Post on 08-Mar-2016
description
De stad vernieuwtUitgave van DHV Ruimte en Mobiliteit | 06.2004
> 25 visies op stedelijke vernieuwing
Veranderende visies op stadsontwikkeling De stad tussen eb en vloedWie is de baas? De regie van de stad
Een zaak van lange adem Binnenstad:museum, afwerkplek of shopping mallDoor schade en schande wijzer Going downtown
Voorbij de leefbaarheid Cohesie of explosieOver meedenken en meedoen De mens in de stedelijke vernieuwing
En we noemen haar: Sofy Brandpunten en broedplaatsenGeen gebakkelei over centen Een zee van portieketages
Wie is er bang voor rood, groen en blauw? Waar de kikker nog kwaakt
Coverfoto >Theo BaartAmsterdam, Bijlmermeer
De stad is een prominent werkterrein van
DHV. Bij de unit Ruimtelijke Ontwikkeling
en Vastgoed, onderdeel van DHV Ruimte
en Mobiliteit, werken 110 professionals aan
vastgoed- en gebiedsontwikkeling. In het
stadscentrum, in de bestaande woonwijken
en in de uitleg. Zij werken aan concepten
voor maatschappelijk vastgoed, maar maken
ook wijkontwikkelingsplannen en ruimtelijke
visies. Zij staan met hun voeten in de klei
als proces- en projectmanagers die in
alle fasen opereren. Bij de opgaven in de
herstructurering of bij grootschalige uitleg-
locaties. En zij voorzien plannen van een
gedegen financieel-economische en juridi-
sche basis om uitvoering te garanderen. Met
elkaar zijn zij op vele fronten partners voor
gemeentelijke diensten, vastgoedontwikke-
laars en woningcorporaties. Zij dragen er aan
bij dat de stad zich vernieuwt, telkens weer.
De adviseurs van DHV kennen de dagelijkse
praktijk door en door. In dit boek beschrijven
zij die dagelijkse praktijk, met inzicht én over-
zicht. En met enthousiasme, want de advi-
seurs van DHV hebben hart voor de stad.
De stad vernieuwt> 25 visies op stedelijke vernieuwing
4 De Stad vernieuwt 06.2004 Voorwoord
Kijk scherp Als je van mensen houdt, dan hou je van steden. En omgekeerd! Ik hou van mensen en ik ben gek op de stad. De stad vol stenen en mensen herbergt alle menselijke emoties. Ze is warm, bruisend, hard-vochtig, uitnodigend, isolerend. In dit boek proberen wij de vele facet-ten van de stad in de schijnwerpers te zetten, op steeds verschillende manieren. Er zijn veel ontwikkelingen in die stad. Sommige hoopvol, sommige niet. Er is een werkelijkheid waarin de stad steeds meer haar functies verliest. Bedrijvigheid trekt weg naar de rand van de stad en veel bewoners hebben de stad al achter zich gelaten. Tegelijkertijd wordt de aantrekkingskracht van de stad groter. Voor goederen en cultuur heeft de stad haar aantrekkelijkheid nog niet verloren. Steeds meer mensen voelen zich wel verbonden met die stedelijke cultuur. Men geniet van de laatste culinaire trends, mengt de garderobe in een fashion-statement en laaft zich aan de vrijheden van de stad.
De stad is dus in verandering. Kijk naar die stad. Kijk scherp. Wat zie je dan? Daarover gaat dit boek. Het signaleert ontwikkelingen en zet deze in een groter verband. Maar de focus ligt op de oplossingen. Of mogelijke oplossingen. Stadsontwikkeling is een complexe zaak en de tijd van eenvoudige, panklare oplossingen ligt achter ons. Omdat het in de praktijk toch anders uitpakt dan gedacht; een eendi-mensionale aanpak leidt bij voorbaat tot een slecht resultaat. Er zijn wel oplossingsrichtingen en denkbeelden. En er zijn emoties, die de vernieuwing kunnen versnellen of vertragen. Daar kan je niet omheen. Of het nu gaat om grootschalige ingrepen of fijnmazige aanpassingen, altijd is de vraag naar de lagen eronder relevant. Tegelijkertijd nadenken over het ‘harde’ én het ‘zachte’ van de stad helpt bij het vinden van ver-nieuwende ideeën. Want dat is wat we wel weten: het moet anders. Maar hoe? Dit boek probeert die vraag te beantwoorden: hoe vernieuwen we de stad?
Voorwoord 06.2004 De Stad vernieuwt 5
Alet van ‘t Eind / directeur DHV Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed
Dit boek is geschreven door denkers met doe-ervaring. De inspiratie komt uit de praktijk van ontwikkeling en beheer van gebouwen en gebieden, in samenspraak met gebruikers, bewoners, eigenaren en bestuurders. De bundeling van alle geschreven gedachten en ervarin-gen levert een veelzijdig boek op. We zijn er trots op. Het boek is immers de neerslag van het werk waar we dagelijks voor gaan: de stad vernieuwen.
Om oplossingen te vinden voor de vragen van stad en de stedelijke samenleving moeten we risico’s nemen. Wij zoeken de risico’s door op elke vraag meer antwoorden te geven. Door het aan te durven verder te kijken dan onze neuzen lang zijn, omdat DHV gelooft in de stad. Voor u liggen thematische essays die worden afgewisseld met interviews, columns en persoonlijke statements van DHV’ers over een betekenisvolle plek in de stad. Als een rode draad door het boek loopt de fotografie van Theo Baart, die de veranderende stad in beeld heeft gebracht.
Tot ziens in de stad
6 De Stad vernieuwt 06.2004 Inhoudsopgave
InhoudDe stad tussen eb en vloed >P. 7–18Veranderende visies op stadsontwikkeling | Steven Hokken en Jan Pernot 10
Mijn plek van Els de Large 17
De regie van de stad >P. 19–37Wie is de baas? | Lout van der Hoeven en Toine Janssen 20
Alle hens aan dek! | Mariëlle van der Kaa-Dorenbos en Jolande Gravendeel 22
Permanente aandacht voor vitale stad en regio | Interview met Pierre Sommer 26
Het einde van de stad | Column van Steven Hokken 29
Openlijk zaken bespreken | Interview met Rob Bergmans en Anton Bos 32
Mijn plek van Alet van ’t Eind 35
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall >P. 38–53Een zaak van lange adem | Rob ten Cate en Jan Pernot 38
Mijn plek van Peter Lahaye 43
Visie op winkelgebieden | Interviews met Dick van Doleweerd, Anneke de Vries
en Goof de Vor en Egbert IJzerman 46
Going downtown >P. 54–67Door schade en schande wijzer | Jos Pierey 54
Werken aan een gelaagde stad | Interview met Dingeman Lievense 60
Mijn plek van Kai Liang 62
Ondergewaardeerde ritsluiting | Wieneke van Overmeeren en Jan Pernot 63
Mijn plek van Martijn de Haan 65
Cohesie of explosie >P. 68–82Durf te denken in verscheidenheid | Interview met Amma Asante 69
Voorbij de leefbaarheid | Annius Hoornstra 74
Segregatie werkt! | Column van Steven Hokken 77
Over rollen en vliegwielen. De lange adem van de stadsvernieuwing
| Interview met Ronald Janssen 80
Inhoudsopgave 06.2004 De Stad vernieuwt 7
De mens in de stedelijke vernieuwing >P. 83–99
Over meedenken en meedoen | Steven Hokken en Iris van Veen 84
De stad zelf gedachten laten ontwikkelen | Interview met Paul Depla 88
Mijn plek van Ronald Löhr 90
Het is een echt vechtverhaal geworden | Interview met Jennifer Scholl
en Jan Verkaik 94
Mensen maken de stad | Column van Ingrid de Moel 97
Brandpunten en broedplaatsen >P. 100–108En we noemen haar: Sofy | Marc van Leent 100
Mijn plek van Gert-Jan ten Hoor 106
De brede school | Gert-Jan ten Hoor en Wil Voorn 107
Een zee van portieketages >P. 109–129Opwaardering openbare ruimte | Martijn Scheerder 112
Mijn plek van Johan van Nieukerken 115
Er zijn grenzen aan wat je moet willen | Interview met Jacques Thielen 118
Geen gebakkelei over centen | Peter Lahaye en Rick Peters 124
Wat is ruimte ons waard | Column van Willem Brouwer 127
Waar de kikker nog kwaakt >P. 130–143Wie is er bang voor rood, groen en blauw? | Carolien Drupsteen 130
Kwaliteit is kijken door de ogen van ... | Column van Pieter Buisman 133
Scoren doe je op kwalitiet | Annemiek Hoitinga 136
Mijn plek van Lout van der Hoeven 136
De ontdekking van het bedrijfsterrein | Erik Dijkstra 138
Place 2b: Edge City | Column van Ronald Löhr 141
De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 9
10 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed
‘ Corporaties en projectontwikkelaars krijgen een grotere rol bij de ontwikkeling van gebieden zodat feitelijk sprake is van meerdere regisseurs. Het komt steeds meer aan op effectief onderhandelen. Dit proces van dealmaking staat nog in de kinderschoenen, het vraagt andere vaardigheden van het ambtelijk apparaat, de corporaties en van de private partijen’
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Am
ster
dam
/Oos
telij
k H
aven
gebi
ed
De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 11
12 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed
De stad verandert voortdurend. Dat geldt ook voor de ideeën die we hebben over de stad. Er is daarin een golfbeweging zichtbaar en het lijkt erop dat we nu op een omslagpunt zijn aangekomen. Of liever: we zitten net voor de omslag, zodat het zicht op wat komen gaat nog niet helemaal helder is. Maar dat verandering in de lucht zit, is zonneklaar. In dit hoofdstuk blikken we terug en kijken we vooruit. Welke golfbeweging heeft de stadsontwikkeling doorgemaakt en wat zijn de belangrijkste thema’s van dit moment?
Steven Hokken | Jan Pernot
Veranderende visies op stadsontwikkeling
De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 13
De jaren zestig zijn de jaren van de grootscha -
lige stadsuitbreiding. Opgejaagd door de
woningnood ligt de nadruk in de stadsontwikke-
ling vooral op kwantiteit en minder op kwaliteit.
De overheid is alomtegenwoordig. In de jaren
zeventig volgt een reactie. Het nieuwe credo
is ‘small is beautiful’. Naast nieuwbouw is er
ruimte voor stadsvernieuwing en wordt er
gebouwd met oog voor de buurt. De overheid
houdt alle touwtjes nog steeds strak in handen
en niemand twijfelt aan de maakbaarheid van
de samenleving.
In de jaren tachtig gaat het roer opnieuw om.
Het zijn de jaren van bezinning en vooral van
bezuiniging. Soberheid en doelmatigheid zijn de
sleutelwoorden. De overheid stuurt sterk kosten-
bewust. Maar in de jaren negentig vindt opnieuw
een omslag plaats. Het is de tijd van de groot-
schalige Vinex-uitbreidingen. De overheid houdt
een stevige vinger in de pap maar laat ook meer
ruimte aan de marktpartijen. Alles draait om
privatisering en deregulering maar nog belangrij-
ker is individualisering. Keuzevrijheid voor een
ieder! Dat is het hoogst haalbare. Dankzij een
lange periode van economische groei lijkt de
stadsontwikkeling dan ook een mooie toekomst
tegemoet te gaan. Anno 2004 heeft de werkelijk-
heid alle fraaie ideeën alweer achterhaald.
Een nieuwe omslag kondigt zich aan.
bestaande stad centraalNa de omvangrijke Vinex-operaties van de jaren
negentig gaat de aandacht nu weer uit naar de
bestaande wijken van de stad. De herstructure-
ring van deze wijken, met veel naoorlogse
woningen, blijkt een enorme opgave. Door ver-
loedering en cultuurverschillen tussen allochtone
en autochtone bewoners komt de stadsproble-
matiek steeds meer in het vizier van de politiek.
Maar het is vooral Pim Fortuyn die thema’s als
leefbaarheid en veiligheid landelijk op de politie-
ke agenda heeft gezet. En zo komt ook het stads-
centrum weer in beeld. Het centrum van de stad
bepaalt immers het imago van een stad én is een
belangrijk bindmiddel in een gefragmenteerde
samenleving.
Het proces van de stedelijke ontwikkeling veran-
dert ook. Er wordt minder van bovenaf gestuurd
en er is meer ruimte voor eigen verantwoorde-
lijkheid en samenwerking tussen partijen.
Het nemen van eigen verantwoordelijkheid is
een belangrijk motto van het tweede kabinet
Balkenende. Dat vraagt om actieve burgers die
zich willen inzetten voor hun eigen woonomge-
ving. Van organisaties zoals de woningcorpora-
ties wordt nu gevraagd dat ze zelf problemen
aanpakken. En dat zonder extra geld van het Rijk.
Gedogen en politieke taboes zijn uit, politieke
correctheid is een scheldwoord geworden. Alle
maatschappelijke problemen moeten bespreek-
baar zijn. Maar het is duidelijk dat je het met
fysieke herstructurering alleen niet redt. Sociale
herstructurering, daar gaat het om. Werken aan
de ontwikkeling van een stad is immers veel
meer dan bouwen alleen.
We hebben de maakbare samenleving inmiddels
achter ons gelaten. De overheid is zich bewust
van haar beperkingen maar wil de teugels ook
niet volledig uit handen geven. Het nieuwe
devies luidt dus: we doen het samen. Dat is voor
iedereen even wennen en het dwingt alle partijen
tot een herdefinitie van hun rol. De gemeente
wil wel de regie houden en schuift veel verant-
woordelijkheden door. Corporaties willen een
grotere rol maar alleen als ze ook meer vrijheid
krijgen. Het gevolg laat zich raden: eindeloos
gesteggel over convenanten waardoor mondjes-
maat geïnvesteerd wordt in de achterstandsge-
bieden. Tegelijkertijd leeft bij iedereen het besef
dat er geen weg terug is. Het is echt vijf voor
twaalf. Er moeten nu maatregelen worden geno-
men. Niemand zit te wachten op de zoveelste
nieuwe beleidsnota. Het gaat erom dat de burger
ziet dat er resultaten worden geboekt.
vertrouwenEigen verantwoordelijkheid nemen klinkt mooi,
maar hoe pakt dat uit in de praktijk? Wij zien
zowel kansen en bedreigingen. Het laatste is het
geval als eigen verantwoordelijkheid wordt
Veranderende visies op stadsontwikkeling
Jan Pernot is ruimtelijk-econoom en strategisch advi-
seur stedelijke voorzieningen en centrumontwikkeling.
Hij was als adviseur en projectleider betrokken bij de
visieontwikkeling en vertaling daarvan voor binnen-
steden en winkelcentra in o.a. Zwolle, Vlissingen en
Amersfoort.
Steven Hokken is project- en procesmanager stedelijke
ontwikkeling. Hij was als project manager betrokken bij
de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied
Beatrixkwartier in Den Haag.
‘ Een nieuwe rolverdeling is voor iedereen wennen en het dwingt partijen tot een herdefinitie van hun positie’
>
14 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed
organisaties zich vooral naar binnen te keren.
Ook de economische tegenwind speelt een rol.
En tot slot is er de nieuwe wetgeving uit Den
Haag. Die lijkt de onzekerheid alleen maar te
vergroten en houdt partijen maar al te vaak
gevangen in een eindeloze cirkel van praten
en overleggen.
nieuwe thema’sDe contouren van de omslag in de stadsontwik-
keling beginnen zich inmiddels duidelijk af te
tekenen. Leefbaarheid en veiligheid staan voor-
op. Of het nu in het centrum is of in de omlig-
gende wijken. Er is meer politie op straat, meer
cameratoezicht en meer buurtpreventie. Daarmee
alleen ontstaat nog geen leefbare samenleving.
Die ontstaat pas wanneer bewoners zich thuis
voelen in hun buurt en in hun stad. Bewoners
willen zich gekend en erkend voelen. Gekend in
de buurt bij hun medebuurtbewoners en erkend
door de overheid. Ze willen serieus genomen
worden. Als individu maar ook als groep.
Leefbaarheid ontstaat door sociale cohesie.
Dat is het cement van de samenleving. De plan-
nenmakerij moet erop gericht zijn de sociale
cohesie te bevorderen. Dat kan op veel manie-
ren. Eén ervan is de planvorming zo in te richten
dat bewoners daarin kunnen participeren.
Bewonersparticipatie zorgt er niet alleen voor dat
bewoners elkaar leren kennen maar vooral dat ze
invloed krijgen op de inrichting van hun directe
omgeving. Bewonersparticipatie is niet alleen
nodig bij het maken van de plannen
maar ook bij het beheer. Door budgetten over
te hevelen kunnen bewoners het beheer voor
een deel zelf doen. Gevolg: de kwaliteit van
de openbare ruimte verbetert omdat de zorg
ervoor intensiever wordt. Sociale cohesie kan
ook worden bevorderd door de concentratie
van voorzieningen zoals winkels, scholen en
beheersdiensten. Want wie voorzieningen bun-
delt, creëert ontmoetingsplekken én identiteit.
Daarmee ontstaat een wijkkern die als een
magneet buurtbewoners aan zich kan binden.
imagoversterking Steden willen zich onderscheiden. Ze zijn
voortdurend bezig nieuwe bewoners, bezoekers
en bedrijven aan zich te binden. Er is steeds
meer onderlinge concurrentie. In Nederland
zijn bewoners en bedrijven weinig honkvast.
De mobiliteit is hoog. Emotionele banden met
een stad of regio blijven doorgaans bestaan,
maar als Hagenaar kun je ook heel prettig wonen
in Gouda, Leiden of Dordrecht. En niet alleen
de grote steden gaan het gevecht aan om nieuw-
komers binnen te halen maar ook de middel grote
steden. Gemeenten voelen voortdurend
de behoefte zich te profileren en ze proberen hun
identiteit te vertalen in hun bouwplannen. Dat
gebeurt in Den Haag, waar het centrum
door gebruik van rode bakstenen en groen koper
een warmere uitstraling moet krijgen dan in
Rotterdam met zijn ‘koude’ glas en staal. En het
gebeurt in Helmond, waar de wijk Brandevoort
zich onderscheidt met een nostalgische architec-
tuur die zo goed past bij de Brabantse mentali-
teit. In de concurrentiestrijd wordt bovenal
het maatschappelijk vastgoed van de gemeente
ingezet: het stadhuis of de schouwburg.
Dat zijn de eyecatchers die het imago van de
gemeente uitdragen. In hun drang om zich van
elkaar te onderscheiden, komen in ieder geval
opmerkelijke verschillen tussen gemeenten aan
het licht. Terwijl Alphen aan de Rijn zich een
opvallend ontwerp van Erick van Egeraat
Associated Architects aanmeet, huizen de ambte-
naren van Rijswijk in een non-descript kantoor.
Maar wat zegt dat eigenlijk over de identiteit
van Alphen en Rijswijk? Dat Alphen aan de Rijn
vooruitstrevend is? Dat men in Rijswijk liever in
Het centrumgebied
Boegbeeld van de stad
De betekenis van het stadscentrum als econo-
misch hart, ontmoetingsplaats en ankerpunt
van de stedelijke identiteit heeft nooit ter
discussie gestaan. Toch is de afgelopen jaren
getwijfeld over de positie van het stadscentrum.
Niet alleen omdat het gedrag van consumenten
verandert maar ook omdat de detailhandel
zich sterk ontwikkelt aan de periferie en de bin-
nenstad met de auto vaak moeilijk bereikbaar is.
Het stadscentrum staat voor een nieuwe
uitdaging. Er spelen drie opgaven.
Opgave één: het marktprofiel van de binnenstad
zal kwalitatief versterkt moeten worden. Dat
vraagt om een integrale visie op het gebied.
Een visie op het totale aanbod van winkels,
hotels en culturele attracties en het koopgedrag
van consumenten. Diversiteit, verrassing en
bereikbaarheid zijn de kernwoorden en lokaal
ondernemerschap is een van de belangrijkste
troeven.
Opgave twee: bij de ontwikkeling en het beheer
van het centrumgebied moet de samenwerking
tussen de overheid en de marktpartijen een
zwaarder accent krijgen. De overheid schuift ver-
antwoordelijkheden af maar wil de regie blijven
houden. Marktpartijen willen een grotere rol
maar ook meer vrijheid en minder procedures.
Opgave drie: meer het accent leggen op de uit-
voering om het stadscentrum daadwerkelijk te
activeren. Dat doet een beroep op de creativiteit,
de ondernemerszin en de samenwerkingsbereid-
heid van alle partijen. Alleen samen kunnen
de gemeente, de bewoners, de ondernemers,
de ontwikkelaars, de beleggers en andere instel-
lingen het stadscentrum in beweging krijgen
én houden.
‘ Juist in het centrum moeten alle verwachtingen worden ingelost’
>
De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 15
Achterstandswijken
Spreiding en cohesie
Voor de naoorlogse stadswijken zijn ingrijpende
plannen gemaakt om de uitstroom van bewo-
ners te stoppen. Er wordt op grote schaal
gesloopt en gerenoveerd en er worden dure
koopwoningen gebouwd. Maar de beoogde her-
structurering van achterstandswijken is piepend
tot stilstand gekomen. Voor de bijna afgeschre-
ven portiekflats – traditioneel de melkkoeien van
de corporaties – bestaan zelfs weer wachtlijsten.
Geen wonder dat de corporaties liever renoveren
dan investeren. De vraag is of ze daar goed aan
doen. De herstructurering wordt bovendien ver-
traagd omdat gemeenten en corporaties het niet
eens kunnen worden over de verdeling van de
kosten en opbrengsten.
In de achterstandswijken draait alles om leef-
baarheid. De gemeente legt een verband tussen
de problemen in de wijk en een hoge concen-
tratie van allochtone bewoners. Er wordt open-
lijk gespeculeerd over de spreiding van allochto-
nen over de stad. Het is ook de reden voor de
bouw van dure koopwoningen in achterstands-
wijken. Maar is spreiding wel voldoende om
de sociale cohesie van buurten te bevorderen?
Je zult in ieder geval de bewoners moeten acti-
veren om deel te nemen aan het maatschappelij-
ke leven in hun wijk. Dat lukt pas als aan drie
basisvoorwaarden is voldaan: er moet voldoende
veiligheid, werkgelegenheid en keuzevrijheid zijn.
Alleen dan kunnen bewoners participeren in
zowel het beheer als bij het maken van plannen
voor hun wijk. Het is aan de gemeente en de cor-
poraties om ervoor te zorgen dat participatie
mogelijk wordt.
uitgelegd als ‘ieder voor zich’. Het is een reëel
gevaar want verregaande individualisering tast
het laatste sociale cement van de maatschappij
aan. Eigen verantwoordelijk nemen is echter
een kans wanneer gemeenten, corporaties en
bewoners in staat worden gesteld daadwerkelijk
zelf hun plannen uit te voeren. Voorwaarde is wel
dat de rijksoverheid ‘eigen verantwoordelijkheid’
niet beschouwt als een eufemisme voor
uitgavenreductie.
Er speelt nog iets. De overheid wil weliswaar
aan de ene kant meer loslaten maar aan de
andere kant ziet ze juist strenger toe op de
handhaving van de regels. Dat is de les van de
vuurwerkramp in Enschede en de cafébrand in
Volendam. Het leidt ertoe dat alle partijen risico’s
willen afdekken en dat er een juridisering van
het planproces plaatsvindt. Zo wordt het paard
in feite achter de wagen gespannen want het
hele proces verloopt er trager door en regels en
procedures krijgen de overhand. Om maar te
zwijgen over het effect op het onderlinge ver-
trouwen. Terwijl juist vertrouwen hard nodig is,
want investeren is niets anders dan geloven in
de toekomst.
Vertrouwen is een essentiële voorwaarde voor
samenwerking. Maar juist in deze tijd lijken
‘ Leefbaarheid ontstaat door sociale cohesie, dat is het cement van de samenleving’
>
16 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Hel
mon
d/B
rand
evoo
rt
De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 17
‘�Gemeenten�voelen�voortdurend�de�behoefte�zich�te�profileren�en�ze��proberen�hun�identiteit�te�vertalen��in�hun�bouwplannen’
andere zaken investeert? Wie het weet, mag het
zeggen.
Het imago van een stad speelt vooral in het cen-
trum. Binnensteden zijn meer dan ooit de boeg-
beelden van de stedelijke identiteit. ‘Branding’ is
het nieuwe begrip. Culemborg profileert zich als
monumentenstad, Woerden vindt in archeologie
haar speerpunt en Rotterdam leunt op haar
moderne stadsarchitectuur. Maar overal geldt dat
juist in het centrum de verwachtingen moeten
worden ingelost. Het centrum blijft het hart van
de stad. Dat hart wordt niet meer alleen bepaald
door de aanwezigheid van winkels en voorzienin-
gen want die zijn in veel gemeenten hetzelfde.
De toevoeging van nieuwe winkelprojecten, zoals
het St. Jorisplein in Amersfoort of De Barones in
Breda, zet geen zoden aan de dijk. Op die manier
leidt de drang om zich te onderscheiden er juist
toe dat steden steeds meer op elkaar gaan lijken.
Voor imagoversterking is meer nodig. Belangrijk
is dat er een realistische inschatting wordt
gemaakt van de economische potentie van het
gebied. Een inschatting bovendien die oog heeft
voor lokaal ondernemerschap (‘local hero’s’).
Verder zijn flexibiliteit in procedures en regelge-
ving nodig om onvoorziene effecten op te van-
gen. Gemeenten zijn zich bewust van hun veran-
derde rol en gaan banden aan met ondernemers
en culturele organisaties. Geslaagde voorbeelden
hiervan zijn de boekenmarkt in Deventer,
het Belcanto-festival in Dordrecht en de start van
Giro d’Italia in Groningen. Om samen een sfeer
te creëren die de stad haar uitstraling geeft.
Dat maakt een stad aantrekkelijk om in te wonen,
te werken en te recreëren. Het uiteindelijke doel
is steden en stadscentra in beweging te krijgen
en te houden. Die klus is complex en nooit af.
De uitdaging is te werken aan een imago dat
bewoners bindt en dat gebruikers naar zich toe
lokt. Werken aan een gevoel van verbondenheid
van alle bewoners, ook al wonen en werken ze
aan de rand van de stad. Dat is de opgave.
18 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed
‘ Door verloedering en spanningen tussen de bewoners komt de stadsproblematiek steeds meer in het vizier van de politiek’
Stadsrand
Wild en spannend
De centrifugale krachten in de stad zetten door.
Steeds meer functies vinden hun plek aan de
rand van de stad: grootschalige woningbouw in
lage dichtheden, bedrijvenlocaties, detailhandel
en vermaak. Het zijn gebieden waar de functie-
scheiding regeert. Is dit de wens van de consu-
ment of is het risicomijdend gedrag van de
ontwikkelaar? Beiden werken monotonie in de
hand. Bewoners willen hun omgeving kunnen
controleren. Een stap verder dan Vinex zijn de
‘gated communities’. Ze zijn er nog niet, maar
het begin is er. Voor bedrijventerreinen geldt het-
zelfde. Het zijn gebieden waar je kunt werken,
maar die verder geen toegevoegde waarde heb-
ben voor de beleving van de stad. Deze
terreinen onderscheiden zich door puur functio-
nalisme. Brede wegen, flexibele kavels en een
zo groot mogelijk percentage uitgeefbaar terrein.
De opgave ligt voor de hand: monofunctionaliteit
omvormen in multifunctionaliteit. Rood en groen
moeten worden gecombineerd en binnen ‘rood’
moeten wonen, werken en recreëren worden ver-
vlochten. Dat vraagt een andere benadering van
de stadsuitleg. Het landschap moet
de stad binnengehaald worden en rode contou-
ren moeten worden losgelaten. Maar ook de
bedrijfs terreinen zouden een onderdeel van de
stad moeten worden. Zodat mensen er ook nog
eens komen als ze er niet werken. Omdat er
winkels zijn, scholen of vermaak. De eerste stap-
pen zijn daarin al gezet. In Alphen aan den Rijn
bijvoorbeeld, waar een meerlaags bedrijventer-
rein wordt ontwikkeld. De multifunctionaliteit
maakt daar een intensivering van het ruimtege-
bruik mogelijk. Ook dat is in een land van schaar-
se ruimte een groot goed.
De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 19
pijnlijke spagaatDe gemeente heeft een nieuwe rol gekregen
maar is nog zoekende naar een juiste invulling.
Het wordt haar er ook niet gemakkelijk op
gemaakt: de burgers houden de overheid voor
bijna alles verantwoordelijkheid. Aan de andere
kant roeren steeds meer bewoners en organisa-
ties zich en willen ze invloed op wat er in hun
stad gebeurt. Soms schiet de gemeente hierdoor
in een kramp, gewend als ze is om als een moe-
der over haar kinderen te heersen. Maar haar
gezag is niet meer vanzelfsprekend. Bewoners
zijn mondiger geworden en weten de weg te
vinden in wetten en procedures. En als iets ze
niet zint, werpen ze bestuurlijke of juridische
obstakels op en frustreren ze de overheidsplan-
nen. Vandaar dat de overheid af wil van lange
en complexe inspraakprocedures. Het moet
allemaal simpeler en met minder inspraak.
Laten we hopen dat het zo’n vaart niet loopt
want daarmee gaan we een doodlopende weg
op. Het leidt immers tot minder in plaats van
meer betrokkenheid van burgers. Het is verstan-
diger om te zoeken naar nieuwe manieren om
burgers te betrekken bij de plannen.
Het politieke dualisme maakt het allemaal nog
complexer. Veel wethouders moeten een pijnlijke
spagaat maken tussen bestuur en politiek.
De positie van het college is eveneens aan het
veranderen. De burgemeester verliest zijn traditi-
onele rol als onafhankelijk bestuurder nu de
gekozen burgemeester eraan komt. Ook burge-
meesters moet meedingen naar de gunst van
de kiezer. Door het dualisme zal de scoringsdrift
van wethouders sterker worden. Zij worden afge-
rekend door de raad én hun eigen partijgenoten
en zullen zichtbaar de daad bij het woord moeten
voegen. Zorgvuldigheid en lange termijn scena-
rio’s passen minder goed bij die nieuwe rol dan
opportunisme en korte termijn successen.
De ontwikkeling is niet alleen negatief want de
wethouder wordt meer politicus en politici leg-
gen hun oor doorgaans beter te luisteren bij de
bevolking dan bestuurders. De vraag is echter
hoe dit uitpakt bij lastige politieke kwesties als
de vestiging van asielzoekerscentra of de opvang
van drugsverslaafden. Een wethouder zal een
evenwicht moeten vinden tussen beide rollen.
Wat voor de wethouder geldt, geldt ook voor
de gemeente zelf. Zij moet zicht houden op het
lange termijnperspectief en tegelijkertijd flexibel
genoeg zijn om in te spelen op korte termijn
ontwikkelingen. De gemeente lijkt te beseffen dat
ze niet alles alleen kan. Terwijl Rijk en Provincie
de oplossing zoeken in ontwikkelingsplanologie,
zoekt de gemeente het in de samenwerking met
partijen. Corporaties en projectontwikkelaars
krijgen een grotere rol bij de ontwikkeling van
gebieden zodat feitelijk sprake is van meerdere
regisseurs. Het komt steeds meer aan op effectief
onderhandelen. Dit proces van dealmaking staat
nog in de kinderschoenen, het vraagt
andere vaardigheden van het ambtelijk apparaat
en van de corporaties.
pragmatisme De speerpunten verschillen per gebied. In het
centrum speelt de aandacht voor imagoverster-
king, in de woonwijken is sociale cohesie
belangrijker. We moeten investeren in de stad.
Bewoners, private partijen en de overheid
spelen daarin hun eigen rol. Bewoners dragen
zorg voor hun eigen woonomgeving, de gemeen-
te creëert ruimte voor kantoren en
voorzieningen en de private partijen investeren
in woonwijken en stadscentra. Het komt erop aan
de handen naar elkaar uit te steken en samen
problemen aan te pakken. Alleen dan
ontstaat een leefbare samenleving. Gewoon door
te doen en de resultaten daarvan te laten zien.
Noem het de ideologie van het nieuwe pragma-
tisme. Het is een ideologie die werkt. Veel voor-
beelden ervan zijn in dit boek te vinden. //
‘ De ideologie van het nieuwe pragmatisme: de handen uit de mouwen steken en samen resultaten boeken’
‘�Het�gaat�om�één�van�de�bruggetjes�van�de�Oude�Gracht,�Weerdzijde.��Je�staat�op�de�brug,�met�je�rug�naar�de�ijscoman�die�zelf�ijs�maakt.�Links�zie��je�de�Singel�en�rechtsachter�het�onlangs�uitgegraven�haventje.�Ik�heb�drie�jaar�in�de�Vogelenbuurt�gewoond�en�zo�liepen�we�altijd�naar�de�stad.�Inmiddels�woon�ik�in�De�Bilt,�maar�als�ik�in�de�stad�ben�probeer�ik�hier�altijd�even�langs�te�gaan.�Het�is�een�plek�waar�je�het�oude�Utrecht�kunt�zien;�authentiek,�kleinsteeds,�het�water,�de�patriciërshuizen.�Als�steden�meer�van�dit�soort�plekken�zouden�hebben,�zou�het�wel�goed�komen.’
Els Le Large is senior juridisch consultant.
Zij is nauw betrokken bij de contract-
vorming rond een viertal multifunctionele
accommodaties in de gemeente Heeren-
veen en heeft de samenwerkingsovereen-
komst geschreven en uitonderhandeld
voor de nieuwbouwlocatie De Groene
Loper in Helmond.
20 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 21
Projectontwikkelaars zijn vaak niet onder de
indruk van de kwaliteit en de ervaring van
gemeentebestuurders en ambtenaren. Zij wan-
trouwen de beweegredenen van de gemeente en
vrezen voor de consistentie van het gemeentelijk
beleid. Daarom zijn ze niet graag geneigd om
de regie van complexe gebiedsontwikkelingen,
waarin grote financiële belangen op het spel
staan, in handen te leggen van de gemeente.
Op hun beurt denken gemeenten vaak dat een
ontwikkelingsplan alleen tot een goed einde
komt wanneer zij de baas zijn. Hun idee is dat
publieke doelen, zoals het verhogen van de
verblijfskwaliteit, het verbeteren van de sociale
veiligheid en het waarborgen van de bereikbaar-
heid alleen gerealiseerd worden indien de over-
heid aan de touwtjes trekt. Zij verwachten weinig
van maatschappelijke betrokkenheid van ontwik-
kelaars en beschouwen hen als een noodzakelijk
kwaad. Je kunt helaas niet om ze heen, omdat
zij beschikken over de nodige grond en geld.
Dit weder zijdse wantrouwen is misplaatst.
Want als je eenmaal accepteert dat bestuurlijke
besluitvorming tijd nodig heeft dan zijn gemeen-
ten een stuk professioneler dan marktpartijen
menen. En als je in de gaten blijft houden dat
marktpartijen nu eenmaal streven naar financieel
rendement, valt er op het gebied van publieke
doelen veel te bereiken. Voorwaarde is wel dat
partijen zich openstellen voor de werkelijke
krachtsverhoudingen in het gebied en bereid zijn
een daarbij passende rolverdeling te kiezen.
juiste rolverdeling
In de praktijk blijkt dat de gemeente door
professioneel gebruik te maken van de haar ter
beschikking staande middelen in elke rol haar
doelen kan bereiken. Ook en vaak juist als de
projectontwikkelaar de regie heeft. Voor het
bepalen van de krachtsverhoudingen moet
gekeken worden naar de verdeling van grondpo-
sities en de financiële situatie van de gemeente.
Met andere woorden: in hoeverre heeft de
gemeente andere partijen nodig om een ontwik-
keling van het gebied tot stand te brengen?
Naarmate de gemeente beter in staat is haar
doelstellingen zonder andere partijen te realise-
wie is de baas?
22 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Lout van der Hoeven is adviseur en project-
manager voor stedelijke herstructurering en
centrumontwikkeling.
Toine Janssen werkt als ‘juridisch regisseur’
in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.
Strategisch advies, onderhandelingen
tussen publiek en privaat en bijbehorende
contracteertrajecten vormen de hoofdmoot
van zijn werk. In onder meer Zaltbommel,
Veghel, Goes en Lelystad is hij betrokken
bij het totstandbrengen van samenwer-
kings afspraken.
Het heerlijke spel om de macht Iedereen kent de krantenkoppen: ‘Centraal Stadsgebied komt niet van de grond’ en ‘Tekorten lopen op in centrumplan’. De realisatie van binnenstedelijke projec-ten gaat niet over rozen. Zelfs wetenschappers steken wanhopig de handen in de lucht. Teisman1 stelt dat het welslagen van centrumprojecten meestal op toeval berust. Het lijkt er dus op dat we aan de willekeur van het vastgoed- en politieke klimaat zijn overgeleverd. Toch zijn er wel degelijk oorzaken aan te wijzen waarom complexe projecten de mist ingaan. De meest in het oog sprin-gende is het spel om de macht.
Lout van der Hoeven | Toine Janssen
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 23
ren, moet zij een dominantere rol in het proces
op zich nemen. Zo niet dan moet zij genoegen
nemen met een meer terughoudende rol.
Voor het bepalen van de best passende rolverde-
ling wordt het in de figuur weergegeven model
gebruikt. Het model beschouwt de rolverdeling
vanuit het oogpunt van de gemeente. Er kunnen
vier basisrollen worden gedefinieerd: dominante
regisseur, samenwerkende regisseur, initiërende
partner en kaderstellende toetser. De ene rol is
niet beter of slechter, maar past beter of minder
bij een concrete situatie. Bij elke rol kan de
gemeente op een specifieke manier invloed
uitoefenen op proces en inhoud. Dat wordt met
name geëffectueerd door te kiezen voor een bij
de rolverdeling passende contractvorm.
> zie Figuur 1 op volgende pagina
Wanneer de gemeente bijvoorbeeld grondeige-
naar is en haar doeleinden grotendeels zelf kan
financieren, moet zij de dominante regisseur
zijn. Zij brengt het plan in zijn geheel of in delen
op de markt via aanbestedingen. Indien de
gemeente geen grond en geld heeft, maar toch
het initiatief wil nemen, moet zij dit doen als
kaderstellende toetser. Zij kan marktpartijen via
concessies stimuleren.
Het model, dat uiteraard de werkelijkheid te een-
voudig voorstelt, is een hulpmiddel voor het
expliciet maken van de dynamiek in het proces
en het maken van strategische keuzes. Wanneer
de gemeente beschikt over voldoende middelen
kan zij haar grondpositie verbeteren en dus aan-
spraak maken op een invloedrijkere rol. Dit kan
zij doen door een actief grondbeleid of vestiging
van voorkeursrecht. Een gemeente die beschikt
over grond, maar niet over middelen om voorin-
vesteringen te doen, kan – tegen inlevering van
invloed – grond aan private partijen verkopen.
Indien de gemeente alle troeven in handen heeft,
moet zij haar verantwoordelijkheid nemen en
zelfbewust de lijnen uitzetten.
groener gras
Terwijl wij in Nederland gemiddeld tien tot vijf-
tien jaar doen over complexe binnenstedelijke
projecten, zijn er in het buitenland vele voorbeel-
den van efficiënte, financieel gunstige en snel
uitgevoerde projecten. In Madrid is – gerekend
van opdracht tot oplevering – binnen vijf jaar
een compleet nieuwe metrolijn aangelegd, inclu-
sief stations en ongelijkvloerse kruisingen.
Dit voor een lager bedrag dan één tunnel onder
het Groene Hart. In Lyon wordt in een periode
van zeven jaar een nieuw stadsdeel toegevoegd
aan het centrum, compleet met het verleggen
van een snelweg en de aanleg van een tramlijn
onder het station door. Zelfs in Athene is men in
staat om de neuzen zodanig een kant op te rich-
ten dat de stad tijdig klaar is voor de Olympische
Spelen.
Er zijn twee redenen waarom er in deze landen
zoveel sneller en toch kwalitatief niet minder kan
worden ontwikkeld. De eerste, en niet onbelang-
rijke, reden is dat ruimtelijke ordeningsprocedu-
res daar aanmerkelijk eenvoudiger zijn. Waar wij
erop gericht zijn om overlast en planschade te
minimaliseren, wordt in andere landen prioriteit
gegeven aan het grote project. Burgers hebben
weinig middelen om tegen te werken, maar
worden over het algemeen goed gecompenseerd
voor planschade. De tweede reden is de rol die
de overheid speelt. Zij wil bepalen en betaalt
dus ook. Men schrikt niet terug voor het doen
van enorme investeringen in het begin van het
1 dr ing. G.R. Teisman, Complexe besluit-vorming, een pluricentrisch perspectief op besluitvorming over ruimtelijke investe-ringen, Elsevier 1992.
‘�Als�je�eenmaal�accepteert�dat��bestuurlijke�besluit�vorming��tijd�nodig�heeft,�dan�zijn��gemeenten�een�stuk�professioneler�dan�marktpartijen�denken’
>
24 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
project in aanleg van infrastructuur en aan koop
van grond. In Lyon wordt door het Rijk 1,5
miljard euro à fonds perdu geïnvesteerd.
Men vindt dit nodig om het project de allure
te geven die de overheid voor ogen staat.
Met een zo solide basis worden private partijen
met groot zelfvertrouwen tegemoet getreden:
zij moeten zich schikken in het financiële en
ruimtelijke regime van de overheid.
In Nederland wil de overheid ook graag domi-
neren, maar zij is niet bereid of in staat om de
(financiële) consequenties hiervan te dragen.
De overheid trekt een grote broek aan.
Marktpartijen mogen betalen en de risico’s
voor hun rekening nemen maar hebben geen
invloed op het programma en het proces.
Na verloop van tijd blijkt dat de overheid haar
leidende rol niet kan waarmaken en moeten
er nieuwe afspraken worden gemaakt. Onder-
tussen zijn een aantal jaren en vele euro’s
verloren.
succesvolle modellen
De aanpak van de Kop van Zuid in Rotterdam
toont aan dat ook in Nederland de strategie
van dominante regisseur, die betaalt én bepaalt,
uitstekend kan werken. Ook in het Paleiskwartier
Samenwerkende regisseur
Kaderstellendetoetser
Dominanteregisseur
Initiërendepartner
aanbesteding
gebieds ontw.mij
grondbank
concessie model
financiële positie
gron
dpos
itie
Alle hens aan dek!
Bodem schatkist grondbedrijven in zicht
Door Mariëlle van der Kaa-Dorenbos en
Jolande Gravendeel
Wie de grond heeft, heeft de macht.
Van oudsher is grondexploitatie een puur
gemeentelijke taak. Door een actieve
grondpolitiek kon de gemeente de regie
voeren over de ruimtelijke ordening en
had ze een grote invloed op het program-
ma en het stedenbouwkundig ontwerp.
Die tijd is voorbij. Marktpartijen hebben
massaal grond verworven nadat uitlekte –
de parlementaire enquête Bouwnijverheid
heeft dat haarfijn aan het licht gebracht –
welke locaties het Rijk aanwees voor
grootschalige woningbouw. Door de aan-
koop van grond verschaffen marktpartijen
zich een plaats aan de onderhandelingsta-
fel en stellen ze hun bouwproductie veilig.
Marktpartijen aan tafel
De consequenties voor de gemeente zijn ingrij-
pend want zonder overleg met de marktpartijen
komt de ontwikkeling van de uitleglocaties
niet van de grond. Inmiddels is wel duidelijk dat
de gemeente financieel weinig wijzer wordt in
de nieuwe situatie. Alleen op sommige plekken
hebben gemeenten – zeker tijdens de ‘boom’ aan
het einde van de jaren negentig – goede winsten
behaald. Als een gemeente geen of
weinig grond uit te geven heeft dan kunnen de
kosten voor de locatieontwikkeling slechts
worden terugverdiend via het kostenverhaalin-
strumentarium. Dit systeem maakt het echter
niet mogelijk alle gemaakte plankosten te ver-
halen. Bovendien blijft de gemeente opdraaien
voor planschade en moeten investeringen in
voorzieningen een aantoonbare relatie hebben
met een plan van een marktpartij voordat ze
(deels) in rekening kunnen worden gebracht.
Vandaar dat grondbedrijven er niet meer in
slagen de kas te spekken. Sterker nog, bij
sommige gemeentelijke grondbedrijven komt
de bodem van de schatkist akelig snel in zicht.
Dure inbreiding
Een extra complicatie is dat de bouwproductie
aan de stadsranden ten einde loopt. En uitgifte
van nieuwe grond is door de crisis op de
kantorenmarkt en de verschoven aandacht naar
de binnenstad niet meteen te verwachten.
Niet uitbreiden maar inbreiden, is het motto.
Maatschappelijk is dat uitstekend te verdedigen
maar voor de grondbedrijven biedt het weinig
soelaas. Integendeel, inbreiden kost geld.
Naast de winst van het grondbedrijf heeft de
gemeente natuurlijk ook inkomsten uit het
Gemeentefonds en de Onroerende Zaakbelasting
(OZB). Beide bronnen hebben echter hun beper-
kingen. Op het Gemeentefonds wordt voort-
durend bezuinigd en de hoogte van de uitkering
is vooral afhankelijk van het uitvoeren van
publiekrechtelijke taken. Bijzondere uitgaven
zoals extra kosten en investeringen in de ruimte-
lijke inrichting, kunnen er niet mee worden
bekostigd. De hoogte van de OZB kan een
gemeente in principe zelf vaststellen, maar dat
ligt politiek zeer gevoelig.
> Figuur 1
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 25
Nieuwe instrumenten
Een oplossing zal vooral uit de koker van het
grondbedrijf zelf moeten komen. Wat sowieso
nodig is, is een vernieuwing van het grondbe-
leidsinstrumentarium. Het ministerie van VROM
heeft daarin het voortouw genomen door de
Nota Grondbeleid te schrijven. Er staan voorstel-
len in die het de gemeente mogelijk moet maken
om de kosten van de ontwikkeling van een loca-
tie te verhalen op de betrokken partijen. De ‘ver-
evening op planniveau’ wordt zo beter mogelijk.
Ook kan de gemeente meer programmatisch
gaan sturen. Door bijvoorbeeld de bouw van
sociale huurwoningen of de uitgifte van vrije
kavels verplicht te stellen. De vraag is echter of
de voorstellen uit de Nota Grondbeleid ver
genoeg gaan. Alleen letten op de kostenkant van
het verhaal is niet voldoende. Een grondbedrijf
moet substantiële winsten behalen om de
gemeentebegroting op peil te houden. In de
‘verevening op stadsniveau’ voorziet de Nota
vooralsnog niet. Kunnen marktpartijen dan niet
meebetalen aan het op peil houden van de
stedelijke voorzieningen en de infrastructuur?
Dat kunnen ze en dat gebeurt ook. Er zijn al
fondsen opgericht waarin marktpartijen een vrij-
willige bijdragen storten. Maar de gemeente
kan ze niet dwingen en het is maar de vraag wat
er van alle vrijgevigheid overblijft als de recessie
nog langer duurt en bouwplannen nog meer
vertraging oplopen.
Slimme selectie
Wellicht biedt de selectie van partners bij bin-
nenstedelijke projecten uitkomst. Want het
is toch de gemeente die kiest met welke corpora-
tie, ontwikkelaar of andere marktpartij ze in zee
gaat. De gemeente kan haar positie gebruiken
om verschillende projecten aan elkaar te koppe-
len. Met andere woorden: een marktpartij mag
pas aan de slag op een winstgevende
locatie, wanneer zij zich verplicht ook een ver-
liesgevend project elders in de stad voor haar
rekening te nemen. Maak marktpartijen
medeverantwoordelijk voor de onrendabele
investeringen in wijkparken, bibliotheken en
scholen! Wie moet er anders voor de stad zor-
gen, wanneer de gemeente het niet meer kan?
We kunnen het nodige leren van de plannings-
technieken in de Verenigde Staten. Het is daar
heel gebruikelijk dat ontwikkelaars van kantoor-
en woongebouwen extra verdiepingen mogen
bouwen, wanneer zij in ruil daarvoor een publie-
ke, verliesgevende functie op de begane grond
realiseren. Het mes snijdt aan twee kanten: de
ontwikkelaar krijgt meer vierkante meters dan
het oorspronkelijke bestemmingsplan toestaat
en op de begane grond ontstaat ruimte voor bij-
voorbeeld culturele initiatieven. Dat komt zowel
de aangrenzende openbare ruimte als de stad in
zijn geheel ten goede.
Het kan geen kwaad om ook in Nederland
eens na te denken over een andere manier van
planning. Minder van bovenaf en meer van
onderop zodat particuliere initiatieven betere
kansen krijgen.
Mariëlle van der Kaa-Dorenbos is adviseur grond-
beleid en planeconomie bij DHV. Naast haar
be trok kenheid en creatieve bijdragen om te
komen tot goede exploitatieresultaten bij zowel
uitbreidings als inbreidingslocaties, houdt zij zich
bezig met risicomanagement bij locatieontwikke-
ling.
Zij heeft recentelijk planeconomische onder-
steuning verleend bj de ontwikkeling van de
stationslocatie in Elst en het centrumproject
in Apeldoorn. Jolande Gravendeel is senior juri-
disch consultant.
Haar werkzaamheden bestaan uit advisering
over alle juridische aspecten (privaat- en bestuurs-
rechtelijk) van vastgoed, project ontwikkeling
en het overige bouwrecht. Zij heeft recent de
totstandkoming van de Nota Grondbeleid voor
de gemeente Dronten gefaciliteerd en is nauw
betrokken bij de contractvorming voor nieuw-
bouwlocaties in Putten, Apeldoorn en Nieuwegein.
‘�De�grondposities�en�de�financiële�situatie�zijn�bepalend�voor�de�krachtsverhoudingen’
in Den Bosch is gekozen voor de juiste rolverde-
ling en contractvorm. De gemeente is risicodra-
gende partner in een gebiedsontwikkelings-
maatschappij. In het centrum van Helmond, waar
marktpartijen de dominante eigenaren zijn, is
gekozen voor een concessiemodel. Twee ontwik-
kelaars bouwen hier binnen de randvoorwaarden
van een gezamenlijk masterplan. De gemeente
stuurt verder met publiekrechtelijke instrumen-
ten, zoals bestemmingsplan, bouwvergunning
en exploitatieverordening.
In de genoemde voorbeelden zijn de doeleinden
van publieke en private partijen in het verlengde
van elkaar komen te liggen. Als de twist om het
leiderschap niet speelt, kan de energie worden
gericht op datgene waar het echt om gaat: een
efficiënte, financieel gunstige en snelle gebieds-
ontwikkeling. Als we dit spel beter leren spelen
en wij de neiging tot ongepast haantjesgedrag
kunnen onderdrukken, zullen we in de toekomst
vaker krantenkoppen zien als: ‘Centrumplan al
gereed’ of ‘Gemeente en ontwikkelaar vinden
elkaar in het stationsgebied’. Maar misschien
wordt het dan wel erg saai in Nederland. //
>
26 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Den
Bos
ch/P
alei
skw
arti
er
'�In�Nederland�wil�de�overheid�ook�graag�domineren,�maar�zij�is�niet�bereid�of�in�staat�om�de�financiele�consequenties�hiervan�te�dragen.�De�overheid�trekt�een�grote�broek�aan.�Marktpartijen�mogen�betalen�en�de�risico’s�voor�hun�rekening�nemen,�maar��hebben�geen�invloed�op�het�programma��en�het�proces'�
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 27
Het werkterrein van Pierre Sommer is de ruimtelijke economie. Sommer was betrokken bij de ontwikkeling van het Utrecht Centrum Plan en het stadsgewestelijke investeringsprogramma voor de regio Utrecht. Investeringen loskrijgen en op elkaar afstemmen, daar draait het om. Maar hoe doe je dat eigenlijk?
Permanente aandacht voor vitale stad en regio
28 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Pierre Sommer | directeur Business Development
Wat is ‘ruimtelijke’ economie?
‘Ik onderscheid bij ruimtelijke economie drie
niveaus: locatieontwikkeling, stedelijke ontwikke-
ling en regionale ontwikkeling. We onderzoeken
hoe gezond de economische ontwikkeling op een
bepaalde plek is en welke factoren daarop van
invloed zijn. Dat is bepalend voor de vraag welke
koers gevaren moet worden. Vanuit een concreet
locatieniveau schalen we dus voortdurend op.
We kijken vanuit het locatiespecifieke naar wat er
stedelijk en regionaal speelt en soms zelfs op
nationaal niveau. Daarbij gaat het om meer dan
alleen bedrijvigheid. De aantrekkelijkheid van een
locatie hangt bijvoorbeeld ook af van het woon-
klimaat, het culturele klimaat en de onderwijs-
voorzieningen. Of het leefklimaat in de gebouw-
de én ongebouwde omgeving prettig is, bepalen
vier partijen: burgers, instanties, bedrijven en
overheden.’
Zijn zij ook de opdrachtgevers?
‘Ja, voor het grootste deel wel. We proberen
samen met deze partijen steden aantrekkelijker te
maken door de juiste investeringen te genereren.
Dan moet je weten aan welke knoppen je moet
draaien. Sommige factoren kun je beïnvloeden,
andere niet. Er spelen endogene ontwikkelingen
in een stad, zoals ontwikkelingen in bepaalde
branches waar je op zich weinig aan kunt doen.
Maar je kunt wel kijken naar de toegevoegde
waarde die bepaalde bedrijven genereren.
Wat voegen ze toe aan de werkgelegenheid, het
inkomen en het sociaal klimaat in een gebied. Als
het antwoord positief is, probeer je vervolgens
voor die bedrijven een gunstige voedingsbodem
te creëren. Daarnaast ben je afhankelijk van de
inzet van de partijen zelf. Hoe is het gesteld met
hun visie, hun commitment, hun organisatie en
hun financiële kracht? Op basis daarvan onder-
zoeken wij welke ontplooiings kansen steden en
regio’s hebben en welk profiel het beste bij ze
past. Onze toegevoegde waarde is dat wij partij-
en die investeren op één lijn proberen te krijgen.
Denk daarbij aan visievorming, partnering en rol-
uitzuivering.’
Rol-uitzuivering?
‘Bij rol-uitzuivering gaat het om vragen als: wie
is de probleemeigenaar, wie is de sponsor, wie
vormt de hindermacht en waaruit bestaat het
legioen van onverschilligen dat pas te elfder ure
in beweging komt. Om dat helder te krijgen,
hecht ik veel waarde aan communicatie en infor-
matievoorziening. Je moet het gedrag van acto-
ren kunnen inschatten om ze in een bepaalde
richting te kunnen sturen. Weet hebben van
het spel dat wordt gespeeld. Ook tussen de
verschillende overheden. Wie wordt waardoor
beïnvloed? Kortom, hoe werkt het systeem van
actoren dat met het onderwerp te maken heeft.
Ons vak is verder te weten wie ergens voor
moet betalen. Wie baat heeft bij een investering.
Wat het financieel-economisch rendement is en
wat het maatschappelijk rendement. Als je vanuit
de oude situatie redeneert zijn er uitgangspunten
en doelstellingen nodig om iedereen op koers te
houden. En om verbindingen te kunnen maken
tussen de verschillende thema’s. Daarom richten
we ons sterk op dealmaking, oftewel het bij
elkaar krijgen van de goede partijen om met
hen concrete afspraken te maken. De andere
DHV-units leveren daarbij specifieke technische
en inhoudelijke kennis.’
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 29
‘ Je moet het gedrag van actoren kunnen inschatten om ze in een bepaalde richting te kunnen sturen’
één geïntegreerde investeringsbenadering om
daarmee het complexe speelveld in te gaan.
In deze benadering kan het zowel gaan om kleine
als grote projecten, met als overeenkomst dat
er daadwerkelijk investeringen plaatsvinden.’
Dus jullie zijn eigenlijk voortdurend aan het
structureren?
‘Dat moet ook wel. We hebben heldere ordenings-
principes nodig. Dat betekent dat we voortdurend
vragen stellen aan de klant: Wat bent u van plan?
Wat gaat u investeren, zowel direct als indirect?
Welke doelstellingen horen daarbij? Vervolgens
proberen wij aan de klant duidelijk te maken
hoe het speelveld in elkaar zit en dat de klant
resultaatgericht bezig moet zijn. We plaatsen de
investeringen ook in de tijd, dus het tempo waar-
in een en ander gebeurt is evenzeer van belang.
En door zaken duidelijk af te bakenen, blijft het
hele proces behapbaar.’
Je noemde het permanente groot en klein
onderhoud. Hoe verhouden investeringen zich
tot beheervraagstukken?
‘Beheer wordt stelselmatig vergeten en dat is
onterecht. Er is een permanente aandacht nodig
om steden en regio’s vitaal te houden. Je moet
voorkomen dat ze verpauperen. Wanneer je het
beheer tot een sluitpost degradeert, functioneert
een gebied niet optimaal. Bedrijven calculeren
wel zo, overheden echter niet. Bedrijven willen
het rendement op hun investeringen goed hou-
den, terwijl overheden vaak alleen naar de initië-
le investeringen kijken. Wij proberen dat te door-
breken, door bijvoorbeeld aandacht te vragen
voor de waarde van investeringen tijdens de
exploitatie. Je ziet de laatste tijd gelukkig dat
gemeenten in toenemende mate nadenken over
de optimalisatie van hun investeringen en het
terugverdienen daarvan. Mede daarom vragen
ze ons de configuratie van gemeentelijke investe-
ringen te optimaliseren. Neem als voorbeeld de
bouw van een nieuw theater. Dan is allereerst de
vraag welke formule dat theater moet krijgen. Wil
je vooral producties van Joop van den Ende?
Dan moet je elke avond je bezetting halen. Of wil
je liever een regionaal theater met een brede
programmering? Wat ook speelt, is dat een thea-
ter nooit op zichzelf staat. Wat moet de context
vormen: een bioscoop, een galerie of een andere
grote publiekstrekker? Die context moeten onze
adviseurs goed aanvoelen. Wat stelt de plek voor
en welke invloeden werken op die plek in? Wat
gebeurt er ter plekke met de functionele mix en
binnen welke context heeft die mix bestaans-
recht? Dat zijn dus veel bredere vraagstukken
dan louter een afweging van kosten en baten.’ //
‘ Maak van beheer geen sluitpost op de begroting’ >
30 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Wat bepaalt of een regio functioneert? Is dat
het woonklimaat of zijn het juist de bedrijven?
‘Het gaat in eerste instantie om de aard en
omvang van de productiestructuur. Vervolgens is
het vestigingsmilieu van belang met de bijbeho-
rende arbeidsmarkt. Maar ook de bereikbaarheid,
de woningmarkt en het leefklimaat in algemene
zin spelen een rol. Hoe is het bijvoorbeeld
gesteld met het openbare groen binnen en bui-
ten de stad? En hebben de steden uitloopgebie-
den voor hun bewoners? Wij proberen een
samenhangend beeld te krijgen van al die facto-
ren. Neem bijvoorbeeld de reistijd en de arbeids-
marktparticipatie. Veel huishoudens bestaan uit
tweeverdieners die op verschillende plaatsen
werken. Zij moeten hun tijd slim plannen.
Daar moet je het voorzieningenaanbod goed op
aan laten sluiten. In het ene geval betekent dat
het situeren van voorzieningen rond de woning,
in het andere geval bijvoorbeeld bij de werkloca-
ties. Hoe ziet een dag van zo’n huishouden eruit?
Daar probeer je op in te spelen. Ik redeneer zelf
heel erg vanuit tijd en ruimte, functionaliteit en
kwaliteit als ik een bepaalde locatie moet beoor-
delen. Is een locatie monotoon of is er diversi-
teit. En zo ja: ondersteunen de functies elkaar.
Weet je dat, dan weet je ook wat er moet veran-
deren en daaruit volgen dan weer de investerin-
gen die nodig zijn.’
Jullie proberen investeringen los te krijgen en
in goede banen te leiden. Wat moeten we ons
bij die investeringen voorstellen?
‘Investeringen verschillen naar omvang, soort,
looptijd en gevoeligheid voor externe factoren.
Eén ding hebben ze gemeen: ze zijn per definitie
toekomstgericht en ze zijn nodig om van een
ongewenste naar een gewenste situatie te kun-
nen komen. Investeringen om een regio vitaal
te houden, hebben in de eerste plaats te maken
met permanent groot en klein onderhoud.
Daarnaast zijn er de investeringen die de boel
een beetje opschudden, met kleine schokjes.
En tenslotte de investeringen die samenhangen
met een totale herpositionering van een regio.
In dat laatste geval moeten er bijvoorbeeld
nieuwe vormen van bedrijvigheid worden aan-
getrokken. Dat laatste vergt beleidsmatige én
bedrijfsmatige investeringen. Deze drie soorten
investeringen moeten worden samengebald in
‘ We onderzoeken welke ontplooiingskansen steden en regio’s hebben en welk profiel het beste bij ze past’
◊Steven Hokken is project- en proces-
manager stedelijke ontwikkeling.
Hij was als project manager betrokken
bij de Vinex-locatie Leidschenveen
en het kantorengebied Beatrixkwartier
in Den Haag.
column22222222888222222222222222222444422222222222222222222222222222222222222222232222222222222222222229999999999999999999999999999222222333322222222222222222222222222223322227666633333222222222222222222222222222222222222324
Het einde van de stad
De stad lijkt het gevecht te verliezen.
De middeninkomens trekken weg en de
armen blijven over. Het gemeentebestuur sluit
de ogen voor de realiteit en bijt zich
vast in achterhoedegevechten. We moeten
de middeninkomens vasthouden, wordt er
geroepen. We moeten duurdere koopwonin-
gen bouwen en aantrekkelijke woonmilieus
realiseren. Als dat allemaal niet lukt, dan
moeten we annexeren.
De oplossingen worden steeds dwazer en
kunstmatiger. Vinex was hopelijk de laatste
stuiptrekking. Kunstmatig wordt een wijk bij
de stad geplakt. Vergeten wordt dat de feitelij-
ke afstand van de Vinex-wijk Leidsche Rijn tot
Utrecht groter is dan die tot de groeikernen
Houten en Nieuwegein. Vergeten wordt dat de
verbindingen naar Leidsche Rijn slechter zijn
dan die naar Houten en Nieuwegein. Vergeten
wordt dat het onderscheid stad en platteland
fictief is en de grenzen feitelijk
al opgeheven zijn. Dorpelingen wonen in de
stad en stedelingen wonen in het dorp.
Steeds vaker worden buurgemeenten over-
spoeld door stedelijke import. Bewoners die
zich emotioneel aan de stad verbonden voelen
en gebruik maken van de stedelijke voorzie-
ningen. Menige Amsterdammer woont in
Abcoude, Beverwijk of Almere. Weg van
de stad, maar stedeling in hart en nieren.
Alleen in de achterstandswijken is nog
sprake van een sterke buurtbinding en
komt men nauwelijks uit de eigen wijk.
Het zou helpen als bestuurders die realiteit
onder ogen zagen en de stad inrichten op
bewoners die van de stad gebruik maken.
Dat zijn de armen van de stad en de bezoe-
kers van de stad. Weg met die megalomane
centrumplannen vol met dure huur- en koop-
woningen. Voor wie in godsnaam? Focus je
op de achterstandswijken. Kijk hoe je de
bewoners daar kunt activeren. Kijk hoe je
bezoekers van je stad gebruik maken. Creëer
kantoren aan de snelweg. Maak het centrum
tot plek van vermaak en ontspanning.
Weg met de Arena-boulevard, verdubbel de
capaciteit van Carré en vergeet die middenin-
komens. Die komen toch niet meer terug.
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 31
32 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Den
Haa
g/D
uind
orp
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 33
'�Het�is�duidelijk�dat�je�het�met�fysieke�herstructurering�alleen�niet�redt.�Sociale�herstructurering,�daar�gaat�het�om'
Besturen en adviseren: hoe verhouden die disciplines zich tot
elkaar? Om daar achter te komen, gingen we in gesprek met
Rob Bergmans, wethouder Ruimtelijke ordening, verkeer en
middelen in Son en Breugel en adviseur Anton Bos van DHV.
Bos leidt het project ‘Kloppend Hart’, de herinrichting van
het centrum nu het doorgaande verkeer over de A50 wordt
omgeleid.
Rob Bergmans | Wethouder
Anton Bos | DHV-adviseur
Openlijk zaken bespreken
34 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Waarom hadden de ambtenaren zo’n moeite met de nieuwe bestuursstijl?Bergmans: ‘Ik denk dat ambtenaren moeilijk
kunnen leven met onzekerheden. Ze willen geen
eigen keuzes maken en daarom kruien ze alles
door naar boven. Dat kan echter niet, zeker niet
in een zo’n complex project als voor het centrum
van Son en Breugel. Tot in detail verantwoording
afleggen, werkt niet. Daarom moeten verant-
woordelijkheden neergelegd worden op het
niveau waar ze thuishoren. En laat mensen zelf
met oplossingen komen en niet met problemen.
Dat laatste doet Anton gelukkig niet; zijn advies
bevat meerdere alternatieven met de bijhorende
argumenten. Overigens zullen we die expertise
hier nooit zelf kunnen opbouwen. Wanneer je als
gemeente eenmalig zo’n groot project doet, kun
je daar niet de totale organisatie op inrichten.’
Bos: ‘Een gemeente is per definitie gebouwd op
rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Het beleid
moet voorspelbaar zijn en ambtenaren zijn
gewend op basis daarvan alles te beoordelen.
De realiteit is echter dynamischer; burgers
worden mondiger en er zijn naast de gemeente
andere partijen verantwoordelijk voor de plan-
nen. Dat vraagt om een andere omgang met
onzekerheden en dat vraagt om een cultuur-
omslag die veel energie kost. Een gemeente zal
moeten afwegen: wie van mijn medewerkers
kan de eigen verantwoordelijkheid aan. Geef die
mensen vervolgens de ruimte. Bij sommige
‘�Een�adviseur�fungeert�als�haarlemmerolie��én�als�vertrouwenspersoon’�
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 35
gemeenten zie je die kentering nu plaatsvinden.
Ze worden zelfbewuster en slagen er ook weer
in de goede mensen aan te trekken. Een extern
bureau als het onze kan daarin ook een voor-
beeldstellende rol vervullen. Wij kunnen mensen
coachen.’
Zijn er successen toe te schrijven aan jullie manier van werken?Bergmans: ‘De aanbesteding voor het centrum-
plan is een goed voorbeeld. Voor een kleine
gemeente als de onze gaat het om giga-bedragen.
Bedragen die even groot als de jaarlijkse loon-
som van de gehele gemeentelijke organisatie.
Maar daarmee was het voor de bouwbedrijven
in potentie ook een zeer aantrekkelijke klus.
We hebben daar slim op ingespeeld, door heel
open de markt op te gaan en te voorkomen dat
we automatisch bij bepaalde bedrijven terecht
zouden komen. We hebben bijvoorbeeld de mate-
rialen niet benoemd, maar wel de minimum kwa-
liteit ervan. We sturen op kwaliteit en output. Het
resultaat: een bijzonder economische aan-
bieding.’
Bos: ‘In financieel opzicht loopt het project tot
nu toe op rolletjes en als het zo doorgaat kunnen
we het project afronden binnen de begroting.’
Bergmans: ‘Dit soort discussies vind ik dus
heel belangrijk. Binnen de overheid bestaat een
uitgavencultuur, terwijl er in bedrijven sprake is
van een verdiencultuur. Dat is een geheel andere
filosofie. Het heeft ook te maken met de kwaliteit
van het projectleiderschap. Kun je zo optreden
dat mensen uit zichzelf mee gaan doen? Dat moet
je afdwingen op basis van kunde en respect.
In zo’n situatie creëer je organisaties die automa-
tisch de dingen goed gaan oplossen.’
Bos: ‘Je kunt het in ieder geval niet afdwingen
via de wethouder. Goede projectleiders zijn een
apart slag. Het gaat erom dat je de juiste vragen
kunt stellen, niet dat je zelf reeds alle antwoor-
den hebt. Respect, tact, diplomatie en het over-
zicht: daar begint het mee. Vervolgens moet het
bestuur en het management achter je staan.
Anders kun je geen dingen doorbreken. Het
mooiste is inderdaad wanneer je het zelforgani-
serend vermogen van mensen kunt aanboren.
De schrijver De Saint-Exupéry heeft het eens
‘�Ik�merk�dat�ruimtelijke�ordening�vooral��te�maken�heeft�met�het�ordenen�van�geesten��–�het�menselijke�aspect�staat�eigenlijk��voortdurend�centraal’
Rob�Bergmans
>
Anton�Bos
>
>
36 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Hoe zien jullie je taakopvatting?Bergmans: ‘Ik merk dat ruimtelijke ordening
vooral te maken heeft met het ordenen van gees-
ten. De menselijke aspecten staan eigenlijk voort-
durend centraal. Hoe ga je met elkaar om en hoe
kun je samen dingen bereiken.’
Bos: ‘Primair ben ik de adviseur van het gemeen-
tebestuur. Ik moet het bestuur bijvoorbeeld
kritisch onderhouden wanneer het in zee gaat
met marktpartijen. Zodat het zich rekenschap
geeft van zijn acties. Daarnaast fungeer ik als
haarlemmerolie en als vertrouwenspersoon.
En ik mag nadenken over hoe je ambities omzet
in concrete acties. Daar moet een bestuurder
zich niet mee bezighouden. Dat doe je door in
de adviesfase alle thema’s te convergeren, zodat
B en W besluiten kan nemen. Vervolgens worden
die besluiten weer uitgezet in de organisatie.’
Hoe verloopt de samenwerking?Bergmans: ‘We zijn steeds meer een sparring-
partner voor elkaar geworden en dat werkt
prima.’
Bos: ‘De samenwerking begon wel op een bijzon-
dere manier. Ik was door het vorige college al
binnengehaald, maar dat moest bij de verkiezin-
gen het veld ruimen. De partij Dorpsbelang Son
en Breugel won en zei: we gaan het helemaal
anders doen. Toen heb ik aangedrongen op een
nieuwe opdrachtformulering en dat is gelukt.
Dat moest ook wel, omdat het vijf voor twaalf
was met de planontwikkeling voor het centrum
en er al het nodige geld was geïnvesteerd.
Uiteindelijk heb je als adviseur een bescheiden
rol. Rob zit hier gelegitimeerd door de bevolking,
wij zijn ervoor om zijn programma te realiseren.’
Bergmans: ‘Het was niet aan de orde een geheel
nieuw plan te gaan ontwikkelen of om hele
nieuwe adviseurs aan te trekken. Het project was
daar al te ver voor gevorderd. Daar moet je je
als nieuwe bestuurder gewoon bij neerleggen.’
Moet het ook persoonlijk klikken?Bos: ‘Jazeker, al weet je nooit van tevoren hoe
dat gaat lopen. Het had ook mis kunnen gaan,
maar met Rob gaat het prima. We kunnen zaken
openlijk bespreken. Je raakt op elkaar inge-
speeld. We doen bijvoorbeeld de voorlichting
samen waarbij je elkaar versterkt en met een
consistent verhaal naar buiten treedt. Daarnaast
oefenen we ook rollenspellen voordat we een
vergadering ingaan met bijvoorbeeld marktpartij-
en. Ik bereid voor en zet de lijnen uit, maar uit-
eindelijk beslist Rob. Hij is de dealmaker.’
Bergmans: ‘Je moet het over een paar uitgangs-
punten eens zijn en vervolgens kan ieder voor
zich daar verder op improviseren.’
Bos: ‘En dan nog word je soms verrast. Bijvoor-
beeld door de besluitvorming in de raad.
Daar proberen we dan scenario’ s voor te ontwik-
kelen. Uiteindelijk is het ook mijn rol om de
gemeenteraad bewust te maken van het feit dat
zij aan het stuur zitten en niemand anders.
Ik moet voor de raad een integraal gewogen
advies maken, op basis waarvan ze een gewogen
besluit kunnen nemen. Daarna moet dat besluit
loyaal worden uitgevoerd.’
Bergmans: ‘De kwaliteit van het advies is dus
ook belangrijk. Wat dat betreft is het handig dat
Anton een organisatie achter zich heeft die snel
dingen kan uitzoeken. Hij kan in Amersfoort snel
even specialistische know-how ophalen.’
Wat is de meerwaarde van een adviseur?Bergmans: ‘Een adviseur zorgt er onder meer
voor dat de tijdsplanning en de financiële
planning goed zijn, anders gaat het mis.’
Bos: ‘Naar mijn idee zit de meerwaarde in mijn
ongebondenheid. Ik ben minder gebonden aan
het ambtelijk apparaat en aan de uitvoering van
plannen.’
Bergmans: ‘De gemeente had destijds grote
groepen ambtenaren in dienst die eraan moesten
wennen dat alles anders ging.’
‘�De�realiteit�is�dynamisch;�dat�vraagt�om�een��andere�omgang�met�onzekerheden’
‘�Je�moet�verantwoordelijkheden�neerleggen�op�het�niveau�waar�ze�thuis�horen’�
‘�Hier�ben�ik�geboren,�evenals�mijn�vader,�grootvader�en�overgrootvader.��Het�pand�is�er�niet�meer,�er�staat�nu�een�bankgebouw.�Dit�is�de�buurt�tussen�de�binnenstad�en�het�station�van�Amersfoort.�Een�buurt�met�van�oudsher�allerlei�soorten�van�bedrijvigheid.�Als�kind�vond�ik�dat�prachtig;�er�gebeurde�altijd�wat.�Ik�kon�op�geluid�en�geuren�de�weg�vinden.�Mijn�vader�en�moeder�hadden�hier�een�grossierderij�in�levensmiddelen�en�daar�was�het�een�af-�en�aanrijden�van�vrachtwagens�en�bakfietsen.�Er�is�veel�veranderd,�maar�ook�heel�veel�gebleven.�De�huizen�blijken�voor�veel�soorten�gebruik�geschikt�en�veranderen�voortdurend�van�woonhuis�in�kantoor�en�terug;�ze�bewegen�mee�met�de�tijd.�Ik�woon�zelf�nu�vlakbij�deze�plek.�Het�is�een�heerlijke�omgeving.�Met�een�duurzaamheid�van�eeuwen.’ Alet van ’t Eind is directeur DHV
Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed.
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 37
38 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Hoo
fddo
rp/D
e P
resi
dent
De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 39
‘wie de grond heeft, heeft de macht’
40 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall
Een zaak van lange adem
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 41
Een zaak van lange ademEen centrumplan stelt iedereen op de proef
Een centrumplan heeft al gauw een looptijd van acht tot tien jaar. Dat is een lange tijd om tot elkaar veroordeeld te zijn. Wil je van een centrumplan een succes maken dan zul je alleen al daarom hoge eisen moeten stellen aan ieders visie, creativiteit en incasseringsver-mogen. Het komt er eigenlijk op neer dat gemeenten, ontwikkelaars en middenstand jarenlang simultaan moeten kunnen schaken.
ook al is het maar tijdelijk – is funest voor de haalbaarheid van het project. Alles komt
aan op een optimale regie van de overheid. Er zal een eenduidig programma moeten
worden gemaakt waarin geldstromen, gemeentelijke plannen en private initiatieven
naadloos op elkaar afgestemd worden. Tegelijkertijd moet het programma flexibel
genoeg zijn om uitstel van bouwplannen op te vangen. Iedereen heeft baat bij een zo
groot mogelijke voorspelbaarheid.
Het centrumplan is een meerjarig avontuur dat vooral dankzij gedegen financiële ramin-
gen, permanente financiële bewaking en veel communicatie tot een goed einde moet
worden gebracht. Het is raadzaam in de begroting ook de kosten van publieksevenemen-
ten en andere promotionele activiteiten op te nemen. Alleen aandacht geven aan een
prachtig einddoel werkt niet. Samen gaan alle betrokkenen stap voor stap op weg naar
de voltooiing van het project. Soms met grote, soms met kleine stapjes en regelmatig zal
een pas op de plaats worden gemaakt. Om een goed eindresultaat te halen zijn continu
verbeteringen nodig in het beheer, de marketing en de promotie van het centrumplan.
Door voortdurend bij te sturen voorkom je bovendien dat er op enig moment grote en
dus pijnlijke ingrepen nodig zijn. //
Rob ten Cate | Jan Pernot
Rob ten Cate is strategisch
adviseur stedelijke ontwikkeling.
Hij is betrokken bij de centrum-
ontwikkeling van de binnenstad
van Hengelo, het historisch
centrum van Woerden en de
stationsomgeving van Utrecht.
Jan Pernot is ruimtelijk-econoom
en strategisch adviseur stedelijke
voorzieningen en centrumont-
wikkeling. Hij was als adviseur
en projectleider betrokken bij de
visieontwikkeling en vertaling
daarvan voor binnen steden en
winkelcentra in o.a. Zwolle,
Vlissingen en Amersfoort.
>
42 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall
Voordat je alleen al alle partijen op één lijn hebt, ben je al een tijd bezig. De
wensen en doelstellingen van de deelnemers lopen nu eenmaal uiteen. Die
verschillen zijn niet alleen terug te voeren op de tegengestelde zakelijke
belangen, maar ze komen ook voort uit minder rationele aspecten.
Bijvoorbeeld uit verschillen in ambitie en perceptie want alle partijen zijn
vaak betrekkelijk onwetend over wat de ander kan en wil.
De gemeente is met name geïnteresseerd in de positie en de uitstraling van
de stad en haar bijdrage bestaat uit de aanleg van voorzieningen op het
gebied van bereikbaarheid, parkeren, inrichting van de openbare ruimte en
(stads)promotie. De laatste jaren is daar de zorg voor veiligheid bij geko-
men. Een inherent probleem bij grote projecten is dat
het nagenoeg altijd gaat om grote investeringen die bovendien niet geheel
uit de (her)ontwikkeling kunnen worden gefinancierd. Voorbeelden zijn
ondergrondse parkeerfaciliteiten en woonprojecten boven winkels. De plan-
kosten én de omloopsnelheid van de herinrichting van de openbare ruimte
zijn hoog. Andere kostenposten zijn de relatief dure verwervingen, bodem-
sanering en archeologisch onderzoek.
Lokale cultuur
Voor de middenstand heeft de versterking van de concurrentiepositie de
hoogste
prioriteit. De grotere retailers kijken op basis van gedegen marktonderzoek
wat verder vooruit dan de kleinere, maar zeker niet verder dan drie tot vijf
jaar. Beslissingen om daadwerkelijk op kortere termijn te investeren worden
in nog minder tijd genomen.
Van de individuele winkelier is daarom geen grote bijdrage te verwachten
aan de ont wikkeling van het gebied. Dat geldt niet voor de plaatselijke
ondernemervereniging die als geen ander de lokale cultuur kent. Zij kunnen
bij projecten het verschil maken en
dat wordt gelukkig steeds meer erkend door de lokale overheden.
De gemeente zal de regie moeten voeren bij de ontwikkeling van het cen-
trum.
Zij heeft immers een beslissende stem als het gaat om bereikbaarheid, par-
keren en vergunningen. Tegelijkertijd is de gemeente afhankelijk van de
steun van de middenstand,
Naoorlogse leegte en Romeinse resten
Hengelo en Woerden: overeenkomsten
en verschillen
Door Rob ten Cate
In Hengelo en Woerden is en wordt de
vernieuwing van het centrum groots aan-
gepakt. Beide steden werken aan een
‘sleutelproject’ dat voorziet in de aanleg
van winkels, horecavoorzieningen, wonin-
gen en parkeerplaatsen. De context waarin
de vernieuwing plaatsvindt, is voor
Hengelo en Woerden echter geheel ver-
schillend.
Een groter kontrast is nauwelijks denkbaar.
Hengelo heeft een centrum met een hoog weder-
opbouwgehalte zodat de stad een jong
en modern profiel heeft. Woerden daarentegen
heeft een Romeins verleden en de binnenstad
heeft een historisch waardevolle structuur.
In beide steden is de ruimtelijke context van
invloed op de manier waarop nieuwe steden-
bouwkundige programma’s (en met name
sleutelprojecten) ingepast worden in het stads-
centrum. Het streven is om het nieuwe en het
oude in een samenhangend geheel bij elkaar te
brengen zodat er interessante nieuwe ruimtes en
routes ontstaan. Daarmee kan de consument
worden ‘vastgehouden’ in het eigen stadscen-
trum. Winkelen is immers de belangrijkste reden
om naar Hengelo en Woerden te gaan. De consu-
ment is echter veeleisend en zijn wensen veran-
deren continu. Door daar goed op in te spelen
kan een gemeente een groter gebied met poten-
tiële klanten bereiken. Het geeft steden een
sterke eigen identiteit.
In een historische omgeving, zoals in Woerden, is
die opgave eenvoudiger te realiseren dan
in een nieuwe omgeving. Wat historische en
moderne steden gemeen hebben, is dat ze alle-
bei te maken hebben met dezelfde economische
‘ Wil een centrumplan een kans van slagen hebben, dan zal voor iedereen duidelijk moeten zijn wat het einddoel is’
de ontwikkelaars en de investeerders. Gezamenlijk moet maatwerk worden
geleverd. Dat kan alleen als alle betrokkenen het eens zijn over de visie,
het programma en de uitvoering van het project.
Visie
Wil een centrumproject een kans van slagen hebben, dan zal voor iedereen
duidelijk moeten zijn wat het einddoel is. De overheid zal met de betrokken
ondernemers een gezamenlijke visie moeten formuleren. De hamvraag
is hoe je van het centrum een boeiende plek maakt waar bezoekers en
investeerders graag komen. Daarom moet steeds opnieuw de vraag gesteld
worden waarom mensen het centrum willen bezoeken.
Bij het formuleren van een visie is er een groot risico op onenigheid en
verschillen van inzicht. Dat is met name te wijten aan de verschillen in per-
ceptie van de deelnemers. Men spreekt niet altijd dezelfde taal, er spelen
vooroordelen en er wordt vaak onvoldoende onderkend dat er gelijktijdig
op verschillende schaalniveaus moet worden gedacht. Door plannen te
visualiseren maak je het voor de deelnemers gemakkelijker om een
gemeenschappelijk denkproces door te maken. Elke visie moet uiteraard
economisch haalbaar zijn en daarom zal in een vroeg stadium duidelijk
moeten worden of de plannen passen bij de ambities en financiële kracht
van de ondernemers. Rekenen en tekenen gaan hand in hand.
Kansen en valkuilen
Als er een gezamenlijke visie is geformuleerd dan kunnen de plannen
worden vertaald naar concrete projecten. In de visie worden die projecten
factoren en wetmatigheden. Concurrentie en
complementariteit met omliggende steden is
onontkoombaar. Door initiatiefnemers wordt
voortdurend gezocht naar economische, sociale
en culturele mogelijkheden voor de binnenstad.
De centrale vraag, die zowel in Hengelo als
Woerden speelt, is: hoe versterken we ons
voorzieningenniveau en onze eigen identiteit?
In Hengelo wordt voortgebouwd op het imago
van een wederopbouwstad en op en het indu-
striële verleden. In Woerden daarentegen zoekt
men het veel meer in kleinschaligheid en in de
menselijke maat die al in het centrum zichtbaar
is.
Het gaat in beide steden om een proces waarbij,
naast de lokale overheid, veel partijen betrokken
zijn. Het is een langdurig en ingewikkelde proces
dat opereren op drie schaalniveaus vereist: stra-
tegisch, tactisch en operationeel. Goed project-
management is nodig om voortdurend tussen de
schaalniveaus te kunnen schakelen. Het is essen-
tieel om parallel te werken aan de identiteit van
de stad, aan het bij elkaar brengen van de juiste
partijen en aan de uitvoering van het project.
Maar hoe belangrijk de visie op de langere ter-
mijn ook is, de korte termijn mag niet vergeten
worden. De ‘winkel’ moet immers open blijven.
Plannen voor stadscentra hebben per definitie
een lange looptijd. Ze dragen daarmee het
gevaar in zich dat het enthousiasme bij partijen
na verloop van tijd wegebt. Om het project voor
alle participanten interessant te houden, is het
belangrijk dat het proces continu wordt verbe-
terd en kansen die zich tussentijds aandienen
worden benut.
Nadeel en voordeel
In de bodem van Woerden bevinden zich de res-
ten van een Romeins castellum dat op grond van
het Verdrag van Malta niet mag worden beroerd.
Die archeologische resten zijn reden geweest
voor een vertraging in het planproces. Een tijdro-
vende aanpassing en een nieuwe plaatsbepaling
van de geplande ondergrondse garage waren
nodig. Op de plaats waar wel mocht worden
opgegraven, werden vervolgens een bijzondere
grachtenstructuur en een Romeins vrachtschip
blootgelegd. Het budget voor archeologie van
circa 1,6 miljoen euro
werd met nog eens 0,4 miljoen euro verhoogd.
Een forse tegenvaller voor Woerden? Niet echt,
want van dit nadeel kon een voordeel worden
gemaakt. Tijdens archeologiedagen werd zowel
lokaal als landelijk de aandacht gevestigd op
Woerden als Romeinse vestingplaats. Alleen al
het Romeinse schip trok in één weekend 10.000
mensen naar de stad; voor Woerden zijn dat
geen geringe aantallen.
In Hengelo deed zich op een andere manier
iets vergelijkbaars voor. Bij de aanleg van een
tunnel onder het spoor werden oude vliegtuig-
bommen vermoed zodat de buurt tijdelijk
ontruimd moest worden. De gemeente bood
de bewoners een weekend aan in hotels in de
regio. Dat bracht zoveel positieve publiciteit
teweeg dat de betrokken hotelondernemingen
de gemeente uiteindelijk geen rekening stuur-
den. Door creatief te zijn pakte een aanvankelijke
tegenvaller zeer positief uit. Belangrijk bij de ont-
wikkeling van centrum gebieden is verder dat
‘plaatselijke krachten’ zo goed mogelijk worden
benut. In Hengelo werd bijvoorbeeld een mana-
ger aangetrokken die uit de lokale bedrijfscultuur
afkomstig was en die goed lag bij de onderne-
mers. Daarnaast bestond er een sterke onderne-
mersvereniging die zich met veel verve heeft
gestort op de visie op de binnenstad en nadien
op de promotie van de plannen tijdens de uit-
voering. Dit resulteerde in acties om de bereik-
baarheid te garanderen en in het aanleggen van
tijdelijke (parkeer)voorzieningen.
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 43
‘ De hamvraag is: hoe maak je van het centrum een boeiende plek waar bezoekers en investeerders graag komen’
>
>
44 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall
Ook is veel overlegd gevoerd met de gemeente
over de communicatie en de promotie. Er zijn
bijna wekelijks evenementen georganiseerd
onder het motto ‘In het centrum van Hengelo
is altijd iets te doen’. Het enthousiasme van de
ondernemers is een logisch gevolg van hun
eerdere betrokkenheid bij het opstellen van
een visie op de binnenstad.
Aanvullende authenticiteit
In Woerden ging veel tijd verloren tussen het
opstellen van een visie en de uitvoering van de
plannen. Door onvoorziene oorzaken en door
personele wisselingen, waardoor veel informatie
die in het voortraject was opgebouwd verloren
ging. Maar je kunt nog zoveel opschrijven:
het gevoel van mensen laat zich niet vangen in
nota’s. Gelooft men in de plannen en blijft men
erin geloven, daar gaat het om. De enige manier
om het enthousiasme vast te houden, is door
veel te investeren in communicatie en promotie.
Lokale organisaties moet je koesteren en inzet-
ten voor de stad. Belangrijk is ook dat je een
reële ambitie formuleert en niet probeert om
een concurrentieslag aan te gaan met een com-
pletere stad als Utrecht. Er is meer winst te
halen uit het aanbieden van een complementaire
authenticiteit.
En daar kan de historie van Woerden weer goed
bij helpen.
Tot slot nog dit. Niet alles is te voorspellen.
Het vernieuwen van een centrumgebied is een
moeizaam proces. In Hengelo werd aanvankelijk
gedacht dat een investering van circa zeven
miljoen gulden voldoende was om de kwaliteit
van de openbare ruimte te verbeteren. Door het
enthousiasme van de gemeente en de onderne-
mers liep dat bedrag uiteindelijk op tot circa 45
miljoen gulden, gefaseerd over circa zeven jaren.
Het besef dat hogere investeringen noodzakelijk
waren, kwam pas tijdens het proces. Niet onbe-
langrijk was ook dat circa 30 eigenaren al in een
vroeg stadium grote investeringen deden in de
kwaliteit van hun pand. Zo kan een opwaartse
economische spiraal worden gecreëerd.
onderscheiden die kansrijk zijn, inspelen op concrete initiatieven en de
ontwikkeling van het project stimuleren. Winkelplanning speelt daarbij een
belangrijke rol. Winkelen is veel meer dan een door koopmotieven gestuurd
bestedingsgedrag. De tijd die bezoekers in de binnenstad doorbrengen, is
steeds meer een geprogrammeerde vorm van vrije tijdsbesteding gewor-
den. Het gaat erom dat bezoekers vermaakt en verrast worden; kopen en
consumeren zijn daarvan afgeleiden. Het biedt steden volop kansen om zich
van elkaar te onderscheiden. Alle partijen zijn zich hiervan bewust maar niet
iedereen heeft oog voor de valkuilen van ambitieuze projecten. De regio-
functie van centrumplannen wordt soms te hoog ingeschat. De binnenstad
leunt economisch vooral op de lokale markt en slechts mondjesmaat op de
regio. Als plannenmakers zich daar onvoldoende rekenschap van geven,
leidt dat er onvermijdelijk toe dat de torenhoge verwachtingen niet worden
ingelost.
Om het stadscentrum een impuls te geven, is het ook belangrijk dat de
gemeente de economische ontwikkeling van de stadsrand in de juiste
richting stuurt. In de praktijk is dat niet eenvoudig. Plannen voor het stads-
centrum duren lang en kosten veel. Voor marktpartijen is het aantrekkelijker
om de periferie te ontwikkelen omdat ze zo veel sneller kunnen inspelen
op veranderingen in de markt. De overheid moet daar alleen die bedrijfs-
activiteiten stimuleren die een succesvolle ontwikkeling van het centrum
niet in de weg staan. Denk bijvoorbeeld aan woonboulevards, doe-het-zelf-
zaken en tuincentra.
Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra rond de bin-
nenstad. De traditionele supermarkt bepaalt in veel gevallen de aantrekke-
lijkheid van de buurt of het wijkwinkelcentrum. Deze winkelcentra dragen
op hun beurt bij aan de leefbaarheid van de woonwijk. Ga daar voorzichtig
mee om en geef niet zonder slag of stoot toe aan de roep om megasuper-
markten op solitaire plekken! Het antwoord op de vraag ‘wel of geen nieu-
we megasupermarkt?’ zal beantwoord moeten worden vanuit een samen-
hangende visie op de wijk, de stad en de aangrenzende regio.
Tot slot mag de kwaliteitsverbetering van het stadshart niet ten koste gaan
van de net buiten het centrum gelegen gebieden. Door de ruimtelijke
schaalvergroting bestaat de kans dat er een te groot voetgangersgebied
ontstaat, dat de huurprijzen net daarbuiten omhoog schieten en dat de loka-
le ondernemers (die kleine, gezellige winkeltjes) verdreven worden van hun
traditionele plekje, net om de hoek van de grote winkelstraten.
Secuur begeleiden
Het gaat om meer dan mooie plannen alleen. De gemeente moet de uitvoe-
ring secuur begeleiden. Een slechte bereikbaarheid van het stadscentrum –
‘ De binnenstad leunt economisch vooral op de loka-le markt en slechts mondjes-maat op de regio’
‘Als�student�ging�ik�naar�de�happenings�op�het�Spui,�bij�het�Lieverdje.�Boekhandel�Athenaeum�en�het�nieuwscentrum�waren�er�ook�al,�ons�venster�op�de�wereld.�In�Café�Hoppe�kon�je�aan�de�grote�mannenwereld�ruiken.�Maar�ik�ontdekte�al�snel:�bij�De�Zwart�gebeurt�het.�En�nog�steeds.�Veel�schrijvers�komen�hier.�Er�worden�intensieve�discussies�gevoerd.�Mensen�komen�even�een�aperitiefje�drinken�voordat�ze�gaan�eten.�Die�sfeer�spreekt�mij�erg�aan.��En�buiten�is�het�even�prachtig.�Door�het�steegje�ernaast�is�het�een�komen�en�gaan�van�mensen.�Het�plein�is�een�ontmoeting�van�vele�werelden:�studenten,�de�‘heren’�van�Hoppe,�vrienden�en�de�schrijvers�van�De�Zwart.�Je�kunt�hier�het�grootsteedse�voelen�–�op�Amsterdams�niveau�uiteraard.�Het�is�een�knooppunt�van�verschillende�netwerken,�op�heel�klein�plekje�in�de�stad.’�
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 45
Peter Lahaye is hoofd adviesgroep
financieel-economische analyse
en werkzaam op het snijvlak van
procesmanagement en de financieel-
economische en juridische aspecten
van publiek-private samenwerkingen.
46 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Hen
gelo
/Cen
trum
gebi
ed
‘ Dit resulteerde in acties om de bereikbaarheid te garan-deren en in het aanleggen van tijdelijke (parkeer)voorzie-ningen’
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 47
48 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall
Hoe is het Keurmerk Veilig Ondernemen
ontstaan?
De Vor: ‘Ondernemers klaagden over de passivi-
teit van de overheid omdat die zichtbaar te
weinig zou doen tegen winkelcriminaliteit. Voor
het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing
was dit een vertrekpunt om te starten met het
Keurmerk Veilig Ondernemen; namelijk om een
structuur te bieden aan partijen om gemeen-
schappelijk duidelijke afspraken te maken over
veiligheid in winkelgebieden.’
IJzerman: ‘Eind 1999 is er een werkgroep gefor-
meerd met onder meer politie, ondernemers
en enkele externe deskundigen. Die is aan de
slag gegaan om het keurmerk handen en voeten
te geven. Uiteindelijk is het gelukt om het eens
te worden over de uitgangspunten van het keur-
merk, waarna het in 2001 kon worden gelan-
ceerd. Steeds meer projecten slepen het keur-
merk in de wacht; in 2004 circa 50.’
Op nationaal niveau zijn jullie er dus uitge
komen, maar hoe gaat het op lokaal niveau?
De Vor: ‘Op lokaal niveau geeft onveiligheid
ondernemers snel een gevoel van machteloos-
heid, van passiviteit en apathie. Daar komt bij
dat het beeld dat gemeente, ondernemers en
politie van elkaar hebben niet altijd positief is.
En waar sprake is van samenwerking, kunnen
mensen met de beste bedoelingen de verkeerde
beelden oproepen. Bijvoorbeeld, nadat er afspra-
ken gemaakt zijn over de aanpak van criminelen,
geeft het OM aan maximaal vijftien criminelen
per maand te willen vervolgen. Dat is niet bevor-
derlijk voor een goede samenwerking. Die vicieu-
ze cirkel moet je doorbreken. Er moet weer ver-
trouwen ontstaan. Mensen moeten het gevoel
krijgen dat hun handelen zin heeft, dan gaan
processen zichzelf versterken. Benoem met name
datgene wat wél mogelijk is en ga niet direct
denken in termen van randvoorwaarden en
piketpaaltjes.’
Hoe ziet een lokale veiligheidsaanpak eruit?
De Vor: ‘Begin met een goede analyse. Breng de
lokale problemen in beeld. Waar vinden inciden-
ten plaats en hoeveel aangiftes staan daar tegen-
over. Ondernemers en politie praten daar te
weinig over; de perceptie van de een verschilt
van die van de ander. Na de analyse volgt het
opstellen van een plan van aanpak dat jaarlijks
wordt bijgesteld. Je kunt als winkelcentrum zelf
je eigen normen vaststellen, maar het proces
om het keurmerk te krijgen ligt wel vast.’
IJzerman: ‘Stel daarbij ook goed vast om welk
gebied het gaat. Gemeenten hebben nogal eens
de neiging er allerlei randgebieden bij te halen,
maar daardoor verwatert het probleem – althans
in de optiek van de ondernemers. Gemeenten
mogen overigens leefbaarheid best breed neer-
zetten. Niet voor niets is een goede winkelomge-
ving van invloed op de leefbaarheid van een
gehele buurt.’
Goof de Vor is procescoördinator bij het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing. Egbert IJzerman is security risk manager BCC en voorzitter van de werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen.
De werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen wil winkelcentra veiliger maken door de inspanningen van gemeente, onder-nemers, politie en brandweer te bundelen in een samenhan-gende aanpak. De werkgroep Keurmerk probeert daarom alle neuzen in dezelfde richting te krijgen. Want een schone en veilige winkelomgeving vergroot de leefbaarheid van de buurt.
Veiligheid hoog op de agenda van ondernemers
‘ Benoem vooral datgene wat wél mogelijk is en ga niet direct denken in termen van piketpaaltjes en randvoorwaarden’
> Visie op winkelgebieden 3
De veiligheid
Waar gaat het mis in de samenwerking
tussen gemeente en ondernemers?
De Vor: ‘Men praat meer over elkaar dan met
elkaar. Ik kan dat illustreren aan de hand van een
voorval in een winkelcentrum in Noord-Holland.
Daar werd door ondernemers geklaagd over een
muurtje waar jongeren bij rondhingen. Kosten
van de verwijdering: 15.000 gulden. Vervolgens
ging de gemeente de sloop van het muurtje
betrekken in het renovatieplan. Er ontstond een
discussie tussen de gemeente en de eigenaar
van het centrum – de ondernemers deden niet
mee – en dat duurde maar liefst drie jaar.
Terwijl achteraf gezien de ondernemers best de
sloop van dat muurtje hadden willen betalen.
Daarmee raak je aan de grootste allergie die
ondernemers hebben: de besluitvormingsarmoe-
de van de gemeente. Andersom verzuimen
ondernemers de gemeente aan te spreken op
wat zij wél goed kan.’
Leidt een groter veiligheidsbewustzijn tot
actiever gedrag van ondernemers?
IJzerman: ‘Men zet veiligheid inderdaad hoger
op de eigen agenda. De consument vraagt daar
ook om: veiligheid wordt in toenemende mate
een marketinginstrument. In Engeland krijgen
winkelcentra een ‘Safer Shopping Award’ en
klanten blijven er mede daardoor langer.
Opbrengsten gaan omhoog en dervingen door
diefstal gaan omlaag. Plus dat de beeldvorming
van het centrum verbetert en dat is van levens-
belang voor het voortbestaan op termijn.’
Werkt het bij het Nederlandse keurmerk
ook zo?
De Vor: ‘Wat aantoonbaar is, is dat men zich
beter gaat organiseren. Maar wat precies de
effecten zijn van het keurmerk is lastiger te
meten. Wel is het zo dat de betrokkenheid van
ondernemers bij de aanpak van onveiligheid toe-
neemt. Men komt afspraken na en informeert
elkaar beter. De discussie wordt breder; men
gaat zich met leefbaarheid bemoeien. Ook gaat
men inzien dat veiligheid geen statisch probleem
is. Je bent er niet met de aanschaf van een paar
camera’s. Dergelijk afkoopgedrag roept alleen
maar nieuwe problemen op. Men moet eerst
naar de eigen organisatie kijken en onderzoeken
wat er in de sfeer van afspraken te bereiken is.
Zo breng je een organisaties ertoe effectieve,
uitvoerbare maatregelen te nemen.’ ///
Jullie hebben inmiddels veel projecten in bin
nensteden ontwikkeld. Wat zijn de voorwaarden
voor een succesvol project?
‘We kiezen ervoor de stedenbouw en het
stratenpatroon af te stemmen op de stad zelf. Dat
kun je zien aan bijvoorbeeld de Waagstraat in
Groningen en aan Mariënburg in Nijmegen. Qua
architectuur mag het best modern ogen, maar
elk project moet zich logisch voegen in
de stad. Die lijn hebben we gekozen. We willen
dienstbaar zijn aan de stad. Dat betekent vervol-
gens: goed naar de plek kijken en de belangen
daar goed managen, ook de politieke. We hebben
geen ING-saus die we over alles heen gieten, elk
project krijgt zijn eigen uitstraling. Uiteraard
moeten ook wij een beleggingsproduct maken
dat goed afzetbaar is. Je moet vooral
iets maken dat aansluit op het winkelgedrag
van mensen, waardoor het gemakkelijk inslijt in
de winkelgewoonten. Dat zit hem toch ook heel
sterk in de kracht van de openbare ruimte.’
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 49
Egbert IJzermanGoof de Vor
> >
‘ Veiligheid wordt steeds meer een marketinginstrument voor ondernemers. Resultaat: de klanten blijven langer, de opbrengsten gaan omhoog en dervingen door diefstal gaan omlaag’
50 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Nijm
egen
/Mar
ienb
urg
Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 51
‘ Wil je van een centrumplan een succes maken dan zul je alleen al daarom hoge eisen moeten stellen aan ieders visie, creativiteit en incasseringsvermogen. Het komt er eigenlijk op neer dat gemeenten, ontwikkelaars en mid-denstand jarenlang simultaan moeten kunnen schaken’
Door schade en schande wijzer
52 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 53
Ontwikkeling centrum Utrecht van de grond
Utrecht maakt al bijna vijftien jaar lang plannen voor het stationsgebied. In 2000 strandde het Utrecht Centrum Project (UCP) op heftige maatschappelijke protesten en private partners die er de brui aan gaven. Toen Leefbaar Utrecht ver-volgens glansrijk de verkiezingen won, leek het pleit definitief beslecht. Maar gek genoeg beleefde de planvorming voor het stationsgebied daarna een opleving. Eind 2003 keurde de gemeenteraad het nieuwe masterplan goed en kon de uitvoering beginnen. Hoe werd die omslag bereikt?
Door schade en schande wijzerJos Pierey is stedenbouwkundige en
jurist. Hij is werkzaam als consultant
voor ruimtelijke ontwikkelingsvraag-
stukken en gespecialiseerd in visie-
vorming en het creëren van draagvlak.
Hij was betrokken bij de ontwikkeling
van het Masterplan Stationsgebied
Utrecht en de pilot ‘Graves’ waarde-
oriëntatie toegepast in stedelijke
herstructurering.
Jos Pierey
de partijen stellen. Zij is dan immers geen
concurrent meer van de projectontwikkelaars.
Een tweede belangrijke beslissing was om de
complexiteit van de plannen te beperken.
Niet op en over elkaar bouwen en geen gemeen-
schappelijke grondexploitatie. In principe neemt
elke partij nu de verantwoording voor haar eigen
domein. De NS en Jaarbeurs ontwikkelen hun
eigen grond en Hoog Catharijne herontwikkelt
het winkelcentrum. De gemeente kan daarbij vol-
staan met bilaterale overeenkomsten, waardoor
zij haar regierol versterkt. De gemeente excel-
leert in het inrichten en verbeteren van de open-
bare ruimte. Uiteraard dragen de private partners
daar ook aan bij. Dat kan in Utrecht gemakkelijk
omdat de grond voor een belangrijk deel door de
gemeente in erfpacht is uitgegeven en de prijs-
onderhandeling in de aanpassing van de erf-
pachtovereenkomst kan worden ingebakken. De
gemeente zorgt voor de infrastructuur, investeert
zelf 100 miljoen euro, garandeert de bereikbaar-
heid tijdens en na de bouw en investeert in typi-
sche publieke gebouwen als een muziekcentrum
en een bibliotheek die als katalysator voor de
ontwikkeling kunnen dienen.
Een derde punt heeft te maken met de tijdsfactor.
Private investeerders hebben over het algemeen
een korte investeringshorizon, terwijl de gemeen-
te plannen ontwikkelt met een lange realiserings-
termijn. De gemeente heeft de regierol zo inge-
vuld dat alleen kortlopende verplichtingen wor-
den vastgelegd met de private investeerders. In
de loop van de tijd kunnen de particuliere part-
ners steeds volgende deelplannen en investerin-
gen indienen. De gemeente bewaakt als regis-
seur elke investering die past binnen
>
54 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
In de jaren negentig werkte Utrecht aan de plan-
nen voor het stationsgebied. Hoog Catharijne
(onooglijk maar commercieel succesvol), het
station (onvindbaar en krap) en de omgeving
Jaarbeurs (‘unheimisch’) moesten op de schop.
Maar hoe? Voor het eerste plan, aanvankelijk
Utrecht City Project later Utrecht Centrum Project
genoemd (UCP), werd een publiek-private pro-
jectorganisatie opgezet door de gemeente, de
eigenaar van Hoog Catharijne (toen WBN),
de NS en de Jaarbeurs. De overheid en de priva-
te partijen waren daarin gelijkwaardige partners.
De gemeenteraad bepaalde dat het UCP zichzelf
moest bekostigen en dat de gemeentelijke inves-
teringen dus terugverdiend moesten worden.
Daardoor werd de gemeente ook een van de pro-
jectontwikkelaars voor het stationsgebied. Van de
andere kant wilde de gemeente sturing houden
vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheden,
zoals het vaststellen van het bestemmingsplan.
UCP: te complex
Riek Bakker maakte in opdracht van de project-
organisatie een stedenbouwkundig ontwerp.
Dit ontwerp was erg complex. Het voorzag onder
meer in de aanleg van een busstation onder en
bebouwde kavels rondom het station. Op de
kavels zou bebouwing komen met een horizonta-
le gelaagdheid, dat wil zeggen: per bouwlaag
een andere eigenaar. Technisch, juridisch en
financieel is het uiterst ingewikkeld om naast, op
en over elkaar te bouwen. De enorme kosten en
risico’s van het ontwerp bleken niet te begroten.
De gemeente en haar private partners spraken
af ook samen de financiële risico’s te dragen.
Er werd een exploitatieopzet gemaakt voor het
gehele plan, waarin alle deelnemers participeer-
den. Winsten en tekorten zouden over alle partij-
en worden verdeeld. Toen er een aantal tekorten
leek te ontstaan, met name door het kostbare
stationsontwerp (hoewel dat nooit klip en klaar
werd gezegd), werden er breuklijnen zichtbaar
tussen de partijen. De gemeente wilde bovendien
de verplichtingen vastleggen voor de
gehele planperiode, wat niet strookte met de
investeringshorizon van de private partijen.
Niemand leek in staat om een koerswending te
bewerkstelligen. En ondertussen nam ook de
maatschappelijke weerstand tegen de ‘megalo-
mane’ plannen toe. Het UCP bleek een open
zenuw. Veel bewoners hadden het gevoel dat ze
het UCP door de strot geduwd kregen, net zoals
in de jaren zestig met Hoog Catharijne – wat
overigens niet waar was. In die mêlee van inter-
ne en externe weerstanden besloten Jaarbeurs
en Hoog Catharijne kort voor de finale de samen-
werking te beëindigen. Exit UCP.
Nieuwe start
Bij de gemeenteraadsverkiezingen in 2000 was
het ook exit college. Met een klinkende overwin-
ning nam Leefbaar Utrecht, de uitgesproken
tegenstander van het UCP, plaats in het nieuwe
college. De partij kreeg bovendien de portefeuille
voor het stationsgebied toebedeeld. In het
akkoord van de collegepartijen werd, omdat men
van mening was dat het UCP te veel van bovenaf
was opgelegd, ook vastgelegd dat de bevolking
meer bij de planvorming betrokken moest wor-
den. Daarom zou medio 2002 een referendum
gehouden worden over twee plannen. Het was
B en W principieel te doen om participatie, want
nergens werd beschreven hóé die plannen eruit
zagen. Daarnaast werd ook besloten dat de
gemeente niet meer op voet van gelijkwaardig-
heid met private partners zou samenwerken.
In plaats daarvan zou de gemeente alleen de
regie op zich nemen. Wat dat precies inhield,
werd evenmin vastgelegd. Het leek voor de één
‘ Utrecht heeft de omslag meegemaakt van
rampenplan naar stedenbouw kundig succesverhaal’
1 Masterplan 2003 binnenstadszijde:
lagere dichtheid, herstel gracht,
verbouw Vredenburg
2 Masterplan 2003 Jaarbeurszijde :
hogere dichtheid, nieuw stationsplein
3 UCP (uitsnede van Vredenburg tot station):
Complex stedelijk weefsel met gedeeltelijk
verhoogd maaiveld, busstation onder
treinstation
4 Masterplan 2003: Nieuwe Stationsstraat
ter plaatse van huidig busstation
5 Masterplan 2003: herstelde Catharijnesingel
ter plaatse van huidige Catharijnebaan
≤1
<2
3>4
>5
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 55
te gaan om een machtsvraag – het voortouw
nemen zonder private hinderpalen – terwijl het
voor de ander ging om een bescheiden rol van
de overheid, waarbij de gemeente geen mede-
investeerder meer was en slechts een kader-
scheppende rol speelde. Gaandeweg moest dus
invulling worden gegeven aan zowel de twee
plannen als aan het begrip ‘regie’. Die plannen
kwamen er en de bevolking van Utrecht kreeg
een reële keuze. Of een plan met het primaat
bij de private ontwikkeling, weinig verbetering
in het publieke domein en geen gemeentelijke
bijdrage. Of een plan met een gelijkwaardige
ontwikkeling in het publieke domein, maar dan
wel met een flinke gemeentelijke bijdrage.
Kiezen voor kwaliteit kost geld
Met een overtuigende meerderheid (70% van de
stemmen bij een hoge opkomst) koos Utrecht in
mei 2002 voor het laatste. Zonder morren werd
het principe overboord gezet dat de ontwikkeling
van het stationsgebied niets mocht kosten.
Dat was een doorbraak. Want juist dat was één
van de uitgangspunten van het UCP geweest.
De gemeente werd eindelijk verlost van haar rol
als projectontwikkelaar. Waar de bevolking tot
voor kort de ontwikkeling van het stationsgebied
had afgewezen als megalomaan – niet Utrechts,
niet van de eigen bevolking, niet te vertrouwen –
koos de bevolking nu vóór een plan, vóór een
programma en vóór financiële betrokkenheid.
Meer nog dan een verschil in planinhoud tussen
UCP en referendumplannen, lag er een verschil
in perceptie, in het gevoel van betrokkenheid en
daadwerkelijk invloed hebben. De gemeenteraad
gaf vervolgens opdracht om het gekozen plan
uit te werken in een zogenaamd masterplan en
dat werd in december 2003 door de raad goed-
gekeurd. Daarmee is de ontwikkeling van het sta-
tionsgebied al verder dan het UCP ooit gekomen
is. De private partijen onderschrijven de plannen
en in 2005 start de daadwerkelijke uitvoering.
Zo krijgt het stationsgebied Utrecht binnen tien
tot vijftien jaar een heel ander aanzien.
Andere benadering succesvol
Drie belangrijke strategische beslissingen zijn
van belang geweest. De eerste was de wijze hoe
de regierol werd ingevuld. De gemeente heeft
zich gerealiseerd dat zij een sterke eigen grond-
positie ontbeert, en dat zij zich daarom beter veel
terughoudender moest opstellen dan zij eerder
deed bij het UCP. De gemeente onthield zich van
een rol als mede-ontwikkelaar/geldverdiener.
En anders dan bij het UCP het geval was, kon
de gemeente zich daarom gemakkelijker boven
‘ Zonder morren werd het principe overboord
gezet dat de ontwikkeling van het stationsgebied
niets mocht kosten; dat was een doorbraak’
56 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Utr
echt
/Cen
trum
Pro
ject
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 57
'�Beperk�de�complexiteit�van�centrumplannen'
58 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
Werken�aan�een�gelaagde�stadDingeman Lievense | directeur Dienst Stadscentrum, Almere Almere�is�één�van�de�meest�fascinerende�bouwputten�van�
Nederland.�De�gemeente�bouwt�er�onder�leiding�van�de�Dienst�Stadscentrum�aan�het�stadshart�en�de�ambities�zijn�niet�gering.�’We�proberen�hier�een�stadshart�in�het�bestaande�centrum�te�maken�en�wel�zo�dat�de�grenzen�tussen�bestaand�en�nieuw��vervagen.’�
Hoe�ver�zijn�jullie�met�de�uitvoering?‘Het zuidelijk deel van het centrumplan is bijna
afgerond. Daarin komen uitgaansvoorzieningen,
een aantal woontorens, een hotel en winkels. In
aanbouw zijn nu enkele andere woongebouwen,
de bioscoop en het winkelblok van Portzamparc.
Binnenkort starten we met de bouw van twee
woontorens en het theater, alle drie te bouwen
in het water. De andere projecten zitten in de
fase van voorlopig of definitief ontwerp dan
wel bestek. We werken gefaseerd. Dat betekent
overigens niet dat de projecten los van elkaar
staan. Een van de grootste projecten herbergt
bijvoorbeeld een parkeergarage met enkele
honderden parkeerplekken. Die moet klaar zijn
op het moment dat het grote winkelblok gereed
is in 2006! Zo zitten er allerlei subtiele draden
tussen de afzonderlijke projecten.’
Heeft�de�economische�tegenwind�invloed�op�de�ontwikkeling�van�het�zakencentrum?‘We proberen anticyclisch te opereren, oftewel zo
ver mogelijk te zijn met plannen op het moment
dat de markt weer aantrekt. Het plan van Pi de
Bruijn voorziet in de bouw van drie torens van
rond de 100 meter hoog. Dat zijn gecompliceerde
gebouwen, elk met circa 25.000 à 30.000 m2
vloeroppervlak en een publieke plint. Inmiddels
zijn we vrij ver in de selectie van een ontwikke-
lende partij. Het wachten is echter even op de
markt. Naar onze overtuiging zal Almere een van
de eerste plekken zijn die profiteert van een aan-
trekkende markt. Als dat gebeurt, zal hier zeker
snel worden gebouwd. Daarnaast is Almere op
dit moment een van de weinige steden waar
de werkgelegenheid groeit.’
Wat�is�jullie�ambitie�voor�Almere?‘Je moet een onderscheid maken tussen de
ambities voor de stad en voor de periode dat
we aan het bouwen zijn. Voor de stad betekent
dit dat er een stadscentrum bijkomt, met alle
mogelijke functies. Almere heeft in tegenstelling
tot andere steden de auto niet in de ban gedaan.
En daaruit vloeit de realisatie voort van 2.500
parkeerplaatsen. Dat parkeren wordt opgelost
onder een dek, een hellend maaiveld. Elk winkel-
woonblok dat in dat dek past, moet dus een
stuk van dat dek maken. Dat maakt de opgave
razend ingewikkeld. Er ontstaat echt een gelaag-
de stad, met een programma dat verschiet van
parkeren naar winkelen, uitgaan en wonen.
Op strategische plekken zijn culturele functies
voorzien. Essentieel is vervolgens hoe je tussen
alle gebouwen de openbare ruimte vormgeeft.’
Hoe�gaan�jullie�daarbij�te�werk?‘Onze aanpak in deze is vrij traditioneel. De
marktpartijen moeten kwaliteit maken in de
gebouwen, de gemeente doet dat in de open bare
ruimte en in de cultuurvoorzieningen. Tijdens
de bouw hebben we daarbovenop een aantal
andere ambities, zoals de wens om het elkaar
op de bouwplaats niet te moeilijk te maken.
‘�Het�centrum�moet�een�authenticiteit��krijgen�die�die�van�de�afzonderlijke�wijken�overtreft’
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 59
Maar dat is niet eenvoudig, aangezien bijvoor-
beeld op de locatie aan het Weerwater laatst acht
bouwkranen draaiden. Verder moet de stad als
geheel kunnen blijven functioneren. De proces-
sen in de stad moeten doorgaan. Dat betekent
bijvoorbeeld dat belangrijke verkeersaders in de
stad open moeten blijven. Evenzeer moet de
weekmarkt doorgang vinden, ook al souperen we
tijdelijk de helft van het plein voor het stadshuis.
We proberen hier een stadshart in het bestaande
centrum te maken en wel zo dat het bij elkaar
past, elkaar versterkt. Het bestaande deel krijgt
een facelift en dezelfde granieten bestrating als
het nieuwe deel. De grenzen tussen bestaand
en nieuw vervagen daardoor.’
Geldt�dat�ook�voor�het�beheerregime?‘Het nieuwe deel is in één keer gekocht door
belegger Rodamco. Met Rodamco en de zeven
andere eigenaren van het bestaande stadshart
gaan we proberen één beheerregime op te zet-
ten. Alle acht partijen worden betrokken bij het
citymanagement en in die zin is er dus sprake
van één beheerregime. De uitwerking vergt nog
veel tijd en overleg, maar bij alle beleggers is
er de uitdrukkelijke wens er iets bijzonders van
te maken.’
Welke�rol�vervult�het�stadshart�in�de�identiteit�van�Almere?‘Men ervaart het nieuwe centrum als hét kritische
element in het realiseren van een comlete stad.
Dit moet hét centrum worden, met een authenti-
citeit die die van de afzonderlijke wijken over-
stijgt. In het stadshart moet een breed product-
assortiment te koop zijn en de complementaire
winkels die er komen moeten de mensen een
gevoel van trots geven. Daarom willen we uit-
dagende bebouwing neerzetten. Het geldt met
name voor de gebouwen met een culturele
functie. Dat moeten iconen worden die ontwor-
pen zijn door de Europese en Nederlandse
architectentop.’
Lukt�het�om�die�hoge�ambitie�vast�te�houden?‘Jazeker en dat komt ook door het Q-team dat
de gehele ontwikkeling begeleidt. Daar zitten
mensen in die hun sporen hebben verdiend in
de openbare ruimte. Zij houden de standaard
hoog, ook bij bouwplannen buiten het eigenlijke
plangebied zoals het ziekenhuis en de zwarte
kantoortoren van MVRDV. Iconen maken we niet
voor de lol. Ze zijn vooral bedoeld om de bele-
vingswaarde van de Almeerders op een hoger
niveau te krijgen. En ze nog meer dan nu het
geval is, aan de stad en het centrum te binden.’
Het�groen�is�niet�bijzonder�sterk�aanwezig.‘Dat is inderdaad lastig. Er zit wel groen in
het plan, maar dan vooral in de vorm van
hoogwaardige pocketparks. Wel zorgen de
Wandellaan, het Lumièrepark, de Markt en het
Stadhuisplein voor mooie groene accenten!
Staan�de�marktpartijen�nog�steeds�achter�het�concept?‘De ambities die ik noemde, gelden al vanaf het
allereerste begin. De marktpartijen hebben zich
daaraan gecommitteerd. We merken dat nu nog
steeds. Er is betrokkenheid, zowel intellectueel
als qua beleving. Almere Hart was bijvoorbeeld
direct zeer enthousiast, ook over het uitgangs-
punt dat het samen met de gemeente moest
gebeuren. Dat is nooit een probleem geweest.
Als gemeente zijn we daarin helder geweest.
We willen aan tafel blijven, niet vanuit controle
maar vanuit een toevoeging in knowhow.’ //
‘�Onze�aanpak�is�traditioneel:�de�marktpartijen�moeten�de�kwaliteit�maken�in�de�gebouwen�en�de�gemeente�doet�dat�in�de�openbare�ruimte’
‘�Hier�woon�ik�alweer�vijf�jaar.�Ik�wilde�in�Den�Haag�blijven�wonen,�maar�dan�wel�dichtbij�het�station.�Toen�ontdekte�ik�dit�gebouw.�De�ene�helft�van�mijn�vrien-denkring�zei:�niet�doen,�het�is�één�groot�crimineel�hok.�De�andere�helft�zei:�doen!�Die�Carel�Weeber�kan�er�wel�wat�van,�zo�zeiden�met�name�enkele�bevrien-de�architecten.�Inmiddels�is�het�sloopbesluit�gevallen.�In�april�moet�ik�eruit.�Ik�heb�inmiddels�een�huis�gekocht�in�het�Laakkwartier.�Die�plek�is�toch�minder�dan�deze,�vooral�wat�betreft�de�voorzieningen.�Dat�die�hier�op�loopafstand�zitten,�vind�ik�geweldig.�Straks�woon�ik�er�ook�niet�echt�ver�vandaan,�maar�dan�moet�ik�wel�de�fiets�pakken.�Hier�heb�ik�Albert�Heijn,�het�Nederlands�Danstheater�waar�ik�graag�naar�toe�ga�en�de�Bijenkorf.�Ik�woon�helemaal�bovenin,�met�een�prach-tig�uitzicht.�Het�is�zeker�geen�crimineel�hok.�Het�is�vooral�erg�levendig.�Jammer�dat�de�Zwarte�Madonna�gesloopt�wordt.�360�sociale�huurwoningen,�waarvoor�er�circa�100�terugkomen.�Op�zich�is�het�een�mono-functioneel�gebouw,�maar�er�wonen�wel�mensen�in�allerlei�soorten�en�maten.’
60 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
Kai Liang is projectmanager stedelijke
ontwikkeling, onder andere betrokken
bij ontwikkeling Stationsgebied Utrecht
(UCP) en diverse inbreidingslocaties in
de gemeente Woerden.
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 61
Ondergewaardeerde ritssluitingen Radialen belangrijk voor dynamiek stad
Wieneke van Overmeeren | Jan Pernot
In Nederland is planmatig denken koning. Bij de opzet van nieuwe winkel-
centra wordt sinds jaar en dag een hiërarchische opbouw aangehouden
die voorziet in buurtcentra, wijkcentra, stadsdeelcentra en een hoofdwinkel-
centrum. De grotere centra overlappen het marktgebied van de kleinere
en centra van gelijke orde concurreren eigenlijk nauwelijks met elkaar.
Maar de planning houdt niet altijd gelijke tred met de veranderingen in het
gedrag van consumenten. Steeds meer buurt- en wijkwinkels verdwijnen
uit het straatbeeld. Ze leggen het loodje door de uitdijende binnenstad en
de komst van winkelcentra en grootschalige voorzieningen aan de stads-
rand. Boosdoener is de moderne consument die er steeds meer de voor-
keur aan geeft om zijn boodschappen te doen in complete, comfortabele,
compacte en overzichtelijke winkelcentra. In het beleid voor de stedelijke
voorzieningenstructuur wordt echter steevast een element over het hoofd
gezien: de radiaal.
Doffe plekken en parels
Radialen zijn de oorspronkelijke in- en uitvalswegen van de stad die van
oudsher een grote mix aan functies kennen. Elke stad beschikt over
radialen. Ze leveren een belangrijke bijdrage aan de dynamiek van de stad.
De stedelijke getijdenbeweging langs deze invalswegen zorgt voor continuï-
teit. Winkels die definitief sluiten of die verhuizen worden voortdurend
vervangen door andere. Langs radialen vind je een grote verscheidenheid
aan panden die naar vorm, uitstraling, grootte en prijsniveau sterk verschil-
len. De winkels die zich hier vestigen, kunnen het prijsniveau van de bin-
nenstad niet aan. Maar ze horen evenmin thuis aan de stadsrand of in
buurt- en wijkcentra die veel belang hechten aan een bereikbaarheid met de
auto. Een radiaal heeft een eigen positie met een wijkgerichte, stedelijke en
regionale functie. Er bevinden zich speciaalzaken van naam en faam.
Radialen kennen ‘doffe plekken’ en parels. Op de doffe plekken is het
winkelaanbod wat laagwaardiger of zelfs ongewenst (zoals coffeeshops) en
wordt niet meer in de panden geïnvesteerd waardoor leegstand ontstaat.
Wieneke van Overmeeren is adviseur ruimtelijke
economie en beleidsadviseur op het gebied van
herstructurering, stedelijke vernieuwing en stedelijke
economie. Recentelijk is zij betrokken geweest bij het
Projectbureau Binnenstad in de gemeente Nieuwegein
en bij het opstellen van de detailhandelstructuurvisie
voor de gemeente Vlissingen.
Jan Pernot is ruimtelijk-econoom en strategisch advi-
seur stedelijke voorzieningen en centrumontwikkeling.
Hij was als adviseur en projectleider betrokken bij
de visieontwikkeling en vertaling daarvan voor binnen-
steden en winkelcentra in o.a. Zwolle, Vlissingen en
Amersfoort.
In Nederland wordt voor bijna iedere vierkante meter een plan gemaakt. Des te merkwaardiger is dat belangrijke elementen in de stad, zoals de radialen, steevast buiten het blikveld van de beleidsmakers vallen. Radialen zijn oude aanvoerroutes naar de binnenstad waarlangs zich allerlei functies en activiteiten vestigen. Moeten we blij zijn met deze desinteresse of juist niet?
‘ Een beetje oppoetsen is niet genoeg’
>
62 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
Daar staan parels tegenover waar kwaliteitswinkels huizen die een regiona-
le functie en een goede uitstraling hebben. Denk hierbij aan speciaalzaken
op allerlei gebied. De radialen leveren met hun specifieke profiel een bijdra-
ge aan de diversiteit van het winkelaanbod en aan de stedelijke dynamiek.
Ritssluitingen
Omdat de radialen niet langs de meetlat van een binnenstad of wijkcen-
trum zijn te leggen, vallen ze bij de winkelplanning tussen wal en schip.
Hun kwaliteit blijft goeddeels verborgen. De gemeente richt haar beleid
op specifieke gebieden en heeft weinig oog voor de verbindingen tussen de
gebieden. Dat is volkomen onterecht want radialen vormen dé ritssluitingen
tussen de gebieden. Blijkbaar komen ze alleen in beeld als er verkeerspro-
blemen zijn en er verkeersremmende of autowerende maatregelen
worden genomen. Daarmee wordt de radiaal juist in de ziel van zijn
bestaan geraakt.
Wat te doen? Verkeers- en parkeerproblemen aanpakken door rigoureuze
maatregelen te nemen, lost niks op. Integendeel, de radiaal moet het juist
hebben van bereikbaarheid en kort parkeren, ondanks de grote verkeers-
druk die dit oplevert. Iedere herstructurering moet de variatie en de ver-
scheidenheid aan functies ontzien. Ook al houdt de straat hierdoor een
rommelige aanblik. Steden in Nederland moeten zich meer bezinnen op
hun radialen. Het vraagt om een nieuwe manier van denken over de stad.
Radialen zijn meer dan alleen uitvalswegen. Ze hebben een economisch
profiel dat uniek is voor de stad en dragen bij aan de leefbaarheid van de
omliggende wijken.
Handen ineen
De sterke en zwakke punten van de radiaal moeten in kaart worden
gebracht. Maar ook de ideeën van ondernemers, eigenaren en andere
relevante partijen. Dit zal moeten leiden tot een plan van aanpak met
maatregelen die passen bij de identiteit en de economische mogelijkheden
van een gebied.
Twee voorbeelden. Voor de Assendorperstraat in Zwolle is een actieplan
opgesteld door gemeente en ondernemers. Ook voor de Paterswoldeweg
in Groningen hebben ondernemers en gemeenten de handen ineengesla-
gen en zijn actief op zoek gegaan naar nieuwe huurders voor leegstaande
panden. Nog beter is het om pro-actief vraag en aanbod te monitoren.
Door bijvoorbeeld vroegtijdig te signaleren dat ondernemingen slecht
lopen of dat ondernemers de pensioensgerechtigde leeftijd naderen.
Voor de vrijkomende panden kan dan bijtijds een nieuwe invulling worden
gezocht en zo kan leegstand voorkomen worden.
Met andere woorden: een beetje oppoetsen is niet genoeg om van
‘doffe plekken’ weer glimmende parels te maken. Een actieve houding
van gemeente en ondernemers is nodig om radialen de plaats te geven
die ze verdienen. Namelijk als één van de draaischijven van de stedelijke
dynamiek. //
‘ Radialen zijn de draaischijven van de stedelijke dynamiek en kennen van oudsher een grote mix aan functies’
‘�Dit�is�de�binnenstad�van�Amersfoort.�Aan�de�stadsring�en�op�een�steenworp�afstand�van�het�winkelgebied�Amicitae.�Het�is�het�visitekaartje�van�de�gemeente.�Veel�inspanning�is�erop�gericht�de�openbare�ruimte�schoon,�heel�en�veilig�te�houden.�Het�onderhouden�van�die�openbare�ruimte�verschaft�de�stad�belangrijke�economische�impulsen.�Bovendien�springen�de�gebruikers�voorzichtiger�om�met�zo’n�plek.�Pandeigenaren�en�winkeliers�zien�de�meerwaarde�ervan�in.�Essentieel�voor�een�goed�functionerende�openbare�ruimte�is�dat�gebruik,�ontwerp�en�beheer�op�elkaar�worden�afgestemd.�Je�kunt�wel�een�leuk�ingericht�plein�maken,�maar�zonder�een�beeld�van�de�eindgebruikers�kan�het�soms�behoorlijk�mis�gaan.�Haal�ze�daarom�al�tijdens�de�planontwikkeling�aan�tafel�en�maak�een�goede�analyse�van�hun�wensen.�Voor�mij�persoonlijk�staat�deze�locatie�voor�alles�wat�met�beheer�te�maken�heeft.�Het�is�een�mooi�ontworpen�entree�voor�het�winkelcentrum�van�Amersfoort.�Moderne�architectuur�en�een�historische�omgeving�komen�hier�samen�om�één�wervend�gebied�te�maken.�Het�gebied�is�nu�nog�gericht�op�het�'shoppen',�maar�ik�hoop�dat�er�in��de�komende�jaren�ook�wonen�bij�komt.'�
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 63
Martijn de Haan is consultant en manager
Integraal Beheer Openbare Ruimte en
betrokken bij het project ‘Jongeren
Ontmoetingsplekken’ in het stadshart
van Lelystad.
64 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Tilb
urg
/Kor
vels
eweg
‘ Radialen zijn meer dan invals-wegen. Ze hebben een econo-misch profiel dat uniek is voor de stad en dragen bij aan de leefbaarheid van de om liggende wijken’
Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 65
66 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Durf te denken in verscheidenheid
Amma Asante | politica
ruimtelijke ordening en volkshuisvesting op
inrichten. Voor Zuidoost kun je denken aan een
Afro-sfeer. Wat brengen mensen zelf mee in een
gebied; gebruik dat om een stad aantrekkelijker
te maken. Dat kan voor de stad als geheel ook
een toegevoegde waarde hebben. Maak er iets
spannends van, dat vinden de autochtone bewo-
ners ook leuk. Die gaan nu zelf naar Turkije op
vakantie omdat die andere cultuur aantrekt.’
Tijd voor een positieve aanpak dus?
‘Daar kun je veel mensen mee aanspreken en
het brengt mensen bij elkaar. Wanneer we
ophouden met onze traditionele stokpaardjes te
berijden, is niets onmogelijk. Diversiteit kan ook
positief uitpakken. Alles hetzelfde is zo saai.
Laat de huisvesting veel meer een afspiegeling
zijn van de samenleving. Dat de gemiddelde
Nederlander een rijtjeshuis wil met een tuin,
daar geloof ik niet zo in. Ik geloof meer in trends
en niches. Dat vereist wel dat je durft te denken
in termen van verscheidenheid. Op IJburg zie
je nu voorzichtig een omslag in het denken.
Er wordt gebouwd voor mensen met uiteenlo-
pende wensen. Het kan dus wel, thematisch
bouwen op basis van leefstijlen. Maar het kost
tijd. Nederland is een kei in het structureren
van de dingen. Dat kan ook tegen je werken.
Wijken waar alleen wordt gewoond: dat zijn
onnatuurlijke gebieden.’
Je houdt een pleidooi voor functiemenging?
‘Ja, want als er meer te doen is dan alleen
wonen, gaan mensen vanzelf uit hun huizen.
Dan gaan ze zich ook inzetten voor de buurten.
Daarom willen mensen ook graag in het centrum
van Amsterdam wonen. Creëer vervolgens ook
fysieke plekken waar mensen elkaar kunnen
ontmoeten. Met ruimtelijke ordening kun je daar
op sturen. Integreren begint met het hebben van
contact met andere mensen. De Nederlandse
samenleving is gewend nog in hokjes te denken.
In ons hoofd zijn we nog steeds verzuild.
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 67
Amma Asante is gemeenteraadslid in Amsterdam voor de PvdA. Ze studeer-de politicologie en werkte bij DHV als adviseur ruimtelijke ontwikkeling. Vanuit die combinatie van ervaringen formuleert ze een visie op leefbaarheid, integratie en ruimtelijke ordening. ‘Gebruik wat mensen zelf meebrengen om een stad aantrekkelijker te maken.’ >
68 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Alles wat afwijkt vinden we eng. Eerst waren
dat de Surinamers, die tijd is voorbij. Nu zijn
dat de Marokkaanse jongeren, maar feitelijk zijn
dat gewoon Amsterdamse pubers met een grote
mond. Ik geloof dus ook niet dat de mensen in
de Westelijke Tuinsteden kansloos zijn. Ik geloof
in kansen; mensen die nu aan de kant staan
moeten we één op één benaderen met oplei-
dings- en werkgelegenheidsprojecten. Dat zijn
de belangrijkste instrumenten voor integratie.
Ik neem opnieuw mijn vader hierbij als voor-
beeld: door keihard te werken is hij geïnte-
greerd. Het gaat hier om actieve tolerantie: men-
sen ondersteunen én wijzen op hun eigen ver-
antwoordelijkheid. Allochtone kinderen moeten
bijvoorbeeld gewoon Nederlands leren. Maar
dat is wat anders dan de passieve tolerantie die
we in Nederland kennen en die niet verder gaat
dan ‘zolang het maar niet in mijn achtertuin
gebeurt’. Met een dergelijke houding komen we
er niet in de steden.’ //
‘�Ruimtelijke�ordenaars�mogen� niet vergeten voor wie ze feitelijk werken:�de�bewoners�van�de�stad’
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 69
Hoe ben je in de politiek terechtgekomen?
‘Ik huldig het principe dat ik dingen die op mijn
pad komen serieus overweeg en er dan inspring.
Tijdens mijn studie werd ik lid van de PvdA.
Sinds 1978 woonde ik al in de Bijlmermeer,
een stadsdeel waar veel gebeurt. Ik dacht: daar
wil ik zelf ook een bijdrage aan leveren, ik wil me
ermee bemoeien. In de PvdA heeft men dat
opgepakt. Ze dachten: een zwarte jongere met
een grote mond, die moeten we hebben. Na
enkele bestuursfuncties werd ik gevraagd voor
het raadslidmaatschap in Amsterdam-Zuidoost.
Dat heb ik toen niet gedaan. De issues waren
te heftig, ik moest daar niet tussen gaan zitten.
Maar de gemeenteraad leek me wel wat en
dat heb ik ook aangegeven.’
Hoe is het om op je 25ste in de gemeenteraad van Amsterdam te zitten?
‘Ik kom natuurlijk net kijken. Maar aan de andere
kant heb ik in Zuidoost veel meegemaakt.
Als kind van een migrant – mijn vader was poli-
tiek heel geëngageerd – heb ik gezien wat de
politiek voor mensen kan betekenen. Mijn vader
mocht blijven door het soepele integratiebeleid
van Den Uyl. Dan komt de politiek heel dichtbij.’
Je�houdt�je�bezig�met�de�thema’s�jongeren,�integratie en gesubsidieerde arbeid. Hoe ver-houden die zich tot ruimtelijke ontwikkeling?
‘Ruimtelijke ordening en het maken van mooie,
veilige omgevingen is erg belangrijk. Dat vergeet
de sociale sector nog wel eens. Beide
kunnen niet zonder elkaar en moeten ook beter
samenwerken. De ruimtelijke ordenaars denken
evenzeer dat ze alles kunnen bepalen. Ook zij
mogen niet vergeten voor wie ze nu feitelijk
werken: de bewoners van de stad. Met hen
wordt nu vaak juist niet gepraat. Dan wordt er
een hangplek voor jongeren neergezet zonder
eerst met de jongeren zelf te spreken. Dat pakt
dan verkeerd uit.’
De sociale sector wordt vaak traagheid verweten. Bij een herstructurering wordt achter de feiten aangelopen.
‘Dat klopt. In veel gemeenten is men nu pas
bezig sociale kaarten te maken, vergelijkbaar met
de ruimtelijke structuurplannen. Dergelijke plan-
nen dwingen om na te denken over de toekomst
van de gemeente in sociaal opzicht, iets wat nu
te weinig gebeurt. Uiteindelijk doe je met zo’n
sociale kaart politieke uitspraken – welke groe-
pen willen we graag voor de stad behouden en
welke zijn minder belangrijk – maar dat doe je in
feite met een ruimtelijk structuurplan ook.’
Hoe kijk je tegen de financiële haalbaarheid van de ruimtelijke ordening aan?
‘De overheid is vooral bezig met de vraag hoe
ze plannen financieel voor elkaar kan krijgen. Dat
is zeker belangrijk, aangezien de overheid niet
over voldoende geld beschikt om investeringen
en plannen van de grond te krijgen. Maar het zou
verkeerd zijn om alleen daar op te focussen en
daarmee bijvoorbeeld de wensen van
de bevolking te negeren. Dan loop je het risico
dat je verkeerde beslissingen neemt. Laten we
in de zoektocht naar geld niet vergeten ons
rekenschap te geven van de mensen die gebruik
maken van de stad en daarvan dagelijks afhanke-
lijk zijn. Daarbij speelt dat je algemene belangen
– zoals de volkshuisvesting – niet kunt
overlaten aan de markt.’
Waarom niet? De volkshuisvesting is toch al op private leest geschoeid?
‘De corporaties gaan steeds meer de kant van
de projectontwikkelaars op, uitzonderingen
daargelaten. Ik ben zelf lid van de Bouwmaat-
schappij, een klankbordgroep van Woonstichting
De Key, en we stellen voortdurend kritische
vragen, bijvoorbeeld over het huurbeleid.
Bij De Key staat men daar ook open voor.
Ontwikkelaars vormen een ander verhaal.
Zeker in deze tijd zijn ze vooral bezig met financi-
eel te overleven en dat kun je ze moeilijk kwalijk
nemen. Daarom is het jammer dat de gemeente
nauwelijks meer instrumenten heeft om het
algemene belang – dat alle bevolkingsgroepen
hier betaalbaar kunnen wonen – te realiseren.
Men is afhankelijk van de onderhandelingen met
marktpartijen en na het grondbeleid heb je het
qua instrumenten wel gehad.’
Hoe verhoudt de gemeentelijke onmacht zich tot de stagnatie in de bouwproductie en herstructurering?
‘De stagnatie hangt samen met meerdere
factoren: de economie, te veel regels, te dure
programma’s, het kat-en-muisspelletje tussen
overheid en markt. Elkaar de schuld geven helpt
alleen weinig. Er moeten gewoon veel meer
woningen worden gebouwd. In rap tempo moet
Amsterdam iets doen aan de woningvoorraad,
anders raken we alleen nog maar meer mensen
kwijt die belangrijk werk doen in de stad, zoals
politiemensen, leerkrachten en verplegers.
Die noodzaak wordt nu gelukkig onderkend.
Overigens kun je aan de regels – het favoriete
argument van de ontwikkelaars – niet alles
ophangen. Die regels waren er vier jaar geleden
ook al en toen werd er wel veel meer gebouwd.
Veel marktpartijen hebben verkeerd geantici-
peerd op wat mensen willen. Ze riepen: mensen
willen groot en duur. Maar hoeveel mensen
kunnen dat betalen?’
Welke mogelijkheden zijn er? Moeten we op een andere manier plannen?
‘In mijn dromen denken we niet meer vanuit
problemen, maar vanuit kansen, oplossingen en
de eigen kracht van bewoners. Neem de wijken
met een grote concentratie allochtonen: is dat
een probleem? Of is het een kans om de wijk een
eigen gezicht te geven? Wijken als de Westelijke
Tuinsteden: laten we daar bijvoorbeeld het
accent leggen op Oosterse sferen en daar de
‘�Denk�niet�vanuit�problemen�maar�vanuit kansen en de eigen kracht van�bewoners’
70 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Am
ster
dam
/Bijl
mer
mee
r
‘ Neem de wijken met een grote concentratie allochtonen: is dat een probleem?’
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 71
72 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Voorbij de leefbaarheidSchoon, heel en veilig is niet genoeg
De discussies over de instroom van kansarmen, de achter-standswijken en de overlast van Marokkaanse jongeren: het zijn signalen van een maatschappij in transitie. Veranderingen gaan gepaard met conflicten; het is zoeken naar oplossingen en naar de juiste toon. Alles draait tegenwoordig om ‘leefbaar-heid’. Wanneer je het woord langzaam uitspreekt, valt pas op welke middelmatige ambitie erin besloten ligt. Leefbaar staat voor een minimum: schoon, heel en veilig. Is er niet meer mogelijk?
De onvrede van stadsbewoners is niets anders dan een oproep om te zoeken
naar een leven voorbij leefbaarheid. Het is meer dan een nostalgisch verlangen
naar een blanke wijk met tante Bep en ome Cor. Het is een terecht verlangen
naar een wijk waar je als bewoner trots op kan zijn. Waar je je thuis voelt.
Waar schoon, heel en veilig slechts de basis is. Maar de stap maken van
‘leefbaar’ naar ‘leefbaar plus’ is een hele opgave.
In de stadsvernieuwingswijken van de jaren zeventig en tachtig zijn sociale ach-
terstanden in het beton vastgeklonken. Nieuwe initiatieven en culturele
veranderingen verhouden zich slecht tot de gezellige, truttige architectuur en
stedenbouw. Een vergelijkbare ontwikkeling doet zich nu voor in de naoorlogse
wijken. Door het vertrek van middengroepen, de instroom van lage inkomens
uit andere culturen en de vergrijzing ontstaan ook hier conflicten. Helaas
onderscheiden de voorgestelde oplossingen zich alleen door hun soberheid
en door hun gebrek aan inspiratie. Ze lopen stuk op een ijzeren driehoek van
conserverende stedenbouwkundige randvoorwaarden, rentabiliteitseisen en
beperkte beheerbudgetten.
Annius Hoornstra
Annius Hoornstra is hoofd beleid
bij HaagWonen in Den Haag.
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 73
Angst voor het onbekendeEr is alle reden om een hogere ambitie na te streven. De krantenkoppen
over de uitwassen van de multiculturele samenleving zijn niet alleen een
teken van sociale of economische problemen. Ze hebben ook een ruimtelij-
ke kant. Al was het maar omdat veel conflicten op straat worden uitgevoch-
ten. Al was het maar omdat de desintegratie van sociale netwerken wordt
versterkt door sloop- en nieuwbouwprogramma’s. Veranderingen werken
angst voor het onbekende in de hand. Een angst die incidenteel gevoed
wordt door daadwerkelijke misdragingen of door manifestaties
van andere culturen. Vaag gevoelde dreiging slaat dan snel om in echte
overlast. Verschillen in leefritmes en leefgewoontes worden zo groot
dat desinteresse en intolerantie hoogtij vieren. Hoe moeten we hierop
reageren? Bij de inspanningen van Woningstichting HaagWonen in de
Schilders wijk en Den Haag Zuidwest, stuiten we op de tweezijdigheid van
de oplossing. Waar te beginnen? Met de knelpunten of de pluspunten?
Het antwoord is dat een schone, hele en veilige woonomgeving een funda-
ment is om op verder te bouwen en te investeren. Problemen oplossen
is noodzakelijk. Het gevaar is evenwel dat de overlast vrijwel alle aandacht
opeist. De kansen en pluspunten blijven onderbelicht. Vandaar dat er ook
fysieke vernieuwing nodig is die ambitie heeft om kansen te scheppen
en te benutten.
Ons plein Eén ding is duidelijk, de problemen zijn niet misselijk: sociale conflicten,
illegale bewoning, junks, vandalisme en het moeizaam samenleven van
bevolkingsgroepen. Op de Haagse pleinen worden de conflicten tussen
culturen het hardst uitgevochten. Met alle onacceptabele gevolgen van
dien: vandalisme, slechte verhuurbaarheid en gevoelens van onveiligheid.
De omslag moet komen door te investeren in herinrichting, beheer, toezicht
en het organiseren van betrokkenheid. Recente successen tonen aan dat
dit mogelijk is. Zo is er het Oranjeplein in de Stationsbuurt, waar de over-
last van drugsdealers en verslaafden onacceptabel was. Hier zijn onder
meer spelleiders ingezet en is het plein opnieuw ingericht. Een robuust
hek maakt duidelijk dat het plein aan ‘ons’ – de bewoners – toebehoort.
Er is het succes van het Vermeerpark in de Schilderswijk. Daar zijn spel- en
ontmoetingsmogelijkheden voor verschillende groepen gecreëerd en
wordt toezicht gehouden door vrijwilligers. Dat laatste vormt een
broze basis en zou meer moeten worden onderkend en ondersteund.
Buurtburgemeesters horen structureel op de pay-roll van de leefbaarheid.
Een ander probleem: illegale bewoning. Dit heeft vaak een negatieve
uitstraling naar de omgeving door overbewoning en illegale activiteiten.
Of de oplossing ligt in scherpere controles of in een strenger politiek beleid,
is voor woningcorporaties een irrelevante vraag. De dagelijkse praktijk is
domweg dat deze illegalen bestaan en huisvesting behoeven. Er is een
vraag en noodzaak voor het ontwikkelen van kamerverhuur aan deze groep
die vooral uit alleenstaanden en werkende mannen bestaat. Is het niet
beter de illegale bewoning te accommoderen op een plaats waar ze geen
hinder veroorzaakt, dan de bewoners van de stad te confronteren met de
uitwassen van een niet-functionerend vreemdelingenbeleid?
Leren samenleven In de multiculturele samenleving blijken politieke partijen of bewoners-
organisaties lang niet altijd het voertuig te zijn om cohesie of draagvlak
en initiatief te organiseren. Ervaring leert dat samenleven moet worden
geleerd. Door gezamenlijk binnenterreinen te onderhouden, door portiek-
gesprekken te houden of door een project als ‘Ouderen aan het woord’,
waarbij ouderen van verschillende culturen elkaar leren kennen via zang
en dans. Als je onbekendheid wegneemt, verdwijnt onbegrip en daarmee
één van de gronden voor angst. Via etnische lijnen worden contacten
gelegd en wordt gewerkt aan begrip voor elkaar én aan de kwaliteit van
de woonomgeving. Het lijkt een pleidooi voor vernieuwing en verbetering
van de samenleving via zuilen, volgens het recept waarmee Nederland
na de oorlog groot is geworden. Het is in elk geval een pleidooi om de aan-
wezigheid van zoveel netwerken en nationaliteiten te gebruiken. Om een
ideale woonomgeving te creëren is elk initiatief welkom, uit welke hoek
dan ook. Draagvlak creëren is de kern van succesvolle vernieuwing.
Kwaliteit toevoegen De ambitie van ‘leefbaar plus’ gaat verder dan ‘niet stuk, niet vies en
niet onveilig’. Het gaat ook om fysieke interventies in wijken waar de stads-
vernieuwing al was afgerond. Neem de Vaillantlaan in de Schilderswijk,
getransformeerd tot een stadsboulevard met allure. Om van achterstands-
‘�Waarom�zou�je�de�bewoners�van�een�stad��confronteren�met�de�uitwassen�van�een��niet-functionerend�vreemdelingenbeleid?’
>
74 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
wijken fiere wijken te maken, zijn ingrepen nodig, ook nadat de stads-
vernieuwingstrein is vertrokken. Het zijn kostbare ingrepen, ook dat is
duidelijk. De ‘ontwerpfouten’ uit het verleden moeten worden rechtgezet.
Er heerst een mono-functionaliteit die slecht past bij de initiatiefrijke
bewoners. Woningen moeten getransformeerd worden tot bedrijfsruimten
en ateliers. Er is geen aantrekkelijk koopproduct. Er zijn geen voorzieningen
voor ouderen. Ten slotte moet de openbare ruimte worden herontwikkeld
tot een ontmoetingsplaats, in plaats van verzamelplaats voor vandalisme
en kleine criminaliteit.
Voor de herstructurering van de naoorlogse wijken geldt eenzelfde uitda-
ging. Ook hier gaat het om meer dan alleen stenen stapelen. Dit betekent
niet alleen woningen bouwen, maar ook ruimtes voor kleinschalige bedrij-
vigheid, horeca en voorzieningen. Het betekent randvoorwaarden scheppen
voor een gezonde wijkeconomie en voor recreatie. Het betekent een inves-
teringsopgave in de openbare ruimte die een keer zo hoog is als in
Nederland de norm is, anders wordt het niets. En het betekent niet in de
laatste plaats dat investeringen in leefbaarheid en welzijn nodig zijn.
Niet geïnitieerd vanuit achterstanden, maar vanuit het doel kwaliteit toe
te voegen.
Veelbelovende vitaliteitDe situatie is niet uitzichtloos, zeker niet gezien de potentie van de
bevolking. De Rotterdamse discussie over achterstandswijken klinkt in het
Haagse achterhaald. De emancipatie van allochtonen, de jongeren die bin-
nenkort de arbeidsmarkt betreden, de initiatieven in de detailhandel en de
activiteiten van diverse etnische netwerken zijn veelbelovend en geven de
wijken vitaliteit. De uitdaging is de verborgen investeringskracht van
de bevolking te gebruiken. Want hun zakelijke en sociale initiatieven kunnen
de samenhang en aantrekkingskracht van een wijk versterken.
Leefbaarheid stond in 2002 in Nederland hoog op de politieke agenda.
Het thema vormde de kern van verschillende partijprogramma’s in een
roerig verkiezingsjaar. Los van het conservatisme dat de leefbaren in hun
oplossingen tentoonspreiden; hun opkomst in 2002 was en is een helder
signaal over onvrede over de kwaliteit van de woonomgeving. En terecht.
Gezien de welvaart van de Nederlandse maatschappij is er meer mogelijk. //
‘�Ervaring�leert�dat�samenleven�moet��worden�geleerd:�als�je�onbekendheid��wegneemt,�verdwijnen�onbegrip��en�angst’�
◊Steven Hokken is project- en proces-
manager stedelijke ontwikkeling.
Hij was als project manager betrokken
bij de Vinex-locatie Leidschenveen
en het kantorengebied Beatrixkwartier
in Den Haag.
column222222224444444222222222222222999999999992222222222222222222222222222222222444422222222224442222222222222229999999999999999999999999999822222222222222222222222222222222222222222222222222222222222666222222444442222222222222222222222222222222
Segregatie werkt!
Stop de pogingen tot integratie. Laten we
lekker langs elkaar leven. Met de nadruk op
lekker. Een pleidooi houden voor segregatie,
is dat vloeken in de kerk? Niet meer. Iedereen
doet het. Alleen heet het anders. Het heet nu
leefstijlen. Laten we niet discrimineren op ras,
geloof of huidskleur. Laten we discrimineren
op basis van eetgewoonten, positie van de
vrouw en voorkeur voor tv-zender. We noe-
men onszelf ‘dynamische individualisten’ of
‘tolerante socializers’. Alles is goed, zolang
we maar wit zijn en tot de middenklasse
behoren. En niet alleen de blanke midden-
klasse heeft dit wensbeeld. Ook allochtonen
zijn gelukkig met elkaar. Je begrijpt elkaar
beter en hebt meer steun aan elkaar. De wens
tot segregatie of isolatie strekt zich de laatste
tijd ook uit tot de openbare ruimte. Gated
communities bestaan nog niet in Nederland.
Maar er zijn wel veel plannen die erop lijken.
De beweging voor segregatie is dus sterk
en wordt nog sterker ondersteund door de
marktpartijen. Beleggers willen een goed
rendement op hun investering in vastgoed en
sluiten zoveel mogelijk risico’s uit. Openbare
ruimte vormt voor hen een risico.
Is het werkelijk zo somber? Kijk naar Lombok,
kijk naar De Pijp. Daar gaat het toch goed?
Wordt daar niet multicultureel geleefd en
geïntegreerd? Nauwelijks. Er wordt vooral
langs elkaar geleefd. De Pijp kent nauwelijks
binding. Die binding is wel aanwezig in de
blanke, Marokkaanse of Antilliaanse volks-
buurten. Of op Vinex-locaties. Juist waar
sprake is van een homogene buurt is sprake
van buurtbinding. Van sociale cohesie. En juist
in gedifferentieerde buurten heerst onver-
schilligheid. In het beste geval. In het ergste
geval is sprake van sterke sociale spanningen.
Ik geloof niet in integratie, maar ook niet in
segregatie. Ik geloof in de kracht van mensen.
Het wordt tijd om mensen weer centraal te
stellen en de planvorming in hun dienst te
stellen. Hoe dat kan? Door initiatieven van
bewoners te ondersteunen. De eerste stappen
zijn al gezet. In Rotterdam zijn initiatieven
voor particulier opdrachtgeverschap voor
specifieke allochtone groepen, Le Medi en
Biz Botuluyuz. In Utrecht zijn initiatieven van
bewoners die woningen in samenhang met
kinderopvang willen realiseren. In Almere
wordt een plan ontwikkeld voor de opvang
van Surinaamse ouderen.
Door deze initiatieven te ondersteunen wordt
de betrokkenheid van de bewoners vergroot.
Zij zijn bereid in die buurt te investeren en
zullen zich daar ook sterk voor maken.
Vanuit die kracht zal men ook het contact
met de buurtbewoners zoeken. Om samen
hun omgeving schoon en veilig te houden.
Vanuit die kracht komt men tot integratie.
Die kracht ontstaat door bewoners de moge-
lijkheid te geven bij elkaar te wonen. Bij de
mensen die zij kennen en met wie zij wat
delen. Of het nu hun ras, geloof of voetbalclub
is. Deze clustering zal uiteindelijk leiden tot
integratie van grotere groepen. Omdat er
een veilige basis is. Zoals de verzuiling eens
geborgenheid bood aan protestantse, katho-
lieke en seculiere groepen. Om betrokkenheid
te krijgen, moet je gebruik maken van de
ideeën van bewoners. Profiteren van die
bewoners. Maak ze actief en ondersteun ze.
Deze omgekeerde werkwijze is de sleutel tot
succes. Het biedt de beste garantie voor een
betrokken en ongedeelde samenleving.
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 75
76 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Lely
stad
‘Alles is goed, zolang we maar wit zijn en tot de middenklasse behoren’
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 77
78 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Over rollen en vliegwielen. De lange adem van de stadsvernieuwing
blijf bij uw leest. We hechten aan de mening van
de bewoners, maar uiteindelijk zijn zij niet de
beslissers. Dat zijn toch vaak de eigenaars, inves-
teerders en de gemeenteraad. Overigens zien we
vaak dat de gestaalde bewonerskaders zelden of
nooit de doorsnee van de buurtbevolking vor-
men. Dat diskwalificeert
hun ideeën niet, maar het verklaart wel waarom
bewonersorganisaties soms fel tegen sloop
kunnen zijn en de rest van de buurt achteraf blij
is met de stevige aanpak. Men ziet dat er dingen
verbeteren.’
En de corporaties?‘Ze vervullen een sleutelrol. Jammer is alleen
dat ze zo weinig bij het begin van processen zijn
betrokken. Daarmee raken we aan de vraag wie
de regie heeft in de herstructurering. Corporaties
zijn te afwachtend wanneer het om gebiedsont-
wikkelingen gaat en gemeenten schakelen te
snel over op de automatische piloot.
Beide komen – geheel begrijpelijk – op voor hun
eigenbelang. Daar komt bij dat een gemeentelijk
Ronald Janssen houdt zich bezig met het herontwikkelen van woongebie-den. Hij beweegt zich op een complex speelveld van belangen waarop veel partijen actief zijn: bewoners, ondernemers, gemeenten en corpora-ties. De roep om een integrale aanpak van de problemen klinkt er nog steeds luid en duidelijk. Maar of dat verstandig is? ‘Laten we terugkeren naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed kunt.’
Ronald Janssen | adviseur bij DHV
Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 79
projectleider vaak meerdere petten op heeft.
Hij moet alles behartigen, van grond tot en met
volkshuisvesting, en daarnaast nog alle partijen
binden. Dat gaat niet altijd goed.’
Wie moet dan de regie hebben?‘De regie hoeft niet per se bij één partij te liggen
en kan per fase verschillen. Leg de verantwoor-
delijkheden bij de partijen waar ze thuishoren
en zeg niet automatisch dat bijvoorbeeld de
gemeente het regelt.’
Hebben de marktpartijen daar een bijdrage in?‘Dat hangt van hun insteek af. Als ze komen voor
de korte klap, geef ik ze weinig kans. Je moet je
langdurig aan een bepaald gebied willen binden.
De wijkontwikkelingsmaatschappijen? Alleen
interessant als ze echt een meerwaarde hebben,
met name in het verdelen van risico’s. De rol van
de markt hangt ook samen met de vraag voor
wie je de nieuwbouw pleegt. In principe doe je
de herstructurering voor de bestaande bewoners.
In die groep moet worden geïnvesteerd. Lastig is
dat een deel van de bewoners moet worden
geherhuisvest; dat bemoeilijkt de sociale opgave.’
Hoe moeten fysiek en sociaal zich tot elkaar verhouden?‘Een fysieke aanpak kan een enorm vliegwielef-
fect hebben. Het creëert energie. De kunst is
vervolgens om die energie goed te richten. Lastig
punt hierbij is het ontbreken van het projectmati-
ge werken in de sociale sector. Daardoor is men
geen partij voor de fysieke kant. Mijn uitgangs-
punt in de Bijlmermeer was altijd dat je
de samenleving moet faciliteren om dingen te
doen. Dat is wat anders dan als overheid allerlei
projecten in de wijk droppen. Wel is van essenti-
eel belang dat geprobeerd wordt om bijvoor-
beeld de middengroepen vast te houden; daar
drijft de sociale structuur van wijken op. Dat zijn
de mensen die in het bestuur van de sportvereni-
ging gaan zitten en in de medezeggenschapsraad
van de school. Probeer voor hen interessante
en betaalbare woningen te realiseren. Zo kun je
via de fysieke kant toch werken aan de opbouw
van een samenleving in een wijk. Mede hierom
ben ik mordicus tegen het pompen van dure
woningen in bestaande wijken. Ik geloof daar
helemaal niet in.’ //
‘�Misschien�willen�we�gewoon��te�veel;�alles�moet�integraal�en��we�tuigen�hele�ingewikkelde��constructies�op’
‘�Corporaties�zijn�te�afwachtend�en�gemeen-ten�schakelen�te�snel�over�naar��de�automatische�piloot’
>
80 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie
Je was lange tijd voorzitter in het stadsdeel Amsterdam-Zuidoost. Waarom maakte je een overstap naar DHV?‘Ik heb elf jaar in Zuidoost gewerkt en tijdens
mijn laatste jaar ben ik wat gaan rondkijken.
Nadat ik enigszins afgekickt was van de politiek
en mijn hoofd weer leeg had gemaakt, kwam
DHV in beeld. Waarom DHV? Ik kreeg de kans te
werken in een gebied dat ik goed kende door
mijn kennis van herstructureringsprocessen en
politiek-bestuurlijke trajecten. Die combinatie,
gevoegd bij mijn ervaring met complexe proces-
sen in de stad Amsterdam, zet ik nu in.’
Je bent nu onder meer actief in de Westelijke Tuinsteden als directeur van het consortium Westwaarts. Heb je daar iets aan je ervaringen uit Zuidoost?‘In de Bijlmer lag de complexiteit vooral in het
financiële en sociaal-maatschappelijke. In de
Westelijke Tuinsteden is het vooral in proces-
matig opzicht ingewikkeld. Het sombere beeld
van stagnatie dat bestaat bij de buitenwereld
klopt overigens niet. Er wordt daar toch een
fors bouwprogramma gerealiseerd en de facto
is sprake van een aanzienlijke verdichting. Alleen,
de aanname ‘vandaag overleggen en morgen
resultaten’ is niet juist. Het duurt gewoon lang. Je
hebt nu eenmaal een goed voortraject nodig. De
mensen die het moeten gaan doen, moeten
elkaar vertrouwen. Er moeten goede financiële
afspraken worden gemaakt. Het afsprakenkader
dat DHV nu voor VROM heeft ontwikkeld kan
daarbij prima als leidraad dienen.’
Maar de stagnatie is wel een feit.‘Zeker. Er worden allerlei argumenten voor
genoemd en die zijn allemaal waar. Ze zijn ook
niet onder één noemer te vangen. Per wijk
moet gekeken worden hoe het zit. Het is allemaal
maatwerk. Het snoeien in de regelgeving door
VROM is een prima onderneming, dat had sowie-
so moeten gebeuren. Maar ik geloof niet dat de
regels de hoofdoorzaak zijn. Wat wel vertraging
oplevert, is dat partijen niet goed weten wat
ze moeten doen. Misschien willen we te veel,
omdat alles integraal moet en we hele ingewik-
kelde constructies optuigen. Laten we terugkeren
naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed
kunt. Maak het niet ingewikkelder dan nodig is
en stem je aanpak af op de aard en omvang
van het project. Gooi het niet te veel op één
grote hoop.’
Hoe ziet een effectieve aanpak eruit?‘Het gaat om een goede analyse, het creëren van
draagvlak, het betrokken houden van partijen,
het oog hebben voor de positieve trekkers en
het tijdig aan elkaar knopen dan wel ontvlechten
van problemen. Het betekent dat je ruim de tijd
neemt om bij de start van een project de zaken
goed op een rij te krijgen, maar evenzeer dat je
de voortgang toont aan de bevolking. Korte ter-
mijn successen zijn onmisbaar om de lange ter-
mijn visie te kunnen realiseren. Je bent namelijk
voor een beetje voortraject zo drie jaar kwijt.
Maar omdat het veelal gaat om probleemwijken,
is het ook zaak direct actie te ondernemen.
Definieer vijf urgente kwesties – dat zijn vaak
beheersproblemen – en doe daar gelijk wat aan.
Je kunt namelijk niet van bewoners en onderne-
mers verwachten dat ze lijdzaam gaan zitten
wachten terwijl de professionals drie jaar aan
het studeren zijn.’
Welke rol hebben de bewoners?‘Veel bewoners worden pas alert wanneer het
om hun eigen woning gaat. Daarnaast heb je de
echte ‘die hards’, de gestaalde kaders. Ik denk dat
je beide groepen serieus moet nemen. Bewoners
houden je scherp. Communiceer wel helder naar
ze wat hun mogelijkheden en onmogelijkheden
zijn. Maak bij het begin van het proces duidelijk
wie waarover gaat in het traject dat gaat komen.
Dit past ook weer bij het principe: schoenmaker
‘�Laten�we�terugkeren�naar�het�vertrouwde:��doe�gewoon�wat�je�goed�kunt’
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 81
82 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
Ach, het was ooit zo makkelijk en overzichtelijk.
Je bedacht een plan, liet het door het bestuur
accorderen en de uitvoering kon beginnen. Goed,
het proces verliep soms wel eens moeizaam. Als
bewoners of organisaties er andere ideeën op
nahielden en tegen de plannen in het verzet kwa-
men. Maar als er voldoende inspraak was
geweest dan werden de plannen vroeg of laat
toch gewoon uitgevoerd zoals bedacht was. En
dat was goed.
Die tijd ligt inmiddels achter ons. Want nu blijft
een beleidsnota maar al te vaak een beleidsnota.
Vol goede plannen en bedoelingen maar even
ver van een daadwerkelijke uitvoering als de
hemel van de aarde. Zo hebben gemeenten en
corporaties uit ervaring moeten leren dat er
grenzen zijn aan de maakbaarheid van de samen-
leving. Niemand zit te wachten op hemelbestor-
mende plannen die nooit uitgevoerd zullen
worden. Wie resultaten wil, zal dus ook moeten
zoeken naar de beste manier om die te bereiken.
Een van de gevolgen is dat gemeenten en private
organisaties veel opener zijn gaan staan voor
elkaar. Partijen slaan de handen ineen. Ze leggen
afspraken vast in convenanten en richten geza-
menlijke projectorganisaties op.
Solide basis
Blijft over: de bewoners zelf. Hoe bereik je dat
zij meedoen? Niet door ze alleen uit te nodigen
om mee te denken. De opkomst bij inspraakbij-
eenkomsten is vaak bedroevend laag en al hele-
maal niet representatief waardoor het draagvlak
voor plannen en ingrepen gering blijft. Sterker,
door deze manier van werken slaan gemeenten
de plank volledig mis. Want met het creëren van
betrokkenheid rondom de planvorming is alleen
de korte termijn gediend. Want waar het om gaat,
is niet om bewoners mee te laten denken, maar
om mee te laten doen. Het gaat om het daadwer-
kelijke gedrag van bewoners. Ze moeten kunnen
participeren in de samenleving, voordat ze kun-
nen participeren in de planvorming. Gemeenten
en corporaties doen er daarom verstandig aan de
maatschappelijke participatie te stimuleren.
Alleen zo kan er betrokkenheid op de lange ter-
mijn ontstaan. Door voort te bouwen op de
bestaande netwerken in de stad en door nieuwe
Steven Hokken is project- en procesmanager stedelijke
ontwikkeling. Hij was als project manager betrokken bij
de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied
Beatrixkwartier in Den Haag.
Iris van Veen is senior adviseur Communicatie bij een
corporatie.
Over meedenkenen meedoen Te veel voor, te weinig door de bewoners
De planvorming moet anders. Zoveel is wel duidelijk. Met meer samenwerking tussen de gemeente en de private partijen. Maar zonder de bewoners over te slaan want daarmee vergroot je de kans op het vastlopen van de plannen. Dus de centrale vraag is: hoe bereik je de bewoners? Door ze eerst maatschappelijk mee te laten doen. Alleen dan kunnen ze ook meedoen in de planvorming.
‘ Niemand zit te wachten op hemelbestormende plannen die nooit worden uitgevoerd’
Steven Hokken | Iris van Veen
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 83
netwerken te stimuleren. Vaak wordt gefocust op
traditionele netwerken, zoals politieke partijen of
buurtverenigingen. Maar bewoners zitten in veel
meer netwerken en zijn ook via een andere weg
aan te spreken. Bijvoorbeeld via een oudercom-
missie, een moskee of via een hengelsportver-
eniging. Bouw aan een netwerk van bekenden.
Die maken dat je als bewoner wilt deelnemen en,
belangrijker, wilt blijven deelnemen.
Probeer ook nieuwe netwerken te creëren.
Die leiden tot meer sociale cohesie in een wijk
en dat is het fundament waarop je verder kunt
bouwen. Sociale cohesie is de basis om tot ver-
andering in een wijk te komen. En het is een
solide en duurzame basis. Ook nadat de fysieke
maatregelen zijn uitgevoerd, blijven de bewoners
zich verantwoordelijk voelen voor hun wijk.
Lokale dynamiek
Netwerken ontstaan niet vanzelf. Daar is een
inspanning van de gemeente en van de corpora-
ties voor nodig. Het zou goed zijn om daar nu
eens op te focussen. Gemeenten en corporaties
doen er goed aan om niet meteen allerlei
nieuwe plannen uit de hoge hoed te toveren.
Die gewoonte is in Nederland een tweede natuur,
ontstaan vanuit het idee dat de samenleving
maakbaar is en dat vrijwel alles – zeker de fysie-
ke omgeving – gestuurd en gepland kan worden.
De realiteit leert echter dat er achterstandswijken
zijn die zonder grootschalige fysieke ingrepen
omgetoverd zijn in yuppenbuurten. Ze zijn op
eigen kracht veranderd. Een voorbeeld is De Pijp
in Amsterdam. Die buurt droeg eerst het stempel
van een achterstandsbuurt maar staat nu bekend
als het Quartier Latin van Amsterdam. Er zijn
blijkbaar ook andere katalysatoren aan het werk
die voor positieve veranderingen kunnen zorgen.
Doen gemeenten en corporaties er niet verstan-
diger aan eerst te investeren in de cultuur en
omgeving van de bewoners? Door hun initiatie-
ven te ondersteunen. Door ontmoetingen te
organiseren en daarvoor een aanleiding te creë-
ren. In Zuilen in Utrecht is bijvoorbeeld uitge-
breid gevierd dat de wijk 50 jaar bestaat. Laat de
sportvereniging uit de buurt zich presenteren,
maak internationaal georiënteerde proeverijen,
laat schoolkinderen optreden. Benut die activitei-
ten om netwerken te versterken en de sociale
cohesie te bevorderen.
Het vraagt om een omslag in het denken bij
gemeenten en corporaties. Het vraagt om een
besef dat het bij verandering niet zozeer om ratio
gaat, maar om emotie. Dat weet eenieder die
een fusie of reorganisatie heeft meegemaakt.
Dus eerst maar eens luisteren. Ondersteun initia-
tieven, stimuleer het zelforganiserend vermogen
van bewoners en laat de verandering daar
beginnen.
Meedoen en meedenken
Een actieve lokale cultuur is een vruchtbare
bodem voor ingrijpende veranderingen. Pas dan
heeft het zin bewoners bij de planvorming te
betrekken. Want pas dan krijg je zicht op de
wensen en de behoeften van de wijkbewoners
en kun je plannen maken. Eerst meedoen, dan
meedenken.
Gemeenten en corporaties kunnen zelfs een stap
verder gaan. Geen plannen voor de bewoners,
maar door de bewoners. Waarbij de gemeente de
kaders aangeeft. Zoals bijvoorbeeld in Almere. De
woningstichting WVA biedt allochtonen de moge-
lijkheid om bij elkaar te wonen, zodat ze gebruik
kunnen maken van speciale voorzieningen. Voor
het organiseren van een Pakistaanse bruiloft bij-
voorbeeld. Ook in Utrecht worden bewonersiniti-
atieven ondersteund. In de wijk Leidsche Rijn
heeft de gemeente bewust plekken opengelaten,
die kunnen worden ingevuld met ideeën van
bewoners. Leidsche Rijn ondersteund ook initia-
tieven van bewoners die woningbouw met speci-
ale kinderopvang willen realiseren.
In de wijk Rode Burg maken de bewoners zelf
het stedenbouwkundige plan voor de vernieu-
wing van hun wijk. Betrokkenheid uit zich in ver-
antwoordelijkheid. Voor de inrichting van de
wijk en voor de medebewoners. Zo leveren de
bewoners zelf een belangrijke bijdrage aan de
wijkontwikkeling. //
‘ Door maatschappelijke participatie te stimuleren, ontstaat betrokkenheid op lange termijn’
84 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Amst
erda
m/B
ijlm
erm
eer
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 85
' eerst investeren in de cultuur!'
veau ligt de bal bij de risicodrager.’ //
86 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
De�stad�zelf�gedachten�laten�ontwikkelen
Paul Depla | wethouder
Wethouder Paul Depla begeleidt de stedelijke vernieuwing van Nijmegen. Begeleidt is hier het juiste woord, want de gemeente stelt vooral kaders en toetst die. Particuliere initiatieven van ontwikkelaars en bewoners krijgen in Nijmegen alle ruimte. De nieuwe wijsheid luidt dat de stedenbouwkundige plannen vooral flexibel genoeg moeten zijn om de maatschappelijke dynamiek aan te kunnen. ‘Het denken in blauwdrukken is niet meer van deze tijd.’
in Tilburg, zit daar nu heel hard achteraan. Er zit ook een generatiewisseling
bij de bestuurders achter. Het denken in blauwdrukken is niet meer van
deze tijd. In mijn ogen ben je een krachtig bestuurder wanneer je kunt mee-
bewegen met nieuwe inzichten en wanneer je in een stad verschillende
repertoires kunt inzetten. Fons Asselbergs is daar een goed voorbeeld van;
hij kan nieuwe gedachten oppakken en daar zelf iets mee doen. Daarmee
wil ik overigens niet de vorige generatie bestuurders veroordelen, integen-
deel. Het werk van mensen als Ypke Gietema in Groningen en John Wevers
in Maastricht past in een bepaald tijdsgewricht. De methode die ik nu
voorsta is evenmin dé methode; over tien jaar beoordelen we die wellicht
weer heel anders. Maar ik zie mezelf in eerste instantie als bestuurder en
niet als een superambtenaar die vakinhoudelijk overal van op de hoogte is.
Daar heb je ambtenaren voor. Wat dat betreft spiegel ik me eerder aan
generalisten als Gerlach Cerfontaine, die eerst de baas was van een zieken-
huis en nu Schiphol bestuurt.’
Ten�slotte�de�verhouding�tussen�de�gemeente�en�de�ontwikkelaars.�Wat�is�daarop�jouw�visie?
‘In veel plaatsen zie ik de gemeente plannen van ontwikkelaars verdedigen
alsof het hun eigen plannen zijn. Wij zitten meer op de lijn van voorwaarden
creëren en goed toetsen; we ambiëren geen scheppende rol. Daarom maakt
het ook niet zoveel uit wie er plannen maakt: de ontwikkelaar of de bewo-
ner. Het is allemaal particulier initiatief. Voor onze ambtenaren was deze
opstelling wel even wennen. De stedenbouwkundigen waren hier gewend
zelf plannen te maken; de ontwikkelaars haalden vervolgens de tekeningen
op. Met dat ‘meetekenen’ zijn we gestopt. We maken alleen nog master-
plannen, omdat die meer kaderstellend van karakter zijn. Op deelplanni-
veau ligt de bal bij de risicodrager.’ //
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 87
Hoe�staat�de�stedelijke�vernieuwing�in�Nijmegen�er�voor?‘We zijn net klaar met een aantal grote binnenstedelijke opgaven in het
kader van ons Centrumplan 2000. Denk bijvoorbeeld aan het winkelgebied
Mariënburg. Die vernieuwing heeft zeker effect gehad, aangezien private
partijen in de omgeving ook zijn gaan investeren. Op dit moment bevinden
we ons in een relatief luxe positie, omdat we kunnen werken aan nieuwe
plannen als het Plein 44 en de Hessenberg.’
Nijmegen�beantwoordt�dus�niet�aan�het�landelijke�beeld�van�stag-natie�en�moeizame�voortgang?
‘Nou in de binnenstad in ieder geval niet. Wel deed zich gek genoeg het
omgekeerde voor: de ontwikkeling van locaties aan de stadsrand – met
name de Waalsprong – verliepen uiterst moeizaam. De productie kwam
daar maar niet op gang, terwijl wij juist de binnenstedelijke productie afkne-
pen om de kansen voor de afzet op de Waalsprong te maximaliseren.
Gevolg: in de hele stad liep het aantal nieuwe woningen terug. We hebben
daarom besloten niet meer op basis van schaarste te ontwikkelen.
Dat beleid begint nu zijn vruchten af te werpen. Op het kazerneterrein Limos
wordt gebouwd, het terrein van de oude zeepfabriek Dobbelman is in ont-
wikkeling en in een aantal woonbuurten hebben we in totaal twintig kleine-
re locaties aangewezen waar plannen gerealiseerd mogen worden. Dat
levert geen enorme aantallen nieuwe woningen op, maar voor die buurten
is het prima. De echte grote uitbreiding komt in 2004 van de grond, wan-
neer de Waalsprong op stoom komt. Daar komt bij dat de universiteit en de
hogeschool ook aan het bouwen zijn, op een bijna anticyclische manier. Er
gebeurt dus van alles.’
‘�Investeren�in�woningen�met�kwaliteit�is�wat�anders�dan�puur�markt�conforme�operaties�met�veel�sloop�en�nieuwbouw’
>
88 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
Hoe�verloopt�de�herstructurering�van�de�naoorlogse�wijken?‘Daar is Nijmegen nog niet aan toe. Herstructurering betekent hier – in
tegenstelling tot wellicht de Randstad – de aanpak van een aantal vooroor-
logse buurten, zoals het Rode Dorp, de Wolfskuil en het Willemskwartier.
In dergelijke wijken spelen hele andere discussies, ook omdat ze qua
functies nog redelijk gemengd zijn. Als we de naoorlogse gebieden gaan
aanpakken, zal dat zeer gefaseerd gebeuren. Bij grootschalige sloopplannen
plaats ik bij voorbaat vraagtekens en het doet me deugd dat ze op veel
plekken in dit land niet blijken te werken. Die plannen worden hier op dit
moment overigens ook niet ontwikkeld. De verhuurbaarheid van de wonin-
gen in wijken als De Hatert is nog steeds prima en de eerste vernieuwings-
gedachten daar gaan veel meer in de richting van renovatie en een verbete-
ring van de woonomgeving. Uiteraard moet er geïnvesteerd worden in
woningen met kwaliteit, maar dat is wat anders dan puur marktconforme
operaties met veel sloop en nieuwbouw.’
Herstructurering�krijgt�in�Nijmegen�een�andere�lading.‘De naoorlogse wijken worden wel aangepakt, maar dan in een mix van
beperkte verdichting, woningverkoop en daarmee herpositionering in
de markt, renovatie en betere voorzieningen. Hoe krijg je bijvoorbeeld het
niveau van de zorgvoorzieningen op peil? Dat vergt zeker de nodige inves-
teringen. Herstructurering is dus meer dan sloop. Sterker nog: mijn erva-
ring is dat sloopplannen contraproductief werken. Hoe meer je de
trom roert over sloop, hoe minder er daadwerkelijk gebeurt. De weerstand
van bewoners tegen sloop groeit, terwijl je ze eigenlijk moet verleiden.
Mijn voorganger Jacques Thielen had de bijnaam ‘Sjakie de sloper’.
Maar inmiddels zijn er in mijn tijd als wethouder de facto meer woningen
gesloopt. Conclusie: richt daar niet teveel de aandacht op.’
Hoe�verloopt�de�samenwerking�met�de�corporaties?‘Wat ik opvallend vind, is dat ze moeilijk doen over de terugkeergarantie
en de gewenningsbijdrage, beide in het kader van vernieuwingsplannen.
De corporaties nemen daar hele principiële standpunten over in. Terwijl ik
denk: doe dat nou gewoon. Uit ervaring weten we dat slechts 30% van de
mensen weer terugkomt. Met die gewenningsbijdrage kun je mensen laten
wennen aan meer kwaliteit en kunnen ze vervolgens zelf uitzoeken hoe ze
de hogere huur gaan betalen. Dat stemt bewoners veel positiever. De
gemeente doet op dit moment vooral zaken met de grotere corporaties.
Zij zijn nu eenmaal in staat om dingen op te pakken. Corporaties met een
louter beherende taak kunnen dat minder goed en ik voel er weinig voor
om de rekening te betalen voor het afdekken van hun risico’s. We werken
dus niet meer met corporaties die financieel de broek niet kunnen ophouden.’
In�een�interview�heb�je�eens�gezegd�dat�we�moeten�ophouden�met�de�integrale�aanpak.�Wat�waren�de�reacties�op�die�uitspraak?
‘Bij VROM was men er wat verbaasd over, maar veel mensen aan de fysieke
vernieuwingskant konden zich er wel in vinden. Als je alles met alles gaat
verbinden, kom je op een gegeven moment niet meer uit de knoop. Gezien
de lange tijdsduur van projecten pleit ik daarom voor een flexibele aanpak.
Maak de fysieke plannen zo dat je steeds in kunt spelen op de veranderen-
de keuzes op het terrein van onderwijs en de sociale sector. Laat daar in de
grondexploitatie ook ruimte voor. Op dit moment weten we ook niet wat de
economie gaat doen. Bij een aantrekkende economie trekken de bedrijven
weer mensen aan, maar als het minder blijft gaan ontstaan er meer bedrijf-
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 89
jes aan huis. De stedenbouw moet met dergelijke ontwikkelingen kunnen
meebewegen. Uiteraard moet je wel in de gaten houden wat er dan in de
wijken precies gebeurt; op welke manieren kun je ingrijpen bij overlast.
Ik heb wel eens gezegd dat we moeten overstappen van een huurbescher-
ming naar een buurbescherming. Wanneer je als gemeente gemakkelijker
kunt ingrijpen bij overlast, kun je ook meer vrijlaten.’
Welke�rol�spelen�de�bewoners�bij�de�stedelijke�vernieuwing?�‘Bij het herontwikkelen van de Dobbelmanfabriek hebben wij het buurtco-
mité erbij gehaald en ze gevraagd drie scenario’s te ontwikkelen met drie
randvoorwaarden: er moet een stedelijke voorziening worden gerealiseerd,
het geheel moet financieel sluitend zijn en er moet maatschappelijk draag-
vlak voor zijn. Het college zou één scenario kiezen en daar een ontwikkelaar
op selecteren. Zo gezegd, zo gedaan. Het comité heeft ondersteuning van
de ambtenaren gekregen en is aan de slag gegaan. Gevolg: bewoners
maken nu zelf de afwegingen en zien hoe lastig dat kan zijn. Maar het grote
voordeel is dat je veel inzichten over de kwaliteit van de plek uit de wijk
kunt aanboren. Voor ons als gemeente is het ook leuk om in een andere rol
te zitten. Probeer de stad zelf gedachten te laten ontwikkelen. Als ik zelf zo
nodig projecten wil ontwikkelen, moet ik maar projectontwikkelaar worden.’
Hoe�verloopt�dit�bottom�up�ontwikkelingsproces��tot�nu�toe?
‘We zijn nu ruim drie jaar bezig en het proces wordt er niet langer door dan
bij een reguliere aanpak. In het begin is het voor iedereen even wennen en
veel hangt van de inzet van personen af. Maar aan het einde van het proces
win je weer tijd, doordat het aantal bezwaren minimaal is. Tegelijkertijd zijn
we overigens gestart met de herontwikkeling van een verpleeghuis, waarbij
we voor de traditionele top down methode hebben gekozen. De buurt
kwam hier in opstand en de interactie met de ontwikkelaar vond dus veel
meer plaats in de vorm van tegenspraak. De ontwikkelaar heeft de kritiek
ter harte genomen en een nieuw plan gemaakt met een nieuwe architect.
Hierdoor loopt de ontwikkeling wel vertraging op, met de Doblbelman-
fabriek liggen we nu voor. Kortom, per project moet je kijken hoe de
bewoners erbij kunnen worden betrokken en welke ondersteuning de
gemeente daarbij kan bieden.’
Is�het�Dobbelman-project�een�voorbeeld�van�een�‘vitale�coalitie’�tussen�gemeente,�bewoners�en�marktpartijen?�Een�term�die�onder�meer�door�jouw�partijgenoot�Dominic�Schrijer�in�Rotterdam�wordt�gehanteerd.
‘Absoluut, het is een goed voorbeeld van een vitale coalitie. Het is een ont-
wikkeling waar een zeker momentum achter zit. Pieter Tops, mijn promotor
‘Aan�dit�plein�woon�ik.�Tien�jaar�geleden�ging�het�hier�niet�goed.�Er�was�verloedering,�er�waren�junks�en�de�huizenprijzen�zakten.�Bewoners,�verenigd�in�de�Beheergroep�Schimmelplein,�zijn�toen�samen�met�de�gemeente�aan�de�slag�gegaan�om�de�neerwaartse�spiraal�te�doorbreken.�Resultaat:�er�is�een�nieuwe�school�geko-men�en�het�plein�is�heringericht.�Nu�hoort�het�weer�bij�elkaar�en�zit�de�wijk�in�de�lift.�Over�de�inrichting�van�het�plein�is�goed�nagedacht.�Het�is�voor�veel�dingen�geschikt.�Iedereen�gebruikt�het.�De�woningen�in�de�omgeving�zijn�ook�verbeterd�en�de�over-last�is�grotendeels�verdwenen.�Jaarlijks�worden�er�feesten�en�andere�activiteiten�georganiseerd�en�daardoor�is�er�weer�binding�tussen�bewoners�ontstaan.�Dit�is�een�authentieke�stadswijk;��een�beetje�een�dorp�in�de�stad.’
‘�We�ambiëren�geen�scheppende�rol.�Daarom�maakt�het�ook��niet�zoveel�uit�wie�er�plannen�maakt:�de�ontwikkelaar�of��de�bewoner’
Ronald Löhr is adviseur stedelijke ontwikke-
ling, projectleider van het structuurplan
Deventer en procesmanager ondergronds
parkeren Oud-West, Amsterdam.
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Rot
terd
am/A
lexa
ndri
um
90 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
‘ Betalen voor parkeren is pas het begin van de oplossing’
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 91
92 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
‘ Het is een echt vechtverhaal geworden’
Jennifer Scholl | Jan Verkaik | bewoners
Het stedenbouwkundige plan voor de woonbuurt de ‘Rode Brug’ in Utrecht werd in eerste instantie door de bewoners zelf gemaakt. Maar de planontwikkeling liep vast op bestuur-lijk gekrakeel en ambtelijke bezwaren. Toch heeft het uiterst moeizame proces de bewoners uiteindelijk opge-leverd wat ze graag wilden: er wordt voor hun buurt een mooie plek aan het water gecreëerd. ‘We moesten steeds overal voor vechten. Het is een vecht-verhaal geworden.’
die tijd om medewerking en kritiek van de amb-
tenaren gevraagd maar kregen niets op papier
en nu veegden ze met ons plan de vloer aan.
We gooiden het bijltje erbij neer. Dat levert in
de pers natuurlijk altijd smeuïge verhalen op.
Belangrijker echter was dat de SEV lucht had
gekregen van onze aanpak en die wilde evalue-
ren. Daaruit bleek uit dat de gemeente, ondanks
dat ze een participatieproject wilde, niet is inge-
richt op dit soort processen. Van onze kant
hebben we verzuimd de ambtenaren voldoende
bij de planontwikkeling te betrekken.’
Vervolgens lag het plan stil.Scholl: ‘Na de verkiezingen zei de nieuwe wet-
houder dat ze het nog eens opnieuw met ons
wilde proberen. Kom maar met een voorstel,
was haar uitnodiging. Maar nog voordat wij
dat voorstel konden inleveren, lag er ineens een
tegenvoorstel van de wijkmanager en dat voor-
stel werd leidend. Daar zijn we niet mee akkoord
gegaan. Wij wilden ons niet in de rol van een of
andere klankbordgroep laten duwen.’
Verkaik: ‘De gemeente stelde vervolgens Jack
Stuart aan als intermediair; hij moest het plan
gaan trekken. Hij kwam heel open met ons pra-
ten en uiteindelijk konden we, nadat we hadden
bedongen dat we een plek in de projectgroep
kregen, instemmen met zijn plan van aanpak.
We mochten niet in de stuurgroep, maar hebben
wel voor elkaar gekregen dat ons plan als basis
werd genomen voor de verdere uitwerking.
Ook kregen alle partijen in de projectgroep –
ontwikkelaar BAM/HBG, de gemeente, corporatie
Mitros en wij – een vetorecht. Voorstellen moch-
ten alleen door naar de stuurgroep wanneer er
sprake was van unanimiteit in de projectgroep.
Op haar beurt mocht de stuurgroep alleen maar
ja of nee zeggen. Zij mocht geen inhoudelijke
wijzigingen in de plannen aanbrengen.’
Scholl: ‘Ook hebben we van tevoren gezamenlijk
de randvoorwaarden vastgesteld, iets dat de eer-
ste keer niet was gelukt omdat de ambtenaren ze
niet hadden geleverd – zelfs niet na aandringen.
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 93
Vervolgens verliep het proces heel behoorlijk.’
Verkaik: ‘De gemeente verwachtte dat wij bij
alles dwars zouden gaan liggen, omdat we het
eerste proces gestaakt hebben. Dat hebben we
echter niet gedaan, we zijn niet rancuneus.
Dat was niet in het belang van de buurt geweest.
Het proces moest wel doorlopen.’
Hoe ver is het plan nu?Scholl: ‘Begin november 2003 is het definitieve
stedenbouwkundige ontwerp gepresenteerd.
Bewoners vinden het een mooi plan, maar met
in verhouding te veel duurdere woningen en te
weinig parkeerplaatsen. Er komen 101 woningen
bij, maar er is geen geld voor ondergronds par-
keren. De woningen voor ouderen – vijftien stuks
– zitten wel in het plan. Daarvoor zoeken we nog
een opdrachtgever, omdat Mitros heeft aangege-
ven er niet in te willen investeren.’
Welk gevoel blijft er over wanneer jullie terugkijken op dit proces?
Scholl: ‘Het kost bloed, zweet en tranen, maar
we hebben ook veel lol gehad. Positief is dat
ik van hobby mijn werk heb kunnen maken.
Ik ben adviseur stedelijke vernieuwing bij Atrivé
geworden en help nu andere bewoners bij hun
vernieuwingsplannen.’
Verkaik: ‘Het eerste traject is niet op de inhoud
vastgelopen. Ons eerste plan was budgettair
neutraal en lijkt verdacht veel op het huidige
plan. Dat moest ook de wethouder toegeven.
Het liep vast op de vraag: hoe ga je met elkaar
om? We hadden de buurt mee, maar niet de
ambtenaren. Dat is nu anders. Dat betekent
overigens niet dat het eerste traject verloren tijd
is geweest. Er is veel kennis over de buurt en
over de wensen van de buurt vergaard en dat
komt altijd van pas.’ ////
Jennifer�Scholl
>
Jan�Verkaik
>
‘�We�hadden�de�buurt�mee,�maar�niet��de�ambtenaren’�
>
94 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
Wanneer was er sprake van dat de buurt vernieuwd zou worden?
Verkaik: ‘Voor 1995 was al bekend dat de
gemeente de Vechtoever wilde opknappen.
De gemeente had dat voornemen dus in de lade
liggen. Op een gegeven moment speelden er
allerlei ontwikkelingen in de directe omgeving
van de buurt – zo was er voor de Talmalaan een
behoorlijk slecht plan gemaakt – en dat was voor
ons de aanleiding om in actie te komen. Dat laten
we bij óns niet gebeuren, zo was de stemming.
De meeste bewonercomités doen weinig meer
dan kritiek geven maar zo zitten wij niet in elkaar.
Wij proberen alternatieven te formuleren. In dit
geval dus ook. We hebben een klein groepje
bewoners bij elkaar gebracht (waar ook Livina
Tummers van het buurtcomité deel van uitmaak-
te) en hebben een bevriende stedenbouwkundige
erbij gehaald. Toen zijn we gaan brainstormen.’
Scholl: ‘Uitgangspunt was de gedachte: waarom
kunnen wij niet zelf een plan ontwikkelen, in
plaats van lijdzaam af te wachten tot we bij de
inspraak iets zouden mogen zeggen. We hadden
de overtuiging dat we een mooie plek aan het
water zouden kunnen maken – in de buurt ervaar
je het water nu nauwelijks – en dat we bovendien
de wijk zouden kunnen vernieuwen, onder meer
door de bouw van ouderenwoningen.’
Hoe hebben jullie de plannen verwoord?Verkaik: ‘In een stedenbouwkundige ‘praatprent’
hebben we onze ambities neergelegd. Op basis
daarvan hebben we een gesprek geforceerd met
het volledige college van B en W. Overigens pas
nadat de buurt er eerst naar had gekeken.
Die betrokkenheid is essentieel.’
Scholl: ‘Ons idee sloeg aan maar toen moesten
we laten zien dat het ons menens was en dat
we de klus aankonden. In een startnotitie hebben
we een en ander nader uitgelegd. Nadat de
gemeenteraad de notitie had goedgekeurd, kre-
gen we geld uit het meerjarenprogramma stads-
vernieuwing om het plan verder te ontwikkelen.
Zelfs met onze voorwaarde dat wij de regie
wilden houden, ging de gemeente akkoord.’
Dat klinkt als een succesverhaal.Scholl: ‘Na vier jaar moeizame planontwikkeling
beseften we dat we tegen de stroom in zwom-
men. De samenwerking met de ambtenaren
verliep ronduit stroef. En het aantrekken van een
projectleider was een hele strijd. De gemeente
schoof een aantal mensen naar voren, maar
bij geen van hen hadden we een goed gevoel.
Wij wilden zelf onze projectleider kiezen.
Uiteindelijk hebben wij Chiel Rottier aangetrok-
ken en met hem zijn we vervolgens aan de slag
gegaan. De gemeente was niet blij dat wij
hun kandidaten hadden afgewezen.
Verkaik: ‘Zo moesten we steeds overal voor
vechten. Het is een vechtverhaal geworden.’
Hoe zijn jullie verder te werk gegaan?Scholl: ‘Aan de hand van een enquête hebben we
de wensen van de bewoners geïnventariseerd:
wat vond men goede en minder goede punten
van de wijk. Uiteindelijk bleven er drie hoofd-
wensen over: de buurtbewoners willen graag aan
de Vecht oud worden, ze willen graag een plek
aan het water en ze willen voorkomen dat de
Loevenhoutsedijk een stedelijke invalsweg
wordt.’
Verkaik: ‘Op basis van dat programma zijn we
gaan tekenen, zonder te denken aan geld of
andere beperkende voorwaarden. Dat is leuk en
risicovol tegelijk. De eerste plannen hebben we
gedurende het proces een aantal keren laten zien
aan de buurt. Met hun kritiek en suggesties heb-
ben we het plan verbeterd. Vervolgens zijn we
ermee naar de gemeente gegaan. We hebben de
gemeente en de woningcorporatie niet betrokken
in de planontwikkeling; de ambtenaren kregen
een concreet plan op hun bord. De inspraak ver-
liep dit keer andersom! Daar begon de schoen
eigenlijk al te wringen.’
Hoe werd het plan ontvangen door de gemeente?
Scholl: ‘We hebben een buurtavond voor de
politiek georganiseerd en alle fracties hebben
aangegeven ons plan inhoudelijk te steunen.’
Verkaik: ‘De wethouder heeft de buurtvisie
Hoogstraat – het uiteindelijke product van onze
inspanningen – wel in ontvangst genomen, maar
ze heeft de buurtvisie niet naar de raad gebracht.
Er moesten eerst nog enkele zaken worden aan-
gevuld, zo werd ons gezegd. Toen dat eenmaal
zover was, werd een advies aan de ambtenaren
gevraagd.’
Scholl: ‘Die lieten er geen spaan van heel.
Wij hebben vervolgens aangegeven dat het
voor ons zo niet meer hoefde. We hadden al
‘�Waarom�zouden�wij�niet�zelf�een�plan��kunnen�maken,�in�plaats�van�lijdzaam��af�te�wachten�tot�we�bij�de�inspraak�iets��zouden�mogen�zeggen?’
◊Ingrid de Moel is senior adviseur
Wonen en betrokken bij de wijkontwik-
keling van nieuwbouwwijken, stedelijke
vernieuwing en wijktransformatie.
Recentelijk heeft zij een onderzoek
afgerond naar mogelijkheden voor wijk-
transformatie zonder sloop-nieuwbouw
(resulterend in een publicatie en een
spelvorm) en is zij betrokken geweest
bij de totstandkoming van het wijk-
ontwikkelingsplan Nieuwland in de
gemeente Amersfoort.
column22222222222222224444222222222222999999999922222222222222222222999999992222222222222222999999999999999999999999999222222222222222222222222222222222222222222222222222222222266622222222222222222222222222222222222222222222
Mensen maken de stad
Een stad bestaat uit gebouwen én mensen.
Dat laatste wordt nogal eens vergeten.
Er wordt te veel op een fysieke manier naar
de stad gekeken. Gebouwen, die tellen mee.
Maar mensen . . .
Als je bouwt, is het heel belangrijk welk
mensbeeld je hebt en hoe je de samenleving
ziet. Ik heb beslissers in het fysieke bouw-
proces horen zeggen: ‘Ze kunnen niet eens
hun eigen huis inrichten. Dan moet je er toch
niet aan denken dat ze zich ook nog met de
wijk gaan bemoeien.’ Mensen worden gezien
als klant, inspreker, zorgvrager of gewoon
als lastig. In ieder geval niet als mensen die
hun eigen stad maken, in de stad investeren
of medeproducent zijn van hun omgeving.
Daar komt bij dat de beslissers in het fysieke
bouwproces vaak uit dezelfde hoek komen:
ze zijn man, blank en autochtoon.
Er speelt nog een probleem. Veel beslissers
in het fysieke bouwproces – veel stadsbewo-
ners incluis – zitten gevangen in het gedachte-
goed van de verzorgingsstaat. Er is veel
afstand tussen de mensen die aan de stad
sleutelen en zij die er leven. Overheid, ontwik-
kelaars, stedenbouwers en architecten heb-
ben zich stevig met de inrichting van de stad
bemoeid en de burger is zijn invloed op eigen
huis en omgeving kwijtgeraakt. Steeds minder
stadbewoners identificeren zich met hun
omgeving en de stad wordt steeds anoniemer.
Om de belangrijkste bron van stedelijke ont-
wikkeling weer aan te boren – de energie van
de stadsbewoners zelf – is het van belang
de mensen weer betrokken te maken, door
ze hun invloed en verantwoordelijkheid terug
te geven. Dan ontstaat een vitale en duurzame
stad. Wijken met een sterk sociaal weefsel
gaan langer mee en kosten minder aan onder-
houd, toezicht en criminaliteitsbestrijding.
In de jaren van de stadsvernieuwing werd er
met veel bevlogenheid voor mensen gebouwd.
De opgave van nu is anders, maar minstens
even uitdagend. Het gaat dit keer niet alleen
om huizen, maar ook om maatschappelijke
problemen zoals criminaliteit en het uit
elkaar vallen van sociale verbanden. De fysie-
ke jongens moeten de stad van stenen laten
aansluiten bij de stad van mensen. De fysieke
omgeving moet optimaal uitnodigen tot fysie-
ke en geestelijke activiteiten en tot zelfont-
plooiing.
Een hangplek voor jongeren is pure armoede.
Iets minder armoedig is het om jongeren de
ruimte te bieden hun eigen ontmoetingsplek
te kiezen en in te richten. Nog beter is het
jongeren de ruimte te geven op hun eigen
manier in hun omgeving te investeren, zoals
nu in het Amersfoortse Nieuwland gebeurt.
Dergelijke voorbeelden zie je ook in andere
steden, waar kunstenaars, studenten of
allochtonen de ruimte krijgen en een belang-
rijke motor van de stedelijke ontwikkeling
blijken. Kluswoningen, particulier opdracht-
geverschap, interactieve planvorming, ‘heel
de buurt’: het zijn allemaal voorbeelden van
het creëren van ruimte voor de burger.
Er is nog heel veel ruimte voor de burger te
vinden in allerlei stedelijke plannen, ook in
de fysieke. Een stedelijke structuurvisie of
bestemmingsplan sluit nog vaak veel uit;
veel kan niet of er zijn belemmerende regels
die zijn ingegeven door angst. Streef daarom
ook naar onbenutte ruimte, vul niet meteen
alle ruimte in, laat gaten open. De vitale stad
is erbij gebaat.
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 95
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
G
roni
ngen
/Ven
ster
scho
ol |
Kar
else
Van
der
Mee
r
96 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing
‘�Een
�goe
de�b
rede
�scho
ol�v
raag
t�om
�loka
al�m
aatw
erk�
binn
en�e
en�re
gion
ale�
cont
ext‘
De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 97
98 De Stad vernieuwt 06.2004 Brandpunten en broedplaatsen
En we noemen haar: Sofy
Brandpunten en broedplaatsen 06.2004 De Stad vernieuwt 99
En we noemen haar: SofyDe�voorzieningencorporatie�voor�maatschappelijk�vastgoed
De dynamische stad is een stad die door haar gebruikers voort-durend geëxploiteerd en uitgebuit wordt. Zij is een investe-ringsgoed bij uitstek en iedereen weet dat: de projectontwik-kelaar die op zijn kans loert, de belegger die zijn woningcom-plex uitpondt, de kraker die de leegstand benut en oma die haar zolder verhuurt. De dynamiek van de stad schept kansen voor grote en kleine vastgoedondernemers, pro-fessionele en niet-professionele. Iedereen weet dat? Nee, de doorgaans grootste vastgoedpartij weet dat niet: de gemeente. Die laat zo een half miljard euro per jaar liggen.
de school- en welzijnsgebouwen, het plannings-
resultaat van politbureaus uit een voorbije tijd.
Niet iets om trots op te zijn. Verkeerde gebou-
wen op verkeerde plaatsen. Gebouwen die
alleen als schoolgebouw bruikbaar zijn. Dat bete-
kent een gebruiksintensiteit van niet meer dan
25%.
Dat vindt Sofy zonde. Met iets meer inspanning
had er een mooi gebouw kunnen staan, dat ook
‘s avonds, in het weekend en tijdens de vakantie
wordt gebruikt. Het zijn bovendien gebouwen
die zelden op de goede plek staan. Doorgaans lij-
ken ze willekeurig gedropt in slecht onderhou-
den plantsoenen, weg van alle andere voorzie-
ningen. Meer dan eens krijgt Sofy visoenen van
prachtige, functieflexibele voorzieningen die kun-
nen meebewegen met de eisen van de tijd.
Mooi, duurzaam en goed gemanaged. Sofy is er
van
overtuigd dat dergelijke voorzieningen zichzelf
terugverdienen. Dergelijke voorzieningen wor-
den immers steeds meer waard, net zoals goede
woningen en goede kantoren. Sofy vindt afschrij-
ven iets voor weggooiartikelen. Niemand koopt
toch een eigen huis in de veronderstelling
dat het na de restantlooptijd van de investering
wordt gesloopt? Waarom gebeurt dat bij scholen
en welzijnsgebouwen dan wel?
sofy en cor
Sofy gaat niet op haar geld zitten, dat ligt niet in
haar natuur. Ze investeert de opbrengsten weer
in toekomstgerichte maatschappelijke voorzie-
ningen en daarmee in de stad. Ze opereert op
het snijpunt van het stedelijke en het maatschap-
pelijke en dat maakt haar uniek. Aan de ene kant
weet Sofy goed wat er in het sociale veld
gebeurt. Ze kent de trends, de behoeften en de
partijen. Ze ziet bijvoorbeeld dat ouderenhuis-
vesting en kinderopvang samen kunnen gaan
(denk aan voorleesoma’s), dat naschoolse
opvang en culturele instellingen elkaar wat te
bieden hebben, dat een verzorgingshuis ook
buurtfuncties kan herbergen en dat de aula van
een school ook een kerk kan zijn. Aan de andere
kant is Sofy vertrouwd met de wereld van
ruimte en vastgoed. Ze participeert in herstructu-
reringsprojecten, ze maakt interessante heront-
wikkelopties te gelde en ze is in staat om zaken
als onderhoud, energie, beveiliging scherp in
te kopen.
Zoals gezegd: Sofy staat haar mannetje. De klan-
ten van Sofy zijn doorgaans niet zo vermogend.
Met het aanbieden van gemeenschappelijke
Marc van Leent
Marc van Leent is adviseur op het gebied
van innovatie en betrokken bij de projecten
Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed, een
kenniskring van twaalf gemeenten; en de
Innovatie Academie, een educatief program-
ma voor maatschappelijk ondernemerschap.
>
100 De Stad vernieuwt 06.2004 Brandpunten en broedplaatsen
De gemeente is eigenaar van een aanzienlijke
hoeveelheid vastgoed: scholen, welzijnsvoorzie-
ningen, theaters, sportaccommodaties, gebou-
wen voor eigen gebruik, et cetera. De (verzeker-
de) waarde van al dat vastgoed wordt geschat op
50 miljard euro en een rendementsverbetering
van één procent staat gelijk aan een bedrag van
500 miljoen euro per jaar. Voorwaar geen katten-
pis, maar is zo’n bedrag wel realistisch
en haalbaar? Wie iets weet van het beheer van
gemeentelijke accommodaties, zal er niet aan
twijfelen. De fragmentatie van het beheer over
verschillende diensten en afdelingen, de afwezig-
heid van cruciale vastgoedexpertise en de admi-
nistratieve cultuur en benaderingswijze van
gemeenten geven aanleiding voor een funda-
mentele ommezwaai. Professionaliteit, klantge-
richtheid en – vooral – ondernemerschap zijn de
kernwoorden van de nieuwe koers en de nieuwe
organisatie. Want die nieuwe organisatie ont-
breekt in het stedelijke spel. Een professionele,
klantgerichte en vooral ondernemende partij die
zich over het maatschappelijk vastgoed ontfermt:
de voorzieningencorporatie. Hoe ziet die voorzie-
ningencorporatie eruit? Een korte karakterschets.
sociaal voor fysiek
Als de voorzieningencorporatie een mens was,
zou ze Sofy heten. Sofy mag je naar eigen
behoefte aanspreken met het accent op de ‘So’
van sociaal of de ‘Fy’ van fysiek. Maar hoe je
haar ook aanspreekt, bij Sofy gaat sociaal altijd
voor fysiek. Voor haar komen maatschappelijke
instellingen op de eerste plaats. Dat zijn scholen,
welzijnsinstellingen, kinderdagverblijven, sport-
verenigingen en huisartspraktijken, maar ook
winkeliers. Want commercieel of niet, Sofy heeft
ze allemaal lief. Een goed voorzieningenniveau in
wijken en buurten, daar gaat het haar om. Sofy
komt uit de vertrouwde gemeentelijke
familie. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen.
Daarom is ze recent uit huis gegaan en op zich-
zelf gaan wonen. Ze vindt het belangrijk dat haar
klanten speciaal voor haar komen, voor wat zij
hen te bieden heeft en niet voor haar familie.
Sofy is een dienstverlenend type. Ze zorgt, ze
regelt en ze reddert. Maar Sofy kan ook haar
mannetje staan. Bij het inkopen van haar spullen
kan ze zakelijk en doortastend optreden. Sofy is
ondernemend. Ze ziet altijd nieuwe kansen, waar
ze liever vandaag dan morgen mee aan de slag
gaat. Dat doet ze echter nooit alleen; samenwer-
ken is haar tweede natuur.
flexibele voorzieningen
Sofy ergert zich wel eens aan al die goedbedoel-
In het najaar van 2003 is mede op initiatief van
DHV een ‘Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed’
gestart. In deze kopgroep participeren twaalf
grote en middelgrote gemeenten die één ding
gemeen hebben, namelijk de ambitie om het
management van hun eigen vastgoed drastisch
te professionaliseren. Haal meer rendement uit
vastgoed (maatschappelijk en economisch) is
hun motto. Het doel van de kopgroep is om
van elkaar te leren en samen nieuwe kennis te
ontwikkelen. Eén van de gezamenlijke activitei-
ten is het uitvoeren van een benchmark (‘hoe
goed doen we het in vergelijking met andere
gemeenten’).
Binnen de kopgroep worden de kennisdomeinen
organisatie, vastgoed(beleid) en financiën ver-
kend. Binnen elk domein wordt steeds naar
drie oplossingrichtingen gekeken, die hiernaast
schematisch zijn weergegeven. De voorzienin-
gencorporatie is er daar één van.
Werkgebied Rol Positie
Kennisnetwerk gericht op voorzieningen volgend binnen dienst
per sector
Gemeentelijk gericht op gemeentelijke coördinerend binnen gemeente
vastgoedbedrijf voorzieningen
Voorzieningen- gericht op alle relevante initiërend naast gemeente
corporatie voorzieningen
In de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed
participeren de gemeenten Almere, Amersfoort,
Assen, Breda, Den Haag, Doetinchem,
Eindhoven, Hilversum, Lelystad, Utrecht, Zwolle
en Zutphen.
‘�Sofy�is�een�ondernemend�en�dienstverlenend�type�én�ze�zit�niet�op�haar�geld’
Brandpunten en broedplaatsen 06.2004 De Stad vernieuwt 101
voorzieningen speelt ze daar op in. Het onderlin-
ge contact dat haar klanten dan opdoen, heeft
al meermalen tot innige relaties geleid. Daar kun-
nen dan mooie dingen uit voortkomen voor de
buurt. Sofy vindt dat prachtig. Soms voelt ze zich
net een dating agent.
Sofy heeft een oudere broer waar ze zich graag
aan optrekt. Dat is Cor de woningcorporatie.
Cor heeft het ouderlijk huis al veel eerder verla-
ten. Hij is sterk en onafhankelijk. Hij zou haar
heel goed kunnen helpen met het uitbouwen
van haar onderneming. Boze tongen beweren dat
Cor veel geld heeft, veel meer dan hij nodig
heeft. Daar zal hij vroeg of laat toch wat mee
moeten doen. Sofy wil zich echter niet aan Cor
opdringen, maar misschien biedt hij zichzelf
wel aan.
maatschappelijk vastgoedbedrijf
Tot zover deze karakterschets van Sofy. De voor-
zieningencorporatie die door Sofy gepersonifi-
eerd wordt, bestaat echter niet. Maar wat niet is,
kan nog komen. Gelet op de omvang van het
bezit ligt het voor de hand dat de gemeente het
voortouw neemt. Daarnaast mag ook de beteke-
nis van woningcorporaties benadrukt worden.
Goede maatschappelijke voorzieningen zijn
immers voor corporaties van groot belang,
zowel maatschappelijk als economisch. Denk bij
het laatste aan de waardeontwikkeling van hun
omliggend onroerend goed. Met hun vastgoed-
expertise en investeringskracht kunnen woning-
corporaties veel betekenen voor de beoogde
voorzieningencorporatie. Zij zouden voorzienin-
gencorporaties zelfs kunnen oprichten. De door
het Centraal Fonds Volkshuisvesting gecalculeer-
de vermogensovermaat van tien miljard euro
moet toch ergens voor ingezet worden. Je hoeft
niet zo lang rond te lopen in buurten en wijken
om te zien dat de investeringsopgave zeer aan-
zienlijk is. Daarvoor kan de investeringskracht
van woningcorporaties uitstekend ingezet wor-
den. Hun vermogenspositie wordt dan benut als
risicobuffer voor een nieuwe dimensie van het
maatschappelijk ondernemerschap.
Er is een toenemend aantal gemeenten dat een
vastgoedbedrijf voor maatschappelijke voorzie-
ningen heeft, of een dergelijk bedrijf overweegt.
Bedrijfskundige motieven domineren daarbij
doorgaans. De gangbare redenering is dat door
centralisering van het vastgoed voldoende kriti-
sche massa ontstaat voor professionalisering
van een aantal functies. Dit levert geld op.
Hoe geldig de motieven voor dergelijke vast-
goedbedrijven ook zijn, als er volstaan wordt
met alleen een bedrijfskundige operatie, wordt
een grote kans gemist. Namelijk de kans om dit
vastgoedbedrijf een strategische rol te laten ver-
vullen bij stedelijke vernieuwing. De kans op een
vastgoedbedrijf dat niet alleen gaat voor bedrijfs-
economische doelen, maar ook gericht is op
maatschappelijk rendement. Sofy, waar ben je? //
‘�Meer�dan�eens�krijgt�Sofy�visioenen�van�prachtige�functieflexibele�voorzieningen��die�kunnen�meebewegen�met�de�eisen��van�de�tijd’
102 De Stad vernieuwt 06.2004 Brandpunten en broedplaatsen
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Gem
eent
ehui
s Ty
naar
lo |
Van
Eger
aat /
links
Stad
skan
toor
Nie
uweg
ein
| Cla
us e
n K
aan
/rec
hts
‘ In het stedelijke spel ontbreekt vooralsnog een professionele, klantgerichte en vooral ondernemende voorzieningenorganisatie’
Brandpunten en broedplaatsen 06.2004 De Stad vernieuwt 103
104 De Stad vernieuwt 06.2004 Brandpunten en broedplaatsen
‘Van�oudsher�zijn�scholen�centrale�punten�in�wijken.�De�Brede�School�bouwt��op�die�traditie�voort.�Er�vindt�onderwijs�plaats,�zowel�aan�kinderen�als�aan�vol-wassenen.�Via�de�ouders�worden�ook�de�buren�bereikt�en�zo�kan�de�binding��van�bewoners�met�de�wijk�worden�versterkt.�Maar�er�zitten�ook�andere�functies�onder�dit�ene�dak�die�een�uitstraling�hebben�naar�de�wijk�zoals�welzijn,�cultuur�en�zorg.�Van�belang�is�dat�de�verschillende�organisaties�met�het�gezicht�naar�elkaar�toe�staan,�zodat�een�basis�wordt�gelegd�voor�een�mogelijke�samenwer-king.�Uiteindelijk�is�succes�afhankelijk�van�de�inzet�van�personen:�zien�mensen�de�Brede�School�zitten�en�willen�ze�hun�energie�erin�stoppen.�Een�Brede�School�met�woningen�erboven�is�een�volgende�stap;�daarmee�vergroot�je�de�veiligheid�en�de�levendigheid.�De�eerste�projecten�zijn�reeds�gerealiseerd.�Een�inspirerende�stap�voor�de�ontwikkeling�van�kinderen�en�voor�de�samenhang�in�de�wijk.’
Brandpunten en broedplaatsen 06.2004 De Stad vernieuwt 105
De brede schoolBron van inspiratie en verleiding
De brede school is in opkomst. In meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten bestaan er plannen voor. De brede school wordt echter zeer verschillend gedefinieerd: van een school die alleen inhoudelijk samenwerkt met een kinder-dagverblijf tot een school die de huisvesting deelt en een inhoudelijke visie op de ontwikkeling van kinderen, ouders en wijkbewoners uitdraagt.
GertJan ten Hoor | Wil Voorn
Een brede school volgt en vormt de wijk en
dat wordt gelukkig door steeds meer gemeenten
onderkend. Vandaar hun streven om in één
gebouw wijkgerichte instellingen voor zorg en
onderwijs (voor kinderen tot twaalf jaar) samen
te brengen. Zoals één of meer basisscholen,
een peuterspeelzaal, een (commercieel) kinder-
dagverblijf en een instelling voor naschoolse
opvang. Een volgende stap is om deze centra
uit te breiden met voorzieningen als een sport-
hal, een vergadercentrum voor clubs en vereni-
gingen, een wijkgericht gezondheidscentrum
(met bijvoorbeeld een huisartsencollectief), een
consultatiebureau en een fysiotherapeut. Als dat
gebeurt, kun je beter spreken van een wijkcen-
trum nieuwe stijl. Daarmee stappen we meteen
van het idee af dat alleen een winkelcentrum
het centrum van een wijk zou kunnen vormen.
De invulling van een brede school is bij een
Vinex-wijk een heel andere opgave dan bij een
herstructureringswijk. De samenstelling en de
ontwikkeling van de bevolking bepaalt immers
de activiteiten en de partnerkeuze van de brede
wijkschool. Een goede brede school vraagt om
lokaal maatwerk binnen een regionale context.
Goed nadenken over het concept van de brede
school, kan daarbij als inspiratiebron dienen voor
‘ Je kunt eigenlijk beter spreken van een wijkcentrum nieuwe stijl’
Gert-Jan ten Hoor is consultant en
marktmanager Maatschappelijk Vast-
goed. Zijn werkzaamheden zijn gericht
op conceptontwikkeling en organisatie-
advies voor multifunctionele accommo-
daties en brede scholen. Twee recente
projecten waaraan hij gewerkt heeft
zijn de realisering van Multifunctionele
accommodaties in Tilburg (Noordhoek
en Quirijnboulevard) en de internatio nale
Frans-Duitse Eurocampus in Shanghai,
China.
Wil Voorn is senior adviseur Onderwijs-
huisvesting en adviseert school- en
gemeentebesturen bij de planvorming
en projectvoorbereiding van scholen-
bouw. Hij is recentelijk betrokken
ge weest bij het opstellen van een glo-
baal integraal huisvestingsplan voor 6
basisscholen in de buurten Kortvoort en
Holendrecht in Amsterdam Zuid Oost
en bij het opstellen van een programma
van eisen voor de ontwikkeling van
een brede school in Diemen.
>
106 De Stad vernieuwt 06.2004 Brandpunten en broedplaatsen
nieuwbouwontwikkeling en herstructureringsop-
gaven.
Kloppend hart
Je kunt je afvragen of een brede school daadwer-
kelijk als een wijkcentrum kan functioneren.
Komen hier de mensen uit een wijk bij elkaar
die behoefte hebben aan een praatje? Is dit een
plek van waaruit de gemeente initiatieven lan-
ceert om de samenleving levend en boeiend te
houden. Kunnen hier coalities gesmeed worden
voor een integrale aanpak van onderwijs, zorg en
welzijn? We denken dat in de dagelijkse praktijk
nog net één stap te weinig wordt gezet om deze
vragen positief te beantwoorden. Wat ontbreekt
is de concentratie van alle wijkvoorzieningen
op één plek.
Denk bijvoorbeeld ook aan de plaatsing van
kerken bij dit wijkcentrum. Door de terugloop
van het aantal bezoekers zijn steeds minder kerk-
genootschappen in staat zelf een gebouw neer
te zetten. In de Bijlmermeer, waar de grond
schaars en het aantal kerkgenootschappen groot
is, worden verzamelgebouwen gerealiseerd
waarin kerken, verenigingen en – om de plannen
commercieel haalbaar te maken – appartementen
een plaats krijgen. Wat voor kerkgenootschappen
geldt, geldt ook op voor andere wijkdiensten
zoals de politie, het postkantoor of het café.
Door alle wijkvoorzieningen bij elkaar te brengen
ontstaat een daadwerkelijk en levend alternatief
voor de obligate en eenvormige winkelcentra die
nu moeten doorgaan voor het kloppende hart
van een wijk.
Inspiratie
De uitdaging die we graag aan de brede school
willen meegeven, is niet alleen om samen te
werken met de sociale partners maar ook om
een inspiratiebron te zijn voor de economische
en fysieke partners bij een (her)ontwikkeling.
Het sociale aspect is onderbelicht vanwege het
verschil in aanpak, taal en werkwijze van de
diverse partners. De ‘harde’ gemeentelijke dien-
sten (zoals het grondbedrijf, stedenbouw en
ruimtelijke ordening) en commerciële partijen
stellen vaak de randvoorwaarden voor een plan
op. De ‘zachte’ gemeentelijke diensten (zoals
maatschappelijke ontwikkeling, onderwijs, cultuur,
welzijn en sport) en maatschappelijke instellin-
gen mogen vervolgens, binnen de gestelde
kaders, een passende oplossing vinden voor de
benodigde voorzieningen en sociale verbanden
in een wijk.
Verleiding
Dit is ongewenst omdat de sociale aspecten een
wijk, dorp of stad leefbaar en duurzaam maken.
Veiligheid is bijvoorbeeld niet af te dwingen met
alleen fysieke en economische maatregelen.
De sociale aspecten kunnen meer de kaders voor
de economische en fysieke planontwikkeling
aangeven. Indien de brede school voor een her-
nieuwde krachtenbundeling van de sociale part-
ners kan zorgen, kunnen zij gezamenlijk zorgdra-
gen dat zij een inspirerende partner worden in
het planproces. Op deze wijze kunnen zij andere
partijen verleiden hun eerder als partner bij het
proces te betrekken en gezamenlijk de kaders
bepalen. //
‘ Een goede brede school vraagt om lokaal maatwerk binnen een regio-nale context’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 107
108 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Roe
rmon
d/de
sign
er o
utle
t‘
Het
gaa
t ero
m d
at b
ezoe
kers
ver
maa
kt e
n ve
rras
t wor
den’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 109
110 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Opwaardering openbare ruimte
Van bewoner naar beheerder
Martijn Scheerder
Nederland kent niet veel kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Bij de inrichting worden vooral standaardmaterialen gebruikt en door geldgebrek sneuvelen al tijdens de ontwerpfase juist die plannen die voor extra kwaliteit kunnen zorgen. Gevolg is dat we vaak met een weinig inspirerende en bovendien weinig duurzame openbare omgeving opgescheept zitten. Maar er is een manier om de kwaliteit naar een hoger niveau te brengen. Namelijk door de bewoners te betrekken bij het beheer.
Martijn Scheerder is planoloog en adviseur
op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling,
milieu en integraal beheer van openbare
ruimte (IBOR). Hij is betrokken bij de
beheervisie Meerwijk Haarlem en de totale
beheervisie voor Haarlem.
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 111
‘Een gewone woonstraat met een eenvoudig huis, dat is waar ik eerst
woonde. De straat was erg ongezellig, het asfalt vertoonde scheuren en er
werd al jaren gezegd dat er opnieuw bestraat zou worden. Zwerfvuil en
hondenpoep bleven liggen tot de schaarse momenten waarop de gemeen-
telijke veegwagen langskwam. Je zou kunnen zeggen dat niemand echt
trots was op de straat. Zittend achter mijn krantje viel mijn oog op een
advertentie van een projectontwikkelaar: ‘Bouw van een luxe appartemen-
tencomplex in een park’. Dit was mijn droomhuis en ik schreef me in. Bij de
verkooptoelichting werd terloops een A4tje uit de map gelicht waarin werd
aangegeven dat we tevens mede-eigenaar zouden zijn van het parkgebied
in de wijk. Na enige uitleg bleek dat het groen in het park het gezamenlijk
eigendom van de bewoners is en dat de paden gemeentelijk eigendom zijn.
Inmiddels woon ik er al een tijdje en het is best aantrekkelijk om mede-eige-
naar te zijn van het park. In de jaarlijkse algemene ledenvergadering wordt
beslist hoe het onderhoud uitgevoerd moet worden. Daarnaast zijn er bij-
voorbeeld spelregels opgezet voor de gebruikers van het park. Het is een
redelijk complexe zaak, maar met wat enthousiaste bestuurders en wat hulp
van de gemeente, zijn we er toch goed uitgekomen. De jaarlijkse contributie
heb ik er wel voor over, omdat we het geld uitgeven aan zaken die we als
bewoners echt belangrijk vinden. Hoewel niet iedere bewoner zich echt
betrokken voelt, heb ik toch het gevoel dat de harde kern van bewoners
ervoor zorgt dat er meer gemeenschapszin in de wijk is. Ook de kwaliteit
van de buitenruimte is hoger en is beter afgestemd op de gebruiker. In de
tijd dat er veel kinderen zijn maken we een speelplek en dat wordt een
sportveld als de kinderen ouder worden. Dat dit mogelijk ook resulteert in
een hogere waarde van de woningen is alleen maar mooi meegenomen.’
Haal bewoners erbij
Het bovenstaande verhaal maakt duidelijk dat er behoefte is aan hoogwaar-
dige openbare ruimte. Maar hoe kan de openbare ruimte naar een hoger
kwaliteitsniveau getild worden en de duurzaamheid van de inrichting ver-
groot worden? Mijn stelling is dat betrokkenheid van bewoners tot een
duurzamere openbare ruimte leidt. Duurzamer dan een openbare ruimte
waar alleen de gemeente het beheer verzorgt. De gemeente houdt de
minimale kwaliteit van de openbare ruimte in stand, terwijl participatie
van bewoners leidt tot beheer op maat.
Betrokkenheid creëren van bewoners is echter geen makkelijke opgave.
Vaak zijn bewoners al lang blij dat ze een geschikte woning hebben
gevonden. Het beheer van hun omgeving komt op de tweede plaats. Tijd is
bovendien een schaars goed, die steek je niet in het onderhouden van de
leefomgeving want daar is de gemeente immers voor. De grote uitdaging is
om deze houding te veranderen.
Identificatie
Wil je bewoners vat laten krijgen op de openbare ruimte dan moet je die
ruimte eerst in kleinere, herkenbare porties verdelen. Een taartpuntje is te
overzien, een hele taart is een beetje te veel van het goede. Bovendien is
het aan bewoners moeilijk te verkopen dat ze moeten betalen voor openba-
re ruimte die ze niet direct gebruiken. De eigen omgeving is herkenbaar
en daarvoor zijn bewoners sneller bereid te betalen.
Verder kan een gezamenlijk belang de betrokkenheid vergroten. Zo zullen
bewoners eerder geneigd zijn extra tijd in hun eigen omgeving te steken
als daardoor de waarde van hun eigen vastgoed zal stijgen. Door een wij-
gevoel te creëren maak je een gezamenlijke organisatie van het beheer
mogelijk. Volkstuinverenigingen zijn hier een goed voorbeeld van en een
vergelijkbare organisatie kan natuurlijk ook worden opgezet voor een
woonstraat.
Minder openbaar?
Aandachtspunt blijft de dreigende afsluiting van de openbare ruimte.
Zoals in de Verenigde Staten gebeurt bij zogenaamde ‘gated communities’:
beperkt toegankelijke woonwijken achter een slagboom. In Nederland komt
dit nog niet voor omdat de paden vaak gemeentelijk eigendom blijven.
Door het plaatsen van hekwerken lijkt het echter alsof de ruimte niet toe-
gankelijk is voor niet-bewoners. Afsluiting van de openbare ruimte is in
Nederland nog niet aan de orde maar dreigt wel. Bewoners betalen immers
niet graag voor ‘hun’ openbare ruimte als anderen er onbetaald gebruik
van mogen maken. De organisatie van het beheer is hier dus van essentieel
belang om de openbaarheid te kunnen garanderen, met behoud van door
bewoners gerealiseerde extra kwaliteit.
In Rijswijk (ZH) is een woonbuurt ontwikkeld – de ‘Paxlocatie’ aan de
Vredenburchweg – die een omheining van staal en steen heeft en slechts
via twee poorten toegankelijk is. De wijk is gebouwd in de vorm van een
hoefijzer en daardoor is de sociale controle groot en de kans anoniem de
openbare ruimte te betreden klein. Zo wordt toch een zekere mate van
afsluiting gerealiseerd, al gaat het hek nooit op slot.
‘ De betrokkenheid van bewoners leidt tot een duurzamere openbare ruimte’
>
112 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Organisatie
Rest de vraag hoe het beheer van de openbare ruimte het beste georgani-
seerd kan worden. Er zijn diverse varianten mogelijk tussen twee uitersten:
óf de gemeente neemt het totale beheer voor haar rekening óf de bewo-
ners. In de praktijk is dat nu alleen de gemeente maar een nieuwe taakver-
deling ligt voor de hand. Laat de extra kwaliteit van de openbare ruimte
beheren door de bewoners, maar laat de gemeente de basiskwaliteit waar-
borgen. De volledige verantwoordelijkheid voor het beheer in handen van
de bewoners leggen is niet wenselijk als je de openbare ruimte daadwerke-
lijk openbaar wil houden. Een beheerorganisatie waarin zowel gemeente
als bewoners participeren, lijkt daarom de meest ideale vorm. Maar er zijn
talloze varianten te verzinnen, die allemaal hun voor- en nadelen hebben.
De DHV-methode IBOR (Integraal Beheer Openbare Ruimte) voorziet in
maatwerk op dit vlak. Bij het beheerplan voor de woonwijk Erasmusgaarde
in Den Haag is bijvoorbeeld een juridische constructie opgezet waarbij
bewoners via de koopsom van hun huis bijdragen aan een onbenoemd stuk
openbare ruimte binnen het plangebied. Hierdoor worden zij eigenaar van
een mandelig stuk openbare ruimte. De grenzen tussen openbaar en privé
vervagen door bewoners te betrekken in de organisatie van het beheer.
Beheerbewust ontwerpen met deelname van bewoners maakt van een
standaard openbare ruimte een duurzame openbare ruimte. De bewoners
zijn niet meer alleen verantwoordelijk voor hun huis, maar ook voor hun
woonomgeving. Zo wordt de buurtbewoner een buurtbeheerder. //
Aandachtspunten bij buurtbeheer:
drie voorbeelden
Bewoners zijn niet gewend om hun eigen open-
bare ruimte te beheren en neigen ernaar om
‘hun’ gebiedje af te sluiten van de openbaarheid.
Het is dus niet alleen belangrijk om het beheer
te organiseren, maar zeker ook om de handha-
ving van de vooraf opgestelde regels goed te
regelen. Ook dat is beheer; voortdurend de voor-
waarden van de innovatieve beheervorm blijven
monitoren zodat het proces niet verzandt in een
traditionele situatie.
In Stadstuin en Erasmusgaarde is daarom een
parkwachter aangesteld, die als hoofdtaak het
handhaven van de gebruiksregels van de open-
bare ruimte heeft.
Bewoners zouden zich moeten committeren aan
een beheervorm waarbij zij zelf verantwoordelijk
zijn voor beheer van de openbare ruimte, anders
werkt het concept niet. Het komt voor dat men-
sen blij zijn dat ze een huis kunnen kopen en
het buurtbeheer daarbij op de koop toe nemen.
De inzet om daadwerkelijk te participeren is dan
natuurlijk niet erg groot.
In Erasmusgaarde valt de verkoop van de wonin-
gen tegen. Dit is mede te verklaren doordat aan-
staande bewoners voor het geld dat ze betalen
een eigen tuin verwachten. Een eigen buiten-
ruimte in combinatie met een collectieve open-
bare ruimte vinden ze blijkbaar te mager.
Afstemming van kwaliteit tussen gemeentelijke
en private ambities moet ervoor zorgen dat de
eenheid in het gebied behouden blijft en dat de
beheerder (de gemeente of een derde partij) die
kwaliteit kan waarborgen. Gemeenten hebben
een eigen standaardvoorraad trottoirtegels,
zitbanken et cetera, waaruit zij putten bij schade
of vervanging. Ook als de kwaliteit hoger wordt
gesteld, moet dat proces door kunnen gaan.
‘ Maak van de buurtbewoner een buurtbeheerder’
‘Dit�woongebouw�heeft�een�tweede�leven�gekregen.�In�een�vorige�baan,�bij�woningcorporatie�VZOS/Haag�Wonen,�mocht�ik�aan�het�plan�werken.�Er�zijn�lif-ten�in�de�portieken�geplaatst�en�op�het�dak�is�een�laag�woningen�toegevoegd.�Sommige�complexen�lenen�zich�voor�een�dergelijke�aanpak.�Het�waren�qua�opzet�destijds�misschien�niet�meest�de�flexibele�gebouwen,�maar�toch�bleken�ze�geschikt�voor�een�vernieuwde�invulling.�Dat�komt�door�brede�casco’s�en�het�nagenoeg�ontbreken�van�niveauverschillen.�De�laatste�jaren�is�veel�geroepen�dat�we�deze�wijken�wel�even�met�de�grond�gelijk�zullen�maken.�Daar�wordt��nu�weer�anders�over�gedacht.�Veel�corporaties�onderzoeken�de�mogelijkheden�van�bestaande�casco’s.�Dat�ben�je�ook�verplicht�aan�de�mensen�die�hier�wonen.�Je�moet�kunnen�uitleggen�waarom�hun�woningen�al�dan�niet�gesloopt�moeten�worden’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 113
Johan van Nieukerken is senior adviseur en procesmanager
in stedelijke vernieuwingsprocessen. Hij is actief in de
herstructurering van het Schilderskwartier in Woerden in
opdracht van Stichting Woonbelangen Weidegebied en de
vernieuwing van de wijk Hatert in Nijmegen in opdracht
van Talis Woondiensten te Nijmegen i.s.m. Portaal.
114 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Zwol
le/H
olte
nbro
ek
‘ Helaas onderscheiden de voorgestelde oplossingen zich alleen door hun soberheid en gebrek aan inspiratie. Ze lopen stuk op de ijzeren driehoek van conserverende stedenbouwkundige randvoorwaarden, rentabiliteitseisen en beperkte beheerbudgetten’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 115
116 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
‘ Er zijn grenzen aan wat je moet willen.’
Jacques Thielen | directeur Far West
De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden is primair een zaak van de gemeentelijke over-heid en de woningcorporaties. De laatsten hebben zich verenigd in consortia, waarvan Far West er één is. Far West is ontstaan uit de gezamenlijke inzet van De Key, Het Oosten, Patrimonium en Zomers Buiten en heeft er circa 10.000 woningen in beheer. Directeur Jacques Thielen geeft aan waar zijn organisatie zich bevindt op de lijn tussen initiatief en realisatie. ‘Plannen hebben een zekere rijpingstijd nodig voordat ze echt doorwrocht zijn.’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 117
Hoe staat Far West er voor?
‘We staan aan de vooravond van de realisatie
van onze plannen. De afgelopen twee jaar is het
vooral een kwestie van de tekentafel geweest,
met daarnaast veel overleg met de bevolking,
de politiek en met actiegroepen. Nadat Far West
begin 2001 was opgericht en het woningbezit
van de vier corporaties was overgedragen zijn
we gestart met planvorming. In 2004 start het
eerste project van 270 woningen in de zoge-
naamde Noordstrook, dat is herhuisvesting ten
gevolge van sloop en nieuwbouw. Daarnaast
vinden er ingrijpende renovaties plaats op drie
andere locaties. We vragen ons uiteraard regel-
matig af of de koers en het tempo van uitvoering
nog past bij de actualiteit. In 2001 is voor de
Westelijke Tuinsteden een ambitieus plan neerge-
legd, de Parkstad-visie, maar in de tussentijd is
er veel gebeurd. Er is een opleving zichtbaar
in de belangstelling om hier te wonen. De wacht-
lijsten zijn snel langer geworden en er wordt
nauwelijks meer doorgestroomd. Dat is lastig
want die doorstroming maakt deel uit van onze
plannen, waarbij de klant iets te kiezen moet
krijgen. Mede door de teruggelopen nieuwbouw-
productie komt het begin van de verhuisketen
niet op gang, met alle gevolgen van dien.’
2004 moet dus het jaar van de ommekeer worden.
‘Het wordt een spannend jaar. We hopen dit jaar
de nodige verhuisketens op gang te brengen.
Zal het lukken om mensen goed te herhuisvesten
en snel te gaan bouwen? Belangrijk is vooral dat
er een sfeer ontstaat van ‘het is even een lastige
periode geweest, maar nu komt er een nieuwe
wijk aan’. De eerste borden met ‘Far West begint’
moeten langs de weg worden gezet. Er wordt
veel geklaagd over de voortgang van de her-
structurering, maar de twee jaar die wij nu bezig
zijn, is niet extreem lang. Wel zit er een bepaalde
taaiheid in. Je hebt te maken met veel partijen
(vier stadsdelen, de centrale stad en aanvankelijk
dertien corporaties) en een algemene stemming
die zegt ‘het zit allemaal tegen’. Aanvankelijk
begon ik ook met een zekere naïviteit aan de
plannen, in de hoop dat het sneller zou kunnen
gaan dan op andere plekken in het land.
De werkelijkheid is gewoon anders. Plannen heb-
ben een zekere rijpingstijd nodig voordat ze echt
doorwrocht zijn. Een vernieuwingplan voor een
wijk maak je niet in een paar maanden.’
De laatste tijd klinkt de roep om minder integraal te werken steeds vaker. Waar staan jullie in die discussie?
‘Wanneer je wijksgewijs aan de gang gaat, moet
je zowel het fysieke als het sociale en economi-
sche een rol laten spelen. Kijk bijvoorbeeld naar
de ideeën rond woonzorgzones en zorgcirkels.
Zorginstelling Care West is daarover met ons in
gesprek, maar dat heeft alleen zin wanneer je
dat op een hoog schaalniveau insteekt. Om de
omslag naar een ‘zelfvoorzienende’ wijk te kun-
nen maken, moet je integraal blijven denken.
Op een zelfde manier praten we met grote bedrij-
ven en de kamer van koophandel over Campus
West; een project dat de scholingsmogelijkheden
voor jongeren moet verbeteren. Onze rol is hier
bescheiden. Wij kunnen bedrijven hier niet naar-
toe halen, maar kunnen voor de zorgaanbieders
wel maatschappelijk onroerend goed realiseren.
Door onze totaalopgave zijn we in staat met een
voor zorgaanbieders aanvaardbaar bruto aan-
vangsrendement te werken, zodat zij in ons nieu-
‘�Je�moet�steeds�kijken��
naar�de�meerwaarde��
van�samenwerken;��
wie�levert�welke�kennis?’
>
118 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
we vastgoed zorg kunnen aanbieden. Met de
welzijnsvoorzieningen in de wijk proberen we
vergelijkbare afspraken te maken. Niet in de laat-
ste plaats willen we cultuur een vanzelfsprekend
onderdeel van de vernieuwing laten zijn.’
Hoe willen jullie die culturele component vormgeven?
‘Tijdens de verbouwing van de Westelijke Tuin-
steden gaan er ingrijpende dingen gebeuren.
Mensen moeten uit hun huizen, woningen wor-
den gesloopt. Daar sluit niemand hier de ogen
voor. Naast de fysieke, sociale en economische
pijler moet er mede daarom aandacht zijn voor
de cultuur in deze gebieden. Ook deze wijken
moeten een culturele infrastructuur krijgen die
de moeite waard is. Daarom moeten bijvoor-
beeld bouwplannen begeleid worden door schut-
tingkunst, zodat het slopen van gebouwen even-
eens gepaard kan gaan met een positieve dyna-
miek. Verder moet in een vroeg stadium worden
gedacht aan plaatsen waar kunstuitingen een
permanente plek kunnen krijgen als de wijk is
opgeknapt. En er moet aandacht komen voor
podiumkunsten. Die kunnen ertoe bijdragen dat
de Westelijke Tuinsteden ook interessant worden
voor mensen die er niet wonen. Denk daarbij
aan een variant op het festival Parade. Ten slotte
kun je denken aan het bieden van mogelijkheden
op het gebied van opleidingen, zoals de Five
O’Clock School waar kinderen uit de wijk na
school les kunnen krijgen in dans en beweging.
Ook hiervoor geldt dat het niet onze core busi-
ness is maar we vinden het wel belangrijk dat
ook deze aspecten een rol krijgen. We zoeken er
daarom partners bij, zoals het Amsterdamse
Fonds voor de Kunst.’
In welke mate lopen jullie risico’s bij de ontwikkeling van plannen?
‘Nadat wij het vernieuwingsplan voor een
bepaald gebied hebben opgesteld, maken we
een eerste aanzet voor de bouwenvelop.
Vervolgens komen de ontwikkelbedrijven van
de deelnemende corporaties in beeld; zij worden
uitgenodigd het product door te ontwikkelen,
waarbij Far West opdrachtgever blijft en het risico
draagt. De corporaties hebben hierbij dus een
preferente positie, maar ze moeten wel met een
goede aanbieding komen. De inschakeling van
marktpartijen behoort eveneens tot de mogelijk-
heden. Op zich kunnen we zelf heel veel. We heb-
ben goede clubs met veel ontwikkelkennis aan
boord. Maar er zijn grenzen aan wat je moet wil-
len. Winkelcentra, zwembaden, bepaalde
categorieën woningen: dat kun je wellicht beter
aan een ontwikkelaar vragen. De afgelopen tijd
zijn er ook wel ontwikkelaars actief geweest in
dit gebied. Ze kregen dan vaak restplekken toe-
gewezen waar nog iets gebouwd kon worden.
Stadsdelen vinden het soms plezierig om ook
eens andere partijen dan de corporaties aan
bod te laten komen. Ik vraag me dan wel af of
ze beseffen waar de revenuen van dergelijke
ontwikkelingen naar toe gaan. Maar nogmaals:
in algemene zin hebben we niets tegen marktpar-
tijen. Je moet steeds kijken naar de meerwaarde
van samenwerken; wie levert welke kennis?
Uiteindelijk gaat het erom dat het beste voor de
buurt wordt gerealiseerd. Initiatieven van de
‘�Bewoners�komen�meestal�pas�
op�wijkniveau�in�beweging’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 119
markt dragen bij aan de waardeontwikkeling
van de buurt en dat is ook weer goed voor ons.
De wijk moet een nieuwe toekomst krijgen en
die opgave is niet alleen voorbehouden aan Far
West. Het enige dat ik hoop, is dat de markt ook
meedoet met de andere pijlers naast de fysieke.
Het mag niet zo zijn dat ze stenen komen stape-
len en dan weer weg zijn.’
De eerste vernieuwingsplannen zijn de afgelopen jaren op de markt gekomen. Is er zicht op wie de woningen hebben gekocht?
‘Bij Buurt 9 en het Zuidwest Kwadrant, respectie-
velijk plannen in Geuzenveld en Osdorp, zijn
veel woningen gekocht door mensen uit de buurt.
Wij zijn daar dus optimistisch over gestemd. Er is
zeker koopkracht aanwezig binnen de woning-
voorraad van nu, ook al ontbreken de precieze
gegevens daarover. We moeten de bevolking
niet over één kam scheren. Lange tijd hebben de
huishoudens met een grotere portemonnee met
de voeten gestemd en zijn ze de stad uitgegaan.
Daar moet verandering in komen. We moeten
mensen verleiden om hier te blijven dan wel
hier te komen wonen.’
Ten slotte de huidige bewoners. Wat hebben zij aan de vernieuwing?
‘De bewoners vormen een zeer diverse groep.
Bij bijeenkomsten over de plannen komen we
veelal de autochtone, blanke bewoner tegen.
Dat is ten dele ook onze fout, dat we er nog
niet in slagen de andere groepen te bereiken.
Wat wel lukt, is om met bewoners in gesprek te
gaan over de noodzaak van de aanpak. Men is
het er niet altijd mee eens – per slot van rekening
tast je toch iemands privé-domein aan – maar
men begrijpt het wel, zeker wanneer je er in
kleine groepen over spreekt. Met name de
autochtone bewoners zeggen: de wijk is de laat-
ste tijd al zo veranderd en dan gaan jullie mijn
huis ook nog eens afpakken. Anderzijds is er
geen massaal verzet geweest tegen de sloop-
plannen, maar we merken wel dat er veel onrust
is. Zeker omdat er nog veel onduidelijk is, bij-
voorbeeld over de precieze planning. Tijdens
informatiebijeenkomsten proberen we die onrust
weg te nemen, in samenwerking met het stads-
deel. Het is ook een lastige opgave: op welk
schaalniveau communiceer je met wie? We heb-
ben gemerkt dat bewoners pas op wijkniveau
in beweging komen. De actieve bewoners die
dan opstaan proberen we mee te nemen in het
vervolg van de planontwikkeling. Op dit moment
zijn we in overleg met het Instituut voor Partij en
Politiek, om te onderzoeken of we tot ‘coproduc-
tie’ met de bewoners kunnen komen. Bij het
project Zuidblok willen we daar mee experimen-
teren, om bijvoorbeeld ook de niet-gestaalde
kaders bij de plannen te betrekken. Maar dat is
ook voor ons een zoektocht.’ //
‘�Er�zit�een�bepaalde�taaiheid�in�de��
voortgang�van�de�herstructurering’
120 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Rot
terd
am/P
endr
echt ‘ Lange tijd hebben de huishoudens met een grotere portemonnee met de
voeten gestemd en zijn ze de stad uitgegaan. Daar moet verandering in komen. We moeten mensen verleiden om hier te blijven dan wel hier te komen’
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 121
122 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Geen gebakkelei over centenRekensystemen scheppen vertrouwen
Bij de herstructurering van de naoorlogse wijken staat de verdeling van kosten en opbrengsten hoog op de agenda. Maar door het ontbreken van eenduidige defini-ties en heldere rekensystemen lopen de onderhandelingen nu vaak spaak op wantrouwen in elkaars cijfers. Alleen door transparantie kan het vertrouwen her-steld worden. Het financiële afsprakenkader, ontwikkeld door RIGO en DHV in opdracht van het ministerie van VROM, kan de nodige handvatten aanreiken.
Peter Lahaye | Rick Peters
In de wereld van de bouwers en de ontwikke-
laars wordt al decennialang met rekenmethoden
gewerkt. Het Bruine Boekje uit de jaren zeventig
(ontwikkeld voor de berekening van grondexploi-
taties) is daarvan een fraai voorbeeld. In 1992
verscheen zijn opvolger het Bruin Blauwe Boekje,
eveneens opgesteld door DHV. Beide boekjes
hebben hun waarde bewezen maar zijn sterk
gericht op uitleglocaties. Inmiddels is het primaat
verschoven.
De herstructurering van de naoorlogse wijken
is een opgave met een geheel eigen karakter en
dat vraagt om specifieke instrumenten. Niet in
de laatste plaats omdat het vernieuwingsproces
door de grote tekorten moeizaam verloopt.
Gemeenten, corporaties en marktpartijen slagen
er maar niet in om een verdeelsleutel te vinden
voor de kosten en de opbrengsten. Uit onderzoek
van het ministerie blijkt zelfs dat dit een belang-
rijke oorzaak is voor de stagnatie in de planont-
wikkeling. Daarom laat het ministerie (gesteund
door VNG, Aedes en Neprom) een nieuwe reken-
methode opstellen. De methode verplicht tot
niets maar kan de partijen wel helpen bij een
heldere discussie over kosten en opbrengsten.
Uiteenrafelen
Bij een goede rekenmethode gaat het erom dat
de kosten en opbrengsten helder uiteengerafeld
worden. Duidelijk is dat het financiële saldo van
de gehele vernieuwingsoperatie in veel wijken
negatief is waardoor het er niet gemakkelijker op
wordt om afspraken te maken. Het negatieve
saldo wordt echter niet zozeer veroorzaakt door
de concrete ingrepen in de wijken, want hier
staan vaak opbrengsten tegenover – al liggen die
in de naoorlogse wijken lager dan bijvoorbeeld
in centrumlocaties. Het tekort wordt vooral ver-
oorzaakt door de hoge verwervingskosten van
vastgoed in het plangebied. Veel programma’s
blijken gewoon op puur economische gronden
niet haalbaar.
De eerste slag die moet worden gemaakt, is het
beschouwen van het saldo tussen de plankosten
Peter Lahaye is hoofd adviesgroep finan-
cieel-economische analyse en werkzaam
op het snijvlak van
procesmanagement en de financieel-
econo mische en juridische aspecten
van publiek-private samenwerkingen.
Hij werkt momenteel als projectdirec-
teur bij de herstructurering van de wijk
Palenstein in Zoetermeer en is betrok-
ken bij de herstructurering van de
Babberspolder Oost in Vlaardingen.
Rick Peters is financieel adviseur voor
ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.
Recente projecten betreffen de finan ciële
begeleiding bij de revitalisering van de
stationsomgeving in Zaltbommel en het
uitwerken van een financiële
verkenning voor de regiovisie Steden-
driehoek (Apeldoorn, Deventer en
Zutphen)
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 123
en de planopbrengsten. Dus afgezien van de
genoemde verwervingskosten en de inbreng-
waarden. Wanneer dit saldo positief is, blijkt in
ieder geval dat partijen op lokaal niveau maat-
schappelijk verantwoord bezig zijn en dat er een
basis is voor het vervolg. In dat vervolg moet
met heldere en eenduidige waarderingsgrondsla-
gen de waarde van ‘het bestaande’ worden becij-
ferd. In essentie is fysieke herstructurering een
gezamenlijk project, waarbij de openbare ruimte
(inclusief infrastructuur, kabels, leidingen et cete-
ra) en het vastgoed in de betreffende wijk wor-
den aangepast en vervangen. Schematisch weer-
gegeven ontstaat dan het volgende model
∫ Figuur 1.
Zowel voor als na de herstructurering is sprake
van beheer van de openbare ruimte (meestal
vastgelegd in de begroting openbare werken) en
de exploitatie van bestaand en nieuw vastgoed.
In de tussenliggende transformatiefase worden
drie – tijdelijke – deelexploitaties onderscheiden:
de tijdelijke exploitatie van het te transformeren
vastgoed, de grondexploitatie voor het heront-
wikkelen van het gebied en de bouwexploitatie
van het nieuwe vastgoed.
Eenduidige waardering
Tussen de verschillende deelexploitaties vinden
leveringen plaats en op dat moment is het zaak
te kunnen beschikken over eenduidige waarde-
ringsprincipes. Zo verhuizen huurwoningen uit
de reguliere naar de tijdelijke exploitatie, waarin
de bewoners worden geherhuisvest als hun
woningen worden gesloopt. Vervolgens vindt
een overdracht plaats aan de grondexploitatie,
wanneer bouwrijpe grond wordt opgeleverd
voor de bouw van nieuwe woningen. Deze
woningen worden verkocht of in de exploitatie
genomen.
Voor al deze leveringen voorziet de rekenmethode
in een voorkeursbenadering voor de waardering
van openbare ruimte en vastgoed. Deze benade-
ring stoelt op het principe van ‘congruentie’:
bij het bepalen van de inbrengwaarde en de
uitneemwaarde wordt dezelfde bedrijfseconomi-
sche grondslag gehanteerd. Concreet betekent
dit dat de openbare ruimte ‘om niet’ in de tijdelij-
ke gebiedsexploitatie wordt opgenomen.
Het vastgoed wordt ingebracht tegen een econo-
mische waarde, waarbij de waarderingsgrond-
slag afhankelijk is van de vastgoedsoort.
Tegen deze waarde wordt het vastgoed ook weer
uitgenomen. Bij sociale huurwoningen wordt
gebruik gemaakt van de bedrijfswaarde, aange-
zien deze in de corporatiesector inmiddels een
gebruikelijke grondslag is geworden. Het hante-
ren van de marktwaarde kan lokaal onderwerp
van gesprek zijn, de historische kostprijs wordt
als grondslag afgewezen.
Met deze uitgangspunten kunnen alle kosten en
opbrengsten in beeld worden gebracht. Het ver-
schil tussen de kosten en de opbrengsten van de
transformatie is het transformatieresultaat; het
resultaat van de gebiedsexploitatie ∫ Figuur 2.
Beheer openbareruimte
Beheer openbareruimte
Vastgoedexploitatie
Vastgoedexploitatie
Grondexploitatie
Tijdelijkeexploitatie
Bouwexploitatie
Huidige situatie Transformatie Nieuwe situatie
Objecten inexploitatie
Opgeleverdeobjecten
Vernieuwdeopenbare ruimte en infrastructuur
Lege of gesloopteobjecten en geher-huisveste bewoners
Bouwrijpe grond
Bestaandeopenbare ruimte en infrastructuur
Verwachte kosten tijdelijke exploitatie werkelijke kostengrondexploitatie werkelijke kostenbouwexploitatie werkelijke kosten
Transformatiekosten totaal
Uitneemwaarden openbare ruimte om nietwoningen/voorzieningen sociaal bedrijfswaardewoningen/voorzieningen comm. beleggingswaardewoningen/voorzieningen particulier verkoopwaarde
Transformatieopbrengsten totaal
Saldo kosten en opbrengsten subtotaal
Inbrengwaarden openbare ruimte om nietwoningen/voorzieningen sociaal bedrijfswaardewoningen/voorzieningen comm. beleggingswaardewoningen/voorzieningen particulier verkoopwaarde
Transformatieresultaat totaal
Figuur 1 ∫ Deelexploitaties en onderlinge leveringen
Figuur 2 ∫ Kosten en opbrengsten in beeld
>
124 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Dit resultaat – het maatschappelijk tekort – zal in
veel gevallen negatief zijn en moet worden ver-
deeld tussen de betrokken partijen, veelal de
gemeente en de corporatie(s). Ook hiervoor is
een sleutel ontwikkeld, namelijk de verwachte
verhouding tussen grondkosten en bouwkosten
in de transformatiefase. Ieder draagt zo bij naar
rato van de belangen in de exploitatie en het
eigen investeringsvolume ∫ Figuur 3. Is dat opge-
legd pandoer? Nee, gemeenten en corporaties
kunnen van deze sleutel afwijken al naar gelang
de omstandigheden vereisen.
Inzicht in de boeken
Is dit nu de panacee voor de stagnatie in de
herstructurering? Nee, dat is te veel eer. Wel is
het zo dat partijen over en weer inzicht krijgen
in de financiële parameters die worden gehan-
teerd. Door dat inzicht worden er, naar ver-
wachting, zorgvuldiger afwegingen gemaakt
en komt er een einde aan de situatie waarin
partijen ‘elkaars geld’ aan het uitgeven zijn.
Deeloptimalisaties aan beide kanten worden
voorkomen want er wordt gekeken naar de
waardeontwikkeling van de gehele wijk en over
een aantal jaren. Steeds moet daarbij de vraag
beantwoord worden of men voor de eigen
ambities ook extra geld overheeft. Extra inves-
teringen, bijvoorbeeld in de kwaliteit van het
openbaar gebied, worden zichtbaar gemaakt.
Deze investeringen leveren ook een waardestij-
ging op van het vastgoed in de wijk en zijn daar-
mee van invloed op de verdeelsleutel tussen
gemeente en corporaties. Andersom kan met
de uitkomsten van het ‘transformatieresultaat’
bijvoorbeeld het voorgenomen woningbouw-
programma opnieuw tegen het licht worden
gehouden. Hoe groot moeten de sociale huur-
woningen zijn, welke opbrengsten staan daar
tegenover in termen van bedrijfswaarde en
welke kosten (onrendabels) gaan hiermee
gepaard. Zo kunnen gemeenten en corporaties
die optimalisaties opzoeken, die voor beiden
het meeste rendement opleveren. Voor een
succesvolle implementatie van de methode is
wel een cultuuromslag vereist; bestaande denk-
patronen op basis van eigen belang moeten
worden verlaten.
Nogmaals, deze rekenmethode schrijft geen
zaken voor maar zij bevordert wel dat iedereen
het over dezelfde getallen heeft. In een toch al
complex proces als de herstructurering van
bestaande wijken is dat een belangrijke winst. //
Kosten verdeeld Gebiedsexploitatie gemeente corporatie
Nieuwe sociale onrendable xhuurwoningen top
Toedelingsbijdragen nieuwe reservering xnaarkerntaak infrastructuur
openbaar overdekt onrendable xparkeren top
Verdeling restant naar rato grond-/ % %naar belang bouwkosten
Transformatie bewust verdeeld totaal totaalresultaat
Figuur 3 ∫ Het transformatieresultaat verdeeld
‘ Door inzicht in de financiële parameters die worden gehanteerd, komt er een einde aan de situatie waarin partij-en ‘elkaars geld’ aan het uitgeven zijn’
◊Willem Brouwer is senior adviseur
Mobiliteit. Zijn aandacht gaat in het
bijzonder uit naar het parkeerbeleid
en naar innovaties op het gebied van
verkeer en vervoer. Hij heeft onderzoek
gedaan naar de mogelijkheden van
een verblijfsheffing voor auto’s in de
stad en is betrokken geweest bij het
‘Parkeer beleidsplan Centrum Woerden’.
column22222222222222222222222222226666222222222222222222222222222222222222222224444222222222222222299999999999999999999999999999933322222222444444442222222222222222222222222222222222222222222244444446666666666666622
Wat is ruimte ons waard?
Er zijn wel eens autovrije woonwijken ontwor-
pen, bedoeld voor bewoners die geen auto
hebben. Gebouwd werd er natuurlijk geen
één, want alleen de ontwerpers voorzagen dat
er iemand wilde wonen. De auto geeft ons een
gevoel van vrijheid en dus is het een onzinnige
gedachte dat hele volksstammen ineens in
wijken zonder auto zouden willen wonen.
De auto heeft ruimte nodig en we zijn bereid
die te geven. Vinden we het dan helemaal niet
belangrijk dat onze kinderen ruimte hebben
om veilig te spelen? Jawel, maar blijkbaar
slechts een klein beetje! Wat is dat toch?
Waarom is er geen nuance tussen ‘Alle ruimte
terug naar de bewoner!’ en ‘Ja, je moet je auto
toch ergens kwijt’? Die nuance is heel makke-
lijk te vinden en past eigenlijk heel goed bij
de kernwaarden van onze samenleving.
Wij moeten niet zo raar doen door te denken
dat de ruimte in een stad gratis is. We weten
natuurlijk dat dat niet zo is. In de prijs van ons
huis en onze tuin zit ook een stukje openbare
ruimte. Maar omdat iedereen dat betaalt,
geeft ons dat het gevoel dat we net zoveel
auto’s als we willen gratis kunnen parkeren.
Het is dus veel rechtvaardiger als er aan het
gebruik van die ruimte een prijskaartje hangt.
Nu is betaald parkeren natuurlijk niet hele-
maal onbekend, ook niet voor bewoners.
Het begon in de stadscentra en als een olie-
vlek breidde de parkeerregulering zich uit.
Die uitdijende olievlek wordt wel een pro-
bleem genoemd. Maar dat is het niet, het is
een zegen! Het biedt namelijk kansen. Betalen
voor parkeren is pas het begin van
de oplossing.
Als we het ruimtegebruik door de auto
werkelijk in geld waarderen, kunnen we pas
echt kwaliteit bieden in woonwijken. Het opent
de weg naar het investeren in parkeerruimte,
die voor de wijken meerwaarde biedt.
Als er geld wordt gegenereerd voor intensie-
ver grondgebruik, door parkeren in meerdere
lagen te organiseren, betekent dat een revolu-
tie voor de leefbaarheid in onze wijken. Er zal
dan een enorme ruimte vrijkomen en wat
meer is: daarvoor zal op den duur ook draag-
vlak ontstaan.
Het biedt niet alleen mogelijkheden om
compacter te bouwen maar ook om het auto-
gebruik te verduurzamen. Een gestalde
auto zal langer meegaan dan een auto die
alle weersinvloeden ondergaat. Natuurlijk is
wonen meer dan alleen verblijven, het is
ook bezoek ontvangen. Daarvoor zijn allerlei
maatwerkoplossingen mogelijk, maar ook
hier geldt dat een duwtje richting de vraag
‘Ga ik echt met de auto?’ geen kwaad kan.
Ten slotte zijn we gewend te betalen voor
producten die we gebruiken. Dat geldt voor
brood, water, openbaar vervoer en een voet-
balstadion bezoeken dus waarom niet voor
een parkeerplaats. De grootste drempel bij
de invoering van betaald parkeren is nu altijd
dat bewoners zeggen op te moeten draaien
voor de problemen die anderen veroorzaken.
Makkelijke oplossing voor dat probleem:
zorg dat iedereen betaalt.
Een andere waardering van de ruimte in onze
steden, waarbij we ruimte niet zien als een
gratis publiek goed, geeft een sterk vernieu-
wende impuls aan de stad en de perspectie-
ven voor duurzaamheid in zijn algemeenheid.
Wethouders van Nederland: spek de gemeen-
telijke beurs en ga mooie dingen doen!
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 125
126 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Gro
ning
en/V
inkh
uize
n
Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 127
‘ Het tekort wordt vooral veroorzaakt door de hoge verwervingskosten van vastgoed’
128 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
Wie is er bang voor rood, groen en blauw?
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 129
Wie is er bang voor rood, groen en blauw? Steden breiden uit en het einde van die ontwikkeling is
voorlopig nog niet in zicht. Voor de manier waarop steden uitbreiden bestaan verschillende concepten. Veelal komt het erop neer dat in een aangrenzend weiland een nieuwe woonwijk wordt gebouwd. Het kan anders! Er zijn kansen genoeg om duurzaam en aantrekkelijk te bouwen in een interessant landschap.
Carolien Drupsteen
De overheid hanteert momenteel rode contouren om landelijke gebieden open
te
houden. In de Vijfde Nota worden de rode contouren geïntroduceerd als mid-
del om het dichtslibben van het groene gebied tegen te gaan. Toenmalig minis-
ter Pronk heeft veel kritiek gekregen op dit ‘rode
contourenbeleid’ en minister Dekker heeft één en ander in de Nota Ruimte ver-
soepeld, maar feit is dat veel provincies in
hun streekplannen al lang werken met
rode contouren.
Rode contouren zijn een middel om het open gebied daadwerkelijk open te
houden. Er moet eerst worden ingebreid en pas daarna kan worden uitge-
breid. Op zich is dit een goed streven. Maar als er dan toch wordt uitgebreid,
dan moeten de bebou wingsgrenzen niet te strak om de huidige
steden en dorpen worden getrokken.
Die houden alleen een illusie in stand, namelijk dat er een tegenstelling is tus-
sen stad en platteland. En dat is een schijntegenstelling want het onderscheid
tussen stad en platteland is allang achterhaald. Verweving van groen, blauw en
rood biedt bovendien meer kansen voor natuurontwikkeling dan louter het
openhouden van
een gebied.
Er zijn, kortom, genoeg kansen om op een andere manier tegen uitbreidingen
aan
te kijken. Zodat er gevarieerde woon- en werkgebieden ontstaan in een afwis-
selend landschap. Een landschap waar het goed wonen, werken en recreëren
is en waar duurzaam waterbeheer en natuurontwikkeling een kans krijgen. //
Carolien Drupsteen is adviseur stedelijke
ontwikkeling en is gespecialiseerd in het
voeren van de regie voor ruimtelijke visies
van wijk tot regio. Zij is betrokken geweest
bij de totstandkoming van het structuurplan
Eemnes en is momenteel projectleider voor
het structuurplan Boskoop.
Naar een nieuwe visie op stadsuitbreiding
>
de plankaart van het structuurplan Eemnes
130 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
Uitbreidingen vinden veelal plaats direct
tegen de bestaande stadsrand aan. Zo ging
het in de jaren zeventig bij groeikernen. Zo
ging het in de jaren
negentig door het compacte stadsbeleid
van de Vinex. Wat de uitbreidingen met
elkaar gemeen hebben, is dat er een aan-
eengesloten woongebied wordt gebouwd
dat aansluit op de vorige uitbreiding of op
de stadsrand. In het beste geval blijft een
oude boerderij of bomenrij gespaard en dat
is het dan. In het slechtste geval worden
landschapstructuren vernietigd en is er voor
natuurontwikkeling geen plaats meer.
Alternatief
Het kan ook anders. Iedere uitbreiding kan
ook gezien worden als een ontwerp opgave
voor een integraal stedelijk en landelijk
gebied waarbij het huidige landschap de
kapstok is voor nieuwe ontwikkelingsrich-
tingen en het ‘laadvermogen’ bepaalt.
Woningbouw, bedrijventerreinen en andere
‘rode’ functies worden in het landschap
ingepast en tegelijkertijd wordt het landelijk
gebied verder ontwikkeld. De ‘Visie
Stadslandschappen’ (1995) van het ministe-
rie van LNV wijst op het belang van de rela-
tie tussen stad en land. De lagenbenadering
waarop de Vijfde Nota (2000) gebaseerd
werd, stelt eveneens de relatie tussen stad
en land aan de orde. De lagenbenadering
gaat ervan uit dat in de eerste plaats de
ondergrond (de water- en groenstructuur)
bepalend is voor de toekomstige stadsuit-
breidingen en pas daarna de netwerken
(wegenstructuur). Maar hoe kun je de rode
en groene functies verweven?
Historische structuur
De gemeente Eemnes heeft de dorpsuitbrei-
ding over een heel andere boeg gegooid. In
het ‘Structuurplan Eemnes’, opgesteld door
DHV en Paul van Beek Landschappen,
vormt het huidige landschap de basis voor
de nieuwe ontwikkelingsrichting. Eemnes
wordt daarin gescheiden in een open, bui-
tendijks poldergebied en een binnendijkse
zone. Centraal in de binnendijkse zone ligt
het huidige dorp. Uitbreidingen zijn in het
verleden steeds schilsgewijs aan de noord-
en zuidkant van het dorp gerealiseerd. In
het nieuwe Structuurplan wordt aan de
hand van de lagenbenadering een visie
voor Eemnes tot 2030 geschetst. De open
polder blijft open en nieuwe woon- en
werkgebieden worden ten noorden en ten
zuiden van de kern ontwikkeld, waarbij een
integrale ontwikkeling met het landschap
het belangrijkste uitgangspunt is. Er is een
model ontwikkeld dat het landschap op een
eigentijdse manier vorm geeft en dat zijn
inspiratie
ontleent aan de oude cultuurhistorische
situatie. De eerste laag (de water- en groen-
structuur) is leidend voor de inpassing van
de tweede laag (wegenstructuur) en de
derde laag (de bebouwing). Door afwisse-
lend ‘rode’ en ‘groene’ functies binnen
de historische verkavelingsstructuur te
plaatsen, wordt de kwaliteit van Eemnes
uitgebouwd.
Evidente voordelen
Deze wijze van ontwikkelen komt tegemoet
aan de vraag naar ‘groter’, ‘groener’ en
‘buiten’ wonen. Ook is er veel vraag naar
particuliere bouwkavels en het beleid van
de rijksoverheid stimuleert de uitgifte daar-
van. Aan al deze behoeften kan tegemoet
gekomen worden in gemengde (rood-groe-
ne) gebieden.
Een tweede voordeel is dat er actief naar
een bestemming wordt gezocht voor grond
die zijn functie als landbouwgrond verliest.
Onderzoekers van de Universiteit van
Wageningen en de Land- en Tuinbouw
Organisatie twisten nog over de vraag hoe-
veel landbouwgrond de komende jaren zal
verdwijnen2, maar zeker is dat het areaal
zal afnemen. Binnen een rood-groen-blau-
we ontwikkeling van een gebied kan actief
gezocht worden naar nieuwe functies zoals
bijvoorbeeld een golfbaan, een waterplas
of een paardenweitje.
Tenslotte geeft deze wijze van ontwikkelen
flexibiliteit voor de toekomst. Over tiental-
len jaren kan alsnog worden gekozen om
het gebied open te houden of te bebouwen.
Wanneer dit laatste gebeurt, dan levert
dat in ieder geval een veel afwisselender
woon-
buurt op
omdat de
woningen uit
verschillende perioden zij aan zij staan.
Zoals nu in Soest bijvoorbeeld, waar zo
interessante woonbuurten ontstaan zijn.
Verweving
Het is niet zonder meer mogelijk om uitbrei-
dingen op deze wijze te realiseren.
‘ Er is een model ontwikkeld dat het landschap op een eigentijdse manier vorm geeft en dat zijn inspiratie ont-leent aan de oude cultuurhistorische situatie’
2 ‘ Wat doen we met de lege akkers’ in: Intermediair (11 september 2003).
◊Pieter Buisman is strategisch adviseur
stedelijke ontwikkeling.
Hij is proces- en projectmanager van
complexe projecten en vraagstukken op
het gebied van stedelijke ontwikkeling
in opdracht van gemeenten of samen-
werkingsverbanden tussen gemeenten,
corporaties en ontwikkelaars. In dat
kader voert hij het projectmanagement
van Ontwikkelingsplan Lelystad-Zuid,
een woningbouwlocatie van 8500
woningen. Daarnaast is hij als project-
manager betrokken bij de Ontwikkeling
spoor, milieu en stad in de gemeente
Roosendaal.
2222222222222222222222222222999999999922222222999999999992222222299999999999222222222222222222222222222222222266666622222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222239999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999998
column
Kwaliteit is kijken door de ogen van
. . . Het was pas april, maar de zomer leek die
dag al begonnen. Met z’n vieren gingen we op
verkenning uit: de wethouder, het sector-
hoofd, de projectassistent en ik, de project- en
reisleider. Bouwlocaties bekijken: woningen,
straten, architectuur, groen, structuur, tradi-
tie en experiment. De wethouder had de
raadscommissie een excursie beloofd: ideeën
opdoen voor de nieuwe woonwijk. De nieuwe
kaart van Nederland heeft inmiddels heel
wat te bieden. Meer dan een landkaart lijkt
het op de spijskaart van een pannenkoeken-
restaurant met 100 soorten pannenkoeken,
gecombineerd met die van de pizzeria, de
Chinees, wat van de nouvelle cuisine en hier
en daar een ster. Zie daar maar eens uit te
kiezen. Waar heb je trek in, en wat is dan
kwaliteit? Je schotelt natuurlijk niet zo maar
iets voor. Onze verkenningstocht was dus
vooral voorproeven, maar ook ontdekken,
keuren, navragen.
Een ouder echtpaar zat op een bankje in de
lentezon. Hoe bevalt het u hier? ‘Prima, we
woonden in de stad, maar het huis werd ons
te groot; we zochten wat kleiners. We hebben
altijd gehuurd en wilden dat blijven doen en
zo kwamen hier terecht. Wel een eind uit de
buurt, maar met de bus ben je zo in de stad.
Komt u maar even binnen. Kijk, door deze
wand open te schuiven trekken we de gang
bij de kamer en hebben we meer ruimte;
’s winters houden we hem dicht. Achter heb-
ben we ook een tuin, niet groot maar voor
ons groot genoeg, alleen het zakt nogal weg.
Het is een leuke straat: er wonen allerlei
mensen: jonge stellen, gezinnen en mensen
zoals wij. Het bevalt ons hier best.’
Wat verderop was een vrouw druk in de weer
bij een spierwit huis. Hoe houdt u dat zo wit?
‘Daar mag de volgende bewoner voor zorgen,
over een paar dagen zijn wij hier weg.
We hebben hier een mooi huis, leuk aan het
water, en niet goedkoop, maar moet u eens
zien waar we op uitkijken: Coronationstreet.
Zet er wat bomen voor hebben we nog
gevraagd, maar dat mag niet want het is een
ecologische oever. En dan de straat hier,
helemaal verzakt, en nauwelijks ruimte voor
een auto: waarom niet hier wat meer ruimte
in plaats van die groenstrook verderop?
Wie bedenkt zoiets?’ Twee belevingen op 50
meter van elkaar, maar hoe anders. We zagen
die mooie dag nog veel meer en aten buiten
op het terras.
We maakten een keuze voor het grote gezel-
schap: het voltallige college, raadsleden, het
management en alle medewerkers betrokken
bij het project. Inleiders en rondleiders.
Fototoestellen. Een excursiegids met informa-
tie over de locaties met een lijst beoordelings-
punten. Verplicht invullen en in te leveren
bij het uitstappen. Geen uitje, maar werk.
Primaire reacties gaan vaak over de architec-
tuur, mooi of lelijk, maar met zo’n divers
gezelschap komen al gauw andere zaken aan
de orde. Een mooie gevel, maar welk woon-
comfort zit erachter? Leuk die woningen in
het water, maar waarom drijft er zo veel vuil?
Prachtig, zegt de een. Saai, zegt de ander.
Men zoekt zijn gelijk, of het ongelijk van de
ander. Niets mis mee. Voor dat je het weet
staat het hele gezelschap te discussiëren bij
een brugleuning, een molgoot of een wadi.
Het was prachtig weer tijdens de verkenning
en het werd een heel mooie zomer, maar
die dag in mei kwam het met bakken naar
beneden. Dan kun je tenminste zien of wadi’s
echt werken.
Alle aantekeningen werden verwerkt in een
verslag. De ervaringen werden gebruikt in
het programma van eisen, in het bepalen van
een concept en in de selectie van ontwerpers.
Daarbij maakten we niet alleen gebruik van
wat we met onze eigen ogen gezien hadden.
We lieten ook de bevolking kijken en foto’s
maken van wat zij belangrijk en waardevol
vinden. En kinderen werden niet overgeslagen.
Die hebben hun eigen kijk op hun omgeving.
We zijn nog vaker op stap geweest. Het was
inmiddels winter, de dagen kort, de kou deed
naar uitsmijters en warme chocola verlangen.
Maar bij kale bomen komen andere kwaliteiten
naar voren. En de regen. . . die kwam nog
steeds met bakken naar beneden.
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 131
132 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Zu
idla
ren
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 133
‘ Het kan ook anders. Iedere uitbreiding kan
ook gezien worden als een ontwerpopgave
voor een integraal landelijk en stedelijk
gebied. Het huidige landschap vormt de
kapstok en bepaalt het laadvermogen’
134 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
Scoren doe je op kwaliteit
De oorzaak van de stagnatie wordt veelal gezocht
in de complexiteit en veelheid aan regels.
Het ligt dus voor de hand om de regelgeving te
vereenvoudigen. Wat niet vergeten mag worden,
is dat de twee belangrijkste partijen in essentie
verschillende belangen hebben. De gemeente
heeft een politiek belang op lange termijn bij
de kwaliteit en leefbaarheid van de woonwijk.
Voor de ontwikkelaars staan daarentegen econo-
mische belangen op de korte termijn voorop.
Productie
Daarom hebben ontwikkelaars in economisch
slechte tijden doorgaans geen haast met het
ontwikkelen van woningbouwlocaties. Ze krijgen
de woningen dan moeilijker verkocht of ze vin-
den dat de marges te laag zijn. De ontwikkelaar
zal dan liever wachten tot de economie weer
aantrekt. Het ligt natuurlijk anders voor ontwik-
kelaars die ook een bouwtak in hun onderne-
ming hebben.
Annemiek Hoitinga
Het valt blijkbaar niet mee om woonlocaties te ontwikkelen want nieuwe wijken liggen volop onder vuur van ‘de vakwereld’: de wijkopbouw is er eentonig, tot vervelens toe wordt hetzelfde woningtype herhaald en het ontbreekt er aan sociale activiteiten. Als de ontwikkeling niet snel genoeg van de grond komt, is er ook kritiek. De woningbouwproductie moet dan versneld worden. Maar is dat laatste wel een verstandige aanpak?
‘�Dit�is�het�middelpunt�van�Nederland�en�om�die�reden�is�het�gebouw�er�ook�neergezet.�Als�dank�voor�het�onderdak�dat�Nederland�in�de�Eerste�Wereld-oorlog�verschafte�aan�honderdduizenden�Belgische�vluchtelingen.��Rondom�Amersfoort�zaten�er�ook�veel.�Het�monument�is�door�Belgen�ontwor-pen�en�gebouwd.�Deze�plek,�bovenop�de�Amersfoortse�Berg,�ligt�nu�aan�de�rand�van�de�bebouwde�kom.�Ooit�lag�het�monument�midden�in�het�bos�–�het�was�echt�bedoeld�om�een�plek�in�de�bossen�te�zijn�–�maar�het�is�ingehaald�door��de�stad.�Daarom�moest�het�ook�worden�ingepast�in�het�nieuwe�stedelijke�weefsel�van�de�wijk�die�er�nu�naast�ligt.�Zo�is�recent�het�voorplein�aangelegd.�Het�monument�moest�in�een�andere�context�worden�geplaatst.�Zelf�heb�ik�hier�als�kind�veel�gespeeld.�Het�was�de�ideale�sleeplek�van�Nederland�en�in�mijn�herinnering�heeft�de�plek�iets�magisch.’�
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 135
Je kunt als gemeente de ontwikkelaar wel
onder druk zetten om de woningbouwproductie
te versnellen maar je loopt dan het risico dat er
te eenzijdig wordt gebouwd. Om de woningen
te verkopen en om toch redelijke marges te
behalen, zal de ontwikkelaar de bouwkosten zo
laag mogelijk proberen te houden zodat de prijs
niet te veel wordt opgedreven. Gevolg hiervan
kan zijn dat er eentonige en weinig ambitieuze
woningbouwlocaties worden ontwikkeld.
Ook voor gemeenten is het verleidelijk om te
kiezen voor de korte termijn en te sturen op het
aantal te realiseren woningen. Aantallen wonin-
gen zijn gemakkelijk meetbaar en dat is prettig
voor bestuurders omdat ze verantwoordelijken
hierop kunnen aanspreken. Bovendien kunnen
ze hiermee – mits de doelstellingen worden
gehaald – ook scoren. Ze kunnen laten zien dat
er schot zit in de bouw van nieuwe woningen.
Maar het kan toch niet de bedoeling zijn dat
we kwalitatief slechte wijken laten ontstaan waar-
voor we op de lange termijn de rekening gepre-
senteerd krijgen. Wijken zouden juist zo gebouwd
moeten worden dat ze ook over
30 jaar nog mooi en leefbaar zijn. Wanneer je
te veel op aantallen stuurt, loop je het risico
dat er wijken gebouwd worden die al op korte
termijn toe zijn aan een zeer kostbare herstructu-
reringsopgave.
Kwaliteit
Je kunt je dus afvragen of het voor bestuurders
überhaupt verstandig is om te sturen op aantal-
len. Het zal namelijk bijna niemand opvallen
of een woonwijk binnen de planning is gereali-
seerd. Waar iedereen wel een mening over heeft,
is of het een mooie woonwijk is geworden.
Het verschil in kwaliteit van wijken is zeker zicht-
baar twintig jaar na de bouw. Een wijk waar sterk
gestuurd is op kwaliteit – in de ruimste zin van
het woord, dus zowel op architectuur als op leef-
baarheid – zal over twintig jaar door veel mensen
positief worden beoordeeld. Kortom: kiezen voor
een hogere bouwproductie levert geen mooier
Nederland op. Sturen op kwaliteit, dat is pas
scoren! //
Annemiek Hoitinga is projectleider
stedelijke ontwikkeling en o.a. betrokken
als projectleider bij de ontwikkeling
van de Vinex-locatie in Enschede, de heront-
wikkeling van het centrum van Grave
(winkels en woningen) en de ontwikkeling
van een woningbouwlocatie in Venray.
‘ Wijken zouden zo gebouwd moeten worden dat ze over 30 jaar nog mooi en leefbaar zijn’
Lout van der Hoeven is adviseur en project-
manager voor stedelijke herstructurering en
centrumontwikkeling.
136 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
De ontdekking van het bedrijfsterreinIedere tijd heeft zijn eigen sfeer en zijn eigen gekte. Neem de huidige bedrijfsterreinen: het zijn de lelijke eendjes van de stad. Gelegen aan de buitenkant van de stad en ergerlijk zichtbaar vanaf de snelweg. Niets bijzonders te zien, niets bijzonders te doen. De rafels van de stad. Hopelijk is dit beeld binnenkort aan een herziening toe. Want met een beetje sturing en het benutten van kansen kunnen deze lelijke eendjes uitgroeien tot de mooiste zwanen.
Levendige zones die bij de stad horen Erik Dijkstra
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 137
Erik Dijkstra is senior-adviseur stedelijke
ontwikkeling en heeft het onderzoek
uitgevoerd naar een duurzame ontwik-
keling van het bedrijventerrein De Brand
in Den Bosch en voerde het projectma-
nagement bij de Vinex-locatie
Eschmarke in Enschede.
Voor bestaande en nieuwe bedrijfsterreinen
kan deze trend op termijn mogelijkheden bieden.
Monofunctionele werkgebieden zullen in de
toekomst veranderen in levendige gebieden
die echt bij de stad horen. Die de stad iets te
bieden hebben en door hun specifieke karakter
bijzonder zijn.
potentie
De vraag is natuurlijk welke enorme potentie er
nu daadwerkelijk ligt te wachten aan de stads-
rand? In de eerste plaats zal het aantal functies
op bedrijfsterreinen groter worden. Niet alleen
productiebedrijven zullen er het beeld bepalen,
maar ook kantoorbebouwing of in ieder geval
kantoorachtige gebouwen. Onvermijdelijk zal
er grootschalige detailhandel zijn. De eerste
experimenten zijn inmiddels van start gegaan.
Recreatieve voorzieningen zijn er nu reeds een
succes en zullen zich blijven ontwikkelen buiten
de centrumgebieden. Ook aanvullende stedelijke
voorzieningen, zoals hotelaccommodaties, hore-
ca, conferentiecentra en scholengemeenschap-
pen krijgen in de periferie een plek. Maar ook
kan gedacht worden aan de inpassing van histo-
rische en sociaal culturele voorzieningen zoals
bijvoorbeeld een begraafplaats. Daarnaast bieden
deze gebieden aan de rand van de stad ruimte
voor grootschalig groen en lopen hiervandaan
ecologische verbindingslijnen naar de stad toe.
Om al deze functies een plaats te geven, is een
goed inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingen
van de stad noodzakelijk. De plek en de betekenis
van het nieuwe gebied moet duidelijk zijn.
Essentieel is een goed doordacht stedenbouw-
kundig plan om alle aspecten in evenwicht en
samenhang te kunnen ontwikkelen. Intensieve en
extensieve gebieden moeten worden afgewis-
seld. Spreiding van activiteiten is soms nodig,
evenals de bundeling van samenhangende func-
ties.
Uiteindelijk zal blijken dat deze nieuwe bedrijfs-
terreinen een wezenlijke bijdrage leveren aan
het gebruik van de beperkt beschikbare ruimte.
En dat het economisch rendement vele malen
groter zal zijn dan dat van de traditioneel opge-
zette bedrijfsterreinen. Dit geldt zowel voor de
directe opbrengsten in de grondexploitatie als
voor de economische spin-off die het bijna van-
zelfsprekende resultaat is van de interactie en
synergie tussen de bedrijven in de nieuwe opzet.
Nadenken over de opgave is noodzakelijk om
de geconstateerde tendensen in goede banen te
leiden. Dat zal de opgave voor de toekomst zijn
en daar ligt het wenkende perspectief van de
‘ontdekking van het bedrijfsterrein’. //
Meerdere functies in Nieuwegein
Aan de oostkant van Nieuwegein wordt een
nieuw bedrijventerrein ontwikkeld: Het Klooster.
Het gebied zal worden ontsloten door de aanleg
van een nieuwe aansluiting van de stad op rijks-
weg A27. In feite wordt hiermee een nieuwe
entree voor de stad gerealiseerd. Nieuwegein is
zich hiervan bewust en heeft langdurig nage-
dacht over de kansen en mogelijkheden die zich
hierbij voordoen. Zij heeft ervoor gekozen om
van een bijna vanzelfsprekende achterdeur een
nadrukkelijke voordeur te maken, die past bij de
dynamiek die de stad wil uitstralen. Rond de
centrale toegangsweg wordt een dynamisch
plein van meer dan tien hectare gerealiseerd.
Op het plein is een grote verscheidenheid aan
functies mogelijk. Niet alleen bedrijfsgebouwen
zullen het beeld bepalen, maar ook hotel- en ver-
gaderfaciliteiten, leisure en horeca. Bij de opzet
van het terrein is verder veel aandacht besteed
aan de inpassing in de omgeving. Waardevolle
cultuurhistorische elementen zijn ingepast en
hebben een functie gekregen, evenals groene en
ecologisch waardevolle structuren die een recre-
atief medegebruik kennen. Ten opzichte van
meer traditionele bedrijfsterreinen probeert de
gemeente Nieuwegein nieuwe ontwikkelingen te
accommoderen en de betekenis van het gebied
voor de stad te vergroten.
‘�Bedrijven�stellen�kwalitatief�steeds�hogere�eisen�aan�hun�omgeving’
>
Meerdere lagen in Alphen aan den Rijn
De voorraad bedrijventerreinen in de Alphense
regio raakt op. Om de economische positie
van de regio in de toekomst te waarborgen, is
door het bedrijfsleven in de regio het initiatief
genomen voor de ontwikkeling van een nieuw
innovatief bedrijvencomplex op de locatie
Gouwesluis. Om de beperkt beschikbare ruimte
optimaal te benutten en deze een zo duurzaam
mogelijke invulling te geven, is gekozen voor
de innovatieve benadering van een meervoudig
multifunctioneel bedrijvencomplex in meer
lagen met een lokale en regionale functie.
Voorafgaand aan de betrokkenheid van DHV heb-
ben in 2002 vanuit het kennisnetwerk Habiforum
twee ‘Communities of Practice’ voor intensief
ruimtegebruik een visie ontwikkeld voor dit ter-
rein. Dit concept wordt door DHV verder uitge-
werkt, in samenwerking met stedenbouwkundig
bureau KuiperCompagnons. Aangezien een ver-
nieuwend concept om een andere benadering
vraagt dan de ontwikkeling
van een traditioneel bedrijventerrein, is ervoor
gekozen in een zeer vroege stadium aandacht
te hebben voor de eisen, wensen en het imago
van de eindgebruiker en deze mede bepalend
te laten zijn voor de verdere (ruimtelijke) ontwik-
keling van dit project.
Dat het bedrijfsleven als initiator optrad voor
de ontwikkeling van dit terrein gaf een belang-
rijke impuls aan het ontwikkelingsproces.
Deze betrokkenheid moet door middel van een
interactief proces worden omgezet naar input
met betrekking tot het verwachte eindresultaat.
138 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
De bedrijvigheid in Nederland verandert van
karakter. Het aantal productiebedrijven loopt
terug ten gunste van zakelijke dienstverleners.
Er is steeds minder sprake van een scheiding
van werk en andere functies. Voor nieuwe
bedrijfsvestigingen geldt dat zij andere en
kwalitatief hogere eisen zullen stellen aan de
omgeving waarin hun bedrijf staat.
Tegelijkertijd verandert de opzet van de binnen-
stad. Niet alle economische activiteiten kunnen
in het centrum worden opgevangen en dit leidt
onafwendbaar tot een uittocht van bedrijvigheid
naar de periferie.
Dat geldt ook voor nieuwe winkelconcepten die
veel ruimte vragen en die vooral met de auto
bereikbaar moeten zijn. Uit het verleden kennen
we de winkelketens Miro en Maxis maar die zijn
inmiddels alweer van het toneel verdwenen.
Ahold heeft recent een nieuwe formule voor een
megasupermarkt gelanceerd met een maatvoe-
ring van 4.000 m2 op goed bereikbare locaties
aan de uitvalswegen van de stad. Voor dit con-
cept en voor de bijpassende locatiekeuze worden
twee argumenten gegeven: veranderingen in
consumentengedrag én een gebrek aan goed
bereikbare locaties in de stad.
‘�De�vraag�is�natuurlijk�welke�potentie��er�daadwerkelijk�ligt�te�wachten�aan�de�stadsrand?’
◊Ronald Löhr is adviseur stedelijke
ontwikkeling, projectleider van het
structuurplan Deventer en proces-
manager ondergronds parkeren
Oud-West, Amsterdam.
column22222222222222222222222222229999999999999999999999999999222222222222222222222222222222222222222222222222222299999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999922222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222
Place2b: Edge City
Stadsranden zijn geweldig. Als je er oog voor
hebt, zijn het heerlijke plekken om te vertoe-
ven. Je wilt er je hond uitlaten, ook al heb je
die niet. Echte stadsranden zijn rommelig en
oncomfortabel ontsloten. Ze zijn een broed-
plaats voor functies die geordend Nederland
elders niet kan bieden. Stadsranden hebben
de geur van vrijheid, avontuur en gevaar.
Stadsranden zijn er voor iedereen, maar niet
iedereen komt er. Niet iedereen ziet ze.
Dat hoeft ook niet. De pracht van een zekere
lelijkheid is simpelweg niet aan iedereen
besteed. Stadsranden zijn herkenbaar in hun
diversiteit, variërend van ponyweides via
spontaan ontstane volkstuintjes tot uitlaatklep
voor vrijetijdsfuncties als bijvoorbeeld cross-
terreinen. Een stadsrand heeft ook iets meta-
forisch in zich: het is een planologische state
of being die niet per definitie aan de rand van
de stad voorkomt – soms vind je ook stukjes
stadsrand midden in een stad.
Heel Nederland is planologisch suf geslagen
en wordt gekarakteriseerd door een zekere
eendimensionaliteit. Maar in de stadsranden
vind je nog anarchie op een zeer laag schaal-
niveau. In de geografische literatuur is er
recentelijk steeds meer aandacht voor stads-
randen. Er wordt gesproken over harde en
zachte randen, over scherp en diffuus, over
groenblauwe structuren en over nog veel
meer. Niet doen! Gewoon, de stadsranden
laten voor wat ze zijn! Zo gauw er zich plano-
logische bemoeienis met de stadsrand voor-
doet, is de stadsrand stadsrand af. Laat de
stadsrand met rust en hij ontwikkelt zich.
Het goede is daarentegen wel dat áls er een
stadsrand wordt opgeofferd aan planologisch
Nederland, er altijd wel weer een nieuwe
stadsrandzone ontstaat. Behalve, en dat is
een groot gevaar, als de stadsrandzone inte-
graal onderdeel wordt van stad en land.
Op het moment dat de stadsrandzone wordt
beschouwd als overgangsgebied tussen stad
en land, is de zone verloren. Het kan een jaar
duren of misschien vijf, maar vroeg of laat is
het over en uit voor de stadsrandzone.
Opgenomen in een planologisch wenselijke
georganiseerde zonering zijn de ponyweides
verdreven door recreatiegebieden voor de
stedeling, zijn volkstuinen verdwenen en de
vrijetijdsfuncties geherstructureerd tot
leisurezones die voor het hele gezin bereik-
baar zijn met de auto. Met een beetje daad-
krachtige wethouder staan er zelfs woningen.
Eeuwig zonde, zulke ontwikkelingen.
Want hiermee verdwijnt de spontaniteit van
de stadsrand en wordt ze een exclusief
domein voor enkelen.
Daarom moeten we niet ook de stadsrand
gaan plannen. Laten we de rommelzones
laten voortbestaan zoals ze zijn ontstaan.
Dus zonder enige georganiseerde bemoeienis
van wie dan ook. Ook al zijn ze ecologisch,
planologisch, economisch, milieutechnisch,
bestuurlijk en misschien zelfs sociaal onge-
wenst. De stadsrand blijft daarmee een uniek
fenomeen en blijft van iedereen, ook al wordt
haar waarde door slechts enkelen herkend.
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 139
140 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
A
lmer
e/K
avel
plan
Ove
rgoo
i
Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 141
‘�Kiezen�voor�een�hogere�bouwproductie�levert��
geen�mooier�Nederland�op.�Sturen�op�kwaliteit,�
dat�is�pas�scoren’
Foto
graf
ie >
The
o B
aart
Am
ster
dam
/Bijl
mer
mee
r
Coördinatie Steven Hokken en Jan Pernot, DHVInterviews, tekstbewerking en productieKees de Graaf, AmsterdamEindredactie Mark Loderichs, AmersfoortFotografieTheo Baart, Amsterdam Nout Steenkamp, Asperen(portretten)
Vormgeving cg ontwerpers, AmsterdamDrukwerk Croon Litho en Druk, Esch
Dit is een uitgave van DHV Ruimte en Mobiliteit, Amersfoort juni 2004
ISBN 90-9018146-6
© DHV Ruimte en Mobiliteit BVNiets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm, of op welke andere wijze ook, tenzij dui-delijke brondvermelding is opgenomen. Auteursrecht voorbehouden.
DHV Ruimte en Mobiliteit
Postbus 1076
3800 BB Amersfoort
www.dhv.nl