innovatief in wonen, zorg en welzijn

Rendement en risico in SVBRendement en risico in SVB

Aedesnetwerkbijeenkomst

26 april 2011ir. R.W.J. (Ruud) Pijpers MRE

www.quintis.nl 21 april 2011 Rendement en risico in SVB

Toename belang van rendement en risico in SVB

• Economische crisis

• Toename financiële druk op woningcorporaties (huurbeleid, VPB, bijdrage huurtoeslag)

• Europa dossier

• Toename onrendabele top nieuwbouwwoningen

• Financiële beoordeling van CFV en WSW

www.quintis.nl 21 april 2011 Rendement en risico in SVB

Belangrijke kernthema’s

1. Vermogensontwikkeling- Waarde vastgoed- Ontwikkeling eigen vermogen en risicobuffer

2. Kasstromen- Operationele kasstroom in de schijnwerpers!

3. Rendement- Sturen op rendement bestaande vastgoedportefeuille- Rendementseisen nieuwbouw

4. Risico’s

www.quintis.nl

1. Vermogensontwikkeling

Waarde – Spelen met begrippen

• Boekwaarde (hard)• Historische kostprijs minus afschrijvingen

• Marktwaarde (hard):• Marktwaarde in verhuurde staat• Maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed

• Bedrijfswaarde (hard):• Waarde vastgoed volgens CFV en WSW

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

1. Vermogensontwikkeling

Waarde – Spelen met begrippen

• Beleidswaarde (hard)• Waarde vastgoed volgens beleid woningcorporatie

• Gebiedswaarde (zacht):• Maximaal haalbare, potentiele waarde in gebied bij

herontwikkeling vastgoed

• En nog vele andere………………

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

1. Vermogensontwikkeling

Waardemethodieken

• Terugkijken?

• Vergelijken in het heden?

• Toekomst in schatten?

Toekomstgerichte methodiek

• Sluit aan bij eigen beleid

• Beter inzicht in mogelijke toekomstige financiële positie

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

1. Vermogensontwikkeling

Afhankelijk van waarderingsmethodiek heeft de sector een stille reserve en financiële ruimte

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

Gebieds-waarde

Gebieds-waarde

Marktwaarde in verhuurde

staat

Marktwaarde in verhuurde

staat

Beleids-waarde

Beleids-waarde

Vreemd vermogenVreemd

vermogen

RisicobufferRisicobuffer

Financiële ruimte

Financiële ruimte

Groei-potentieGroei-

potentie

Markt-potentieMarkt-

potentieMaatregelen SVB

Maatregelen financieringen

Maatregelen SVB +

financieringen

www.quintis.nl

Beleidswaarde verhogen

• Huurharmonisatie

• Geliberaliseerde huur (niet DAEB)

• Onderhoudsuitgaven verlagen

• Bedrijfslasten verlagen

• Exploitatieduur verlengen

• Verkoop intensiveren

• Rendementseis verlagen21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

Risicobuffer verlagen

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

Totaal risico

Risicobuffer verlagen (CFV)

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

Markt-risico

Nieuwbouw verkoop

MacroEcono-misch Risico

Vastgoedexploitatie

VerkoopBestaand

bezit

Inflatie-schok

Rente-schok

Opera-tioneel risico

Deelnemingen

Treasury

Nieuwbouw huur en verkoop

Aankopen

Sloop

Woningverbeteringen

Verkoop

BLACK BOX

www.quintis.nl

Totaal risico

Risicobuffer verlagen (CFV)

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

Markt-risico

Nieuwbouw verkoop

MacroEcono-misch Risico

Vastgoedexploitatie

VerkoopBestaand

bezit

Inflatie-schok

Rente-schok

Opera-tioneel risico

Deelnemingen

Treasury

Nieuwbouw huur en verkoop

Aankopen

Sloop

Woningverbeteringen

Verkoop

www.quintis.nl

2. Kasstromen

• Waarde en kasstromen zijn aan elkaar gerelateerd

• De financiële armslag om toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van toekomstige kasstromen en financieringsstructuur

• Liquiditeitsstromen begroten, realiseren, monitoren en bijsturen wordt van groot belang (PDCA)

• Scenario-analyse als risico-instrument

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

2. Kasstromen

• Operationele kasstroom minus 2% aflossingsfictie positief voor de komende 5 jaar (WSW)

• Rentedekkingsgraad > 1,3

• Exploitatierendement 4,0% - 6,0%

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

3. Rendement

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

• Direct rendement (cash return)

Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afgezet tegen waarde investering begin meetperiode

• Indirect rendement (capital return)

Saldo waardeontwikkeling gedurende meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode

• Exploitatierendement (4,0% - 6,0%)

• Rendementseis CFV en WSW o.b.v. visie op rente?? WACC

www.quintis.nl

3. Rendement

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

• WACC (Weighted Average Cost of Capital)

Woningbezit 100 (5,25%) Eigen Vermogen 20

Vreemd vermogen 80 (5,25%)

Totaal 100 Totaal 100

Rendement € 5,25 miljoen

€ 4,2 miljoen

€ 1,05 miljoen 5,25%

www.quintis.nl

3. Rendement

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

• WACC (Weighted Average Cost of Capital)

Woningbezit 100 (4,0%) Eigen Vermogen 20

Vreemd vermogen 80 (4,5%)

Totaal 100 Totaal 100

Rendement € 4,0 miljoen

€ 3,6 miljoen

€ 0,4 miljoen 2,00%

www.quintis.nl

3. Rendement

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

• WACC en IRR als maatstaf voor nieuwbouw

www.quintis.nl

4. Risico

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

• Risico: Gebeurtenis die een positieve of negatief effect op de realisatie van de geformuleerde doelstellingen

• Financiën is resultante

• Beter om risico’s te inventariseren op gebied van:

- Markt

- Volkshuisvestelijke doelstellingen

- Strategie

- Imago

www.quintis.nl

5. Financieel dashboard SVB (organisatie)

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

5. Financieel dashboard SVB (organisatie)

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

5. Financieel dashboard SVB (Complex)

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl

5. Financieel dashboard SVB (Complex)

21 april 2011 Rendement en risico in SVB

www.quintis.nl 21 april 2011 Rendement en risico in SVB

Vragen

innovatief in wonen, zorg en welzijn

EINDE

Bezoek onze website voor meer informatie www.quintis.nl