven op een bedrijventerrein terecht gekomen die ook heel goed elders in de stad gevestigd hadden kunnen zijn. Zodoende hadden zij kunnen bijdragen aan de nu door beleidsmakers zo vurig gewenste (maar niet altijd realistische) functiemenging.

>> 13

het spel >>

Het voorgaande overziend is het dus zaak om meer aandacht te gaan besteden aan bedrijventerreinen en er anders tegenaan te gaan kijken. De planning, (her)ontwikkeling en het management van die terreinen zal ik in deze rede beschouwen als een spel, maar wel een zeer serieus spel. Ik ga daar nu dan dieper op in.Aan de hand van de hiervoor gepresenteerde quick scan van de ontwikkelingen rond onderzoek naar en beleid voor bedrijventerreinen moet wellicht worden vastgesteld dat het spel de afgelopen jaren wat vals is gespeeld. De belangrijkste knelpunten zijn:l het slecht omgaan met de ruimte, mede door het ontbreken van een waterdichte

prognosemethodiek;l de veroudering van bedrijventerreinen en het ontbreken van de financiële middelen voor de

aanpak daarvan;l de lage grondprijzen waardoor het voor marktpartijen oninteressant is om deze markt te

betreden;l de soms slechte inpassing van bedrijventerreinen in stad en landschap, het gebrek aan

beeldkwaliteit op de terreinen zelf;l het ontbreken van een duidelijke profilering van verschillende typen bedrijventerreinen;l het gebrek aan regionale afstemming en samenwerking op de bedrijventerreinenmarkt, die

in principe regionaal van karakter is.

Al met al werd de afgelopen decennia de economische ontwikkeling vaak bevoordeeld ten opzichte van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. De maatschappelijke opgave is nu te zoeken naar een goed evenwicht tussen economie, ruimte en zeker ook milieu. Scoringskansen in dit spel worden vooral bepaald door een goed samenspel van de spelers, de kwaliteit van het veld en de spelstrategie. Laten we beginnen met de spelers.


14 <<

>> 15

Er kunnen zes spelers worden onderscheiden bij de planning, (her)ontwikkeling en het management van bedrijventerreinen (figuur 3). Ondersteunende activiteiten van bijvoorbeeld architecten, makelaars en aannemers laat ik hier buiten beschouwing.

de spelers >>

8 Uiteraard spelen provincie en rijk ook een rol. Zij stellen immers de kaders en bepalen bijvoorbeeld de hoeveelheid te ontwikkelen bedrijventerreinen. In dit kader wordt daar nu niet nader op ingegaan. Zie voor bijvoorbeeld het functioneren van regio’s, provincies en rijk bij het formuleren van beleid voor bedrijventerreinen: Royal Haskoning, 2007.

Overheid:aanbieder

Maatschappij/belangengroepen

(Hoog opgeleide)werknemer

VastgoedsectorOndernemingTerrein &

kavelGebruiker:

ondernemer

Figuur 3: De spelers

Aanvankelijk waren er slechts twee spelers. De gemeente8 die grond aanbiedt en het bedrijf dat zich er op wilde vestigen. Simpel. Zo zijn ergens aan het eind van de 19e eeuw de eerste bedrijventerreinen tot ontwikkeling gekomen, waarop zich meerdere, uiteenlopende bedrijven konden vestigen (figuur 4). Overigens valt bij die aanduiding “simpel” wel een belangrijke kanttekening te plaatsen. Wat hier eenvoudigweg wordt aangeduid als “gemeente” is in de praktijk een veelkoppig monster. Binnen een gemeente treffen we verschillende diensten aan met uiteenlopende belangen: terwijl de ene dienst een economisch belang nastreeft, is de andere dienst uit op een snelle verkoop van gronden en is er weer een andere directie die op naleving van regels en wetten toeziet.

De gemeenten en de ondernemers waren de belangrijkste spelers, tot het moment waarop ondernemingen met meerdere vestigingen op meerdere locaties sterk opkwamen. De directeur van die nevenvestiging moest nu ook het akkoord hebben van het hoofdkantoor van


16 <<

de onderneming om zich ergens te gaan vestigen, als dat besluit al niet door het hoofdkantoor zelf wordt genomen. Daarmee ging de afgelopen decennia de directe relatie tussen lokale ondernemers en lokale bestuurders in een deel van de gevallen verloren. Beslissingen over uitbreiden, blijven of verhuizen werden op grotere, geografische afstand genomen – en misschien daardoor rationeler – op het hoofdkantoor van de betreffende onderneming. Zo is dan de directie van de meervestigingenonderneming de derde speler.

Figuur 4: Het bedrijventerrein Noordkanaalhavens in Nijmegen kwam aan het einde van de 19e eeuw tot ontwikkeling en gaat de komende jaren getransformeerd worden tot woonwijk

Hoewel bedrijventerreinen een belangrijke rol spelen in een lokale of stedelijke economie (in termen van werkgelegenheid, direct en indirect, en toegevoegde waarde) zijn bedrijventerreinen door de bevolking zeker niet altijd met open armen ontvangen. Vooral als het de meer milieuhinderlijke bedrijven betrof kon de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de loop van de jaren zeventig en zeker in de jaren tachtig meer en meer op verzet stuiten. Ook aandacht voor het leefmilieu en de natuur gingen een rol spelen. Korenwolven, rugstreeppadden, open landschappen en fijnstof hebben op tal van plaatsen voor problemen gezorgd en leidden er soms toe dat plannen voor terreinen geen doorgang vonden of in ieder geval sterk werden vertraagd.

Mede door acties van Milieudefensie, Stichting Natuur en Milieu en de Provinciale Milieufederaties zijn bedrijventerreinen twee jaar geleden op de politieke agenda van ‘Den Haag’ gekomen.

>> 17

Zodoende kunnen we de maatschappelijke organisaties en de maatschappij in het algemeen als speler nummer vier aanduiden. Deze organisaties hebben niet alleen invloed op de overheid, maar zijn tevens een factor waar ondernemingen en vastgoedpartijen rekening mee zijn gaan houden.

Gesteld lijkt te kunnen worden dat in vergelijking met de woningbouw de lokale overheid bij bedrijventerreinen dichter op de ontwikkeling en uitgifte zit. Er zit in ieder geval voor de lokale overheid meer werk aan omdat de gemeente doorgaans zorg draagt voor het bouwrijp maken, de aanleg van de infrastructuur en het sluiten van tal van individuele koopcontracten. De laatste tien jaar werd vaker en vaker de vraag opgeworpen of niet, net als bij de woningbouw, een grotere bemoeienis van de private sector gewenst zou zijn. De verwachting is namelijk dat de vastgoedsector in belangrijke mate mee kan helpen aan het oplossen van de problemen rond bedrijventerreinen en vooral op het vlak van ruimtelijke kwaliteit een belangrijke verbetering kan bewerkstelligen. Ik kom op dit punt straks nog terug. Voorlopig introduceer ik hiermee de vastgoedsector (projectontwikkelaars en beleggers) als vijfde speler.

Tot slot de zesde speler. Een wellicht wat onverwachte. Het betreft de werknemer zelf. De komende jaren zullen gekenmerkt gaan worden door een toenemende schaarste op de arbeidsmarkt en in de strijd om goed personeel – vooral de hoog opgeleiden - zullen werkgevers op zoek gaan naar methoden om werknemers aan te trekken en aan het bedrijf te binden. Een aantrekkelijke werkomgeving kan daarbij een rol spelen, maar zal nooit alleen doorslaggevend zijn. Daarbij gaat het niet alleen om de werkplek, maar ook om wat het bedrijventerrein als geheel te bieden kan hebben. Dat alles onder het motto ‘Enjoy work!’ waar het vooruitstrevende Londense Chiswick Park zich mee afficheert (Van Dinteren, 2007a; figuur 5).

Wellicht dat u de wenkbrauwen wat fronst bij de combinatie van hoog opgeleiden en bedrijventerreinen. We moeten echter bedenken dat we al decennialang bezig zijn met een omslag naar een kenniseconomie en dat heeft gevolgen voor de samenstelling van het personeel van bedrijven in bijvoorbeeld de industrie. Het aandeel hoog opgeleiden is daar nu 15%. Voor het totale aantal werkzamen ligt dat op 26% (CBS, Loonstructuuronderzoek 2007). Maar nog los daarvan kan het verhogen van de productiviteit al een voldoende economisch argument zijn om te streven naar een ideale werkomgeving voor het steeds hoger opgeleide personeel (zie kader ‘werkomgeving en productiviteit’).

de spelers >>


18 <<

Tot zover de spelers. De vraag is nu of ze tegen elkaar spelen of dat ze samen optrekken en bij wijze van spreken een team vormen. Zeker is dat het tussen de spelers niet altijd soepel verloopt. Gemeenten voelen zich door ondernemers tegen elkaar uitgespeeld, maatschappelijke groeperingen proberen de ontwikkeling van bedrijventerreinen tegen te gaan en vastgoedpartijen nemen een afwachtende houding aan. Hoewel de uitgangspunten van de spelers heel tegenstrijdig kunnen zijn, bijvoorbeeld ecologie versus economie, mag worden aangenomen dat iedereen met de beste bedoelingen streeft naar betere bedrijventerreinen. Het bestaansrecht van die terreinen kan, gegeven de bijdrage aan de economie en de impact op de ruimte, namelijk moeilijk worden ontkend.

Figuur 5: Chiswick Park, Londen

>> 19

Werkomgevingenproductiviteit

“Het waren niet alleen sociale argumenten die de weg wezen naar betere fabrieksgebouwen. [Architect] Maaskant kon zonder enig cynisme uitleggen waarom het ook uit zakelijk oogpunt noodzakelijk was veel aandacht te geven aan de bedrijfsarchitectuur. Daarmee kon immers het welbevinden en de gezondheid van de arbeider en vervolgens ook de arbeidsproductiviteit verhoogd worden. Hij rekende het in 1953 voor:

‘Van de Nederlandse bevolking werkt 60% in afgesloten ruimten, ze brengen daar meer tijd door dan in hun huis en ook de grootste zakenman zit meer in zijn privé-kantoor dan in zijn woonkamer. Bij de verdere maatschappelijke ontwikkeling zal dit voor een steeds groter percentage van de bevolking gaan gelden.

In een industrie gebruikt een arbeider 6-30 m2 vloeroppervlakte, dit is gemiddeld 18 m2. Deze ruimte kost aan bouwen ongeveer f 130,-- per m2 dus f 2.350,-- per arbeider. De exploitatie kost incl. verwarming ongeveer 10% dus f 235,-- per arbeider per jaar. Het loon van een arbeider bedraagt incl. sociale lasten ongeveer f 5.000,--. Uit deze cijfers blijkt wel dat bouwtechnisch elke uitgave gewettigd is, wanneer hij de arbeidsprestatie opvoert. Dit laatste des te meer daar met de moderne-arbeids-economie de arbeider en zijn machine een economisch geheel is; men voert dus de prestatie van de machien, die meestal “kostbaarder” is dan de arbeider, ook op.

Los van deze economische overwegingen is men echter nationaal zowel als internationaal tot het inzicht gekomen, dat een werkruimte menswaardig moet zijn en dat de woestijnen van ondoorzichtig draadglas en koolas, die vroeger de wereld van de industrie-arbeider vormden, tot het verleden moeten behoren. Het is verbazingwekkend te zien met welke snelheid de industrie zich perfectioneert en hoe het algemene peil zich verbetert. Waarschijnlijk werkt in geen enkel gedeelte van de maatschappij de modernisering zo snel door als bij de industrie en hier zullen nieuwe gebouwen op berekend moeten zijn.

Nederland is thans in een stadium waarin de uitbreiding van de industrie algemeen als noodzakelijk wordt gevoeld. Het zal mede een architecten-taak zijn te zorgen dat hier vorm wordt gegeven aan de eisen die de industrie stelt en daarbij rekening te houden met het feit dat de mens nog altijd de kostbaarste machine is.’”

Bron: Provoost, 2003

de spelers >>

>> 21

Eenvraagvoorplanologen

Spelers hebben een speelveld nodig en dat speelveld is in dit geval een bedrijventerrein. Het is in dit verband aardig om te constateren dat de omvang van een bedrijventerrein wel eens wordt uitgedrukt in het vergelijkbare aantal voetbalvelden. Dat spreekt blijkbaar tot de verbeelding. Eén hectare staat dan gelijk aan ongeveer twee voetbalvelden.

Een belangrijke vraag is dan die naar de gewenste omvang van alle speelvelden tezamen. Hoeveel bedrijventerreinen zijn nodig, gegeven de behoefte van het bedrijfsleven? Al in 1961 constateerde Leendert Bak dat het in Nederland ontbrak aan een goede methode voor een dergelijke behoeftebepaling. Hij kwam met een voorstel dat bekend staat als de terreinquotiëntmethode. Op hoofdlijnen komt die methode er op neer dat een deel van de werkgelegenheidsgroei zal worden geaccommodeerd op bedrijventerreinen, vooral die bedrijvigheid die niet goed past in of nabij de woonomgeving. Elke nieuwe arbeidsplaats in een bepaalde bedrijfssector heeft een bepaald gemiddeld ruimtegebruik (het aantal vierkante meters grondoppervlak per werknemer). Door het aantal nieuwe arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen met deze terreinquotiënten voor werknemers te vermenigvuldigen, kan de ruimtevraag worden bepaald9. Door de beschikbaarheid van steeds meer gegevens is de methode in de jaren negentig verder verfijnd en leidde op rijksniveau uiteindelijk tot de BedrijfsLocatieMonitor (BLM).

Met de beschikbaarheid van een dergelijke geavanceerde rekenmethode leek het mogelijk beredeneerd een rem te zetten op de ongebreidelde uitgifte van nieuwe terreinen. De praktijk was anders. Vooral toen voor de eerste keer de resultaten van de BedrijfsLocatieMonitor werden gepresenteerd, liep nagenoeg elke regio te hoop omdat de prognoses te laag zouden zijn uitgevallen. Bovendien kan voor een regio weliswaar de behoefte worden vastgesteld, maar vervolgens denkt elke gemeente in die regio, dat die behoefte voor het overgrote deel op haar grondgebied moet worden gerealiseerd. Het al eerder gesignaleerde gebrek aan regionaal denken bij lokale overheden.

Inmiddels is er meer en meer kritiek op die terreinquotiëntmethode (zie bijvoorbeeld Van Dinteren en Koops, 2005, en voor een overzicht Witlox en DeRudder, 2005). Dat heeft verschillende redenen.

hoe groot maken we de speelvelden? >>

9 Voor het bepalen van de planningsopgave moet deze vraag uiteraard worden afgezet tegen het bestaande aanbod, de harde plannen voor bedrijventerreinen en zal rekening moeten worden gehouden met de gevolgen van veroudering van bedrijventerreinen en het hergebruik van bedrijfspanden.


22 <<

Twee belangrijke zijn de onbetrouwbaarheid van de kengetallen die worden gebruikt en het gegeven dat het verband tussen de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de vraag naar bedrijventerreinen zwak is. Het Centraal Planbureau berekende dat slechts ongeveer een kwart van de variantie in het terreingebruik wordt verklaard door het aantal werknemers (CPB, 2002). Juist die veronderstelde samenhang is de kern van de terreinquotiëntmethode.

Voor onder meer planologen ligt er dus een belangrijke vraag hoe te komen tot realistische behoefteramingen. Gezien de gebreken van de terreinquotiëntmethode en het ontbreken van een goed alternatief wordt bijvoorbeeld in Limburg nu teruggevallen op de oude methode van trendextrapolatie10, gecombineerd met een continue analyse van de ontwikkelingen, dank zij een geavanceerd monitoringsysteem.

10 Daarbij wordt uitgegaan van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte over een lange periode, bijvoorbeeld tien jaar. Als dat strikt zo wordt toegepast, wordt uiteraard geen rekening gehouden met mogelijke veranderingen in de toekomst. Wel kunnen beargumenteerd correcties worden toegepast op de uitkomsten op grond van bijvoorbeeld trendanalyse, uitkomsten van de monitoring en andere onderzoeken.

Figuur 6: Een te groot aanbod leidt onvermijdelijk tot leegstand

>> 23

Inmiddels is de BedrijfsLocatieMonitor overgegaan van het Centraal Planbureau naar het Planbureau voor de Leefomgeving. Daar wordt momenteel verder onderzocht hoe tot een meer accurate prognosemethodiek kan worden gekomen.

Los van de uitkomsten van de prognoses kan vastgesteld worden dat er nog steeds veel vraag is naar bedrijventerreinen. Er is de afgelopen jaren veel nieuw terrein uitgegeven. Dat kan de terechte vraag oproepen over de verhouding tussen oud en nieuw en kan – wat preciezer – leiden tot de vraag hoe voorkomen kan worden dat oude terreinen en gebouwen te snel worden ingewisseld voor nieuwe locaties. Ik wil hier stellen dat een deel van de vraag in het verleden is bepaald door bedrijven die wellicht niet op een bedrijventerrein hadden hoeven zitten. De vraag is of het spel van de bedrijventerreinenplanning en dat van het toelatingsbeleid, wel goed wordt gespeeld. Dat geldt dan vooral voor de gemeente die regels moet opstellen, maar ze vervolgens ook moet uitvoeren en handhaven. Op de volgende twee pagina’s staat een suggestie voor te hanteren spelregels, gebaseerd op de ideeën die naar mijn mening meer en meer vaste grond onder de voeten krijgen. Hieruit kan worden opgemaakt dat niet elk bedrijf op een bedrijventerrein gevestigd zou moeten zijn. Dat sluit aan bij de huidige ideeën over functiemenging. Tegelijkertijd denk ik ook wel eens dat de verwachtingen over functiemenging wel erg hoog gespannen zijn als we alle milieuregels in acht moeten nemen.



24 <<

Eensuggestievoortehanterenspelregels

Planningl Regionale samenwerking bij de planning en (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen is een

vanzelfsprekendheid.l Het tijdig informeren van maatschappelijke groeperingen en ondernemersorganisaties is even

zeer vanzelfsprekend.l Bij het zoeken naar ruimte wordt gewerkt met de SER-ladder (zie voetnoot 4).l Als de realisatie van nieuwe locaties aan de orde is, wordt ingezet op bundeling in stedelijk

gebied, bij voorkeur aansluitend op bestaande terreinen. Dit leidt tot een zorgvuldig gebruik van de ruimte, het benutten van bestaande infrastructuur en biedt draagvlak voor voorzieningen.

l Er komen geen nieuwe bedrijventerreinen in het landelijk gebied.l Mobiliteitsaspecten worden vroegtijdig bij de ontwikkeling en locatiekeuze van bedrijven-

terreinen meegenomen.l Zorgvuldig ruimtegebruik wordt niet afgedwongen, maar wel sterk en actief door de

gemeenten gestimuleerd, door bijvoorbeeld voorlichting, prijsvragen en grondprijzen die afnemen naarmate in meerdere lagen wordt gebouwd (staffelprincipe). In nieuw te maken bestemmingsplannen moet een minimale FSI worden opgenomen. Deze kan per type terrein (aanbodsegment) variëren.

l Het opstellen van stedenbouwkundige – en beeldkwaliteitsplannen is bij de (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein een vanzelfsprekendheid.

>> 25

Toelatingsbeleidl Vanuit het oogpunt van milieuwetgeving worden bedrijfswoningen niet toegestaan.l Vanuit het oogpunt van het ondersteunen van functiemenging worden lage hindercategorieën

(1 en 2) niet toegestaan, met uitzondering van bedrijven die een sterke verkeersaantrekkende werking hebben en/of veel ruimte vragen (grootschalig) en daardoor moeilijk inpasbaar zijn.

l Om verschillende typen verkeersstromen niet door elkaar te laten lopen, worden solitaire kantoorvestigingen en detailhandelsbedrijven niet op bedrijventerreinen toegelaten.

l Er moet een grens worden gesteld aan de hoeveelheid kantooroppervlak bij bedrijfsge-bouwen op bedrijventerreinen.

l Er wordt individuele bedrijven geen reserveruimte aangeboden. Gegeven de aard van de huidige bedrijvigheid (in het algemeen geen grote kapitaalgoederen meer; kleine componenten) en de hergebruiksmogelijkheden van de moderne bedrijfsgebouwen zijn er voldoende mogelijkheden voor het vinden van alternatieven als uitbreiding van de bedrijfsruimte gewenst is.

l Er worden duidelijke termijnen gesteld aan reserverings- en optietermijnen, het moment van het indienen van de bouwaanvraag en het moment waarop de bouwwerkzaamheden daadwerkelijk aanvangen.

l Ondernemers dienen zich te conformeren aan stedenbouwkundige plannen en beeldkwa-liteitsplannen.


>> 27

Eenvraagvooreconomischgeografen

Het is goed als er een speelveld ligt, maar doorgaans stelt de thuisclub – de ondernemers, zeg maar – meer eisen aan het bedrijventerrein. Het gaat niet alleen maar om de beschikbaarheid van een aantal hectares.

Laten we de ondernemers even aanduiden als de thuisclub. De terreinbeheerder, in de meeste gevallen nog steeds de gemeente11, moet er zorg voor dragen dat aan de verschillende eisen van de thuisclub tegemoet wordt gekomen. Die terreinbeheerders hebben de afgelopen jaren echter onvoldoende in de gaten gehad dat de eisen van de thuisclub aan het veranderen waren.

Het is het werkveld van economisch geografen om te kijken naar het ruimtelijk gedrag van bedrijven en de veranderingen daarin. Onderzoek heeft de afgelopen jaren duidelijk gemaakt dat er zich een wezenlijke verandering voltrekt in de eisen die ondernemers stellen aan hun vestigingsplaats (zie bijvoorbeeld B&A, 1998; Buck Consultants, 1998). Aan de hand van een aantal onderzoeken van de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen is deze verschuiving eveneens goed in beeld te brengen (Pellenbarg, 2005; zie figuur 7; zie ook STEC, 2005).12

de eisen van de thuisclub aan het speelveld >>

11 Lokale overheden hebben volgens IBIS 2007 79% van de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein in bezit.

12 Op dit moment is recenter onderzoeksmateriaal over pull-factoren niet beschikbaar. Aan de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen in Groningen loopt nu wel een onderzoek dat de situatie voor 2008 in beeld brengt, zodat een verdere vergelijking in de tijd mogelijk wordt.

1977 1988 1999

Mogelijkheid uitbreiding

Gunstige verkeersligging

Representatief gebouw

Organisatorische overwegingen


Bereikbaarheid afnemers en leveranciers

Aanwezigheid bedrijfsruimte

Gunstige plaatselijke verkeerssituatie


Gunstige verkeersligging Prijs te verwerven land / gebouw Gunstige verkeersligging

Gunstige plaatselijke verkeerssituatie Representatief gebouw Aanwezigheid bedrijfsruimte

Figuur 7: Vergelijking pullfactoren 1977-1988-1999 (in volgorde van betekenis)

>> 29

de eisen van de thuisclub aan het speelveld >>

De ruimtelijke kwaliteit van gebouwen en bedrijfsomgeving zijn nu een essentiële factor bij de keuze om te blijven waar men zit of de keuze van een nieuwe vestigingsplaats. Achterliggende oorzaken zijn onder meer de ontwikkeling naar een hoogwaardige kenniseconomie en de hogere toegevoegde waarde bij bedrijven.

Ook speelt een rol, zoals eerder genoemd, dat ondernemers zich er bewust van zijn dat de kwaliteit van de werkomgeving, variërend van bureau tot bedrijventerrein, voor werknemers belangrijker wordt. Verder kan nog de opkomst van nieuwe vormen van economische bedrijvigheid (zoals de ICT-sector, R&D centra, softwareproductie, callcentra, laboratoria) worden genoemd die leiden tot een grotere belangstelling voor bedrijfspanden met een kantoorachtige uitstraling.

Tegelijkertijd zien we ook bij de overheid de aandacht voor ruimtelijke kwaliteit toenemen. Daarover zijn door de verschillende overheidslagen recentelijk afspraken gemaakt in het kader van de Agenda Mooi Nederland. Nadenken over ruimtelijke kwaliteit betekent voor veel gemeentebestuurders het realiseren van hoogwaardige bedrijventerreinen. Die maken echter slechts 10% – en in de toekomst misschien 15% – van de markt voor bedrijventerreinen uit. Uiteraard zien hoogwaardige terreinen er aantrekkelijk uit en zou je die als bestuurder maar wat graag realiseren. Er zijn evenwel tal van ondernemers die op zoek zijn naar gewoon een functioneel terrein zonder poespas (figuur 8).

Omdat er verschillende groepen van ondernemers zijn met uiteenlopende kwaliteitseisen zal een breed aanbod van terreinen moeten worden geboden. Ruimtelijke kwaliteit is voor een metaalwarenfabriek nu eenmaal wat anders dan voor een ICT-bedrijf. Aangezien de bedrijfshuisvestingsmarkt een regionale markt is, ligt het voor de hand dat die variatie in het aanbod op een regionaal schaalniveau wordt beschouwd en georganiseerd.

Figuur 8: Het is een misverstand te denken dat functionele bedrijventerreinen en functionele bedrijfsgebouwen er niet goed uit zouden kunnen zien

>> 31

speelvelden met verschillende kwaliteiten >>

Eenopdrachtvoorplanologenenstedenbouwkundigen

Ik wil bij het onderwerp ruimtelijke kwaliteit nog wat langer stil staan. Het gevaar bestaat dat dit al snel wordt vertaald in termen van architectuur en stedenbouw. Het begrip is evenwel breder en het is tegenwoordig vrij gebruikelijk om een onderscheid te maken in drie dimensies:l gebruikswaarde;l belevingswaarde enl toekomstwaarde, zoals die in de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening ten tonele werden gevoerd.

Gebruikswaarde staat min of meer gelijk aan functionele kwaliteit. Dit betreft de basiseisen van ondernemers. Eerst en vooral moet aan die eisen zijn voldaan. Voor ondernemers gaat het dan in het bijzonder om de autobereikbaarheid, parkeermogelijkheden, voldoende ruimte, functionaliteit van de gebouwen (flexibiliteit) en criminaliteitspreventie. Vanuit de overheid kunnen bijvoorbeeld de bereikbaarheid met openbaar vervoer en sociale veiligheid wezenlijke punten van aandacht zijn.

Bij de belevingswaarde hebben we het over:l inpassing van het terrein in zijn omgeving;l de representativiteit van het terrein (geheel van gebouwen, groen, water, landscaping);l de lay out van het terrein (situering van gebouwen, breedte van de wegen, wel of geen

voetgangers- en fietspaden);l de representativiteit van de gebouwen.

Hier ligt dus vooral een rol voor stedenbouw en architectuur. De belevingswaarde van bedrijventerreinen staat momenteel sterk ter discussie. De slechte kwaliteit van vele bedrijventerreinen heeft uiteenlopende oorzaken. Eén minder vaak genoemde wil ik hier graag naar voren halen. Vastgesteld kan namelijk worden dat in Nederland het ontwerpen van bedrijventerreinen en bedrijfsgebouwen op de stedenbouwkundige opleidingen van universiteiten, academies en hogescholen nog geen vaste plek in het opleidingsprogramma heeft gekregen. Als we de belevingswaarde op bedrijventerreinen serieus nemen, mogen bedrijventerreinen in die opleidingsprogramma’s echter niet worden gemist.


32 <<

Als gebruikswaarde en belevingswaarde op orde zijn, is een goede basis gelegd voor de toekomstwaarde. De toekomstwaarde wordt vervolgens in sterke mate bepaald door een goed management, door goed beheer. Het ontbreken daarvan heeft de afgelopen jaren geleid tot de omvangrijke herstructureringsopgave van dit moment.

Bij het vaststellen van het juiste ruimtelijke kwaliteitsniveau voor een bedrijventerrein ga ik er vanuit dat – hoewel voor iedere ondernemer weer verschillend – er sprake moet zijn van een basisniveau in de vorm van functionele kwaliteit. De twee andere dimensies nemen in belang toe naarmate de ondernemer een hoogwaardiger terrein wil. Verder dient sprake te zijn van een minimum kwaliteitsniveau op elk terrein. Als een werklocatie door dat minimumniveau ‘heen zakt’ is revitalisering direct aan de orde. Figuur 9 brengt dit idee schematisch in beeld.

Toekomstwaarde

Belevingswaarde

Gebruikswaarde

Tota

al k

wal

iteits

nive

au

Hoogwaardige

terreinen

Functionele

Absoluut basisniveau

terreinen

Figuur 9: Dimensies van ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsniveaus

Nemen we figuur 10 als uitgangspunt, dan zouden we bijvoorbeeld drie typen terreinen kunnen onderscheiden die van elkaar afwijken op grond van verschillen in ruimtelijke kwaliteit (figuur 10). Daarmee stel ik voor te komen tot een nieuwe segmentatie van bedrijventerreinen die gebaseerd is op ruimtelijke kwaliteit. Dit sluit aan op de gesignaleerde trend dat ondernemers hier veel meer belang aan zijn gaan hechten. De huidige door het ministerie van Economische Zaken gehanteerde indeling naar typen bedrijventerreinen (de segmentatie) voldoet niet meer13. Eigenlijk deugde deze achteraf bezien sowieso al niet, want deze was gebaseerd op geheel verschillende variabelen.

13 Gedoeld wordt hier op het onderscheid in zeehaventerreinen, gemengd plus terreinen (voor zware milieu categorieën), modern gemengde terreinen, transport- en distributieterreinen en bedrijvenparken. Waar bij de ene categorie meer wordt gekeken vanuit milieuhinder, speelt bij een gerichtheid andere meer de op een specifieke sector en gaat het bij bedrijvenparken weer meer om de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit.

>> 33


Gelet op het gebrek aan kwaliteit op veel van de bestaande terreinen lijkt vervolgens de conclusie gerechtvaardigd dat nog te ontwikkelen terreinen vooral in het hogere segment (niet per se het hoogste) moeten worden ontwikkeld. Vanwege de optredende veranderingen in onze economie (zoals hiervoor geschetst) wordt door ondernemers namelijk een kwaliteit gevraagd die nu nog maar sporadisch voor handen is. Aan functionele terreinen ontbreekt het daarentegen niet.

Tota

al k

wal

iteits

nive

au

Hoogwaardige

terreinen

Functionele

Absoluut basisniveau

terreinen

Terrein B1 Terrein B2 Terrein B2

Figuur 10: Segmentatie van bedrijventerreinen op basis van verschillen in ruimtelijke kwaliteit

Een dergelijke nieuwe segmentatie langs de lijn van ruimtelijke kwaliteit heeft de volgende voordelen:l een eenduidige indeling op grond van een beperkt aantal eenduidige en meetbare

kenmerken;l de mogelijkheid deze indeling ook te gebruiken voor bestaande terreinen zodat een

totaaloverzicht ontstaat van het aanbod in een regio;l een instrument om bij verouderde terreinen samen met betrokkenen vast te stellen

wat het gewenste kwaliteitsniveau is na revitalisering (zodat door verbeterde kwaliteit onnodige verhuisbewegingen naar aantrekkelijke nieuwe terreinen mede kunnen worden voorkomen);

l de mogelijkheid een directe koppeling te maken met prijsniveaus (prijs-kwaliteit verhoudingen).

>> 35


Eenopdrachtvoorplanologenenstedenbouwkundigen

Het laatste punt is gebaseerd op de veronderstelling dat er een relatie is tussen de toegevoegde waarde van bedrijven en de bereidheid te betalen voor ruimtelijke kwaliteit. Bedrijven met een hoge toegevoegde waarde (bijvoorbeeld high tech bedrijven) zouden de hoogste prijzen kunnen betalen en dus op hoogwaardige terreinen terecht komen. Bedrijven met een lage toegevoegde waarde (bijvoorbeeld in de recycling) zullen een keuze maken voor een functioneel terrein. Zo treedt dan een zeker zelfsturend mechanisme in werking. Belangrijke voorwaarde is dat er grote verschillen gaan ontstaan tussen de prijzen voor bedrijventerreinen binnen een regio. Zo ver is het nog lang niet, want de grondmarkt voor bedrijventerreinen functioneert momenteel niet goed, zoals hiervoor al even werd gesteld.

Het werken met een op ruimtelijke kwaliteit gebaseerde indeling houdt overigens de mogelijkheid open om in tweede instantie te kiezen voor een verdere profilering op basis van bijvoorbeeld schaalgrootte, milieucategorieën of bedrijfssectoren. Te denken valt bijvoorbeeld aan een science park of een terrein voor grootschalige, milieuhinderlijke activiteiten.


36 <<

>> 37

de vastgoedsector als essentiële speler in het team? >>

Eenvraagvoorvastgoeddeskundigen

Op dit punt aangekomen, wil ik nog even stil staan bij de speler die vastgoedsector heet. Ik merkte hiervoor al op dat juist als het gaat om het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen er hoge verwachtingen zijn van deze speler. We hebben het dan over de professionele ontwikkelaars en beleggers. Hier ligt in het bijzonder een vraag voor de beoefenaars van de vastgoedkunde: hoe en onder welke voorwaarden kan de vastgoedsector een rol spelen bij het aanpakken van de problemen rond bedrijventerreinen? De hoog gespannen verwachtingen die er nu bestaan ten aanzien van die sector zijn terug te voeren op succesvolle voorbeelden in het Verenigd Koninkrijk. Het lijkt soms wel of men zich aan dat model vastklampt, alsof dat dé oplossing zou zijn. Uit het oog wordt verloren dat te midden van de ons omringende landen het Verenigd Koninkrijk eigenlijk uniek is (figuur 11).

Planning Program-mering

(Her)ont-wikkeling Uitgifte Beheer

UK Counties Districts VG-sector VG-sector VG-sector

VlaanderenGewest

Provincie Gemeente1

Gewest Provincie

Gemeente1

Gemeenten Interkom-munales



FrankrijkGemeente Commu-

nauté

Gemeente Commu-

nauté

Gemeente Commu-

nauté SEM / CDC3

Gemeente Commu-

nauté SEM / CDC3

Gemeente Commu-

nauté SEM / CDC3

Duitsland Land Land Gemeente LEG2

Gemeente LEG2

Gemeente LEG2

Nederland Rijk Provincie

Provincie Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Figuur 11: Hoofdrolspelers in de verschillende fasen van de ontwikkeling van bedrijventerreinen (mede gebaseerd op Stogo, 2007)

1 Volgens subsidiariteitsbeginsel: afhankelijk van het type terrein is het de zorg van een bepaalde overheidslaag

2 Landesentwicklungsgesellschaft

3 Societé Economie Mixte / Chambre du Commerce et d’industrie


38 <<

Dat komt onder andere door de mogelijkheid van langlopende huurcontracten en een sterke belangstelling van ondernemers voor het huren van bedrijfspanden, terwijl bij ons koop nog dominant is. Belangrijk is verder dat in het Verenigd Koninkrijk sprake is van een gezonde markt met normale prijzen doordat er een zekere druk op de markt zit omdat niet te pas en te onpas terreinen op de markt komen. Overigens, ter geruststelling, kent ook het Verenigd Koninkrijk even goed tal van problematische terreinen.

In Nederland zijn we nog een heel eind af van dit model met professionele partijen uit de vastgoedsector. Als de private sector zich er al mee bemoeit, zijn het vooral ontwikkelende aannemers die een bedrijventerrein realiseren en zich daarbij richten op de aan te leggen infrastructuur, de uitgifte van gronden en de organisatie van het beheer. Daarnaast komt de situatie voor waarbij de vastgoedsector gronden voor (toekomstige) bedrijventerreinen aankoopt in de hoop later met de lokale overheid te kunnen onderhandelen over ontwikkelingsmogelijkheden elders in de gemeente, veelal woningbouw. Beleggers die een geheel bedrijventerrein bezitten komen in ons land niet voor. Zelfs als we kijken naar alleen maar bedrijfsgebouwen moeten we vaststellen dat slechts 10% in handen is van professionele beleggers (een lokale financieringsmaatschappij of bank, of een landelijk opererende belegger; STEC, 2005).

Willen die professionele vastgoedpartijen een rol kunnen spelen bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen, dan zal de huidige markt onder meer moeten evolueren naar een huurmarkt. Een dergelijke ontwikkeling lijkt op termijn wel mogelijk omdat meer en meer ondernemers vastgoed niet als een kernactiviteit zien, het geld niet in een gebouw willen steken en streven naar flexibiliteit in de bedrijfshuisvesting. Belangrijk in dit verband is tevens dat bedrijfsgebouwen met het huidige type bedrijvigheid universeler kunnen zijn en dus gemakkelijker verhuurbaar zijn na vertrek van een bedrijf. Dat de kantorenmarkt juist een huurdersmarkt is, houdt verband met dergelijke kenmerken. Belangrijk is zeker ook dat gekomen moet worden tot marktconforme grondprijzen en er dus geen prijsconcurrentie is door de overheid op de bedrijventerreinenmarkt. Als de lokale overheden doorgaan met het huidige prijsbeleid vormt dat voor professionele vastgoedpartijen een dusdanige concurrentie dat zij die markt zeker niet zullen betreden.

>> 39

de vastgoedsector als essentiële speler in het team? >>

Waar het de verouderde bedrijventerreinen betreft is wel enige belangstelling van de vastgoedsector te bespeuren, maar alleen als het gaat om transformatie (bijvoorbeeld naar woningbouw) of herprofilering (bijvoorbeeld naar een kantorenlocatie). Daarmee gaat weliswaar de oorspronkelijke functie verloren, maar wordt de herstructurering financieel vaak wel haalbaar. Om redenen van die financiën zal de vastgoedsector zich niet bezig houden met het revitaliseren van een bestaand bedrijventerrein. Toch is er wellicht een mogelijkheid om deze partijen meer te betrekken bij het behoud van die oude en verouderde terreinen voor bedrijven. Als ondernemers meer belangstelling krijgen voor huur is het de moeite waard om te onderzoeken of beleggers of een beleggersconsortium te interesseren zijn voor het overnemen van bedrijfspanden op verouderde terreinen in een sale & lease back constructie (Van Dinteren, 2008). De ondernemers zijn dan van hun vastgoedzorg af en kunnen de opbrengsten gebruiken voor de bedrijfsvoering, de gemeente krijgt te maken met een beperkt aantal eigenaren en voor de beleggers is er een interessant perspectief op termijn. Door een beperkt aantal eigenaren en een perspectief op verbetering van rendementen kan een revitaliseringsproces en eventueel een transformatieproces op gang komen. Wordt de verkopende ondernemer dan niet gepakt doordat hij niet profiteert van die waardestijging? Ik denk het niet, want doorgaans lukt het de kleine eigenaren niet om zich te verenigen en te komen tot een resolute, gezamenlijke aanpak van gebouwen en omgeving. Dit idee van sale & lease back vraagt echter eerst om nadere analyse van de mogelijkheden, alvorens de haalbaarheid duidelijk wordt en dit verder kan worden geconcretiseerd.


40 <<

>> 41

de noodzaak van een radicale verandering van spelstrategie >>

Als je in het bedrijventerreinenspel wilt scoren, dan moet je onder meer een goed veld hebben en zeker een goede spelstrategie. Als we de gemeenten aan kunnen duiden als de spelstrategen (zij immers bepalen nog in belangrijke mate wat er gebeurt) wil ik stellen dat je met hen niet direct de wedstrijd gaat winnen. Wat moet dan onder meer anders?

Ik denk dat het allereerst van belang is dat lokale overheden er aan bijdragen dat een normale grondmarkt voor bedrijventerreinen tot stand komt. Dat betekent dat gemeenten bedrijventerreinen niet langer primair moeten zien als een middel om economische doelstellingen (werkgelegenheidsgroei) te realiseren. Omdat bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen economische doelstellingen voorop staan, worden grondprijzen laag gehouden. Dat is een vorm van verkapte werkgelegenheidssubsidie en heeft weinig van doen met een grondmarkt. De rol van de gemeenten moet een terughoudende zijn, vergelijkbaar met de opstelling van de gemeente bij de ontwikkeling van een woonwijk. Dan ook kan wellicht de interesse van professionele vastgoedpartijen worden gewekt en dat kan weer leiden tot meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteitsniveaus en het behoud ervan.

Niet alleen hebben we te maken met lage grondprijzen, maar vaak ook met gebouwen die een geringe waarde hebben en die – indien nodig – gemakkelijk kunnen worden afgeschreven. Dat komt door de tot voor kort gebrekkige aandacht van ondernemers voor ruimtelijke kwaliteit. Het komt ook omdat de lokale overheden geen kwaliteitseisen durven te stellen. Het zou ondernemers eens kunnen afschrikken. Op bedrijventerreinen, in ieder geval de oude, ontbreekt het bovendien aan een goed vastgoedmanagement dat de kwaliteit van de gebouwen en van het terrein als geheel helpt overeind te blijven. Daarom zal de waarde van grond en gebouwen op een oud bedrijventerrein menig ondernemer er niet van weerhouden te verhuizen naar een volgende locatie als meer ruimte nodig is of de ruimte anders moet worden ingericht met het oog op nieuwe productietechnieken of nieuwe productielijnen. Een herinvestering in de bestaande locatie wordt thans niet snel overwogen. Hierdoor ontstaat het beeld van bedrijven als een sprinkhanenplaag: als de ene locatie is ‘opgebruikt’ (kaalgevreten), wordt verder getrokken naar het volgende, aantrekkelijke veld (Van Dinteren, 2008). Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is dit zeer ongewenst, tenzij de oude locatie technisch of qua ruimte echt niet meer kan voldoen. Dat te gemakkelijk verhuizen kun je ondernemers verwijten, maar aan de basis van dit gedrag ligt overheidsbeleid. Prijsbeleid, zorgvuldige planning, relatieve schaarste (een zekere spanning in het aanbod) en regionale samenwerking worden te weinig ingezet als bestrijdingsmiddel tegen de sprinkhanenplaag.


42 <<

Veranderingen in grondprijzen zijn overigens al wel aan de orde want tussen 2000 en 2007 is de prijs voor grond op bedrijventerreinen bijna verdubbeld (figuur 12). De redenen voor gemeenten om de grondprijs te verhogen zijn onder meer:l stijgende grondexploitatiekosten (bijvoorbeeld door stijgen inkoopprijs);l het willen realiseren van een hogere kwaliteit;l het bewust kiezen voor het maken van winst

l om uiteenlopende voorzieningen te bekostigen;l om te verevenen met de kosten van revitalisering van verouderde bedrijventerreinen.

0

20

40

60

80

100

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Figuur 12: Ontwikkeling gemiddelde grondprijs nieuwe bedrijventerreinen (bron: IBIS)

De hoogte van de grondprijzen is echter nog steeds van een dusdanig relatief laag niveau, zeker in vergelijking met woningbouw, dat ondanks deze trend het idee nog niet is weggenomen dat bedrijventerreinen toch eerst en vooral zijn bedoeld om economische groei te realiseren en de buurgemeente te slim af te willen zijn. De economie heeft er door die prijsverhogingen in ieder geval niet minder om gedraaid. Dat komt dan wellicht omdat de grondprijs maar een klein deel van de totale bedrijfsinvesteringen uitmaakt, zoals eerder opgemerkt. Bovendien behoudt de grond door de jaren heen zijn waarde. Mijn stelling is dat als we morgen de prijs voor grond op bedrijventerreinen met bijvoorbeeld een factor vijf vergroten, er niets gebeurt met het functioneren van onze economie. Maar de kans is dan wel groter dat ondernemers eens goed gaan nadenken over hun huidige locatie en oud tegen nieuw zorgvuldiger gaan afwegen dan tot op heden het geval is, ook al maakt de prijs dan maar een klein deel uit van de investeringen. In ons vak zit soms meer psychologie dan we zelf denken…

>> 43


Omdat de huidige prijsstelling wordt veroorzaakt door de voortdurende concurrentie tussen gemeenten en omdat gemeenten regionale samenwerking en afstemming bij het bedrijventerreinenbeleid meer met de mond belijden dan het daadwerkelijk praktiseren, mag een bedrijventerreinenbeleid niet meer alleen aan gemeenten worden overgelaten. Er moet op een hoger overheidsniveau een strakke regie gevoerd gaan worden. In de afgelopen jaren hebben provincies en stadsregio’s daarin al meer en meer een rol vervuld. Enigszins scherp geformuleerd kan echter worden gesteld dat het een beeld oplevert van ’veel wortel en weinig stok’ (Royal Haskoning, 2007). Een strakke regie is zeker nog niet aan de orde, laat staan dat er sprake is van dwang. Het door laten werken van het beleid van provincies en stadsregio’s gebeurt momenteel vooral door de gemeenten vriendelijk te verzoeken aan dat beleid mee te willen werken. Het staat zo letterlijk in beleidsteksten. De stok, in de vorm van bijvoorbeeld een kritische toetsing van bestemmingsplannen of het afdwingen van afspraken over prijs-kwaliteitverhoudingen of over regionale afstemming, wordt nauwelijks gebruikt.

De nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening, die op 1 juli 2008 in werking treedt, biedt hier nieuwe mogelijkheden door het opstellen van verordeningen. De vraag blijft echter hoe ver de provincies daarin durven te gaan. Per slot van rekening hadden ze ook onder de oude wet de mogelijkheid van een aanwijzing, maar is die bij bedrijventerrein niet ingezet. Er werd op zijn best mee gedreigd. Als de provincies de mogelijkheden om regionale afstemming te bereiken dan wel af te dwingen niet benutten, kan ingrijpen door de rijksoverheid niet langer worden uitgesteld, alle decentralisatietendensen ten spijt. De problemen op het vlak van bedrijventerreinen hebben een dusdanige omvang aangenomen dat de vraag moet worden gesteld hoe lang het rijk zich nog relatief afzijdig kan houden. Het is in het verleden vaker gesuggereerd, maar wellicht is het nu onvermijdelijk dat het rijk een structuurvisie bedrijventerreinen gaat opstellen. In lijn met de op te stellen rijksvisie zullen de provincies regionale structuurvisies bedrijventerreinen moeten gaan maken waarin de regionale afstemming in termen van grondprijzen, hoeveelheden en kwaliteiten bindend worden geregeld. De tijd is voorbij dat we het bedrijventerreinenbeleid hoofdzakelijk aan alleen de gemeenten over kunnen laten. De tijd is voorbij dat gemeenten en provincies ‘polderen’.

In het licht van de waarde van bedrijventerreinen, maar zeker ook de waardeontwikkeling (een voorwaarde om de vastgoedsector te kunnen interesseren) moet verder in de spelstrategie meer aandacht geschonken gaan worden aan de ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen.


44 <<

Hiervoor is daar al het nodige over gezegd. Het opstellen van stedenbouwkundige plannen en van een beeldkwaliteitsplan (gekoppeld aan de gemeentelijke Welstandsnota) zouden verplicht moeten worden. Ontwerpers en planologen moeten er voor zorgen dat het bedrijventerrein een zichtbare plaats in de samenleving krijgt. Er ligt een uitdaging om bedrijventerreinen dusdanig te ontwerpen dat ze ook aantrekkelijk zijn voor anderen dan de daar werkenden. Ze zouden in een aantal gevallen zelfs een functie kunnen krijgen als excursiegebied in het kader van het stimuleren van bèta & techniek en zo ook een recreatieve functie kunnen vervullen (zie kader over ZIENdustrieterreinen).

Een betere ruimtelijke kwaliteit is zeker één van de voorwaarden om de professionele vastgoedontwikkelaars en de beleggers bij bedrijventerreinontwikkelingen te kunnen betrekken. Een normaal functionerende grondmarkt is een cruciale andere voorwaarde. Eerder heeft het voor de vastgoedsector geen zin om een rol te spelen. Een interessant vraagstuk is dan of gemeenten in staat zijn massaal terug te treden en de markt zijn werk te laten doen? Biedt dat voldoende garanties dat ook functionele terreinen tot stand blijven komen? Is er een mogelijkheid voor het door beleggers opzetten van sale & lease back constructies op oude bedrijventerreinen om zo te komen tot een revitalisering van die terreinen?

>> 45


ZIENdustrieterreinen

Veel bedrijventerreinen zijn mede door het gebrek aan stedenbouw no go areas geworden. Vaak zijn er geen doorgaande wegen en het is eigenlijk de vraag wat je er te zoeken hebt als je er niet werkt. Tegelijkertijd horen we de klacht dat jongeren in Nederland zo weinig belangstelling hebben voor bèta & techniek. Er is zelfs een speciale Taskforce in het leven geroepen die dat moet gaan veranderen. Als je jongeren wilt interesseren voor dergelijke opleidingen, moeten ze geboeid kunnen raken. Waarom dan bijvoorbeeld geen speciale bedrijventerreinen aangelegd? Terreinen waarop je kunt ZIEN wat bèta & techniek onder meer inhouden? Een ZIENdustrieterrein.

Op een ZIENdustrieterrein zijn alle bedrijven verplicht éénderde van hun gevel van glas te voorzien. Geplaatst onder een hoek, zodat het niet te veel spiegelt. Zo kan in ieder geval een deel van het productieproces worden bekeken, zonder dat het functioneren van het bedrijf wordt belemmerd. Op het grasveld vóór de glaswand komt een bord dat laat zien welk deel van het productieproces te zien is, wordt de lezer geïnformeerd over het product en waar dat product wordt afgezet. Een dergelijk terrein kan niet alleen interessant zijn voor scholieren, maar kan zeker ook andere belangstellenden trekken. Misschien kan er zelfs sprake zijn van een zekere recreatieve functie. Als we op vakantie zijn duiken we toch ook die porseleinfabriek in, die brouwerij of die glasblazerij?


46 <<

>> 47

de leerstoel >>

Dames en heren, Ik heb een snelle schets gegeven van de problematiek rond bedrijventerreinen en het bedrijventerreinenbeleid. Het antwoord op de hier geschetste problemen heb ik nu niet of de tijd ontbreekt om op oplossingsrichtingen in te gaan, maar het brengt me wel bij de vorig jaar ingestelde leerstoel die ik mag bekleden en de onderwerpen die in dat kader aan de orde kunnen worden gesteld.

Na al het voorgaande is het niet moeilijk te concluderen dat er voor wat betreft de ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijventerreinen een enorme hoeveelheid werk voor onderzoekers en beleidsmakers ligt. We moeten toe naar een situatie waarbij de planning van bedrijventerreinen even serieus wordt opgevat als de planning van woonwijken. De tijd is daar nu rijp voor.

Bij dit alles speelt de opleiding van studenten in de basis een belangrijke rol. De leerstoel kan daarin een functie vervullen. De opdracht van mijn leerstoel is de planning, ontwikkeling en het management van werklocaties. Dat behelst eigenlijk tal van gebieden in de gebouwde omgeving met uitzondering van woonwijken. Te denken valt aan stadscentra, stationsomgevingen, de campussen van universiteiten, kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Het voorgaande ging dus over vooral één type van werklocatie. De reden daarvoor is een eenvoudige: met het oog op de actuele problematiek rond bedrijventerreinen en de vele beleidsvragen die daarmee van doen hebben zal in eerste instantie de nadruk op bedrijventerreinen liggen.

Hiervoor heb ik bij een aantal uitgelichte onderwerpen aangegeven voor welke discipline het een vraag is. Vooral economisch geografen, planologen en vastgoeddeskundigen hebben een rol te spelen bij de gewenste ommezwaai in het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen. Binnen onze faculteit worden deze drie opleidingsrichtingen aangeboden en ik wil dan ook graag het door mij te geven onderwijs zo inrichten dat alle drie die invalshoeken aan bod komen.

Aangezien ik naast het werk op de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Universiteit van Groningen vier dagen per week werkzaam zal blijven bij Royal Haskoning is er een goede mogelijkheid om in het te geven onderwijs studenten kennis te laten maken met de praktijk van onderzoek en beleid. Ik zal daarbij niet direct kiezen voor tal van theoretische invalshoeken. De studenten mogen van mij vooral een pragmatische, op de praktijk gerichte benadering verwachten.


48 <<

Wat het onderzoek betreft past enige bescheidenheid, gegeven de al genoemde beschikbare capaciteit. De focus van de leerstoel ligt op onderwijs, maar waar de mogelijkheden zich voordoen zal worden bezien hoe door onderzoek nieuwe kennis kan worden opgedaan. Het afgelopen jaar is met master thesis een eerste begin gemaakt met een nadere analyse van het functioneren en de meerwaarde van science parks, de top van de bedrijventerreinen, om ze maar even zo aan te duiden. Een korte verkenning naar in het buitenland uitgevoerd onderzoek heeft namelijk het idee doen post vatten dat het hier wellicht in veel sterkere mate gaat om een vastgoedconcept, dan om een ontwikkeling waarbij bedrijven elkaars nabijheid opzoeken om op het vlak van kennis- en productontwikkeling nauw met elkaar samen te werken (Van Dinteren, 2007b). Samen met het NICIS zullen de mogelijkheden worden bezien om dit te verdiepen en uit te bouwen in de vorm van een promotieplaats.

Kortom, ik hoop met de invulling van deze leerstoel een bijdrage te kunnen leveren aan een verdere vergroting van de kennis over de planning, de ontwikkeling en het management van werklocaties, in het bijzonder van bedrijventerreinen. Ik kijk daarbij uit naar de samenwerking met juist de verschillende binnen de faculteit aanwezige disciplines en zeker naar de samenwerking met studenten economische geografie, planologie en vastgoedkunde.

Tot slot: het zal u niet verbazen dat er over het onderwerp werklocaties en bedrijventerreinen in het bijzonder nog heel wat meer naar voren kan worden gebracht dan binnen dit tijdbestek mogelijk is, maar omdat op een nieuwe leerstoel zeker ook het glas moet worden geheven sluit ik voor dit moment af met “ik heb gezegd”.

Roseto degli Abruzzi, Italië Mei, 2008

>> 49

aangehaalde literatuur >>

l Agglomeratie Eindhoven (1976), Behoefteraming industrieterreinen in Zuid-Oost Brabant tot 1986. Eindhoven.

l Architecture Research Institute (2002), Handreiking ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen. ’s-Hertogenbosch: Provincie Noord-Brabant.

l B&A Groep (1998), Vestigingsplaatsfactoren: belang, waardering en knelpunten. Den Haag: Ministerie van Economische Zaken.

l Bak, L. (1961), Het industriële terreingebruik in Nederland. Rijksdienst voor het Nationale Plan, publikatie nr. 13. Den Haag: Staatsdrukkerij- en uitgeverijbedrijf.

l Buck Consultants International (1998), Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven. Den Haag: Ministerie van Economische Zaken.

l Buck Consultants International (2002), De betekenis van binnenstedelijke bedrijventerreinen. Quick scan in Amsterdam. Nijmegen.

l Buck Consultants International (2003), Architectuur & bedrijventerreinen. Nijmegenl Buck Consultants International, Von Meijenfeldt Architecten- en Ontwerpbureau en Arcadis

Heidemij Advies (1998), Intensivering ruimtegebruik op bedrijventerreinen in het Groene Hart. Nijmegen.

l Centraal Planbureau (2002), Bedrijfslocatie-monitor. De BLM: opzet en recente aanpassingen. Den Haag: Centraal Planbureau.

l Dinteren, J.H.J. van (1989), Zakelijke diensten en middelgrote steden. Een vergelijkend onderzoek naar de vestigingsplaatskeuze en het functioneren van zakelijke dienstverleningsbedrijven in Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel. Nijmegen: dissertatie Katholieke Universiteit (ook verschenen als Nederlandse Geografische Studies no. 90. Amsterdam/Nijmegen: KNAG/Geografisch Instituut, Katholieke Universiteit).

l Dinteren, J.H.J. van (1991), Bedrijfsterreinbeleid. De jaren negentig. In: Stedebouw en Volkshuisvesting, pag. 23-26.

l Dinteren, Jacques van (2007a), Een nieuw type werklocatie: ‘Enjoy Work’ als leidend principe. In Real Estate Magazine, februari, pag. 24-29.

l Dinteren, Jacques van (2007b), Science parks en universiteiten: worden we er wijzer van?. In Real Estate Magazine, oktober, pag. 26-31.

l Dinteren, Jacques van (2008), Bedrijven als sprinkhanenplaag. In: Real Estate Magazine, nr. 57, pag. 30-33.

l Dinteren, J.H.J. van, J.J.C. Adriaansen, D. Polman (1996), Schoorvoetend samenwerken: bedrijfsregio’s als concept. In: Stedebouw en Ruimtelijke Ordening, nr. 2, pag. 47-52.

l Dinteren, Jacques van, Ernst von Meijenfeldt, Arjan Brink (2000), Intensivering ruimtegebruik en bedrijventerreinen. In: Rooilijn, nr. 2, pag. 87-93.

l Dinteren, Jacques van, Olaf Koops (2005), Rekenen aan werklocaties. In: Real Estate Magazine, no. 4, september, pag. 20-23.


50 <<

l Enno Zuidema Stedebouw (2000), Posserpolder. Rotterdam.l ETI Gelderland (1960), Rapport betreffende de economische ontwikkeling van de Noord-

West Veluwe en daarmee samenhangende behoefte aan industrieterreinen. Arnhem: Economisch Technologisch Instituut voor Gelderland.

l ETIL (1975), Raming van de behoefte aan industrieterreinen in Limburg tot 1990. Maastricht: Economisch Technologisch Instituut Limburg.

l ETIO, PPD (1978), De behoefte aan bedrijfsterreinen in de IJsselvallei. Zwolle: Economisch Technologisch Instituut Overijssel, Provinciale Planologische Dienst-Overijssel.

l Gaag, Stef van der (2004), Vademecum bedrijventerreinen. Rotterdam: 010.l Gordijn, Hugo c.s. (2007), Naar een optimaler ruimtegebruik door bedrijventerreinen. Een

verkenning van enkele beleidsopties. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau. l IBIS Werklocaties (2007), De stand van planning en uitgifte van bedrijventerreinen 1 januari

2007 en de uitgifte in 2006. Den Haag: ministerie van VROM.l Ike, P., H. Voogd en K. van Zwieten (1984), Bedrijfsterreinplanning: moeilijkheden en

mogelijkheden. Delft: Technische Hogeschool.l Louw, E., Y.M. Bontekoning, H. Olden (2004), Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen.

Delft: OTB.l Louw, Erik, Barrie Needham, Han Olden, Cees-Jan Pen (2004), Planning van bedrijventerreinen.

Den Haag: SDU.l Louw, Erik, Yvonne Bontekoning (2007), Planning of industrial land in the Netherlands: its

rationales and consequences. In: Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, pag. 121-129.

l McDonough, William, en Michael Braungart (2002). Cradle to cradle. New York: North Point Press.

l Meinsma, Harkolien C. (2004), De logica van de lelijkheid. Alkmaar: Stichting Welstandszorg Noord-Holland.

l Ministerie VROM (2002), Kwaliteit werklocaties. Voorstudie Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening. Den Haag.

l Pellenbarg, P.H. (2005) Bedrijfsverplaatsing. In: P.H. Pellenbarg, P.J.M. van Steen, L.J.G. van Wissen (red.), Ruimtelijke aspecten van de bedrijvendynamiek in Nederland. Assen: Van Gorcum, pag. 101-125.

l Provincie Zuid-Holland (2001), Handreiking duurzaamheid op bedrijventerreinen. Den Haag.

l Provoost, Michelle (2003), Hugh Maaskant: architect van de vooruitgang. Rotterdam: 010.l RARO (1987), Advies over de herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen. Den Haag:

SDU-Uitgeverij.l Royal Haskoning (2007), Regionaal bedrijventerreinenbeleid. Nijmegen.

>> 51

aangehaalde literatuur >>

l Royal Haskoning (2008), Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen. Nijmegen.l Segeren, Arno, Barrie Needham en Jan Groen (2005), De markt doorgrond. Een institutionele

analyse van grondmarkten in Nederland. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau.l SER (1999), Commentaar op de Nota Ruimtelijk Economisch Beleid, SER-advies

publicatienummer 99/17, Den Haag: Sociaal-Economische Raad.l STEC (2005), Bedrijfsruimtegebruikers in beeld. Nijmegen.l STOGO (2007), Beleid voor bedrijventerreinen in Vlaanderen, Duitsland, Verenigd Koninkrijk

en Frankrijk. Utrecht. l VROM-raad (2006), Werklandschappen: een regionale strategie voor bedrijventerreinen.

Den Haag: SDU.l Witlox, Frank, en Ben DeRudder (2005), Ruimtebehoefteraming van bedrijven aan de hand van

een economische terreinquotiëntmethode. In: Kwartaaltijdschrift Economie, pag. 429 – 448.


52 <<

>> 53

over de auteur >>

Prof. dr. Jacques van Dinteren (1952) is vanuit de adviesgroep Strategie & Proces Nijmegen productmanager Economie & Ruimtelijke Investeringen bij Royal Haskoning. Hij houdt zich bezig met ruimtelijk-economische ontwikkelingen en met locatie- en gebiedsontwikkeling, in het bijzonder bedrijventerreinen, binnensteden en stationsomgevingen. Hij is ook productmanager van een speciaal hiervoor binnen Royal Haskoning in het leven geroepen team: het LOCatieontwikkelings LABoratorium (LocLab). Het LocLab bestaat uit op elkaar ingespeelde specialisten die door hun synergie tot creatieve oplossingen weten te komen.

Hij is tevens werkzaam als hoogleraar aan de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Hij bekleedt daar de leerstoel Planning, Ontwikkeling & Management van Werklocaties.

Jacques van Dinteren werkt sinds 2004 bij Royal Haskoning en was daarvoor partner bij Buck Consultants International en directeur bij Kolpron Consultants (nu opgegaan in Ecorys). Daaraan voorafgaand werkte hij bij adviesbureau Goudappel Coffeng, Geografisch Instituut Katholieke Universiteit Nijmegen en de Raad voor Europese Gemeenten (Straatsburg).

Jacques van Dinteren was jarenlang redacteur van het Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, bestuurslid van het Koninklijk Nederlands Aardrijkskundig Genootschap, medeoprichter van het Réseau Européen Services et Espace en lid van de adviescommissie postacademisch onderwijs Geografie en Planologie. Hij is lid van de Regional Science Association, lid van de Board of Advisors van de Nijmegen School of Management (Radboud Universiteit) en lid van de adviesraad van het Real Estate Magazine. Ook is hij als docent verbonden aan de IMC Weekendschool (school voor aanvullend onderwijs voor gemotiveerde jongeren van tien tot veertien jaar uit sociaal-economische achterstandswijken).

Hij heeft tal van publicaties op zijn naam staan over onder meer detailhandel, kantoren, bedrijventerreinen, binnenstedelijke en regionale ontwikkelingen. Hij is een veel gevraagde spreker/voorzitter op congressen en seminars over deze onderwerpen.


54 <<

OverdeadviesgroepStrategie&ProcesvanRoyalHaskoningRoyal Haskoning is een onafhankelijk, wereldwijd opererend, adviesbureau. De basis werd in 1881 gelegd. Inmiddels is het bureau uitgegroeid tot zo’n 4.600 professionals. Royal Haskoning bestrijkt met zijn adviesdiensten het brede veld van de interactie tussen de mens en zijn omgeving.

De divisie Ruimtelijke Ontwikkeling houdt zich bezig met de inrichting van stedelijk en landelijk gebied op basis van brede kennis van ruimtelijk ontwerp, onderzoek, beleid en proces. Hierbij kijken we in het bijzonder naar duurzame ontwikkeling.

Binnen deze divisie is de adviesgroep Strategie en Proces actief. Deze adviesgroep verzorgt strategische beleidsadviezen, proces-, projecten programmamanagement en adviezen op het vlak van ruimtelijke investeringen.

StrategischbeleidadviesHieronder vallen strategische beleidsadviezen voor rijk, provincies, gemeenten en waterschappen. Het gaat om adviezen in alle stadia van de beleidscyclus: beleidsontwikkeling, beleidsimplementatie, beleidsuitvoering en beleidsevaluatie. Accenten liggen op het vergroten van de effectiviteit van beleid, de rol van de overheid en sturingsmogelijkheden en instrumenten. ProcesmanagementDe adviseurs van Royal Haskoning begeleiden overheden, bedrijven en projectontwikkelaars bij complexe besluitvormingsprocessen rond projecten, processen en programma’s. Thema’s zijn locatie- en gebiedsontwikkeling, water en klimaat en transitie in de groene ruimte. Kenmerkend voor onze aanpak is dat ons project-, proces- en programmamanagement is verankerd in inhoudelijke kennis van het onderwerp.

RuimtelijkeinvesteringenDe ruimtelijk-economische adviseurs ondersteunen overheden, marktpartijen en publiek-private samenwerkingsverbanden met adviezen van ruimtelijk-economische of markt-economische aard. Deze adviezen geven zij vooral bij locatie- en gebiedsontwikkelingen in stedelijke gebieden. Daarbij wordt nauw samengewerkt met de vele andere disciplines binnen het bureau in het zogenaamde LocLab (Locatieontwikkelings Laboratorium) om tot integrale oplossingen te komen.

>> 55

Deze tekst is verkort uitgesproken bij de officiële installatie van Jacques van Dinteren als bijzonder hoogleraar Economische Geografie aan de Rijksuniversiteit Groningen op 24 juni 2008 te Groningen.

Uitgave:Royal Haskoning, Adviesgroep Strategie & Proces Nijmegen, 2008

Foto’s:Jacques van DinterenMarcel Bekedam

Opmaak:Charles Whalley Advertising, Verenigd Koninkrijk

Druk:De Hoog, Oosterhout

ISBN/EAN 978-90-74718-17-2

© Royal Haskoning, 2008Niets uit deze uitgave mag vermenigvuldigd of anderszins gebruikt worden zonder de schriftelijke toestemming van Royal Haskoning

colofon >>

>> 55

Deze tekst is verkort uitgesproken bij de officiële installatie van Jacques van Dinteren als bijzonder hoogleraar Economische Geografie aan de Rijksuniversiteit Groningen op 24 juni 2008 te Groningen.

Uitgave: Royal Haskoning, Adviesgroep Strategie & Proces Nijmegen, 2008

Foto’s:Jacques van DinterenMarcel Bekedam

Opmaak:Charles Whalley Advertising, Verenigd Koninkrijk

Druk:De Hoog, Oosterhout

ISBN/EAN 978-90-74718-17-2

© Royal Haskoning, 2008Niets uit deze uitgave mag vermenigvuldigd of anderszins gebruikt worden zonder de schriftelijke toestemming van Royal Haskoning

colofon >>


Oratie prof. dr. Jacques van DinterenUitgesproken op 24 juni 2008www.royalhaskoning.com

Nijmegen

Barbarossastraat 35

6522 DK Nijmegen

Postbus 151

6500 AD Nijmegen

T: +31 (0)24 328 42 84

F: +31 (0)24 323 93 46


Rotterdam

George Hintzenweg 85

3068 AX Rotterdam

Postbus 8520

3009 AM Rotterdam

T: +31 (0)10 443 36 66

F: +31 (0)10 443 36 88



2008 - Oratie bedrijventerreinen als speelveld - webversie

Government & Nonprofit

Transcript of 2008 - Oratie bedrijventerreinen als speelveld - webversie