Praktijkervaringen metPraktijkervaringen methet stappenplanpp p

Duurzaam Beheer en Onderhoud

10 februari 201110 februari 2011

• Kees Machielse Gemeente Moerdijk• Linda Deutz Halmos Adviseurs

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting1

InhoudLinda Deutz• Inleidingg• Structuur Duurzaam Beheer en Onderhoud • Ervaringen uit Quick Scans

E i t V i t t di /Pl• Ervaringen met Variantenstudie/Plan van Aanpak

• Ervaringen VerbeterslagErvaringen Verbeterslag

Kees Machielse• Aanleiding voor Duurzaam Beheer en

OnderhoudOnderhoud• Ervaringen van de facilitaire organisatie• Wat heeft het tot nu opgeleverd

10 februari 20112 Platform Duurzame huisvesting

pg

InleidingInleiding

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting3

Constateringen onderzoek kwaliteitsborgingEnergieG idd ld i h t t i b ik 25 30%

Constateringen onderzoek kwaliteitsborging

Gemiddeld genomen is het gemeten energiegebruik 25~30% hoger dan van de gegevens op papier mag worden verwacht.

ComfortMeer dan 70% van klimaatinstallaties in Nederland heeft problemen en werkt niet optimaal. Comfortproblemen: in 90% van de gevallen is de oorzaak gerelateerd aan de klimaatinstallatiegerelateerd aan de klimaatinstallatie.

BeheerBeheerMedewerkers van de technische dienst zijn 60 tot 70% van hun tijd kwijt met het oplossen van storingen en comfortklachten.

4 10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting

Onderzoek naar de kwaliteit van installatiesOnderzoek in een groot aantal (meer dan 50 U-gebouwen) heeft

Onderzoek naar de kwaliteit van installaties

een duidelijk beeld opgeleverd over:

• de aangetroffen kwaliteit t.a.v. energie en comfort in gebouwen

• mogelijke oorzaken (waar gaat het mis in het b ?)bouwproces?)

• kennis van organisaties en betrokken partijen

• beschikbare informatie met betrekking tot installaties en kwaliteit

D i h t bi ili dDe grip op het binnenmilieu en de energie-efficiëntie gaat verloren

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting5

e e g e e c ë e gaa e o e

Wat is de kern van het probleem?Wat is de kern van het probleem?

• Installaties functioneren niet als beoogd Hoe installaties daad erkelijk f nctioneren is bij beheerders gebr ikers enHoe installaties daadwerkelijk functioneren is bij beheerders, gebruikers en onderhoudspartijen niet bekend.

• Functioneel gericht onderhoud aan gebouw en installaties vindt g gnauwelijks plaats en is contractueel zelden geregeld.

• Een voor de facilitaire organisatie begrijpelijke omschrijving van g g jp j j ggebouw- en installatiekenmerken is niet aanwezig. Revisiegegevens zijn vaak zeer technisch van opzet en heel gedetailleerd.

• Onbekend welk binnenklimaat mag worden verwacht en op welke wijze de installatie moet worden bediend Gegevens van (als in PvE) gebruikstijden, interne warmtelasten en binnenklimaatcriteria zijn niet (meer) aanwezig.

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting6

De PublicatiereeksDe PublicatiereeksISSO-

publicatieOmschrijving

100 Duurzaam Beheer en Onderhoud gebouwen (feiten en voordelen)

101 Onderhoud en onderhoudscontracten (Termen en definities voor beheer en onder-houd van klimaatinstallaties in gebouwen)beheer en onder-houd van klimaatinstallaties in gebouwen)

102 Prestatie-indicatoren voor Duurzaam Beheer en Onderhoud

103 Monitoren van Duurzaam Beheer en Onderhoud

104 Stappenplan Duurzaam Beheer en Onderhoud (realisatie)

105 Kerndocument gebouwtechniek

106 Functionele inspectiemethode Duurzaam Beheer en Onderhoud (bestaande gebouwen)

107 Opleveringsprocedure klimaatinstallaties (nulmeting nieuwbouw)107 Opleveringsprocedure klimaatinstallaties (nulmeting nieuwbouw)

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting7

Publicatie 100 InformatiefPublicatie 100 Informatief

• Bevat achtergronddocumentatie van deBevat achtergronddocumentatie van de probleemstelling

• Herkenbare voorbeelden opgenomen• Herkenbare voorbeelden opgenomen• Is bedoeld voor niet-technici

S h t t d d l di t b h l ij• Schetst de voordelen die te behalen zijn en motiveert de benodigde investeringen in tijd en geld

• Ervaringen in interviews opgenomen

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting8

Publicatie 104 StappenplanPublicatie 104 Stappenplan

• Schetst kort de probleemstelling en voordelenSchetst kort de probleemstelling en voordelen• Betreft een stappenplan om tot Duurzaam

Beheer en Onderhoud te komen (proces)Beheer en Onderhoud te komen (proces)• Is bedoeld voor de facilitaire organisatie

N t d bli ti l l idi d• Naast de publicatie zal een opleiding worden ontwikkeld (uitgangspunt bij opstellen)

• Staat centraal in de publicatiereeks

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting9

Publicatie 106 Functionele inspectiemethodePublicatie 106 Functionele inspectiemethode

• Schetst kort de structuur van DuurzaamSchetst kort de structuur van Duurzaam Beheer en Onderhoud

• Betreft een functionele inspectiemethodiek (de• Betreft een functionele inspectiemethodiek (de Quick Scan)I b d ld d t h i i• Is bedoeld voor de technici

• Naast de publicatie zal een opleiding worden ontwikkeld (uitgangspunt bij opstellen)

• Staat centraal in de aanpak om tot DB&O in het gebouw zelf te komen

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting10

Rapporteurs ISSO publicatiereeksappo teu s SSO pub cat e ee s

• Bert Elkhuizen : Cofely Energy Solutions

• Jan Ewout Scholten : TNO Bouw en Ondergrond• Jan Ewout Scholten : TNO Bouw en Ondergrond

• Linda Deutz : Halmos Adviseurs

• Ed Rooijakkers : Halmos Adviseursj

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting11

St tStructuurDuurzaam Beheer en OnderhoudDuurzaam Beheer en Onderhoud

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting12

Facilitair management centraalFacilitair management centraal

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting13

Alleen functioneren is nog niet genoeg!Alleen functioneren is nog niet genoeg!

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting14

Drie Pijlers onder DB&ODrie Pijlers onder DB&O

1 D i t ll ti t d l d ifi ti1. De installatie moet goed volgens de specificaties functioneren, met juiste gebruikstijden en geen storingen of instabiel gedrag vertonen;instabiel gedrag vertonen;

2. De randvoorwaarden van gebruik, bouwkundige situatie en overige omgevingsaspecten moeten overeenstemmen metoverige omgevingsaspecten moeten overeenstemmen met de ontwerpuitgangspunten van de installatie zodat met het correct functioneren van de installatie de prestatiecriteria van het binnenklimaat worden gehaald;

3. De prestatiecriteria van het binnenmilieu die worden bereikt moeten voldoen aan de verwachtingen van de gebruikers, zodat de gebruikers het comfort als goed ervaren.

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting15

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting16

Een driedeling in verantwoordelijkheidEen driedeling in verantwoordelijkheid

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting17

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting18

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting19

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting20

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting21

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting22

Diagnosegerichte aanpakg g p

Deskundige voert Quick Scan uit (106)

• Uitgangspunt is persoonlijke deskundigheidE l k l t k t di• Een algemene aanpak als vertrekpunt die sterk afhankelijk van de aangetroffen situatie en informatie gericht de diepte ingaat

• Effectiviteit afgemeten aan resultaat• Niet alleen technische vaardigheden!• Metafoor arts en (sport)keuringeta oo a ts e (spo t) eu g

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting23

De weg naar verbeteringenDe weg naar verbeteringen

V i di k Pl• Variantenstudie om te komen tot Plan van Aanpak voor de Verbeterslag

• Verbeterslag1. Quick wins 2. DB&O verbeteringen3. Lange termijn DMOP

( lijk i )(natuurlijke vervangingsmomenten)

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting24

Het streven…De controle is herwonnen!Het streven…De controle is herwonnen!

• Er een functionele focus op de installaties is bereikt en alles aantoonbaar volgens de specificaties functioneert.

• De informatie wordt beheerd en beheerst.

• De gebruiker weet welk binnenmilieu hij kan en mag verwachten en op welke wijze de installatie bediend moet worden.

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting25

Ervaringen uit Quick Scans

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting26

LuchtbehandelingBuitentemp en

aanzuigluchttemp verschillen 4 °C

Lage toevoertemperatuur

VAV i it

Koelen en bevochtigen tegelijkertijd

Afwijking opnemers

Luchtbehandeling

voor VAV-i units

10 februari 201127 Platform Duurzame huisvesting

Inblaastemperatuur luchtbehandelingInschakelen LBK

Instabiel regelgedrag

Inblaastemperatuur luchtbehandeling

Instabiel regelgedrag

28

Meetresultaten temperatuurloggerMeetresultaten temperatuurlogger

• Zeer instabiele binnentemperatuur

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting29

Klimaatplafonds – regelingenKlimaatplafonds regelingen

• Uit revisie blijkt dat plafonds warmte kunnen afgeven, ook tegen de ongeregelde koelplafonds in.

• In praktijk blijkt dat op veel plaatsen gelijktijdig gekoeld en verwarmd wordt, zowel bij de ongeregelde als geregelde koelplafonds.

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting30

KoelingKoeling

• • Slechts een koelmachine komtkoelmachine komt in bedrijf

• Setpoint aanvoer GKW wordt niet gehaald.

• Te weinig koeling• Te weinig koeling voor LBK’s

• LBK’s halen gewenste inblaastemperatuur nietniet

31 10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting

Luchtbehandeling – tot en met koelsectieLuchtbehandeling tot en met koelsectie

• LBK1 LBK2

• Setpoint koeling LBK1 = 16°C, LBK2 = 18°C• Gemeten retourtemperatuur lucht laag (ruimtetemperatuur in vertrekken ong. 23°C!)

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting32

• Afsluiters gkw 100% open temperaturen onder setpoint = ENERGIEVERSPILLING!

Mankementen top 10 uit duurzaam beheer

1. Ad hoc pleisters en elastiekjes door onderhoudspartij/beheer om (lokaal) klimaatklachten “op te lossen”. Regelingen zijn instabiel

2. Technische prestatiecriteria zijn niet (meer) bekend. Inzicht in gebouw en2. Technische prestatiecriteria zijn niet (meer) bekend. Inzicht in gebouw en installatieprincipes ontbreekt. Sturing bij wijzigingen niet meer mogelijk

3. Inregeling van installatie klopt niet en wijkt sterk af van inregelrapportagesinregelrapportages.

4. Indeling en gebruik sterk afwijkend van beoogde indeling en gebruik. Voorbeeld: Kantoorfunctie heeft onvoldoende verse lucht voor vergaderen

5. Opnemers in installatie zijn niet gecontroleerd, gekalibreerd en/of gejusteerd, zodat de installatieregeling afwijkende informatie krijgt.

6. Thermosstatische radiatorkranen in kantoortuinen staan op volstrekt6. Thermosstatische radiatorkranen in kantoortuinen staan op volstrekt willekeurige standen en bediening is ook bij beheerders onbekend.

7. Setpoints inblaastemperatuur luchtbehandeling kloppen niet.8. (Lijn)roosters blazen in willekeurige richtingen (ernstige tochtklachten)9. Lokale naregelingen zijn defect (vooral thermische klepjes) VAV10 Vaak ontevreden gebruikers terwijl binnenklimaat voldoet aan (te ruime)10. Vaak ontevreden gebruikers terwijl binnenklimaat voldoet aan (te ruime)

ontwerpcriteria. Tegelijkertijd zijn er duidelijk optimalisatie-mogelijkheden voor comfort en energiegebruik

ErvaringenVariantenstudie/Plan van Aanpak

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting34

Varianten voor een Plan van AanpakVarianten voor een Plan van Aanpak

Een erbindende schakel blijkt in de praktijk nodig• Een verbindende schakel blijkt in de praktijk nodig tussen de verbeteraanpak en de bevindingen van de Quick ScanQuick Scan

• Verbeteringen zijn onderling afhankelijk van elkaar. Wat te kiezen?

Verschillende oplossingsvarianten in overleg wegen• Verschillende oplossingsvarianten in overleg wegen om tot een Plan van Aanpak te komen

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting35

VerwachtingsmanagementWat deWat Wat de

gebruikers verwachten

technisch überhaupt mogelijk is

T h i hTechnisch realiseerbaar

binnen gebouw

oste

n

gebouw

Managen verwachtingen

K

Met budget haalbaar in

Verbeteringen aanbrengen

Huidige it ti

Huidige installatie na quick wins

haalbaar in gebouw

Ervaren kwaliteit in binnenmilieu

situatie quick wins

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting36

Plan van Aanpak in de praktijkPlan van Aanpak in de praktijk

• Eerst het de gehele aanpak vaststellen voordat verbeteringen worden aangebracht

• Niet alleen aandacht voor de technische verbeteringen Communicatie begrijpelijke revisieverbeteringen. Communicatie, begrijpelijke revisie en heldere prestatieafspraken zijn belangrijker!

• Tevredenheid: Grip op de zaak voor de facilitaire organisatie en gebruikers die krijgen wat ze

htverwachten.

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting37

Betrokkenen & rollen

• Overlegteam

Betrokkenen Rollen

Gebouweigenaar/ Reageert op doelstelling en resultaatverwachting. Stemt gcentraal FM

g p g gbudgetten en financiering af

Facilitair Management (FM)

Spil van het proces, formuleert doelstelling en resultaatverwachting. Maakt keuze uit varianten

DB&O-deskundige Maakt voorstellen varianten en ondersteunt FM bij selectie

Arbodeskundige Definieert haalbaar acceptabel binnenmilieu, (ondersteund) i ti t b ikcommunicatie met gebruikers

Locale facilitaire dienst Ondersteund bij uitwerking varianten

• Daarnaast eventuele aanvullende technische inspecties, metingen en kostenramingen door: onderhoudspartij, meet- en inregelspecialist regeltechniekspecialist

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting38

inregelspecialist, regeltechniekspecialist

ErvaringenVerbeterslag

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting39

Ervaringen verbeterslagErvaringen verbeterslag

• Goed onderscheid maken tussen Quick Wins en overige gverbeteringen. Met Quick Wins direct aan de slag na vaststellen gehele aanpak!

• Functioneren en setpoint zijn meestal geen verantwoordelijkheid van onderhoudspartij bij preventief en correctief onderhoudscontract.

• Quick wins brengen meestal al veel verbetering• Quick wins brengen meestal al veel verbetering. Regelmatig zijn er geen overige verbeteringen nodig.

• Weerstand overwinnen om andere visie op regelingen (bij onderhoudspartij) gerealiseerd te krijgen.

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting40

Ervaringen verbeterslagErvaringen verbeterslag

• Zwarte Pieten naar onderhoudspartij levert niets op! Ook Quick Wins kosten geld.

• Veel tijd en aandacht nodig om de verbeteringen ingepastVeel tijd en aandacht nodig om de verbeteringen ingepast te krijgen

D k di h id bij d h d tij ti t• Deskundigheid bij onderhoudspartijen matig met betrekking tot prestaties in relatie tot actueel gebruik

• Gemiddeld 1 op de 5 naregelingen is defect

Verbeteringen met een korte houdbaarheidsdatum• Verbeteringen met een korte houdbaarheidsdatum komen snel voor

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting41

Vasthouden van prestatiesVasthouden van prestaties

Prestaties: vasthouden (borgen) en verbeteren:• Prestatie-indicatoren (keuzepakket afhankelijk van

gebouw gebruik)gebouw, gebruik)• Monitoring (wijze waarop de waarde van de

prestatie-indicatoren bepaald wordt, omschreven)p p , )• Prestatie-eisen (keuze opdrachtgever, contracten)

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting42

Resultaat bij meerdere kantorenFunctionele inspecties TNOen

Resultaat bij meerdere kantoren

en aanpassingen

43 10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting

Herstel energiebalansHerstel energiebalans

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting44

Hartelijk dank….het woord is aan Kees

10 februari 2011Platform Duurzame huisvesting45