Post on 26-Mar-2016
description
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 2
1E KWARTAAL 2013
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 3
Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.
De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden.
W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E williamsmit@krk.nl
Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.
Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!
Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.
Wat is WoningMarktConsultancy?
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 4
Onze visie op de huidige woningmarkt 5 Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland 2008-2013 6 Woningmarktanalyse per regio 7 Amsterdam 7 Haarlem 9 Haarlemmermeer 11 Zaanstreek 13 IJmond 15 Duinstreek 17 HAL-gebied 19 Purmerend 21 Hoorn 23
Inhoudsopgave
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 5
Het eerste kwartaal laat dramatische verkoopcijfers van huizen zien in Noord-Holland. Ten opzichte van het 4e kwartaal werden er ruim 1.500 minder huizen (2.364 tegen 3.879 huizen) verkocht, een zeer abrupte daling van 40%. In vergelijking met het 1e kwartaal 2012 zijn er ruim 300 minder woningen (2.364 tegen 2.681 huizen) van de hand gegaan. Door gebrek aan vertrouwen bij woonconsumenten en het aanscherpen van de regels voor het verkrijgen van een lening, is er minder doorstroming dan ooit in de koopsector. Bovendien is de nieuwbouw grotendeels stilgevallen en staan huizenprijzen onder druk. Dit alles heeft negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en de economische groei. Een groot effect is dat dit tot forse restschulden leidt bij verkoop en dat een groot deel van de totale woningvoorraad minder waarde heeft dan de hypotheken die er op rusten. Ook het aantal wanbetalers van hypotheken neemt toe. Een kwalijke zaak. Politiek gezien krijgt de woningmarkt gelukkig steeds meer aandacht. Zo verschenen er recentelijk een tweetal Kamerbrieven over startersleningen en restschulden en een overheidsrapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. Hieruit bleek overigens dat de huizenprijzen vooral zijn gestegen door de zeer ruime leencapaciteit die beschikbaar werd gesteld door de banken. Een ander rapport in opdracht van de minister van Wonen betrof de verkenning door de Commissie Dijkhuizen naar een grotere rol voor institutionele beleggers in de Nederlandse woningmarkt. Zoals we al in onze vorige rapportage schreven dient de concurrentie toe te nemen onder hypotheekaanbieders. Dergelijke rapporten dragen daar alleen maar toe bij. Kortom, politiek Den Haag raakt er steeds meer van doordrongen dat de woningmarkt een belangrijke aanjager is van de Nederlandse economie. Naast het feit dat de politiek veel kan betekenen, zoals o.a. verhoogd budget beschikbaar stellen voor de gemeentelijke starterleningen, is er meer nodig om de huizenmarkt te laten herstellen. Van het grootste belang is dat nu zo snel mogelijk de bodem van de huizenprijzen wordt bereikt en dit algemeen wordt erkend. Pas dan zal de latente vraag naar koopwoningen weer massaal manifest worden, omdat een huis kopen ook vermogen opbouwen voor later is. Tevens zullen de koopimpulsen dan toenemen, omdat een huis kopen na deze verdere prijsdaling, nog goedkoper per maand wordt. En daardoor weer aantrekkelijker dan huren, hoewel dit sterk afhankelijk is van de regio. Door de sterk gedaalde huizenprijzen zijn de koopwoningen overigens nu al stukken betaalbaarder geworden, maar anderzijds door de beperktere renteaftrek per maand ook weer duurder. Ondanks dat hier ook een stuk aflossing in zit, scheelt het de consument toch in de portemonnee. En dat zakelijke sentiment telt nog steeds hard mee bij burgers. De rol van makelaars wordt daarom steeds belangrijker om de impasse op de koopwoningmarkt te doorbreken. Zij moeten vooral heel erg realistisch adviseren over de prijs, maar bijvoorbeeld krachtig adviseren om een woning soms ook juist niet in de verkoop te zetten en bijvoorbeeld met creatieve alternatieven te komen. Tot slot, voor een gezonde toekomst van de woningmarkt geloven wij erg in een nieuwe manier van sparen die de overheid moet aanmoedigen. En dat betreft een fiscaal onbelaste bouwspaarrekening, waarvan het opgebouwde vermogen alleen gebruikt mag worden voor de aankoop van een huis. Hiermee creëer je een gezonde en duurzame huizenfinanciering met beperkt vreemd vermogen. Dit, in combinatie met hypoheken met een looptijd van 40 jaar en maximaal 50% aflossingsvrij, geeft veel financiële lucht wat op nationaal en Europees niveau de politiek en financiële instanties ook zal aanspreken.
Onze visie op de huidige woningmarkt
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 6
Om de woningmarkt in Noord-Holland in een breder perspectief te zetten, hebben we een onderzoek verricht naar de prijs- en aanbodontwikkeling van de afgelopen jaren in de provincie Noord-Holland. De mediane transactieprijzen zijn in 5 jaar tijd met 15% gedaald, van € 255.000,- naar € 217.000,- Dit is duidelijk te zien in de bovenste grafiek. De daling betreft dus gemiddeld zo'n 3% per jaar. De opvallende piek in prijsvorming in 2010 heeft deze prijsdaling nog enigszins gedempt. De relatieve verschillen bij het aantal verkochte en aangeboden huizen zijn zelfs twee keer zo groot met circa 30%. Duidelijk zichtbaar is de teloorgang van het aantal transacties, maar ook de enorme toename van woningaanbod waar men uit kan kiezen. Het evenwicht is totaal zoek. Op grond hiervan kunnen we concluderen dat komend jaar de woningmarkt in de provincie Noord-Holland zeker nog niet optimaal gaat functioneren, maar dat dit minstens nog een aantal jaren gaat duren. Naast het veel te ruime aanbod komt dit ook door nog steeds het te grote mediane verschil in transactieprijs en vraagprijs.
Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland 2008-2013
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 7
De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost
Het eerste kwartaal was er een vrije val van het aantal verkopen ten opzichte van het vorige kwartaal van bijna 40%. Het gewenste doorstroomeffect door de vele transacties in het 4e kwartaal is helaas uitgebleven. Ook in vergelijking met het 1e kwartaal van een jaar geleden zijn er aanmerkelijk minder huizen verkocht. Een zeer slechte start van het Amsterdamse huizenseizoen. Toch zien we ook de zon doorbreken tussen de donkere wolken boven de Amstel. Met name doordat er minder huizen te koop worden gezet. Het uitblijven van nieuwbouwproductie, in combinatie met een verdere verlaging van de vraagprijzen, zal ongetwijfeld vitaliteit geven aan de hoofdstedelijke particuliere woningmarkt. Wat duidelijk waarneembaar is zijn de significant langere looptijden van de onverkochte huizen. Dit betreffen huizen die te duur zijn geprijsd en blijven ”hangen”. De looptijden van de verkochte huizen nemen daarentegen juist duidelijk af. Hier zien we duidelijk dat huizen scherp c.q. marktconform geprijsd dienen te worden om daadwerkelijk verkocht te worden en dat daar nog steeds kopers voor zijn.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma
T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl
Regio Amsterdam
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 8
Amsterdam
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 278.911 256.667 355.889
Hoekwoning 305.278 258.450 208.500
2/1-kap 351.250 339.875 115.000
Vrijstaand 625.000 605.000 511.250
Appartement 215.589 205.843 210.599
Totaal 225.565 214.768 220.277
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 99 153 79
Hoekwoning 25 26 24
2/1-kap 4 10 1
Vrijstaand 5 7 5
Appartement 1.174 1.609 999
Totaal 1.307 1.805 1.108
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 126 125 151
Hoekwoning 93 150 114
2/1-kap 195 112 148
Vrijstaand 104 240 348
Appartement 92 95 85
Totaal 95 100 90
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 706 685 619
Hoekwoning 206 206 182
2/1-kap 76 65 63
Vrijstaand 108 123 111
Appartement 6.276 6.327 5.822
Totaal 7.372 7.406 6.797
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 212 266 290
Hoekwoning 252 345 375
2/1-kap 295 280 289
Vrijstaand 291 317 337
Appartement 168 221 233
Totaal 179 235 248
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 362.450 353.889 348.900
Hoekwoning 340.000 348.800 341.056
2/1-kap 424.150 428.889 424.889
Vrijstaand 741.801 733.778 733.778
Appartement 236.555 236.412 228.367
Totaal 261.466 258.620 253.744Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 9
De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem
In Haarlem is het aantal transacties met 25% gedaald in vergelijking met een kwartaal geleden. Kijken we naar dezelfde periode vorig jaar, dan is het aantal verkochte huizen echter nagenoeg stabiel. Verder zijn de mediane transactieprijzen in een jaar tijd met 8% gedaald en de vraagprijzen met circa 4%. Kortom, in alle aspecten is er sprake van een neergaande markt in Haarlem. Dat geldt in positieve zin ook voor het aanbod dat weer onder de 2000-objectengrens is gekomen. Hopelijk geeft deze verkrapping van het aanbod meer druk op de markt voor de bestaande verkopers en worden de torenhoge looptijden zo teruggedrongen. Eén ding is duidelijk: de bodem is in Haarlem nog niet bereikt en een verdere daling van de huizenprijzen is onontkoombaar komend jaar. Een gemiddeld verschil in vraagprijs en transactieprijs van circa € 20.000,- tot € 25.000,- is wenselijk voor een gezond marktevenwicht, zo blijkt uit de historie van onze kwartaalrapportages. Dat impliceert een daling van de vraagprijzen van gemiddeld 8 tot 10%.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma
T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl
Regio Haarlem
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 10
Haarlem
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 250.876 248.250 236.422
Hoekwoning 305.150 283.333 295.778
2/1-kap 465.833 361.250 305.000
Vrijstaand - - 144.000
Appartement 175.467 161.462 167.728
Totaal 231.796 216.427 212.993
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 112 152 107
Hoekwoning 24 29 26
2/1-kap 9 8 7
Vrijstaand 0 0 1
Appartement 98 144 109
Totaal 243 333 250
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 140 130 169
Hoekwoning 85 87 160
2/1-kap 188 311 269
Vrijstaand - - 16
Appartement 136 166 176
Totaal 134 145 174
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 664 664 628
Hoekwoning 201 201 193
2/1-kap 56 43 40
Vrijstaand 36 34 31
Appartement 1.057 1.155 1.056
Totaal 2.014 2.097 1.948
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 185 275 293
Hoekwoning 186 310 353
2/1-kap 219 232 288
Vrijstaand 243 380 436
Appartement 218 296 337
Totaal 202 293 323
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 295.600 287.750 289.200
Hoekwoning 360.278 349.556 344.900
2/1-kap 598.900 639.944 620.389
Vrijstaand 997.100 914.500 841.000
Appartement 192.021 191.180 189.270
Totaal 269.929 258.988 258.370Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 11
De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
In de Haarlemmermeer zijn er in één kwartaal 35% minder huizen verkocht. De verkopers kregen de afgelopen drie maanden dus een forse klap te verduren van de markt. Toch was deze klap relatief gezien veel lichter als we kijken naar het aantal verkopen exact een jaar geleden. Die zijn bijna identiek aan elkaar. De eindejaarsrally van 2012 in deze regio heeft dus een vertekend beeld laten zien. Het teruglopende aanbod en de kortere looptijden van de wel verkochte huizen duiden op een voorzichtige verbetering van de marktomstandigheden. Toch is een duurzaam herstel nog ver weg. Het grote verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de mediane transactieprijs staat dit herstel in de weg. Van enig gezond marktevenwicht is daarom nog lang geen sprake. De extra lange looptijden van het actuele woningaanbod spreken in dit opzicht boekdelen. Van met name de tussenwoningen, het grootste deel van de woningvoorraad, en in bezit bij potentiële doorstromers, dient de vraagprijs gemiddeld met 7 tot 9% te dalen om tot verkoopresultaten te komen. Als deze woningtypes verkocht worden, komt de woningmarkt hier automatisch weer op gang.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma
T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl
Regio Haarlemmermeer
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 12
Haarlemmermeer
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 229.778 218.075 207.778
Hoekwoning 265.610 235.889 220.550
2/1-kap 380.000 331.750 309.063
Vrijstaand 542.083 389.667 504.000
Appartement 169.133 171.762 173.908
Totaal 247.750 232.405 234.732
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 97 134 100
Hoekwoning 30 71 39
2/1-kap 25 34 23
Vrijstaand 12 23 18
Appartement 68 90 49
Totaal 232 352 229
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 165 115 91
Hoekwoning 133 177 59
2/1-kap 213 204 373
Vrijstaand 289 394 319
Appartement 146 201 192
Totaal 163 176 149
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 563 559 569
Hoekwoning 341 292 287
2/1-kap 295 306 288
Vrijstaand 335 363 340
Appartement 438 458 447
Totaal 1.972 1.978 1.931
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 246 269 279
Hoekwoning 281 312 314
2/1-kap 279 302 364
Vrijstaand 346 381 403
Appartement 257 292 318
Totaal 275 305 326
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 261.321 258.000 249.500
Hoekwoning 299.489 301.840 298.889
2/1-kap 415.389 399.200 399.389
Vrijstaand 604.889 601.217 595.000
Appartement 189.543 189.025 188.810
Totaal 334.421 334.499 327.303Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 13
De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.
Het gemiddelde prijsniveau van € 166.309,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 4,1% lager dan het 4e kwartaal van 2012. Forse correcties, die groter zijn dan het landelijk gemiddelde. Tevens is het aanbod met circa 200 woningen in een jaar tijd gedaald. Degene die zijn woning in de verkoop zet heeft goede verkoopkansen, zo blijkt uit de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen. De meeste woningen gaan voor realistische prijzen naar de markt en tegenwoordig investeren veel verkopers in hun woning, zodat de verkoopbaarheid vergroot wordt. Dit in tegenstelling tot verkopers die hun huis nog te koop hebben staan, want de looptijd van het aanbod bedraagt bijna een jaar. Met de gemiddelde vraagprijs gebeurt niet veel. Al kwartalen lang is deze vrijwel niet veranderd. Dit is de belangrijkste reden waarom veel woningen niet verkocht worden. De markt heeft inmiddels bewezen dat een vraagprijsverlaging, in combinatie met het wegnemen van andere bezwaren, leidt tot verkoopkansen. Wat verder opvalt is dat het aantrekkelijk kopen is met de huidige lage prijzen. Dit zal veel potentiële kopers van binnen en buiten de Zaanstreek verleiden om een woning te gaan kopen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode
Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Regio Zaanstreek
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 14
Zaanstreek
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 175.444 177.389 168.500
Hoekwoning 194.200 182.625 195.750
2/1-kap 212.850 172.133 150.556
Vrijstaand 266.417 288.150 279.500
Appartement 135.566 122.821 123.158
Totaal 183.953 172.120 166.309
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 81 133 82
Hoekwoning 46 64 24
2/1-kap 24 28 26
Vrijstaand 14 26 14
Appartement 38 91 43
Totaal 203 342 189
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 107 117 65
Hoekwoning 145 115 184
2/1-kap 153 236 199
Vrijstaand 116 245 161
Appartement 147 103 85
Totaal 129 140 114
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 451 359 361
Hoekwoning 273 237 219
2/1-kap 212 211 190
Vrijstaand 264 259 254
Appartement 408 418 386
Totaal 1.608 1.484 1.410
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 252 316 306
Hoekwoning 233 316 309
2/1-kap 305 312 361
Vrijstaand 352 447 424
Appartement 311 301 331
Totaal 282 334 348
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 210.600 209.168 208.900
Hoekwoning 230.111 225.000 219.300
2/1-kap 241.150 243.000 245.250
Vrijstaand 398.900 425.333 400.333
Appartement 160.478 150.115 150.261
Totaal 236.957 239.303 235.233Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 15
De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Het aantal verkochte woningen in de IJmond is dit kwartaal gelijk aan het eerste kwartaal van 2012. Dit is beter dan in de meeste regio’s, want daar is beduidend minder verkocht. Ook de gemiddelde transactieprijs is stabiel en zelfs iets verbeterd ten opzichte van het vorige kwartaal. Verder is het aanbod aan het dalen, met iets meer dan 6% in een jaar tijd. Op zich goede ontwikkelingen, echter daar staat tegenover dat woningen lang nodig hebben om verkocht te worden, bijna een half jaar, en de onverkochte woningen inmiddels een jaar te koop staan. Daarnaast daalt de gemiddelde vraagprijs nauwelijks. Het aanbod daalt en hopelijk zet dit door. Hierdoor zal vraag en aanbod beter in balans komen wat het voor verkopers makkelijker maakt om hun huis te verkopen. Hierdoor ontstaat weer vertrouwen bij andere verkopers waardoor deze hun woning ook aan de markt gaan brengen, wat weer leidt tot meer goed aanbod en mensen die gaan verhuizen. Op deze manier komt de verhuisketen op gang. Zover is het helaas nog lang niet in de IJmond. Eerst zullen de vraagprijzen omlaag moeten.
Voor meer informatie:
Robert de Joode
Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Regio IJmond
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 16
IJmond
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 204.311 199.390 214.900
Hoekwoning 233.667 198.278 233.250
2/1-kap 217.207 298.333 267.714
Vrijstaand 458.333 319.583 482.500
Appartement 154.375 134.544 130.785
Totaal 209.642 196.353 205.486
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 65 92 59
Hoekwoning 39 61 24
2/1-kap 18 27 20
Vrijstaand 7 12 9
Appartement 47 73 63
Totaal 176 265 175
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 82 127 178
Hoekwoning 112 118 141
2/1-kap 170 145 174
Vrijstaand 393 342 492
Appartement 197 178 153
Totaal 143 157 179
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 376 383 356
Hoekwoning 243 218 210
2/1-kap 189 195 177
Vrijstaand 157 150 147
Appartement 563 552 522
Totaal 1.528 1.498 1.412
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 227 284 304
Hoekwoning 203 321 350
2/1-kap 214 302 320
Vrijstaand 291 358 376
Appartement 268 422 431
Totaal 243 348 369
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 224.800 217.500 216.000
Hoekwoning 250.600 259.740 257.056
2/1-kap 370.667 375.883 368.939
Vrijstaand 517.828 508.400 503.667
Appartement 166.822 167.827 167.915
Totaal 256.562 255.519 253.554Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 17
De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
De Duinstreek doet het zo gek nog niet! Er zijn vrijwel evenveel woningen verkocht als in het eerste kwartaal van 2012, de prijzen zijn aanzienlijk gedaald (wat voor dit gebied een goede ontwikkeling is) en de looptijden zijn stabiel. Wel blijft het aanbod groot en zijn de vraagprijzen te hoog. Daarnaast staan de onverkochte woningen inmiddels bijna een jaar te koop. De forse prijsdaling wordt in dit gebied sterk beïnvloedt doordat er met name goedkope woningen zijn verkocht in het eerste kwartaal. Met name de verkoopcijfers van tussenwoningen en appartementen zijn relatief goed. Dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Hieruit blijkt dat er veel vraag is in het goedkope(re) segment. De tegenstelling is dat hierin relatief weinig aanbod is. Dit zou een pleidooi zijn voor de gemeentes in deze regio om goedkopere woningen in het woningbouwprogramma op te nemen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode
Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Regio Duinstreek
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 18
Duinstreek
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 205.675 217.778 200.278
Hoekwoning 217.140 239.900 212.800
2/1-kap 317.400 303.659 336.000
Vrijstaand 540.278 445.600 461.917
Appartement 164.865 177.609 189.143
Totaal 283.664 284.361 247.959
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 28 43 43
Hoekwoning 19 30 17
2/1-kap 26 25 12
Vrijstaand 21 42 16
Appartement 23 26 27
Totaal 117 166 115
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 85 106 123
Hoekwoning 133 124 88
2/1-kap 223 155 166
Vrijstaand 226 195 229
Appartement 202 141 186
Totaal 173 144 151
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 144 127 126
Hoekwoning 113 114 109
2/1-kap 163 167 159
Vrijstaand 394 456 443
Appartement 279 324 334
Totaal 1.093 1.188 1.171
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 175 284 324
Hoekwoning 190 238 242
2/1-kap 268 326 338
Vrijstaand 284 366 391
Appartement 255 322 339
Totaal 250 328 354
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 249.300 247.100 247.700
Hoekwoning 283.667 303.250 285.333
2/1-kap 367.889 374.222 365.111
Vrijstaand 594.400 59.625 593.200
Appartement 211.627 224.178 217.417
Totaal 386.143 397.387 389.601Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 19
Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.
De verkoop is, niet geheel onlogisch, behoorlijk teruggevallen in het 1e kwartaal van dit jaar, na een zeer goed 4e kwartaal in 2012. Echter, we hadden gehoopt op een iets beperktere terugval. De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is aanzienlijk gedaald in het 1e kwartaal van 2012, met bijna 6%. De andere parameters zijn stabiel, maar niet zodanig dat er sprake is van een gezonde marktsituatie. Verkopers doen er gemiddeld 5½ maand over om een woning te verkopen en onverkochte woningen staan inmiddels gemiddeld een jaar te koop. Het blijft hetzelfde liedje. De verkopers dienen hun prijzen te verlagen en de kwaliteit van hun woning te verbeteren. Alleen dan is er een reële kans op verkoopresultaat. In de lichte daling van het aanbod is af te lezen dat veel verkopers inmiddels deze keuze maken of de markt verlaten. Als deze ontwikkeling zich doorzet zal er meer evenwicht op de markt ontstaan, wat de kansen voor verkopers vergroot. Helaas zal het nog enige tijd duren voordat het zover is.
Voor meer informatie:
Robert de Joode
Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Regio HAL-gebied
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 20
HAL-gebied
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 179.700 167.944 163.833
Hoekwoning 216.711 172.525 185.300
2/1-kap 276.600 254.188 270.833
Vrijstaand 321.250 329.350 332.500
Appartement 149.337 135.486 144.304
Totaal 201.023 180.608 184.752
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 108 163 69
Hoekwoning 45 52 34
2/1-kap 20 16 12
Vrijstaand 22 26 18
Appartement 51 61 49
Totaal 246 318 182
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 140 122 103
Hoekwoning 132 94 127
2/1-kap 235 133 204
Vrijstaand 233 215 162
Appartement 284 233 258
Totaal 178 146 160
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 612 547 548
Hoekwoning 255 273 259
2/1-kap 161 163 157
Vrijstaand 280 298 278
Appartement 579 595 585
Totaal 1.887 1.876 1.827
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 197 294 324
Hoekwoning 202 264 302
2/1-kap 279 299 317
Vrijstaand 327 350 386
Appartement 346 390 388
Totaal 289 329 351
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 199.000 198.778 194.500
Hoekwoning 235.389 221.611 217.950
2/1-kap 304.444 301.944 300.389
Vrijstaand 432.000 426.450 422.778
Appartement 162.981 163.091 161.215
Totaal 238.183 238.586 232.894Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 21
De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend
De gemiddelde looptijd van te koopstaande woningen is inmiddels ruim langer dan een jaar! Het aantal transacties is historisch laag, met maar 74 verkopen. Wel is de looptijd van verkochte woningen een stuk korter dan de vorige kwartalen. De transacties vinden vooral plaats bij appartementen en tussenwoningen, dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Dit heeft ook zijn weerslag op het gemiddelde prijsniveau, want dat is wederom gedaald. Wat opvalt is dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt. De cijfers zijn duidelijker dan ooit! Een groot gedeelte van het aanbod is onverkoopbaar geworden. Dit blijkt uit de lange gemiddelde looptijd, het grote aanbod en de korte tijd dat de verkochte woningen te koop staan. De weinige kopers in de markt hebben een zeer grote keuze en gaan voor de aantrekkelijkste deal. De overige woningen zijn te duur in combinatie met onvoldoende kwaliteit. Wil je echt verkopen dan moet de prijs omlaag en de kwaliteit omhoog.
Voor meer informatie:
Robert de Joode
Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Regio Purmerend
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 22
Purmerend
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 194.111 177.472 170.388
Hoekwoning 173.300 204.900 197.500
2/1-kap 364.000 269.125 25.000
Vrijstaand 328.750 381.167 -
Appartement 143.725 122.855 132.125
Totaal 185.512 183.837 168.689
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 47 87 34
Hoekwoning 13 28 14
2/1-kap 3 10 4
Vrijstaand 2 9 0
Appartement 27 45 22
Totaal 92 179 74
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 179 120 114
Hoekwoning 120 140 78
2/1-kap 59 143 261
Vrijstaand 201 224 -
Appartement 284 121 167
Totaal 191 131 129
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 308 292 295
Hoekwoning 149 130 137
2/1-kap 41 45 43
Vrijstaand 71 68 68
Appartement 235 227 224
Totaal 804 762 767
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 267 322 331
Hoekwoning 287 386 390
2/1-kap 247 317 364
Vrijstaand 394 593 651
Appartement 324 444 471
Totaal 298 391 411
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 201.700 203.150 199.815
Hoekwoning 232.167 225.400 222.751
2/1-kap 361.222 344.667 342.750
Vrijstaand 467.833 506.100 506.100
Appartement 163.078 165.449 161.559
Totaal 227.767 231.701 228.170Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 23
De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn
De Hoornse woningmarkt kent een dusdanig laag aantal transacties dat er over de gemiddelde transactieprijs geen zinnige zaken te vermelden zijn. De enige positieve parameter is het afgenomen aanbodcijfer. Het goede 4e kwartaal van 2012 heeft het aanbod doen dalen en daarnaast is het een trend dat veel verkopers de markt verlaten en ook niet meer betreden. De overige cijfers staan zwaar in het rood. Hoorn heeft een slecht 1e kwartaal achter de rug en dat is duidelijk te zien. Het is moeilijk om uitspraken te doen over het eerste kwartaal, omdat de huidige woningmarkt in een uitzonderlijke situatie verkeert. Wel is duidelijk dat er veel dient te gebeuren in Hoorn om de markt weer in evenwicht te krijgen. Helaas zijn er al jaren te weinig kopers in de markt om het grote aanbod te laten afnemen. Er zal gezocht moeten worden naar meer vraag van buitenaf voor een betere kans op verkoopresultaat.
Voor meer informatie:
Robert de Joode
Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Regio Hoorn
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 24
Hoorn
Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 167.667 164.075 155.250
Hoekwoning 174.722 178.425 158.500
2/1-kap 210.000 227.300 243.750
Vrijstaand 369.750 303.333 373.333
Appartement 158.456 186.175 304.595
Totaal 179.860 185.686 241.985
Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 23 50 9
Hoekwoning 19 20 9
2/1-kap 4 20 8
Vrijstaand 4 9 11
Appartement 15 20 5
Totaal 65 119 42
Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013
Tussenwoning 105 157 70
Hoekwoning 163 223 90
2/1-kap 157 193 133
Vrijstaand 342 127 380
Appartement 208 216 123
Totaal 155 179 161
Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 173 172 161
Hoekwoning 94 92 92
2/1-kap 72 54 56
Vrijstaand 82 81 75
Appartement 130 145 134
Totaal 551 544 518
Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 236 344 374
Hoekwoning 260 258 293
2/1-kap 380 428 467
Vrijstaand 363 450 521
Appartement 333 437 504
Totaal 304 376 421
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013
Tussenwoning 174.778 174.500 173.944
Hoekwoning 197.450 195.600 194.500
2/1-kap 272.050 272.500 266.550
Vrijstaand 444.400 418.278 426.500
Appartement 178.687 184.831 180.516
Totaal 230.022 223.680 223.356Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 25
BINNENZIJDE ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013
© Kuijs Reinder Kakes Pagina 26
ACHTERBLAD