121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

20
architectuur & stadsontwerpen van kantoor- leegstand naar studentenhuis- vesting visievorming en strategie voor het leegstaande kantoorpand aan de hout- laan 21 te rotterdam

Transcript of 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Page 1: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

architectuur & stadsontwerpen

van kantoor-leegstand naar studentenhuis-vestingvisievorming en strategie voor het leegstaande kantoorpand aan de hout-laan 21 te rotterdam

Page 2: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

woord vooraf

(foto omslag: De opening van het Nedlloyd Huis aan de Houtlaan in Rotterdam op 8 september 1977, bron: Maritiem Museum Rotterdam | Foto: Tom Kroeze)

architectuur & stadsontwerpen

Page 3: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

woord voorafSTUDEREN VOOR NU, OF WERKEN EN WONEN VOOR LATER? ZORGEN VOOR BETER OF BETER DAN DE ZORG? WAAR WOON JE, WAAR STUDEER JE EN WAAR WERK JE? HOE WOON JE, HOE STUDEER EN HOE WERK JE? EN WAAR WIL JE DAT DOEN? BEN JE WEL EENS THUIS, OF BEN JE ALTIJD THUIS? Rotterdam heeft thans een behoorlijk percentage leegstand van kantoren. Sommige kantoren zullen, gezien de omstandigheden in de markt, voor langere duur (en dan praten we over 10 jaren of meer), waarschijnlijk geen functie krijgen binnen de huidige bestemming van het pand en omgeving of zullen in de toekomst moeten worden herontwikkeld, wellicht met andere functies.

Een voorbeeld hiervan is het voormalige Nedlloyd-gebouw aan de Houtlaan 21 in de Zalmhaven te Rotterdam. Dit pand staat al geruime tijd leeg. Het is centraal gelegen in het Scheepvaartkwartier nabij de oevers van de Maas. Het ligt daarmee gunstig ten opzichte van het openbaar vervoersnet. De binnenstad van Rotterdam is dichtbij. Leegstand van kantoren vraagt naar innovatieve oplossingen. Nieuwe functies liggen ten grondslag aan deze vernieuwing en herontwikkeling. Leegstand is onwenselijk voor de eigenaar van het pand, maar komt ook de uitstraling van het stedelijke gebied niet ten goede.

De vervlechting van de functies wonen met studeren en studeren met werken, wonen met ateliers, wonen met werkplaatsen voor kleinschalige bedrijvigheid en vakmanschap, fitnessruimte, enzovoorts, kan een oplossing zijn voor deze leegstand. Hiermee wordt gestreeft naar multifunctionaliteit in de stad, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit en daarbij wordt de wijkeconomie gestimuleerd.

De voorgestelde functiemenging komt direct ten goede van de huidige bewoner van onze woonwijken. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een levendigheid in deze wijken, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden.

architectuur & stadsontwerpen

Page 4: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

inhouds-opgave

architectuur & stadsontwerpen

Page 5: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

inhouds-opgave

architectuur & stadsontwerpen

WOORD VOORAF 3

INHOUDSOPGAVE 5

KARAKTERISTIEK GEBOUW & OMGEVING 8 FUNCTIEMIX VOOR GEBOUW & OMGEVING 12

STUDENTEN BETREKKEN BIJ PLANVORMING 13

BEHEER & GEBRUIK, FINANCIERING & EXPLOITATIE 17

COLOFON 19

Page 6: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

karak-teristiek gebouw & omgev-ing

architectuur & stadsontwerpen

Page 7: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

karak-teristiek gebouw & omgev-ing

architectuur & stadsontwerpen

Page 8: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 8

SITUATIE

Gebouw & omgeving

Locatie in vogelvlucht | bron: dakvanrotterdam.nl

Locatie aan de voet van de Erasmusbrug | bron: maps.google.nl

Erasmusbrug

CentrumRotterdam

Schi

edam

sedi

jk

Westzeedijk

Houtlaan

Gedempte

Zalmhaven

Het Euromast Park

Gebouw met openbare ruimte aan de Gedempte ZalmhavenHoofdentree gebouw aan de Gedempte Zalmhaven

Gedem

pte Za

lmhav

en

Page 9: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 9

Buitenruimte te gebruiken als gezamenlijk terras

Fietsenstalling in stallingsgarage onder het kantoorpand

Bestaande kantoorunit wordt ruime studentenkamer

Binnengebied voor het realiseren van aanvullende functies

VOORMALIG NEDLLOYD-GEBOUW AAN DE HOUTLAAN 21 TE ROTTERDAM

Het pand bevindt zich in een gebied dat deel uit maakt van een toekomstige grootschalige herontwikkeling. Gezien de huidige omstandigheden en onzekerheden in de markt zal er, naar verwachting, de komende periode nog geen nieuwbouw ontwikkelingen plaatsvinden. Het bestaande leegstaande pand kan in deze tussentijd wel worden gebruikt door gebruikers te zoeken in diverse doelgroepen, waarbij bijvoorbeeld het pand getransformeerd kan worden naar tijdelijke studentenhuisvesting. De vraag van de eigenaar van het pand naar tijdelijke transformatie (maximaal 10 jaren) van het leegstaande pand naar studentenhuisvesting, inclusief aanvullende stedelijke functies, levert interessante oplossingen op.

Het totale pand is 20.000 m2 verdeeld over vijf bouwlagen en bevat daarnaast 2 half verdiepte parkeerlagen en een inpandige fietsenstalling. In het midden van het pand bevindt zich de entree en een twee-verdiepingen hoog atrium. Deze hal splitst het gebouw tevens op in een westvleugel en een oostvleugel. Afhankelijk van de wet- en regelgeving (zoals het bouwbesluit, gebruiksbesluit en de leegstandswet) kan het pand worden getransformeerd naar circa 380 studentenwoningen inclusief aanvullende stedelijke functies.

De aanvullende stedelijke functies zullen ten behoeve van de studenten die in het pand wonen, maar ook een verlengsstuk van de behoefte van functies in de omliggende (woon)wijken. Gedacht kan worden aan, onder andere, de volgende functies;

ateliers voor studenten (maar ook de kleinschalige stedelijke bedrijvigheid / kunstenaars) fietsenmaker winkel voor dagelijkse levenmiddelen / bakker / pizza (afhaal) fitnessruimten / sportzaal muziekstudio / podium / toneel vergaderzaal / presentatieruimte

Belangrijk voor het hele project is dat het gebruik gefaseerd kan worden en dat flexibiliteit in de planvorming zorgt voor maximale inwisselbaarheid van functies, voor nu, maar ook in de nabije toekomst, mocht dat nodig blijken te zijn.

Page 10: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

functie-mix voor gebouw & woon-omgev-ing

architectuur & stadsontwerpen

Page 11: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

functie-mix voor gebouw & woon-omgev-ing

architectuur & stadsontwerpen

Page 12: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 12

++ >

> =

schakelinginvulling

aanvullende stedelijke functies

wonen studeren

Vervlechting van de functies wonen, werken, leren en studeren en andere (wijk)functies in de bestaande woonomgeving en in de bestaande gebouwen | bron: Smoes Ontwerpen

Functiemix in binnenstedelijke woongebieden

Met de beoogde functiemix van aan de ene kant studentenhuisvesting en aan de andere kant aanvullende stedelijke functies wordt er ingezet op het stimuleren van de economische vitaliteit van het hele gebied komt daarmee ten goede aan de vitaliteit van de hele stad. De functiemenging richt zich op de bestaande woonomgeving, ten behoeve van de huidige, maar ook de nieuwe bewoner en gebruiker van de wijk en het gebouw.

De mix van de functies (wonen, werken, leren en studeren en andere (wijk)voorzieningen) binnen de bestaande gebouwstructuur kunnen hiermee de oplossing zijn voor het leegstandprobleem waar het gebouw en de directe omliggen openbare ruimte al een paar jaar mee te kampen hebben.

Door middel van het combineren van woonprogramma’s met functies die aansluiten op de vraag en behoefte uit de wijk, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in dit gebied, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met de ontwikkelde ruimtelijke strategie wordt er ingezet op de groei van de wijkeconomie en de sociaal-economische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en gestimuleerd. Studenten maken hier immers deel uit van het stedelijke leven.

Met als doel het leven, wonen, werken, vermaken, studeren, wandelen, genieten, lachen en oud worden in de eigen woonwijk en woonomgeving gemakkelijk te maken!

INNOVATIE IN EN GEBRUIK VAN DE BESTAANDE GEBOUWVOORRAAD

Binnen de bestaande gebouwstructuur wordt de mix van de functies (bijv. wonen met werken en (wijk)voorzieningen) op zodanige flexibele manier ingezet, opgetuigd en ingericht dat er relatief eenvoudig aanpassingen te realiseren zijn voor de jaren dat in het gebouw wordt geleefd (en misschien ook flexibiliteit voor de verre toekomst). Door een zeker mate van flexibiliteit in indeling van het gebouw, kunnen functies onderling makkelijk ingewisseld worden. Hiermee kan worden geanticipeerd op veranderende functie- en gebruikerseisen de komende jaren en daarna. Door deze transformatie en vervlechting van de functies is het daadwerkelijke gebruik van het gebouw zeer elastisch, waarbij de levensvatbaarheid in tijd wordt vergroot.

STUDENTENHUISVESTING VERSUS STEDELIJKE WONEN

Page 13: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 13

Studenten betrekken bij de planvorming

Om het project te doen slagen moet er goed nagedacht worden over de uiteindelijk invulling en transformatie van het leegstaande pand. Hoe en op wat voor manier kan de nieuwe functie wonen een plek krijgen in het pand en op wat voor wijze kunnen ondersteunende (stedelijke) functies aanvullend worden toegevoegd? Hiervoor is input nodig vanuit verschillende disciplines. Studenten van verschillende opleidingen en achtergronden kunnen worden ingezet om mee te werken aan de visie en strategie, de financiële onderbouwing, het beheer en gebruik van het pand, de functionele onderbouwing, de exploitatie, etcetera.

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS

Als eerste moet er nagedacht worden over de wens van de toekomstige bewoners. Hoe willen de studenten wonen? Wat is de behoefte van de student die uiteindelijk in het pand gaat wonen? Wil men zelfstandig wonen? Of juist onzelfstandig wonen, en hoe moet dit er dan gaan uit zien? Als we praten over onzelfstandige woningen, wat voor aantallen zijn dan wenselijk per collectieve voorzieningen? En het aantal vierkante meters? Wel of geen eigen wasbak / keukenblok? Buitenruimte? Fietsenstalling? Collectieve ruimten? Ateliers / werkplaatsen?

Daarnaast moet er goed nagedacht worden over de aanvullende (stedelijke) functies. Deze zullen een aanvulling zijn op het aanbod wat nu al in de omliggende wijken aanwezig is. Ook de vraag óf en welke aanvullende functies de studenten zouden willen zien in hun eigen woonomgeving óf in het pand zelf (fitness / internet / bar / café / winkel / fietsenmaker / etcetera). Maar wellicht ook de vraag aan de ‘buren’ van de toekomstige bewoners van het pand of er behoefte is aan bepaalde faciliteiten in het pand die in de wijk nu niet aanwezig zijn.

Om het complex goed te kunnen laten functioneren, zal onderzocht moeten worden, middels welke verschillende modellen het uiteindelijke beheer en gebruik van het gebouw plaats kan vinden.

Studenten van verschillende disciplines kunnen in het voortraject van planvorming van de uiteindelijke transformatie van het kantoorpand worden ingezet om antwoorden op bovenstaande vragen te krijgen. Door bijvoorbeeld studenten elkaar te laten interviewen, door een behoefte onderzoek in de wijken uit te voeren of door studenten rekenmodellen te laten maken voor de uiteindelijke exploitatie, het beheer en gebruik van het complex. Op deze manier kunnen de studenten vanuit hun opleiding meewerken en meedenken aan oplossingen in deze concrete stedelijke opgave. Studenten krijgen op deze manier binding vanuit het onderwijs met de actuele opgave van de stad Rotterdam.

Kleinschalige bedrijvigheid bijv. een atelier of werkruimte van een student en andere functies | bron: Smoes Ontwerpen

beroep: fietsenmakerbron: www.mugweb.nl

beroep: studeerkamerbron: www.openbaarprimaironderwijs.nl

beroep: banketbakkerbron: www.hotelbedrijf.be

beroep: fitness-ruimtebron: www.fitness-kleding.nl

KENNIS, KUNDE EN EXPERTISE

Page 14: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

beheer & gebruik,finan-ciering & exploita-tie

architectuur & stadsontwerpen

Page 15: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

beheer & gebruik,finan-ciering & exploita-tie

architectuur & stadsontwerpen

Page 16: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 16Opening Nedlloyd Huis| bron: Maritiem Museum Rotterdam

Fragment maquette van de kolomstructuur van het bestaande pand > flexibiliteit in inrichting | bron: Smoes Ontwerpen

Studentenwoningen Archimedeslaan Utrecht | bron: Smoes Ontwerpen

van naar

Page 17: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 17

Tijdelijke transformatie

Studentenwoningen Archimedeslaan Utrecht | bron: Smoes Ontwerpen

Markus Vastgoed Management zoekt in samenwerking met de eigenaar Zalmhaven CV (AMVEST / AM), de Hogeschool Rotterdam (Rotterdam Business School), de gemeente Rotterdam en Smoes Ontwerpen naar kansrijke invulling van dit pand. Uitgangspunt hierbij is dat het gebouw de gehele exploitatie kan dragen waarbij geen of zo min mogelijk publieke middelen behoeven te worden aangewend. Deze tijdelijke invulling zal op basis van de leegstandswet1 plaats gaan vinden, waarbij er een zekere flexibiliteit is in het aangaan van de verschillende huurtemijnen. De verhuur van studentenunits voor de periode van bijvoorbeeld 10 jaren moet het mogelijk maken voor de eigenaar van het pand om de benodigde investering, om het kantoorpand te transformeren naar studentenhuisvesting, mogelijk te maken. De circa 380 studentenwoningen brengen een maandelijkse kasstroom op gang die de initiële investering, nodig om het pand te transformeren van kantoorfunctie naar een woonfunctie, mogelijk maakt. Daarnaast zijn er nog overige ruimten in het gebouw beschikbaar, die een andere invulling kunnen krijgen. Hierbij valt te denken aan sociëteitsruimten, kleinschalige theateropstellingen, oefenruimtes, ateliers. Maar ook bijvoorbeeld winkels, werkplaatsen of fitnessruimten. Deze zullen aanvullende huuropbrengengste opleveren voor het gehele concept.

De eigenaar zal in bovenstaande model het gebouw turn-key moeten opleveren. Wat wil zeggen volledig verbouwd en verhuurklaar (exclusief meubilering). De (hoofd)gebruiker neemt daarmee alle circa 380 kamers af, tegen een huurprijs, gebaseerd op de huurpuntentelling. Dit zal per kamer tussen de € 3.000,- en € 4.000,- kale huur per jaar opleveren (hierbij is thans nog geen rekening gehouden met eventuele wetgeving omtrent de huurprijsvaststelling). Daarnaast worden de maandelijkse opbrengsten verhoogt door servicekosten bovenop de kale huur en de huuropbrengsten van de aanvullende functies.

Alle gebruikers zullen als lid van een vereniging, coöperatie (of andere entiteit) gezamenlijk de invulling verzorgen. Voordeel van deze manier van werken is dat de invulling voor een betere exploitatie zal zorgen. Hierdoor kunnen de lasten en de baten op een eerlijke wijze worden verdeeld tussen eigenaar en de gebruikers. Daarnaast is het in een coöperatie ook mogelijk om gezamenlijk activiteiten te organiseren die tot voordelen kunnen leiden. Bijvoorbeeld het collectief inkopen van energie kan een besparing opleveren, maar ook glasvezel, duurzaamheidsaspecten, etcetera, kunnen zorgen voor lastenverlaging. Daarnaast zou onderzocht kunnen worden of er andere financiele construties gekoppeld kunnen worden aan het coöperatieve model, middels bijvoorbeeld een beleggingsconstructie (rentecertificaten2) meer belanghebbenden bij het project kunnen worden betrokken.

Het voordeel van een coöperatief model is datt de eigenaar van het pand te maken heeft met één huurder, dit zal zaken als ontruiming van het pand na 10 jaren eenvoudiger maken. Bovendien zal een entiteit, zoals eerder beschreven, zorg dragen dat alle baten en lasten naar evenredigheid zullen worden verdeeld. Aan de voorzijde maakt dit dat het aantrekkelijk is voor partijen om in dit project te participeren en van dit gezamenlijke project een gezamenlijk succes te maken. Aan de achterzijde zullen positieve baten ten goede komen van alle participanten, zodat naar ratio ieder profiteert van positieve financiële ontwikkelingen komend uit de exploitatie van het complex.

Markus Vastgoed Management en Smoes Ontwerpen hebben reeds enige ervaring met dit type exploitatie en zijn voornemens om de exploitatie nader uit te werken indien de intentieverklaring door zowel de eigenaar als de (hoofd)gebruiker is getekend.

BEHEER EN GEBRUIK, FINANCIERING EN EXPLOITATIE

LEEGSTANDSWET1

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een middel om leegstand te bestrijden. Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van bepaalde categorieën woningen en gebouwen vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte. Hierbij zijn een aantal dwingende huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. De Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Wel moet de huurovereenkomst5 voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar. Een ingediend, maar nog niet behandeld, wetvoorstel zal moeten zorgen voor verruiming van de leegstandswet naar 10 jaren. [bron; leegstandswet: http://wetten.overheid.nl/BWBR0003403/geldigheidsdatum_12-05-2009]

RENTECERTIFICATEN2

Het rentecertificaat is een spaarproduct met een vaste rente, waarbij na gelang het financiele model van de coöperatie positiever resultaat oplevert, dus weer ten goede komt tot de opbrengsten van het rentecertificaat.

Page 18: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 18

architectuur & stadsontwerpen

Page 19: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 19

colofon

OMSCHRIJVING

Visie en strategie voor de tijdelijke transformatie (en gebruik en beheer) van het leegstaande kantoorpand aan de Houtlaan 21 te Rotterdam naar studentenhuisvesting met aanvullende stedelijke functies.

VISIE, COORDINATIE EN BEHEER

Markus Vastgoed Management, Edwin Markus, [email protected], 06 - 53 738 703

Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, Sander Smoes, architect, 06 - 222 877 69

BETROKKEN PARTIJEN

Zalmhaven CV (AMVEST / AM Woningbouw), contactpersoon Eef Zwanenburg (AM)

Hogeschool Rotterdam, contactpersoon Michel Molier (Rotterdam Business School / RBS

VERSIE

6 november 2012

architectuur & stadsontwerpen

Page 20: 121106 Strategie En Visie Transformatie Houtlaan Definitief Sent

architectuur & stadsontwerpen